Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Ответчик, являясь участником долевого строительства дома, завершение строительства которого осуществлено жилищно-строительным кооперативом, получил квартиру, но добровольно не компенсировал понесенные кооперативом затраты при строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Озерова С.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 15 мая 2015 года, которым удовлетворены исковые требования жилищно-строительного кооператива "Линдуловская роща", заявленные к М. о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя ответчика, действующего на основании доверенности Д., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) "Линдуловская Роща" обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств в размере <...> рублей, в счет компенсации расходов, затраченных на достройку жилого дома по адресу: <...>. Помимо того, истец просил взыскать с ответчика задолженность по коммунальным платежам, которые начисляются в связи с фактической передачей 11 ноября 2012 года ответчику квартиры N <...> в указанном доме, на основании одностороннего подписанного истцом акта о передаче, за период с ноября 2012 года по октябрь 2014 года, в размере <...> рублей. Истец также просит взыскать расходы по государственной пошлине в сумме <...> рублей.
Истец обосновывает свои требования тем, что ответчик является участником долевого строительства дома по строительному адресу: <...>, впоследствии дому присвоен адрес: <...>. Ответчик является участником долевого строительства на основании договора долевого участия в финансировании строительства дома N <...> от 18 апреля 2008 года, заключенного между М. и закрытым акционерным обществом <...> (далее - ЗАО <...>). Строительство дома не было завершено из-за финансовых трудностей и последующего банкротства застройщика ЗАО <...>.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 ноября 2011 года, ЗАО <...> признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
С целью окончания строительства дома дольщиками был создан ЖСК "Линдуловская Роща", который достроил дом и ввел его в эксплуатацию за счет паевых и вступительных взносов дольщиков, вступивших в ЖСК.
Общим собранием членов ЖСК от 03 сентября 2011 г. единогласно были установлены размеры платежей на достройку дома из расчета <...> рублей за один квадратный метр общей площади квартиры, исходя из общей площади квартиры, стоимости остекления лоджий (балкона) квартиры и единого платежа за подключение коммунальных сетей, обеспечение газоснабжения, отделку фасада, планировку, уборку мусора.
Общая площадь квартиры ответчика <...> составляет <...> кв. м, следовательно, ответчик должна была оплатить <...> рублей для покрытия затрат, связанных с завершением строительства и реконструкцией жилого дома. Ответчик до настоящего времени оплату денежных средств в указанном размере не произвела.
Истец ссылается на то, что ответчик за счет ЖСК сберегла денежные средства, которые необходимо было оплатить за завершение строительства дома, поэтому она обязана возвратить истцу сумму неосновательно сбереженных денежных средств в размере <...> рублей. Кроме того, поскольку квартира передана истцом ответчику по одностороннему акту, подписанному ЖСК, подлежат компенсации затраты на содержание квартиры за период с ноября 2012 г. по октябрь 2014 г. в виде неоплаченных коммунальных платежей в размере <...> рублей.
Принимавший участие в рассмотрении дела судом первой инстанции представитель ответчика иск не признал, заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности, указал, что М. полностью оплатила строительство квартиры согласно договору с ЗАО <...>, своего согласия на достраивание дома не давала, полагала, что истец достраивал дом, действуя без ее поручения. Никаких соглашений о поручении достройки дома она не подписывала, членом ЖСК "Линдуловская Роща" она не является, следовательно, никакой обязанности по оплате средств на завершение строительства дома у нее нет. Также отметила, что поскольку М. собственником, нанимателем, либо иным законным владельцем квартиры <...> в настоящее время не является, то не обязана нести бремя содержания по квартире <...>, в том числе по уплате коммунальных платежей. Просила в удовлетворении требований отказать, представила письменный отзыв на иск.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 15 мая 2015 года, исковые требования удовлетворены: суд взыскал с ответчика денежные средства в размере <...> рублей, в счет расходов на достройку жилого дома по адресу: <...>, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру <...>, расположенную по адресу: <...> за период с ноября 2012 г. по октябрь 2014 г. в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей, а всего - <...> рублей.
Стороной ответчика подана апелляционная жалоба на постановленное решение, в которой ответчик просит решение отменить и отказать в удовлетворении иска. В обоснование несогласия с решением, сторона ссылается на нарушение судом норм материального права, указывает, что судом неправильно применены нормы ст. ст. 1102, 1109 ГК РФ, что судом проигнорировано, что строительство дома было завершено ЖСК на основании договора, заключенного между ЗАО <...> и ЖСК "Линдуловская роща" о передаче прав и обязанностей инвестора от 30 апреля 2011 года, по условиям которого ЖСК обязуется завершить строительство дома, по окончании чего передать квартиры дольщикам, заключившим с ЗАО <...> договоры долевого участия.
Ответчик считает, что истец не лишен возможности соответствующие расходы на достройку дома возложить не на пострадавших дольщиков, а на ЗАО <...> в рамках процедуры банкротства.
Помимо того, податель жалобы указывает на то, что М. не является в настоящее время собственником квартиры, а завершение процедуры банкротства не обязательно приведет к передаче квартиры в натуре и последующей регистрации прав собственника на нее.
Ответчик полагает, что истец предъявил требование за пределами срока исковой давности, не согласен с выводами суда о том, что срок внесения обязательного паевого взноса протоколом N <...> от 03 сентября 2011 г. не определяется, поэтому срок по требованиям истца надлежит исчислять с даты введения дома в эксплуатацию, когда стало очевидным, что ответчик не намерена вносить деньги. По мнению ответчика, протоколом установлено, что первый платеж должен быть совершен не позднее 01 октября 2011 года, поэтому предъявление иска 09 декабря 2014 года имело место с пропуском общего трехлетнего срока исковой давности.
Суд допустил нарушение норм процессуального права, а именно: ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, проигнорировав вывод Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, содержащийся в Определении от 10 сентября 2012 года, вынесенном по делу N <...> о том, что заключив дополнительное соглашение от 06 сентября 2011 г. к договору от 30 апреля 2011 г., должник (ЗАО <...>) и новый должник (ЖСК "Линдуловская роща") прямо затронули права и законные интересы тех дольщиков, которые не желали либо не имели возможности нести дополнительные расходы в том числе, по участию в ЖСК. В этой связи такие условия ничтожны, поскольку совершены сторонами сделки в нарушение требований закона, Арбитражный суд постановил признать недействительными условия абзацев третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30 апреля 2011 г. между ЗАО <...> и ЖСК, дозволяющие ЖСК требовать доплаты за завершение строительства с дольщиков. Тринадцатый Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 19 февраля 2013 года по делу <...> вышеприведенный вывод суда первой инстанции поддержал, и более того дополнительно признал недействительным соглашение о передаче прав ЖСК на земельный участок, на котором производилось возведение интересующего дома.
ЖСК "Линдуловская роща" участвовал в данном арбитражном процессе и знаком с решениями судов. Между тем, о расторжении или изменении соответствующих договоров, заключенных с застройщиком, не заявлял. Это позволяет сделать вывод, что такая безвозмездная передача обязательств по достройке дома ЖСК устраивала.
Таким образом, по мнению ответчика, из судебных актов арбитражных судов, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, следует, что ЖСК "Линдуловская роща", получив права застройщика, не вправе требовать с дольщиков возмещения затрат на достройку.
Помимо того, ответчик ссылается на то, что суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы, несмотря на явные противоречия в расчетах истца, полагает, что истцом были значительно завышены суммы расчетов паевых взносов, взимаемых с дольщиков, а заявляемый ЖСК иск - это фактически требования о принудительном взыскании долевого взноса члена жилищно-строительного кооператива. Истребуя заявленные суммы с дольщика, размер которых был утвержден в рамках внутренних процедур ЖСК, его протоколом, и до несения фактических затрат, истец тем самым по сути принуждает дольщика подчиниться решениям ЖСК, членом которого ответчик не является.
Ответчик также не согласен с решением в части взыскания задолженности по коммунальным услугам, поскольку ответчик в соответствующей квартире не проживает и не относится к числу лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у которых возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.
Явившийся на рассмотрение апелляционной жалобы представитель ответчика требования жалобы поддержал.
Истец - ЖСК "Линдуловская роща" о времени и месте рассмотрения жалобы извещен, своего представителя для участия в суде апелляционной инстанции не направил.
Учитывая наличие сведений об извещении участников процесса о времени и месте рассмотрения жалобы, судебная коллегия постановила определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося истца.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. ч. 1, 2. 3, ст. 6, 8 указанного Федерального закона).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно ч. 6 ст. 8 названного Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Из материалов дела следует, что между ЗАО <...> (застройщик) и М. (дольщик) был заключен договор <...> от 18 апреля 2008 года долевого участия в финансировании строительства жилого дома, по условиям которого ответчик осуществляла долевое участие в финансировании строительства кирпичного пятиэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> и получила после ввода объекта в эксплуатацию право на оформление в собственность его части в виде квартиры строительный <...>.
Обязательства участника долевого строительства исполнены путем оплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Из материалов дела усматривается, что ЗАО <...> принятые на себя по договору обязательства не исполнило, и не сдало в эксплуатацию дом в согласованные сторонами сроки (4 квартал 2008 г.).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2011 ЗАО <...> признано несостоятельным (банкротом).
Также из материалов дела следует, что решением общего собрания дольщиков многоквартирного дома от 11 апреля 2011 года (протокол <...>) было создано ЖСК "Линдуловская Роща", в том числе, с целью организации завершения строительства дома в связи с банкротством застройщика.
ЖСК "Линдуловская Роща" зарегистрировано в качестве юридического лица и состоит на учете в ИФНС России по Выборгскому району Ленинградской области.
По договору от 30 апреля 2011 ЗАО <...> передало права и обязанности инвестора и застройщика по строительству жилого дома ЖСК "Линдуловская Роща", при этом ЖСК обязался передать квартиры в объекте дольщикам, заключившим с ЗАО <...> договоры долевого участия.
Дольщики извещены о состоявшемся переходе прав и обязанностей инвестора и застройщика по строительству жилого дома.
Распоряжением администрации муниципального образования (далее - МО) "Выборгский район" от 01 сентября 2011 года застройщик жилого дома изменен с ЗАО <...> на ЖСК "Линдуловская Роща".
ЖСК фактически осуществлял работы по завершению строительства и введению в эксплуатацию жилого многоквартирного дома.
23 декабря 2011 года ЖСК "Линдуловская Роща" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (л.д. 73, 74).
Решением внеочередного общего собрания членов ЖСК "Линдуловская Роща" от 03 сентября 2011 года было определено профинансировать указанные работы за счет паевого взноса, необходимого для завершения работы по достройке дома, исходя из общей площади квартиры по договору долевого участия (исходя из ставки <...> руб. за 1 кв. м), стоимости установки и остекления балкона (лоджии) в квартире, единого платежа за компенсацию затрат за прокладку и присоединение квартиры к сетям, планировку, уборку мусора.
После введения дома в эксплуатацию, ни ЗАО <...>, ни ЖСК не зарегистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные объекты.
Истец в ходе рассмотрения дела пояснил, что денежные средства в виде взносов на завершение строительства из расчета рублей с квадратного метра поступили от большинства дольщиков квартир (за минусом пяти человек) и фактически были использованы на достройку дома.
Судом первой инстанции на основании представленных истцом в материалы дела документов, их исследования и оценки сделан обоснованный вывод о том, что ЖСК "Линдуловская Роща" израсходовано на достройку многоэтажного жилого дома по адресу: <...> <...> рублей, при этом выполнено работ на сумму <...> рублей. Доказательств иного размера необходимых средств на достройку дома в материалах дела не имеется. Во исполнение решения общего собрания членов ЖСК "Линдуловская Роща" от 03 сентября 2011 года денежные средства на завершение строительства дома были собраны дольщиками - членами ЖСК.
Суд первой инстанции, признав подтвержденным надлежащими доказательствами факт ведения строительства вышеуказанного жилого дома ЖСК "Линдуловская Роща", и обоснованными расходы на достройку дома, отказал представителю ответчика в назначении судебной строительно-технической экспертизы, поскольку ее назначение приведет к необоснованным материальным расходам со стороны ответчика.
Судом были оценены представленные истцом документы, подтверждающие расходы ЖСК "Линдуловская Роща" на строительно-монтажные работы и дополнительные расходы, вызванные необходимостью завершения строительства жилого дома, его содержания, и сделан вывод о том, что затраты на строительство дома в указанной выше сумме подтверждены с до разумной степенью достоверности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Размер платежей на достройку дома был экономически обоснован и установлен на основании никем не оспоренного решения членов ЖСК от 03 сентября 2011 года, а приобретая права на долю объекта в строящемся многоквартирном доме, приобретатель несет обязательства, связанные с несением расходов на создание такого объекта, данные расходы подлежат распределению на всех правообладателей помещений объекта, поэтому принятое решение членов ЖСК о сборе дополнительных средств для завершения строительства дома и соответствующих расходов, является обязательным для всех собственников помещений дома. Иное означало бы приобретение в собственность объекта, возведенного, в том числе за счет дополнительных взносов иных дольщиков, без финансового дополнительного участия ответчика, т.е. его неосновательное обогащение.
При таких обстоятельствах применение судом положений статей 1102, 1109 ГК РФ следует признать правильным. Причем, данные нормы применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Суд сделал обоснованные выводы о том, что договор от 30 апреля 2011 года о передаче прав и обязанностей инвестора и застройщика по строительству жилого дома от ЗАО <...> к ЖСК "Линдуловская Роща" состоялся в интересах граждан-инвесторов. Промедление с его подписанием не позволило бы передать ЖСК "Линдуловская Роща" как новому застройщику права на завершение строительства жилого дома без обременения их долгами прежнего застройщика, что привело бы несоизмеримо более высоким затратам граждан-инвесторов на завершение строительства, и о том, что без завершения строительства дома и введения его в эксплуатацию за счет дополнительных денежных средств, добровольно внесенных ЖСК "Линдуловская Роща" остальными гражданами-инвесторами, не могли быть удовлетворены никакие требования о признании права собственности на квартиры в этом доме за отсутствием возможности выделить эти квартиры как самостоятельные объекты права в не завершенном строительством здании. Соответствовали положениям закона и обстоятельствам дела выводы суда о том, что ЖСК "Линдуловская Роща" действовал в рамках п. 1 ст. 980 ГК РФ и его действия по завершению строительства жилого дома были направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, совершены исходя из очевидной пользы для будущих собственников квартир в жилом доме; создание ЖСК "Линдуловская Роща" было обусловлено завершением строительства и вводом жилого дома в эксплуатацию, цель которого была достигнута, в том числе и в интересах ответчика, а в силу статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод апелляционной жалобы о том, что право собственности М. на квартиру <...> не зарегистрировано, членом ЖСК она не является, и поэтому у нее не имеется обязательств доплачивать за завершение строительства, не подрывает правильности выводов суда первой инстанции.
Акт приема-передачи в пользу М. квартиры, являющейся объектом долевого строительства, был подписан ЖСК в одностороннем порядке 11 ноября 2012 года (л.д. 10, т. 1). Таким образом, ответчиком была получена квартира в завершенном строительством доме, на основе имеющихся в деле документов, в частности акта от 11 ноября 2012 года об установке ответчиком в квартире N <...> металлической двери, суд сделал вывод о том, что ответчик осуществляет право владения как собственник, в квартире ответчиком установлена металлическая дверь, доступ в нее имеет только сама ответчик, соответственно после оплаты суммы паевого взноса за завершение строительства многоквартирного дома, ответчик не лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на данную квартиру, в чем ответчик ей не препятствует.
На причитающуюся ответчику квартиру ЗАО <...> и ЖСК "Линдуловская Роща" не притязают, права ответчика на объект не оспаривают.
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Как пояснил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель М., единственным препятствием для подписания М. со своей стороны акта приема-передачи квартиры от ЖСК является то, что ЖСК обусловливает передачу квартиры уплатой денежных средств, которые взыскивает по настоящему иску.
Между тем, ответчик от прав на названную квартиру не отказывалась, напротив, для целей участия в деле о банкротстве должника - первоначального застройщика - ЗАО <...>, М. заявила притязания на указанный объект, заявив в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области о включении в реестр по передаче жилых помещений требование о передаче трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, строительный номер <...>, расположенной в строительных осях... на пятом этаже жилого дома по адресу: <...>, о передаче квартиры по акту приема-передачи, о признании права собственности на квартиру (т. 1, л.д. 141 - 144). Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 сентября 2012 года по делу <...> установлено требование о передаче жилых помещений М. (т. 1., л.д. 144), в остальной части требований М. отказано, требование М. относительно указанной выше трехкомнатной квартиры, с присвоенным милицейским адресом внесено в реестр кредиторов (л.д. 145 - 148). Арбитражный суд установил, что в рамках дела о банкротстве должника и обособленных споров установлено, что жилой дом в целом выбыл из владения должника (ЗАО <...>) по сделке, которая не признана недействительной в целом. М. каких-либо денежных требований не заявила, от прав на квартиру не отказалась, в ходе рассмотрения дела пояснила, что не вступила в членство кооператива, не внесла дополнительные денежные средства на достройку жилого дома (в части своей строящейся квартиры), что препятствовало к получению от ЖСК квартиры по акту и осуществлению регистрационных действий (л.д. 142, 142, т. 1).
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо препятствий для осуществления ответчиком регистрации прав на упомянутую квартиру, материалы дела не содержат.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ответчик не лишена возможности зарегистрировать свои права на объект, которые возникли из договора долевого участия, незаинтересованность ответчика в получении квартиры по акту, поскольку это влечет обязанности по несению расходов по коммунальным услугам, по содержанию и ремонту общего имущества, не может являться при приведенных обстоятельствах основанием для отказа в иске. Поскольку ответчик не ограничена в сроках осуществления государственной регистрации своих прав на объект, в случае отказа в удовлетворении иска истец в дальнейшем будет лишен возможности защитить свои права.
Ввиду того, что до настоящего времени ответчик не внесла средства на состоявшуюся достройку дома в указанной сумме, суд обоснованно взыскал с ответчика <...> руб. в пользу ЖСК в качестве возврата неосновательного обогащения.
Не влияет на правильность сделанных судом выводов ссылка в жалобе на решение Арбитражного суда о признании недействительными условий абзацев третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30 апреля 2011 г. между ЗАО <...> и ЖСК, дозволяющих ЖСК требовать доплаты за завершение строительства с дольщиков. Действительно, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц), однако в рассматриваемом случае основанием взыскания является не сделка между ЗАО <...> и ЖСК, а обязательства, возникшие из неосновательного обогащения.
Вывод суда о том, что ЖСК не пропущен срок исковой давности для защиты своих прав и о необходимости исчисления срока исковой давности с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следует признать правильным.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, согласно положениям ст. 200 ГК РФ. Материалы дела не содержат доказательств когда именно ответчик узнала о необходимости внесения денежных средств на достройку дома, и о предусмотренных сроках внесения, как не содержат и ее отказа на требование ЖСК. Соответственно, датой принятия решения общего собрания членов ЖСК от 03 сентября 2011 года об установлении размера оплаты на завершение строительства дома, определять начало течения срока, с которого ЖСК мог узнать о нарушении своего права, нельзя. Целью сбора денежных средств с дольщиков являлось завершение строительства дома, соответственно, полагающиеся на завершение строительства средства были затрачены истцом к окончанию строительства. Исходя из изложенного, с момента окончания строительства истец получил право требовать неосновательно сбереженное с обязанного лица. Момент окончания строительства иным способом, как с даты, подтверждающей готовность объекта, а именно - получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, определить невозможно. Поэтому вывод суда о начале течения срока, с которого у ЖСК появилось основание считать себя потерпевшим по обязательству, предусмотренному положениями ст. 1102 ГК РФ, соответствует обстоятельствам дела.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ЖСК 23 декабря 2011 года, иск заявлен 09 декабря 2014 года, т.е. в пределах отведенного законом срока для судебной защиты права.
Довод жалобы о том, что ответчик в соответствующей квартире не проживает и не относится к числу лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у которых возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, не может быть принят в качестве основания для отмены решения.
Согласно п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Как уже было сказано выше, ЖСК составил и подписал акт приема-передачи квартиры ответчику в одностороннем порядке 11 ноября 2012 г. (л.д. 10).
Суд обоснованно сослался на положения ст. 39, 153, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственники помещений, не являющиеся членами жилищного кооператива, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В силу указанных норм, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно, на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим периодом, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Неиспользование квартиры для проживания, не является основанием для освобождения обязанности нести расходы по коммунальным услугам, в силу положений ч. 11 ст. 155 ЖК РФ.
Ответчик установила в квартире металлическую дверь, что в ходе рассмотрения дела не опровергалось. Данное обстоятельство зафиксировано актом от 11 ноября 2012 года, содержащимся на л.д. 81, т. 1.
Суд принял во внимание, что квартира <...> была передана М. в фактическое пользование с ноября 2011 года (акт приема-передачи квартиры подписан истцом в одностороннем порядке 11 ноября 2012 года, в связи с уклонением ответчика от его подписания, что соответствует требованиям Закона), и сделал вывод о том, что на основании п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных платежей возникла у ответчика с момента передачи ей квартиры в фактическое пользование, и правомерно постановил решение о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с ноября 2012 г. по октябрь 2014 г. в размере <...> рублей. Судебная коллегия соглашается с решением и в данной части, принимая во внимание, что отказ ответчика от подписания акта приема-передачи не может повлечь освобождение ее от обязанности нести расходы по начисляемым коммунальным услугам.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права, доводы жалобы не содержат оснований к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, сводятся к изложению обстоятельств, явившихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки собранных по делу доказательств. Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327, 327.1, 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 15 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.07.2015 N 33-3585/2015
Требование: О взыскании компенсации расходов на достройку жилого дома и задолженности по коммунальным платежам.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Ответчик, являясь участником долевого строительства дома, завершение строительства которого осуществлено жилищно-строительным кооперативом, получил квартиру, но добровольно не компенсировал понесенные кооперативом затраты при строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2015 г. N 33-3585/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Озерова С.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 15 мая 2015 года, которым удовлетворены исковые требования жилищно-строительного кооператива "Линдуловская роща", заявленные к М. о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя ответчика, действующего на основании доверенности Д., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) "Линдуловская Роща" обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств в размере <...> рублей, в счет компенсации расходов, затраченных на достройку жилого дома по адресу: <...>. Помимо того, истец просил взыскать с ответчика задолженность по коммунальным платежам, которые начисляются в связи с фактической передачей 11 ноября 2012 года ответчику квартиры N <...> в указанном доме, на основании одностороннего подписанного истцом акта о передаче, за период с ноября 2012 года по октябрь 2014 года, в размере <...> рублей. Истец также просит взыскать расходы по государственной пошлине в сумме <...> рублей.
Истец обосновывает свои требования тем, что ответчик является участником долевого строительства дома по строительному адресу: <...>, впоследствии дому присвоен адрес: <...>. Ответчик является участником долевого строительства на основании договора долевого участия в финансировании строительства дома N <...> от 18 апреля 2008 года, заключенного между М. и закрытым акционерным обществом <...> (далее - ЗАО <...>). Строительство дома не было завершено из-за финансовых трудностей и последующего банкротства застройщика ЗАО <...>.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 ноября 2011 года, ЗАО <...> признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
С целью окончания строительства дома дольщиками был создан ЖСК "Линдуловская Роща", который достроил дом и ввел его в эксплуатацию за счет паевых и вступительных взносов дольщиков, вступивших в ЖСК.
Общим собранием членов ЖСК от 03 сентября 2011 г. единогласно были установлены размеры платежей на достройку дома из расчета <...> рублей за один квадратный метр общей площади квартиры, исходя из общей площади квартиры, стоимости остекления лоджий (балкона) квартиры и единого платежа за подключение коммунальных сетей, обеспечение газоснабжения, отделку фасада, планировку, уборку мусора.
Общая площадь квартиры ответчика <...> составляет <...> кв. м, следовательно, ответчик должна была оплатить <...> рублей для покрытия затрат, связанных с завершением строительства и реконструкцией жилого дома. Ответчик до настоящего времени оплату денежных средств в указанном размере не произвела.
Истец ссылается на то, что ответчик за счет ЖСК сберегла денежные средства, которые необходимо было оплатить за завершение строительства дома, поэтому она обязана возвратить истцу сумму неосновательно сбереженных денежных средств в размере <...> рублей. Кроме того, поскольку квартира передана истцом ответчику по одностороннему акту, подписанному ЖСК, подлежат компенсации затраты на содержание квартиры за период с ноября 2012 г. по октябрь 2014 г. в виде неоплаченных коммунальных платежей в размере <...> рублей.
Принимавший участие в рассмотрении дела судом первой инстанции представитель ответчика иск не признал, заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности, указал, что М. полностью оплатила строительство квартиры согласно договору с ЗАО <...>, своего согласия на достраивание дома не давала, полагала, что истец достраивал дом, действуя без ее поручения. Никаких соглашений о поручении достройки дома она не подписывала, членом ЖСК "Линдуловская Роща" она не является, следовательно, никакой обязанности по оплате средств на завершение строительства дома у нее нет. Также отметила, что поскольку М. собственником, нанимателем, либо иным законным владельцем квартиры <...> в настоящее время не является, то не обязана нести бремя содержания по квартире <...>, в том числе по уплате коммунальных платежей. Просила в удовлетворении требований отказать, представила письменный отзыв на иск.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 15 мая 2015 года, исковые требования удовлетворены: суд взыскал с ответчика денежные средства в размере <...> рублей, в счет расходов на достройку жилого дома по адресу: <...>, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру <...>, расположенную по адресу: <...> за период с ноября 2012 г. по октябрь 2014 г. в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей, а всего - <...> рублей.
Стороной ответчика подана апелляционная жалоба на постановленное решение, в которой ответчик просит решение отменить и отказать в удовлетворении иска. В обоснование несогласия с решением, сторона ссылается на нарушение судом норм материального права, указывает, что судом неправильно применены нормы ст. ст. 1102, 1109 ГК РФ, что судом проигнорировано, что строительство дома было завершено ЖСК на основании договора, заключенного между ЗАО <...> и ЖСК "Линдуловская роща" о передаче прав и обязанностей инвестора от 30 апреля 2011 года, по условиям которого ЖСК обязуется завершить строительство дома, по окончании чего передать квартиры дольщикам, заключившим с ЗАО <...> договоры долевого участия.
Ответчик считает, что истец не лишен возможности соответствующие расходы на достройку дома возложить не на пострадавших дольщиков, а на ЗАО <...> в рамках процедуры банкротства.
Помимо того, податель жалобы указывает на то, что М. не является в настоящее время собственником квартиры, а завершение процедуры банкротства не обязательно приведет к передаче квартиры в натуре и последующей регистрации прав собственника на нее.
Ответчик полагает, что истец предъявил требование за пределами срока исковой давности, не согласен с выводами суда о том, что срок внесения обязательного паевого взноса протоколом N <...> от 03 сентября 2011 г. не определяется, поэтому срок по требованиям истца надлежит исчислять с даты введения дома в эксплуатацию, когда стало очевидным, что ответчик не намерена вносить деньги. По мнению ответчика, протоколом установлено, что первый платеж должен быть совершен не позднее 01 октября 2011 года, поэтому предъявление иска 09 декабря 2014 года имело место с пропуском общего трехлетнего срока исковой давности.
Суд допустил нарушение норм процессуального права, а именно: ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, проигнорировав вывод Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, содержащийся в Определении от 10 сентября 2012 года, вынесенном по делу N <...> о том, что заключив дополнительное соглашение от 06 сентября 2011 г. к договору от 30 апреля 2011 г., должник (ЗАО <...>) и новый должник (ЖСК "Линдуловская роща") прямо затронули права и законные интересы тех дольщиков, которые не желали либо не имели возможности нести дополнительные расходы в том числе, по участию в ЖСК. В этой связи такие условия ничтожны, поскольку совершены сторонами сделки в нарушение требований закона, Арбитражный суд постановил признать недействительными условия абзацев третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30 апреля 2011 г. между ЗАО <...> и ЖСК, дозволяющие ЖСК требовать доплаты за завершение строительства с дольщиков. Тринадцатый Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 19 февраля 2013 года по делу <...> вышеприведенный вывод суда первой инстанции поддержал, и более того дополнительно признал недействительным соглашение о передаче прав ЖСК на земельный участок, на котором производилось возведение интересующего дома.
ЖСК "Линдуловская роща" участвовал в данном арбитражном процессе и знаком с решениями судов. Между тем, о расторжении или изменении соответствующих договоров, заключенных с застройщиком, не заявлял. Это позволяет сделать вывод, что такая безвозмездная передача обязательств по достройке дома ЖСК устраивала.
Таким образом, по мнению ответчика, из судебных актов арбитражных судов, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, следует, что ЖСК "Линдуловская роща", получив права застройщика, не вправе требовать с дольщиков возмещения затрат на достройку.
Помимо того, ответчик ссылается на то, что суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы, несмотря на явные противоречия в расчетах истца, полагает, что истцом были значительно завышены суммы расчетов паевых взносов, взимаемых с дольщиков, а заявляемый ЖСК иск - это фактически требования о принудительном взыскании долевого взноса члена жилищно-строительного кооператива. Истребуя заявленные суммы с дольщика, размер которых был утвержден в рамках внутренних процедур ЖСК, его протоколом, и до несения фактических затрат, истец тем самым по сути принуждает дольщика подчиниться решениям ЖСК, членом которого ответчик не является.
Ответчик также не согласен с решением в части взыскания задолженности по коммунальным услугам, поскольку ответчик в соответствующей квартире не проживает и не относится к числу лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у которых возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.
Явившийся на рассмотрение апелляционной жалобы представитель ответчика требования жалобы поддержал.
Истец - ЖСК "Линдуловская роща" о времени и месте рассмотрения жалобы извещен, своего представителя для участия в суде апелляционной инстанции не направил.
Учитывая наличие сведений об извещении участников процесса о времени и месте рассмотрения жалобы, судебная коллегия постановила определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося истца.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. ч. 1, 2. 3, ст. 6, 8 указанного Федерального закона).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно ч. 6 ст. 8 названного Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Из материалов дела следует, что между ЗАО <...> (застройщик) и М. (дольщик) был заключен договор <...> от 18 апреля 2008 года долевого участия в финансировании строительства жилого дома, по условиям которого ответчик осуществляла долевое участие в финансировании строительства кирпичного пятиэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> и получила после ввода объекта в эксплуатацию право на оформление в собственность его части в виде квартиры строительный <...>.
Обязательства участника долевого строительства исполнены путем оплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Из материалов дела усматривается, что ЗАО <...> принятые на себя по договору обязательства не исполнило, и не сдало в эксплуатацию дом в согласованные сторонами сроки (4 квартал 2008 г.).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2011 ЗАО <...> признано несостоятельным (банкротом).
Также из материалов дела следует, что решением общего собрания дольщиков многоквартирного дома от 11 апреля 2011 года (протокол <...>) было создано ЖСК "Линдуловская Роща", в том числе, с целью организации завершения строительства дома в связи с банкротством застройщика.
ЖСК "Линдуловская Роща" зарегистрировано в качестве юридического лица и состоит на учете в ИФНС России по Выборгскому району Ленинградской области.
По договору от 30 апреля 2011 ЗАО <...> передало права и обязанности инвестора и застройщика по строительству жилого дома ЖСК "Линдуловская Роща", при этом ЖСК обязался передать квартиры в объекте дольщикам, заключившим с ЗАО <...> договоры долевого участия.
Дольщики извещены о состоявшемся переходе прав и обязанностей инвестора и застройщика по строительству жилого дома.
Распоряжением администрации муниципального образования (далее - МО) "Выборгский район" от 01 сентября 2011 года застройщик жилого дома изменен с ЗАО <...> на ЖСК "Линдуловская Роща".
ЖСК фактически осуществлял работы по завершению строительства и введению в эксплуатацию жилого многоквартирного дома.
23 декабря 2011 года ЖСК "Линдуловская Роща" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (л.д. 73, 74).
Решением внеочередного общего собрания членов ЖСК "Линдуловская Роща" от 03 сентября 2011 года было определено профинансировать указанные работы за счет паевого взноса, необходимого для завершения работы по достройке дома, исходя из общей площади квартиры по договору долевого участия (исходя из ставки <...> руб. за 1 кв. м), стоимости установки и остекления балкона (лоджии) в квартире, единого платежа за компенсацию затрат за прокладку и присоединение квартиры к сетям, планировку, уборку мусора.
После введения дома в эксплуатацию, ни ЗАО <...>, ни ЖСК не зарегистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные объекты.
Истец в ходе рассмотрения дела пояснил, что денежные средства в виде взносов на завершение строительства из расчета рублей с квадратного метра поступили от большинства дольщиков квартир (за минусом пяти человек) и фактически были использованы на достройку дома.
Судом первой инстанции на основании представленных истцом в материалы дела документов, их исследования и оценки сделан обоснованный вывод о том, что ЖСК "Линдуловская Роща" израсходовано на достройку многоэтажного жилого дома по адресу: <...> <...> рублей, при этом выполнено работ на сумму <...> рублей. Доказательств иного размера необходимых средств на достройку дома в материалах дела не имеется. Во исполнение решения общего собрания членов ЖСК "Линдуловская Роща" от 03 сентября 2011 года денежные средства на завершение строительства дома были собраны дольщиками - членами ЖСК.
Суд первой инстанции, признав подтвержденным надлежащими доказательствами факт ведения строительства вышеуказанного жилого дома ЖСК "Линдуловская Роща", и обоснованными расходы на достройку дома, отказал представителю ответчика в назначении судебной строительно-технической экспертизы, поскольку ее назначение приведет к необоснованным материальным расходам со стороны ответчика.
Судом были оценены представленные истцом документы, подтверждающие расходы ЖСК "Линдуловская Роща" на строительно-монтажные работы и дополнительные расходы, вызванные необходимостью завершения строительства жилого дома, его содержания, и сделан вывод о том, что затраты на строительство дома в указанной выше сумме подтверждены с до разумной степенью достоверности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Размер платежей на достройку дома был экономически обоснован и установлен на основании никем не оспоренного решения членов ЖСК от 03 сентября 2011 года, а приобретая права на долю объекта в строящемся многоквартирном доме, приобретатель несет обязательства, связанные с несением расходов на создание такого объекта, данные расходы подлежат распределению на всех правообладателей помещений объекта, поэтому принятое решение членов ЖСК о сборе дополнительных средств для завершения строительства дома и соответствующих расходов, является обязательным для всех собственников помещений дома. Иное означало бы приобретение в собственность объекта, возведенного, в том числе за счет дополнительных взносов иных дольщиков, без финансового дополнительного участия ответчика, т.е. его неосновательное обогащение.
При таких обстоятельствах применение судом положений статей 1102, 1109 ГК РФ следует признать правильным. Причем, данные нормы применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Суд сделал обоснованные выводы о том, что договор от 30 апреля 2011 года о передаче прав и обязанностей инвестора и застройщика по строительству жилого дома от ЗАО <...> к ЖСК "Линдуловская Роща" состоялся в интересах граждан-инвесторов. Промедление с его подписанием не позволило бы передать ЖСК "Линдуловская Роща" как новому застройщику права на завершение строительства жилого дома без обременения их долгами прежнего застройщика, что привело бы несоизмеримо более высоким затратам граждан-инвесторов на завершение строительства, и о том, что без завершения строительства дома и введения его в эксплуатацию за счет дополнительных денежных средств, добровольно внесенных ЖСК "Линдуловская Роща" остальными гражданами-инвесторами, не могли быть удовлетворены никакие требования о признании права собственности на квартиры в этом доме за отсутствием возможности выделить эти квартиры как самостоятельные объекты права в не завершенном строительством здании. Соответствовали положениям закона и обстоятельствам дела выводы суда о том, что ЖСК "Линдуловская Роща" действовал в рамках п. 1 ст. 980 ГК РФ и его действия по завершению строительства жилого дома были направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, совершены исходя из очевидной пользы для будущих собственников квартир в жилом доме; создание ЖСК "Линдуловская Роща" было обусловлено завершением строительства и вводом жилого дома в эксплуатацию, цель которого была достигнута, в том числе и в интересах ответчика, а в силу статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод апелляционной жалобы о том, что право собственности М. на квартиру <...> не зарегистрировано, членом ЖСК она не является, и поэтому у нее не имеется обязательств доплачивать за завершение строительства, не подрывает правильности выводов суда первой инстанции.
Акт приема-передачи в пользу М. квартиры, являющейся объектом долевого строительства, был подписан ЖСК в одностороннем порядке 11 ноября 2012 года (л.д. 10, т. 1). Таким образом, ответчиком была получена квартира в завершенном строительством доме, на основе имеющихся в деле документов, в частности акта от 11 ноября 2012 года об установке ответчиком в квартире N <...> металлической двери, суд сделал вывод о том, что ответчик осуществляет право владения как собственник, в квартире ответчиком установлена металлическая дверь, доступ в нее имеет только сама ответчик, соответственно после оплаты суммы паевого взноса за завершение строительства многоквартирного дома, ответчик не лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на данную квартиру, в чем ответчик ей не препятствует.
На причитающуюся ответчику квартиру ЗАО <...> и ЖСК "Линдуловская Роща" не притязают, права ответчика на объект не оспаривают.
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Как пояснил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель М., единственным препятствием для подписания М. со своей стороны акта приема-передачи квартиры от ЖСК является то, что ЖСК обусловливает передачу квартиры уплатой денежных средств, которые взыскивает по настоящему иску.
Между тем, ответчик от прав на названную квартиру не отказывалась, напротив, для целей участия в деле о банкротстве должника - первоначального застройщика - ЗАО <...>, М. заявила притязания на указанный объект, заявив в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области о включении в реестр по передаче жилых помещений требование о передаче трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, строительный номер <...>, расположенной в строительных осях... на пятом этаже жилого дома по адресу: <...>, о передаче квартиры по акту приема-передачи, о признании права собственности на квартиру (т. 1, л.д. 141 - 144). Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 сентября 2012 года по делу <...> установлено требование о передаче жилых помещений М. (т. 1., л.д. 144), в остальной части требований М. отказано, требование М. относительно указанной выше трехкомнатной квартиры, с присвоенным милицейским адресом внесено в реестр кредиторов (л.д. 145 - 148). Арбитражный суд установил, что в рамках дела о банкротстве должника и обособленных споров установлено, что жилой дом в целом выбыл из владения должника (ЗАО <...>) по сделке, которая не признана недействительной в целом. М. каких-либо денежных требований не заявила, от прав на квартиру не отказалась, в ходе рассмотрения дела пояснила, что не вступила в членство кооператива, не внесла дополнительные денежные средства на достройку жилого дома (в части своей строящейся квартиры), что препятствовало к получению от ЖСК квартиры по акту и осуществлению регистрационных действий (л.д. 142, 142, т. 1).
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо препятствий для осуществления ответчиком регистрации прав на упомянутую квартиру, материалы дела не содержат.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ответчик не лишена возможности зарегистрировать свои права на объект, которые возникли из договора долевого участия, незаинтересованность ответчика в получении квартиры по акту, поскольку это влечет обязанности по несению расходов по коммунальным услугам, по содержанию и ремонту общего имущества, не может являться при приведенных обстоятельствах основанием для отказа в иске. Поскольку ответчик не ограничена в сроках осуществления государственной регистрации своих прав на объект, в случае отказа в удовлетворении иска истец в дальнейшем будет лишен возможности защитить свои права.
Ввиду того, что до настоящего времени ответчик не внесла средства на состоявшуюся достройку дома в указанной сумме, суд обоснованно взыскал с ответчика <...> руб. в пользу ЖСК в качестве возврата неосновательного обогащения.
Не влияет на правильность сделанных судом выводов ссылка в жалобе на решение Арбитражного суда о признании недействительными условий абзацев третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30 апреля 2011 г. между ЗАО <...> и ЖСК, дозволяющих ЖСК требовать доплаты за завершение строительства с дольщиков. Действительно, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц), однако в рассматриваемом случае основанием взыскания является не сделка между ЗАО <...> и ЖСК, а обязательства, возникшие из неосновательного обогащения.
Вывод суда о том, что ЖСК не пропущен срок исковой давности для защиты своих прав и о необходимости исчисления срока исковой давности с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следует признать правильным.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, согласно положениям ст. 200 ГК РФ. Материалы дела не содержат доказательств когда именно ответчик узнала о необходимости внесения денежных средств на достройку дома, и о предусмотренных сроках внесения, как не содержат и ее отказа на требование ЖСК. Соответственно, датой принятия решения общего собрания членов ЖСК от 03 сентября 2011 года об установлении размера оплаты на завершение строительства дома, определять начало течения срока, с которого ЖСК мог узнать о нарушении своего права, нельзя. Целью сбора денежных средств с дольщиков являлось завершение строительства дома, соответственно, полагающиеся на завершение строительства средства были затрачены истцом к окончанию строительства. Исходя из изложенного, с момента окончания строительства истец получил право требовать неосновательно сбереженное с обязанного лица. Момент окончания строительства иным способом, как с даты, подтверждающей готовность объекта, а именно - получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, определить невозможно. Поэтому вывод суда о начале течения срока, с которого у ЖСК появилось основание считать себя потерпевшим по обязательству, предусмотренному положениями ст. 1102 ГК РФ, соответствует обстоятельствам дела.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ЖСК 23 декабря 2011 года, иск заявлен 09 декабря 2014 года, т.е. в пределах отведенного законом срока для судебной защиты права.
Довод жалобы о том, что ответчик в соответствующей квартире не проживает и не относится к числу лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у которых возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, не может быть принят в качестве основания для отмены решения.
Согласно п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Как уже было сказано выше, ЖСК составил и подписал акт приема-передачи квартиры ответчику в одностороннем порядке 11 ноября 2012 г. (л.д. 10).
Суд обоснованно сослался на положения ст. 39, 153, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственники помещений, не являющиеся членами жилищного кооператива, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В силу указанных норм, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно, на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим периодом, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Неиспользование квартиры для проживания, не является основанием для освобождения обязанности нести расходы по коммунальным услугам, в силу положений ч. 11 ст. 155 ЖК РФ.
Ответчик установила в квартире металлическую дверь, что в ходе рассмотрения дела не опровергалось. Данное обстоятельство зафиксировано актом от 11 ноября 2012 года, содержащимся на л.д. 81, т. 1.
Суд принял во внимание, что квартира <...> была передана М. в фактическое пользование с ноября 2011 года (акт приема-передачи квартиры подписан истцом в одностороннем порядке 11 ноября 2012 года, в связи с уклонением ответчика от его подписания, что соответствует требованиям Закона), и сделал вывод о том, что на основании п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных платежей возникла у ответчика с момента передачи ей квартиры в фактическое пользование, и правомерно постановил решение о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с ноября 2012 г. по октябрь 2014 г. в размере <...> рублей. Судебная коллегия соглашается с решением и в данной части, принимая во внимание, что отказ ответчика от подписания акта приема-передачи не может повлечь освобождение ее от обязанности нести расходы по начисляемым коммунальным услугам.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права, доводы жалобы не содержат оснований к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, сводятся к изложению обстоятельств, явившихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки собранных по делу доказательств. Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327, 327.1, 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 15 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)