Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "22" мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" мая 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Клочковой Н.А, Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зайнула А.И.,
при участии в судебном заседании:
от комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" - Крупенников С.С., по доверенности от 4 апреля 2014 года, Крупенникова В.Н., по доверенности от 4 апреля 2014 года,
от общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин" - Дмитриенко Т.В., по доверенности N 7 от 15 октября 2013 года, по доверенности от 1 февраля 2014 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2014 года по делу N А57-19867/2013 (судья Т.А. Ефимова)
по иску Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", город Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин", город Саратов,
о взыскании неустойки в размере 95930 руб. 90 коп.,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин" (далее - ответчик) о взыскании неустойки в размере 95930 рублей 90 копеек.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2014 года по делу N А57-19867/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено, что при определении срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства следует исходить из установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию. Полагает ошибочным вывод суда, что квартира считается переданной участнику долевого строительства 01.03.2013, а обязательства застройщика исполненными в срок, согласованный и предусмотренный законом. Между тем, ответчиком не представлены доказательства направления истцу одностороннего акта от 01.03.2013. Судом не применена норма, подлежащая применению, в частности п. 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего, обязанность по приемке объекта долевого строительства возникает у участника долевого строительства лишь после исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п. 9.2. Контракта.
В судебном заседании представитель Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2012 в соответствии с Федеральным законом N 94-ФЗ от 21.07.2005 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" между Комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (Участник долевого строительства) (далее по тексту - Комитет) и ООО ФСК "Стройфин" (Застройщик) был заключен муниципальный контракт N 0160300057312000143-0431160-01, в соответствии с условиями которого Застройщик в предусмотренный договором срок обязуется простроить жилой дом N 5 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: город Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства в муниципальную собственность согласованный сторонами объект долевого строительства (приложение N 1), а именно: жилое помещение (двухкомнатная квартира N 16 общей площадью 48,06 кв. м). Сторонами согласована цена договора в размере 1140000 рублей.
Предметом указанного контракта является приобретение у Застройщика жилого помещения (однокомнатной квартиры) в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, в собственность муниципального образования "Город Саратов" в рамках реализации вневедомственной целевой программы "Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2012 году" (пункт 2.1. указанного контракта).
На основании подпунктов 2.2., 2.3., 5.1.5. муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 Застройщик обязуется обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 10.12.2012 и передать по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 31.12.2012. Участник долевого строительства обязуется в установленный контрактом срок уплатить Застройщику обусловленную настоящим контрактом цену и по окончании строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принять объект долевого строительства. Объект долевого строительства считается переданным Участнику долевого строительства со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения сторонами настоящего контракта.
В соответствии с разделом 3 муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 года цена контракта составляет 1140000 рублей, НДС не облагается, из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади объекта строительства 23720 рублей 35 копеек. Оплата за жилое помещение осуществляется Участником долевого строительства путем внесения авансового платежа в размере 100% цены контракта на расчетный счет Застройщика.
В разделе 6 муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 стороны согласовали ответственность за нарушение условий настоящего контракта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков передачи Участнику долевого строительства объекта строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 действующей на день уплаты неустойки (пени) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Комитет, в рамках муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012, перечислил ООО ФСК "Стройфин" 1140000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 539 от 17.08.2012, N 540 от 17.08.2012, N 541 от 17.08.2012, N 542 от 17.08.2012, N 948 от 11.09.2012, N 949 от 11.09.2012, N 950 от 11.09.2012, N 951 от 11.09.2012.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию NRU 64304000-79 от 07.12.2012 года, жилой дом N 5, обусловленный пунктом 2.2. контракта, введен в эксплуатацию.
Истец, ссылаясь на неисполнение ООО ФСК "Стройфин" в установленный срок обязательств по передаче ему объекта долевого строительства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании с ООО ФСК "Стройфин" неустойки в размере 95930 рублей 90 копеек.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается факт нарушения застройщиком сроков выполнения работ по муниципальному контракту N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
Как верно установлено судом первой инстанции, отношения по указанному договору регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
На основании части 1 статьи 4 названного Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (Федеральный закон N 214-ФЗ).
Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (пункт 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
То есть, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию NRU 64304000-79, жилой дом N 5 введен в эксплуатацию 07.12.2012.
Пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
ООО ФСК "Стройфин" направило в адрес Комитета уведомление от 17.12.2012 о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию, его регистрации и готовности Застройщика приступить к передаче объектов долевого строительства. Входящий штамп истца свидетельствует о получении данного письма 18.12.2012.
Таким образом, в соответствии с условиями муниципального контракта застройщик обязан передать, а дольщик принять объект долевого строительства в период с 18.12.2012 по 31.12.2012.
Пунктами 1 - 3 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В случае если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи, он вправе на основании пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что Комитет, получив соответствующее уведомление, ни в срок до 31.12.2012, ни в течение последующих двух месяцев (с 01.01.2013 года по 28.02.2013 года) не приступил к приемке квартиры. При этом в указанный период отсутствуют какие-либо доказательства (переписка, акты), свидетельствующие о том, что участник долевого строительства был заинтересован в исполнении контракта в срок, согласованный сторонами.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что Комитет, будучи участником долевого строительства, получив 18.12.2012 уведомление, направленное в его адрес в соответствии с требованиями статьи 8 Закона о долевом участии в строительства, уклонился от принятия объекта долевого строительства.
Представитель застройщика представил акт от 01.03.2013, составленный им в одностороннем порядке в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, в подтверждение того, что поскольку участник долевого строительства уклонялся от принятия объекта долевого строительства, с указанной даты квартира считается переданной.
При изложенных обстоятельствах, довод заявителя о том, что передача объекта строительства по одностороннему акту от 01.03.2013 не состоялась, отклоняется судебной коллегией как необоснованный.
Закон N 214-ФЗ возлагает не только на застройщика обязанность передать объект долевого строительства, но и возлагает на дольщика обязанность принять такой объект в установленные сроки. Иное позволило бы недобросовестному дольщику, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства, на неопределенное время возложить на застройщика бремя содержания, обеспечения сохранности такого объекта, а также расходы за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы.
Сторонами муниципального контракта 04.03.2013 был составлен акт проверки технического состояния квартир, включая спорной, в котором зафиксированы недостатки, выявленные при осмотре.
В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.
Однако, данная норма действует при условии, что дольщик приступил к приему объекта долевого участия в строительстве в срок, согласованный сторонами в договоре или установленный в законе. В рассматриваемом случае, поскольку дольщик уклонился от принятия квартиры, и она считается переданной 01.03.2013, составление акта о выявленных недостатках 04.03.2013 года, не отодвигает срок, в течение которого обязательство по передаче квартиры застройщиком дольщику считается неисполненным.
В то же время, Федеральным законом N 214-ФЗ установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно акту от 04.03.2013, Комитет потребовал устранения выявленных недостатков в течение 10 дней, что соответствует условиям пункта 4.4. муниципального контракта.
Акт приема-передачи жилого помещения составлен сторонами 03.06.2013 при отсутствии претензий к качеству со стороны комитета.
Пунктом 4.5. муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 года установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, или не устранения выявленных недостатков в разумный срок, установленный участником долевого строительства, последний вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в установленном размере.
Таким образом, неисполнение в согласованный срок обязательств по устранению недостатков, зафиксированных в акте от 04.03.2013, может повлечь определенные санкции для застройщика, однако нарушение условий раздела 4 муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 не является основанием иска, и не было предметом доказывания по настоящему делу.
С учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения застройщика от передачи истцу квартиры, предусмотренной муниципальным контрактом, а комитет, будучи участником долевого строительства, получив 18.12.2012 уведомление, уклонился от принятия объекта долевого строительства, судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что квартира считается переданной участнику долевого строительства, а обязательства застройщика по муниципальному контракту считаются исполненными в срок, согласованный договором и предусмотренный законом.
В силу изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано во взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Указанные в апелляционной жалобе доводы судом не принимаются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции в процессе разрешения спора по результатам оценки доказательств, представленных в дело.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Доводы апелляционной жалобы выражают свое несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2014 года по делу N А57-19867/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
Н.А.КЛОЧКОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2014 ПО ДЕЛУ N А57-19867/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. по делу N А57-19867/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "22" мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" мая 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Клочковой Н.А, Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зайнула А.И.,
при участии в судебном заседании:
от комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" - Крупенников С.С., по доверенности от 4 апреля 2014 года, Крупенникова В.Н., по доверенности от 4 апреля 2014 года,
от общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин" - Дмитриенко Т.В., по доверенности N 7 от 15 октября 2013 года, по доверенности от 1 февраля 2014 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2014 года по делу N А57-19867/2013 (судья Т.А. Ефимова)
по иску Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", город Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин", город Саратов,
о взыскании неустойки в размере 95930 руб. 90 коп.,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин" (далее - ответчик) о взыскании неустойки в размере 95930 рублей 90 копеек.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2014 года по делу N А57-19867/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено, что при определении срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства следует исходить из установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию. Полагает ошибочным вывод суда, что квартира считается переданной участнику долевого строительства 01.03.2013, а обязательства застройщика исполненными в срок, согласованный и предусмотренный законом. Между тем, ответчиком не представлены доказательства направления истцу одностороннего акта от 01.03.2013. Судом не применена норма, подлежащая применению, в частности п. 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего, обязанность по приемке объекта долевого строительства возникает у участника долевого строительства лишь после исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п. 9.2. Контракта.
В судебном заседании представитель Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Стройфин" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2012 в соответствии с Федеральным законом N 94-ФЗ от 21.07.2005 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" между Комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (Участник долевого строительства) (далее по тексту - Комитет) и ООО ФСК "Стройфин" (Застройщик) был заключен муниципальный контракт N 0160300057312000143-0431160-01, в соответствии с условиями которого Застройщик в предусмотренный договором срок обязуется простроить жилой дом N 5 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: город Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства в муниципальную собственность согласованный сторонами объект долевого строительства (приложение N 1), а именно: жилое помещение (двухкомнатная квартира N 16 общей площадью 48,06 кв. м). Сторонами согласована цена договора в размере 1140000 рублей.
Предметом указанного контракта является приобретение у Застройщика жилого помещения (однокомнатной квартиры) в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, в собственность муниципального образования "Город Саратов" в рамках реализации вневедомственной целевой программы "Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2012 году" (пункт 2.1. указанного контракта).
На основании подпунктов 2.2., 2.3., 5.1.5. муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 Застройщик обязуется обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 10.12.2012 и передать по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 31.12.2012. Участник долевого строительства обязуется в установленный контрактом срок уплатить Застройщику обусловленную настоящим контрактом цену и по окончании строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принять объект долевого строительства. Объект долевого строительства считается переданным Участнику долевого строительства со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения сторонами настоящего контракта.
В соответствии с разделом 3 муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 года цена контракта составляет 1140000 рублей, НДС не облагается, из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади объекта строительства 23720 рублей 35 копеек. Оплата за жилое помещение осуществляется Участником долевого строительства путем внесения авансового платежа в размере 100% цены контракта на расчетный счет Застройщика.
В разделе 6 муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 стороны согласовали ответственность за нарушение условий настоящего контракта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков передачи Участнику долевого строительства объекта строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 действующей на день уплаты неустойки (пени) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Комитет, в рамках муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012, перечислил ООО ФСК "Стройфин" 1140000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 539 от 17.08.2012, N 540 от 17.08.2012, N 541 от 17.08.2012, N 542 от 17.08.2012, N 948 от 11.09.2012, N 949 от 11.09.2012, N 950 от 11.09.2012, N 951 от 11.09.2012.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию NRU 64304000-79 от 07.12.2012 года, жилой дом N 5, обусловленный пунктом 2.2. контракта, введен в эксплуатацию.
Истец, ссылаясь на неисполнение ООО ФСК "Стройфин" в установленный срок обязательств по передаче ему объекта долевого строительства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании с ООО ФСК "Стройфин" неустойки в размере 95930 рублей 90 копеек.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается факт нарушения застройщиком сроков выполнения работ по муниципальному контракту N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
Как верно установлено судом первой инстанции, отношения по указанному договору регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
На основании части 1 статьи 4 названного Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (Федеральный закон N 214-ФЗ).
Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (пункт 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
То есть, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию NRU 64304000-79, жилой дом N 5 введен в эксплуатацию 07.12.2012.
Пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
ООО ФСК "Стройфин" направило в адрес Комитета уведомление от 17.12.2012 о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию, его регистрации и готовности Застройщика приступить к передаче объектов долевого строительства. Входящий штамп истца свидетельствует о получении данного письма 18.12.2012.
Таким образом, в соответствии с условиями муниципального контракта застройщик обязан передать, а дольщик принять объект долевого строительства в период с 18.12.2012 по 31.12.2012.
Пунктами 1 - 3 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В случае если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи, он вправе на основании пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что Комитет, получив соответствующее уведомление, ни в срок до 31.12.2012, ни в течение последующих двух месяцев (с 01.01.2013 года по 28.02.2013 года) не приступил к приемке квартиры. При этом в указанный период отсутствуют какие-либо доказательства (переписка, акты), свидетельствующие о том, что участник долевого строительства был заинтересован в исполнении контракта в срок, согласованный сторонами.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что Комитет, будучи участником долевого строительства, получив 18.12.2012 уведомление, направленное в его адрес в соответствии с требованиями статьи 8 Закона о долевом участии в строительства, уклонился от принятия объекта долевого строительства.
Представитель застройщика представил акт от 01.03.2013, составленный им в одностороннем порядке в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, в подтверждение того, что поскольку участник долевого строительства уклонялся от принятия объекта долевого строительства, с указанной даты квартира считается переданной.
При изложенных обстоятельствах, довод заявителя о том, что передача объекта строительства по одностороннему акту от 01.03.2013 не состоялась, отклоняется судебной коллегией как необоснованный.
Закон N 214-ФЗ возлагает не только на застройщика обязанность передать объект долевого строительства, но и возлагает на дольщика обязанность принять такой объект в установленные сроки. Иное позволило бы недобросовестному дольщику, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства, на неопределенное время возложить на застройщика бремя содержания, обеспечения сохранности такого объекта, а также расходы за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы.
Сторонами муниципального контракта 04.03.2013 был составлен акт проверки технического состояния квартир, включая спорной, в котором зафиксированы недостатки, выявленные при осмотре.
В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.
Однако, данная норма действует при условии, что дольщик приступил к приему объекта долевого участия в строительстве в срок, согласованный сторонами в договоре или установленный в законе. В рассматриваемом случае, поскольку дольщик уклонился от принятия квартиры, и она считается переданной 01.03.2013, составление акта о выявленных недостатках 04.03.2013 года, не отодвигает срок, в течение которого обязательство по передаче квартиры застройщиком дольщику считается неисполненным.
В то же время, Федеральным законом N 214-ФЗ установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно акту от 04.03.2013, Комитет потребовал устранения выявленных недостатков в течение 10 дней, что соответствует условиям пункта 4.4. муниципального контракта.
Акт приема-передачи жилого помещения составлен сторонами 03.06.2013 при отсутствии претензий к качеству со стороны комитета.
Пунктом 4.5. муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 года установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, или не устранения выявленных недостатков в разумный срок, установленный участником долевого строительства, последний вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в установленном размере.
Таким образом, неисполнение в согласованный срок обязательств по устранению недостатков, зафиксированных в акте от 04.03.2013, может повлечь определенные санкции для застройщика, однако нарушение условий раздела 4 муниципального контракта N 0160300057312000143-0431160-01 от 30.07.2012 не является основанием иска, и не было предметом доказывания по настоящему делу.
С учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения застройщика от передачи истцу квартиры, предусмотренной муниципальным контрактом, а комитет, будучи участником долевого строительства, получив 18.12.2012 уведомление, уклонился от принятия объекта долевого строительства, судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что квартира считается переданной участнику долевого строительства, а обязательства застройщика по муниципальному контракту считаются исполненными в срок, согласованный договором и предусмотренный законом.
В силу изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано во взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Указанные в апелляционной жалобе доводы судом не принимаются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции в процессе разрешения спора по результатам оценки доказательств, представленных в дело.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Доводы апелляционной жалобы выражают свое несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2014 года по делу N А57-19867/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
Н.А.КЛОЧКОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)