Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Князев А.А., рассмотрев кассационную жалобу истца Р., подписанную ее представителем Д., поступившую в суд кассационной инстанции 08 мая 2015 года, на решение Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Р. к ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительным пунктов договора, компенсации морального вреда,
Р. обратилась в суд с иском к ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительным пунктов договора, компенсации морального вреда, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчика.
Решением Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года в удовлетворении заявленных Р. исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2015 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец Р. ставит вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения судебной коллегии, считая их незаконными и необоснованными.
Изучив кассационную жалобу, исследовав представленные документы, судья приходит к следующим выводам.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Подобных нарушений в настоящем случае по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Из представленных документов следует, что 15 мая 2013 года Р. (участник долевого строительства) заключила с ООО "Адмирал" (застройщик) договор участия в долевом строительстве N ***, в соответствии с которым ООО "Адмирал" обязалось передать в собственность истца объект в виде 1-комнатной квартиры, расположенной на 4 этаже жилого дома N 12, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от выхода с лестничной клетки - 2, N квартиры по проекту - 28, общей площадью без учета лоджий и балконов 43,7 кв. м, расположенной по адресу: *** по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме; согласно пункту 3.2.5.1 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора, участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующем законодательством Российской Федерации; участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размер не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией; согласно пункту 3.2.5.2 договора, участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение объекта; расходов по вывозу мусора; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта; многоквартирный дом введен в эксплуатацию 24 декабря 2013 года; 26 марта 2014 года ООО "Адмирал" уведомило Р. о необходимости прибыть для приемки квартиры и подписать акт приема-передачи; впоследствии Р. также неоднократно уведомлялась о необходимости принять квартиру; однако соответствующая квартира Р. принята не была.
Обратившись в суд с настоящим иском, истец Р. исходила из того, что 15 мая 2013 года заключила с ООО "Адмирал" договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик ООО "Адмирал" обязалось передать ей, как участнику в долевом строительстве, квартиру по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию; решение по вводу объекта в эксплуатацию утверждено 24 декабря 2013 года; свои обязательства перед застройщиком по оплате цены договора она выполнила в полном объеме; 26 марта 2014 года она получила от застройщика уведомление, в котором ей предложено принять квартиру путем обращения в назначенную застройщиком управляющую компанию ООО "Лидер-Эксплуатация"; после осмотра квартиры ею в соответствующем заявлении зафиксированы недостатки объекта, при этом акт приема-передачи жилого помещения подписан не был, так как ООО "Лидер-Эксплуатация", ссылаясь на условия договора участия в долевом строительстве, требовало от нее оплаты компенсации ООО "Адмирал" затрат по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до оформления с нею акта приема-передачи объекта, а также заключения с ООО "Лидер-Эксплуатация" договора управления; по ее мнению, соответствующие условия договора участия в долевом строительстве, на которые ссылается ООО "Лидер-эксплуатация", являются незаконными, так как ущемляют ее права как потребителя, в связи с чем, просила взыскать с ООО "Адмирал" неустойку в размере ***, обязать ООО "Адмирал" устранить недостатки в объекте и передать ей квартиру надлежащего качества, признать недействительными пунктов 3.2.5.1 и 3.2.5.2 заключенного с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве, взыскать компенсацию морального вреда в размере *** руб.
Рассматривая данное дело, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Р. исковых требований; при этом, суд исходил из того, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; согласно ст. 5 означенного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика; по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения; в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); согласно ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи; в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере; в соответствии со ст. 7 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям; в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков; в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона; свои исковые требования о признании недействительным пункта 3.2.5.1, договора участия в долевом строительстве, Р. обосновывает тем, что пункт 3.2.5.1 договора обуславливает строительство жилого дома с последующей передачей участнику долевого строительства жилого помещения необходимостью заключения договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с определенной застройщиком обслуживающей организацией, и, кроме того, указанный пункт договора определяет порядок расчета потребителя с управляющей компанией, который отличается от порядка, установленного ст. 155 ЖК РФ; в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс; в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; в соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив); по смыслу приведенных норм закона после выдаче застройщику разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом; поскольку возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношений с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом, установлено данными законодательными нормами, постольку каких-либо оснований полагать, что оспариваемый Р. пункт 3.2.5.1 договора, предусматривающий обязанность по заключению участником долевого строительства с соответствующей управляющей организацией одновременно с передачей ему жилого помещения договора, определяющего содержание соответствующих правоотношений, в том числе и порядок расчетов с управляющей организацией за оказываемые услуги, ущемляет ее права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей либо обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, не имеется; заявленные исковые требования о признании недействительным пункта 3.2.5.2 заключенного с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве Р. обосновывает тем, что указанный пункт договора предусматривает положения, возлагающие на нее обязанность компенсировать застройщику затраты, связанные с содержанием жилого дома до момента передачи ей квартиры, ущемляющие ее права как потребителя по сравнению с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ; так, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; между тем, данная норма закона, устанавливающая обязанность лица, принявшего от застройщика жилое помещение с момента такой передачи нести обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и иные нормы Жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства; таким образом, какие-либо основания полагать, что пункт 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве, заключенного Р. с ООО "Адмирал" ущемляют ее права, как потребителя, по сравнению с положениями п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, отсутствуют; поскольку указанный пункт, а также и пункт 3.2.5.1 договора, заключенного Р. с ООО "Адмирал" не ущемляют права Р., как потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не обуславливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), постольку правовых оснований для признания данных пунктов договоров недействительными не имеется; тем самым, в удовлетворении заявленных Р. исковых требований о признании недействительными пунктов 3.2.5.1, 3.2.5.2 заключенного ею с указанной организацией договора должно быть отказано; в удовлетворении заявленных Р. исковых требований о взыскании с ООО "Адмирал" неустойки за нарушение срока передачи ей жилого помещения должно быть отказано, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере; так, в соответствии с пунктом 2.3 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию; пунктом 2.5 данного договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию: IV квартал 2013 года; поскольку 26 марта 2014 года, то есть в срок, предусмотренный пунктом 2.3 договора, Р. уведомлена застройщиком ООО "Адмирал" о готовности объекта к передаче; впоследствии Р. неоднократно предлагалось принять квартиру, однако, соответствующие действия по принятию жилого помещения ею совершены не были, постольку установленный договором срок передачи ООО "Адмирал" квартиры истцу был нарушен не по вине указанной организации; тем самым, правовых оснований для взыскания с ООО "Адмирал" в пользу Р. неустойки за нарушение срока передачи квартиры, не имеется; в части заявленных Р. исковых требований об обязании устранить выявленные недостатки в объекте производство по делу прекращено в связи с отказом Р. от данной части исковых требований; заявленные Р. исковые требования о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку права и законные интересы Р., как потребителя, со стороны ООО "Адмирал" не нарушены; таким образом, в удовлетворении заявленных Р. исковых требований должно быть отказано.
С этими выводами суда по существу согласилась судебная коллегия, которая по мотивам, изложенным в апелляционном определении, оставила решение суда без изменения.
Выводы суда и судебной коллегии в судебных постановлениях мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, так как никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда и судебной коллегии из представленных документов по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции не наделен.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке). Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке) по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
При таких данных, вышеуказанные решение суда и апелляционное определение судебной коллегии сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы истца Р. не вызывают, а предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для их отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 381, 383 ГПК РФ,
В передаче кассационной жалобы истца Р. на решение Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Р. к ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительным пунктов договора, компенсации морального вреда - для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.06.2015 N 4Г/2-5803/15
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. N 4г/2-5803/15
Судья Московского городского суда Князев А.А., рассмотрев кассационную жалобу истца Р., подписанную ее представителем Д., поступившую в суд кассационной инстанции 08 мая 2015 года, на решение Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Р. к ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительным пунктов договора, компенсации морального вреда,
установил:
Р. обратилась в суд с иском к ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительным пунктов договора, компенсации морального вреда, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчика.
Решением Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года в удовлетворении заявленных Р. исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2015 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец Р. ставит вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения судебной коллегии, считая их незаконными и необоснованными.
Изучив кассационную жалобу, исследовав представленные документы, судья приходит к следующим выводам.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Подобных нарушений в настоящем случае по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Из представленных документов следует, что 15 мая 2013 года Р. (участник долевого строительства) заключила с ООО "Адмирал" (застройщик) договор участия в долевом строительстве N ***, в соответствии с которым ООО "Адмирал" обязалось передать в собственность истца объект в виде 1-комнатной квартиры, расположенной на 4 этаже жилого дома N 12, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от выхода с лестничной клетки - 2, N квартиры по проекту - 28, общей площадью без учета лоджий и балконов 43,7 кв. м, расположенной по адресу: *** по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме; согласно пункту 3.2.5.1 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора, участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующем законодательством Российской Федерации; участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размер не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией; согласно пункту 3.2.5.2 договора, участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение объекта; расходов по вывозу мусора; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта; многоквартирный дом введен в эксплуатацию 24 декабря 2013 года; 26 марта 2014 года ООО "Адмирал" уведомило Р. о необходимости прибыть для приемки квартиры и подписать акт приема-передачи; впоследствии Р. также неоднократно уведомлялась о необходимости принять квартиру; однако соответствующая квартира Р. принята не была.
Обратившись в суд с настоящим иском, истец Р. исходила из того, что 15 мая 2013 года заключила с ООО "Адмирал" договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик ООО "Адмирал" обязалось передать ей, как участнику в долевом строительстве, квартиру по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию; решение по вводу объекта в эксплуатацию утверждено 24 декабря 2013 года; свои обязательства перед застройщиком по оплате цены договора она выполнила в полном объеме; 26 марта 2014 года она получила от застройщика уведомление, в котором ей предложено принять квартиру путем обращения в назначенную застройщиком управляющую компанию ООО "Лидер-Эксплуатация"; после осмотра квартиры ею в соответствующем заявлении зафиксированы недостатки объекта, при этом акт приема-передачи жилого помещения подписан не был, так как ООО "Лидер-Эксплуатация", ссылаясь на условия договора участия в долевом строительстве, требовало от нее оплаты компенсации ООО "Адмирал" затрат по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до оформления с нею акта приема-передачи объекта, а также заключения с ООО "Лидер-Эксплуатация" договора управления; по ее мнению, соответствующие условия договора участия в долевом строительстве, на которые ссылается ООО "Лидер-эксплуатация", являются незаконными, так как ущемляют ее права как потребителя, в связи с чем, просила взыскать с ООО "Адмирал" неустойку в размере ***, обязать ООО "Адмирал" устранить недостатки в объекте и передать ей квартиру надлежащего качества, признать недействительными пунктов 3.2.5.1 и 3.2.5.2 заключенного с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве, взыскать компенсацию морального вреда в размере *** руб.
Рассматривая данное дело, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Р. исковых требований; при этом, суд исходил из того, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; согласно ст. 5 означенного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика; по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения; в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); согласно ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи; в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере; в соответствии со ст. 7 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям; в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков; в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона; свои исковые требования о признании недействительным пункта 3.2.5.1, договора участия в долевом строительстве, Р. обосновывает тем, что пункт 3.2.5.1 договора обуславливает строительство жилого дома с последующей передачей участнику долевого строительства жилого помещения необходимостью заключения договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с определенной застройщиком обслуживающей организацией, и, кроме того, указанный пункт договора определяет порядок расчета потребителя с управляющей компанией, который отличается от порядка, установленного ст. 155 ЖК РФ; в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс; в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; в соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив); по смыслу приведенных норм закона после выдаче застройщику разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом; поскольку возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношений с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом, установлено данными законодательными нормами, постольку каких-либо оснований полагать, что оспариваемый Р. пункт 3.2.5.1 договора, предусматривающий обязанность по заключению участником долевого строительства с соответствующей управляющей организацией одновременно с передачей ему жилого помещения договора, определяющего содержание соответствующих правоотношений, в том числе и порядок расчетов с управляющей организацией за оказываемые услуги, ущемляет ее права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей либо обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, не имеется; заявленные исковые требования о признании недействительным пункта 3.2.5.2 заключенного с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве Р. обосновывает тем, что указанный пункт договора предусматривает положения, возлагающие на нее обязанность компенсировать застройщику затраты, связанные с содержанием жилого дома до момента передачи ей квартиры, ущемляющие ее права как потребителя по сравнению с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ; так, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; между тем, данная норма закона, устанавливающая обязанность лица, принявшего от застройщика жилое помещение с момента такой передачи нести обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и иные нормы Жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства; таким образом, какие-либо основания полагать, что пункт 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве, заключенного Р. с ООО "Адмирал" ущемляют ее права, как потребителя, по сравнению с положениями п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, отсутствуют; поскольку указанный пункт, а также и пункт 3.2.5.1 договора, заключенного Р. с ООО "Адмирал" не ущемляют права Р., как потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не обуславливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), постольку правовых оснований для признания данных пунктов договоров недействительными не имеется; тем самым, в удовлетворении заявленных Р. исковых требований о признании недействительными пунктов 3.2.5.1, 3.2.5.2 заключенного ею с указанной организацией договора должно быть отказано; в удовлетворении заявленных Р. исковых требований о взыскании с ООО "Адмирал" неустойки за нарушение срока передачи ей жилого помещения должно быть отказано, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере; так, в соответствии с пунктом 2.3 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию; пунктом 2.5 данного договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию: IV квартал 2013 года; поскольку 26 марта 2014 года, то есть в срок, предусмотренный пунктом 2.3 договора, Р. уведомлена застройщиком ООО "Адмирал" о готовности объекта к передаче; впоследствии Р. неоднократно предлагалось принять квартиру, однако, соответствующие действия по принятию жилого помещения ею совершены не были, постольку установленный договором срок передачи ООО "Адмирал" квартиры истцу был нарушен не по вине указанной организации; тем самым, правовых оснований для взыскания с ООО "Адмирал" в пользу Р. неустойки за нарушение срока передачи квартиры, не имеется; в части заявленных Р. исковых требований об обязании устранить выявленные недостатки в объекте производство по делу прекращено в связи с отказом Р. от данной части исковых требований; заявленные Р. исковые требования о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку права и законные интересы Р., как потребителя, со стороны ООО "Адмирал" не нарушены; таким образом, в удовлетворении заявленных Р. исковых требований должно быть отказано.
С этими выводами суда по существу согласилась судебная коллегия, которая по мотивам, изложенным в апелляционном определении, оставила решение суда без изменения.
Выводы суда и судебной коллегии в судебных постановлениях мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, так как никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда и судебной коллегии из представленных документов по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции не наделен.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке). Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке) по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
При таких данных, вышеуказанные решение суда и апелляционное определение судебной коллегии сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы истца Р. не вызывают, а предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для их отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 381, 383 ГПК РФ,
определил:
В передаче кассационной жалобы истца Р. на решение Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Р. к ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительным пунктов договора, компенсации морального вреда - для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.А.КНЯЗЕВ
Московского городского суда
А.А.КНЯЗЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)