Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Федюнина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.,
при секретаре С.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,
дело по апелляционной жалобе представителя К.В. С.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 06 февраля 2014 года, которым постановлено иск Лефортовского межрайонного прокурора г. Москвы удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ООО "ВК-Смак" на квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ...., зарегистрированное 28 сентября 2010 г., о чем внести изменения в запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N.... в части площади помещения, считать верной площадь... кв. м.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от... г., заключенный между В. и ООО "ВК-Смак", зарегистрированный.... г. за N... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права В. на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись N.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного жилого помещения... кв. м.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от.... г., заключенный между К.В...... и В....., зарегистрированный.... г. за N.... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права К.В..... на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенной на основании заявлений от.... г. N...., N..., с указанием площади приобретенного жилого помещения.... кв. м.
Иск ТСЖ "Красноказарменная, 3" удовлетворить.
Признать недействительным, зарегистрированное.... г. (запись N....) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилую квартиру, общей площадью.... кв. м, этаж 1, адрес: ... за субъектом права - ООО "ВК-СМАК".
Признать недействительным, зарегистрированное... г. (запись N...) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилую квартиру, общей площадью... кв. м, этаж. 1, адрес: ..... за субъектом права - В......
Признать недействительным, зарегистрированное.... г. (запись N....) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилую квартиру, общей площадью.... кв. м, этаж 1, адрес: .... за субъектом права - К.В.....,
установила:
Лефортовский межрайонный прокурор г. Москвы обратился в суд с иском в защиту интересов неопределенного круга лиц и интересов Российской Федерации к ООО "ВК-Смак", К.В....., В...... Просит признать отсутствующим право собственности ООО "ВК-Смак" на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., зарегистрированное 28 сентября 2010 г., о чем внести изменения в запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N.... в части площади помещения, считать верной площадь... кв. м; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от... г., заключенный между В....... и ООО "ВК-Смак", зарегистрированный.... г. за N.... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права В..... на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись N.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного жилого помещения.... кв. м; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от.... г., заключенный между К.В.... и В....., зарегистрированный... г. за N.... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права К.В..... на квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись N.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного жилого помещения.... кв. м.
В обоснование заявленных требований указывает на то, что ООО "ВК-Смак", имея в собственности квартиру N 326 по адресу: <...>, площадью..... кв. м незаконно зарегистрировало за собой право собственности на квартиру N 326 площадью.... кв. м, включив в состав квартиры пристройки, в отношении которых состоялось решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 01.09.2010 г. о сносе. Впоследствии ООО "ВК-Смак" по договору от 01.10.2010 г. распорядилось квартирой N 326, продав ее В., при этом площадь квартиры была указана..... кв. м вместо...... кв. м. В. в свою очередь, по договору купли-продажи от.... г. продала квартиру площадью.... кв. м. К.В., который без законных на то оснований зарегистрировал за собой право собственности на эту же квартиру с указанием площади..... кв. м за счет включения в состав квартиры площади подавала, который является общим имуществом собственников многоквартирного дома в силу положений ст. 36 ЖК РФ и присоединение которого к продаваемой квартире без согласия собственников помещений многоквартирного дома привело к нарушению их прав.
ТСЖ "Красноказарменная, 3" обратилось в суд с иском к ООО "ВК-Смак", В., К.В. о признании недействительными: зарегистрированного.... г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на жилую квартиру, общей площадью.... кв. м по адресу: ..... за ООО "ВК-Смак"; зарегистрированного.... г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на жилую квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ....за В.; зарегистрированного... г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на жилую квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ..... за К.В.
В обоснование заявленных требований указывают, что возведение пристроек и регистрация ООО "ВК-Смак", В., К.В. прав собственности на подлежащие сносу пристройки в составе жилой квартиры 326 незаконно; включение площади подавала в состав жилой квартиры привело к изменению размера общего имущества в многоквартирном доме, произведено без проведения общего собрания собственников помещений, нарушает права других собственников и также незаконно.
Лефортовский межрайонный прокурор г. Москвы в лице Демидовой А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ТСЖ "Красноказарменная, 3" О. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.
Ответчик К.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, его представитель К.С. требования не признал по основаниям, указанным в возражениях.
Ответчик В. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель ответчика ООО "ВК-Смак" в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Представитель третьего лица Префектуры ЮВАО г. Москвы Р. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.
Третьи лица - Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия г. Москвы в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика К.В. С.В. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ТСЖ "Красноказарменная, 3" О., представителя К.В. С.В., обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика В., представителя ответчика ООО "ВК-Смак", представителя Префектуры ЮВАО г. Москвы, представителей Росреестра по Москве и Департамента культурного наследия г. Москвы, обсудив доводы апелляционной жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что.... г. ГУП г. Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" (продавец) и ООО "ВК-СМАК" (покупатель) в лице генерального директора К.В. заключили договор N..... купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа (зарегистрирован в УФРС по Москве.... г.), из которого следует, что приобретается жилое помещение по адресу: ...., общей площадью..... кв. м, жилой площадью..... кв. м, состоящее из трех комнат.
....г. ООО "ВК-Смак" (продавец) в лице генерального директора К.В. и В. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.... г., номер регистрации - ...., из которого следует, что покупатель купил квартиру, находящуюся по адресу: ...., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью.... кв. м, жилой.... кв. м.
При этом суд установил, что документы, подтверждающие законность присоединения к жилой квартире N 326 каких-либо помещений, за счет которых ее площадь увеличилась бы до.... кв. м, отсутствуют, как и правоустанавливающие документы на квартиру такой площади.
Имевшиеся пристройки к зданию (три постройки, обозначенные на экспликации БТИ красным цветом, в техническом заключении ООО "СКАН" указанные как пристройки А, Б, В, в проектной документации ООО "Стройконструкция" обозначенные литерами - А, Б, В), расположенные по адресу: <...> признаны самовольными постройками решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 01.09.2010 года, вступившего в законную силу.
Из расписок о получении документов на государственную регистрацию от.... г., ..... г., и приложенных документов следует, что каких-либо иных документов, подтверждающих изменение площади вышеуказанной квартиры с.... кв. м на.... кв. м не предоставлялось, законных оснований для регистрации права на квартиру площадью.... кв. м не имелось.
Согласно разъяснениям, данным в пп. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Разрешая спор, суд исходил из того, что регистрация за ООО "ВК-Смак" права собственности на квартиру площадью..... кв. м не может являться законной, так как общая площадь объекта - квартиры N 326 по адресу: ...., составляла.... кв. м, документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект, площадью.... кв. м, отсутствуют, кадастровый паспорт помещения таким документом не является, включение в состав квартиры помещений, ранее не входивших в состав квартиры (пристроек), привело к изменению внешних границ объекта недвижимости при отсутствии каких-либо разрешений на реконструкцию объекта, на ввод объекта в эксплуатацию.
Установив, что ООО "ВК-Смак" обладало правом собственности на квартиру, по адресу: ....., площадью 323,9 кв. м, законных оснований для регистрации за собой права собственности на квартиру N 326, площадью.... кв. м не имело, суд обоснованно исходил из того, что распорядиться такой площадью ООО "ВК-Смак" было не вправе. Указанное обстоятельство в силу положений ст. 209, 168 ГК РФ повлекло недействительность договора купли-продажи квартиры от 01.10.2010 г., заключенного между В. и ООО "ВК-Смак" в части площади продаваемого помещения и удовлетворение требований о признании у ООО "ВК-Смак" и В. прав на квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ..... отсутствующими, внесении изменений в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного этими ответчиками жилого помещения.... кв. м.
Судом также установлено, что 15.11.2010 г. В. продала квартиру N 326 по адресу: ....., площадью.... кв. м. К.В. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 26.11.2010 г. за N.....
21.09.2012 г. К.В. обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации права и внесении изменений в запись Единого государственного реестра права не недвижимое имущество и сделок с ним по вышеуказанной квартире, где сам указал общую площадь - .... кв. м и представил кадастровый паспорт от 13.09.2012 г., выданный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в котором указана общая площадь помещения - ..... кв. м, планы и экспликации помещений от.... г.
Как следует из плана квартиры и экспликации площади квартиры <...> в ее состав вошел в том числе и подвал.
На основании вышеуказанных документов произведена государственная регистрация.
08.10.12 г. на имя К.В. получено свидетельство.... (книга учета выдачи свидетельств)....
Основания приобретения физическим лицом права собственности перечислены в ст. 218 ГК РФ. К ним относятся: приобретение права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов; приобретение права собственности на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; наследование; приобретение права собственности на имущество, от которого собственник отказался, или на которое он утратил право собственности; уплата пая.
Такие основания для приобретения права собственности на.... кв. м квартиры N 326 по адресу: ....отсутствуют.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе подвалы (п. 1 ст. 36).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. (п. 2).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. (п. 3).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. (п. 5).
Какой-либо сделки в отношении части подвала не совершалось, распорядительный акт уполномоченного органа о передаче данной площади К.В. отсутствует, собственниками дома решения о передаче спорной площади подвала К.В. не принималось.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании недействительным договора купли-продажи между В. и К.В. в части площади проданной квартиры N 326 - 520,8 кв. м и отсутствии законных оснований для последующей регистрации права К.В. на площадь этой квартиры.... кв. м, признал отсутствующим у него право собственности на такую площадь с внесением изменений в запись ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного им жилого помещения... кв. м.
Доводы апелляционной жалобы представителя К.В. о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для признания отсутствующим права у ООО "ВК-Смак" и В., которые уже не являются собственниками спорной квартиры, не влекут отмену решения, поскольку до регистрации права собственности К.В. на квартиру N 326 по.... г. Москвы была произведена регистрация ранее возникших прав ООО "ВК-Смак" и В. с указанием такой площади объекта, права на которую у указанных лиц отсутствовали. Следует отметить, что ООО "ВК-Смак" и В. решение суда не обжалуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что прокурор является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям приводились в суде первой инстанции, получили в решении надлежащую оценку и не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения.
Одновременно с удовлетворением требований прокурора, суд первой инстанции удовлетворил также и требования ТСЖ "Красноказарменная, 3" о признании недействительными зарегистрированных прав ООО "ВК-СМАК", В., К.В. на квартиру по адресу...., площадью соответственно..... кв. м (за ООО "ВК-Смак", В.), .... кв. м (за К.В.).
В указанной части судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ и иными способами.
Оспаривание зарегистрированного права в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое, не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения осуществляется, как указано выше, путем предъявления иска о признании права отсутствующим. (пп. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таких требований ТСЖ "Красноказарменная, 3" не предъявлялось. Более того, в материалы дела не представлено данных о том, что регистрация прав ответчиков на квартиру N 326, площадью.... кв. м, а впоследствии.... кв. м нарушила права ТСЖ "Красноказарменная, 3". Такой регистрацией, как указал в иске прокурор, нарушены права неопределенного круга лиц, в том числе собственников многоквартирного дома. Данных о том, что собственники помещений многоквартирного дома уполномочили ТСЖ "Красноказарменная, 3" защищать их права, связанные с включением в площадь квартиры N 326 пристроек и подавал, материалы дела не содержат.
Возникший спор о правах разрешен по иску прокурора путем признания сделок частично недействительными, признании прав ответчиков частично отсутствующими.
Требования же ТСЖ "Красноказарменная, 3" о признании недействительными зарегистрированных прав ответчиков суд удовлетворил в полном объеме при отсутствии к тому законных оснований, на что обоснованно указывает представитель К.В. в апелляционной жалобе, ссылаясь, что права на.... кв. м у ответчиков имелись, сделки в этой части действительны.
С учетом изложенного обжалуемое решение в части удовлетворения требований ТСЖ "Красноказарменная, 3" подлежит отмене по основаниям п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием в соответствии со ст. 328 ГПК РФ нового решения - об отказе в иске ТСЖ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 06 февраля 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований ТСЖ "Красноказарменная, 3".
В удовлетворении иска ТСЖ "Красноказарменная, 3" к ООО "ВК-Смак", В....., К.В..... о признании недействительными зарегистрированных прав на квартиру по адресу: ..... отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-28145
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. по делу N 33-28145
Судья Федюнина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.,
при секретаре С.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,
дело по апелляционной жалобе представителя К.В. С.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 06 февраля 2014 года, которым постановлено иск Лефортовского межрайонного прокурора г. Москвы удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ООО "ВК-Смак" на квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ...., зарегистрированное 28 сентября 2010 г., о чем внести изменения в запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N.... в части площади помещения, считать верной площадь... кв. м.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от... г., заключенный между В. и ООО "ВК-Смак", зарегистрированный.... г. за N... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права В. на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись N.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного жилого помещения... кв. м.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от.... г., заключенный между К.В...... и В....., зарегистрированный.... г. за N.... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права К.В..... на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенной на основании заявлений от.... г. N...., N..., с указанием площади приобретенного жилого помещения.... кв. м.
Иск ТСЖ "Красноказарменная, 3" удовлетворить.
Признать недействительным, зарегистрированное.... г. (запись N....) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилую квартиру, общей площадью.... кв. м, этаж 1, адрес: ... за субъектом права - ООО "ВК-СМАК".
Признать недействительным, зарегистрированное... г. (запись N...) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилую квартиру, общей площадью... кв. м, этаж. 1, адрес: ..... за субъектом права - В......
Признать недействительным, зарегистрированное.... г. (запись N....) в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилую квартиру, общей площадью.... кв. м, этаж 1, адрес: .... за субъектом права - К.В.....,
установила:
Лефортовский межрайонный прокурор г. Москвы обратился в суд с иском в защиту интересов неопределенного круга лиц и интересов Российской Федерации к ООО "ВК-Смак", К.В....., В...... Просит признать отсутствующим право собственности ООО "ВК-Смак" на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., зарегистрированное 28 сентября 2010 г., о чем внести изменения в запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N.... в части площади помещения, считать верной площадь... кв. м; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от... г., заключенный между В....... и ООО "ВК-Смак", зарегистрированный.... г. за N.... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права В..... на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись N.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного жилого помещения.... кв. м; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от.... г., заключенный между К.В.... и В....., зарегистрированный... г. за N.... в части площади продаваемого помещения, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права К.В..... на квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ...., внесения изменения в запись N.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного жилого помещения.... кв. м.
В обоснование заявленных требований указывает на то, что ООО "ВК-Смак", имея в собственности квартиру N 326 по адресу: <...>, площадью..... кв. м незаконно зарегистрировало за собой право собственности на квартиру N 326 площадью.... кв. м, включив в состав квартиры пристройки, в отношении которых состоялось решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 01.09.2010 г. о сносе. Впоследствии ООО "ВК-Смак" по договору от 01.10.2010 г. распорядилось квартирой N 326, продав ее В., при этом площадь квартиры была указана..... кв. м вместо...... кв. м. В. в свою очередь, по договору купли-продажи от.... г. продала квартиру площадью.... кв. м. К.В., который без законных на то оснований зарегистрировал за собой право собственности на эту же квартиру с указанием площади..... кв. м за счет включения в состав квартиры площади подавала, который является общим имуществом собственников многоквартирного дома в силу положений ст. 36 ЖК РФ и присоединение которого к продаваемой квартире без согласия собственников помещений многоквартирного дома привело к нарушению их прав.
ТСЖ "Красноказарменная, 3" обратилось в суд с иском к ООО "ВК-Смак", В., К.В. о признании недействительными: зарегистрированного.... г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на жилую квартиру, общей площадью.... кв. м по адресу: ..... за ООО "ВК-Смак"; зарегистрированного.... г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на жилую квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ....за В.; зарегистрированного... г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на жилую квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ..... за К.В.
В обоснование заявленных требований указывают, что возведение пристроек и регистрация ООО "ВК-Смак", В., К.В. прав собственности на подлежащие сносу пристройки в составе жилой квартиры 326 незаконно; включение площади подавала в состав жилой квартиры привело к изменению размера общего имущества в многоквартирном доме, произведено без проведения общего собрания собственников помещений, нарушает права других собственников и также незаконно.
Лефортовский межрайонный прокурор г. Москвы в лице Демидовой А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ТСЖ "Красноказарменная, 3" О. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.
Ответчик К.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, его представитель К.С. требования не признал по основаниям, указанным в возражениях.
Ответчик В. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель ответчика ООО "ВК-Смак" в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Представитель третьего лица Префектуры ЮВАО г. Москвы Р. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.
Третьи лица - Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия г. Москвы в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика К.В. С.В. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ТСЖ "Красноказарменная, 3" О., представителя К.В. С.В., обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика В., представителя ответчика ООО "ВК-Смак", представителя Префектуры ЮВАО г. Москвы, представителей Росреестра по Москве и Департамента культурного наследия г. Москвы, обсудив доводы апелляционной жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что.... г. ГУП г. Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" (продавец) и ООО "ВК-СМАК" (покупатель) в лице генерального директора К.В. заключили договор N..... купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа (зарегистрирован в УФРС по Москве.... г.), из которого следует, что приобретается жилое помещение по адресу: ...., общей площадью..... кв. м, жилой площадью..... кв. м, состоящее из трех комнат.
....г. ООО "ВК-Смак" (продавец) в лице генерального директора К.В. и В. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.... г., номер регистрации - ...., из которого следует, что покупатель купил квартиру, находящуюся по адресу: ...., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью.... кв. м, жилой.... кв. м.
При этом суд установил, что документы, подтверждающие законность присоединения к жилой квартире N 326 каких-либо помещений, за счет которых ее площадь увеличилась бы до.... кв. м, отсутствуют, как и правоустанавливающие документы на квартиру такой площади.
Имевшиеся пристройки к зданию (три постройки, обозначенные на экспликации БТИ красным цветом, в техническом заключении ООО "СКАН" указанные как пристройки А, Б, В, в проектной документации ООО "Стройконструкция" обозначенные литерами - А, Б, В), расположенные по адресу: <...> признаны самовольными постройками решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 01.09.2010 года, вступившего в законную силу.
Из расписок о получении документов на государственную регистрацию от.... г., ..... г., и приложенных документов следует, что каких-либо иных документов, подтверждающих изменение площади вышеуказанной квартиры с.... кв. м на.... кв. м не предоставлялось, законных оснований для регистрации права на квартиру площадью.... кв. м не имелось.
Согласно разъяснениям, данным в пп. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Разрешая спор, суд исходил из того, что регистрация за ООО "ВК-Смак" права собственности на квартиру площадью..... кв. м не может являться законной, так как общая площадь объекта - квартиры N 326 по адресу: ...., составляла.... кв. м, документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект, площадью.... кв. м, отсутствуют, кадастровый паспорт помещения таким документом не является, включение в состав квартиры помещений, ранее не входивших в состав квартиры (пристроек), привело к изменению внешних границ объекта недвижимости при отсутствии каких-либо разрешений на реконструкцию объекта, на ввод объекта в эксплуатацию.
Установив, что ООО "ВК-Смак" обладало правом собственности на квартиру, по адресу: ....., площадью 323,9 кв. м, законных оснований для регистрации за собой права собственности на квартиру N 326, площадью.... кв. м не имело, суд обоснованно исходил из того, что распорядиться такой площадью ООО "ВК-Смак" было не вправе. Указанное обстоятельство в силу положений ст. 209, 168 ГК РФ повлекло недействительность договора купли-продажи квартиры от 01.10.2010 г., заключенного между В. и ООО "ВК-Смак" в части площади продаваемого помещения и удовлетворение требований о признании у ООО "ВК-Смак" и В. прав на квартиру общей площадью.... кв. м по адресу: ..... отсутствующими, внесении изменений в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного этими ответчиками жилого помещения.... кв. м.
Судом также установлено, что 15.11.2010 г. В. продала квартиру N 326 по адресу: ....., площадью.... кв. м. К.В. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 26.11.2010 г. за N.....
21.09.2012 г. К.В. обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации права и внесении изменений в запись Единого государственного реестра права не недвижимое имущество и сделок с ним по вышеуказанной квартире, где сам указал общую площадь - .... кв. м и представил кадастровый паспорт от 13.09.2012 г., выданный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в котором указана общая площадь помещения - ..... кв. м, планы и экспликации помещений от.... г.
Как следует из плана квартиры и экспликации площади квартиры <...> в ее состав вошел в том числе и подвал.
На основании вышеуказанных документов произведена государственная регистрация.
08.10.12 г. на имя К.В. получено свидетельство.... (книга учета выдачи свидетельств)....
Основания приобретения физическим лицом права собственности перечислены в ст. 218 ГК РФ. К ним относятся: приобретение права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов; приобретение права собственности на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; наследование; приобретение права собственности на имущество, от которого собственник отказался, или на которое он утратил право собственности; уплата пая.
Такие основания для приобретения права собственности на.... кв. м квартиры N 326 по адресу: ....отсутствуют.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе подвалы (п. 1 ст. 36).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. (п. 2).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. (п. 3).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. (п. 5).
Какой-либо сделки в отношении части подвала не совершалось, распорядительный акт уполномоченного органа о передаче данной площади К.В. отсутствует, собственниками дома решения о передаче спорной площади подвала К.В. не принималось.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании недействительным договора купли-продажи между В. и К.В. в части площади проданной квартиры N 326 - 520,8 кв. м и отсутствии законных оснований для последующей регистрации права К.В. на площадь этой квартиры.... кв. м, признал отсутствующим у него право собственности на такую площадь с внесением изменений в запись ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием площади приобретенного им жилого помещения... кв. м.
Доводы апелляционной жалобы представителя К.В. о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для признания отсутствующим права у ООО "ВК-Смак" и В., которые уже не являются собственниками спорной квартиры, не влекут отмену решения, поскольку до регистрации права собственности К.В. на квартиру N 326 по.... г. Москвы была произведена регистрация ранее возникших прав ООО "ВК-Смак" и В. с указанием такой площади объекта, права на которую у указанных лиц отсутствовали. Следует отметить, что ООО "ВК-Смак" и В. решение суда не обжалуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что прокурор является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям приводились в суде первой инстанции, получили в решении надлежащую оценку и не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения.
Одновременно с удовлетворением требований прокурора, суд первой инстанции удовлетворил также и требования ТСЖ "Красноказарменная, 3" о признании недействительными зарегистрированных прав ООО "ВК-СМАК", В., К.В. на квартиру по адресу...., площадью соответственно..... кв. м (за ООО "ВК-Смак", В.), .... кв. м (за К.В.).
В указанной части судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ и иными способами.
Оспаривание зарегистрированного права в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое, не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения осуществляется, как указано выше, путем предъявления иска о признании права отсутствующим. (пп. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таких требований ТСЖ "Красноказарменная, 3" не предъявлялось. Более того, в материалы дела не представлено данных о том, что регистрация прав ответчиков на квартиру N 326, площадью.... кв. м, а впоследствии.... кв. м нарушила права ТСЖ "Красноказарменная, 3". Такой регистрацией, как указал в иске прокурор, нарушены права неопределенного круга лиц, в том числе собственников многоквартирного дома. Данных о том, что собственники помещений многоквартирного дома уполномочили ТСЖ "Красноказарменная, 3" защищать их права, связанные с включением в площадь квартиры N 326 пристроек и подавал, материалы дела не содержат.
Возникший спор о правах разрешен по иску прокурора путем признания сделок частично недействительными, признании прав ответчиков частично отсутствующими.
Требования же ТСЖ "Красноказарменная, 3" о признании недействительными зарегистрированных прав ответчиков суд удовлетворил в полном объеме при отсутствии к тому законных оснований, на что обоснованно указывает представитель К.В. в апелляционной жалобе, ссылаясь, что права на.... кв. м у ответчиков имелись, сделки в этой части действительны.
С учетом изложенного обжалуемое решение в части удовлетворения требований ТСЖ "Красноказарменная, 3" подлежит отмене по основаниям п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием в соответствии со ст. 328 ГПК РФ нового решения - об отказе в иске ТСЖ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 06 февраля 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований ТСЖ "Красноказарменная, 3".
В удовлетворении иска ТСЖ "Красноказарменная, 3" к ООО "ВК-Смак", В....., К.В..... о признании недействительными зарегистрированных прав на квартиру по адресу: ..... отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)