Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Матвеевой Н.Л. и Рогачевой В.В.,
при секретаре: Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 27 августа 2013 года по гражданскому делу N 2-1641/2013 по иску К. к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным решения и обязании выдать решение о переводе квартир в нежилые помещения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя истицы К. П., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К. 12 июля 2013 года обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения от 14.06.2013 г. в части обязания предоставить согласие на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников жилого дома <адрес> и обязании выдать решение о переводе квартир N и N в указанном доме в нежилой фонд.
В обоснование своих требований истица указала, что является собственницей квартир N и N, расположенных по адресу: <адрес>. Она обратилась в администрацию Лужского городского поселения с заявлением о переводе данных квартир в нежилой фонд, приложив к заявлению все необходимые документы. 14 июня 2013 года Комиссия по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения приняла решение перевести жилое помещение в нежилое при условии предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников жилого дома. При этом 17 июня 2013 года администрация Лужского городского поселения уведомила ее письмом о принятом комиссией решении, указав, что рассмотрение ее заявления отложено, что не соответствует действительности.
Оспариваемое ею решение комиссии обусловлено получением согласия собственников жилого дома на перевод жилых помещений в нежилой фонд с организацией отдельного входа, однако в содержащемся в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ исчерпывающем перечне документов, необходимых для рассмотрения ее заявления, такое согласие не указано.
Предоставление согласия собственников жилого дома возможно исключительно в форме решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Так, решение общего собрания требуется при реконструкции многоквартирного дома. Между тем, осуществленные ею переустройство и перепланировка не подпадают под понятие реконструкции.
Собственником земли, расположенной вокруг многоквартирного дома <адрес>, является администрация Лужского муниципального района Ленинградской области. Общее собрание по вопросу формирования земельного участка в вышеназванном доме не проводилось. Следовательно, принятие решения общего собрания о пределах использования земельного участка в целях обустройства отдельного входа в переводимые в нежилой фонд помещения не требуется (л.д. 5 - 10).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 11 сентября 2013 года в удовлетворении иска К. отказано в полном объеме (л.д. 162 - 169).
К. подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить. В обоснование своей жалобы истица сослалась на доводы, аналогичные доводам, изложенным в ее исковом заявлении. Дополнительно указала, что не представлены доказательства, подтверждающие факт уменьшения общего имущества многоквартирного дома вследствие перевода принадлежащих ей квартир в нежилой фонд. Вывод суда о том, что в результате переустройства и перепланировки произойдет присоединение к нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома ошибочен. При этом суд не принял во внимание мнение Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, выраженное в письме от 06.05.2013 г., о том, что проводимые в соответствии с представленным ею проектом работы не относятся к реконструкции объекта капитального строительства. При проведении работ по переустройству и перепланировке квартир параметры объекта капитального строительства: его площадь, высота, количество этажей и т.д., не изменятся.
Действия по оборудованию отдельного входа в нежилое помещение приводят к использованию, а не присоединению части общего имущества многоквартирного жилого дома.
Суд неправильно применил нормы материального права, посчитав, что специальная норма (главы 3 и 4 ЖК РФ) подлежит применению в совокупности с общей, требующей получения согласия собственников на распоряжение общедомовым имуществом. В данном случае, положения ст. ст. 40 и 44 ЖК РФ на отношения сторон не распространяются.
При этом ч. 5 ст. 23 ЖК РФ предполагает информирование собственников помещений, примыкающих к переводимому в нежилое, о решении, принятом уполномоченным органом в части разрешения перевода помещения в нежилое. Это подтверждает, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое не требуется. Защита нарушенных прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме осуществляется самими собственниками, но никак не комиссией по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения.
Положения главы 3 ЖК РФ предусматривают только два варианта ответа уполномоченного органа на заявление правообладателя о переводе жилого помещения в нежилое - это согласование данного перевода или отказ в согласовании. Форма согласования при определенных условиях законодателем не установлена.
Решение уполномоченного органа по переводу жилого помещения в нежилое и наоборот касается исключительно помещения, но никак не какого-либо земельного участка. Применение судом норм жилищного законодательства в совокупности с нормами земельного законодательства представляется неправомерным. При этом суд не заслушал мнение и не выяснил правовую позицию законного собственника земельного участка, на котором расположен жилой многоквартирный дом <адрес>, то есть администрации Лужского муниципального района Ленинградской области. Также суд отклонил ходатайство истицы о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Жилищной инспекции Ленинградской области (л.д. 172 - 182).
В возражения на апелляционную жалобу администрация Лужского городского поселения просит решение суда от 11.09.2013 г. оставить без изменения (л.д. 184 - 186).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ответчика администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области и третьего лица администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (л.д. 210 - 211).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
К. является собственницей квартир N и N, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 11 - 12).
23 мая 2013 года истица обратилась в администрацию Лужского городского поселения с заявлением о переустройстве и перепланировке принадлежащих ей квартир в нежилые помещения. К заявлению были приложены копии правоустанавливающих документов и проект переустройства и перепланировки квартир N и N в жилом доме <адрес> под косметический салон с организацией отдельного входа (л.д. 44 - 45, 52 - 103).
17 июня 2013 года администрация Лужского городского поселения проинформировала истицу о том, что заявление последней рассмотрено на заседании Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения 14.06.2013 г. (протокол N 6). Комиссия приняла решение рассмотрение заявления отложить до предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома (л.д. 13).
При этом из уведомления, подписанного Главой администрации Лужского городского поселения 14.06.2013 г., следует, что Комиссией по результатам рассмотрения заявления истицы принято решение перевести помещение из жилого в нежилое при условии предоставления согласия на перевод в нежилое с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома (л.д. 14).
Оценивая правомерность действий ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:
- имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия;
- соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;
- соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован в ст. 23 ЖК РФ.
Согласно данной статье, для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (ч. 2 ст. 23).
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи (ч. 3 ст. 23).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя (ч. 4 ст. 23).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений (ч. 5 ст. 23).
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо (ч. 6 ст. 23).
Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 7 ст. 23).
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе (ч. 8 ст. 23).
Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения (ч. 9 ст. 23).
Из материалов дела следует, что истицей 23 мая 2013 года был представлен ответчику полный комплект документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (л.д. 44 - 45). Из заявления и приложенных к нему документов следует, что для обеспечения использования принадлежащих истице помещений в качестве нежилых необходимо проведение их переустройства и перепланировки, то есть выполнение комплекса работ, указанных в представленном истицей проекте.
При таких обстоятельствах, в силу положений ст. 23 ЖК РФ по результатам рассмотрения заявления К. органом, осуществляющим перевод помещений, должно было быть принято одно из двух решений: либо решение об отказе в переводе помещений в нежилые, либо решение о переводе помещений в нежилые, содержащее требование о проведении переустройства и перепланировки переводимого помещения, и перечень работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения.
Принятое 14 июня 2013 года Комиссией по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения решение не соответствует требованиям закона. Удовлетворяя заявление К., комиссия обусловила свое решение не требованием о проведении переустройства и перепланировки переводимого помещения с перечнем работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения, а требованием о предоставлении согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников жилого дома, в котором расположены переводимые жилые помещения. Такое условие решения о переводе жилого помещения в нежилое законом не предусмотрено.
Если комиссия полагала, что представленная истицей проектная документация не соответствует закону, так как в целях использования жилого помещения в качестве нежилого необходимо произвести его реконструкцию, а документы, свидетельствующие о согласовании в установленном порядке именно реконструкции помещения (в том числе, согласие собственников помещений дома <адрес>), к проекту не приложены, она в силу положений ч. 1 ст. 24 ЖК РФ должна была принять решение об отказе в переводе помещений, а не решение об их переводе с не предусмотренным законом условием.
В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 г. N 2 исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Принимая решение об удовлетворении заявления, суд не вправе выходить за пределы рассмотренных требований. Так, установив, что письменное обращение, поступившее должностному лицу, не рассмотрено в течение предусмотренного ч. 1 ст. 12 ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" срока, суду следует признать бездействие этого должностного лица незаконным и обязать его рассмотреть обращение заявителя в установленный судом срок, не предрешая существа решения, которое должно быть принято.
При удовлетворении заявления в резолютивной части решения суда необходимо указать:
- либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению;
- либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.
Названный срок необходимо устанавливать с учетом характера дела, а также действий, которые следует совершить в целях устранения в полном объеме допущенного нарушения прав и свобод заявителя или препятствия к осуществлению его прав и свобод.
При рассмотрении настоящего дела судебной коллегией установлена незаконность действий ответчика, так как такое решение, которое было принято 14.06.2013 г. Комиссией по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения, ст. 23 ЖК РФ не предусмотрено.
При таких обстоятельствах, и учитывая, что по результатам рассмотрения заявления К. ответчиком не было принято одно из предусмотренных ст. 23 ЖК РФ решений, невозможно прийти к выводу о том, что заявление истицы ответчиком вообще было рассмотрено. В связи с этим, признавая незаконным решение Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения от 14.06.2013 г. о переводе квартир N и N дома <адрес> из жилых помещений в нежилые при условии предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома, судебная коллегия не вправе обязать ответчика выдать К. решение о переводе принадлежащих ей жилых помещений в нежилые, как того просит истица, либо обязать его отказать в осуществлении такого перевода. Таким образом суд выйдет за пределы рассмотренных органом, осуществляющим перевод помещений, требований, и решение суда подменит собой решение данного органа.
В связи с этим судебная коллегия, не предрешая существа решения, которое должно быть принято, считает необходимым обязать администрацию Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области рассмотреть заявление К. от 23.05.2013 г. в течение сорока пяти дней со дня вынесения настоящего определения и принять по нему решение в установленном законом (а именно, главой 3 ЖК РФ) порядке.
Отказывая К. в удовлетворении иска, суд первой инстанции в нарушение положений ст. 258 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 г. N 2, не установил, был ли соблюден ответчиком порядок принятия решения по заявлению истицы и соответствует ли содержание оспариваемого последней решения требованиям закона. Обжалуемое решение принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права и подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска К. по основаниям, указанным в настоящем определении.
Нарушения правил подведомственности гражданских дел при рассмотрении настоящего дела не допущено.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в частности, дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.
Истица К. с 06 января 2005 года зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 213).
Вместе с тем, в рамках настоящего дела истица оспаривает решение органа местного самоуправления, не связанное с осуществлением ею предпринимательской деятельности. Истица является собственницей двух жилых помещений и имеет намерение перевести их в нежилые и переоборудовать с целью дальнейшего использования в своей предпринимательской деятельности (либо использования в иных целях). Таким образом, настоящий спор вытекает из допущенного, по мнению истицы, нарушения органом местного самоуправления ее прав (предоставленных главой 3 ЖК РФ) как собственника жилых помещений, на перевод их в нежилые с проведением переустройства.
Оспариваемое истицей решение органа местного самоуправления непосредственно не затрагивает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, а потому настоящее дело подведомственно суду общей юрисдикции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 сентября 2013 года отменить с вынесением по делу нового решения.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения от 14 июня 2013 года о переводе квартир N и N дома N <адрес> из жилых помещений в нежилые при условии предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома.
Обязать администрацию Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в течение сорока пяти дней со дня вынесения настоящего определения рассмотреть поданное К. 23 мая 2013 года заявление и принять по нему решение в установленном законом порядке.
В удовлетворении иска К. в остальной части - отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.12.2013 N 33-5344/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 декабря 2013 г. N 33-5344/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Матвеевой Н.Л. и Рогачевой В.В.,
при секретаре: Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 27 августа 2013 года по гражданскому делу N 2-1641/2013 по иску К. к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным решения и обязании выдать решение о переводе квартир в нежилые помещения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя истицы К. П., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К. 12 июля 2013 года обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения от 14.06.2013 г. в части обязания предоставить согласие на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников жилого дома <адрес> и обязании выдать решение о переводе квартир N и N в указанном доме в нежилой фонд.
В обоснование своих требований истица указала, что является собственницей квартир N и N, расположенных по адресу: <адрес>. Она обратилась в администрацию Лужского городского поселения с заявлением о переводе данных квартир в нежилой фонд, приложив к заявлению все необходимые документы. 14 июня 2013 года Комиссия по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения приняла решение перевести жилое помещение в нежилое при условии предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников жилого дома. При этом 17 июня 2013 года администрация Лужского городского поселения уведомила ее письмом о принятом комиссией решении, указав, что рассмотрение ее заявления отложено, что не соответствует действительности.
Оспариваемое ею решение комиссии обусловлено получением согласия собственников жилого дома на перевод жилых помещений в нежилой фонд с организацией отдельного входа, однако в содержащемся в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ исчерпывающем перечне документов, необходимых для рассмотрения ее заявления, такое согласие не указано.
Предоставление согласия собственников жилого дома возможно исключительно в форме решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Так, решение общего собрания требуется при реконструкции многоквартирного дома. Между тем, осуществленные ею переустройство и перепланировка не подпадают под понятие реконструкции.
Собственником земли, расположенной вокруг многоквартирного дома <адрес>, является администрация Лужского муниципального района Ленинградской области. Общее собрание по вопросу формирования земельного участка в вышеназванном доме не проводилось. Следовательно, принятие решения общего собрания о пределах использования земельного участка в целях обустройства отдельного входа в переводимые в нежилой фонд помещения не требуется (л.д. 5 - 10).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 11 сентября 2013 года в удовлетворении иска К. отказано в полном объеме (л.д. 162 - 169).
К. подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить. В обоснование своей жалобы истица сослалась на доводы, аналогичные доводам, изложенным в ее исковом заявлении. Дополнительно указала, что не представлены доказательства, подтверждающие факт уменьшения общего имущества многоквартирного дома вследствие перевода принадлежащих ей квартир в нежилой фонд. Вывод суда о том, что в результате переустройства и перепланировки произойдет присоединение к нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома ошибочен. При этом суд не принял во внимание мнение Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, выраженное в письме от 06.05.2013 г., о том, что проводимые в соответствии с представленным ею проектом работы не относятся к реконструкции объекта капитального строительства. При проведении работ по переустройству и перепланировке квартир параметры объекта капитального строительства: его площадь, высота, количество этажей и т.д., не изменятся.
Действия по оборудованию отдельного входа в нежилое помещение приводят к использованию, а не присоединению части общего имущества многоквартирного жилого дома.
Суд неправильно применил нормы материального права, посчитав, что специальная норма (главы 3 и 4 ЖК РФ) подлежит применению в совокупности с общей, требующей получения согласия собственников на распоряжение общедомовым имуществом. В данном случае, положения ст. ст. 40 и 44 ЖК РФ на отношения сторон не распространяются.
При этом ч. 5 ст. 23 ЖК РФ предполагает информирование собственников помещений, примыкающих к переводимому в нежилое, о решении, принятом уполномоченным органом в части разрешения перевода помещения в нежилое. Это подтверждает, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое не требуется. Защита нарушенных прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме осуществляется самими собственниками, но никак не комиссией по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения.
Положения главы 3 ЖК РФ предусматривают только два варианта ответа уполномоченного органа на заявление правообладателя о переводе жилого помещения в нежилое - это согласование данного перевода или отказ в согласовании. Форма согласования при определенных условиях законодателем не установлена.
Решение уполномоченного органа по переводу жилого помещения в нежилое и наоборот касается исключительно помещения, но никак не какого-либо земельного участка. Применение судом норм жилищного законодательства в совокупности с нормами земельного законодательства представляется неправомерным. При этом суд не заслушал мнение и не выяснил правовую позицию законного собственника земельного участка, на котором расположен жилой многоквартирный дом <адрес>, то есть администрации Лужского муниципального района Ленинградской области. Также суд отклонил ходатайство истицы о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Жилищной инспекции Ленинградской области (л.д. 172 - 182).
В возражения на апелляционную жалобу администрация Лужского городского поселения просит решение суда от 11.09.2013 г. оставить без изменения (л.д. 184 - 186).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ответчика администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области и третьего лица администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (л.д. 210 - 211).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
К. является собственницей квартир N и N, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 11 - 12).
23 мая 2013 года истица обратилась в администрацию Лужского городского поселения с заявлением о переустройстве и перепланировке принадлежащих ей квартир в нежилые помещения. К заявлению были приложены копии правоустанавливающих документов и проект переустройства и перепланировки квартир N и N в жилом доме <адрес> под косметический салон с организацией отдельного входа (л.д. 44 - 45, 52 - 103).
17 июня 2013 года администрация Лужского городского поселения проинформировала истицу о том, что заявление последней рассмотрено на заседании Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения 14.06.2013 г. (протокол N 6). Комиссия приняла решение рассмотрение заявления отложить до предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома (л.д. 13).
При этом из уведомления, подписанного Главой администрации Лужского городского поселения 14.06.2013 г., следует, что Комиссией по результатам рассмотрения заявления истицы принято решение перевести помещение из жилого в нежилое при условии предоставления согласия на перевод в нежилое с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома (л.д. 14).
Оценивая правомерность действий ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:
- имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия;
- соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;
- соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован в ст. 23 ЖК РФ.
Согласно данной статье, для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (ч. 2 ст. 23).
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи (ч. 3 ст. 23).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя (ч. 4 ст. 23).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений (ч. 5 ст. 23).
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо (ч. 6 ст. 23).
Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 7 ст. 23).
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе (ч. 8 ст. 23).
Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения (ч. 9 ст. 23).
Из материалов дела следует, что истицей 23 мая 2013 года был представлен ответчику полный комплект документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (л.д. 44 - 45). Из заявления и приложенных к нему документов следует, что для обеспечения использования принадлежащих истице помещений в качестве нежилых необходимо проведение их переустройства и перепланировки, то есть выполнение комплекса работ, указанных в представленном истицей проекте.
При таких обстоятельствах, в силу положений ст. 23 ЖК РФ по результатам рассмотрения заявления К. органом, осуществляющим перевод помещений, должно было быть принято одно из двух решений: либо решение об отказе в переводе помещений в нежилые, либо решение о переводе помещений в нежилые, содержащее требование о проведении переустройства и перепланировки переводимого помещения, и перечень работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения.
Принятое 14 июня 2013 года Комиссией по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения решение не соответствует требованиям закона. Удовлетворяя заявление К., комиссия обусловила свое решение не требованием о проведении переустройства и перепланировки переводимого помещения с перечнем работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения, а требованием о предоставлении согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников жилого дома, в котором расположены переводимые жилые помещения. Такое условие решения о переводе жилого помещения в нежилое законом не предусмотрено.
Если комиссия полагала, что представленная истицей проектная документация не соответствует закону, так как в целях использования жилого помещения в качестве нежилого необходимо произвести его реконструкцию, а документы, свидетельствующие о согласовании в установленном порядке именно реконструкции помещения (в том числе, согласие собственников помещений дома <адрес>), к проекту не приложены, она в силу положений ч. 1 ст. 24 ЖК РФ должна была принять решение об отказе в переводе помещений, а не решение об их переводе с не предусмотренным законом условием.
В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 г. N 2 исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Принимая решение об удовлетворении заявления, суд не вправе выходить за пределы рассмотренных требований. Так, установив, что письменное обращение, поступившее должностному лицу, не рассмотрено в течение предусмотренного ч. 1 ст. 12 ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" срока, суду следует признать бездействие этого должностного лица незаконным и обязать его рассмотреть обращение заявителя в установленный судом срок, не предрешая существа решения, которое должно быть принято.
При удовлетворении заявления в резолютивной части решения суда необходимо указать:
- либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению;
- либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.
Названный срок необходимо устанавливать с учетом характера дела, а также действий, которые следует совершить в целях устранения в полном объеме допущенного нарушения прав и свобод заявителя или препятствия к осуществлению его прав и свобод.
При рассмотрении настоящего дела судебной коллегией установлена незаконность действий ответчика, так как такое решение, которое было принято 14.06.2013 г. Комиссией по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения, ст. 23 ЖК РФ не предусмотрено.
При таких обстоятельствах, и учитывая, что по результатам рассмотрения заявления К. ответчиком не было принято одно из предусмотренных ст. 23 ЖК РФ решений, невозможно прийти к выводу о том, что заявление истицы ответчиком вообще было рассмотрено. В связи с этим, признавая незаконным решение Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения от 14.06.2013 г. о переводе квартир N и N дома <адрес> из жилых помещений в нежилые при условии предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома, судебная коллегия не вправе обязать ответчика выдать К. решение о переводе принадлежащих ей жилых помещений в нежилые, как того просит истица, либо обязать его отказать в осуществлении такого перевода. Таким образом суд выйдет за пределы рассмотренных органом, осуществляющим перевод помещений, требований, и решение суда подменит собой решение данного органа.
В связи с этим судебная коллегия, не предрешая существа решения, которое должно быть принято, считает необходимым обязать администрацию Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области рассмотреть заявление К. от 23.05.2013 г. в течение сорока пяти дней со дня вынесения настоящего определения и принять по нему решение в установленном законом (а именно, главой 3 ЖК РФ) порядке.
Отказывая К. в удовлетворении иска, суд первой инстанции в нарушение положений ст. 258 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 г. N 2, не установил, был ли соблюден ответчиком порядок принятия решения по заявлению истицы и соответствует ли содержание оспариваемого последней решения требованиям закона. Обжалуемое решение принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права и подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска К. по основаниям, указанным в настоящем определении.
Нарушения правил подведомственности гражданских дел при рассмотрении настоящего дела не допущено.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в частности, дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.
Истица К. с 06 января 2005 года зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 213).
Вместе с тем, в рамках настоящего дела истица оспаривает решение органа местного самоуправления, не связанное с осуществлением ею предпринимательской деятельности. Истица является собственницей двух жилых помещений и имеет намерение перевести их в нежилые и переоборудовать с целью дальнейшего использования в своей предпринимательской деятельности (либо использования в иных целях). Таким образом, настоящий спор вытекает из допущенного, по мнению истицы, нарушения органом местного самоуправления ее прав (предоставленных главой 3 ЖК РФ) как собственника жилых помещений, на перевод их в нежилые с проведением переустройства.
Оспариваемое истицей решение органа местного самоуправления непосредственно не затрагивает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, а потому настоящее дело подведомственно суду общей юрисдикции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 сентября 2013 года отменить с вынесением по делу нового решения.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение на территории Лужского городского поселения от 14 июня 2013 года о переводе квартир N и N дома N <адрес> из жилых помещений в нежилые при условии предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома.
Обязать администрацию Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в течение сорока пяти дней со дня вынесения настоящего определения рассмотреть поданное К. 23 мая 2013 года заявление и принять по нему решение в установленном законом порядке.
В удовлетворении иска К. в остальной части - отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)