Судебные решения, арбитраж
Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Барбатова А.Н.
Судей: Камалиевой Г.А., Тарасова И.А.
при участии:
- от истца: Мишнев А.А., представитель по доверенности от 06.05.2013 б/н, Мательский В.А., представитель по доверенности от 12.03.2014 б/н; Погребский Д.Н., представитель по доверенности от 20.03.2014 б/н;
- от ответчика: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос"
на решение от 27.02.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 18.12.2013
по делу N А73-16369/2012 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.А.Збарацкая, в суде апелляционной инстанции судьи: В.Ф.Карасев, И.В.Иноземцев, И.И.Балинская
По иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр"
о взыскании 1 985 402 руб.
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" (ОГРН 1022700923850, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, 5; далее - ООО Фирма "Деймос") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" (ОГРН 1072721019018, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 50; далее - ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр", управляющая компания) о взыскании 1 985 402 руб. убытков в виде расходов, понесенных в связи с производством электромонтажных работ и ремонтом систем водоснабжения, отопления, канализации, кровли, фасада дома N 5 по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске.
Решением суда от 27.02.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 220 727 руб. отменено, производство по делу в указанной части прекращено в связи с отказом истца от иска, принятым судом. В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.10.2013 постановление апелляционного суда от 12.08.2013 на основании пункта 1 части 4 статьи 288 АПК РФ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
По результатам нового рассмотрения дела постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 решение суда от 27.02.2013 в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 220 727 руб., составляющих стоимость электромонтажных работ, отменено, производство по данному требованию прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с отказом истца от иска, принятым судом. В остальной части решение оставлено без изменения.
ООО Фирма "Деймос", не соглашаясь с решением от 27.02.2013, постановлением от 18.12.2013, в кассационной жалобе просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. В жалобе приведены доводы о несоответствии судебных актов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, подтверждающим, по мнению истца, ненадлежащее исполнение ответчиком как управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с ремонтом которого общество понесло расходы. Также полагает, что судебные акты противоречат судебно-арбитражной практике применения положений статьи 162 АПК РФ и приняты с нарушением норм АПК РФ, поскольку рассмотрев в суде апелляционной инстанции дело по правилам первой инстанции, апелляционный суд не отменил незаконное и необоснованное решение суда первой инстанции.
В отзыве на кассационную жалобу ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр" доводы истца отклонило, выразив согласие с принятыми по делу судебными актами.
В заседании суда кассационной инстанции представители ООО Фирма "Деймос" доводы, изложенные в жалобе, поддержали и дали по ним пояснения, а также выразили согласие с прекращением производства по делу по требованию о возмещении стоимости электромонтажных работ.
Представители ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в рассмотрении жалобы не принимали.
В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 часов 20 минут 24.03.2014, информация о котором размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.
Проверив законность решения от 27.02.2013, постановления от 18.12.2013, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает судебные акты в обжалуемой части подлежащим отмене исходя из следующего.
Как установлено судами, ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр" осуществляет функции управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 5 по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске.
В указанном доме находятся принадлежащие на праве собственности ООО Фирма "Деймос" спорные нежилые помещения общей площадью 425, 4 кв. м в цокольном этаже здания, используемое под офис.
ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр" (управляющая компания) и ООО Фирма "Деймос" (пользователь) 31.12.2009 заключили договор N 789 долевого участия в эксплуатационных расходах на содержание общего имущества здания.
По условиям договора управляющая компания приняла обязательство обеспечить выполнение работ по содержанию общего имущества жилого здания дома N 5 по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске (коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации данного дома объекты, расположенные на земельном участке, занятым домом, а пользователь возмещает долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания в порядке участия в общих для всего домовладения расходах.
Стороны согласовали границу раздела ответственности по системе холодного водоснабжения и канализации, которой согласно акту от 26.01.2012 являются наружные стены занимаемого обществом помещения, а также границу раздела ответственности по системе отопления и горячего водоснабжения, которой определены наружные ограждения помещения истца согласно акту от 26.01.2012.
Актом комиссии от 06.07.2012 зафиксировано нахождение в офисе ООО Фирма "Деймос" инженерного оборудования в неудовлетворительном состоянии и необходимость замены канализационных лежаков, вынос розлива отопления, замены стояков отопления, канализации, холодной воды, восстановление бетонного пола.
При осмотре жилого дома управляющей компанией в апреле 2011 года и 2012 года выявлена необходимость в ремонте цоколя, крылец, козырьков, кровли над подъездом N 2, розлива холодного, горячего водоснабжения и отопления.
ООО Фирма "Деймос" 01.06.2012 заключен договор строительного подряда с ООО "Пальмира-Строй" по ремонту офисного помещения истца.
По результатам выполненных во исполнение указанного договора работ его сторонами составлены акты по акты по форме КС-2 за июль 2012 года от 20.07.2012 N 1 на сумму 467 037 руб. 99 коп. (ремонт трубопроводов холодного, горячего водоснабжения и канализации), за август 2012 года от 31.08.2012 N 1 на сумму 399 383 руб. (ремонт кровли), за август 2012 года от 31.08.2012 N 1 на сумму 220 727 руб. (электромонтажные работы), за сентябрь 2012 года от 30.09.2012 N 1 на сумму 898 254 руб. (ремонт фасада).
Выполненные подрядчиком работы истцом оплачены платежными поручениями от 15.10.2012 N 190 и от 09.10.2012 N 189.
На претензию ООО Фирма "Деймос" о возмещении стоимости работ в размере 1 985 402 руб. и предложение зачесть их в счет оплаты по договору долевого участия в расходах по содержанию общего имущества управляющая компания ответила отказом в возмещении затрат истцу ввиду отсутствия решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о ремонте общего имущества, к которому занимаемые обществом помещения не относятся.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и возникшие убытки в связи с его ремонтом, ООО Фирма "Деймос" обратилось в арбитражный суд с заявленными по настоящему делу требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещение убытков, по правилам статей 15, 393 ГК РФ должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, размер и наличие понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.
Отказывая в иске, суды исходили из того, что истец не доказал соблюдение установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) требований по выявлению и фиксированию дефектов, принятия решения собственниками помещений многоквартирного дома о ремонте имущества и отсутствием условий для привлечения управляющей компании к ответственности за убытки.
Выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению норм права.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (пункт 10 Правил N 491).
В соответствии с пунктом 12 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Содержание общего имущества в соответствии с пунктом 11 Правил N 491 включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил N 491 ответственными лицами; текущий и капитальный ремонт.
Осмотры общего имущества при управлении управляющей организацией многоквартирным домом проводится собственниками помещений или управляющей организацией. Результат осмотра общего имущества оформляется актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (пункты 13, 14 Правил N 491).
Судами не принят в качестве основания для проведения истцом ремонта инженерного оборудования систем холодного, горячего водоснабжения и канализации в офисе истца акт от 06.07.2012 ввиду того, что он составлен в отсутствие управляющей компании.
Между тем суды, признав указанные коммуникации общим имуществом многоквартирного дома и исследовав акты технического осмотра жилого дома N 5 по ул. Петра Комарова, составленные по результатам проверки в апреле 2011 и 2012 годов состояния этого строения, в том числе санитарно-технического оборудования, ООО "УК ЖКХ "Сервис-Центр", в которых отражено о необходимости замены стояков, разливов горячего, холодного водоснабжения, отопления, ремонта в том числе цоколя, крылец, козырьков, отмостки, кровли над подъездом N 2, не обосновали непринятие этих доказательств как результата проведения необходимого осмотра и основания для ремонта в помещениях истца.
Кроме того, судами не дана оценка акту обследования технического состояния офисных помещений, фасада и кровли дома N 5 по ул. Петра Комарова, составленного истцом и подрядчиком - ООО "Пальмира-строй" (л.д. 9 т. 4), в котором зафиксировано ненадлежащее состояние обследованных объектов, в том числе отдельных частей систем водоснабжения, отопления и канализации.
Право собственников помещений самостоятельно совершать действия по осмотру общего имущества предусмотрено Правилами N 491 в пунктах 11, 12.
При таком положении вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом требований Правил при выявлении и фиксации дефектов, обнаруженных в помещении общества, нельзя признать обоснованным.
Кроме этого, судами при разрешении спора не учтены положения Жилищного кодекса Российской Федерации об условиях выполнения управляющими компаниями на основании договоров с собственниками помещений в многоквартирных жилых домах функции по содержанию и ремонту общего имущества.
Все текущие, неотложные, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминается ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеются ли по вопросу необходимости их выполнения особые решения общего собрания собственников помещений в доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10).
Для выяснения вопроса об исполнении ответчиком обязательства по надлежащему содержанию общего имущества, в отношении которого возник спор, подлежали исследованию обстоятельства о нуждаемости его в ремонте исходя из требований по содержанию жилого фонда, определенного Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, и представленных в дело доказательств, которыми истец обосновал свои исковые требования.
Поскольку судами соответствие оборудования и конструкций дома, в отношении которых истец произвел работы, необходимым требованиям не исследовалось, характер выполненных работ инженерных коммуникаций и кровли не установлен, как и обеспечение их исправного состояния ответчиком, вывод судебных инстанций о надлежащем осуществлении управляющей компанией содержания и эксплуатации дома со ссылкой на общие затраты ответчика и выполненные им в период 2010-2012 годов работы сделан по неполно выясненным обстоятельствам.
С учетом изложенного решение от 27.02.2013, постановление от 18.12.2013 в обжалуемой части на основании части 1 - 3 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Доводы заявителя о нарушении апелляционным судом указанных в жалобе норм процессуального права судом кассационной инстанции отклоняются как не подтвержденные материалами дела и основанные на неверном толковании норм АПК РФ, регулирующих переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
При новом рассмотрении дела следует устранить допущенные нарушения, установить и исследовать значимые для дела обстоятельства, дать оценку с соблюдением правил статьи 71 АПК РФ имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствами, и с учетом установленного, правильным применением норм права, подлежащих применению, сложившейся судебно-арбитражной практики и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 18.12.2013 по делу N А73-16369/2012 Арбитражного суда Хабаровского края в части прекращения производства по требованию о взыскании 220 727 руб. оставить без изменения.
В остальном постановление от 18.12.2013, решение от 27.02.2013 по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.БАРБАТОВ
Судьи
Г.А.КАМАЛИЕВА
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 31.03.2014 N Ф03-517/2014 ПО ДЕЛУ N А73-16369/2012
Разделы:Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2014 г. N Ф03-517/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Барбатова А.Н.
Судей: Камалиевой Г.А., Тарасова И.А.
при участии:
- от истца: Мишнев А.А., представитель по доверенности от 06.05.2013 б/н, Мательский В.А., представитель по доверенности от 12.03.2014 б/н; Погребский Д.Н., представитель по доверенности от 20.03.2014 б/н;
- от ответчика: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос"
на решение от 27.02.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 18.12.2013
по делу N А73-16369/2012 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.А.Збарацкая, в суде апелляционной инстанции судьи: В.Ф.Карасев, И.В.Иноземцев, И.И.Балинская
По иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр"
о взыскании 1 985 402 руб.
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" (ОГРН 1022700923850, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, 5; далее - ООО Фирма "Деймос") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" (ОГРН 1072721019018, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 50; далее - ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр", управляющая компания) о взыскании 1 985 402 руб. убытков в виде расходов, понесенных в связи с производством электромонтажных работ и ремонтом систем водоснабжения, отопления, канализации, кровли, фасада дома N 5 по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске.
Решением суда от 27.02.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 220 727 руб. отменено, производство по делу в указанной части прекращено в связи с отказом истца от иска, принятым судом. В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.10.2013 постановление апелляционного суда от 12.08.2013 на основании пункта 1 части 4 статьи 288 АПК РФ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
По результатам нового рассмотрения дела постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 решение суда от 27.02.2013 в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 220 727 руб., составляющих стоимость электромонтажных работ, отменено, производство по данному требованию прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с отказом истца от иска, принятым судом. В остальной части решение оставлено без изменения.
ООО Фирма "Деймос", не соглашаясь с решением от 27.02.2013, постановлением от 18.12.2013, в кассационной жалобе просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. В жалобе приведены доводы о несоответствии судебных актов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, подтверждающим, по мнению истца, ненадлежащее исполнение ответчиком как управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с ремонтом которого общество понесло расходы. Также полагает, что судебные акты противоречат судебно-арбитражной практике применения положений статьи 162 АПК РФ и приняты с нарушением норм АПК РФ, поскольку рассмотрев в суде апелляционной инстанции дело по правилам первой инстанции, апелляционный суд не отменил незаконное и необоснованное решение суда первой инстанции.
В отзыве на кассационную жалобу ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр" доводы истца отклонило, выразив согласие с принятыми по делу судебными актами.
В заседании суда кассационной инстанции представители ООО Фирма "Деймос" доводы, изложенные в жалобе, поддержали и дали по ним пояснения, а также выразили согласие с прекращением производства по делу по требованию о возмещении стоимости электромонтажных работ.
Представители ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в рассмотрении жалобы не принимали.
В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 часов 20 минут 24.03.2014, информация о котором размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.
Проверив законность решения от 27.02.2013, постановления от 18.12.2013, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает судебные акты в обжалуемой части подлежащим отмене исходя из следующего.
Как установлено судами, ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр" осуществляет функции управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 5 по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске.
В указанном доме находятся принадлежащие на праве собственности ООО Фирма "Деймос" спорные нежилые помещения общей площадью 425, 4 кв. м в цокольном этаже здания, используемое под офис.
ООО УК ЖКХ "Сервис-Центр" (управляющая компания) и ООО Фирма "Деймос" (пользователь) 31.12.2009 заключили договор N 789 долевого участия в эксплуатационных расходах на содержание общего имущества здания.
По условиям договора управляющая компания приняла обязательство обеспечить выполнение работ по содержанию общего имущества жилого здания дома N 5 по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске (коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации данного дома объекты, расположенные на земельном участке, занятым домом, а пользователь возмещает долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания в порядке участия в общих для всего домовладения расходах.
Стороны согласовали границу раздела ответственности по системе холодного водоснабжения и канализации, которой согласно акту от 26.01.2012 являются наружные стены занимаемого обществом помещения, а также границу раздела ответственности по системе отопления и горячего водоснабжения, которой определены наружные ограждения помещения истца согласно акту от 26.01.2012.
Актом комиссии от 06.07.2012 зафиксировано нахождение в офисе ООО Фирма "Деймос" инженерного оборудования в неудовлетворительном состоянии и необходимость замены канализационных лежаков, вынос розлива отопления, замены стояков отопления, канализации, холодной воды, восстановление бетонного пола.
При осмотре жилого дома управляющей компанией в апреле 2011 года и 2012 года выявлена необходимость в ремонте цоколя, крылец, козырьков, кровли над подъездом N 2, розлива холодного, горячего водоснабжения и отопления.
ООО Фирма "Деймос" 01.06.2012 заключен договор строительного подряда с ООО "Пальмира-Строй" по ремонту офисного помещения истца.
По результатам выполненных во исполнение указанного договора работ его сторонами составлены акты по акты по форме КС-2 за июль 2012 года от 20.07.2012 N 1 на сумму 467 037 руб. 99 коп. (ремонт трубопроводов холодного, горячего водоснабжения и канализации), за август 2012 года от 31.08.2012 N 1 на сумму 399 383 руб. (ремонт кровли), за август 2012 года от 31.08.2012 N 1 на сумму 220 727 руб. (электромонтажные работы), за сентябрь 2012 года от 30.09.2012 N 1 на сумму 898 254 руб. (ремонт фасада).
Выполненные подрядчиком работы истцом оплачены платежными поручениями от 15.10.2012 N 190 и от 09.10.2012 N 189.
На претензию ООО Фирма "Деймос" о возмещении стоимости работ в размере 1 985 402 руб. и предложение зачесть их в счет оплаты по договору долевого участия в расходах по содержанию общего имущества управляющая компания ответила отказом в возмещении затрат истцу ввиду отсутствия решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о ремонте общего имущества, к которому занимаемые обществом помещения не относятся.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и возникшие убытки в связи с его ремонтом, ООО Фирма "Деймос" обратилось в арбитражный суд с заявленными по настоящему делу требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещение убытков, по правилам статей 15, 393 ГК РФ должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, размер и наличие понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.
Отказывая в иске, суды исходили из того, что истец не доказал соблюдение установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) требований по выявлению и фиксированию дефектов, принятия решения собственниками помещений многоквартирного дома о ремонте имущества и отсутствием условий для привлечения управляющей компании к ответственности за убытки.
Выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению норм права.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (пункт 10 Правил N 491).
В соответствии с пунктом 12 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Содержание общего имущества в соответствии с пунктом 11 Правил N 491 включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил N 491 ответственными лицами; текущий и капитальный ремонт.
Осмотры общего имущества при управлении управляющей организацией многоквартирным домом проводится собственниками помещений или управляющей организацией. Результат осмотра общего имущества оформляется актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (пункты 13, 14 Правил N 491).
Судами не принят в качестве основания для проведения истцом ремонта инженерного оборудования систем холодного, горячего водоснабжения и канализации в офисе истца акт от 06.07.2012 ввиду того, что он составлен в отсутствие управляющей компании.
Между тем суды, признав указанные коммуникации общим имуществом многоквартирного дома и исследовав акты технического осмотра жилого дома N 5 по ул. Петра Комарова, составленные по результатам проверки в апреле 2011 и 2012 годов состояния этого строения, в том числе санитарно-технического оборудования, ООО "УК ЖКХ "Сервис-Центр", в которых отражено о необходимости замены стояков, разливов горячего, холодного водоснабжения, отопления, ремонта в том числе цоколя, крылец, козырьков, отмостки, кровли над подъездом N 2, не обосновали непринятие этих доказательств как результата проведения необходимого осмотра и основания для ремонта в помещениях истца.
Кроме того, судами не дана оценка акту обследования технического состояния офисных помещений, фасада и кровли дома N 5 по ул. Петра Комарова, составленного истцом и подрядчиком - ООО "Пальмира-строй" (л.д. 9 т. 4), в котором зафиксировано ненадлежащее состояние обследованных объектов, в том числе отдельных частей систем водоснабжения, отопления и канализации.
Право собственников помещений самостоятельно совершать действия по осмотру общего имущества предусмотрено Правилами N 491 в пунктах 11, 12.
При таком положении вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом требований Правил при выявлении и фиксации дефектов, обнаруженных в помещении общества, нельзя признать обоснованным.
Кроме этого, судами при разрешении спора не учтены положения Жилищного кодекса Российской Федерации об условиях выполнения управляющими компаниями на основании договоров с собственниками помещений в многоквартирных жилых домах функции по содержанию и ремонту общего имущества.
Все текущие, неотложные, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминается ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеются ли по вопросу необходимости их выполнения особые решения общего собрания собственников помещений в доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10).
Для выяснения вопроса об исполнении ответчиком обязательства по надлежащему содержанию общего имущества, в отношении которого возник спор, подлежали исследованию обстоятельства о нуждаемости его в ремонте исходя из требований по содержанию жилого фонда, определенного Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, и представленных в дело доказательств, которыми истец обосновал свои исковые требования.
Поскольку судами соответствие оборудования и конструкций дома, в отношении которых истец произвел работы, необходимым требованиям не исследовалось, характер выполненных работ инженерных коммуникаций и кровли не установлен, как и обеспечение их исправного состояния ответчиком, вывод судебных инстанций о надлежащем осуществлении управляющей компанией содержания и эксплуатации дома со ссылкой на общие затраты ответчика и выполненные им в период 2010-2012 годов работы сделан по неполно выясненным обстоятельствам.
С учетом изложенного решение от 27.02.2013, постановление от 18.12.2013 в обжалуемой части на основании части 1 - 3 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Доводы заявителя о нарушении апелляционным судом указанных в жалобе норм процессуального права судом кассационной инстанции отклоняются как не подтвержденные материалами дела и основанные на неверном толковании норм АПК РФ, регулирующих переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
При новом рассмотрении дела следует устранить допущенные нарушения, установить и исследовать значимые для дела обстоятельства, дать оценку с соблюдением правил статьи 71 АПК РФ имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствами, и с учетом установленного, правильным применением норм права, подлежащих применению, сложившейся судебно-арбитражной практики и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 18.12.2013 по делу N А73-16369/2012 Арбитражного суда Хабаровского края в части прекращения производства по требованию о взыскании 220 727 руб. оставить без изменения.
В остальном постановление от 18.12.2013, решение от 27.02.2013 по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.БАРБАТОВ
Судьи
Г.А.КАМАЛИЕВА
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)