Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
от истца: представителя Бондаревой Н.Н. по доверенности от 05.04.2012, представителя Жигуновой Н.А. по доверенности от 14.02.2014,
от ответчиков:
от ООО "Паллада": представителя Лунгова С.Ю. по доверенности от 16.10 2013, представителя Путинцевой С.В. по доверенности от 16.10.2013,
от ЗАО "ТК Горизонт": представителя Заболоцкой Е.Н. по доверенности от 01.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Паллада", закрытого акционерного общества "Торговый Комплекс Горизонт"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21 апреля 2014 года по делу N А53-25910/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Меридиан"
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Паллада", закрытому акционерному обществу "Торговый Комплекс Горизонт"
при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Деловой Дом Калита", закрытого акционерного общества "Промсвязьнедвижимость"
о признании решения недействительным,
принятое в составе судьи Маштаковой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меридиан" (далее - ООО "Меридиан", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Паллада" (далее - ООО "Паллада") и закрытому акционерному обществу "Торговый Комплекс Горизонт" (далее - ЗАО "ТК Горизонт"), в котором просило признать недействительным решения от 05.09.2013 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений здания лит. АК, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32ж.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Меридиан" является собственником ряда нежилых помещений общей площадью 3 280,5 кв. м, расположенных в здании лит. АК по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32ж (далее - торговый комплекс). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец также является сособственником общего имущества торгового комплекса (в том числе, фасадов, крыши здания) наряду с ответчиками по делу и третьими лицами, которым на праве собственности также принадлежат нежилые помещения торгового комплекса.
05.09.2013 состоялось общее собрание собственником нежилых помещений торгового комплекса, на котором присутствовали только ответчики. По итогам собрания были приняты решения, которые по своему содержанию отличаются от вопросов повестки дня, сформулированной в бюллетени, направленной в адрес истца. Кроме того, ответчики фактически приняли решение о порядке пользования общим имуществом сособственниками нежилых помещений торгового комплекса, определив места размещения рекламных конструкций на фасаде и крыше здания. Такое решение могло приниматься исключительно всеми сособственниками здания единогласно. При проведении собрания ответчиками был нарушен порядок заполнения бюллетеней. В совокупности указанные нарушения, по мнению истца, свидетельствует о недействительности решений общего собрания собственников нежилых помещений торгового комплекса, которые нарушают имущественные интересы ООО "Меридиан", в том числе препятствуют истцу в реализации его права на извлечение имущественной выгоды (прибыли) от сдачи в аренду рекламных площадей, расположенных в наиболее выгодным местах торгового комплекса.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.01.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений здания литер АК по пр. М. Нагибина, 32ж от 05.09.2013. С каждого из ответчиков в пользу истца взыскано по 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Судебный акт мотивирован тем, что из сопоставительного анализа содержания вопросов повестки дня общего собрания, изложенных в бюллетени для голосования, в том числе направленного в адрес истца, и решений, принятых по итогам проведения общего собрания, следует, что в ходе проведения общего собрания его повестка дня была изменена, что являлось недопустимым, т.к. иные сособственники нежилых помещений, помимо ответчиков, участия в общем собрании не принимали. Суд указал, что принятым решением ответчики в нарушение положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, фактически определили порядок пользования общим имуществом (ограждающими конструкциями, крышей) торгового центра, что являлось недопустимым, т.к. данный порядок подлежал установлению либо всеми сособственника единогласно, либо судом. В связи с тем, что оспариваемые решения были приняты ответчиками по вопросам, не включенным в изначально сформулированную повестку дня, а также в отсутствие необходимого кворума, данные решения являются ничтожными. Суд указал, что на общем собрании собственников нежилых помещений, состоявшемся 28.02.2014 ООО "Меридиан" не присутствовало, доказательства надлежащего уведомления общества о проводимом собрании в материалы дела не представлены, в связи с чем принятые на этом собрании решения также являются недействительными.
С принятым судебным актом не согласились ответчики, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к следующему:
- - при вынесении решения суд первой инстанции не учел, что при решении вопроса о размещении рекламных конструкций на фасадах и крыше торгового комплекса к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона Российской Федерации от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации. Разрешение данного вопроса общим собранием собственников нежилых помещений действующим законодательством прямо отнесет к компетенции такого собрания;
- - суд ошибочно пришел к выводу о том, что повестка дня общего собрания была изменена в ходе проведения данного собрания. Формулировки решений по вопросам повестки дня, предложенные в бюллетени для голосования, действительно отличаются от формулировки решений, принятых на общем собрании собственников нежилых помещений. Однако изменения в формулировках принятых решений касались только ООО "Паллада", изменения в площади и местоположении части фасадов, предлагаемой для передачи ООО "Меридиан", не произошли;
- - суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы статей 246 - 248 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009), следует, что к данным правоотношениям подлежат применению нормы статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что оспариваемые решения подлежали принятию всеми собственника единогласно, является ошибочным. Суд не учел, что размер доли голосов, приходящихся на истца, не способен был повлиять на итоги голосования, в связи с чем, оснований для признания оспариваемых решений недействительными у суда не имелось (пункт 4 статьи 18.1 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- - суд не учел, что проставленный ответчиками в бюллетенях для голосования знак "V" напротив варианта решения "за" явно и недвусмысленно выражал волю ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт" на принятие оспариваемых решений;
- - суд также не дал должной правовой оценки тому обстоятельству, что 28.02.2014 было проведено повторное собрание собственников нежилых помещений, на котором повторно был решен вопрос, который уже являлся предметом обсуждения на оспариваемом собрании. Суд безосновательно пришел к выводу о не извещении ООО "Меридиан" о проведении общего собрания, состоявшегося 28.04.2014.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.07.2014 представители ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт" поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Меридиан" отказать в полном объеме.
Представитель ООО "Меридиан" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.07.2014 был объявлен перерыв до 25.07.2014.
Объявление перерыва было вызвано тем, что в материалах дела отсутствовали почтовые уведомления о направлении судебной корреспонденции в адрес третьих лиц: ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязь-недвижимость".
За время перерыва суд апелляционной инстанции направил в адрес Арбитражного суда Ростовской области запрос, в котором просил представить сведения, подтверждающие факт направления в адрес третьих лиц судебной корреспонденции (определений суда первой инстанции от 23.01.2014 и от 17.03.2014) и ее получения ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Пром-связьнедвижимость".
На запрос суда апелляционной инстанции из Арбитражного суда Ростовской области поступили документы с сопроводительным письмом от 24.07.2014, согласно которым определение суда первой инстанции от 23.01.2014, которым ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость" были привлечены к участию в деле, были направлены по адресам места нахождения указанных лиц 24.01.2014 (представлен заверенный список N 78 внутренних почтовых отправлений). Согласно представленным данным судебной корреспонденции, направленной в адрес ООО УК "Деловой Дом Калита", был присвоен идентификационный номер 34400270736024, а судебной корреспонденции, направленной в адрес "Промсвязьнедвижимость", - номер 34400270736031. Согласно данным официального Интернет сайта ФГУП "Почта России" ООО УК "Деловой Дом Калита" корреспонденцию с идентификационным номером 34400270736024 получило 04.04.2014, а ЗАО "Промсвязьнедвижимость" корреспонденцию с идентификационным номером 34400270736031 получило 05.02.2014.
Данные обстоятельства свидетельствуют о надлежащем извещении третьих лиц о рассмотрении дела в суде первой инстанции. Апелляционные жалобы, мотивированные нарушением процессуальных прав, от ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость" не поступали.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязь-недвижимость" не были должным образом уведомлены судом первой инстанции о рассмотрении дела.
После перерыва рассмотрение апелляционных жалоб было продолжено 25.07.2014, представители сторон поддержали ранее высказанную ими правовую позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Меридиан" с 30.03.2012 является собственником нежилых помещений общей площадью 3 280,5 кв. м на первом этаже, комнаты N: 125а; 1, 2, 3, 4, 5, 125, 126, 127, 128, 136, 137, 147а (в), 133, 134, 135, 128а, 130, 130а, 131, 132; 132а, 132б, 147а (г), 147а (д), 147 (e), 147а (б), 147а (н),147а (п); 147а (р), 147а (м); 147а (к), 147а (д), 110,111, (110,111) а, (110,111) б, 147а (и), 116, 147а (ж), 112, 113, 113а, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124а; на антресоли комнаты N 29, 29а, 29б, 30, 31, 32, 33, 33а, 34, 34а, 34б, 34в, 34г, 35, 35а, 35б, 35в, 35г, в здании литер АК, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, N 32 ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61-АЖ N 776226 от 30.03.2012, выданным Управлением Росреестра по РО.
Кроме нежилых помещений ООО "Меридиан" в здании литер АК находятся нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрировано за ЗАО "ТК Горизонт" общей площадью 14 412,1 кв. м, за ООО "Паллада" общей площадью 1 132,2 кв. м, за ООО УК "Деловой Дом Калита" общей площадью 451,3 кв. м, за ЗАО "Промсвязьнедвижимость" общей площадью 121 кв. м, что подтверждается выписками из ЕГРП от 28.03.2013 NN 01/194/2013-298, 01/194/2013-299, 01/194/2013-301, 01/194/2013-302.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиками сложился спор по поводу использования общего имущества торгового центра, в том числе фасадов здания и его крыши для целей размещения на них рекламных конструкций.
23.08.2013 от ООО "Паллада" в адрес истца поступило сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений здания литер АК с бюллетенем для голосования.
В соответствии с вышеуказанными письмами общее собрание было назначено на 05.09.2013 на 11 часов 00 минут с местом проведения по адресу:
г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32Б.
Согласно приложенному к письму бюллетеню для голосования на разрешение общего собрания выносились следующие вопросы повестки дня и проекты решений по ним:
1) об избрании председателем общего собрания собственников нежилых помещений Полонского Д.Э., об избрании секретарем собрания Мазина Р.В.;
2) о передаче в пользование части общего имущества в доме (фасада) для размещения рекламных конструкций, согласно которому предлагалось:
- - разрешить ЗАО "ТК "Горизонт" установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 1 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 1 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ЗАО "ТК Горизонт". При этом ЗАО "ТК Горизонт" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 1, в полном объеме;
- - разрешить ООО "Меридиан" установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 2 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 2 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО "Меридиан". При этом ООО "Меридиан" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 2, в полном объеме;
- - разрешить ООО "Паллада" установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 3 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 3 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО "Паллада". При этом ООО "Паллада" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 3, в полном объеме.
В связи с тем, что в бюллетени для голосования было указано на принадлежность ООО "Меридиан" на общем собрании только 16,91% голосов вместо 19,95%, а также в связи с тем, что истец полагал невозможным принимать решения по вопросам повестки дня, т.к. последние фактически предполагали разрешить вопрос о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом собственников помещений в нежилом здании между тремя (ЗАО "ТК Горизонт", ООО "Паллада", ООО "Меридиан") из пяти собственников общего имущества здания (без учета мнения ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязь-недвижимость"), что противоречило бы нормам гражданского и жилищного законодательства, истец в письме N 29 от 02.09.2013 сообщил ООО "Паллада" о недопустимости принятия решений по поставленным на повестку дня общего собрания вопросам.
Вместе с тем, общее собрание собственников нежилых помещений состоялось 05.09.2013, в ходе которого приняли участие ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт".
Согласно протоколу общего собрания на нем были приняты следующие решения:
1) председателем собрания был избран Пруидзе Л.М., секретарем - Луценко Д.Н.;
2) ЗАО "ТК Горизонт" разрешено размещать рекламные конструкции на части фасадов здания лит. АК по пр. М. Нагибина, 32ж, указанной в приложении 1 к протоколу общего собрания, а также передавать на возмездной основе в пользование иным лицам указанную часть фасадов здания лит. АК для установки рекламных конструкций, в том числе заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 1 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ЗАО "ТК Горизонт". При этом ЗАО "ТК Горизонт" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 1, в полном объеме. ЗАО "ТК Горизонт" вправе возложить указанные расходы на третье лицо, которому будет передана часть фасадов в возмездное пользование, если это будет предусмотрено договором между ЗАО "ТК Горизонт" и третьим лицом;
3) ООО "Меридиан" разрешена установка рекламных конструкций на части фасадов здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 2 к протоколу собрания, и передавать на возмездной основе в пользование иным лицам указанную часть фасадов здания лит. АК для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 2 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО "Меридиан". При этом ООО "Меридиан" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 2, в полном объеме.
20.09.2013 в адрес истца поступило уведомление о результатах общего собрания, проведенного 05.09.2013 в отсутствие других собственников нежилых помещений здания литер АК, с приложениями NN 1, 2 к протоколу собрания, определяющими места размещения рекламных конструкций на фасаде и на крыше здания.
11.10.2013 на основании заявления N 33 от 01.10.2013 истцу были предоставлены для ознакомления документы, имеющие отношение к проведенному внеочередному общему собранию.
Полагая, что принятые решения являются недействительными, ООО "Меридиан" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящее время не существует нормативно-правовых актов, которые бы непосредственным объектом правового регулирования имели бы отношения, складывающиеся по поводу установленного статуса общего имущества собственников нежилых помещений, порядка управления таким имуществом, владения, пользования и распоряжения им.
Вместе с тем, существующая судебная практика выработала ряд правовых подходы, согласно которым, к подобным правоотношениям в зависимости от непосредственного объекта регулирования по аналогии закона применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие вопросы владения, пользования и распоряжения общим долевым имуществом, либо нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие в основном вопросы управления таким имуществом.
Так согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Применительно к рассматриваемому спору собственникам нежилых помещений торгового центра на праве общей долевой собственности принадлежат фасады и крыша здания.
В отличие от норм 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью между сособственниками, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации регулируют порядок содержания и управления общим имуществом многоквартирного дома, а также вопросы о порядке предоставления общего имущества в пользование и владение третьим лицам.
Так согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе относятся:
- - принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
- - принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- - принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- - принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
- - выбор способа управления многоквартирным домом;
- - другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для правильного разрешения существующего спора, прежде всего, подлежала установлению правовая природа принятых оспариваемых решений, для целей определения норм их правового регулирования.
Из содержания протокола общего собрания собственников нежилых помещений торгового комплекса от 05.09.2013 и приложений NN 1 и 2 к нему следует, что на общем собрании были приняты решения, о закреплении за ООО "Меридиан" и за ЗАО "ТК Горизонт" конкретных частей фасада здания торгового центра и его крыши для целей размещения рекламных конструкций указанными лицами либо третьими лицами, но посредством заключения соответствующих договоров с истцом и ответчиком.
Таким образом, на оспариваемом общем собрании был решен, по сути, вопрос об определении порядка пользования общим имуществом торгового центра между его совладельцами (между ООО "Меридиан" и ЗАО "ТК Горизонт"). Вопросы о предоставлении частей общего имущества во владение и пользование конкретным третьим лицам, в том числе для размещения рекламных конструкций (аналогия пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), либо вопрос о передаче управления общим имуществом управляющей организации, которая бы наделялась компетенцией от имени сособственников общего имущества правом на заключение договоров с третьими лицами на размещение внешней рекламы (аналогия пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), на общем собрании не обсуждались и не разрешались.
Следовательно, к спорным отношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из приведенной нормы права следует, что оспариваемое решение о закреплении за ООО "Меридиан" и за ЗАО "ТК Горизонт" конкретных частей фасадов и крыши торгового центра могло быть принято только единогласно всеми совладельцами нежилых помещений торгового центра, а при не достижении такого согласия (при несогласии хотя бы одного из сособственников общего имущества вне зависимости от размера принадлежащей ему доли в праве общей собственности) данный вопрос мог быть разрешен только в судебном порядке.
Как указывалось ранее, ООО "Меридиан", ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость" участия в общем собрании от 05.09.2013 не принимали, положительно за принятые решения не голосовали. В связи с этим, для принятия оспариваемых решений голосов ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт" было недостаточно, общее собрание не имело необходимого кворума как для его проведения (отсутствовали 3 из 5 сособственников общего имущества торгового центра, с учетом того, что собрание проводилось в форме совместного присутствия), так и для принятия оспариваемых решений (не имелось единогласного одобрения принимаемых решений со стороны всех сособственников общего имущества торгового центра).
Согласно абзацу 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности (ничтожности) оспариваемых решений, ввиду принятия их общим собранием в нарушение императивных норм действующего законодательства.
В порядке пункта 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемые решения не могут быть конвалидированы, т.к. указанная норма права подлежит применению исключительно к оспоримым решениям общего собрания, а признаваемые недействительными в рамках настоящего спора решения являются ничтожными.
Кроме того, на общем собрании собственников нежилых помещений торгового центра, проведенного 28.02.2014, также участвовали только ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт", которыми вновь в отсутствие необходимого единогласного кворума при решении 6 и 7 вопросов повестки дня были приняты решения об определении порядка владения и пользования общим имуществом торгового центра между его сособственниками. Фактически данные решения по 6 и 7 вопросам повестки дня общего собрания собственников нежилых помещений торгового центра, как и оспариваемые решения, являются ничтожными в силу выше приведенных норм права. Ничтожные решения общего собрания не могут восстанавливать действительность ранее принятых этим же собранием ничтожных решений.
Иные доводы, приводимые в обоснование апелляционных жалоб, не имеют значения для правильного разрешения существующего спора, т.к. судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что решения, принятые на общем собрании собственников нежилых помещений торгового центра 05.09.2013 являются ничтожными.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 апреля 2014 года по делу N А53-25910/2013 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2014 N 15АП-9135/2014 ПО ДЕЛУ N А53-25910/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2014 г. N 15АП-9135/2014
Дело N А53-25910/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
от истца: представителя Бондаревой Н.Н. по доверенности от 05.04.2012, представителя Жигуновой Н.А. по доверенности от 14.02.2014,
от ответчиков:
от ООО "Паллада": представителя Лунгова С.Ю. по доверенности от 16.10 2013, представителя Путинцевой С.В. по доверенности от 16.10.2013,
от ЗАО "ТК Горизонт": представителя Заболоцкой Е.Н. по доверенности от 01.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Паллада", закрытого акционерного общества "Торговый Комплекс Горизонт"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21 апреля 2014 года по делу N А53-25910/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Меридиан"
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Паллада", закрытому акционерному обществу "Торговый Комплекс Горизонт"
при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Деловой Дом Калита", закрытого акционерного общества "Промсвязьнедвижимость"
о признании решения недействительным,
принятое в составе судьи Маштаковой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меридиан" (далее - ООО "Меридиан", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Паллада" (далее - ООО "Паллада") и закрытому акционерному обществу "Торговый Комплекс Горизонт" (далее - ЗАО "ТК Горизонт"), в котором просило признать недействительным решения от 05.09.2013 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений здания лит. АК, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32ж.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Меридиан" является собственником ряда нежилых помещений общей площадью 3 280,5 кв. м, расположенных в здании лит. АК по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32ж (далее - торговый комплекс). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец также является сособственником общего имущества торгового комплекса (в том числе, фасадов, крыши здания) наряду с ответчиками по делу и третьими лицами, которым на праве собственности также принадлежат нежилые помещения торгового комплекса.
05.09.2013 состоялось общее собрание собственником нежилых помещений торгового комплекса, на котором присутствовали только ответчики. По итогам собрания были приняты решения, которые по своему содержанию отличаются от вопросов повестки дня, сформулированной в бюллетени, направленной в адрес истца. Кроме того, ответчики фактически приняли решение о порядке пользования общим имуществом сособственниками нежилых помещений торгового комплекса, определив места размещения рекламных конструкций на фасаде и крыше здания. Такое решение могло приниматься исключительно всеми сособственниками здания единогласно. При проведении собрания ответчиками был нарушен порядок заполнения бюллетеней. В совокупности указанные нарушения, по мнению истца, свидетельствует о недействительности решений общего собрания собственников нежилых помещений торгового комплекса, которые нарушают имущественные интересы ООО "Меридиан", в том числе препятствуют истцу в реализации его права на извлечение имущественной выгоды (прибыли) от сдачи в аренду рекламных площадей, расположенных в наиболее выгодным местах торгового комплекса.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.01.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений здания литер АК по пр. М. Нагибина, 32ж от 05.09.2013. С каждого из ответчиков в пользу истца взыскано по 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Судебный акт мотивирован тем, что из сопоставительного анализа содержания вопросов повестки дня общего собрания, изложенных в бюллетени для голосования, в том числе направленного в адрес истца, и решений, принятых по итогам проведения общего собрания, следует, что в ходе проведения общего собрания его повестка дня была изменена, что являлось недопустимым, т.к. иные сособственники нежилых помещений, помимо ответчиков, участия в общем собрании не принимали. Суд указал, что принятым решением ответчики в нарушение положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, фактически определили порядок пользования общим имуществом (ограждающими конструкциями, крышей) торгового центра, что являлось недопустимым, т.к. данный порядок подлежал установлению либо всеми сособственника единогласно, либо судом. В связи с тем, что оспариваемые решения были приняты ответчиками по вопросам, не включенным в изначально сформулированную повестку дня, а также в отсутствие необходимого кворума, данные решения являются ничтожными. Суд указал, что на общем собрании собственников нежилых помещений, состоявшемся 28.02.2014 ООО "Меридиан" не присутствовало, доказательства надлежащего уведомления общества о проводимом собрании в материалы дела не представлены, в связи с чем принятые на этом собрании решения также являются недействительными.
С принятым судебным актом не согласились ответчики, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к следующему:
- - при вынесении решения суд первой инстанции не учел, что при решении вопроса о размещении рекламных конструкций на фасадах и крыше торгового комплекса к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона Российской Федерации от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации. Разрешение данного вопроса общим собранием собственников нежилых помещений действующим законодательством прямо отнесет к компетенции такого собрания;
- - суд ошибочно пришел к выводу о том, что повестка дня общего собрания была изменена в ходе проведения данного собрания. Формулировки решений по вопросам повестки дня, предложенные в бюллетени для голосования, действительно отличаются от формулировки решений, принятых на общем собрании собственников нежилых помещений. Однако изменения в формулировках принятых решений касались только ООО "Паллада", изменения в площади и местоположении части фасадов, предлагаемой для передачи ООО "Меридиан", не произошли;
- - суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы статей 246 - 248 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009), следует, что к данным правоотношениям подлежат применению нормы статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что оспариваемые решения подлежали принятию всеми собственника единогласно, является ошибочным. Суд не учел, что размер доли голосов, приходящихся на истца, не способен был повлиять на итоги голосования, в связи с чем, оснований для признания оспариваемых решений недействительными у суда не имелось (пункт 4 статьи 18.1 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- - суд не учел, что проставленный ответчиками в бюллетенях для голосования знак "V" напротив варианта решения "за" явно и недвусмысленно выражал волю ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт" на принятие оспариваемых решений;
- - суд также не дал должной правовой оценки тому обстоятельству, что 28.02.2014 было проведено повторное собрание собственников нежилых помещений, на котором повторно был решен вопрос, который уже являлся предметом обсуждения на оспариваемом собрании. Суд безосновательно пришел к выводу о не извещении ООО "Меридиан" о проведении общего собрания, состоявшегося 28.04.2014.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.07.2014 представители ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт" поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Меридиан" отказать в полном объеме.
Представитель ООО "Меридиан" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.07.2014 был объявлен перерыв до 25.07.2014.
Объявление перерыва было вызвано тем, что в материалах дела отсутствовали почтовые уведомления о направлении судебной корреспонденции в адрес третьих лиц: ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязь-недвижимость".
За время перерыва суд апелляционной инстанции направил в адрес Арбитражного суда Ростовской области запрос, в котором просил представить сведения, подтверждающие факт направления в адрес третьих лиц судебной корреспонденции (определений суда первой инстанции от 23.01.2014 и от 17.03.2014) и ее получения ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Пром-связьнедвижимость".
На запрос суда апелляционной инстанции из Арбитражного суда Ростовской области поступили документы с сопроводительным письмом от 24.07.2014, согласно которым определение суда первой инстанции от 23.01.2014, которым ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость" были привлечены к участию в деле, были направлены по адресам места нахождения указанных лиц 24.01.2014 (представлен заверенный список N 78 внутренних почтовых отправлений). Согласно представленным данным судебной корреспонденции, направленной в адрес ООО УК "Деловой Дом Калита", был присвоен идентификационный номер 34400270736024, а судебной корреспонденции, направленной в адрес "Промсвязьнедвижимость", - номер 34400270736031. Согласно данным официального Интернет сайта ФГУП "Почта России" ООО УК "Деловой Дом Калита" корреспонденцию с идентификационным номером 34400270736024 получило 04.04.2014, а ЗАО "Промсвязьнедвижимость" корреспонденцию с идентификационным номером 34400270736031 получило 05.02.2014.
Данные обстоятельства свидетельствуют о надлежащем извещении третьих лиц о рассмотрении дела в суде первой инстанции. Апелляционные жалобы, мотивированные нарушением процессуальных прав, от ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость" не поступали.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязь-недвижимость" не были должным образом уведомлены судом первой инстанции о рассмотрении дела.
После перерыва рассмотрение апелляционных жалоб было продолжено 25.07.2014, представители сторон поддержали ранее высказанную ими правовую позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Меридиан" с 30.03.2012 является собственником нежилых помещений общей площадью 3 280,5 кв. м на первом этаже, комнаты N: 125а; 1, 2, 3, 4, 5, 125, 126, 127, 128, 136, 137, 147а (в), 133, 134, 135, 128а, 130, 130а, 131, 132; 132а, 132б, 147а (г), 147а (д), 147 (e), 147а (б), 147а (н),147а (п); 147а (р), 147а (м); 147а (к), 147а (д), 110,111, (110,111) а, (110,111) б, 147а (и), 116, 147а (ж), 112, 113, 113а, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124а; на антресоли комнаты N 29, 29а, 29б, 30, 31, 32, 33, 33а, 34, 34а, 34б, 34в, 34г, 35, 35а, 35б, 35в, 35г, в здании литер АК, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, N 32 ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61-АЖ N 776226 от 30.03.2012, выданным Управлением Росреестра по РО.
Кроме нежилых помещений ООО "Меридиан" в здании литер АК находятся нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрировано за ЗАО "ТК Горизонт" общей площадью 14 412,1 кв. м, за ООО "Паллада" общей площадью 1 132,2 кв. м, за ООО УК "Деловой Дом Калита" общей площадью 451,3 кв. м, за ЗАО "Промсвязьнедвижимость" общей площадью 121 кв. м, что подтверждается выписками из ЕГРП от 28.03.2013 NN 01/194/2013-298, 01/194/2013-299, 01/194/2013-301, 01/194/2013-302.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиками сложился спор по поводу использования общего имущества торгового центра, в том числе фасадов здания и его крыши для целей размещения на них рекламных конструкций.
23.08.2013 от ООО "Паллада" в адрес истца поступило сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений здания литер АК с бюллетенем для голосования.
В соответствии с вышеуказанными письмами общее собрание было назначено на 05.09.2013 на 11 часов 00 минут с местом проведения по адресу:
г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32Б.
Согласно приложенному к письму бюллетеню для голосования на разрешение общего собрания выносились следующие вопросы повестки дня и проекты решений по ним:
1) об избрании председателем общего собрания собственников нежилых помещений Полонского Д.Э., об избрании секретарем собрания Мазина Р.В.;
2) о передаче в пользование части общего имущества в доме (фасада) для размещения рекламных конструкций, согласно которому предлагалось:
- - разрешить ЗАО "ТК "Горизонт" установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 1 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 1 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ЗАО "ТК Горизонт". При этом ЗАО "ТК Горизонт" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 1, в полном объеме;
- - разрешить ООО "Меридиан" установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 2 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 2 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО "Меридиан". При этом ООО "Меридиан" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 2, в полном объеме;
- - разрешить ООО "Паллада" установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 3 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 3 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО "Паллада". При этом ООО "Паллада" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 3, в полном объеме.
В связи с тем, что в бюллетени для голосования было указано на принадлежность ООО "Меридиан" на общем собрании только 16,91% голосов вместо 19,95%, а также в связи с тем, что истец полагал невозможным принимать решения по вопросам повестки дня, т.к. последние фактически предполагали разрешить вопрос о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом собственников помещений в нежилом здании между тремя (ЗАО "ТК Горизонт", ООО "Паллада", ООО "Меридиан") из пяти собственников общего имущества здания (без учета мнения ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязь-недвижимость"), что противоречило бы нормам гражданского и жилищного законодательства, истец в письме N 29 от 02.09.2013 сообщил ООО "Паллада" о недопустимости принятия решений по поставленным на повестку дня общего собрания вопросам.
Вместе с тем, общее собрание собственников нежилых помещений состоялось 05.09.2013, в ходе которого приняли участие ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт".
Согласно протоколу общего собрания на нем были приняты следующие решения:
1) председателем собрания был избран Пруидзе Л.М., секретарем - Луценко Д.Н.;
2) ЗАО "ТК Горизонт" разрешено размещать рекламные конструкции на части фасадов здания лит. АК по пр. М. Нагибина, 32ж, указанной в приложении 1 к протоколу общего собрания, а также передавать на возмездной основе в пользование иным лицам указанную часть фасадов здания лит. АК для установки рекламных конструкций, в том числе заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 1 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ЗАО "ТК Горизонт". При этом ЗАО "ТК Горизонт" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 1, в полном объеме. ЗАО "ТК Горизонт" вправе возложить указанные расходы на третье лицо, которому будет передана часть фасадов в возмездное пользование, если это будет предусмотрено договором между ЗАО "ТК Горизонт" и третьим лицом;
3) ООО "Меридиан" разрешена установка рекламных конструкций на части фасадов здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении N 2 к протоколу собрания, и передавать на возмездной основе в пользование иным лицам указанную часть фасадов здания лит. АК для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении N 2 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО "Меридиан". При этом ООО "Меридиан" несет расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении N 2, в полном объеме.
20.09.2013 в адрес истца поступило уведомление о результатах общего собрания, проведенного 05.09.2013 в отсутствие других собственников нежилых помещений здания литер АК, с приложениями NN 1, 2 к протоколу собрания, определяющими места размещения рекламных конструкций на фасаде и на крыше здания.
11.10.2013 на основании заявления N 33 от 01.10.2013 истцу были предоставлены для ознакомления документы, имеющие отношение к проведенному внеочередному общему собранию.
Полагая, что принятые решения являются недействительными, ООО "Меридиан" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящее время не существует нормативно-правовых актов, которые бы непосредственным объектом правового регулирования имели бы отношения, складывающиеся по поводу установленного статуса общего имущества собственников нежилых помещений, порядка управления таким имуществом, владения, пользования и распоряжения им.
Вместе с тем, существующая судебная практика выработала ряд правовых подходы, согласно которым, к подобным правоотношениям в зависимости от непосредственного объекта регулирования по аналогии закона применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие вопросы владения, пользования и распоряжения общим долевым имуществом, либо нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие в основном вопросы управления таким имуществом.
Так согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Применительно к рассматриваемому спору собственникам нежилых помещений торгового центра на праве общей долевой собственности принадлежат фасады и крыша здания.
В отличие от норм 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью между сособственниками, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации регулируют порядок содержания и управления общим имуществом многоквартирного дома, а также вопросы о порядке предоставления общего имущества в пользование и владение третьим лицам.
Так согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе относятся:
- - принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
- - принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- - принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- - принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
- - выбор способа управления многоквартирным домом;
- - другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для правильного разрешения существующего спора, прежде всего, подлежала установлению правовая природа принятых оспариваемых решений, для целей определения норм их правового регулирования.
Из содержания протокола общего собрания собственников нежилых помещений торгового комплекса от 05.09.2013 и приложений NN 1 и 2 к нему следует, что на общем собрании были приняты решения, о закреплении за ООО "Меридиан" и за ЗАО "ТК Горизонт" конкретных частей фасада здания торгового центра и его крыши для целей размещения рекламных конструкций указанными лицами либо третьими лицами, но посредством заключения соответствующих договоров с истцом и ответчиком.
Таким образом, на оспариваемом общем собрании был решен, по сути, вопрос об определении порядка пользования общим имуществом торгового центра между его совладельцами (между ООО "Меридиан" и ЗАО "ТК Горизонт"). Вопросы о предоставлении частей общего имущества во владение и пользование конкретным третьим лицам, в том числе для размещения рекламных конструкций (аналогия пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), либо вопрос о передаче управления общим имуществом управляющей организации, которая бы наделялась компетенцией от имени сособственников общего имущества правом на заключение договоров с третьими лицами на размещение внешней рекламы (аналогия пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), на общем собрании не обсуждались и не разрешались.
Следовательно, к спорным отношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из приведенной нормы права следует, что оспариваемое решение о закреплении за ООО "Меридиан" и за ЗАО "ТК Горизонт" конкретных частей фасадов и крыши торгового центра могло быть принято только единогласно всеми совладельцами нежилых помещений торгового центра, а при не достижении такого согласия (при несогласии хотя бы одного из сособственников общего имущества вне зависимости от размера принадлежащей ему доли в праве общей собственности) данный вопрос мог быть разрешен только в судебном порядке.
Как указывалось ранее, ООО "Меридиан", ООО УК "Деловой Дом Калита" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость" участия в общем собрании от 05.09.2013 не принимали, положительно за принятые решения не голосовали. В связи с этим, для принятия оспариваемых решений голосов ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт" было недостаточно, общее собрание не имело необходимого кворума как для его проведения (отсутствовали 3 из 5 сособственников общего имущества торгового центра, с учетом того, что собрание проводилось в форме совместного присутствия), так и для принятия оспариваемых решений (не имелось единогласного одобрения принимаемых решений со стороны всех сособственников общего имущества торгового центра).
Согласно абзацу 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности (ничтожности) оспариваемых решений, ввиду принятия их общим собранием в нарушение императивных норм действующего законодательства.
В порядке пункта 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемые решения не могут быть конвалидированы, т.к. указанная норма права подлежит применению исключительно к оспоримым решениям общего собрания, а признаваемые недействительными в рамках настоящего спора решения являются ничтожными.
Кроме того, на общем собрании собственников нежилых помещений торгового центра, проведенного 28.02.2014, также участвовали только ООО "Паллада" и ЗАО "ТК Горизонт", которыми вновь в отсутствие необходимого единогласного кворума при решении 6 и 7 вопросов повестки дня были приняты решения об определении порядка владения и пользования общим имуществом торгового центра между его сособственниками. Фактически данные решения по 6 и 7 вопросам повестки дня общего собрания собственников нежилых помещений торгового центра, как и оспариваемые решения, являются ничтожными в силу выше приведенных норм права. Ничтожные решения общего собрания не могут восстанавливать действительность ранее принятых этим же собранием ничтожных решений.
Иные доводы, приводимые в обоснование апелляционных жалоб, не имеют значения для правильного разрешения существующего спора, т.к. судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что решения, принятые на общем собрании собственников нежилых помещений торгового центра 05.09.2013 являются ничтожными.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 апреля 2014 года по делу N А53-25910/2013 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)