Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой М.М.,
при участии в судебном заседании:
представителей истца - Вериной И.В., действующей на основании доверенности от 05.02.2013; Голубенковой Л.Л., действующей на основании доверенности от 05.11.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы жилищно-строительного кооператива "Уютный дом-2", общества с ограниченной ответственностью "Полесье"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2014 по делу N А82-4252/2014, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162)
к обществу с ограниченной ответственностью "Полесье" (ИНН: 7627031040, ОГРН: 1077627001517), жилищно-строительному кооперативу "Уютный дом-2" (ИНН: 7627039183, ОГРН: 1137627000500),
с привлечением третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 7604071920, ОГРН: 1047600432219), открытого акционерного общества "Ярославльводоканал", открытого акционерного общества "Яргазсервис" (ИНН: 7603001303, ОГРН: 1037600201077), Администрации Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН: 7627029234, ОГРН: 1067627018942), общества с ограниченной ответственностью "СК" (ИНН: 7604209375, ОГРН: 1117604012052), товарищества собственников жилья "Полесье 26" (ИНН: 7627039546, ОГРН: 1137627000917), товарищества собственников жилья "Полесье 18" (ИНН: 7627039514, ОГРН: 1137627000862)
о признании сделок недействительными, признании права собственности,
установил:
индивидуальный предприниматель Клабуков Евгений Алексеевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Полесье" (далее - ООО "Полесье", ответчик 1, Общество), жилищно-строительному кооперативу "Уютный дом-2" (далее - ЖСК "Уютный дом-2", Кооператив, ответчик 2), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
1) о признании недействительным договора купли-продажи сетей водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 п. метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район. д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:444 от 21.08.2013 года, заключенного между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и применении к данному договору последствий признания сделки недействительной;
2) о признании недействительным договора купли-продажи сетей хозяйственно-бытовой канализации в подземном исполнении общей протяженностью 603 п. метра, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:445 от 21.08.2013 года, заключенного между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и применении к данному договору последствий признания сделки недействительной;
3) о признании недействительным договора купли-продажи сетей подводки газа к жилым домам в подземном исполнении общей протяженностью 1398,8 метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:449 от 21.08.2013 года, заключенного между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и применении к данному договору последствий признания сделки недействительной;
4) о признании права собственности истца на объект недвижимости с кадастровым номером 76:17:000000:444 сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 483 п. метра, расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье;
5) о признании права собственности истца на объект недвижимости с кадастровым номером 76:17:000000:445 наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации общей протяженностью 462 п. метра, предназначенную для транспортировки фекальных стоков, расположенную по адресу: Ярославская область. Ярославский район, д. Полесье;
6) о признании права собственности истца на объект недвижимости с кадастровым номером 76:17:000000:449 сети подводки газа к жилым домам в подземном исполнении общей протяженностью 1398,8 метров, предназначенные для транспортировки фекальных стоков, расположенная по адресу: Ярославская область. Ярославский район, д. Полесье.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ОАО "Ярославльводоканал", ОАО "Яргазсервис", Администрации Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ООО "СК", ТСЖ "Полесье 26", ТСЖ "Полесье 18".
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2014 исковые требования индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича удовлетворены в части признания недействительными (ничтожными) договора купли-продажи сетей водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 п. метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:444 от 21.08.2013 года; договора купли-продажи сетей хозяйственно-бытовой канализации в подземном исполнении общей протяженностью 603 п. метра, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:445 от 21.08.2013 года; договора купли-продажи сетей подводки газа к жилым домам в подземном исполнении общей протяженностью 1398,8 метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:449 от 21.08.2013 года; применены последствия недействительности ничтожных сделок в виде возврата каждой из сторон всего полученного по каждой сделке, в удовлетворении остальной части требований о признании права собственности истца на спорные сети отказано.
Жилищно-строительный кооператив "Уютный дом-2", общество с ограниченной ответственностью "Полесье" с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение в части удовлетворенных требований отменить, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
Доводы апелляционных жалоб ответчиков идентичны и сводятся к следующему:
1) судом первой инстанции не указано, в чем именно выразилось несоответствие оспариваемых договоров купли-продажи сетей требованиям действующего законодательства;
2) судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права в виде выхода за пределы заявленных требований, поскольку в судебном акте дана оценке возникновению права собственности на сети у продавца по договорам - ООО "Полесье". Право собственности на сети ООО "Полесье" зарегистрировано, в установленном порядке не оспорено;
3) выводы суда первой инстанции о том, что спорные сети на момент заключения сделок не были введены в эксплуатацию в установленном порядке противоречат обстоятельствам дела, письменным доказательствам и нормам материального права.
ИП Клабуков Е.А. в отзыве на апелляционные жалобы указал, что решение суда от 17.10.2014 считает законным и обоснованным, согласившись с выводами суда первой инстанции доводы апелляционных жалоб отклонил.
ООО "Полесье" представлены возражения на отзыв ИП Клабукова Е.А., а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
ОАО "Ярославльводоканал" в отзыве от 21.01.2015 решение суда от 17.10.2014 просило оставить без изменения.
Администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области в отзыве на апелляционные жалобы указала, что считает вывод Арбитражного суда Ярославской области о том, что спорные объекты являются самовольными постройками обоснованным и соответствующим действующему законодательству; ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ярославской области также представлен отзыв на апелляционные жалобы от 11.02.2015, в котором Управление указало, что государственная регистрация права собственности ООО "Полесье" произведена в соответствии с действующим законодательством. Представлено ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие представителя Управления.
ОАО "Яргазсервис", ООО "СК", ТСЖ "Полесье 26", ТСЖ "Полесье 18" отзывы на апелляционные жалобы не представили.
Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 22.01.2014 в 11 час. 00 мин.
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 26.02.2015 на 13 час. 30 мин.
Распоряжением Председателя Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Малых Е.Г. в рассмотрении дела N А82-4252/2014 произведена замену его на судью Полякову С.Г., в связи с чем рассмотрение дела произведено с начала.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.02.2015 объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 02.03.2015, информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в Картотеке Арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).
Ответчики и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 28.05.2012 Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области ООО "Полесье" выданы разрешения N RU 76517305-049-2012, NRU 76517305-047-2012, RU 76517305-048-2012 на строительство трехэтажного, трехподъездного, 32 квартирного жилого дома, трехэтажного трехподъездного 31-квартирного жилого дома, трехэтажного трехподъездного 25-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями.
26.07.2012 между ООО "Полесье" (Продавец) и Клабуковым Е.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, земли населенных пунктов для жилищного строительства, площадью 219520 кв. м, по адресу: Ярославская область и район, Гавриловский с/о, д. Полесье, кадастровый номер 76:17:107101:1208 по цене 57000000 рублей 00 копеек. (т. 1, л.д. 41) По передаточному акту от 26.07.2012 земельный участок передан Покупателю (т. 1, л.д. 42).
30.07.2012 истцом произведена государственная регистрация права собственности на данный земельный участок, в подтверждение чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.07.2012 АБ N 565659 (т. 1, л.д. 69).
06.08.2012 между ООО "Полесье" (Продавец) и Клабуковым Е.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателю инженерно-технические сети, расположенные на глубине не менее 0,5 м в границах земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:1208 общей площадью 219520 кв. м, по адресу: Ярославская область и район, Гавриловский сельский округ, д. Полесье, а именно: сети водоснабжения протяженностью 483 м/п, с установленными колодцами с отключающей запорной арматурой и пожарными гидрантами, сети фекальной канализации протяженностью 462 м/п с установленным канализационными колодцами, сети газа общей протяженностью 692 м/п с установленными подземными установками со штоком и редуктором по цене 4000000 рублей 00 копеек Сети находятся в стадии оформления. Право собственности на имущество возникает у Покупателя с момента подписания настоящего договора. Обязательство Продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами акта о передаче проектной и технической документации (т. 1, л.д. 15-16).
06.08.2012 между сторонами подписан передаточный акт проданного имущества (т. 1, л.д. 70), 31.08.2012 сторонами подписан акт о передаче проектной и технической документации на сети, расположенные на глубине не менее 0,5 м в границах земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:1208, в том числе рабочий проект на наружные сети газоснабжения жилого микрорайона, наружный газопровод низкого давления, проектная документация "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Подраздел 5.2 Система водоснабжения. Система водоотведения" (т. 1, л.д. 71).
Платежными поручениями N 129 от 13.08.2012 и N 22 от 05.10.2012 произведена оплата проданного имущества в сумме 4000000 рублей 00 копеек (т. 1, л.д. 17, 18).
В ходе межевых работ земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:1208 разделен на 6 земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:107101:1551, 1552, 1553, 1554, 1555, 1556, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 21.05.2013 (т. 1, л.д. 11-12).
26.12.2013 истцом произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок, площадью 42385 кв. м по адресу: Ярославская область и район, Гавриловский с/о, д. Полесье, кадастровый номер 76:17:107101:1553 для жилищного строительства, свидетельство 76-Аб N 862675. Из пояснений истца следует, что данный земельный участок сформирован под размещение спорных сетей.
28.05.2012 Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области выданы ООО "Полесье" разрешения на строительство:
- трехэтажного трехподъездного 32-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 1) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-049-2012 сроком действия до 28.05.2014 (т. 1, л.д. 96),
- трехэтажного трехподъездного 31-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 2) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-048-2012 сроком действия до 28.05.2014 (т. 1 л.д. 97),
- трехэтажного трехподъездного 25-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 3) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-047-2012 сроком действия до 28.05.2014 (т. 1 л.д. 98).
Согласно актам приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 18.05.2011 и от 02.11.2012 (т. 1 л.д. 165-168), составленным с участием ООО "Полесье" (заказчик), ООО "АРТ" (проектная организация), ООО "Яргазсервис" (эксплуатационная организация) замечаний по указанным сетям по результатам осмотра не имеется, предъявленные к приемке объекты приняты.
В дальнейшем, между ООО "Полесье" и ОАО "Яргазсервис" заключены договоры на оказание услуг по аварийно-диспетчерскому и техническому обслуживанию газопроводов и сооружений на них от 09.10.2012 N 44 (по строению N 1), от 09.10.2012 N 45 (по строению N 2), от 09.10.2012 N 46 (по строению N 3), 27.06.2013 указанные соглашения сторонами расторгнуты (т 2 л.д. 135-149).
В соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 26.11.2012, выданными ООО "Полесье" разрешен ввод в эксплуатацию построенных объектов капитального строительства:
- трехэтажного трехподъездного 32-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 1) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-06-2012 (т. 1 л.д. 90-91),
- 31-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 2) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-07-2012 (т. 1 л.д. 92-93),
- трехэтажного трехподъездного 25-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 3) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-08-2012 (т. 1 л.д. 94-95).
31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Полесье" на подводку газа к жилым домам в подземном исполнении, общей протяженностью 1 398,8 м, расположенная по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 76-76-24/029/2013-188, что удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права от 31.07.2013 серия 76-АБ N 742580 (т. 1 л.д. 101).
31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Полесье" на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603,0 м, предназначенную для транспортировки фекальных стоков, расположенную по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 серии 76-АБ N 742578 (т. 1, л.д. 119).
31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Полесье" на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 п. м, расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 серии 76-АБ N 742579 (т. 1, л.д. 133).
21.08.2013 между ООО "Полесье" (Продавец) и ЖСК "Уютный дом-2" (Покупатель) заключены 3 договора купли-продажи на продажу: подводки газа к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8 м, кадастровый номер 76:17:000000:449, на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603 м, кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 м кадастровый номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье.
По актам приема-передачи указанное имущество передано Покупателю.
26.10.2013 ЖСК "Уютный дом-2" зарегистрировано право собственности на подводку газа к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8 м, кадастровый номер 76:17:000000:449; на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603 м, кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 м кадастровый номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье, свидетельство серия 76-АБ N 877134, серия 76-АБ N 877135, серия 76-АБ N 877136.
Истец полагая, что приобрел право собственности на спорные сети на основании договора купли-продажи от 06.08.2012, в связи с чем, сделки по их последующей продаже ЖСК "Уютный дом-2" являются недействительными, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности истца на спорные объекты и удовлетворяя требования о признании сделок купли-продажи сетей недействительным, суд первой инстанции посчитал указанные объекты самовольными постройками в связи с отсутствием разрешения на их строительство, утвержденной проектно-сметной документации.
Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Вывод суда первой инстанции о самовольной постройке спорных объектов не основан на законодательстве и противоречит фактическим обстоятельствам по делу.
Согласно пункту 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Из материалов дела следует, что подводка газа к жилым домам в подземном исполнении, сети водопровода и канализации являются вспомогательными объектами по отношению к основным объектам - жилым домам, их возведение прямо предусмотрено проектной документацией на строительство квартала из десяти трехэтажных домов на территории жилого микрорайона, техническими условиями ресурсоснабжающих организаций.
Таким образом, в силу вышеуказанной нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данных вспомогательных объектов.
Таким образом, спорные объекты могут являться объектом гражданского оборота.
Из материалов дела усматривается, что спорные объекты возведены застройщиком - ООО "Полесье", жилые дома были сданы им в эксплуатацию в установленном порядке. Спорные участки сетей являются объектами недвижимости, право собственности на них зарегистрировано сначала за ООО "Полесье", затем за ЖСК "Уютный дом-2" как за недвижимым имуществом, данное обстоятельство не оспаривается сторонами.
На день рассмотрения спора фактическим владельцем спорных объектов недвижимости является ЖСК "Уютный дом-2", которому они переданы по актам приема-передачи. Вместе с тем, доказательств подтверждающих, что спорные сети находятся в фактическом владении истца, используются им, в материалы дела не представлены. При этом передаточный акт к договору от 06.08.2012 не может являться доказательством фактической передачи объектов истцу, поскольку уже после его подписания, в ноябре 2012 года Обществом осуществлялся ввод жилых домов в эксплуатацию, подключенных к спорным сетям, с участием проектной, субподрядной организаций, а также ОАО "Ярославльводоканал" и ОАО "Яргазсервис". В отношении подводки сетей газопровода ответчиками также представлены договоры на их обслуживание, заключенные с ОАО "Яргазсервис".
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
В силу статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Следовательно, заявив иск о признании недействительными договоров купли-продажи от 21.08.2013, заключенных между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и признании права собственности истца на приобретенное им по договору купли-продажи недвижимое имущество, Предприниматель должен был доказать, что право собственности на спорные объекты недвижимости возникло у него.
Вместе с тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности истца зарегистрировано не было. Более того, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие уклонение Общества от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора от 06.08.2012 или обращения истца в регистрирующий орган по данной сделке. В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Истец не заявил такого требования.
В данном случае, хотя договор купли-продажи здания был заключен между истцом и ответчиком, и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных ГК РФ и Законом о регистрации.
Суд первой инстанции квалифицировал договор между Предпринимателем и ООО "Полесье" как договор купли-продажи будущей недвижимости, соответственно, в силу абзаца 6 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 11.07.2014 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в том случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать по договору (недвижимое имущество создано, но передано другому лицу) покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты на нее процентов (пункты 3, 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных убытков.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также предусмотрено, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абзац 7 пункта 61).
Кроме того, из материалов дела не следует, что предмет договора купли-продажи между Предпринимателем и ООО "Полесье" совпадает с предметом продажи по спорным договорам.
Судом первой инстанции требования о признании недействительными договоров купли-продажи от 21.08.2013, заключенных между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2", в отношении подводки газа к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8м, кадастровый номер 76:17:000000:449, на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603 м, кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 м кадастровый номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье, удовлетворены со ссылкой на положения статьи 168 ГК РФ по мотиву того, что спорные сети не были введены в эксплуатацию в установленном порядке.
Вместе с тем, как указано выше, поскольку данные объекты являются вспомогательными по отношению к жилым домам как основным постройкам, обеспечивающими снабжение многоквартирных домом необходимыми коммунальными услугами, отдельного разрешения на строительство и отдельного акта ввода в эксплуатацию на них не требуется. Следовательно, по данному основанию сделки не могут быть признаны недействительными.
Также не имеется оснований для признания спорных сделок недействительными по мотиву того, что при продаже объектов недвижимости продавцом не было передано право на земельный участок.
Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположены спорные сети, был приобретен Предпринимателем у ООО "Полесье" на основании договора от 26.07.2012. Из письма Предпринимателя от 01.08.2012, следует, что о наличии сетей на данном земельном участке ему известно (т. 1, л.д. 13).
На основании статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичное положение закреплено в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Кроме того, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 года N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" разъяснено, что при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
Следовательно, обязанность продавца продать здание, строение, сооружение или иной объект недвижимости вместе с земельным участком, на котором они расположены, возникает только в том случае, когда и земельный участок, и здание, строение, сооружение или иной объект недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности. Вместе с тем, в данном случае у ООО "Полесье" право на земельный участок оформлено не было, земельный участок находился в собственности истца.
В связи с изложенным, основания для признания договоров недействительными и применения последствий их недействительными у суда отсутствовали, в связи с чем требования истца не подлежали удовлетворению.
В указанной части решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельства дела (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), неправильным применением норм материального права.
В части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности истца на спорные объекты недвижимости решение суда первой инстанции не обжалуется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и по апелляционным жалобам относятся на истца. Излишне уплаченная в суде первой инстанции государственная пошлина в сумме 12 000 рублей 00 копеек по чек-ордеру от 15.04.2014 подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционные жалобы жилищно-строительного кооператива "Уютный дом-2", общества с ограниченной ответственностью "Полесье" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2014 по делу N А82-4252/2014 отменить в части, принять новый судебный акт, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Клабукову Евгению Алексеевичу (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162) 12 000 (двенадцать тысяч) рублей 00 копеек государственной пошлины из федерального бюджета. Выдать справку на возврат государственной пошлины".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" (ИНН: 7627031040, ОГРН: 1077627001517) 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162) в пользу жилищно-строительного кооператива "Уютный дом-2" (ИНН: 7627039183, ОГРН: 1137627000500) 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2015 N 02АП-10709/2014 ПО ДЕЛУ N А82-4252/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. по делу N А82-4252/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой М.М.,
при участии в судебном заседании:
представителей истца - Вериной И.В., действующей на основании доверенности от 05.02.2013; Голубенковой Л.Л., действующей на основании доверенности от 05.11.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы жилищно-строительного кооператива "Уютный дом-2", общества с ограниченной ответственностью "Полесье"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2014 по делу N А82-4252/2014, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162)
к обществу с ограниченной ответственностью "Полесье" (ИНН: 7627031040, ОГРН: 1077627001517), жилищно-строительному кооперативу "Уютный дом-2" (ИНН: 7627039183, ОГРН: 1137627000500),
с привлечением третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 7604071920, ОГРН: 1047600432219), открытого акционерного общества "Ярославльводоканал", открытого акционерного общества "Яргазсервис" (ИНН: 7603001303, ОГРН: 1037600201077), Администрации Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН: 7627029234, ОГРН: 1067627018942), общества с ограниченной ответственностью "СК" (ИНН: 7604209375, ОГРН: 1117604012052), товарищества собственников жилья "Полесье 26" (ИНН: 7627039546, ОГРН: 1137627000917), товарищества собственников жилья "Полесье 18" (ИНН: 7627039514, ОГРН: 1137627000862)
о признании сделок недействительными, признании права собственности,
установил:
индивидуальный предприниматель Клабуков Евгений Алексеевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Полесье" (далее - ООО "Полесье", ответчик 1, Общество), жилищно-строительному кооперативу "Уютный дом-2" (далее - ЖСК "Уютный дом-2", Кооператив, ответчик 2), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
1) о признании недействительным договора купли-продажи сетей водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 п. метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район. д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:444 от 21.08.2013 года, заключенного между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и применении к данному договору последствий признания сделки недействительной;
2) о признании недействительным договора купли-продажи сетей хозяйственно-бытовой канализации в подземном исполнении общей протяженностью 603 п. метра, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:445 от 21.08.2013 года, заключенного между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и применении к данному договору последствий признания сделки недействительной;
3) о признании недействительным договора купли-продажи сетей подводки газа к жилым домам в подземном исполнении общей протяженностью 1398,8 метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:449 от 21.08.2013 года, заключенного между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и применении к данному договору последствий признания сделки недействительной;
4) о признании права собственности истца на объект недвижимости с кадастровым номером 76:17:000000:444 сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 483 п. метра, расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье;
5) о признании права собственности истца на объект недвижимости с кадастровым номером 76:17:000000:445 наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации общей протяженностью 462 п. метра, предназначенную для транспортировки фекальных стоков, расположенную по адресу: Ярославская область. Ярославский район, д. Полесье;
6) о признании права собственности истца на объект недвижимости с кадастровым номером 76:17:000000:449 сети подводки газа к жилым домам в подземном исполнении общей протяженностью 1398,8 метров, предназначенные для транспортировки фекальных стоков, расположенная по адресу: Ярославская область. Ярославский район, д. Полесье.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ОАО "Ярославльводоканал", ОАО "Яргазсервис", Администрации Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ООО "СК", ТСЖ "Полесье 26", ТСЖ "Полесье 18".
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2014 исковые требования индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича удовлетворены в части признания недействительными (ничтожными) договора купли-продажи сетей водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 п. метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:444 от 21.08.2013 года; договора купли-продажи сетей хозяйственно-бытовой канализации в подземном исполнении общей протяженностью 603 п. метра, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:445 от 21.08.2013 года; договора купли-продажи сетей подводки газа к жилым домам в подземном исполнении общей протяженностью 1398,8 метров, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, с кадастровым номером объекта недвижимости 76:17:000000:449 от 21.08.2013 года; применены последствия недействительности ничтожных сделок в виде возврата каждой из сторон всего полученного по каждой сделке, в удовлетворении остальной части требований о признании права собственности истца на спорные сети отказано.
Жилищно-строительный кооператив "Уютный дом-2", общество с ограниченной ответственностью "Полесье" с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение в части удовлетворенных требований отменить, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
Доводы апелляционных жалоб ответчиков идентичны и сводятся к следующему:
1) судом первой инстанции не указано, в чем именно выразилось несоответствие оспариваемых договоров купли-продажи сетей требованиям действующего законодательства;
2) судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права в виде выхода за пределы заявленных требований, поскольку в судебном акте дана оценке возникновению права собственности на сети у продавца по договорам - ООО "Полесье". Право собственности на сети ООО "Полесье" зарегистрировано, в установленном порядке не оспорено;
3) выводы суда первой инстанции о том, что спорные сети на момент заключения сделок не были введены в эксплуатацию в установленном порядке противоречат обстоятельствам дела, письменным доказательствам и нормам материального права.
ИП Клабуков Е.А. в отзыве на апелляционные жалобы указал, что решение суда от 17.10.2014 считает законным и обоснованным, согласившись с выводами суда первой инстанции доводы апелляционных жалоб отклонил.
ООО "Полесье" представлены возражения на отзыв ИП Клабукова Е.А., а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
ОАО "Ярославльводоканал" в отзыве от 21.01.2015 решение суда от 17.10.2014 просило оставить без изменения.
Администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области в отзыве на апелляционные жалобы указала, что считает вывод Арбитражного суда Ярославской области о том, что спорные объекты являются самовольными постройками обоснованным и соответствующим действующему законодательству; ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ярославской области также представлен отзыв на апелляционные жалобы от 11.02.2015, в котором Управление указало, что государственная регистрация права собственности ООО "Полесье" произведена в соответствии с действующим законодательством. Представлено ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие представителя Управления.
ОАО "Яргазсервис", ООО "СК", ТСЖ "Полесье 26", ТСЖ "Полесье 18" отзывы на апелляционные жалобы не представили.
Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 22.01.2014 в 11 час. 00 мин.
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 26.02.2015 на 13 час. 30 мин.
Распоряжением Председателя Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Малых Е.Г. в рассмотрении дела N А82-4252/2014 произведена замену его на судью Полякову С.Г., в связи с чем рассмотрение дела произведено с начала.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.02.2015 объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 02.03.2015, информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в Картотеке Арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).
Ответчики и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 28.05.2012 Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области ООО "Полесье" выданы разрешения N RU 76517305-049-2012, NRU 76517305-047-2012, RU 76517305-048-2012 на строительство трехэтажного, трехподъездного, 32 квартирного жилого дома, трехэтажного трехподъездного 31-квартирного жилого дома, трехэтажного трехподъездного 25-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями.
26.07.2012 между ООО "Полесье" (Продавец) и Клабуковым Е.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, земли населенных пунктов для жилищного строительства, площадью 219520 кв. м, по адресу: Ярославская область и район, Гавриловский с/о, д. Полесье, кадастровый номер 76:17:107101:1208 по цене 57000000 рублей 00 копеек. (т. 1, л.д. 41) По передаточному акту от 26.07.2012 земельный участок передан Покупателю (т. 1, л.д. 42).
30.07.2012 истцом произведена государственная регистрация права собственности на данный земельный участок, в подтверждение чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.07.2012 АБ N 565659 (т. 1, л.д. 69).
06.08.2012 между ООО "Полесье" (Продавец) и Клабуковым Е.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателю инженерно-технические сети, расположенные на глубине не менее 0,5 м в границах земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:1208 общей площадью 219520 кв. м, по адресу: Ярославская область и район, Гавриловский сельский округ, д. Полесье, а именно: сети водоснабжения протяженностью 483 м/п, с установленными колодцами с отключающей запорной арматурой и пожарными гидрантами, сети фекальной канализации протяженностью 462 м/п с установленным канализационными колодцами, сети газа общей протяженностью 692 м/п с установленными подземными установками со штоком и редуктором по цене 4000000 рублей 00 копеек Сети находятся в стадии оформления. Право собственности на имущество возникает у Покупателя с момента подписания настоящего договора. Обязательство Продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами акта о передаче проектной и технической документации (т. 1, л.д. 15-16).
06.08.2012 между сторонами подписан передаточный акт проданного имущества (т. 1, л.д. 70), 31.08.2012 сторонами подписан акт о передаче проектной и технической документации на сети, расположенные на глубине не менее 0,5 м в границах земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:1208, в том числе рабочий проект на наружные сети газоснабжения жилого микрорайона, наружный газопровод низкого давления, проектная документация "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Подраздел 5.2 Система водоснабжения. Система водоотведения" (т. 1, л.д. 71).
Платежными поручениями N 129 от 13.08.2012 и N 22 от 05.10.2012 произведена оплата проданного имущества в сумме 4000000 рублей 00 копеек (т. 1, л.д. 17, 18).
В ходе межевых работ земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:1208 разделен на 6 земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:107101:1551, 1552, 1553, 1554, 1555, 1556, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 21.05.2013 (т. 1, л.д. 11-12).
26.12.2013 истцом произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок, площадью 42385 кв. м по адресу: Ярославская область и район, Гавриловский с/о, д. Полесье, кадастровый номер 76:17:107101:1553 для жилищного строительства, свидетельство 76-Аб N 862675. Из пояснений истца следует, что данный земельный участок сформирован под размещение спорных сетей.
28.05.2012 Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области выданы ООО "Полесье" разрешения на строительство:
- трехэтажного трехподъездного 32-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 1) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-049-2012 сроком действия до 28.05.2014 (т. 1, л.д. 96),
- трехэтажного трехподъездного 31-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 2) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-048-2012 сроком действия до 28.05.2014 (т. 1 л.д. 97),
- трехэтажного трехподъездного 25-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 3) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-047-2012 сроком действия до 28.05.2014 (т. 1 л.д. 98).
Согласно актам приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 18.05.2011 и от 02.11.2012 (т. 1 л.д. 165-168), составленным с участием ООО "Полесье" (заказчик), ООО "АРТ" (проектная организация), ООО "Яргазсервис" (эксплуатационная организация) замечаний по указанным сетям по результатам осмотра не имеется, предъявленные к приемке объекты приняты.
В дальнейшем, между ООО "Полесье" и ОАО "Яргазсервис" заключены договоры на оказание услуг по аварийно-диспетчерскому и техническому обслуживанию газопроводов и сооружений на них от 09.10.2012 N 44 (по строению N 1), от 09.10.2012 N 45 (по строению N 2), от 09.10.2012 N 46 (по строению N 3), 27.06.2013 указанные соглашения сторонами расторгнуты (т 2 л.д. 135-149).
В соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 26.11.2012, выданными ООО "Полесье" разрешен ввод в эксплуатацию построенных объектов капитального строительства:
- трехэтажного трехподъездного 32-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 1) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-06-2012 (т. 1 л.д. 90-91),
- 31-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 2) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-07-2012 (т. 1 л.д. 92-93),
- трехэтажного трехподъездного 25-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 3) по адресу Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Гавриловский сельский округ, д. Полесье NRU 76517305-08-2012 (т. 1 л.д. 94-95).
31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Полесье" на подводку газа к жилым домам в подземном исполнении, общей протяженностью 1 398,8 м, расположенная по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 76-76-24/029/2013-188, что удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права от 31.07.2013 серия 76-АБ N 742580 (т. 1 л.д. 101).
31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Полесье" на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603,0 м, предназначенную для транспортировки фекальных стоков, расположенную по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 серии 76-АБ N 742578 (т. 1, л.д. 119).
31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО "Полесье" на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 п. м, расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 серии 76-АБ N 742579 (т. 1, л.д. 133).
21.08.2013 между ООО "Полесье" (Продавец) и ЖСК "Уютный дом-2" (Покупатель) заключены 3 договора купли-продажи на продажу: подводки газа к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8 м, кадастровый номер 76:17:000000:449, на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603 м, кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 м кадастровый номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье.
По актам приема-передачи указанное имущество передано Покупателю.
26.10.2013 ЖСК "Уютный дом-2" зарегистрировано право собственности на подводку газа к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8 м, кадастровый номер 76:17:000000:449; на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603 м, кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 м кадастровый номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье, свидетельство серия 76-АБ N 877134, серия 76-АБ N 877135, серия 76-АБ N 877136.
Истец полагая, что приобрел право собственности на спорные сети на основании договора купли-продажи от 06.08.2012, в связи с чем, сделки по их последующей продаже ЖСК "Уютный дом-2" являются недействительными, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности истца на спорные объекты и удовлетворяя требования о признании сделок купли-продажи сетей недействительным, суд первой инстанции посчитал указанные объекты самовольными постройками в связи с отсутствием разрешения на их строительство, утвержденной проектно-сметной документации.
Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Вывод суда первой инстанции о самовольной постройке спорных объектов не основан на законодательстве и противоречит фактическим обстоятельствам по делу.
Согласно пункту 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Из материалов дела следует, что подводка газа к жилым домам в подземном исполнении, сети водопровода и канализации являются вспомогательными объектами по отношению к основным объектам - жилым домам, их возведение прямо предусмотрено проектной документацией на строительство квартала из десяти трехэтажных домов на территории жилого микрорайона, техническими условиями ресурсоснабжающих организаций.
Таким образом, в силу вышеуказанной нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данных вспомогательных объектов.
Таким образом, спорные объекты могут являться объектом гражданского оборота.
Из материалов дела усматривается, что спорные объекты возведены застройщиком - ООО "Полесье", жилые дома были сданы им в эксплуатацию в установленном порядке. Спорные участки сетей являются объектами недвижимости, право собственности на них зарегистрировано сначала за ООО "Полесье", затем за ЖСК "Уютный дом-2" как за недвижимым имуществом, данное обстоятельство не оспаривается сторонами.
На день рассмотрения спора фактическим владельцем спорных объектов недвижимости является ЖСК "Уютный дом-2", которому они переданы по актам приема-передачи. Вместе с тем, доказательств подтверждающих, что спорные сети находятся в фактическом владении истца, используются им, в материалы дела не представлены. При этом передаточный акт к договору от 06.08.2012 не может являться доказательством фактической передачи объектов истцу, поскольку уже после его подписания, в ноябре 2012 года Обществом осуществлялся ввод жилых домов в эксплуатацию, подключенных к спорным сетям, с участием проектной, субподрядной организаций, а также ОАО "Ярославльводоканал" и ОАО "Яргазсервис". В отношении подводки сетей газопровода ответчиками также представлены договоры на их обслуживание, заключенные с ОАО "Яргазсервис".
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
В силу статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Следовательно, заявив иск о признании недействительными договоров купли-продажи от 21.08.2013, заключенных между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2" и признании права собственности истца на приобретенное им по договору купли-продажи недвижимое имущество, Предприниматель должен был доказать, что право собственности на спорные объекты недвижимости возникло у него.
Вместе с тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности истца зарегистрировано не было. Более того, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие уклонение Общества от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора от 06.08.2012 или обращения истца в регистрирующий орган по данной сделке. В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Истец не заявил такого требования.
В данном случае, хотя договор купли-продажи здания был заключен между истцом и ответчиком, и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных ГК РФ и Законом о регистрации.
Суд первой инстанции квалифицировал договор между Предпринимателем и ООО "Полесье" как договор купли-продажи будущей недвижимости, соответственно, в силу абзаца 6 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 11.07.2014 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в том случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать по договору (недвижимое имущество создано, но передано другому лицу) покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты на нее процентов (пункты 3, 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных убытков.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также предусмотрено, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абзац 7 пункта 61).
Кроме того, из материалов дела не следует, что предмет договора купли-продажи между Предпринимателем и ООО "Полесье" совпадает с предметом продажи по спорным договорам.
Судом первой инстанции требования о признании недействительными договоров купли-продажи от 21.08.2013, заключенных между ООО "Полесье" и ЖСК "Уютный дом-2", в отношении подводки газа к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8м, кадастровый номер 76:17:000000:449, на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603 м, кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 м кадастровый номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье, удовлетворены со ссылкой на положения статьи 168 ГК РФ по мотиву того, что спорные сети не были введены в эксплуатацию в установленном порядке.
Вместе с тем, как указано выше, поскольку данные объекты являются вспомогательными по отношению к жилым домам как основным постройкам, обеспечивающими снабжение многоквартирных домом необходимыми коммунальными услугами, отдельного разрешения на строительство и отдельного акта ввода в эксплуатацию на них не требуется. Следовательно, по данному основанию сделки не могут быть признаны недействительными.
Также не имеется оснований для признания спорных сделок недействительными по мотиву того, что при продаже объектов недвижимости продавцом не было передано право на земельный участок.
Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположены спорные сети, был приобретен Предпринимателем у ООО "Полесье" на основании договора от 26.07.2012. Из письма Предпринимателя от 01.08.2012, следует, что о наличии сетей на данном земельном участке ему известно (т. 1, л.д. 13).
На основании статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичное положение закреплено в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Кроме того, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 года N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" разъяснено, что при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
Следовательно, обязанность продавца продать здание, строение, сооружение или иной объект недвижимости вместе с земельным участком, на котором они расположены, возникает только в том случае, когда и земельный участок, и здание, строение, сооружение или иной объект недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности. Вместе с тем, в данном случае у ООО "Полесье" право на земельный участок оформлено не было, земельный участок находился в собственности истца.
В связи с изложенным, основания для признания договоров недействительными и применения последствий их недействительными у суда отсутствовали, в связи с чем требования истца не подлежали удовлетворению.
В указанной части решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельства дела (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), неправильным применением норм материального права.
В части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности истца на спорные объекты недвижимости решение суда первой инстанции не обжалуется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и по апелляционным жалобам относятся на истца. Излишне уплаченная в суде первой инстанции государственная пошлина в сумме 12 000 рублей 00 копеек по чек-ордеру от 15.04.2014 подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционные жалобы жилищно-строительного кооператива "Уютный дом-2", общества с ограниченной ответственностью "Полесье" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2014 по делу N А82-4252/2014 отменить в части, принять новый судебный акт, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Клабукову Евгению Алексеевичу (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162) 12 000 (двенадцать тысяч) рублей 00 копеек государственной пошлины из федерального бюджета. Выдать справку на возврат государственной пошлины".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" (ИНН: 7627031040, ОГРН: 1077627001517) 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Клабукова Евгения Алексеевича (ИНН: 760211266279, ОГРН: 304760232800162) в пользу жилищно-строительного кооператива "Уютный дом-2" (ИНН: 7627039183, ОГРН: 1137627000500) 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)