Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору цессии право требования квартиры по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства уступил истцу, однако фактическая площадь квартиры, переданной ему, меньше установленной договором, в связи с чем с ответчика следует взыскать излишне уплаченную сумму.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Нестерова Л.В.
Судья Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Комиссаровой Л.К., судей Нестеровой Л.В., Спиридонова А.Е., при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чувашской республиканской общественной организации "..." в интересах К.Н.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "..." о защите прав потребителя, поступившее по апелляционной жалобе К.Н.Н. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 28 января 2015 года, которым постановлено взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в пользу К.Н.Н. компенсацию морального вреда в размере... рублей, штраф в размере... рублей; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в пользу Чувашской республиканской общественной организации "..." штраф в размере... рублей; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в доход местного бюджета государственную пошлину в размере... рублей; в удовлетворении требований К.Н.Н. о взыскании денежной суммы в размере... рублей отказать.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
Чувашская республиканская общественная организация "..." (далее также - Общественная организация) в интересах К.Н.Н. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "..." (далее также - Общество), в котором с учетом уточнения окончательно просила взыскать... рублей, уплаченные по договору, компенсацию морального вреда в размере... рублей, штраф.
Требования мотивировала тем, что по договору участия в долевом строительстве от 26 марта 2012 года, заключенному между Обществом - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "..." - участником долевого строительства, Общество обязано передать последнему квартиру площадью 69, 75 кв. метра. По договору цессии от 27 июля 2012 года право требования квартиры по данной сделке участник долевого строительства уступил К.Н.Н., но фактическая площадь квартиры, переданной ей, составляет 67, 8 кв. метра, в связи с чем с ответчика следует взыскать излишне уплаченную сумму. 5 сентября 2014 года Общество получило претензию К.Н.Н. с требованием выплатить ей вышеуказанную сумму, но это требование добровольно не удовлетворило.
В судебное заседание представитель Общественной организации, К.Н.Н. не явились, а представитель К.Н.Н. иск поддержал в уточненном варианте.
Представитель Общества исковые требования не признал, ссылаясь на необоснованность.
Судом принято указанное решение, обжалованное К.Н.Н. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности в части отказа в взыскании денежной суммы, уплаченной по договору участия в долевом строительстве.
Изучив дело, рассмотрев его в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, выслушав представителя К.Н.Н. - С., поддержавшего жалобу, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для удовлетворения жалобы не находит.
Разрешая спор, суд первой инстанции среди прочего исходил из того, что в договоре участия в долевом строительстве стороны установили механизм определения площади квартиры и ее цены. Поскольку разница между проектной и фактической площадью жилья составляет 0, 65 кв. метра, и эту разницу Общество выплатило добровольно, то для удовлетворения иска о взыскании суммы, уплаченной по договору, оснований не имеется.
В апелляционной жалобе К.Н.Н. ссылается на то, что площади помещений вспомогательного использования (лоджии, балконов) учтены в площади квартиры с понижающим коэффициентом 0, 5. Соответственно, стоимость жилого помещения также рассчитана с учетом этого понижающего коэффициента. А фактическая площадь переданного жилья (сумма общей площади квартиры и помещений вспомогательного использования, определяемая по окончании строительства на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации) составляет 67, 8 кв. метра вместо 69, 75 кв. метров. Именно площадь квартиры 67, 8 кв. метра указана в кадастровом паспорте и при государственной регистрации права собственности.
Данные доводы отмену решения в обжалованной части не влекут. По смыслу п. п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу его условия стороны определяют по своему усмотрению. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным указанными нормативными актами.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательные требования, каким образом должны определяться площадь строящегося жилья при заключении сделки и цена договора, не предусматривает.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что для целей, преследуемых при заключении договора участия в долевом строительстве, стороны вправе самостоятельно определять порядок подсчета площади и цены объекта долевого строительства, а также случаи изменения цены договора и условия расчетов при этом.
Из настоящего дела видно, что в договоре участия в долевом строительстве N... от 26 марта 2012 года, заключенном между Обществом - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "..." - участником долевого строительства, стороны определили основные термины и понятия, используемые в тексте договора. Так, под проектной площадью объекта долевого строительства понимается площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры с учетом площади помещений вспомогательного использования (лоджий и балконов) с коэффициентом 0, 5; под инвестируемой проектной площадью- сумма общей инвестируемой площади квартиры с учетом площади помещений вспомогательного использования - лоджий и балконов с коэффициентом 0, 5, которая определяется в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом на дату подписания договора; под фактической площадью- сумма общей площади квартиры и площади помещений вспомогательного использования (лоджий и балконов), которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации, и составления технической документации на многоквартирный дом и квартиру.
При этом инвестируемая проектная площадь спорного объекта долевого строительства составляет 69, 75 кв. метра, а цена договора - общую сумму произведения размера проектной площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. метра площади объекта долевого строительства и услуг застройщика с оплатой расходов.
В случае уменьшения инвестированной площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму уплаченной излишне площади, исходя из средней цены за 1 кв. метр инвестированных средств участником долевого строительства.
Таким образом, по условиям этой сделки участник долевого строительства уплачивал денежные средства за 69, 75 кв. метра, включающую в себя общую площадь квартиры и площади лоджий, балконов с коэффициентом 0, 5.
По акту приема-передачи от 14 февраля 2014 года К.Н.Н. передана квартира площадью 69, 1 кв. метра, в том числе общей площадью 67,8 кв. метра. Сведения об общей площади квартиры 67, 8 кв. метра внесены в кадастровый паспорт и при государственной регистрации права собственности.
Однако это об ошибочности выводов районного суда не свидетельствует, т.к. из технического паспорта на многоквартирный дом видно, что в общую площадь квартиры 67, 8 кв. метра включается площадь жилых помещений, площадь помещений вспомогательного использования (за исключением лоджии). А с учетом площади лоджии с вышеуказанным понижающим коэффициентом площадь переданной квартиры составляет 69, 1 кв. метра.
Указанное означает, что вместо квартиры площадью 69, 75 кв. метра, предусмотренной по условиям договора участия в долевом строительстве, К.Н.Н. передана квартира площадью 69, 1 кв. метра. Но разницу между этими площадями ответчик ей выплатил добровольно, и для удовлетворения иска в указанной части оснований не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу К.Н.Н. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 28 января 2015 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Л.К.КОМИССАРОВА
Судьи
Л.В.НЕСТЕРОВА
А.Е.СПИРИДОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 22.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1352-15Г.
Требование: О защите прав потребителя.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору цессии право требования квартиры по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства уступил истцу, однако фактическая площадь квартиры, переданной ему, меньше установленной договором, в связи с чем с ответчика следует взыскать излишне уплаченную сумму.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-1352-15г.
Докладчик Нестерова Л.В.
Судья Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Комиссаровой Л.К., судей Нестеровой Л.В., Спиридонова А.Е., при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чувашской республиканской общественной организации "..." в интересах К.Н.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "..." о защите прав потребителя, поступившее по апелляционной жалобе К.Н.Н. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 28 января 2015 года, которым постановлено взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в пользу К.Н.Н. компенсацию морального вреда в размере... рублей, штраф в размере... рублей; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в пользу Чувашской республиканской общественной организации "..." штраф в размере... рублей; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в доход местного бюджета государственную пошлину в размере... рублей; в удовлетворении требований К.Н.Н. о взыскании денежной суммы в размере... рублей отказать.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
Чувашская республиканская общественная организация "..." (далее также - Общественная организация) в интересах К.Н.Н. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "..." (далее также - Общество), в котором с учетом уточнения окончательно просила взыскать... рублей, уплаченные по договору, компенсацию морального вреда в размере... рублей, штраф.
Требования мотивировала тем, что по договору участия в долевом строительстве от 26 марта 2012 года, заключенному между Обществом - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "..." - участником долевого строительства, Общество обязано передать последнему квартиру площадью 69, 75 кв. метра. По договору цессии от 27 июля 2012 года право требования квартиры по данной сделке участник долевого строительства уступил К.Н.Н., но фактическая площадь квартиры, переданной ей, составляет 67, 8 кв. метра, в связи с чем с ответчика следует взыскать излишне уплаченную сумму. 5 сентября 2014 года Общество получило претензию К.Н.Н. с требованием выплатить ей вышеуказанную сумму, но это требование добровольно не удовлетворило.
В судебное заседание представитель Общественной организации, К.Н.Н. не явились, а представитель К.Н.Н. иск поддержал в уточненном варианте.
Представитель Общества исковые требования не признал, ссылаясь на необоснованность.
Судом принято указанное решение, обжалованное К.Н.Н. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности в части отказа в взыскании денежной суммы, уплаченной по договору участия в долевом строительстве.
Изучив дело, рассмотрев его в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, выслушав представителя К.Н.Н. - С., поддержавшего жалобу, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для удовлетворения жалобы не находит.
Разрешая спор, суд первой инстанции среди прочего исходил из того, что в договоре участия в долевом строительстве стороны установили механизм определения площади квартиры и ее цены. Поскольку разница между проектной и фактической площадью жилья составляет 0, 65 кв. метра, и эту разницу Общество выплатило добровольно, то для удовлетворения иска о взыскании суммы, уплаченной по договору, оснований не имеется.
В апелляционной жалобе К.Н.Н. ссылается на то, что площади помещений вспомогательного использования (лоджии, балконов) учтены в площади квартиры с понижающим коэффициентом 0, 5. Соответственно, стоимость жилого помещения также рассчитана с учетом этого понижающего коэффициента. А фактическая площадь переданного жилья (сумма общей площади квартиры и помещений вспомогательного использования, определяемая по окончании строительства на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации) составляет 67, 8 кв. метра вместо 69, 75 кв. метров. Именно площадь квартиры 67, 8 кв. метра указана в кадастровом паспорте и при государственной регистрации права собственности.
Данные доводы отмену решения в обжалованной части не влекут. По смыслу п. п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу его условия стороны определяют по своему усмотрению. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным указанными нормативными актами.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательные требования, каким образом должны определяться площадь строящегося жилья при заключении сделки и цена договора, не предусматривает.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что для целей, преследуемых при заключении договора участия в долевом строительстве, стороны вправе самостоятельно определять порядок подсчета площади и цены объекта долевого строительства, а также случаи изменения цены договора и условия расчетов при этом.
Из настоящего дела видно, что в договоре участия в долевом строительстве N... от 26 марта 2012 года, заключенном между Обществом - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "..." - участником долевого строительства, стороны определили основные термины и понятия, используемые в тексте договора. Так, под проектной площадью объекта долевого строительства понимается площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры с учетом площади помещений вспомогательного использования (лоджий и балконов) с коэффициентом 0, 5; под инвестируемой проектной площадью- сумма общей инвестируемой площади квартиры с учетом площади помещений вспомогательного использования - лоджий и балконов с коэффициентом 0, 5, которая определяется в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом на дату подписания договора; под фактической площадью- сумма общей площади квартиры и площади помещений вспомогательного использования (лоджий и балконов), которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации, и составления технической документации на многоквартирный дом и квартиру.
При этом инвестируемая проектная площадь спорного объекта долевого строительства составляет 69, 75 кв. метра, а цена договора - общую сумму произведения размера проектной площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. метра площади объекта долевого строительства и услуг застройщика с оплатой расходов.
В случае уменьшения инвестированной площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму уплаченной излишне площади, исходя из средней цены за 1 кв. метр инвестированных средств участником долевого строительства.
Таким образом, по условиям этой сделки участник долевого строительства уплачивал денежные средства за 69, 75 кв. метра, включающую в себя общую площадь квартиры и площади лоджий, балконов с коэффициентом 0, 5.
По акту приема-передачи от 14 февраля 2014 года К.Н.Н. передана квартира площадью 69, 1 кв. метра, в том числе общей площадью 67,8 кв. метра. Сведения об общей площади квартиры 67, 8 кв. метра внесены в кадастровый паспорт и при государственной регистрации права собственности.
Однако это об ошибочности выводов районного суда не свидетельствует, т.к. из технического паспорта на многоквартирный дом видно, что в общую площадь квартиры 67, 8 кв. метра включается площадь жилых помещений, площадь помещений вспомогательного использования (за исключением лоджии). А с учетом площади лоджии с вышеуказанным понижающим коэффициентом площадь переданной квартиры составляет 69, 1 кв. метра.
Указанное означает, что вместо квартиры площадью 69, 75 кв. метра, предусмотренной по условиям договора участия в долевом строительстве, К.Н.Н. передана квартира площадью 69, 1 кв. метра. Но разницу между этими площадями ответчик ей выплатил добровольно, и для удовлетворения иска в указанной части оснований не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу К.Н.Н. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 28 января 2015 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Л.К.КОМИССАРОВА
Судьи
Л.В.НЕСТЕРОВА
А.Е.СПИРИДОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)