Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 августа 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Холминова А.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,
при участии от жилищно-строительного кооператива "Молодежное" Дикаревского Н.В. по доверенности от 22.05.2014, от Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области Анпилова Д.С. по доверенности от 02.07.2014, от Комитета по управлению имуществом города Череповца Максимовой Т.В. по доверенности от 14.04.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Молодежное" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года по делу N А13-7088/2013 (судья Мамонова А.Е.),
жилищно-строительный кооператив "Молодежное" (ОГРН 1113528000640; далее - ЖСК "Молодежное", кооператив) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области (далее - управление, УФАС, административный орган) о признании недействительным решения от 05.04.2013 N 3-15/13 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440; далее - комитет), Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца (ОГРН 1023501262806; далее - управление архитектуры), индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича (ОГРНИП 313352810900048, далее - предприниматель).
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Кооператив с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что участники торгов ЖСК "Молодежное" и гражданин Озерский И.Н. не являются субъектами, подпадающими под действие Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), поскольку не являются хозяйствующими субъектами и не осуществляют профессиональную деятельность на рынке строительства жилых домов, приносящую доход. Поэтому жалоба предпринимателя на указание комитетом при проведении торгов о передаче в аренду земельного участка преимущественного права кооператива на заключение договора аренды, как предыдущего арендатора, вообще не должна была рассматриваться управлением, как не относящаяся к его компетенции.
Управление в отзыве просило решение суда оставить без изменения, - жалобу - без удовлетворения.
Комитет в отзыве поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу кооператива - удовлетворить.
Предприниматель в отзыве просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От управления архитектуры отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Управление архитектуры ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Третьи лица, управление архитектуры и предприниматель надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва. Изменение цели использования земельного участка, связанное со строительством многоквартирных домов, и его предоставление в аренду было невозможно без проведения торгов, при том, что к этому моменту кооперативом на земельном участке дома уже были построены. Представитель комитета дополнительно пояснила, что признания ничтожным соглашения о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока с кооперативом может означать, что договор продолжает действовать, комитет до проведения торгов не мог знать о том, что кооператив осуществляет использование земельного участка с нарушением цели его предоставления, поэтому полагал, что заявитель имеет преимущественно право на заключение договора аренды.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, УФАС на основании жалобы Озерского И.Н. приказом от 04.02.2013 N 24 возбуждено дело в отношении комитета о нарушении части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, по результатам рассмотрения которого принято решение от 05.04.2013 N 3-15/13.
В ходе рассмотрения дела управление пришло к выводу о том, что ЖСК "Молодежное" исполняло свои обязанности по договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 с нарушением условий договора, так как кооператив осуществлял на земельном участке постройку двух многоквартирных жилых домов без разрешения на строительство, несмотря на это комитет не принял к кооперативу каких-либо мер ответственности. Договор аренды N 13086 прекратил свое действие в связи с отказом сторон от него, потому положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды N 13086. Кроме того, земельный участок по результатам аукциона предоставлялся на условиях, отличных от условий договора N 13086.
Поэтому, указав в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 на наличие у ЖСК "Молодежное" преимущественного права на заключение договора, комитет ограничил конкуренцию на рынке по строительству многоквартирных домов, что свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, о чем принято соответствующее решение. В пункте 2 решения от 05.04.2013 указано, что в связи с произведенной государственной регистрацией договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 13808 между комитетом и ЖСК "Молодежное", предписание комитету решено не выдавать.
Кооператив не согласился с решением УФАС и обратился в суд с заявленными требованиями.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
По смыслу статьи 15 Закона N 135-ФЗ нормативно установленный запрет адресован органам, осуществляющим властные функции, в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных инструментов.
Как указано в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 N 30 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства", при рассмотрении дел о признании недействующими или недействительными актов названных органов, о признании незаконными их действий (бездействия) по заявлениям антимонопольного органа, поданным в связи с нарушением части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, арбитражные суды должны учитывать следующее: если антимонопольным органом доказано, что акты, действия (бездействие) приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а соответствующим органом не указана конкретная норма федерального закона, разрешившая данному органу принять оспариваемый акт, осуществить действия (бездействие), заявленные требования подлежат удовлетворению.
В настоящем деле комитетом в извещении о проведении аукциона, размещенном на сайте www.torgi.gov.ru 11.10.2012 и в газете "Речь-пятница" от 12.10.2012 (т. 1, л. 79 - 80), по лоту N 1 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, в том числе на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, указано, что на участке имеются смонтированные металлические конструкции двух каркасных жилых домов, преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка обладает ЖСК "Молодежное".
В соответствии с протоколом от 14.11.2012 N 3 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 (т. 1, л. 85) победителем аукциона признан Озерский И.Н.
Письмом от 21.11.2012 (т. 1, л. 88) комитет уведомил Озерского И.Н. об утрате права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что кооператив выразил согласие на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с условиями аукциона.
Комитетом и ЖСК "Молодежное" 26.11.2012 заключен договор аренды названного земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 21.12.2012 (т. 1, л. 89 - 91).
Таким образом, в настоящем деле подлежит разрешению вопрос правомерности указания и учета комитетом при проведении торгов преимущественного права кооператива на заключение договора аренды вышеописанного земельного участка.
Исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 1 статьи 621 ГК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды, согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Комитетом и негосударственным образовательным учреждением "Череповецкий авиационно-спортивный клуб Российской оборонной спортивно-технической организации" (далее - НОУ "Череповецкий клуб РОСТО") заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13806 (т. 1, л. 93 - 94, т. 2, л. 35 - 36), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0504001:163, площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, 12, разрешенное использование - индивидуальные жилые дома (эксплуатация).
Срок действия договора установлен в пункте 2.1, а именно с 29.09.2010 по 27.09.2011.
Далее, права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806 переданы с согласия комитета Беляеву В.А. на основании соглашения от 01.10.2010 (т. 1, л. 95, т. 2, л. 37).
Позднее, Беляев В.А. с согласия комитета передал ЖСК "Молодежное" права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806 на основании соглашения от 10.06.2011 и акта приема-передачи земельного участка от 10.06.2011 (т. 1, л. 95, 100 - 101, 113, т. 2, л. 37 - 38).
Одновременно, кооперативом в отношении указанного земельного участка получено разрешение на строительство от 23.06.2011 N RU35328000-26 индивидуального жилого дома, трехэтажного, каркасного, общей площадью 2800 кв. м, строительным объемом 13 640 куб. м (т. 1, л. 112, т. 2, л. 33).
Учитывая истечение срока аренды 27.09.2011, кооператив 29.06.2011 обратился в комитет с заявлением о продлении договора аренды на 10 лет.
Согласно пояснениям комитета в письме от 29.01.2013 N 08-01-31-1/357 решение земельной комиссии от 22.07.2011 о продлении договора до 08.06.2021 не было реализовано, и договор N 13086 возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, т. 1, л. 99, 102, 103).
Смена вида разрешенного использования указанного земельного участка с "индивидуальные жилые дома" на "жилые дома, состоящие из нескольких блоков" так же не произошло, что следует из решения земельной комиссии от 07.02.2012 (т. 1, л. 134, 135).
На совещании в мэрии города Череповца 25.04.2012 по вопросу рассмотрения обращения председателя ЖСК "Молодежное" о принятии мер по вопросу строительства двух жилых домов на ул. Речников, д. 7, 11, решено расторгнуть действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, осуществить смену вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоквартирных жилых домов, провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирного жилого дома, при принятии решения о проведении торгов указать информацию о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды (т. 1, л. 154).
Во исполнение указанного решения комитетом и ЖСК "Молодежное" заключено соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 о том, чтобы считать названный договор прекращенным в связи с истечением срока аренды с момента подписания соглашения (т. 1, л. 103).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.06.2012 комитет принял от кооператива вышеописанный земельный участок и издал распоряжение от 10.05.2012 N 736р о смене вида разрешенного использования - многоквартирные жилые дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В оспариваемом решении УФАС по Вологодской области пришло к выводу о том, что ЖСК "Молодежное" ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору N 13086.
Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что ненадлежащее исполнение кооперативом договора аренды подтверждается материалами дела.
Согласно статье 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно пункту 5.2.1 договора аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления.
Вид разрешенного использования определен в пункте 1.2 ранее заключенного договора аренды как индивидуальные жилые дома (эксплуатация).
Из актов осмотра территории от 21.04.2011, от 15.07.2011 усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 расположены два деревянных жилых дома и различные хозяйственные постройки (т. 1, л. 138).
Таким образом, получив разрешение на строительство от 23.06.2011 N RU35328000-26, заявитель фактически осуществлял строительство двух многоквартирных домов.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Обстоятельства использования заявителем арендованного земельного участка с нарушением целей использования подтверждаются вступившем 21.10.2013 в силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 03.07.2013 по делу N А13-1020/2013 по заявлению жилищно-строительного кооператива "Молодежное" о признании незаконным решения Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца от 21.01.2013 N 03-09-09/55 об отказе в выдаче разрешения на строительство жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 по улице Речников, 7, 11, 12 в городе Череповце, которым кооперативу отказано в удовлетворении требований.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке до 10.05.2012 не производилось, изменения в договор от 29.09.2010 N 13086 в части пункта 1.2 не вносились.
С учетом изложенного, ЖСК "Молодежное" условия договора аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 в период его действия исполнялись ненадлежащим образом.
Довод комитета о том, что о таких нарушениях со стороны арендатора на момент организации и проведения торгов известно не было, подлежит отклонению, поскольку в рамках настоящего дела судом не оценивался характер вины комитета в совершении правонарушения, но устанавливалось наличие или отсутствие самого факта нарушения.
Помимо этого, преимущественно право на заключение договора аренды у кооператива отсутствовало так же потому, что на момент организации торгов между комитетом и кооперативом действовал договор аренды на неопределенный срок.
Ранее заключенный договор аренды от 29.09.2010 N 13086 прекратил свое действие в связи с истечением его срока 27.09.2011, но считался возобновленным в порядке пункта 2 статьи 621 ГК на неопределенный срок.
Фактически соглашением от 01.06.2012 стороны отказались от продолжения исполнения договора на основании статьи 610 ГК РФ.
В связи с этим включение в соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 условия о том, что бы считать названный договор прекращенным, в связи с истечением срока аренды не предусмотрено законодательством и противоречит фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Следовательно, договор аренды от 29.09.2010 N 13086 прекратил свое действие более одного года назад с момента размещения на сайте извещения о проведении аукциона 11.10.2012.
Статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом сторон от его исполнения.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 21.09.2011 по делу N А66-489/2011, от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010, от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3.
Кроме того, в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды при прочих равных условиях.
В рассматриваемом случае условия договора аренды от 29.09.2010 N 13086 существенно отличаются от условий заключения договора аренды по результатам аукциона, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится в ином порядке и на иных условиях в отличие от эксплуатации уже имеющихся на земельном участке индивидуальных жилых домов.
С учетом изложенного, следует признать обоснованным вывод Управления и обжалуемого решения суда об отсутствии у Комитета правовых оснований указывать в извещении о проведении торгов на наличие преимущественного права ЖСК "Молодежное" на заключение договора аренды земельного участка и заключать соответствующий договор.
Довод жалобы об отсутствии нарушения законодательства о конкуренции действиями комитета в связи с тем, что кооператив не является хозяйствующим субъектом и профессиональным участником рынка строительства многоквартирных жилых домов подлежит отклонению как необоснованный.
В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
В абзацах четвертом и пятом пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Таким образом, с 01.03.2007 предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства в аренду осуществляется путем продажи на аукционах права на заключение договоров аренды.
В силу положений статьи 4 Закона N 135-ФЗ конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (пункты 1, 3, 4, 5, 7).
Признаки ограничения конкуренции нормативно закреплены в пункте 17 статьи 4 Закона N 135-ФЗ, к ним отнесены сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 17 Закона N 135-ФЗ при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе создание участнику торгов, запроса котировок, запроса предложений или нескольким участникам торгов, запроса котировок, запроса предложений преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, запросе предложений, а также нарушение порядка определения победителя или победителей торгов.
Порядок проведения торгов по продаже земельного участка установлен статьей 448 ГК РФ, статьей 38.1 ЗК РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808).
В соответствии с пунктом 1 статьи 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Правилами N 808 также предусмотрено, что торги являются открытыми по составу участников.
Открытые торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения организатором торгов, в настоящем случае, наибольшей цены за реализуемое право, в связи с чем создание преимущества одному из участников торгов ущемляет как права каждого желающего принять в них участие, так и интерес организатора торгов в привлечении максимального числа участников, а также, в рассматриваемом деле, публичные интересы.
Следовательно, рынок земельных участков, предоставляемых для строительства и находящихся в государственной или муниципальной собственности, является конкурентным, независимо от статуса участвующих в торгах лиц.
По материалам дела, с заявками на участие в торгах по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирных жилых домов обратились как кооператив, так и Озерский И.Н.
Предприниматель Озерский И.Н. в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции пояснял, что участие в аукционе обусловлено его намерением осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере строительства многоквартирных жилых домов, после проведения аукциона он зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя.
Исходя из приведенных правовых норм, и учитывая отсутствие зависимости права физических лиц на участие в торгах от наличия у них статуса индивидуального предпринимателя, а также принимая во внимание, что в данном случае земельный участок испрашивался под строительство многоквартирных жилых домов, что предполагает в последующем осуществление предпринимательской деятельности, нарушением порядка организации и проведения торгов могут быть ущемлены или нарушены права неограниченного числа участников торгов, в том числе хозяйствующих субъектов и физических лиц.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, в рассматриваемом случае не имеет существенного значения наличие у кооператива и предпринимателя статуса хозяйствующих субъектов и фактических конкурентных отношений между ними, поскольку нарушение порядка проведения открытых торгов затрагивает права и законные интересы неограниченного числа хозяйствующих субъектов.
В силу пункта 1.4 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы от 28.04.2010 N 220, не требуется проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке, в том числе при рассмотрении дел о нарушении антимонопольного законодательства, возбужденных по признакам нарушения статьи 15 Закона N 135-ФЗ.
Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 8799/11 достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции. В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Ввиду изложенного доводы заявителя о том, что антимонопольный орган не исследовал юридически значимые действительные либо возможные последствия по факту создания административного барьера, не дал им оценки как негативным в отношении определенного товарного рынка, опираясь на требующие установления фактические обстоятельства, не провел сравнительный анализ определенной конкурентной среды, судом апелляционной инстанции так же отклоняются.
Предоставление права аренды на земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, минуя процедуру аукциона, в рассматриваемом случае ставит такого застройщика в преимущественное, более выгодное положение по сравнению с иными лицами, желающими приобрести права на земельный участок для аналогичных целей.
При таких обстоятельствах, действия комитета по извещению участников аукциона о наличии преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка у ЖСК "Молодежное", в отсутствие у него такого права, создают необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых кооператив поставлен в неравные, более выгодные условия, нежели другие хозяйствующие субъекты.
С учетом изложенного, действия комитета правомерно квалифицированы УФАС как нарушающие часть 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, оспариваемое решение вынесено управлением в пределах предоставленных полномочий.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года по делу N А13-7088/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Молодежное" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2014 ПО ДЕЛУ N А13-7088/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2014 г. по делу N А13-7088/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 августа 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Холминова А.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,
при участии от жилищно-строительного кооператива "Молодежное" Дикаревского Н.В. по доверенности от 22.05.2014, от Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области Анпилова Д.С. по доверенности от 02.07.2014, от Комитета по управлению имуществом города Череповца Максимовой Т.В. по доверенности от 14.04.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Молодежное" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года по делу N А13-7088/2013 (судья Мамонова А.Е.),
установил:
жилищно-строительный кооператив "Молодежное" (ОГРН 1113528000640; далее - ЖСК "Молодежное", кооператив) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области (далее - управление, УФАС, административный орган) о признании недействительным решения от 05.04.2013 N 3-15/13 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440; далее - комитет), Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца (ОГРН 1023501262806; далее - управление архитектуры), индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича (ОГРНИП 313352810900048, далее - предприниматель).
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Кооператив с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что участники торгов ЖСК "Молодежное" и гражданин Озерский И.Н. не являются субъектами, подпадающими под действие Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), поскольку не являются хозяйствующими субъектами и не осуществляют профессиональную деятельность на рынке строительства жилых домов, приносящую доход. Поэтому жалоба предпринимателя на указание комитетом при проведении торгов о передаче в аренду земельного участка преимущественного права кооператива на заключение договора аренды, как предыдущего арендатора, вообще не должна была рассматриваться управлением, как не относящаяся к его компетенции.
Управление в отзыве просило решение суда оставить без изменения, - жалобу - без удовлетворения.
Комитет в отзыве поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу кооператива - удовлетворить.
Предприниматель в отзыве просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От управления архитектуры отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Управление архитектуры ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Третьи лица, управление архитектуры и предприниматель надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва. Изменение цели использования земельного участка, связанное со строительством многоквартирных домов, и его предоставление в аренду было невозможно без проведения торгов, при том, что к этому моменту кооперативом на земельном участке дома уже были построены. Представитель комитета дополнительно пояснила, что признания ничтожным соглашения о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока с кооперативом может означать, что договор продолжает действовать, комитет до проведения торгов не мог знать о том, что кооператив осуществляет использование земельного участка с нарушением цели его предоставления, поэтому полагал, что заявитель имеет преимущественно право на заключение договора аренды.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, УФАС на основании жалобы Озерского И.Н. приказом от 04.02.2013 N 24 возбуждено дело в отношении комитета о нарушении части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, по результатам рассмотрения которого принято решение от 05.04.2013 N 3-15/13.
В ходе рассмотрения дела управление пришло к выводу о том, что ЖСК "Молодежное" исполняло свои обязанности по договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 с нарушением условий договора, так как кооператив осуществлял на земельном участке постройку двух многоквартирных жилых домов без разрешения на строительство, несмотря на это комитет не принял к кооперативу каких-либо мер ответственности. Договор аренды N 13086 прекратил свое действие в связи с отказом сторон от него, потому положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды N 13086. Кроме того, земельный участок по результатам аукциона предоставлялся на условиях, отличных от условий договора N 13086.
Поэтому, указав в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 на наличие у ЖСК "Молодежное" преимущественного права на заключение договора, комитет ограничил конкуренцию на рынке по строительству многоквартирных домов, что свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, о чем принято соответствующее решение. В пункте 2 решения от 05.04.2013 указано, что в связи с произведенной государственной регистрацией договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 13808 между комитетом и ЖСК "Молодежное", предписание комитету решено не выдавать.
Кооператив не согласился с решением УФАС и обратился в суд с заявленными требованиями.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
По смыслу статьи 15 Закона N 135-ФЗ нормативно установленный запрет адресован органам, осуществляющим властные функции, в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных инструментов.
Как указано в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 N 30 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства", при рассмотрении дел о признании недействующими или недействительными актов названных органов, о признании незаконными их действий (бездействия) по заявлениям антимонопольного органа, поданным в связи с нарушением части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, арбитражные суды должны учитывать следующее: если антимонопольным органом доказано, что акты, действия (бездействие) приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а соответствующим органом не указана конкретная норма федерального закона, разрешившая данному органу принять оспариваемый акт, осуществить действия (бездействие), заявленные требования подлежат удовлетворению.
В настоящем деле комитетом в извещении о проведении аукциона, размещенном на сайте www.torgi.gov.ru 11.10.2012 и в газете "Речь-пятница" от 12.10.2012 (т. 1, л. 79 - 80), по лоту N 1 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, в том числе на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, указано, что на участке имеются смонтированные металлические конструкции двух каркасных жилых домов, преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка обладает ЖСК "Молодежное".
В соответствии с протоколом от 14.11.2012 N 3 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 (т. 1, л. 85) победителем аукциона признан Озерский И.Н.
Письмом от 21.11.2012 (т. 1, л. 88) комитет уведомил Озерского И.Н. об утрате права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что кооператив выразил согласие на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с условиями аукциона.
Комитетом и ЖСК "Молодежное" 26.11.2012 заключен договор аренды названного земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 21.12.2012 (т. 1, л. 89 - 91).
Таким образом, в настоящем деле подлежит разрешению вопрос правомерности указания и учета комитетом при проведении торгов преимущественного права кооператива на заключение договора аренды вышеописанного земельного участка.
Исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 1 статьи 621 ГК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды, согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Комитетом и негосударственным образовательным учреждением "Череповецкий авиационно-спортивный клуб Российской оборонной спортивно-технической организации" (далее - НОУ "Череповецкий клуб РОСТО") заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13806 (т. 1, л. 93 - 94, т. 2, л. 35 - 36), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0504001:163, площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, 12, разрешенное использование - индивидуальные жилые дома (эксплуатация).
Срок действия договора установлен в пункте 2.1, а именно с 29.09.2010 по 27.09.2011.
Далее, права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806 переданы с согласия комитета Беляеву В.А. на основании соглашения от 01.10.2010 (т. 1, л. 95, т. 2, л. 37).
Позднее, Беляев В.А. с согласия комитета передал ЖСК "Молодежное" права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806 на основании соглашения от 10.06.2011 и акта приема-передачи земельного участка от 10.06.2011 (т. 1, л. 95, 100 - 101, 113, т. 2, л. 37 - 38).
Одновременно, кооперативом в отношении указанного земельного участка получено разрешение на строительство от 23.06.2011 N RU35328000-26 индивидуального жилого дома, трехэтажного, каркасного, общей площадью 2800 кв. м, строительным объемом 13 640 куб. м (т. 1, л. 112, т. 2, л. 33).
Учитывая истечение срока аренды 27.09.2011, кооператив 29.06.2011 обратился в комитет с заявлением о продлении договора аренды на 10 лет.
Согласно пояснениям комитета в письме от 29.01.2013 N 08-01-31-1/357 решение земельной комиссии от 22.07.2011 о продлении договора до 08.06.2021 не было реализовано, и договор N 13086 возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, т. 1, л. 99, 102, 103).
Смена вида разрешенного использования указанного земельного участка с "индивидуальные жилые дома" на "жилые дома, состоящие из нескольких блоков" так же не произошло, что следует из решения земельной комиссии от 07.02.2012 (т. 1, л. 134, 135).
На совещании в мэрии города Череповца 25.04.2012 по вопросу рассмотрения обращения председателя ЖСК "Молодежное" о принятии мер по вопросу строительства двух жилых домов на ул. Речников, д. 7, 11, решено расторгнуть действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, осуществить смену вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоквартирных жилых домов, провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирного жилого дома, при принятии решения о проведении торгов указать информацию о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды (т. 1, л. 154).
Во исполнение указанного решения комитетом и ЖСК "Молодежное" заключено соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 о том, чтобы считать названный договор прекращенным в связи с истечением срока аренды с момента подписания соглашения (т. 1, л. 103).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.06.2012 комитет принял от кооператива вышеописанный земельный участок и издал распоряжение от 10.05.2012 N 736р о смене вида разрешенного использования - многоквартирные жилые дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В оспариваемом решении УФАС по Вологодской области пришло к выводу о том, что ЖСК "Молодежное" ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору N 13086.
Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что ненадлежащее исполнение кооперативом договора аренды подтверждается материалами дела.
Согласно статье 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно пункту 5.2.1 договора аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления.
Вид разрешенного использования определен в пункте 1.2 ранее заключенного договора аренды как индивидуальные жилые дома (эксплуатация).
Из актов осмотра территории от 21.04.2011, от 15.07.2011 усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 расположены два деревянных жилых дома и различные хозяйственные постройки (т. 1, л. 138).
Таким образом, получив разрешение на строительство от 23.06.2011 N RU35328000-26, заявитель фактически осуществлял строительство двух многоквартирных домов.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Обстоятельства использования заявителем арендованного земельного участка с нарушением целей использования подтверждаются вступившем 21.10.2013 в силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 03.07.2013 по делу N А13-1020/2013 по заявлению жилищно-строительного кооператива "Молодежное" о признании незаконным решения Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца от 21.01.2013 N 03-09-09/55 об отказе в выдаче разрешения на строительство жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 по улице Речников, 7, 11, 12 в городе Череповце, которым кооперативу отказано в удовлетворении требований.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке до 10.05.2012 не производилось, изменения в договор от 29.09.2010 N 13086 в части пункта 1.2 не вносились.
С учетом изложенного, ЖСК "Молодежное" условия договора аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 в период его действия исполнялись ненадлежащим образом.
Довод комитета о том, что о таких нарушениях со стороны арендатора на момент организации и проведения торгов известно не было, подлежит отклонению, поскольку в рамках настоящего дела судом не оценивался характер вины комитета в совершении правонарушения, но устанавливалось наличие или отсутствие самого факта нарушения.
Помимо этого, преимущественно право на заключение договора аренды у кооператива отсутствовало так же потому, что на момент организации торгов между комитетом и кооперативом действовал договор аренды на неопределенный срок.
Ранее заключенный договор аренды от 29.09.2010 N 13086 прекратил свое действие в связи с истечением его срока 27.09.2011, но считался возобновленным в порядке пункта 2 статьи 621 ГК на неопределенный срок.
Фактически соглашением от 01.06.2012 стороны отказались от продолжения исполнения договора на основании статьи 610 ГК РФ.
В связи с этим включение в соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086 условия о том, что бы считать названный договор прекращенным, в связи с истечением срока аренды не предусмотрено законодательством и противоречит фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Следовательно, договор аренды от 29.09.2010 N 13086 прекратил свое действие более одного года назад с момента размещения на сайте извещения о проведении аукциона 11.10.2012.
Статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом сторон от его исполнения.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 21.09.2011 по делу N А66-489/2011, от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010, от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3.
Кроме того, в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды при прочих равных условиях.
В рассматриваемом случае условия договора аренды от 29.09.2010 N 13086 существенно отличаются от условий заключения договора аренды по результатам аукциона, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится в ином порядке и на иных условиях в отличие от эксплуатации уже имеющихся на земельном участке индивидуальных жилых домов.
С учетом изложенного, следует признать обоснованным вывод Управления и обжалуемого решения суда об отсутствии у Комитета правовых оснований указывать в извещении о проведении торгов на наличие преимущественного права ЖСК "Молодежное" на заключение договора аренды земельного участка и заключать соответствующий договор.
Довод жалобы об отсутствии нарушения законодательства о конкуренции действиями комитета в связи с тем, что кооператив не является хозяйствующим субъектом и профессиональным участником рынка строительства многоквартирных жилых домов подлежит отклонению как необоснованный.
В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
В абзацах четвертом и пятом пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Таким образом, с 01.03.2007 предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства в аренду осуществляется путем продажи на аукционах права на заключение договоров аренды.
В силу положений статьи 4 Закона N 135-ФЗ конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (пункты 1, 3, 4, 5, 7).
Признаки ограничения конкуренции нормативно закреплены в пункте 17 статьи 4 Закона N 135-ФЗ, к ним отнесены сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 17 Закона N 135-ФЗ при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе создание участнику торгов, запроса котировок, запроса предложений или нескольким участникам торгов, запроса котировок, запроса предложений преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, запросе предложений, а также нарушение порядка определения победителя или победителей торгов.
Порядок проведения торгов по продаже земельного участка установлен статьей 448 ГК РФ, статьей 38.1 ЗК РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808).
В соответствии с пунктом 1 статьи 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Правилами N 808 также предусмотрено, что торги являются открытыми по составу участников.
Открытые торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения организатором торгов, в настоящем случае, наибольшей цены за реализуемое право, в связи с чем создание преимущества одному из участников торгов ущемляет как права каждого желающего принять в них участие, так и интерес организатора торгов в привлечении максимального числа участников, а также, в рассматриваемом деле, публичные интересы.
Следовательно, рынок земельных участков, предоставляемых для строительства и находящихся в государственной или муниципальной собственности, является конкурентным, независимо от статуса участвующих в торгах лиц.
По материалам дела, с заявками на участие в торгах по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирных жилых домов обратились как кооператив, так и Озерский И.Н.
Предприниматель Озерский И.Н. в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции пояснял, что участие в аукционе обусловлено его намерением осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере строительства многоквартирных жилых домов, после проведения аукциона он зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя.
Исходя из приведенных правовых норм, и учитывая отсутствие зависимости права физических лиц на участие в торгах от наличия у них статуса индивидуального предпринимателя, а также принимая во внимание, что в данном случае земельный участок испрашивался под строительство многоквартирных жилых домов, что предполагает в последующем осуществление предпринимательской деятельности, нарушением порядка организации и проведения торгов могут быть ущемлены или нарушены права неограниченного числа участников торгов, в том числе хозяйствующих субъектов и физических лиц.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, в рассматриваемом случае не имеет существенного значения наличие у кооператива и предпринимателя статуса хозяйствующих субъектов и фактических конкурентных отношений между ними, поскольку нарушение порядка проведения открытых торгов затрагивает права и законные интересы неограниченного числа хозяйствующих субъектов.
В силу пункта 1.4 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы от 28.04.2010 N 220, не требуется проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке, в том числе при рассмотрении дел о нарушении антимонопольного законодательства, возбужденных по признакам нарушения статьи 15 Закона N 135-ФЗ.
Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 8799/11 достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции. В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Ввиду изложенного доводы заявителя о том, что антимонопольный орган не исследовал юридически значимые действительные либо возможные последствия по факту создания административного барьера, не дал им оценки как негативным в отношении определенного товарного рынка, опираясь на требующие установления фактические обстоятельства, не провел сравнительный анализ определенной конкурентной среды, судом апелляционной инстанции так же отклоняются.
Предоставление права аренды на земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, минуя процедуру аукциона, в рассматриваемом случае ставит такого застройщика в преимущественное, более выгодное положение по сравнению с иными лицами, желающими приобрести права на земельный участок для аналогичных целей.
При таких обстоятельствах, действия комитета по извещению участников аукциона о наличии преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка у ЖСК "Молодежное", в отсутствие у него такого права, создают необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых кооператив поставлен в неравные, более выгодные условия, нежели другие хозяйствующие субъекты.
С учетом изложенного, действия комитета правомерно квалифицированы УФАС как нарушающие часть 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, оспариваемое решение вынесено управлением в пределах предоставленных полномочий.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года по делу N А13-7088/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Молодежное" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.И.СМИРНОВ
В.И.СМИРНОВ
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
А.А.ХОЛМИНОВ
Н.В.МУРАХИНА
А.А.ХОЛМИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)