Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указывают на то, что ввиду отсутствия у застройщика разрешения на ввод дома в эксплуатацию, они не имели возможности оформить свои права на указанное жилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.,
судей Вахитовой Г.Д., Киньягуловой Т.М.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление М.О. и М.А. удовлетворить.
Признать за М.О. и М.А. по ... доли каждому в праве общей долевой собственности на двухкомнатную адрес общей площадью жилых помещений ... кв. м на ..., расположенную в жилом адрес.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Киньягуловой Т.М., судебная коллегия
установила:
М.О. и М.А. обратились в Кировский районный суд г. Уфы с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на адрес жилом адрес, мотивируя свои требования тем, что дата между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и М.О. и М.А. был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, адрес (далее - Договор). Согласно указанному договору М.О. и М.А. профинансировали строительство двухкомнатной адрес общей проектной площадью ... кв. м, расположенной на 7 адрес адрес. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на дата между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и М.О., М.А. задолженность по договору N ... от дата отсутствует, оплата стоимости квартиры в сумме ... рублей произведена полностью. Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры Истцами
М.О., М.А. были исполнены в полном объеме. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен -дата
Однако в связи с тем, что Ответчик (ООО "СПЕЦХИМСНАБ") до сих пор не оформил квартиру в свою собственность, ввиду отсутствия у Застройщика (ОАО "СтройПроектЦентр") разрешения на ввод дома в эксплуатацию, М.О. и М.А. не имели возможности оформить свои права на указанное жилое помещение.
Определением суда от дата в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ОАО "Региональный банк развития".
Определением суда от дата в качестве соответчика к участию в деле привлечено ОАО "СтройПроектЦентр".
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" ФИО4 просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона "О защите прав потребителей", поскольку заявленные истцом требования не являются правом потребителя, подлежащим судебной защите, в отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду РБ. Вывод суда о неправомерности заключения договора залога без согласия истца основан на неверном толковании норм права. Судом не разрешено заявленное ответчиком ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 ГПК РФ.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации))(Обзор практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов ... от 04.12.2013 г.).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "Спецхимснаб" заключен договор N ... с дополнительными соглашениям, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона адрес, по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "СПЕЦХИМСНАБ" (Инвестор) дата заключило с М.О. и М.А. договор N ... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес предметом которого является финансирование строительства ... квартиры N ... (строительный номер) на адрес.
Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором - дата.
Дольщики свои обязательства по договору выполнили полностью, своевременно оплатили стоимость квартиры в размере ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата. и ответчиками не оспаривается (л.д. ..).
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истцов возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер ..., составленным по состоянию на дата г. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за N ... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес зарезервирован почтовый адрес: адрес.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N ... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа РБ, строительному номеру дома адрес присвоен почтовый адрес: адрес.
Строительному номеру адрес соответствует почтовый номер адрес, расположенной на ... указанного жилого дома.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ дата выдано заключение N ... о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: адрес" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья от дата N ... находит, что конечной целью участия истцов в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные ими денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвесторы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена Истцами для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истцы являются потребителями, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры М.О. и М.А. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" влечет нарушение прав истцов на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности на адрес, как реализации избранного истцами способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства адрес расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору N ... от дата г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по адрес N ..., в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N ... заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и М.О. и М.А. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от дата N 4, где в пп. 3.1.9, дата предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "СПЕЦХИМСНАБ" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных М.О. и М.А.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как М.О. и М.А., вступая в долевое строительство, выступали в качестве физических лиц, индивидуальными предпринимателями не являются, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между М.О., М.А. и ООО "СпецХимСнаб" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Довод апеллянта о том, что судом не разрешено заявленное им ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 ГПК РФ, является необоснованным, поскольку указанное ходатайство было разрешено судом в соответствии с положениями ст. 224 ГПК РФ с вынесением определения, занесенного в протокол судебного заседания от дата (л.д. ...).
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за М.О. и М.А. признано право собственности на квартиру, администрацией г. Уфы РБ дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" ФИО4 - без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Г.Д.ВАХИТОВА
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Справка: судья Сиражетдинов И.Б.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 11.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-15898/14
Требование: О признании права собственности.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указывают на то, что ввиду отсутствия у застройщика разрешения на ввод дома в эксплуатацию, они не имели возможности оформить свои права на указанное жилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-15898/14
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.,
судей Вахитовой Г.Д., Киньягуловой Т.М.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление М.О. и М.А. удовлетворить.
Признать за М.О. и М.А. по ... доли каждому в праве общей долевой собственности на двухкомнатную адрес общей площадью жилых помещений ... кв. м на ..., расположенную в жилом адрес.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Киньягуловой Т.М., судебная коллегия
установила:
М.О. и М.А. обратились в Кировский районный суд г. Уфы с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на адрес жилом адрес, мотивируя свои требования тем, что дата между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и М.О. и М.А. был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, адрес (далее - Договор). Согласно указанному договору М.О. и М.А. профинансировали строительство двухкомнатной адрес общей проектной площадью ... кв. м, расположенной на 7 адрес адрес. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на дата между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и М.О., М.А. задолженность по договору N ... от дата отсутствует, оплата стоимости квартиры в сумме ... рублей произведена полностью. Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры Истцами
М.О., М.А. были исполнены в полном объеме. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен -дата
Однако в связи с тем, что Ответчик (ООО "СПЕЦХИМСНАБ") до сих пор не оформил квартиру в свою собственность, ввиду отсутствия у Застройщика (ОАО "СтройПроектЦентр") разрешения на ввод дома в эксплуатацию, М.О. и М.А. не имели возможности оформить свои права на указанное жилое помещение.
Определением суда от дата в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ОАО "Региональный банк развития".
Определением суда от дата в качестве соответчика к участию в деле привлечено ОАО "СтройПроектЦентр".
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" ФИО4 просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона "О защите прав потребителей", поскольку заявленные истцом требования не являются правом потребителя, подлежащим судебной защите, в отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду РБ. Вывод суда о неправомерности заключения договора залога без согласия истца основан на неверном толковании норм права. Судом не разрешено заявленное ответчиком ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 ГПК РФ.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации))(Обзор практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов ... от 04.12.2013 г.).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "Спецхимснаб" заключен договор N ... с дополнительными соглашениям, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона адрес, по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "СПЕЦХИМСНАБ" (Инвестор) дата заключило с М.О. и М.А. договор N ... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес предметом которого является финансирование строительства ... квартиры N ... (строительный номер) на адрес.
Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором - дата.
Дольщики свои обязательства по договору выполнили полностью, своевременно оплатили стоимость квартиры в размере ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата. и ответчиками не оспаривается (л.д. ..).
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истцов возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер ..., составленным по состоянию на дата г. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за N ... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес зарезервирован почтовый адрес: адрес.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N ... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа РБ, строительному номеру дома адрес присвоен почтовый адрес: адрес.
Строительному номеру адрес соответствует почтовый номер адрес, расположенной на ... указанного жилого дома.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ дата выдано заключение N ... о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: адрес" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья от дата N ... находит, что конечной целью участия истцов в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные ими денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвесторы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена Истцами для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истцы являются потребителями, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры М.О. и М.А. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" влечет нарушение прав истцов на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности на адрес, как реализации избранного истцами способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства адрес расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору N ... от дата г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по адрес N ..., в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N ... заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и М.О. и М.А. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от дата N 4, где в пп. 3.1.9, дата предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "СПЕЦХИМСНАБ" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных М.О. и М.А.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как М.О. и М.А., вступая в долевое строительство, выступали в качестве физических лиц, индивидуальными предпринимателями не являются, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между М.О., М.А. и ООО "СпецХимСнаб" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Довод апеллянта о том, что судом не разрешено заявленное им ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 ГПК РФ, является необоснованным, поскольку указанное ходатайство было разрешено судом в соответствии с положениями ст. 224 ГПК РФ с вынесением определения, занесенного в протокол судебного заседания от дата (л.д. ...).
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за М.О. и М.А. признано право собственности на квартиру, администрацией г. Уфы РБ дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" ФИО4 - без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Г.Д.ВАХИТОВА
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Справка: судья Сиражетдинов И.Б.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)