Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Погосова К.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.,
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,
дело по апелляционной жалобе Е. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 28 января 2014 года, которым постановлено:
Взыскать с Е..... в пользу ТСЖ "Пионер" сумму для завершения строительства.... руб., дополнительный целевой взнос.... руб., задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме.... руб., расходы по оплате госпошлины.... руб., а всего взыскать.... руб.,
ТСЖ "Пионер" обратилось в суд с иском к Е. о взыскании денежных средств для завершения строительства, дополнительного целевого взноса, задолженности по коммунальным платежам, неустойки, судебных расходов, в обоснование ссылаясь на то, что ответчица является собственницей квартир N 200, 294, расположенных по адресу: ..... В связи с невыполнением застройщиком ООО "СвятоГрад-Инвест" своих обязательств по инвестиционному контракту, они были переданы ТСЖ "Пионер", о чем было заключено дополнительное соглашение..... г. Общим собранием инвесторов строящегося многоквартирного дома было принято решение об обязанности внесения собственниками первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию... руб. за квадратный метр и внесении дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных дополнительных работ в размере.... руб. за кв. м. Указанное решение является обязательным для всех инвесторов. Запросив выписки о правообладателе квартир 200 и 294 по вышеназванному адресу истец узнал, что их собственником является ответчик. С учетом уменьшения размера исковых требований, истец просит взыскать с ответчицы неуплаченную сумму для завершения строительства в размере.... руб., неуплаченный целевой взнос для проведения утвержденных дополнительных работ в размере... руб., задолженность по коммунальным платежам за квартиру N 200 в размере.... руб., за квартиру N 294.... руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме..... руб.
В судебном заседании представитель истца ТСЖ "Пионер" А. поддержала уточненные исковые требования. Относительно заявления ответчика о пропуске срока исковой давности пояснила, что в 2013 г. были запрошены выписки о правообладателе квартир 200 и 294 и установлено, что их собственником является Е.
Представитель ответчика Е. Д. в судебном заседании возражал против заявленного иска, заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности, ссылаясь на то, что права на застройку дома за счет дополнительно привлеченных средств дольщиков истец получил 13.04.2010 г., иск предъявлен в суд 11.11.2013 г., т.е. по истечении трехлетнего срока давности. Кроме того, представитель ответчика считает ТСЖ "Пионер" ненадлежащим истцом, так как в настоящее время дом введен в эксплуатацию, доказательств нарушения прав истца суду не представлено.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик Е. по доводам апелляционной жалобы.
Ответчик Е. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, данных об уважительности причин неявки к дате рассмотрения дела в суд второй инстанции не поступило.
На основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Е.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца ТСЖ "Пионер" А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.
Судом установлено, ... г. между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией поселка Октябрьский и ООО "СвятоГрад-Инвест" был заключен инвестиционный контракт N...., по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство квартала жилой застройки "Лесная опушка" и строительство жилого дома для переселения жителей "ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью... га, имеющем адресные ориентиры: ...., общей жилой площадью... квадратных метра, ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2004 года.
В связи с тем, что ООО "СвятоГрад-Инвест" обязанности по строительству дома не выполнил, .... года Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N... к Инвестиционному контракту N.... от.... года, в соответствии с которым ООО "СвятоГрад-Инвест" передало свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства многоквартирного жилого дома по адресу: ....
Согласно п. 2.2.7 данного Соглашения ТСЖ "Пионер" за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства, обязуется завершить строительством Объект (многоквартирный жилой дом).
Решением Общего собрания инвесторов строящегося дома от.... г. принято решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которым на завершение строительства жилого дома по адресу: ...., каждый будущий собственник должен внести в ТСЖ "Пионер" обязательный платеж, исходя из расчета.... руб. за каждый квадратный метр площади своей квартиры.
Решением Общего собрания собственников помещений от 03.08.2011 г. приняты решения об обязанности внесения собственниками жилых помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере.... руб. за квадратный метр, с пометкой что лицам, уплатившим первоначальный целевой взнос до даты настоящего собрания, оплачивать взнос повторно не требуется; обязанности внесения собственниками жилых помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере.... руб. за кв. метр.
В связи с принятыми решениями был установлен порядок внесения обязательных платежей за достройку дома в размере... рублей за квадратный метр площади и целевой взнос.... рублей за квадратный метр.
....года между ТСЖ "Пионер" и ООО "Стройзаказчик" заключен договор строительного подряда на выполнение комплекса работ по достройке жилого дома по адресу: ..... (л.д. 30).
22 декабря 2010 г. дом принят в эксплуатацию. (л.д. 34).
Согласно выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником квартир 200 и 294 является ответчик Е., права на получение квартир в собственность перешли к ней на основании договоров об уступке права требования от.... г. от предыдущих собственников С. (кв. 294) и З. (кв. 200), за которыми по решению суда было признано право на объекты незавершенного строительства (л.д. 57 - 70).
Из акта приема-передачи от.... г. усматривается, что квартиры фактически переданы Е. (л.д. 71).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
На основании ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу ч. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
В соответствии с требованиями ст. 210 ГК РФ и ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом и договором.
Согласно ст. ст. 245, 249 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Обязанность своевременного и полного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ст. 153 ЖК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 154, ч. 1 и ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим периодом, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Разрешая спор, суд руководствовался приведенными нормами закона и исходил из того, что решение общего собрания от 03 августа 2011 года о внесении собственниками жилых помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере.... руб. за квадратный метр, о внесении собственниками жилых помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере... руб. за кв. метр является обязательным для исполнения получившими квартиры собственниками и взыскал с ответчика в пользу истца в счет неоплаченной суммы для завершения строительства... руб., неуплаченный дополнительный целевой взнос для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере... руб. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по оплате жилищно-коммунальных платежей, суд также взыскал с нее в пользу истца задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру N 200, расположенную по адресу: .... за период с ноября 2011 г. по октябрь 2013 г. в размере... руб., за квартиру N 294, расположенную по адресу: .... за период с ноября 2011 г. по октябрь 2013 г. в размере.... руб.
В соответствии со ст. 196, 199 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года и применяется по заявлению стороны в споре.
Доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности по предъявленным истцом требованиям суд отклонил, указав на то, что из представленных выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что истец сведения об ответчице как собственнице квартир, получил 21.05.2013 г. и 25.05.2013 г., т.е. соответственно в указанные даты он узнал о нарушении своего права, в связи с чем исковые требования предъявлены в течение срока исковой давности.
Соглашаясь с выводами суда об отсутствии оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, судебная коллегия также отмечает, что доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости исчисления этого срока с даты заключения дополнительного соглашения от.... г. к инвестиционному контракту, несостоятельны, поскольку срок внесения дополнительных средств инвесторами этим соглашением не определялся. Решениями общих собраний также не был установлен срок внесения определенных ими денежных средств, с момента наступления которого мог бы исчисляться срок исковой давности по требованиям об их взыскании, а потому этот срок по требованиям о взыскании первоначального целевого взноса для сдачи дома в эксплуатацию следует исчислять с даты введения дома в эксплуатацию, т.е. с.... г., когда стало очевидным, что ответчик не намерена вносить деньги за достройку дома, несмотря на то, что строительство силами ТСЖ уже завершено за счет дополнительно внесенных другими инвесторами (собственниками) средств. В суд истец обратился 11.11.2013 г., т.е. без пропуска трехлетнего срока исковой давности. По требованиям о взыскании взноса на проведение дополнительных работ, определенного решением общего собрания от 03.08.2011 г. срок не пропущен даже при исчислении его с даты проведения указанного собрания.
В апелляционной жалобе Е. со ссылкой на положения ст. ст. 44 ЖК РФ, 181.5 ГК РФ, указывает также на то, что решение общего собрания собственников от 03.08.2011 года не порождает никаких правовых последствий, поскольку принято по вопросу, не отнесенному законом к компетенции такого собрания, а потому ничтожно.
Эти доводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
Согласно ст. 185.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение общего собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники гражданско-правового сообщества.
В соответствии с п. 8 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" правила главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) подлежат применению к решениям собраний, принятым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку собрание, о ничтожности решений которого заявляет Е. проведено до вступления в силу приведенного Закона, то правила ст. 185.1 ГК РФ применению к возникшим правоотношениям не подлежат.
В соответствии с п. 1, 1.1, 1.2, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в редакции, действовавшей на дату проведения собрания от 03.08.2011 г. к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса РФ в применимой редакции, общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится, в том числе, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
В силу п. 3 ст. 145 ЖК РФ уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества также может быть отнесено решение иных вопросов.
Согласно п. 3.1 Устава ТСЖ "Пионер" товарищество вправе заключать определять смету доходов и расходов на год, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома.
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома. (ст. 137 ЖК РФ).
В соответствии с п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в отношениях с третьими лицами.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 152 Жилищного кодекса РФ товарищество имеет право заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе, осуществлять строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.
Как следует из протокола общего собрания от 12.08.2010 г. и из протокола общего собрания от 03.08.2011 г., собственниками жилых помещений (инвесторами) в уже построенном, но не сданном в эксплуатацию доме были приняты решения о внесении платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, на завершение строительства, дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ, т.е. по вопросам, существо которых не противоречит положениям закона, в том числе статье 44 ЖК РФ.
Как указано выше, .... года между ТСЖ "Пионер" и ООО "Стройзаказчик" заключен договор строительного подряда на выполнение комплекса работ по достройке жилого дома по адресу: .... (л.д. 30). Договор заключен в интересах собственников многоквартирного дома для завершения его строительства и сдачи в эксплуатацию.
Уплата определенных на общем собрании взносов на общие расходы, в том числе, на завершение строительства жилого дома, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, то обстоятельство, что ответчик не является членом ТСЖ не освобождает ее от обязанности внести эти платежи (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Плату за жилье и коммунальные услуги суд обоснованно взыскал за весь спорный период, а не с даты оформления Е. прав собственности на жилые помещения, так как квартиры фактически переданы ей в 2010 году.
То обстоятельство, что в настоящее время собственником квартиры N 294 является другое лицо, а не ответчик, материалами дела не подтверждается. К апелляционной жалобе документов об отчуждении не приложено. Кроме того, лицом, на которое распространяется действие решений общих собраний о внесении доплат на завершение строительства объектов, являлась Е. Из пояснений представителя истца, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что квартира отчуждена ответчиков в процессе рассмотрения дела.
Доводы апелляционной жалобы Е. о том, что смета не может служить доказательством понесенных ТСЖ "Пионер" расходов на достройку дома, что дом достроен за счет средств дольщиков, а не за счет собственных средств ТСЖ, направлены на переоценку доказательств по делу и не могут повлечь отмену решения.
Ссылка в апелляционной жалобе о том, что ТСЖ не является финансовой организацией и не вправе распределять средства граждан, а взыскание их с нее приведет к неосновательному обогащению истца противоречат приведенным выше нормам ст. ст. 145, 152 ЖК РФ.
Поскольку площадь квартир по обмерам БТИ составила соответственно.... кв. м (кв. 200) и.... (кв. 294) (л.д. 10 - 11), то размеры взыскиваемых сумм правомерно рассчитаны именно из этой площади. Оснований для расчета исходя из размера площади, указанной в свидетельствах о собственности не имеется, так как в этом случае не учитывается площадь летних помещений.
Поскольку доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают и не содержат указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, то они не могут служить основанием к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 28 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-16121
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2014 г. по делу N 33-16121
Судья Погосова К.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.,
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,
дело по апелляционной жалобе Е. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 28 января 2014 года, которым постановлено:
Взыскать с Е..... в пользу ТСЖ "Пионер" сумму для завершения строительства.... руб., дополнительный целевой взнос.... руб., задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме.... руб., расходы по оплате госпошлины.... руб., а всего взыскать.... руб.,
установила:
ТСЖ "Пионер" обратилось в суд с иском к Е. о взыскании денежных средств для завершения строительства, дополнительного целевого взноса, задолженности по коммунальным платежам, неустойки, судебных расходов, в обоснование ссылаясь на то, что ответчица является собственницей квартир N 200, 294, расположенных по адресу: ..... В связи с невыполнением застройщиком ООО "СвятоГрад-Инвест" своих обязательств по инвестиционному контракту, они были переданы ТСЖ "Пионер", о чем было заключено дополнительное соглашение..... г. Общим собранием инвесторов строящегося многоквартирного дома было принято решение об обязанности внесения собственниками первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию... руб. за квадратный метр и внесении дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных дополнительных работ в размере.... руб. за кв. м. Указанное решение является обязательным для всех инвесторов. Запросив выписки о правообладателе квартир 200 и 294 по вышеназванному адресу истец узнал, что их собственником является ответчик. С учетом уменьшения размера исковых требований, истец просит взыскать с ответчицы неуплаченную сумму для завершения строительства в размере.... руб., неуплаченный целевой взнос для проведения утвержденных дополнительных работ в размере... руб., задолженность по коммунальным платежам за квартиру N 200 в размере.... руб., за квартиру N 294.... руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме..... руб.
В судебном заседании представитель истца ТСЖ "Пионер" А. поддержала уточненные исковые требования. Относительно заявления ответчика о пропуске срока исковой давности пояснила, что в 2013 г. были запрошены выписки о правообладателе квартир 200 и 294 и установлено, что их собственником является Е.
Представитель ответчика Е. Д. в судебном заседании возражал против заявленного иска, заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности, ссылаясь на то, что права на застройку дома за счет дополнительно привлеченных средств дольщиков истец получил 13.04.2010 г., иск предъявлен в суд 11.11.2013 г., т.е. по истечении трехлетнего срока давности. Кроме того, представитель ответчика считает ТСЖ "Пионер" ненадлежащим истцом, так как в настоящее время дом введен в эксплуатацию, доказательств нарушения прав истца суду не представлено.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик Е. по доводам апелляционной жалобы.
Ответчик Е. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, данных об уважительности причин неявки к дате рассмотрения дела в суд второй инстанции не поступило.
На основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Е.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца ТСЖ "Пионер" А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.
Судом установлено, ... г. между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией поселка Октябрьский и ООО "СвятоГрад-Инвест" был заключен инвестиционный контракт N...., по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство квартала жилой застройки "Лесная опушка" и строительство жилого дома для переселения жителей "ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью... га, имеющем адресные ориентиры: ...., общей жилой площадью... квадратных метра, ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2004 года.
В связи с тем, что ООО "СвятоГрад-Инвест" обязанности по строительству дома не выполнил, .... года Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N... к Инвестиционному контракту N.... от.... года, в соответствии с которым ООО "СвятоГрад-Инвест" передало свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства многоквартирного жилого дома по адресу: ....
Согласно п. 2.2.7 данного Соглашения ТСЖ "Пионер" за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства, обязуется завершить строительством Объект (многоквартирный жилой дом).
Решением Общего собрания инвесторов строящегося дома от.... г. принято решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которым на завершение строительства жилого дома по адресу: ...., каждый будущий собственник должен внести в ТСЖ "Пионер" обязательный платеж, исходя из расчета.... руб. за каждый квадратный метр площади своей квартиры.
Решением Общего собрания собственников помещений от 03.08.2011 г. приняты решения об обязанности внесения собственниками жилых помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере.... руб. за квадратный метр, с пометкой что лицам, уплатившим первоначальный целевой взнос до даты настоящего собрания, оплачивать взнос повторно не требуется; обязанности внесения собственниками жилых помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере.... руб. за кв. метр.
В связи с принятыми решениями был установлен порядок внесения обязательных платежей за достройку дома в размере... рублей за квадратный метр площади и целевой взнос.... рублей за квадратный метр.
....года между ТСЖ "Пионер" и ООО "Стройзаказчик" заключен договор строительного подряда на выполнение комплекса работ по достройке жилого дома по адресу: ..... (л.д. 30).
22 декабря 2010 г. дом принят в эксплуатацию. (л.д. 34).
Согласно выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником квартир 200 и 294 является ответчик Е., права на получение квартир в собственность перешли к ней на основании договоров об уступке права требования от.... г. от предыдущих собственников С. (кв. 294) и З. (кв. 200), за которыми по решению суда было признано право на объекты незавершенного строительства (л.д. 57 - 70).
Из акта приема-передачи от.... г. усматривается, что квартиры фактически переданы Е. (л.д. 71).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
На основании ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу ч. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
В соответствии с требованиями ст. 210 ГК РФ и ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом и договором.
Согласно ст. ст. 245, 249 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Обязанность своевременного и полного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ст. 153 ЖК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 154, ч. 1 и ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим периодом, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Разрешая спор, суд руководствовался приведенными нормами закона и исходил из того, что решение общего собрания от 03 августа 2011 года о внесении собственниками жилых помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере.... руб. за квадратный метр, о внесении собственниками жилых помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере... руб. за кв. метр является обязательным для исполнения получившими квартиры собственниками и взыскал с ответчика в пользу истца в счет неоплаченной суммы для завершения строительства... руб., неуплаченный дополнительный целевой взнос для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере... руб. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по оплате жилищно-коммунальных платежей, суд также взыскал с нее в пользу истца задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру N 200, расположенную по адресу: .... за период с ноября 2011 г. по октябрь 2013 г. в размере... руб., за квартиру N 294, расположенную по адресу: .... за период с ноября 2011 г. по октябрь 2013 г. в размере.... руб.
В соответствии со ст. 196, 199 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года и применяется по заявлению стороны в споре.
Доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности по предъявленным истцом требованиям суд отклонил, указав на то, что из представленных выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что истец сведения об ответчице как собственнице квартир, получил 21.05.2013 г. и 25.05.2013 г., т.е. соответственно в указанные даты он узнал о нарушении своего права, в связи с чем исковые требования предъявлены в течение срока исковой давности.
Соглашаясь с выводами суда об отсутствии оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, судебная коллегия также отмечает, что доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости исчисления этого срока с даты заключения дополнительного соглашения от.... г. к инвестиционному контракту, несостоятельны, поскольку срок внесения дополнительных средств инвесторами этим соглашением не определялся. Решениями общих собраний также не был установлен срок внесения определенных ими денежных средств, с момента наступления которого мог бы исчисляться срок исковой давности по требованиям об их взыскании, а потому этот срок по требованиям о взыскании первоначального целевого взноса для сдачи дома в эксплуатацию следует исчислять с даты введения дома в эксплуатацию, т.е. с.... г., когда стало очевидным, что ответчик не намерена вносить деньги за достройку дома, несмотря на то, что строительство силами ТСЖ уже завершено за счет дополнительно внесенных другими инвесторами (собственниками) средств. В суд истец обратился 11.11.2013 г., т.е. без пропуска трехлетнего срока исковой давности. По требованиям о взыскании взноса на проведение дополнительных работ, определенного решением общего собрания от 03.08.2011 г. срок не пропущен даже при исчислении его с даты проведения указанного собрания.
В апелляционной жалобе Е. со ссылкой на положения ст. ст. 44 ЖК РФ, 181.5 ГК РФ, указывает также на то, что решение общего собрания собственников от 03.08.2011 года не порождает никаких правовых последствий, поскольку принято по вопросу, не отнесенному законом к компетенции такого собрания, а потому ничтожно.
Эти доводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
Согласно ст. 185.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение общего собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники гражданско-правового сообщества.
В соответствии с п. 8 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" правила главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) подлежат применению к решениям собраний, принятым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку собрание, о ничтожности решений которого заявляет Е. проведено до вступления в силу приведенного Закона, то правила ст. 185.1 ГК РФ применению к возникшим правоотношениям не подлежат.
В соответствии с п. 1, 1.1, 1.2, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в редакции, действовавшей на дату проведения собрания от 03.08.2011 г. к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса РФ в применимой редакции, общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится, в том числе, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
В силу п. 3 ст. 145 ЖК РФ уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества также может быть отнесено решение иных вопросов.
Согласно п. 3.1 Устава ТСЖ "Пионер" товарищество вправе заключать определять смету доходов и расходов на год, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома.
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома. (ст. 137 ЖК РФ).
В соответствии с п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в отношениях с третьими лицами.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 152 Жилищного кодекса РФ товарищество имеет право заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе, осуществлять строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.
Как следует из протокола общего собрания от 12.08.2010 г. и из протокола общего собрания от 03.08.2011 г., собственниками жилых помещений (инвесторами) в уже построенном, но не сданном в эксплуатацию доме были приняты решения о внесении платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, на завершение строительства, дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ, т.е. по вопросам, существо которых не противоречит положениям закона, в том числе статье 44 ЖК РФ.
Как указано выше, .... года между ТСЖ "Пионер" и ООО "Стройзаказчик" заключен договор строительного подряда на выполнение комплекса работ по достройке жилого дома по адресу: .... (л.д. 30). Договор заключен в интересах собственников многоквартирного дома для завершения его строительства и сдачи в эксплуатацию.
Уплата определенных на общем собрании взносов на общие расходы, в том числе, на завершение строительства жилого дома, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, то обстоятельство, что ответчик не является членом ТСЖ не освобождает ее от обязанности внести эти платежи (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Плату за жилье и коммунальные услуги суд обоснованно взыскал за весь спорный период, а не с даты оформления Е. прав собственности на жилые помещения, так как квартиры фактически переданы ей в 2010 году.
То обстоятельство, что в настоящее время собственником квартиры N 294 является другое лицо, а не ответчик, материалами дела не подтверждается. К апелляционной жалобе документов об отчуждении не приложено. Кроме того, лицом, на которое распространяется действие решений общих собраний о внесении доплат на завершение строительства объектов, являлась Е. Из пояснений представителя истца, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что квартира отчуждена ответчиков в процессе рассмотрения дела.
Доводы апелляционной жалобы Е. о том, что смета не может служить доказательством понесенных ТСЖ "Пионер" расходов на достройку дома, что дом достроен за счет средств дольщиков, а не за счет собственных средств ТСЖ, направлены на переоценку доказательств по делу и не могут повлечь отмену решения.
Ссылка в апелляционной жалобе о том, что ТСЖ не является финансовой организацией и не вправе распределять средства граждан, а взыскание их с нее приведет к неосновательному обогащению истца противоречат приведенным выше нормам ст. ст. 145, 152 ЖК РФ.
Поскольку площадь квартир по обмерам БТИ составила соответственно.... кв. м (кв. 200) и.... (кв. 294) (л.д. 10 - 11), то размеры взыскиваемых сумм правомерно рассчитаны именно из этой площади. Оснований для расчета исходя из размера площади, указанной в свидетельствах о собственности не имеется, так как в этом случае не учитывается площадь летних помещений.
Поскольку доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают и не содержат указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, то они не могут служить основанием к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 28 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)