Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Никитушкиной Л.Л., судей Малышевой Н.Н., Константинова П.Ю., рассмотрев 16.03.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу N А21-9732/2013 (судьи Будылева М.В., Дмитриева И.А., Загараева Л.П.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис", место нахождения: 238200, Калининградская обл., Гвардейский р-н, пос. Знаменск, Советская ул., д. 5, ОГРН 1113926037356, ИНН 3916502406 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Час-плюс", место нахождения: 238200, Калининградская обл., Гвардейский р-н, пос. Гордое, ул. Мира, д. 19, ОГРН 1133926026519, ИНН 3916503689 (далее - Компания), о признании права на управление многоквартирными жилыми домами, расположенными в пос. Знаменск Гвардейского р-на Калининградской обл. по адресам: ул. 40-летия Победы, дома N 1, 2, 14; Юбилейная ул., дома N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, на основании договора управления от 01.01.2012 в период с 01.09.2013 по 31.12.2013, а также о признании незаконной деятельности Компании по управлению спорными многоквартирными домами в указанный период.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.07.2014 (судья Ершова Ю.А.) иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.12.2014 решение суда от 24.07.2014 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 09.12.2014 отменить, а решение от 24.07.2014 оставить в силе.
По мнению подателя жалобы, в том случае, если управляющая компания была выбрана по результатам открытого конкурса, предусмотренного пунктами 4 и 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), договор управления по своей природе является особым договором, при расторжении которого должны применяться положения пункта 8.1 статьи 162 ЖК РФ.
Кроме того, исходя из протоколов общих собраний собственников помещений в повестку дня не был включен вопрос о расторжении договора с Обществом; в решениях общих собраний собственников помещений нет ссылок на существенные нарушения Обществом условий договора.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 03.11.2011 администрацией муниципального образования "Знаменское сельское поселение" (далее - Администрация) конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами поселка Знаменск победителем конкурса признано Общество, что подтверждается протоколом конкурса N 0135300008811000008.
Общество и Администрация на основании статьи 161 ЖК РФ 01.01.2012 заключили договор на управление спорными многоквартирными домами сроком действия 5 лет.
В августе 2013 года собственники помещений в спорных многоквартирных домах провели общие собрания в форме заочного голосования, на которых приняли решения о смене Общества как управляющей организации на Компанию в связи с его неудовлетворительной работой, а также об утверждении договора управления многоквартирными домами, размера платы за содержание общего имущества, что подтверждается протоколами общих собраний от 30.08.2013.
Компания письмом от 06.09.2013 N 05 уведомила Общество о проведенных собственниками спорных домов собраниях и о том, что она приступила к обслуживанию домов с 01.09.2013, попросив при этом передать техническую документацию на дома.
Не оспаривая решений общих собраний собственников спорных домов от 30.08.2013, Общество, посчитав незаконным то обстоятельство, что Компания с 01.09.2013 приступила к обслуживанию домов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, придя к выводу, что собственники помещений в многоквартирных домах были вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора от 01.01.2012 по истечении каждого последующего года со дня его заключения, то есть только с 01.01.2014, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции, установив право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, отменил решение суда и отказал в иске.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Из пункта 8 статьи 162 ЖК РФ следует, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным пунктами 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Согласно пункту 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 названного Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Исходя из изложенного деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность расторгнуть договор управления и заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.
Общество ссылается на несоблюдение собственниками помещений порядка расторжения заключенного с ним договора, поскольку в повестку дня общего собрания собственников жилого дома не был включен вопрос о расторжении договора.
Как следует из протоколов внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах одним из вопросов повестки дня являлась смена управляющей компании в связи с неудовлетворительным исполнением Обществом договорных обязательств.
Об отказе от договора Общество было уведомлено надлежащим образом, следовательно, договор, заключенный с Обществом, является прекращенным.
Решения внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в установленном порядке недействительными не признаны.
Факта ненадлежащего исполнения своих обязательств по управлению многоквартирными домами Общество не оспорило.
Учитывая изложенное суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу N А21-9732/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис", место нахождения: 238200, Калининградская обл., Гвардейский р-н, пос. Знаменск, Советская ул., д. 5, ОГРН 1113926037356, ИНН 3916502406, в доход федерального бюджета 3000 руб. за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.
Председательствующий
Л.Л.НИКИТУШКИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 17.03.2015 ПО ДЕЛУ N А21-9732/2013
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2015 г. по делу N А21-9732/2013
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Никитушкиной Л.Л., судей Малышевой Н.Н., Константинова П.Ю., рассмотрев 16.03.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу N А21-9732/2013 (судьи Будылева М.В., Дмитриева И.А., Загараева Л.П.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис", место нахождения: 238200, Калининградская обл., Гвардейский р-н, пос. Знаменск, Советская ул., д. 5, ОГРН 1113926037356, ИНН 3916502406 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Час-плюс", место нахождения: 238200, Калининградская обл., Гвардейский р-н, пос. Гордое, ул. Мира, д. 19, ОГРН 1133926026519, ИНН 3916503689 (далее - Компания), о признании права на управление многоквартирными жилыми домами, расположенными в пос. Знаменск Гвардейского р-на Калининградской обл. по адресам: ул. 40-летия Победы, дома N 1, 2, 14; Юбилейная ул., дома N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, на основании договора управления от 01.01.2012 в период с 01.09.2013 по 31.12.2013, а также о признании незаконной деятельности Компании по управлению спорными многоквартирными домами в указанный период.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.07.2014 (судья Ершова Ю.А.) иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.12.2014 решение суда от 24.07.2014 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 09.12.2014 отменить, а решение от 24.07.2014 оставить в силе.
По мнению подателя жалобы, в том случае, если управляющая компания была выбрана по результатам открытого конкурса, предусмотренного пунктами 4 и 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), договор управления по своей природе является особым договором, при расторжении которого должны применяться положения пункта 8.1 статьи 162 ЖК РФ.
Кроме того, исходя из протоколов общих собраний собственников помещений в повестку дня не был включен вопрос о расторжении договора с Обществом; в решениях общих собраний собственников помещений нет ссылок на существенные нарушения Обществом условий договора.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 03.11.2011 администрацией муниципального образования "Знаменское сельское поселение" (далее - Администрация) конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами поселка Знаменск победителем конкурса признано Общество, что подтверждается протоколом конкурса N 0135300008811000008.
Общество и Администрация на основании статьи 161 ЖК РФ 01.01.2012 заключили договор на управление спорными многоквартирными домами сроком действия 5 лет.
В августе 2013 года собственники помещений в спорных многоквартирных домах провели общие собрания в форме заочного голосования, на которых приняли решения о смене Общества как управляющей организации на Компанию в связи с его неудовлетворительной работой, а также об утверждении договора управления многоквартирными домами, размера платы за содержание общего имущества, что подтверждается протоколами общих собраний от 30.08.2013.
Компания письмом от 06.09.2013 N 05 уведомила Общество о проведенных собственниками спорных домов собраниях и о том, что она приступила к обслуживанию домов с 01.09.2013, попросив при этом передать техническую документацию на дома.
Не оспаривая решений общих собраний собственников спорных домов от 30.08.2013, Общество, посчитав незаконным то обстоятельство, что Компания с 01.09.2013 приступила к обслуживанию домов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, придя к выводу, что собственники помещений в многоквартирных домах были вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора от 01.01.2012 по истечении каждого последующего года со дня его заключения, то есть только с 01.01.2014, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции, установив право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, отменил решение суда и отказал в иске.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Из пункта 8 статьи 162 ЖК РФ следует, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным пунктами 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Согласно пункту 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 названного Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Исходя из изложенного деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность расторгнуть договор управления и заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.
Общество ссылается на несоблюдение собственниками помещений порядка расторжения заключенного с ним договора, поскольку в повестку дня общего собрания собственников жилого дома не был включен вопрос о расторжении договора.
Как следует из протоколов внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах одним из вопросов повестки дня являлась смена управляющей компании в связи с неудовлетворительным исполнением Обществом договорных обязательств.
Об отказе от договора Общество было уведомлено надлежащим образом, следовательно, договор, заключенный с Обществом, является прекращенным.
Решения внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в установленном порядке недействительными не признаны.
Факта ненадлежащего исполнения своих обязательств по управлению многоквартирными домами Общество не оспорило.
Учитывая изложенное суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу N А21-9732/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛЮФ-сервис", место нахождения: 238200, Калининградская обл., Гвардейский р-н, пос. Знаменск, Советская ул., д. 5, ОГРН 1113926037356, ИНН 3916502406, в доход федерального бюджета 3000 руб. за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.
Председательствующий
Л.Л.НИКИТУШКИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)