Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Забутыриной Л.В., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Энгельгардт Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2014 по делу N А76-14156/2012 (судья Ваганова В.В.).
В судебном заседании приняли участие:
- конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильин Станислав Евгеньевич;
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Беспалов Е.М. (доверенность от 19.03.2014);
- представитель некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгина Е.К. (доверенность от 09.01.2014).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.06.2013 общество с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО СХК "Родничок", должник), ИНН 7448030160, ОГРН 102740254749, признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ильин Станислав Евгеньевич (далее - Ильин С.Е.).
21.08.2014 некоммерческая организация "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - НО ЖСК "Дом"), ИНН 7451219415, ОГРН 1057423540459, обратилась в арбитражный суд с заявлением к должнику о передаче недвижимого имущества в порядке ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). С учетом изменения предмета заявления, принятого судом в соответствии с ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, НО ЖСК "Дом" просила обязать ООО СХК "Родничок" передать во исполнение обязательства по инвестиционному договору от 23.03.2006 N 23/03-38 двенадцать двухкомнатных квартир, расположенных в доме N 7 по ул. Островского в г. Челябинске: N 109 общей площадью 56,5 кв. м, N 110 общей площадью 31,9 кв. м, N 112 общей площадью 56,8 кв. м, N 113 общей площадью 56,5 кв. м, N 116 общей площадью 57 кв. м, N 117 общей площадью 56,6 кв. м, N 120 общей площадью 57,1 кв. м, N 124 общей площадью 56,8 кв. м, N 76 общей площадью 56,9 кв. м, N 80 общей площадью 56,8 кв. м, N 63 общей площадью 65,2 кв. м, N 16 общей площадью 57 кв. м, а также четыре нежилых помещения: N 1 общей площадью 176,6 кв. м, N 2 общей площадью 133,5 кв. м, N 3 общей площадью 126,2 кв. м, N 4 общей площадью 54 кв. м.
Определением суда от 15.05.2014 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе НО ЖСК "Дом" (заявитель) просила определение суда отменить, удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя апелляционной жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. В частности, как полагает НО ЖСК "Дом", судом сделан необоснованный вывод о том, что ООО СХК "Родничок" не является владельцем спорных объектов недвижимости. Заявитель отмечает, что должник является застройщиком жилого дома по ул. Островского, 7 в г. Челябинске, доказательств передачи им кому-либо указанных квартир и нежилых помещений не имеется, равно как и не имеется сведений о заключенных договорах участия в долевом строительстве. Названные обстоятельства позволяют полагать, что ООО СХК "Родничок" владеет указанными жилыми и нежилыми помещениями. Вывод об отсутствии оснований для признания права собственности в связи с тем, что не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, сделан судом только в отношении нежилых помещений, в то время как НО ЖСК "Дом" заявлены требования и в отношении квартир. По существу указанные требования заявлены с целью государственной регистрации права НО ЖСК "Дом" на указанное имущество в соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предварительная государственная регистрация права собственности застройщика при погашении требования участников строительства путем передачи им помещений (подпункт 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве), не является обязательной. ООО СХК "Родничок" не доказано наличие препятствий для государственной регистрации права собственности в отношении спорных жилых и нежилых помещений, в связи с чем податель апелляционной жалобы считает противоправным бездействие должника в соответствующей части, направленным на обход закона.
В судебном заседании представитель НО ЖСК "Дом" доводы апелляционной жалобы поддержал; конкурсный управляющий ООО СХК "Родничок" Ильин С.Е., представитель должника против удовлетворения апелляционной жалобы возражали. Конкурсный управляющий подтвердил то обстоятельство, что спорные жилые и нежилые помещения включены в конкурсную массу ООО СХК "Родничок", в настоящее время никому не переданы, право собственности должника на указанные объекты не зарегистрировано.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.03.2006 ООО СХК "Родничок" (заказчик) и НО ЖСК "Дом" (инвестор) заключили инвестиционный договор N 23/03-38, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства жилого многоквартирного дома N 38 по ул. Островского в г. Челябинске со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового назначения (со сносом существующего нежилого здания) (т. 1, л.д. 11-19).
Объем инвестиций, согласно договору, должен был составлять ориентировочно 200 000 000 руб. (п. 2.2). В результате реализации инвестиционного проекта инвестору подлежал передаче объект в виде 100% общей площади жилых помещений многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв. м, с минимальным объемом внутренних внутридомовых инженерных разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ, в рамках которого разместится объект (п. 3.1).
04.09.2012 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО СХК "Родничок"; определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2012 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение; решением арбитражного суда от 04.06.2013 должник признан несостоятельным (банкротом).
В соответствии с определением суда от 26.02.2013 при банкротстве ООО СХК "Родничок" применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков.
21.08.2013 НО ЖСК "Дом" обратилась в арбитражный суд с заявлением о возложении на ООО СХК "Родничок" обязанности передать жилые и нежилые помещения во исполнение инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38. В обоснование заявленного требования НО ЖСК "Дом" сослалась на положения подпункта 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, указала, что должник является собственником земельного участка, на котором осуществлено строительство жилого дома (т. 3, л.д. 10); 29.03.2012 строительство жилого дома завершено, созданный объект принят по акту государственной комиссией, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 3, л.д. 11).
При этом, как следует из материалов дела, в отношении НО ЖСК "Дом" также возбуждено дело о банкротстве. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 по делу N А76-9524/2011 НО ЖСК "Дом" признана банкротом, в отношении организации открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Худяков Олег Сергеевич.
В рамках указанного дела заявитель обращался к ООО СХК "Родничок" с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании из владения ответчика (ООО СХК "Родничок") жилых и нежилых помещений, подлежащих передаче во исполнение инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2013 по делу N А76-9524/2011 указанное требование удовлетворено частично. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 данное определение суда отменено, заявление НО ЖСК "Дом" оставлено без рассмотрения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что соответствующее требование должно быть предъявлено в деле о банкротстве ООО СХК "Родничок" (т. 3, л.д. 81-86).
Между тем при рассмотрении заявления НО ЖСК "Дом" по существу в рамках указанного дела судом первой инстанции определением от 10.12.2012 по делу была назначена экспертиза, на разрешение которой в том числе был поставлен вопрос об объеме произведенного НО ЖСК "Дом" инвестирования строительства по договору от 23.03.2006 N 23/03-38.
НО ЖСК "Дом", заявляя в настоящем деле требование о передаче жилых и нежилых помещений, в подтверждение факта и размера финансирования строительства жилого дома представила заключение эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50, полученное по вышеуказанному делу (т. 2, л.д. 127-155). Согласно результатам проведенной экспертизы инвестирование произведено на сумму 110 241 602 руб. 91 коп., в том числе НО ЖСК "Дом" внесено 99 923 295 руб. 91 коп.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев заявление НО ЖСК "Дом" в рамках настоящего дела о банкротстве, отказал в его удовлетворении. Суд квалифицировал заключенный сторонами инвестиционный договор от 23.03.2006 N 23/03-38 в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Приняв во внимание, что право собственности застройщика (ООО СХК "Родничок") на жилой дом не зарегистрировано, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения должника к передаче спорного недвижимого имущества, руководствуясь при этом п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).
Арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для отмены судебного акта не усматривает.
Согласно подпунктам 1, 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
Судом первой инстанции правильно квалифицированы отношения сторон как основанные на договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В силу разъяснений, изложенных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В данном случае право собственности ООО СХК "Родничок" на объекты недвижимого имущества не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем обоснованным является вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования НО ЖСК "Дом" о передаче нежилых помещений. Участник строительства вправе оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суду следовало расценить заявленное требование о передаче нежилых помещений как требование о государственной регистрации перехода права, судом апелляционной инстанции отклоняется. Соответствующие основания для этого отсутствовали. Кроме того, удовлетворение требования о передаче нежилых помещений в собственность одному кредитору нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов.
В удовлетворении требования в части передачи заявителю жилых помещений также отказано обоснованно.
В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
При этом, в силу подпунктов 2, 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, участником строительства признаются физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; требование о передаче жилого помещения представляет собой требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
С учетом указанных норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве требование НО ЖСК "Дом" о передаче жилых помещений представляет собой требование участника строительства, в связи с чем подлежит рассмотрению в специальном порядке, установленном законом для рассмотрения соответствующих требований (ст. 201.4 Закона о банкротстве). Заявитель не относится к другим лицам, которые могут заявить требования к должнику в порядке ст. 201.8 Закона о банкротстве.
Иной подход может привести к неравному положению участников строительства, принимавших участие в строительстве жилого дома, в том числе кредиторов, включенных в реестр в порядке ст. 201.4 Закона о банкротстве, по сравнению с теми кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены в соответствии с подпунктами 1 или 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве.
Судом установлено, что НО ЖСК "Дом" обратилась с заявлением о включении требования о передаче жилых помещений, названных в заявлении по настоящему обособленному спору, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО СХК "Родничок", производство по рассмотрению указанного заявления приостановлено до разрешения настоящего спора. Данное обстоятельство подтверждается сведениями, размещенными в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети Интернет. Определение о приостановлении производства по вышеуказанному заявлению кредитора вынесено 11.11.2013.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что для удовлетворения заявленного требования о передаче жилых помещений государственная регистрация права за застройщиком не является обязательной, является несостоятельным применительно к обстоятельствам настоящего дела, поскольку судом не рассматривался вопрос о погашении требований участников строительства в порядке ст. 201.11 Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется, выводы суда основаны на правильной оценке имеющихся в деле доказательств, соответствуют закону.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2014 по делу N А76-14156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2014 N 18АП-6450/2014 ПО ДЕЛУ N А76-14156/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2014 г. N 18АП-6450/2014
Дело N А76-14156/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Забутыриной Л.В., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Энгельгардт Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2014 по делу N А76-14156/2012 (судья Ваганова В.В.).
В судебном заседании приняли участие:
- конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильин Станислав Евгеньевич;
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Беспалов Е.М. (доверенность от 19.03.2014);
- представитель некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгина Е.К. (доверенность от 09.01.2014).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.06.2013 общество с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО СХК "Родничок", должник), ИНН 7448030160, ОГРН 102740254749, признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ильин Станислав Евгеньевич (далее - Ильин С.Е.).
21.08.2014 некоммерческая организация "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - НО ЖСК "Дом"), ИНН 7451219415, ОГРН 1057423540459, обратилась в арбитражный суд с заявлением к должнику о передаче недвижимого имущества в порядке ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). С учетом изменения предмета заявления, принятого судом в соответствии с ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, НО ЖСК "Дом" просила обязать ООО СХК "Родничок" передать во исполнение обязательства по инвестиционному договору от 23.03.2006 N 23/03-38 двенадцать двухкомнатных квартир, расположенных в доме N 7 по ул. Островского в г. Челябинске: N 109 общей площадью 56,5 кв. м, N 110 общей площадью 31,9 кв. м, N 112 общей площадью 56,8 кв. м, N 113 общей площадью 56,5 кв. м, N 116 общей площадью 57 кв. м, N 117 общей площадью 56,6 кв. м, N 120 общей площадью 57,1 кв. м, N 124 общей площадью 56,8 кв. м, N 76 общей площадью 56,9 кв. м, N 80 общей площадью 56,8 кв. м, N 63 общей площадью 65,2 кв. м, N 16 общей площадью 57 кв. м, а также четыре нежилых помещения: N 1 общей площадью 176,6 кв. м, N 2 общей площадью 133,5 кв. м, N 3 общей площадью 126,2 кв. м, N 4 общей площадью 54 кв. м.
Определением суда от 15.05.2014 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе НО ЖСК "Дом" (заявитель) просила определение суда отменить, удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя апелляционной жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. В частности, как полагает НО ЖСК "Дом", судом сделан необоснованный вывод о том, что ООО СХК "Родничок" не является владельцем спорных объектов недвижимости. Заявитель отмечает, что должник является застройщиком жилого дома по ул. Островского, 7 в г. Челябинске, доказательств передачи им кому-либо указанных квартир и нежилых помещений не имеется, равно как и не имеется сведений о заключенных договорах участия в долевом строительстве. Названные обстоятельства позволяют полагать, что ООО СХК "Родничок" владеет указанными жилыми и нежилыми помещениями. Вывод об отсутствии оснований для признания права собственности в связи с тем, что не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, сделан судом только в отношении нежилых помещений, в то время как НО ЖСК "Дом" заявлены требования и в отношении квартир. По существу указанные требования заявлены с целью государственной регистрации права НО ЖСК "Дом" на указанное имущество в соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предварительная государственная регистрация права собственности застройщика при погашении требования участников строительства путем передачи им помещений (подпункт 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве), не является обязательной. ООО СХК "Родничок" не доказано наличие препятствий для государственной регистрации права собственности в отношении спорных жилых и нежилых помещений, в связи с чем податель апелляционной жалобы считает противоправным бездействие должника в соответствующей части, направленным на обход закона.
В судебном заседании представитель НО ЖСК "Дом" доводы апелляционной жалобы поддержал; конкурсный управляющий ООО СХК "Родничок" Ильин С.Е., представитель должника против удовлетворения апелляционной жалобы возражали. Конкурсный управляющий подтвердил то обстоятельство, что спорные жилые и нежилые помещения включены в конкурсную массу ООО СХК "Родничок", в настоящее время никому не переданы, право собственности должника на указанные объекты не зарегистрировано.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.03.2006 ООО СХК "Родничок" (заказчик) и НО ЖСК "Дом" (инвестор) заключили инвестиционный договор N 23/03-38, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства жилого многоквартирного дома N 38 по ул. Островского в г. Челябинске со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового назначения (со сносом существующего нежилого здания) (т. 1, л.д. 11-19).
Объем инвестиций, согласно договору, должен был составлять ориентировочно 200 000 000 руб. (п. 2.2). В результате реализации инвестиционного проекта инвестору подлежал передаче объект в виде 100% общей площади жилых помещений многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв. м, с минимальным объемом внутренних внутридомовых инженерных разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ, в рамках которого разместится объект (п. 3.1).
04.09.2012 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО СХК "Родничок"; определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2012 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение; решением арбитражного суда от 04.06.2013 должник признан несостоятельным (банкротом).
В соответствии с определением суда от 26.02.2013 при банкротстве ООО СХК "Родничок" применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков.
21.08.2013 НО ЖСК "Дом" обратилась в арбитражный суд с заявлением о возложении на ООО СХК "Родничок" обязанности передать жилые и нежилые помещения во исполнение инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38. В обоснование заявленного требования НО ЖСК "Дом" сослалась на положения подпункта 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, указала, что должник является собственником земельного участка, на котором осуществлено строительство жилого дома (т. 3, л.д. 10); 29.03.2012 строительство жилого дома завершено, созданный объект принят по акту государственной комиссией, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 3, л.д. 11).
При этом, как следует из материалов дела, в отношении НО ЖСК "Дом" также возбуждено дело о банкротстве. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 по делу N А76-9524/2011 НО ЖСК "Дом" признана банкротом, в отношении организации открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Худяков Олег Сергеевич.
В рамках указанного дела заявитель обращался к ООО СХК "Родничок" с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании из владения ответчика (ООО СХК "Родничок") жилых и нежилых помещений, подлежащих передаче во исполнение инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2013 по делу N А76-9524/2011 указанное требование удовлетворено частично. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 данное определение суда отменено, заявление НО ЖСК "Дом" оставлено без рассмотрения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что соответствующее требование должно быть предъявлено в деле о банкротстве ООО СХК "Родничок" (т. 3, л.д. 81-86).
Между тем при рассмотрении заявления НО ЖСК "Дом" по существу в рамках указанного дела судом первой инстанции определением от 10.12.2012 по делу была назначена экспертиза, на разрешение которой в том числе был поставлен вопрос об объеме произведенного НО ЖСК "Дом" инвестирования строительства по договору от 23.03.2006 N 23/03-38.
НО ЖСК "Дом", заявляя в настоящем деле требование о передаче жилых и нежилых помещений, в подтверждение факта и размера финансирования строительства жилого дома представила заключение эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50, полученное по вышеуказанному делу (т. 2, л.д. 127-155). Согласно результатам проведенной экспертизы инвестирование произведено на сумму 110 241 602 руб. 91 коп., в том числе НО ЖСК "Дом" внесено 99 923 295 руб. 91 коп.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев заявление НО ЖСК "Дом" в рамках настоящего дела о банкротстве, отказал в его удовлетворении. Суд квалифицировал заключенный сторонами инвестиционный договор от 23.03.2006 N 23/03-38 в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Приняв во внимание, что право собственности застройщика (ООО СХК "Родничок") на жилой дом не зарегистрировано, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения должника к передаче спорного недвижимого имущества, руководствуясь при этом п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).
Арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для отмены судебного акта не усматривает.
Согласно подпунктам 1, 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
Судом первой инстанции правильно квалифицированы отношения сторон как основанные на договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В силу разъяснений, изложенных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В данном случае право собственности ООО СХК "Родничок" на объекты недвижимого имущества не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем обоснованным является вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования НО ЖСК "Дом" о передаче нежилых помещений. Участник строительства вправе оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суду следовало расценить заявленное требование о передаче нежилых помещений как требование о государственной регистрации перехода права, судом апелляционной инстанции отклоняется. Соответствующие основания для этого отсутствовали. Кроме того, удовлетворение требования о передаче нежилых помещений в собственность одному кредитору нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов.
В удовлетворении требования в части передачи заявителю жилых помещений также отказано обоснованно.
В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
При этом, в силу подпунктов 2, 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, участником строительства признаются физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; требование о передаче жилого помещения представляет собой требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
С учетом указанных норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве требование НО ЖСК "Дом" о передаче жилых помещений представляет собой требование участника строительства, в связи с чем подлежит рассмотрению в специальном порядке, установленном законом для рассмотрения соответствующих требований (ст. 201.4 Закона о банкротстве). Заявитель не относится к другим лицам, которые могут заявить требования к должнику в порядке ст. 201.8 Закона о банкротстве.
Иной подход может привести к неравному положению участников строительства, принимавших участие в строительстве жилого дома, в том числе кредиторов, включенных в реестр в порядке ст. 201.4 Закона о банкротстве, по сравнению с теми кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены в соответствии с подпунктами 1 или 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве.
Судом установлено, что НО ЖСК "Дом" обратилась с заявлением о включении требования о передаче жилых помещений, названных в заявлении по настоящему обособленному спору, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО СХК "Родничок", производство по рассмотрению указанного заявления приостановлено до разрешения настоящего спора. Данное обстоятельство подтверждается сведениями, размещенными в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети Интернет. Определение о приостановлении производства по вышеуказанному заявлению кредитора вынесено 11.11.2013.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что для удовлетворения заявленного требования о передаче жилых помещений государственная регистрация права за застройщиком не является обязательной, является несостоятельным применительно к обстоятельствам настоящего дела, поскольку судом не рассматривался вопрос о погашении требований участников строительства в порядке ст. 201.11 Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется, выводы суда основаны на правильной оценке имеющихся в деле доказательств, соответствуют закону.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2014 по делу N А76-14156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)