Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Нужнова С.Г.
судей Кузнецова В.В., Стрельникова А.И.
при участии в заседании:
от истцов - Ганжала В.А., дов. от 05.04.2012 г. N 868 и N 869
от ответчика - Бурцева Е.Л., дов. от 02.12.2013 г. б/н
рассмотрев 24 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" (ответчика)
на постановление от 25 ноября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Стешаном Б.В., Овчинниковой С.Н., Векличем Б.С.
по иску индивидуальных предпринимателей Ганжала Натальи Николаевны и Ганжалы Александра Ивановича
к ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица"
о взыскании 332.100 руб. 62 коп. неустойки и обязании передать квартиру
установил:
индивидуальный предприниматель Ганжала Наталья Николаевна и индивидуальный предприниматель Ганжала Александр Иванович обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Столица" (далее - ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица") о взыскании 332.100 руб. 62 коп. неустойки (за период с 01.01.2012 г. по 18.04.2012 г.), предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче в установленный договором участия в долевом строительстве от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 (с учетом договора уступки прав от 08.09.2011 г. N Наг-204-205/6-15-2-282-Э-и) срок объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, строительный номер 282, в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 204-205.
До вынесения решения по существу спора судом принято к рассмотрению заявление истцов о взыскании с ответчика неустойки по дату передачи им предусмотренной договором участия в долевом строительстве квартиры, а также дополнительное требование истцов об обязании ответчика передать им двухкомнатную квартиру общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 августа 2012 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2012 г., производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 марта 2013 г. вынесенные по делу судебные акты отменены и дело направлено в Арбитражный суд города Москвы для разрешения спора по существу.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2013 г. с ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" в пользу индивидуального предпринимателя Ганжала Н.Н. и индивидуального предпринимателя Ганжалы А.И. взыскано 332.100 руб. 62 коп. неустойки за просрочку передачи двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2, а в удовлетворении остальной части требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 по своей правовой природе является договором строительного подряда, что ответчик не исполнил установленное этим договором обязательство по передаче в срок до 30.12.2012 г. причитающейся истцам, с учетом договора уступки прав от 08.09.2011 г. N Наг-204-205/6-15-2-282-Э-и, двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2 и что истцы с 18.04.2012 г. необоснованно уклоняются от принятия от ответчика этой квартиры, поскольку ранее имевшиеся в ней недостатки были устранены, а составленный, в связи с этим, ответчиком на основании пункта 6 статьи 8 Закона о долевом участии в строительстве односторонний акт приема-передачи квартиры от 25.05.2012 г. позволяет истцам в полном объеме осуществлять права владения и пользования квартирой, а также оформить на основании этого акта право собственности на квартиру.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 г. решение суда первой инстанции изменено и требования истцов удовлетворены в полном объеме: на ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" возложена обязать передать индивидуальному предпринимателю Ганжала Н.Н. и индивидуальному предпринимателю Ганжале А.И. во исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 двухкомнатную квартиру, общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282, расположенную в многоквартирном доме по строительному адресу: г. Москва, 1-ый Нагатинский проезд, владение 11, корп. 204-205 (почтовый адрес: г. Москва, 1-ый Нагатинский проезд, д. 11, корп. 2), а также с ответчика в пользу истцов взыскана неустойка за период с 01.01.2012 (включительно) по дату передачи спорной квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату передачи квартиры, от цены договора в размере 11.425.480 руб. за каждый день просрочки.
Удовлетворяя требования истцов в полном объеме, суд апелляционной инстанции, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 09.12.2010 г. N 54412/10, пришел к выводу о том, что к обязательствам, возникшим из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 подлежат применению не положения главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о строительном подряде, а положения Закона о долевом участии в строительстве, а также к выводу о том, что действия ответчика по составлению одностороннего акта приема-передачи квартиры от 25.05.2012 г. являются злоупотреблением правом, поскольку он сознательно и недобросовестно включил в проект двухстороннего акта приема-передачи квартиры условие, позволявшее ему избежать уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, поэтому истцы правомерно отказались от подписания такого акта и, следовательно, не уклонялись и не отказывались от приемки спорной квартиры.
В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции ответчик - ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица", признавая просрочку в исполнении обязательства по передаче спорной квартиры истцам, оспаривает вывод этого суда о злоупотреблении правом при составлении одностороннего акта приема-передачи квартиры от 25.05.2012 г., который не содержит того условия, из-за которого истцы не подписали двухсторонний акт приема-передачи квартиры, в связи с чем просит отменить постановление в части возложения на него обязанности передать истцам спорную квартиру и взыскать в пользу истцов только неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 01.01.2012 г. по 25.05.2012 г. в сумме 452.449 руб. (11.425.480 руб. x 144 дня x 8,25% x 1/300).
Истцы поддерживают приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что застройщик сознательно и недобросовестно включил в двухсторонний акт приема-передачи квартиры положение, позволявшее ему избежать уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры и причинявшее вред предпринимателям, и использовал отказ предпринимателей от подписания такой редакции акта приема-передачи квартиры как формальное основание для составления одностороннего акта приема-передачи квартиры под предлогом уклонения предпринимателей от ее принятия и что застройщик, составив односторонний акт приема-передачи квартиры, который не содержит условие, с которым предприниматели были не согласны, не сообщил им об этом и не предложил подписать двухсторонний акт в такой редакции, просит постановление оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит изменению в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 обязалось в качестве застройщика построить (создать) с привлечением денежных средств участника долевого строительства 8-секционный 22 - 32 - 20 - 33 - 24-этажный жилой дом с встроенно-пристроенной подземной двухуровневой автостоянкой под дворовой территорией, расположенный по адресу: г. Москва, 1-ый Нагатинский проезд, владение 11, корп. 204-205, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, проектные характеристики которых указаны в приложении N 1 к этому договору, а участник долевого строительства - оплатить обусловленную договором цену и принять квартиры при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Срок завершения строительства (создания) жилого дома (срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию) определен договором как IV квартал 2010 г., а срок передачи застройщиком квартир участнику долевого строительства - 1 год с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В случае несоответствия квартиры требованиям договора, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества квартиры, и при наличии документально подтвержденных и обоснованных недостатков, которые делают квартиру непригодной для проживания, застройщик обязан по требованию участника долевого строительства осуществить безвозмездное устранение таких недостатков.
Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до ее передачи участнику долевого строительства по акту приема-передачи несет застройщик.
На участника долевого строительства возложена обязанность в течение десяти рабочих дней с момента получения уведомления застройщика о готовности квартир к передаче подписать акт приема-передачи квартир в случае отсутствия возражений по качеству квартир, а также обязанность оплачивать эксплуатирующей организации расходы по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальным услугам в отношении квартир, принятых по акту приема-передачи, и в отношении которых заключен договор с эксплуатирующей организацией. В случае, если застройщик оплатил данные расходы эксплуатирующей организации, участник долевого строительства обязался компенсировать застройщику данные расходы в полном объеме до подписания сторонами акта о выполнении обязательств по договору о долевом участии в строительстве.
На застройщика возложена обязанность в установленном законодательством Российской Федерации порядке передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые, достаточные и зависящие от него документы для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры (пункт 3.1.9).
Обязанность по государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры лежит на участнике долевого строительства при условии исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.9 договора о долевом участии в строительстве.
Первоначальный участник долевого строительства по договору уступки от 08.09.2011 г. N Наг-204-205/6-15-2-282-Э-и, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за N 77-77-23/058/2010-971 от 24.12.2010 г., передал принадлежащие ему права и обязанности в отношении двухкомнатной квартиры в 6-ой секции на 15-ом этаже со строительным номером 282 в подлежащем созданию многоквартирном доме гражданам Ганжала Н.Н. и Ганжале А.И.
Застройщик письмом от 01.12.2011 г. уведомил Ганжала Н.Н. и Ганжалу А.И о завершении строительства многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, вл. 11 и предложил явиться в срок не позднее 10 рабочих дней начиная с 01.01.2012 г. для принятия объекта по акту приема-передачи.
Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. при осмотре 30.01.2012 г. квартиры в 6-ой секции на 15-ом этаже со строительным номером 282 указали на наличие в ней дефектов, подлежащих устранению застройщиком, перечень которых приведен в приложении N 1 к акту осмотра от 30.01.2012 г.
Застройщик в письме от 21.02.2012 г. N 258 признал обоснованными часть претензий указанных дольщиков и обязался устранить признанные дефекты в течение 30-ти рабочих дней.
Застройщик письмом от 10.04.2012 г. N 461, полученным Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. 17.04.2012 г., уведомил этих участников долевого строительства об устранении недостатков в квартире со строительным номером 282 и об отсутствии, с вязи с этим, препятствий для передачи и подписания акта приема-передачи.
Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. при осмотре квартиры 18.04.2012 г. отказались от подписания двухстороннего акта приема-передачи квартиры в связи с включением в проект этого акта условия о том, что стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, после чего застройщик 21.05.2012 г. составил односторонний акт приема-передачи спорной квартиры и направил его участникам долевого строительства.
Односторонний акт от 21.05.2012 г. приема-передачи двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2 был направлен застройщиком Ганжала Н.Н. и Ганжале А.И. заказным письмом от 30.05.2012 г. и получен последними 14.06.2012 г., что подтверждается распечаткой с сайта Почты России (внутрироссийский почтовый идентификатор 12500950069126).
Указанный акт не содержит условия о том, что стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий.
В соответствии с частями 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона о долевом участии в строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 названной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 названного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 названной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 названной статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных названной частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 названной статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. при осмотре квартиры 18.04.2012 г. вправе были требовать исключения из двухстороннего акта приема-передачи квартиры включенного в него застройщиком условия о том, что стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, но не вправе были уклоняться от принятия квартиры, поскольку после устранения признанных застройщиком дефектов других препятствий для ее принятия не имелось.
Вместе с тем и застройщик, если он был согласен на изменение содержания двухстороннего акта приема-передачи квартиры, должен был согласовать с участниками долевого строительства новую дату подписания двухстороннего акта на согласованных условиях, что сделано им не было.
При указанных обстоятельствах двухкомнатная квартира общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2 должна считаться переданной ответчиком истцам не с даты подписания одностороннего акта приема передачи квартиры, а с момента получения этого акта истцами, поэтому они вправе требовать только уплаты истцом неустойки за просрочку передачи квартиры за период с 01.01.2012 г. по 14.06.2012 г.
Поданное ответчиком заявление о повороте исполнения решения в порядке статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не может быть рассмотрено по существу из-за неопределенности периода, за который с ответчика инкассовым поручением от 09.01.2014 г. N 01 была списана неустойка, поэтому ответчик вправе обратиться с таким заявлением в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 года по делу N А40-59243/12 изменить.
Взыскать с ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" в пользу индивидуального предпринимателя Ганжала Натальи Николаевны и индивидуального предпринимателя Ганжалы Александра Ивановича 515.289 (пятьсот пятнадцать тыс. двести восемьдесят девять) руб. 15 коп. неустойки и 9.642 (девять тыс. шестьсот сорок два) руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части в удовлетворении требований отказать.
Взыскать с ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" в доход федерального бюджета 3.663 (три тыс. шестьсот шестьдесят три) руб. 78 коп. государственной пошлины.
Возвратить ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" с депозитного счета Федерального арбитражного суда Московского округа 2.500.000 (два млн. пятьсот тыс.) руб., перечисленные по платежному поручению от 04.12.2013 г. N 389 в порядке встречного обеспечения.
Приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 года по делу N А40-59243/12, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа 09 января 2014 года, отменить.
Председательствующий судья
С.Г.НУЖНОВ
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2014 N Ф05-10925/2012 ПО ДЕЛУ N А40-59243/12
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2014 г. по делу N А40-59243/12
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Нужнова С.Г.
судей Кузнецова В.В., Стрельникова А.И.
при участии в заседании:
от истцов - Ганжала В.А., дов. от 05.04.2012 г. N 868 и N 869
от ответчика - Бурцева Е.Л., дов. от 02.12.2013 г. б/н
рассмотрев 24 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" (ответчика)
на постановление от 25 ноября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Стешаном Б.В., Овчинниковой С.Н., Векличем Б.С.
по иску индивидуальных предпринимателей Ганжала Натальи Николаевны и Ганжалы Александра Ивановича
к ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица"
о взыскании 332.100 руб. 62 коп. неустойки и обязании передать квартиру
установил:
индивидуальный предприниматель Ганжала Наталья Николаевна и индивидуальный предприниматель Ганжала Александр Иванович обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Столица" (далее - ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица") о взыскании 332.100 руб. 62 коп. неустойки (за период с 01.01.2012 г. по 18.04.2012 г.), предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче в установленный договором участия в долевом строительстве от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 (с учетом договора уступки прав от 08.09.2011 г. N Наг-204-205/6-15-2-282-Э-и) срок объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, строительный номер 282, в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 204-205.
До вынесения решения по существу спора судом принято к рассмотрению заявление истцов о взыскании с ответчика неустойки по дату передачи им предусмотренной договором участия в долевом строительстве квартиры, а также дополнительное требование истцов об обязании ответчика передать им двухкомнатную квартиру общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 августа 2012 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2012 г., производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 марта 2013 г. вынесенные по делу судебные акты отменены и дело направлено в Арбитражный суд города Москвы для разрешения спора по существу.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2013 г. с ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" в пользу индивидуального предпринимателя Ганжала Н.Н. и индивидуального предпринимателя Ганжалы А.И. взыскано 332.100 руб. 62 коп. неустойки за просрочку передачи двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2, а в удовлетворении остальной части требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 по своей правовой природе является договором строительного подряда, что ответчик не исполнил установленное этим договором обязательство по передаче в срок до 30.12.2012 г. причитающейся истцам, с учетом договора уступки прав от 08.09.2011 г. N Наг-204-205/6-15-2-282-Э-и, двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2 и что истцы с 18.04.2012 г. необоснованно уклоняются от принятия от ответчика этой квартиры, поскольку ранее имевшиеся в ней недостатки были устранены, а составленный, в связи с этим, ответчиком на основании пункта 6 статьи 8 Закона о долевом участии в строительстве односторонний акт приема-передачи квартиры от 25.05.2012 г. позволяет истцам в полном объеме осуществлять права владения и пользования квартирой, а также оформить на основании этого акта право собственности на квартиру.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 г. решение суда первой инстанции изменено и требования истцов удовлетворены в полном объеме: на ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" возложена обязать передать индивидуальному предпринимателю Ганжала Н.Н. и индивидуальному предпринимателю Ганжале А.И. во исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 двухкомнатную квартиру, общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282, расположенную в многоквартирном доме по строительному адресу: г. Москва, 1-ый Нагатинский проезд, владение 11, корп. 204-205 (почтовый адрес: г. Москва, 1-ый Нагатинский проезд, д. 11, корп. 2), а также с ответчика в пользу истцов взыскана неустойка за период с 01.01.2012 (включительно) по дату передачи спорной квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату передачи квартиры, от цены договора в размере 11.425.480 руб. за каждый день просрочки.
Удовлетворяя требования истцов в полном объеме, суд апелляционной инстанции, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 09.12.2010 г. N 54412/10, пришел к выводу о том, что к обязательствам, возникшим из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 подлежат применению не положения главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о строительном подряде, а положения Закона о долевом участии в строительстве, а также к выводу о том, что действия ответчика по составлению одностороннего акта приема-передачи квартиры от 25.05.2012 г. являются злоупотреблением правом, поскольку он сознательно и недобросовестно включил в проект двухстороннего акта приема-передачи квартиры условие, позволявшее ему избежать уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, поэтому истцы правомерно отказались от подписания такого акта и, следовательно, не уклонялись и не отказывались от приемки спорной квартиры.
В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции ответчик - ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица", признавая просрочку в исполнении обязательства по передаче спорной квартиры истцам, оспаривает вывод этого суда о злоупотреблении правом при составлении одностороннего акта приема-передачи квартиры от 25.05.2012 г., который не содержит того условия, из-за которого истцы не подписали двухсторонний акт приема-передачи квартиры, в связи с чем просит отменить постановление в части возложения на него обязанности передать истцам спорную квартиру и взыскать в пользу истцов только неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 01.01.2012 г. по 25.05.2012 г. в сумме 452.449 руб. (11.425.480 руб. x 144 дня x 8,25% x 1/300).
Истцы поддерживают приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что застройщик сознательно и недобросовестно включил в двухсторонний акт приема-передачи квартиры положение, позволявшее ему избежать уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры и причинявшее вред предпринимателям, и использовал отказ предпринимателей от подписания такой редакции акта приема-передачи квартиры как формальное основание для составления одностороннего акта приема-передачи квартиры под предлогом уклонения предпринимателей от ее принятия и что застройщик, составив односторонний акт приема-передачи квартиры, который не содержит условие, с которым предприниматели были не согласны, не сообщил им об этом и не предложил подписать двухсторонний акт в такой редакции, просит постановление оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит изменению в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.12.2010 г. N Наг/АТС-204-205 обязалось в качестве застройщика построить (создать) с привлечением денежных средств участника долевого строительства 8-секционный 22 - 32 - 20 - 33 - 24-этажный жилой дом с встроенно-пристроенной подземной двухуровневой автостоянкой под дворовой территорией, расположенный по адресу: г. Москва, 1-ый Нагатинский проезд, владение 11, корп. 204-205, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, проектные характеристики которых указаны в приложении N 1 к этому договору, а участник долевого строительства - оплатить обусловленную договором цену и принять квартиры при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Срок завершения строительства (создания) жилого дома (срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию) определен договором как IV квартал 2010 г., а срок передачи застройщиком квартир участнику долевого строительства - 1 год с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В случае несоответствия квартиры требованиям договора, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества квартиры, и при наличии документально подтвержденных и обоснованных недостатков, которые делают квартиру непригодной для проживания, застройщик обязан по требованию участника долевого строительства осуществить безвозмездное устранение таких недостатков.
Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до ее передачи участнику долевого строительства по акту приема-передачи несет застройщик.
На участника долевого строительства возложена обязанность в течение десяти рабочих дней с момента получения уведомления застройщика о готовности квартир к передаче подписать акт приема-передачи квартир в случае отсутствия возражений по качеству квартир, а также обязанность оплачивать эксплуатирующей организации расходы по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальным услугам в отношении квартир, принятых по акту приема-передачи, и в отношении которых заключен договор с эксплуатирующей организацией. В случае, если застройщик оплатил данные расходы эксплуатирующей организации, участник долевого строительства обязался компенсировать застройщику данные расходы в полном объеме до подписания сторонами акта о выполнении обязательств по договору о долевом участии в строительстве.
На застройщика возложена обязанность в установленном законодательством Российской Федерации порядке передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые, достаточные и зависящие от него документы для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры (пункт 3.1.9).
Обязанность по государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры лежит на участнике долевого строительства при условии исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.9 договора о долевом участии в строительстве.
Первоначальный участник долевого строительства по договору уступки от 08.09.2011 г. N Наг-204-205/6-15-2-282-Э-и, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за N 77-77-23/058/2010-971 от 24.12.2010 г., передал принадлежащие ему права и обязанности в отношении двухкомнатной квартиры в 6-ой секции на 15-ом этаже со строительным номером 282 в подлежащем созданию многоквартирном доме гражданам Ганжала Н.Н. и Ганжале А.И.
Застройщик письмом от 01.12.2011 г. уведомил Ганжала Н.Н. и Ганжалу А.И о завершении строительства многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, вл. 11 и предложил явиться в срок не позднее 10 рабочих дней начиная с 01.01.2012 г. для принятия объекта по акту приема-передачи.
Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. при осмотре 30.01.2012 г. квартиры в 6-ой секции на 15-ом этаже со строительным номером 282 указали на наличие в ней дефектов, подлежащих устранению застройщиком, перечень которых приведен в приложении N 1 к акту осмотра от 30.01.2012 г.
Застройщик в письме от 21.02.2012 г. N 258 признал обоснованными часть претензий указанных дольщиков и обязался устранить признанные дефекты в течение 30-ти рабочих дней.
Застройщик письмом от 10.04.2012 г. N 461, полученным Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. 17.04.2012 г., уведомил этих участников долевого строительства об устранении недостатков в квартире со строительным номером 282 и об отсутствии, с вязи с этим, препятствий для передачи и подписания акта приема-передачи.
Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. при осмотре квартиры 18.04.2012 г. отказались от подписания двухстороннего акта приема-передачи квартиры в связи с включением в проект этого акта условия о том, что стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, после чего застройщик 21.05.2012 г. составил односторонний акт приема-передачи спорной квартиры и направил его участникам долевого строительства.
Односторонний акт от 21.05.2012 г. приема-передачи двухкомнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2 был направлен застройщиком Ганжала Н.Н. и Ганжале А.И. заказным письмом от 30.05.2012 г. и получен последними 14.06.2012 г., что подтверждается распечаткой с сайта Почты России (внутрироссийский почтовый идентификатор 12500950069126).
Указанный акт не содержит условия о том, что стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий.
В соответствии с частями 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона о долевом участии в строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 названной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 названного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 названной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 названной статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных названной частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 названной статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ганжала Н.Н. и Ганжала А.И. при осмотре квартиры 18.04.2012 г. вправе были требовать исключения из двухстороннего акта приема-передачи квартиры включенного в него застройщиком условия о том, что стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, но не вправе были уклоняться от принятия квартиры, поскольку после устранения признанных застройщиком дефектов других препятствий для ее принятия не имелось.
Вместе с тем и застройщик, если он был согласен на изменение содержания двухстороннего акта приема-передачи квартиры, должен был согласовать с участниками долевого строительства новую дату подписания двухстороннего акта на согласованных условиях, что сделано им не было.
При указанных обстоятельствах двухкомнатная квартира общей площадью 96,84 кв. м, секция 6, этаж 15, строительный номер 282 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, корпус 2 должна считаться переданной ответчиком истцам не с даты подписания одностороннего акта приема передачи квартиры, а с момента получения этого акта истцами, поэтому они вправе требовать только уплаты истцом неустойки за просрочку передачи квартиры за период с 01.01.2012 г. по 14.06.2012 г.
Поданное ответчиком заявление о повороте исполнения решения в порядке статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не может быть рассмотрено по существу из-за неопределенности периода, за который с ответчика инкассовым поручением от 09.01.2014 г. N 01 была списана неустойка, поэтому ответчик вправе обратиться с таким заявлением в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 года по делу N А40-59243/12 изменить.
Взыскать с ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" в пользу индивидуального предпринимателя Ганжала Натальи Николаевны и индивидуального предпринимателя Ганжалы Александра Ивановича 515.289 (пятьсот пятнадцать тыс. двести восемьдесят девять) руб. 15 коп. неустойки и 9.642 (девять тыс. шестьсот сорок два) руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части в удовлетворении требований отказать.
Взыскать с ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" в доход федерального бюджета 3.663 (три тыс. шестьсот шестьдесят три) руб. 78 коп. государственной пошлины.
Возвратить ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица" с депозитного счета Федерального арбитражного суда Московского округа 2.500.000 (два млн. пятьсот тыс.) руб., перечисленные по платежному поручению от 04.12.2013 г. N 389 в порядке встречного обеспечения.
Приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 года по делу N А40-59243/12, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа 09 января 2014 года, отменить.
Председательствующий судья
С.Г.НУЖНОВ
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)