Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Михайлов В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей: Матвеевой Н.Л., Титовой М.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования М. к обществу с ограниченной ответственностью "Елена" об обязании устранить недостатки объекта долевого строительства, взыскании неустойки, о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи помещений, признании незаконным бездействия ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений и отказано в удовлетворении встречных исковых требований о признании незаконным бездействия по приему помещений и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Титовой М.Г., возражения представителя ответчика В. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Елена", указывая, что <...> между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания комплекса торгового центра - здания крытого рынка по адресу: <адрес>, общей площадью помещений согласно дополнительному соглашению от <...> - <...>. м. Им, истцом, в исполнение своих обязательств по договору была произведена оплата <...> рублей. Работы по строительству ответчиком были выполнены в установленный срок. Поскольку при осмотре помещений были выявлены дефекты и недостатки качества объекта, что свидетельствует об их несоответствии условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, он отказался подписать акт приема-передачи и потребовал устранения недостатков. Ответчик недостатки объекта долевого строительства в добровольном порядке не устранил, поэтому он получил заключение специалиста, установившее необходимый объем работ по их устранению. После уточнения исковых требований, истец просил суд обязать ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства, выполнив работы, перечисленные в вышеуказанном заключении специалиста, передать ему нежилые помещения по акту в состоянии, соответствующем условиям договора от <...> и пригодном для использования по назначению, взыскать с него неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме <...>, признать недействительным односторонний акт приемки-передачи, составленный ответчиком <...>, незаконным бездействие ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений за период с <...> по <...> и с <...> по <...>.
Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаконным его бездействия по приему спорных помещений и государственной регистрации перехода права собственности на объект долевого строительства, ссылаясь на то, что М. уклоняется от принятия объекта долевого строительства, в связи с чем общество несет убытки, поскольку вынуждено оплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположено здание торгового центра (том 2 л.д. 1 - 4, 38).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года исковые требования М. удовлетворены частично. Суд возложил на ООО "Елена" обязанность устранить недостатки объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, и произвести следующие работы: на <...> этаже указанного объекта следующие работы: разборку полов из керамических плиток, устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток керамогранитных общей площадью <...>. м; промывку поверхности полов площадью <...>. м; ремонт стен облицованных гипсокартонными плитами площадью ремонтируемых мест до <...>. м общей площадью <...>; установку <...> розеток штепсельных неутопленного типа при открытой проводке; произвести окраску поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенными по сборным конструкциям, подготовленным под окраску стен площадью <...> кв. м устройство подвесных потолков типа <...> по каркасу площадью <...>. м; снятие и установка двух дверных полотен в санузлах. После устранения указанных недостатков передать по акту приемки-передачи указанный объект долевого строительства М.
С ООО "Елена" взыскано в пользу М. в счет неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору <...> рублей, расходы по оплате госпошлины <...>; в доход соответствующего бюджета - расходы по оплате госпошлины <...> рублей; в пользу ООО <...> - расходы по вызову в суд эксперта <...> рублей.
В удовлетворении иска М. к ООО "Елена" о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи от <...>, незаконным бездействия ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений за период с <...> по <...>, с <...> по <...> отказано.
В удовлетворении встречного иска ООО "Елена" о признании незаконным бездействия М. по приему помещений, являющихся объектом долевого строительства, и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение отказано.
Дополнительным решением Лужского городского суда Ленинградской области от 22 октября 2013 года с ООО "Елена" в пользу М. взысканы судебные расходы в размере <...>.
В апелляционной жалобе истец просит указанное решение отменить как необоснованное, полагая, что суд незаконно без ходатайства о том ответчика уменьшил размер взыскиваемой неустойки, безосновательно в нарушение п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" не взыскал 50-процентный штраф и неправомерно отказал в признании незаконным одностороннего акта приема-передачи, составленного ответчиком <...>.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Материалами дела установлено, что <...> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания комплекса торгового центра - здания крытого рынка по адресу: <адрес>, а <...> дополнительное соглашение к нему, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить на земельном участке по данному адресу указанное выше здание общей площадью <...>. м, из которых нежилые помещения на втором этаже, включая лестничные марши и площадки, общей площадью <...>. м подлежали передаче истцу после сдачи здания торгового центра в эксплуатацию; истец должен был уплатить обусловленную договором центу и принять объект в собственность (том 1 л.д. 6 - 10).
<...> и <...> была произведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве здания и дополнительного соглашения к нему.
Факт надлежащего исполнения истцом обязательств по договору долевого участия в строительстве нежилого здания и внесения им денежных средств ответчиком не оспаривается.
Установив в ходе судебного разбирательства, что нежилые помещения, подлежащие передаче истцу и являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве нежилого здания от <...>, созданы с недостатками, которые делают их непригодными для предусмотренного договором использования, суд возложил на ответчика обязанность устранить допущенные отступления в объеме, зафиксированном полученным по делу заключением судебной строительно-технической экспертизы от <...>.
Одновременно суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения встречного иска ответчика по мотиву наличия в объекте долевого строительства недостатков.
Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается, в связи с чем не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Между тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы истца в части несоразмерного уменьшения судом отыскиваемой им неустойки в связи с нарушением ответчиком (застройщиком) срока передачи объекта долевого строительства и необоснованного отказа в признании недействительным составленного ответчиком одностороннего акта о передаче М. указанного объекта.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 3.1.9 договора от <...>, ответчик (застройщик) был обязан в течение 10 дней после получения разрешения на ввод здания торгового центра в эксплуатацию передать объект долевого строительства истцу по акту приема-передачи (том 1 л.д. 7).
Пунктом 5.2 вышеназванного договора предусмотрена обязанность ответчика уплатить участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки нарушения срока передачи ему объекта (том 1 л.д. 8).
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, установив, что неустойка за нарушение срока исполнения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства составляет <...> рублей и является несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, снизил ее до <...> рублей.
Довод истца о том, что уменьшение размер неустойки было произведено без соответствующего заявления ответчика судебная коллегия находит несостоятельным и противоречащим материалам дела, из которого видно, что в судебном заседании <...> представитель ответчика Н. заявлял о чрезмерности взыскиваемой М. суммы неустойки и просил суд о ее снижении (том 3 л.д. 20).
Уменьшая размер неустойки, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что расходы по устранению допущенных при строительстве объекта недостатков в размере <...> по сравнению с общей стоимостью договора, составляющей <...> рублей, являются незначительными. Вместе с тем, учитывая длительность невозможности передачи истцу нежилых помещений по причине наличия в них недостатков, повлекших непригодность объекта долевого строительства для предусмотренного договором использования, судебная коллегия считает возможным увеличить размер подлежащей взысканию неустойки до <...>.
В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как видно из дела, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ответчиком <...> (том 1 л.д. 12 - 13).
Уведомление об этом было направлено истцу и получено им <...> (том 1 л.д. 151).
<...> истец направил ответчику требование об устранении недостатков объекта долевого строительства в месячный срок и передаче ему объекта долевого строительства по акту (том 1 л.д. 133 - 134).
Анализ дальнейших обращений ответчика к истцу свидетельствует о том, что по существу данного заявления застройщик участнику долевого строительства ответа не давал, недостатки объекта долевого строительства не устранил.
Поскольку довод истца о наличии недостатков в нежилых помещениях, являющихся предметом договора сторон от <...>, возникших по вине ответчика и препятствующих их использованию по назначению нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, то истец в силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" был вправе отказаться от подписания направленного ему ответчиком передаточного акта.
Действия истца в данном случае не могут рассматриваться судом как уклонение либо отказ от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял участнику долевого строительства не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.
При этом судебная коллегия не может согласиться с отказом суда первой инстанции в признании недействительным акта, составленного ответчиком в одностороннем порядке, о приеме-передаче нежилых помещений по мотиву того, что истец не обращался к застройщику с просьбой о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства по качеству условиям договора и иным обязательным требованиям, поскольку из материалов дела следует, что М. <...> направлял истцу сведения об объеме обнаруженных им дефектов. Требование о составлении такого акта является правом стороны, его отсутствие само по себе не может препятствовать участнику долевого строительства отказаться от подписания передаточных документов в случае выявления недостатков объекта долевого строительства до их устранения либо исполнения застройщиком иных обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку односторонний акт приема-передачи нежилых помещений в силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" влечет для участника долевого строительства правовые последствия, связанные с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства, то истец вправе разрешить в судебном порядке вопрос о соответствии такого документа требованиям закона.
Поскольку акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит положениям ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, то такой документ подлежит признанию недействительным.
Судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы истца о необходимости взыскания с ответчика штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлены вид и размер ответственности застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, судебная коллегия полагает, что возложение на ответчика такой дополнительной меры ответственности как взыскание штрафа нельзя признать законным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежит изменению размер госпошлины, взыскиваемой в пользу истца в связи с частичным удовлетворением его требований.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года по настоящему делу в части отказа М. в иске к ООО "Елена" о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи помещений отменить и принять по делу в указанной части новое решение.
Признать недействительным односторонний акт о передаче М. объекта долевого строительства - помещений в здании комплекса торгового центра - крытого рынка по адресу: <адрес>, составленный ООО "Елена" <...>.
Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года в части взыскания с ООО "Елена" в пользу М. неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства изменить.
Взыскать с ООО "Елена" в пользу М. неустойку в сумме <...> рублей, расходы по оплате госпошлины <...> рублей.
В остальной части решение Лужского городского суда Ленинградской области по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.01.2014 N 33-31/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. N 33-31/2014
Судья Михайлов В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей: Матвеевой Н.Л., Титовой М.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования М. к обществу с ограниченной ответственностью "Елена" об обязании устранить недостатки объекта долевого строительства, взыскании неустойки, о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи помещений, признании незаконным бездействия ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений и отказано в удовлетворении встречных исковых требований о признании незаконным бездействия по приему помещений и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Титовой М.Г., возражения представителя ответчика В. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Елена", указывая, что <...> между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания комплекса торгового центра - здания крытого рынка по адресу: <адрес>, общей площадью помещений согласно дополнительному соглашению от <...> - <...>. м. Им, истцом, в исполнение своих обязательств по договору была произведена оплата <...> рублей. Работы по строительству ответчиком были выполнены в установленный срок. Поскольку при осмотре помещений были выявлены дефекты и недостатки качества объекта, что свидетельствует об их несоответствии условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, он отказался подписать акт приема-передачи и потребовал устранения недостатков. Ответчик недостатки объекта долевого строительства в добровольном порядке не устранил, поэтому он получил заключение специалиста, установившее необходимый объем работ по их устранению. После уточнения исковых требований, истец просил суд обязать ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства, выполнив работы, перечисленные в вышеуказанном заключении специалиста, передать ему нежилые помещения по акту в состоянии, соответствующем условиям договора от <...> и пригодном для использования по назначению, взыскать с него неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме <...>, признать недействительным односторонний акт приемки-передачи, составленный ответчиком <...>, незаконным бездействие ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений за период с <...> по <...> и с <...> по <...>.
Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаконным его бездействия по приему спорных помещений и государственной регистрации перехода права собственности на объект долевого строительства, ссылаясь на то, что М. уклоняется от принятия объекта долевого строительства, в связи с чем общество несет убытки, поскольку вынуждено оплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположено здание торгового центра (том 2 л.д. 1 - 4, 38).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года исковые требования М. удовлетворены частично. Суд возложил на ООО "Елена" обязанность устранить недостатки объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, и произвести следующие работы: на <...> этаже указанного объекта следующие работы: разборку полов из керамических плиток, устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток керамогранитных общей площадью <...>. м; промывку поверхности полов площадью <...>. м; ремонт стен облицованных гипсокартонными плитами площадью ремонтируемых мест до <...>. м общей площадью <...>; установку <...> розеток штепсельных неутопленного типа при открытой проводке; произвести окраску поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенными по сборным конструкциям, подготовленным под окраску стен площадью <...> кв. м устройство подвесных потолков типа <...> по каркасу площадью <...>. м; снятие и установка двух дверных полотен в санузлах. После устранения указанных недостатков передать по акту приемки-передачи указанный объект долевого строительства М.
С ООО "Елена" взыскано в пользу М. в счет неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору <...> рублей, расходы по оплате госпошлины <...>; в доход соответствующего бюджета - расходы по оплате госпошлины <...> рублей; в пользу ООО <...> - расходы по вызову в суд эксперта <...> рублей.
В удовлетворении иска М. к ООО "Елена" о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи от <...>, незаконным бездействия ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений за период с <...> по <...>, с <...> по <...> отказано.
В удовлетворении встречного иска ООО "Елена" о признании незаконным бездействия М. по приему помещений, являющихся объектом долевого строительства, и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение отказано.
Дополнительным решением Лужского городского суда Ленинградской области от 22 октября 2013 года с ООО "Елена" в пользу М. взысканы судебные расходы в размере <...>.
В апелляционной жалобе истец просит указанное решение отменить как необоснованное, полагая, что суд незаконно без ходатайства о том ответчика уменьшил размер взыскиваемой неустойки, безосновательно в нарушение п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" не взыскал 50-процентный штраф и неправомерно отказал в признании незаконным одностороннего акта приема-передачи, составленного ответчиком <...>.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Материалами дела установлено, что <...> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания комплекса торгового центра - здания крытого рынка по адресу: <адрес>, а <...> дополнительное соглашение к нему, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить на земельном участке по данному адресу указанное выше здание общей площадью <...>. м, из которых нежилые помещения на втором этаже, включая лестничные марши и площадки, общей площадью <...>. м подлежали передаче истцу после сдачи здания торгового центра в эксплуатацию; истец должен был уплатить обусловленную договором центу и принять объект в собственность (том 1 л.д. 6 - 10).
<...> и <...> была произведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве здания и дополнительного соглашения к нему.
Факт надлежащего исполнения истцом обязательств по договору долевого участия в строительстве нежилого здания и внесения им денежных средств ответчиком не оспаривается.
Установив в ходе судебного разбирательства, что нежилые помещения, подлежащие передаче истцу и являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве нежилого здания от <...>, созданы с недостатками, которые делают их непригодными для предусмотренного договором использования, суд возложил на ответчика обязанность устранить допущенные отступления в объеме, зафиксированном полученным по делу заключением судебной строительно-технической экспертизы от <...>.
Одновременно суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения встречного иска ответчика по мотиву наличия в объекте долевого строительства недостатков.
Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается, в связи с чем не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Между тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы истца в части несоразмерного уменьшения судом отыскиваемой им неустойки в связи с нарушением ответчиком (застройщиком) срока передачи объекта долевого строительства и необоснованного отказа в признании недействительным составленного ответчиком одностороннего акта о передаче М. указанного объекта.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 3.1.9 договора от <...>, ответчик (застройщик) был обязан в течение 10 дней после получения разрешения на ввод здания торгового центра в эксплуатацию передать объект долевого строительства истцу по акту приема-передачи (том 1 л.д. 7).
Пунктом 5.2 вышеназванного договора предусмотрена обязанность ответчика уплатить участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки нарушения срока передачи ему объекта (том 1 л.д. 8).
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, установив, что неустойка за нарушение срока исполнения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства составляет <...> рублей и является несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, снизил ее до <...> рублей.
Довод истца о том, что уменьшение размер неустойки было произведено без соответствующего заявления ответчика судебная коллегия находит несостоятельным и противоречащим материалам дела, из которого видно, что в судебном заседании <...> представитель ответчика Н. заявлял о чрезмерности взыскиваемой М. суммы неустойки и просил суд о ее снижении (том 3 л.д. 20).
Уменьшая размер неустойки, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что расходы по устранению допущенных при строительстве объекта недостатков в размере <...> по сравнению с общей стоимостью договора, составляющей <...> рублей, являются незначительными. Вместе с тем, учитывая длительность невозможности передачи истцу нежилых помещений по причине наличия в них недостатков, повлекших непригодность объекта долевого строительства для предусмотренного договором использования, судебная коллегия считает возможным увеличить размер подлежащей взысканию неустойки до <...>.
В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как видно из дела, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ответчиком <...> (том 1 л.д. 12 - 13).
Уведомление об этом было направлено истцу и получено им <...> (том 1 л.д. 151).
<...> истец направил ответчику требование об устранении недостатков объекта долевого строительства в месячный срок и передаче ему объекта долевого строительства по акту (том 1 л.д. 133 - 134).
Анализ дальнейших обращений ответчика к истцу свидетельствует о том, что по существу данного заявления застройщик участнику долевого строительства ответа не давал, недостатки объекта долевого строительства не устранил.
Поскольку довод истца о наличии недостатков в нежилых помещениях, являющихся предметом договора сторон от <...>, возникших по вине ответчика и препятствующих их использованию по назначению нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, то истец в силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" был вправе отказаться от подписания направленного ему ответчиком передаточного акта.
Действия истца в данном случае не могут рассматриваться судом как уклонение либо отказ от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял участнику долевого строительства не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.
При этом судебная коллегия не может согласиться с отказом суда первой инстанции в признании недействительным акта, составленного ответчиком в одностороннем порядке, о приеме-передаче нежилых помещений по мотиву того, что истец не обращался к застройщику с просьбой о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства по качеству условиям договора и иным обязательным требованиям, поскольку из материалов дела следует, что М. <...> направлял истцу сведения об объеме обнаруженных им дефектов. Требование о составлении такого акта является правом стороны, его отсутствие само по себе не может препятствовать участнику долевого строительства отказаться от подписания передаточных документов в случае выявления недостатков объекта долевого строительства до их устранения либо исполнения застройщиком иных обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку односторонний акт приема-передачи нежилых помещений в силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" влечет для участника долевого строительства правовые последствия, связанные с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства, то истец вправе разрешить в судебном порядке вопрос о соответствии такого документа требованиям закона.
Поскольку акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит положениям ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, то такой документ подлежит признанию недействительным.
Судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы истца о необходимости взыскания с ответчика штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлены вид и размер ответственности застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, судебная коллегия полагает, что возложение на ответчика такой дополнительной меры ответственности как взыскание штрафа нельзя признать законным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежит изменению размер госпошлины, взыскиваемой в пользу истца в связи с частичным удовлетворением его требований.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года по настоящему делу в части отказа М. в иске к ООО "Елена" о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи помещений отменить и принять по делу в указанной части новое решение.
Признать недействительным односторонний акт о передаче М. объекта долевого строительства - помещений в здании комплекса торгового центра - крытого рынка по адресу: <адрес>, составленный ООО "Елена" <...>.
Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года в части взыскания с ООО "Елена" в пользу М. неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства изменить.
Взыскать с ООО "Елена" в пользу М. неустойку в сумме <...> рублей, расходы по оплате госпошлины <...> рублей.
В остальной части решение Лужского городского суда Ленинградской области по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)