Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Неграмотнов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Сидорова П.А.,
судей Бекловой Ж.В., Романеевой Е.А.,
при секретаре А.Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая 2014 года апелляционную жалобу Б.А. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 24 января 2014 года по гражданскому делу по иску Б.А. к Н., ООО "СвятоГрад-Инвест", ТСЖ "Пионер", М. об аннулировании записи в ЕГРП, о признании недействительным договора N 2/35 об инвестировании строительства от 14 октября 2013 года, заключенного между М. и ООО "СвятоградИнвест", о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 10 июня 2011 года, заключенного между М. и Н., признании недействительными свидетельств о праве собственности на квартиру, признании Н. не приобретшей право собственности, признании права собственности на квартиру, по встречному иску М. к ООО "СвятоГрад-Инвест", Б.А. о признании недействительным договора об инвестировании строительства от 23 октября 2003 года,
заслушав доклад судьи Романеевой Е.А.,
объяснения представителя Б.А. - Б.Е., представителя Н. - Г., представителя ТСЖ "Пионер" - А.Е.В.,
Б.А. обратился в суд с указанными требованиями к Н., ООО "СвятоГрад-Инвест", ТСЖ "Пионер", М., мотивируя иск тем, что 23 октября 2003 года между ним и ООО "СвятоГрад-Инвест" в лице А.Р.А., действующего на основании доверенности N 7/3 от 30.04.2003, был заключен договор N 2/35 об инвестировании строительства, согласно которому истцом была внесена сумма 752100 рублей, что эквивалентно 25137 долларам США. Предметом договора являлись совместные действия сторон по инвестированию, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома по адресу: <данные изъяты> с целью получения истцом в собственность квартиры N 35 (строительный), на лестничной площадке слева третья по счету, общей (проектной) площадью 57 кв. м, расположенной на 5 этаже 5-этажной секции.
Согласно п. 2.2.2 договора ООО "СвятоГрад-Инвест" приняло на себя обязательство обеспечить плановый срок сдачи дома во втором квартале 2004 года. Однако застройщик свои обязательства не выполнил. Будущими собственниками многоквартирного жилого дома было создано ТСЖ "Пионер", на собрании которого принято решение о достройке дома своими силами.
04 мая 2011 года истец обратился к застройщику ООО "СвятоГрад-Инвест" для получения необходимых документов для обращения в суд о признании права собственности на квартиру, но застройщик узнал, что ошибочно признал исковые требования в суде о признании права собственности на квартиру за М., в результате чего 08 апреля 2011 года Люберецким городским судом Московской области принято решение о признании права собственности за последней на спорную квартиру. Указанная квартира соответствует после обмеров БТИ квартире, которая указана в инвестиционном договоре с истцом.
Решение суда вступило в законную силу и 03 июня 2011 года, право собственности было зарегистрировано за М.
16 мая 2011 года истец обратился в Люберецкий городской суд Московской области с иском о признании права собственности на квартиру, дело было принято к производству 16 мая 2011 года с привлечением третьего лица М.
Несмотря на то, что в производстве Люберецкого городского суда Московской области находилось гражданское дело о признании за истцом права собственности на квартиру, 10 июня 2011 года М. продала квартиру Н. При этом согласно пункту 8 договора купли-продажи продавец гарантировал, что до подписания договора квартира в споре не состоит, что не соответствовало действительности. Данное положение договора, по мнению истца, свидетельствует о его недействительности.
11 октября 2011 года П., действующим по доверенности от 05 сентября 2011 года, выданной Конкурсным управляющим ООО "СвятоГрад-Инвест" А.С.В., были проведены почерковедческие экспертизы, которые выявили, что подписи на договоре N 2/35 об инвестировании строительства от 14 октября 2003 года, заключенном между ООО "СвятоГрад-Инвест" и М., и квитанции к приходному кассовому ордеру N 35 от 14 октября 2003 года (оплата М.) выполнены не Ш. - бывшим генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест", а квитанция к приходному кассовому ордеру N 35 от 14 октября 2003 года заполнена рукой К., то есть председателем ТСЖ "ПИОНЕР".
Таким образом, доказательства, на основании которых было вынесено решение суда о признании за М. права собственности на спорную квартиру были сфальсифицированы, в связи с чем, договор является незаключенным.
В настоящее время решение Люберецкого городского суда Московской области от 08 апреля 2011 г. о признании права собственности за М. на спорную квартиру отменено судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 05.04.2012, а в последующем определением Люберецкого городского суда от 07.06.2012 производство по делу прекращено. Нового решения о признании за М. права собственности на спорную квартиру не выносилось.
Уточнив требования, Б.А. просил суд обязать УФСГРК и картографии по Московской области аннулировать запись в ЕГРП о признании права собственности за М. на квартиру N 34 по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 57,4 кв. м, признать недействительным договор N 2/35 об инвестировании строительства от 14 октября 2003 года между М. и ООО "СвятоГрад-Инвест", признать свидетельство о праве собственности от 03.06.2011 на имя М. на спорную квартиру недействительным, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 10 июня 2011 года, заключенный между М. и Н., признать свидетельство о праве собственности от 18.07.2011 на имя Н. на спорную квартиру недействительным, признать Н. не приобретшей (отсутствующим) право собственности на спорную квартиру, прекратить право собственности Н. на квартиру, обязать УФСГРК и картографии по Московской области аннулировать запись в ЕГРП о переходе права собственности на Н., признать за Б.А. право собственности на квартиру, передать имущество в собственность истца (л.д. 80 - 82, том 2).
М. предъявила встречный иск к Б.А., ООО "СвятоГрад-Инвест" о признании недействительным договора об инвестировании строительства от 23 октября 2003 года, заключенного с Б.А., в обоснование которого указала, что договор N 2/35 от 23 октября 2003 года, заключенный между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Б.А. является недействительным, так как он заключен от ООО "СвятоГрад-Инвест" в лице А.Р.А., действующего на основании доверенности N 7/3-1 от 30 апреля 2003 г. Между тем ООО "СвятоГрад-Инвест" зарегистрировано в качестве юридического лица только 14 мая 2003 г., что подтверждается копией свидетельства и выпиской из ЕГРЮЛ.
Таким образом, доверенность от 30 апреля 2003 г. на имя А.Р.А. является недействительной, как не соответствующая требованиям закона, следовательно, недействительным является и договор N 2/35 от 23 октября 2003 г. между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Б.А.
В подтверждение оплаты в сумме 752 100 рублей в кассу ООО "СвятоГрад-Инвест" Б.А. ссылается на квитанцию к приходному кассовому ордеру N 35 от 24 октября 2003 г. В качестве подписанта квитанции к приходному кассовому ордеру в графе "Главный бухгалтер" указан Ш. Визуальное сравнение подписи на квитанции к приходному кассовому ордеру с иными образцами подписи Ш. заставляет усомниться в выполнении подписи на представленной истцом квитанции именно Ш., что подтверждается также актом экспертного исследования, составленным ООО "Московский Центр экспертизы и оценки". Квитанция к приходному кассовому ордеру от 24 октября 2003 г., по мнению истицы, является подложной и не может подтверждать факт внесения Б.А. денежных средств в кассу ООО "СвятоГрад-Инвест". Следовательно, Б.А. не произвел исполнение обязательств по договору N 2/35 от 23 октября 2003 г., ООО "СвятоГрад-Инвест" договор в отношении Б.А. также не исполнил. Просила суд назначить почерковедческую экспертизу.
В судебном заседании представитель истца Б.Е. настаивала на удовлетворении иска, возражала против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представители ответчиков М., Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска Б.А., указали, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав, Н. является добросовестным приобретателем квартиры, вселена в жилое помещение, ею сделан ремонт и осуществлена доплата за квартиру ТСЖ "Пионер".
Представитель ответчика ТСЖ "Пионер" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях просил отказать в иске Б.А.
Представитель ответчика ООО "СвятоГрад-Инвест" в судебное заседание не явился, извещен по известному месту государственной регистрации юридического лица. Возражений и уважительных причин неявки суду не представил.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещался судом.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 24 января 2014 года в удовлетворении исковых требований Б.А. и М. отказано.
В апелляционной жалобе Б.А. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда в связи со следующим.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 23 октября 2003 года между Б.А. и ООО "СвятоГрад-Инвест" в лице А.Р.А., действующего на основании доверенности N 7/3 от 30.04.2003, заключен договор N 2/35 об инвестировании строительства, согласно которому истцом была внесена сумма 752100 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 35 от 24.10.2003.
Основанием для заключения договора об инвестировании строительства являлся заключенный между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского поселения "Октябрьский" Люберецкого района Московской области и ООО "СвятоГрад-Инвест" Инвестиционный контракт N 7/3-1 от 19 сентября 2003 года и от 31.05.2004.
Предметом договора являлись совместные действия сторон по инвестированию, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома по адресу: <данные изъяты> с целью получения истцом в собственность проинвестированной квартиры N 35 (строительный), на лестничной площадке слева третья по счету, общей (проектной) площадью 57 кв. м, расположенной на 5 этаже 5-этажной секции.
Обязательство по договору в установленный в нем срок ООО "СвятоГрад-Инвест" не выполнило. Будущими собственниками многоквартирного жилого дома было создано ТСЖ "Пионер", на собрании которого принято решение о достройке дома своими силами.
Согласно дополнительного соглашения от 13 апреля 2010 года, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского поселения Октябрьский, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер", последнее заменило ООО "СвятоГрад-Инвест" в правах и обязанностях ООО "СвятоГрад-Инвест" по достройке вышеуказанного многоквартирного дома по Инвестиционному контракту N 7/3-1.
Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию Разрешением N RU50513104 22 февраля 2010 года, постановлением Главы городского поселения Октябрьский от 18.01.2008 N 02-ПГ дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>.
04 мая 2011 года Б.А. обратился к застройщику ООО "СвятоГрад-Инвест" для получения необходимых документов для обращения в суд о признании права собственности на квартиру. Между тем 08 апреля 2011 года Люберецким городским судом принято решение о признании права собственности на квартиру N 34 по адресу: <данные изъяты>.
Судом установлено, что 14 октября 2003 года был заключен договор N 2/35 об инвестировании строительства между ООО "СвятоГрад-Инвест" и М. По договору М. приобретала у ООО "СвятоГрад-Инвест" имущественное право на результат инвестиционной деятельности в виде двухкомнатной квартиры в доме по строительному адресу: <данные изъяты> общей площадью 60,6 кв. м.
Обязательства по оплате М. объекта строительства в размере 754937 рублей исполнены перед ООО "СвятоГрад-Инвест" в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 35 от 14 октября 2003 года и актом об исполнении денежного обязательства от 16.06.2007, подписанного М. и генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест". Кроме того, на основании соглашения N А-05/03 с новым застройщиком ТСЖ "Пионер" М. доплатила в ТСЖ 23.03.2011 целевой взнос на достройку дома и ввод его в эксплуатацию в размере 309060 рублей, что подтверждается платежным поручением N 40436. По акту приема-передачи от 28.02.2011 квартира новым застройщиком ТСЖ "Пионер" передана М.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 08 апреля 2011 года право собственности на квартиру признано за М. Решение вступило в законную силу и 03 июня 2011 года право собственности на квартиру зарегистрировано за М. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05 апреля 2012 года решение суда отменено и нового решения об удовлетворении иска принято не было.
10 июня 2011 года М. заключила с Н. договор купли-продажи квартиры. Право собственности за Н. зарегистрировано в УФСГРКиК по Московской области 11.07.2011; квартира передана Н. по акту приема-передачи, ответчица осуществила ремонт, проживает в квартире.
29 августа 2011 года между Н. и ТСЖ "Пионер" подписано соглашение N А-05/34 о внесении целевого взноса для устранения недоделок многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> В соответствии с п. 1 указанного соглашения Н. 30 августа 2011 года внесла на счет ТСЖ "Пионер" 114 800 руб.
Согласно разъяснением, содержащимся в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было согласно п. 58 и п. 61 указанного выше Постановления Пленумов, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно п. 58 и п. 61 указанного выше Постановления Пленумов, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Между тем, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Разрешая спор, суд, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, установив указанные выше обстоятельства, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из того, что у истца Б.А. и ответчика ООО "СвятоГрад-Инвест" возникли обязательственные отношения по передаче в собственность истца объекта недвижимости согласно договору N 2/35 от 23.10.2003, которые не исполнены застройщиком, вместе с тем на указанный объект недвижимости также был заключен договор с ответчицей М., которой квартира была передана 28.02.2011 новым застройщиком ТСЖ "Пионер", при этом М. внесла доплату в ТСЖ в виде целевого взноса на достройку дома и ввод его в эксплуатацию в размере 309060 рублей. На момент заключения договора купли-продажи между Н. и М., последняя являлась титульным собственником имущества, в связи с чем была вправе им распорядиться. На данный момент собственником имущества является Н., которая также внесла целевой взнос для устранения недоделок, имеющихся в доме, проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что Н. является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку не знала и не могла знать о правопритязаниях истца по первоначальному иску на квартиру, требований об истребовании имущества у Н. истец Б.А., с учетом уточнения иска, не заявил. Оснований для прекращения за ответчицей Н. права собственности на квартиру, предусмотренных законом, не имеется.
Также следует согласиться с выводом суда о том, что в данном случае застройщик заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, в связи с чем с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с момента передачи М. спорной квартиры, государственной регистрации перехода права собственности к указанной ответчице, Б.А. может требовать лишь возмещения убытков от застройщика.
Оценивая ссылки сторон на почерковедческие и технические заключения, суд пришел к выводу о том, что они носят вероятностный характер и основаны на исследовании копий документов. Стороны уклонились от предоставления подлинных своих документов для проведения экспертиз в рамках данного дела.
Требования Б.А. об обязании Управления Росреестра аннулировать записи в ЕГРП, суд также правильно оставил без удовлетворения и по тому основанию, что они не основаны на законе, поскольку свидетельство о государственной регистрации права является правоподтверждающим, а не правоустанавливающим документом, а оспариванию подлежат только права на недвижимое имущество и основания возникновения таких прав, в связи с чем, признание недействительными свидетельств о государственной регистрации права не является способом защиты права.
Требования Б.А. о признании права отсутствующим с учетом п. 52 вышеуказанного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, согласно которому только в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, также не подлежат удовлетворению.
Кроме того, суд правильно отказал в удовлетворении встречного иска, исходя из того, что доводы М. по встречному иску о недействительности договора N 2/35 от 23.10.2003 и отсутствия оплаты по нему Б.А. опровергается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 06.11.2012 года по делу А41-26287/09, в котором участвовали те же стороны.
Судебная коллегия находит, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и установил их, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Ссылки в апелляционной жалобе том, что суд необоснованно применил срок исковой давности к требованиям Б.А., не могут повлечь отмену решения, поскольку применение исковой давности не являлось единственным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, которые могут повлечь отмену решения, основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства с учетом обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела и установленных судом, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Люберецкого городского суда Московской области от 24 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-11389/2014
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. по делу N 33-11389/2014
Судья: Неграмотнов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Сидорова П.А.,
судей Бекловой Ж.В., Романеевой Е.А.,
при секретаре А.Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая 2014 года апелляционную жалобу Б.А. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 24 января 2014 года по гражданскому делу по иску Б.А. к Н., ООО "СвятоГрад-Инвест", ТСЖ "Пионер", М. об аннулировании записи в ЕГРП, о признании недействительным договора N 2/35 об инвестировании строительства от 14 октября 2013 года, заключенного между М. и ООО "СвятоградИнвест", о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 10 июня 2011 года, заключенного между М. и Н., признании недействительными свидетельств о праве собственности на квартиру, признании Н. не приобретшей право собственности, признании права собственности на квартиру, по встречному иску М. к ООО "СвятоГрад-Инвест", Б.А. о признании недействительным договора об инвестировании строительства от 23 октября 2003 года,
заслушав доклад судьи Романеевой Е.А.,
объяснения представителя Б.А. - Б.Е., представителя Н. - Г., представителя ТСЖ "Пионер" - А.Е.В.,
установила:
Б.А. обратился в суд с указанными требованиями к Н., ООО "СвятоГрад-Инвест", ТСЖ "Пионер", М., мотивируя иск тем, что 23 октября 2003 года между ним и ООО "СвятоГрад-Инвест" в лице А.Р.А., действующего на основании доверенности N 7/3 от 30.04.2003, был заключен договор N 2/35 об инвестировании строительства, согласно которому истцом была внесена сумма 752100 рублей, что эквивалентно 25137 долларам США. Предметом договора являлись совместные действия сторон по инвестированию, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома по адресу: <данные изъяты> с целью получения истцом в собственность квартиры N 35 (строительный), на лестничной площадке слева третья по счету, общей (проектной) площадью 57 кв. м, расположенной на 5 этаже 5-этажной секции.
Согласно п. 2.2.2 договора ООО "СвятоГрад-Инвест" приняло на себя обязательство обеспечить плановый срок сдачи дома во втором квартале 2004 года. Однако застройщик свои обязательства не выполнил. Будущими собственниками многоквартирного жилого дома было создано ТСЖ "Пионер", на собрании которого принято решение о достройке дома своими силами.
04 мая 2011 года истец обратился к застройщику ООО "СвятоГрад-Инвест" для получения необходимых документов для обращения в суд о признании права собственности на квартиру, но застройщик узнал, что ошибочно признал исковые требования в суде о признании права собственности на квартиру за М., в результате чего 08 апреля 2011 года Люберецким городским судом Московской области принято решение о признании права собственности за последней на спорную квартиру. Указанная квартира соответствует после обмеров БТИ квартире, которая указана в инвестиционном договоре с истцом.
Решение суда вступило в законную силу и 03 июня 2011 года, право собственности было зарегистрировано за М.
16 мая 2011 года истец обратился в Люберецкий городской суд Московской области с иском о признании права собственности на квартиру, дело было принято к производству 16 мая 2011 года с привлечением третьего лица М.
Несмотря на то, что в производстве Люберецкого городского суда Московской области находилось гражданское дело о признании за истцом права собственности на квартиру, 10 июня 2011 года М. продала квартиру Н. При этом согласно пункту 8 договора купли-продажи продавец гарантировал, что до подписания договора квартира в споре не состоит, что не соответствовало действительности. Данное положение договора, по мнению истца, свидетельствует о его недействительности.
11 октября 2011 года П., действующим по доверенности от 05 сентября 2011 года, выданной Конкурсным управляющим ООО "СвятоГрад-Инвест" А.С.В., были проведены почерковедческие экспертизы, которые выявили, что подписи на договоре N 2/35 об инвестировании строительства от 14 октября 2003 года, заключенном между ООО "СвятоГрад-Инвест" и М., и квитанции к приходному кассовому ордеру N 35 от 14 октября 2003 года (оплата М.) выполнены не Ш. - бывшим генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест", а квитанция к приходному кассовому ордеру N 35 от 14 октября 2003 года заполнена рукой К., то есть председателем ТСЖ "ПИОНЕР".
Таким образом, доказательства, на основании которых было вынесено решение суда о признании за М. права собственности на спорную квартиру были сфальсифицированы, в связи с чем, договор является незаключенным.
В настоящее время решение Люберецкого городского суда Московской области от 08 апреля 2011 г. о признании права собственности за М. на спорную квартиру отменено судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 05.04.2012, а в последующем определением Люберецкого городского суда от 07.06.2012 производство по делу прекращено. Нового решения о признании за М. права собственности на спорную квартиру не выносилось.
Уточнив требования, Б.А. просил суд обязать УФСГРК и картографии по Московской области аннулировать запись в ЕГРП о признании права собственности за М. на квартиру N 34 по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 57,4 кв. м, признать недействительным договор N 2/35 об инвестировании строительства от 14 октября 2003 года между М. и ООО "СвятоГрад-Инвест", признать свидетельство о праве собственности от 03.06.2011 на имя М. на спорную квартиру недействительным, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 10 июня 2011 года, заключенный между М. и Н., признать свидетельство о праве собственности от 18.07.2011 на имя Н. на спорную квартиру недействительным, признать Н. не приобретшей (отсутствующим) право собственности на спорную квартиру, прекратить право собственности Н. на квартиру, обязать УФСГРК и картографии по Московской области аннулировать запись в ЕГРП о переходе права собственности на Н., признать за Б.А. право собственности на квартиру, передать имущество в собственность истца (л.д. 80 - 82, том 2).
М. предъявила встречный иск к Б.А., ООО "СвятоГрад-Инвест" о признании недействительным договора об инвестировании строительства от 23 октября 2003 года, заключенного с Б.А., в обоснование которого указала, что договор N 2/35 от 23 октября 2003 года, заключенный между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Б.А. является недействительным, так как он заключен от ООО "СвятоГрад-Инвест" в лице А.Р.А., действующего на основании доверенности N 7/3-1 от 30 апреля 2003 г. Между тем ООО "СвятоГрад-Инвест" зарегистрировано в качестве юридического лица только 14 мая 2003 г., что подтверждается копией свидетельства и выпиской из ЕГРЮЛ.
Таким образом, доверенность от 30 апреля 2003 г. на имя А.Р.А. является недействительной, как не соответствующая требованиям закона, следовательно, недействительным является и договор N 2/35 от 23 октября 2003 г. между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Б.А.
В подтверждение оплаты в сумме 752 100 рублей в кассу ООО "СвятоГрад-Инвест" Б.А. ссылается на квитанцию к приходному кассовому ордеру N 35 от 24 октября 2003 г. В качестве подписанта квитанции к приходному кассовому ордеру в графе "Главный бухгалтер" указан Ш. Визуальное сравнение подписи на квитанции к приходному кассовому ордеру с иными образцами подписи Ш. заставляет усомниться в выполнении подписи на представленной истцом квитанции именно Ш., что подтверждается также актом экспертного исследования, составленным ООО "Московский Центр экспертизы и оценки". Квитанция к приходному кассовому ордеру от 24 октября 2003 г., по мнению истицы, является подложной и не может подтверждать факт внесения Б.А. денежных средств в кассу ООО "СвятоГрад-Инвест". Следовательно, Б.А. не произвел исполнение обязательств по договору N 2/35 от 23 октября 2003 г., ООО "СвятоГрад-Инвест" договор в отношении Б.А. также не исполнил. Просила суд назначить почерковедческую экспертизу.
В судебном заседании представитель истца Б.Е. настаивала на удовлетворении иска, возражала против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представители ответчиков М., Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска Б.А., указали, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав, Н. является добросовестным приобретателем квартиры, вселена в жилое помещение, ею сделан ремонт и осуществлена доплата за квартиру ТСЖ "Пионер".
Представитель ответчика ТСЖ "Пионер" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях просил отказать в иске Б.А.
Представитель ответчика ООО "СвятоГрад-Инвест" в судебное заседание не явился, извещен по известному месту государственной регистрации юридического лица. Возражений и уважительных причин неявки суду не представил.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещался судом.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 24 января 2014 года в удовлетворении исковых требований Б.А. и М. отказано.
В апелляционной жалобе Б.А. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда в связи со следующим.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 23 октября 2003 года между Б.А. и ООО "СвятоГрад-Инвест" в лице А.Р.А., действующего на основании доверенности N 7/3 от 30.04.2003, заключен договор N 2/35 об инвестировании строительства, согласно которому истцом была внесена сумма 752100 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 35 от 24.10.2003.
Основанием для заключения договора об инвестировании строительства являлся заключенный между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского поселения "Октябрьский" Люберецкого района Московской области и ООО "СвятоГрад-Инвест" Инвестиционный контракт N 7/3-1 от 19 сентября 2003 года и от 31.05.2004.
Предметом договора являлись совместные действия сторон по инвестированию, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома по адресу: <данные изъяты> с целью получения истцом в собственность проинвестированной квартиры N 35 (строительный), на лестничной площадке слева третья по счету, общей (проектной) площадью 57 кв. м, расположенной на 5 этаже 5-этажной секции.
Обязательство по договору в установленный в нем срок ООО "СвятоГрад-Инвест" не выполнило. Будущими собственниками многоквартирного жилого дома было создано ТСЖ "Пионер", на собрании которого принято решение о достройке дома своими силами.
Согласно дополнительного соглашения от 13 апреля 2010 года, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского поселения Октябрьский, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер", последнее заменило ООО "СвятоГрад-Инвест" в правах и обязанностях ООО "СвятоГрад-Инвест" по достройке вышеуказанного многоквартирного дома по Инвестиционному контракту N 7/3-1.
Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию Разрешением N RU50513104 22 февраля 2010 года, постановлением Главы городского поселения Октябрьский от 18.01.2008 N 02-ПГ дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>.
04 мая 2011 года Б.А. обратился к застройщику ООО "СвятоГрад-Инвест" для получения необходимых документов для обращения в суд о признании права собственности на квартиру. Между тем 08 апреля 2011 года Люберецким городским судом принято решение о признании права собственности на квартиру N 34 по адресу: <данные изъяты>.
Судом установлено, что 14 октября 2003 года был заключен договор N 2/35 об инвестировании строительства между ООО "СвятоГрад-Инвест" и М. По договору М. приобретала у ООО "СвятоГрад-Инвест" имущественное право на результат инвестиционной деятельности в виде двухкомнатной квартиры в доме по строительному адресу: <данные изъяты> общей площадью 60,6 кв. м.
Обязательства по оплате М. объекта строительства в размере 754937 рублей исполнены перед ООО "СвятоГрад-Инвест" в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 35 от 14 октября 2003 года и актом об исполнении денежного обязательства от 16.06.2007, подписанного М. и генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест". Кроме того, на основании соглашения N А-05/03 с новым застройщиком ТСЖ "Пионер" М. доплатила в ТСЖ 23.03.2011 целевой взнос на достройку дома и ввод его в эксплуатацию в размере 309060 рублей, что подтверждается платежным поручением N 40436. По акту приема-передачи от 28.02.2011 квартира новым застройщиком ТСЖ "Пионер" передана М.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 08 апреля 2011 года право собственности на квартиру признано за М. Решение вступило в законную силу и 03 июня 2011 года право собственности на квартиру зарегистрировано за М. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05 апреля 2012 года решение суда отменено и нового решения об удовлетворении иска принято не было.
10 июня 2011 года М. заключила с Н. договор купли-продажи квартиры. Право собственности за Н. зарегистрировано в УФСГРКиК по Московской области 11.07.2011; квартира передана Н. по акту приема-передачи, ответчица осуществила ремонт, проживает в квартире.
29 августа 2011 года между Н. и ТСЖ "Пионер" подписано соглашение N А-05/34 о внесении целевого взноса для устранения недоделок многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> В соответствии с п. 1 указанного соглашения Н. 30 августа 2011 года внесла на счет ТСЖ "Пионер" 114 800 руб.
Согласно разъяснением, содержащимся в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было согласно п. 58 и п. 61 указанного выше Постановления Пленумов, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно п. 58 и п. 61 указанного выше Постановления Пленумов, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Между тем, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Разрешая спор, суд, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, установив указанные выше обстоятельства, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из того, что у истца Б.А. и ответчика ООО "СвятоГрад-Инвест" возникли обязательственные отношения по передаче в собственность истца объекта недвижимости согласно договору N 2/35 от 23.10.2003, которые не исполнены застройщиком, вместе с тем на указанный объект недвижимости также был заключен договор с ответчицей М., которой квартира была передана 28.02.2011 новым застройщиком ТСЖ "Пионер", при этом М. внесла доплату в ТСЖ в виде целевого взноса на достройку дома и ввод его в эксплуатацию в размере 309060 рублей. На момент заключения договора купли-продажи между Н. и М., последняя являлась титульным собственником имущества, в связи с чем была вправе им распорядиться. На данный момент собственником имущества является Н., которая также внесла целевой взнос для устранения недоделок, имеющихся в доме, проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что Н. является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку не знала и не могла знать о правопритязаниях истца по первоначальному иску на квартиру, требований об истребовании имущества у Н. истец Б.А., с учетом уточнения иска, не заявил. Оснований для прекращения за ответчицей Н. права собственности на квартиру, предусмотренных законом, не имеется.
Также следует согласиться с выводом суда о том, что в данном случае застройщик заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, в связи с чем с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с момента передачи М. спорной квартиры, государственной регистрации перехода права собственности к указанной ответчице, Б.А. может требовать лишь возмещения убытков от застройщика.
Оценивая ссылки сторон на почерковедческие и технические заключения, суд пришел к выводу о том, что они носят вероятностный характер и основаны на исследовании копий документов. Стороны уклонились от предоставления подлинных своих документов для проведения экспертиз в рамках данного дела.
Требования Б.А. об обязании Управления Росреестра аннулировать записи в ЕГРП, суд также правильно оставил без удовлетворения и по тому основанию, что они не основаны на законе, поскольку свидетельство о государственной регистрации права является правоподтверждающим, а не правоустанавливающим документом, а оспариванию подлежат только права на недвижимое имущество и основания возникновения таких прав, в связи с чем, признание недействительными свидетельств о государственной регистрации права не является способом защиты права.
Требования Б.А. о признании права отсутствующим с учетом п. 52 вышеуказанного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, согласно которому только в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, также не подлежат удовлетворению.
Кроме того, суд правильно отказал в удовлетворении встречного иска, исходя из того, что доводы М. по встречному иску о недействительности договора N 2/35 от 23.10.2003 и отсутствия оплаты по нему Б.А. опровергается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 06.11.2012 года по делу А41-26287/09, в котором участвовали те же стороны.
Судебная коллегия находит, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и установил их, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Ссылки в апелляционной жалобе том, что суд необоснованно применил срок исковой давности к требованиям Б.А., не могут повлечь отмену решения, поскольку применение исковой давности не являлось единственным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, которые могут повлечь отмену решения, основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства с учетом обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела и установленных судом, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Люберецкого городского суда Московской области от 24 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)