Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Иволгиной Н.В., Фетисова В.А.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 22 января 2014 года дело по апелляционной жалобе А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления А. о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., пояснения А., пояснения представителя ЖСК "Комарова-Туполева-2010" "...", пояснения представителя Управления Росреестра по Омской области "...", судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что <...> между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" заключен договор соинвестирования строительства <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>). Обязательства по оплате стоимости нежилого помещения она выполнила в полном объеме. В соответствии с п. 1.2 данного договора после ввода объекта в эксплуатацию нежилое помещение - офис N <...>, должен быть передан ей в собственность.
Указанный договор соинвестирования заключен на основании договора от <...> об инвестировании строительства жилого дома в <...> и дополнительных соглашений к нему, заключенных между ГСК "Каскад", ООО "Валентайн", ООО "СК "Трест N 4", ООО "СФ "Трест N 4", ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
На основании договора инвестирования и дополнительных соглашений к нему ООО "СФ "Трест N 4" являлся заказчиком-инвестором строительства многоквартирного дома, расположенного в <...> В соответствии с условиями договора инвестирования, на основании Протокола распределения площадей (N <...> очередь) от <...>, Протокола распределения недвижимого имущества (нежилые помещения) от <...>, условиями договора соинвестирования право на получение в собственность нежилого помещения N <...> закреплено за ней как привлеченным соинвестором.
Четвертая очередь указанного многоквартирного дома введена в эксплуатацию <...>.
<...> она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, с приложением всех необходимых документов. Однако <...> государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что не представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации.
<...> ею в Управление Росреестра по Омской области дополнительно были представлены: письмо ЖСК "Комарова-Туполева-2010" и протокол распределения недвижимого имущества от <...> между ООО "СФ "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
Письмом от <...> Управление Росреестра по Омской области отказало ей в государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение на том основании, что не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, правом собственности на недвижимое имущество должен обладать ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>; возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
А. в судебном заседании заявленные требования поддержала. Пояснила, что согласно договору от <...> она приобрела права заказчика по договору строительного подряда, следовательно, ее право на возведенный объект недвижимости должно быть зарегистрировано первоначально как за лицом, построившим такой объект.
В судебном заседании представитель А. и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" "..." требования поддержала. Пояснила, что у ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не возникло право собственности на спорное нежилое помещение.
Представитель Управления Росреестра по Омской области "..." в судебном заседании заявленные требования не признала. Пояснила, что действия государственного регистратора основаны на нормах действующего законодательства.
Представитель ООО "Строительная фирма "Трест N 4" в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить и принять новое решение, ссылаясь на то, что Управлением Росреестра по Омской области нарушен принцип равенства, так как государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов N <...> и N <...> очереди Управление осуществило. В соответствии с гражданским законодательством субъектами инвестиционной деятельности могут быть заключены договоры, предусмотренные и непредусмотренные законодательством. Фактически между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" был заключен договор строительного подряда. Считает, что, поскольку она вступила в правоотношения по строительству своего помещения непосредственно с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, то на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ является собственником созданной вещи. Кроме того, строительство многоквартирного дома завершено, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от <...>, а значит, ей принадлежат права на нежилое помещение.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Омской области указывает на правильность принятого судом решения.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на которым оно возведено, с момента регистрации данного права в ЕГРП.
Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации прав обязательно проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В силу ч. 2 ст. 16 указанного Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в частности, для регистрации должны быть представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если он не принадлежит на праве собственности), разрешение на строительство и проектная документации в отношении объекта незавершенного строительства, либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с абз. 10 ч. 1 ст. 20 названного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из материалов дела следует, что <...> между ГСК "Каскад" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "Трест N 4" (Инвестор N <...>), ООО "Валентайн" (Инвестор N <...>) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО <...> предметом которого являлось участие сторон в инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома.
Согласно п. 3 указанного договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Застройщик получает в собственность <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N <...> - <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N <...> - <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
По завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническим (кадастровым) паспортам БТИ. Не позднее пяти дней с момента получения технического (кадастрового) паспорта БТИ стороны подписывают Акт о распределении помещений, в котором указывают конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам N <...>.
Следовательно, в данном случае определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта о распределении помещений.
<...> между указанными сторонами были подписаны дополнительные соглашения N <...> к договору об инвестировании строительства от <...>, согласно которым были внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности (что было связано с изменением порядка финансирования и внесением изменений в проектную документацию на строительство первой очереди объекта), права и обязанности сторон, и порядок инвестирования N <...>.
<...> между ГСК "Каскад" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "Трест N 4" (Инвестор <...>), ООО "Валентайн" (Инвестор <...>) и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" (Инвестор <...>) было заключено дополнительное соглашение N <...> к указанному договору об инвестировании строительства, по которому ООО "Строительная фирма "Трест N 4" вступила в договор инвестирования строительства жилого дома в <...> четвертой стороной в качестве третьего Инвестора. Также внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности, в результате чего по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Инвестор <...> получал в собственность <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений второй и третьей очереди объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, Инвестор <...> - четвертой очереди объекта N <...>.
<...> между ГСК "Каскад", ООО "Строительная компания "Трест N 4", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" был подписан акт об исполнении обязательств по договору об инвестировании строительства жилого дома в <...> от <...> и о порядке ввода в эксплуатацию N <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...>, согласно которому права застройщика по N <...> очереди объекта в целях упрощения для пайщиков ЖСК процедуры государственной регистрации прав собственности на квартиры от ГСК "Каскад" были переданы ЖСК "Комарова-Туполева-2010". Для исполнения данного решения ГСК "Каскад" должен был передать в краткосрочную субаренду ЖСК земельный участок, на котором осуществлялось строительство указанного жилого дома N <...>.
<...> между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" (Инвестор) и А. (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования строительства N <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещение N <...>), по условиям которого Соинвестор обязалась инвестировать строительство и ввод в эксплуатацию N <...> очереди указанного жилого дома в части нежилого помещения - офиса N <...>, с целью получения данного помещения соинвестором в собственность после ввода в эксплуатацию, а Инвестор обязался использовать переданный инвестиционный вклад в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Соинвестора данное нежилое помещение. Цена договора составила <...> рублей N <...>.
Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Из анализа условий заключенного с А. договора соинвестирования следует, что он содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым ООО "Строительная фирма "Трест N 4" обязуется передать в собственность А. вещь, а А. - оплатить стоимость имущества, созданного в будущем.
<...> между ГСК "Каскад", ООО "Строительная компания "Трест N 4", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" было заключено дополнительное соглашение N <...>, по которому ЖСК "Комарова-Туполева-2010" после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по праву застройщика получает права на объект и расположенные в нем объекты имущества. Стороны подтвердили, что ЖСК в полном объеме произвел расчет с ГСК "Каскад", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" по договору инвестирования от <...>, у сторон данного договора инвестирования претензии по исполнению указанного договора отсутствуют.
<...> ЖСК "Комарова-Туполева-2010" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: гаражного комплекса и жилого дома с блоками обслуживания (N <...> очередь: <...>-этажный <...>-квартирный жилой дом) (строительный адрес: <...>), расположенного по адресу: <...> N <...>.
<...> между ООО "Строительная фирма "Трест N 4", ЖСК "Комарова-Туполева-2010" и А. заключено соглашение, которым в п. 1.3 договора соинвестирования от <...> внесены изменения о том, что застройщиком объекта является ЖСК "Комарова-Туполева-2010" N <...>.
В тот же день - <...>, между ЖСК "Комарова-Туполева-2010" и А. подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому А. приняла нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в жилом доме N <...> по <...>, общей площадью N <...> кв. м. Указано, что обязательства по "договору соинвестирования" сторонами выполнены в полном объеме N <...>.
По сведениям ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение за ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не зарегистрировано.
<...> в Управление Росреестра по Омской области обратилось ЖСК "Комарова-Туполева-2010" в лице представителя "..." с заявлениями о переходе к А. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N <...>, общей площадью N <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, а А. в лице представителя С. - с заявлением о проведении государственной регистрации за ней права собственности на указанное нежилое помещение N <...> На государственную регистрацию были представлены следующие документы: договор соинвестирования строительства <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>), заключенный между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и А. <...>; соглашение от <...>; акт приема-передачи от <...>; кадастровый паспорт помещения от <...>.
По результатам проведенной правовой экспертизы представленных для регистрации документов Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителей было направлено уведомление о приостановлении регистрации прав на указанный объект недвижимости от <...> по инициативе регистрирующего органа сроком на один месяц (до <...>). Указано, что фактически представленный договор соинвестирования от <...> между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и А. является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Представленными на регистрацию документами право собственности на указанное нежилое помещение за ООО "Строительная фирма "Трест N 4" не подтверждается, по сведениям ЕГРП право собственности ЖСК "Комарова-Туполева-2010" на данный объект недвижимости также не зарегистрировано. А. разъяснено о возможности зарегистрировать право собственности за ней только после регистрации права на нежилое помещение за ЖСК "Комарова-Туполева-2010", а также о необходимости предоставления на государственную регистрацию акта приема-передачи нежилого помещения, подписанного сторонами, после даты регистрации права собственности за ЖСК "Комарова-Туполева-2010" N <...>.
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, <...> Управлением Росреестра по Омской области принято решение об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом, для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Так как согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, то переход права собственности к новому собственнику в данной ситуации возможен только после регистрации права собственности за первоначальным, каковым в рассматриваемой ситуации с учетом сложившихся правоотношений между сторонами является ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
Таким образом, в связи с тем, что представленный Управлению Росреестра по Омской области пакет документов не содержал полных сведений о спорном объекте недвижимости, А. не представлено доказательств обладания правом собственности на завершенный строительством жилой дом за ООО "Строительная фирма "Трест N 4", Управление Росреестра по Омской области правомерно отказало ей в государственной регистрации права.
Кроме того, согласно договору соинвестирования от <...> обязанность по передаче нежилого помещения несет инвестор ООО "Строительная фирма "Трест N 4". ООО "Строительная фирма "Трест N 4" участвует в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договора инвестирования строительства жилого дома в <...>, а также дополнительного соглашения N <...> от <...>, по условиям которого Общество по окончании строительства получает <...> от общей площади встроенно-нежилых помещений четвертой очереди. Документы о распределении площадей нежилых помещений четвертой очереди между участниками договора от <...>, в том числе документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве по передаче А. нежилого помещения, представлены не были.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и, придя к правильному выводу о том, что договор соинвестирования от <...>, исполнение А. обязательства по полной оплате стоимости нежилого помещения, передача нежилого помещения по акту от <...> ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не являются основанием для регистрации за соинвестором права собственности на нежилое помещение без первоначальной регистрации такового за лицом, создавшим данный объект, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных А. требований.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении Управлением Росреестра по Омской области принципа равенства, ввиду того, что государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов <...> и <...> очереди оно осуществило, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку в рамках данного спора судом оценивается отказ Управления в регистрации права собственности на конкретный объект (нежилое помещение N <...>), на регистрацию которого был представлен определенный пакет документов, оценка которой регистрирующим органом производится в каждом конкретном случае индивидуально.
Ссылки А. в жалобе на то, что между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" фактически был заключен договор строительного подряда, не могут быть приняты во внимание.
Договор от <...> не содержит видообразующих признаков договора строительного подряда (ст. 740 - 757 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выполнение ООО "Строительная фирма "Трест N 4" строительства на земельном участке, находящемся в аренде у кооператива, и предоставленном для указанной цели, не влияет на правовую квалификацию указанного договора, как из того ошибочно исходит заявитель.
Не могут быть приняты во внимание и ссылки в жалобе на ч. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Нарушений норма материального и процессуального права не установлено.
Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-306/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. по делу N 33-306/2014
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Иволгиной Н.В., Фетисова В.А.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 22 января 2014 года дело по апелляционной жалобе А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления А. о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., пояснения А., пояснения представителя ЖСК "Комарова-Туполева-2010" "...", пояснения представителя Управления Росреестра по Омской области "...", судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что <...> между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" заключен договор соинвестирования строительства <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>). Обязательства по оплате стоимости нежилого помещения она выполнила в полном объеме. В соответствии с п. 1.2 данного договора после ввода объекта в эксплуатацию нежилое помещение - офис N <...>, должен быть передан ей в собственность.
Указанный договор соинвестирования заключен на основании договора от <...> об инвестировании строительства жилого дома в <...> и дополнительных соглашений к нему, заключенных между ГСК "Каскад", ООО "Валентайн", ООО "СК "Трест N 4", ООО "СФ "Трест N 4", ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
На основании договора инвестирования и дополнительных соглашений к нему ООО "СФ "Трест N 4" являлся заказчиком-инвестором строительства многоквартирного дома, расположенного в <...> В соответствии с условиями договора инвестирования, на основании Протокола распределения площадей (N <...> очередь) от <...>, Протокола распределения недвижимого имущества (нежилые помещения) от <...>, условиями договора соинвестирования право на получение в собственность нежилого помещения N <...> закреплено за ней как привлеченным соинвестором.
Четвертая очередь указанного многоквартирного дома введена в эксплуатацию <...>.
<...> она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, с приложением всех необходимых документов. Однако <...> государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что не представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации.
<...> ею в Управление Росреестра по Омской области дополнительно были представлены: письмо ЖСК "Комарова-Туполева-2010" и протокол распределения недвижимого имущества от <...> между ООО "СФ "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
Письмом от <...> Управление Росреестра по Омской области отказало ей в государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение на том основании, что не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, правом собственности на недвижимое имущество должен обладать ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>; возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
А. в судебном заседании заявленные требования поддержала. Пояснила, что согласно договору от <...> она приобрела права заказчика по договору строительного подряда, следовательно, ее право на возведенный объект недвижимости должно быть зарегистрировано первоначально как за лицом, построившим такой объект.
В судебном заседании представитель А. и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" "..." требования поддержала. Пояснила, что у ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не возникло право собственности на спорное нежилое помещение.
Представитель Управления Росреестра по Омской области "..." в судебном заседании заявленные требования не признала. Пояснила, что действия государственного регистратора основаны на нормах действующего законодательства.
Представитель ООО "Строительная фирма "Трест N 4" в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить и принять новое решение, ссылаясь на то, что Управлением Росреестра по Омской области нарушен принцип равенства, так как государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов N <...> и N <...> очереди Управление осуществило. В соответствии с гражданским законодательством субъектами инвестиционной деятельности могут быть заключены договоры, предусмотренные и непредусмотренные законодательством. Фактически между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" был заключен договор строительного подряда. Считает, что, поскольку она вступила в правоотношения по строительству своего помещения непосредственно с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, то на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ является собственником созданной вещи. Кроме того, строительство многоквартирного дома завершено, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от <...>, а значит, ей принадлежат права на нежилое помещение.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Омской области указывает на правильность принятого судом решения.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на которым оно возведено, с момента регистрации данного права в ЕГРП.
Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации прав обязательно проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В силу ч. 2 ст. 16 указанного Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в частности, для регистрации должны быть представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если он не принадлежит на праве собственности), разрешение на строительство и проектная документации в отношении объекта незавершенного строительства, либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с абз. 10 ч. 1 ст. 20 названного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из материалов дела следует, что <...> между ГСК "Каскад" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "Трест N 4" (Инвестор N <...>), ООО "Валентайн" (Инвестор N <...>) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО <...> предметом которого являлось участие сторон в инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома.
Согласно п. 3 указанного договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Застройщик получает в собственность <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N <...> - <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N <...> - <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
По завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническим (кадастровым) паспортам БТИ. Не позднее пяти дней с момента получения технического (кадастрового) паспорта БТИ стороны подписывают Акт о распределении помещений, в котором указывают конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам N <...>.
Следовательно, в данном случае определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта о распределении помещений.
<...> между указанными сторонами были подписаны дополнительные соглашения N <...> к договору об инвестировании строительства от <...>, согласно которым были внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности (что было связано с изменением порядка финансирования и внесением изменений в проектную документацию на строительство первой очереди объекта), права и обязанности сторон, и порядок инвестирования N <...>.
<...> между ГСК "Каскад" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "Трест N 4" (Инвестор <...>), ООО "Валентайн" (Инвестор <...>) и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" (Инвестор <...>) было заключено дополнительное соглашение N <...> к указанному договору об инвестировании строительства, по которому ООО "Строительная фирма "Трест N 4" вступила в договор инвестирования строительства жилого дома в <...> четвертой стороной в качестве третьего Инвестора. Также внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности, в результате чего по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Инвестор <...> получал в собственность <...> от общей площади квартир и <...> от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений второй и третьей очереди объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, Инвестор <...> - четвертой очереди объекта N <...>.
<...> между ГСК "Каскад", ООО "Строительная компания "Трест N 4", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" был подписан акт об исполнении обязательств по договору об инвестировании строительства жилого дома в <...> от <...> и о порядке ввода в эксплуатацию N <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...>, согласно которому права застройщика по N <...> очереди объекта в целях упрощения для пайщиков ЖСК процедуры государственной регистрации прав собственности на квартиры от ГСК "Каскад" были переданы ЖСК "Комарова-Туполева-2010". Для исполнения данного решения ГСК "Каскад" должен был передать в краткосрочную субаренду ЖСК земельный участок, на котором осуществлялось строительство указанного жилого дома N <...>.
<...> между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" (Инвестор) и А. (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования строительства N <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещение N <...>), по условиям которого Соинвестор обязалась инвестировать строительство и ввод в эксплуатацию N <...> очереди указанного жилого дома в части нежилого помещения - офиса N <...>, с целью получения данного помещения соинвестором в собственность после ввода в эксплуатацию, а Инвестор обязался использовать переданный инвестиционный вклад в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Соинвестора данное нежилое помещение. Цена договора составила <...> рублей N <...>.
Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Из анализа условий заключенного с А. договора соинвестирования следует, что он содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым ООО "Строительная фирма "Трест N 4" обязуется передать в собственность А. вещь, а А. - оплатить стоимость имущества, созданного в будущем.
<...> между ГСК "Каскад", ООО "Строительная компания "Трест N 4", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" было заключено дополнительное соглашение N <...>, по которому ЖСК "Комарова-Туполева-2010" после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по праву застройщика получает права на объект и расположенные в нем объекты имущества. Стороны подтвердили, что ЖСК в полном объеме произвел расчет с ГСК "Каскад", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" по договору инвестирования от <...>, у сторон данного договора инвестирования претензии по исполнению указанного договора отсутствуют.
<...> ЖСК "Комарова-Туполева-2010" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: гаражного комплекса и жилого дома с блоками обслуживания (N <...> очередь: <...>-этажный <...>-квартирный жилой дом) (строительный адрес: <...>), расположенного по адресу: <...> N <...>.
<...> между ООО "Строительная фирма "Трест N 4", ЖСК "Комарова-Туполева-2010" и А. заключено соглашение, которым в п. 1.3 договора соинвестирования от <...> внесены изменения о том, что застройщиком объекта является ЖСК "Комарова-Туполева-2010" N <...>.
В тот же день - <...>, между ЖСК "Комарова-Туполева-2010" и А. подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому А. приняла нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в жилом доме N <...> по <...>, общей площадью N <...> кв. м. Указано, что обязательства по "договору соинвестирования" сторонами выполнены в полном объеме N <...>.
По сведениям ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение за ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не зарегистрировано.
<...> в Управление Росреестра по Омской области обратилось ЖСК "Комарова-Туполева-2010" в лице представителя "..." с заявлениями о переходе к А. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N <...>, общей площадью N <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, а А. в лице представителя С. - с заявлением о проведении государственной регистрации за ней права собственности на указанное нежилое помещение N <...> На государственную регистрацию были представлены следующие документы: договор соинвестирования строительства <...> очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>), заключенный между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и А. <...>; соглашение от <...>; акт приема-передачи от <...>; кадастровый паспорт помещения от <...>.
По результатам проведенной правовой экспертизы представленных для регистрации документов Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителей было направлено уведомление о приостановлении регистрации прав на указанный объект недвижимости от <...> по инициативе регистрирующего органа сроком на один месяц (до <...>). Указано, что фактически представленный договор соинвестирования от <...> между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и А. является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Представленными на регистрацию документами право собственности на указанное нежилое помещение за ООО "Строительная фирма "Трест N 4" не подтверждается, по сведениям ЕГРП право собственности ЖСК "Комарова-Туполева-2010" на данный объект недвижимости также не зарегистрировано. А. разъяснено о возможности зарегистрировать право собственности за ней только после регистрации права на нежилое помещение за ЖСК "Комарова-Туполева-2010", а также о необходимости предоставления на государственную регистрацию акта приема-передачи нежилого помещения, подписанного сторонами, после даты регистрации права собственности за ЖСК "Комарова-Туполева-2010" N <...>.
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, <...> Управлением Росреестра по Омской области принято решение об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом, для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Так как согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, то переход права собственности к новому собственнику в данной ситуации возможен только после регистрации права собственности за первоначальным, каковым в рассматриваемой ситуации с учетом сложившихся правоотношений между сторонами является ЖСК "Комарова-Туполева-2010".
Таким образом, в связи с тем, что представленный Управлению Росреестра по Омской области пакет документов не содержал полных сведений о спорном объекте недвижимости, А. не представлено доказательств обладания правом собственности на завершенный строительством жилой дом за ООО "Строительная фирма "Трест N 4", Управление Росреестра по Омской области правомерно отказало ей в государственной регистрации права.
Кроме того, согласно договору соинвестирования от <...> обязанность по передаче нежилого помещения несет инвестор ООО "Строительная фирма "Трест N 4". ООО "Строительная фирма "Трест N 4" участвует в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договора инвестирования строительства жилого дома в <...>, а также дополнительного соглашения N <...> от <...>, по условиям которого Общество по окончании строительства получает <...> от общей площади встроенно-нежилых помещений четвертой очереди. Документы о распределении площадей нежилых помещений четвертой очереди между участниками договора от <...>, в том числе документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве по передаче А. нежилого помещения, представлены не были.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и, придя к правильному выводу о том, что договор соинвестирования от <...>, исполнение А. обязательства по полной оплате стоимости нежилого помещения, передача нежилого помещения по акту от <...> ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не являются основанием для регистрации за соинвестором права собственности на нежилое помещение без первоначальной регистрации такового за лицом, создавшим данный объект, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных А. требований.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении Управлением Росреестра по Омской области принципа равенства, ввиду того, что государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов <...> и <...> очереди оно осуществило, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку в рамках данного спора судом оценивается отказ Управления в регистрации права собственности на конкретный объект (нежилое помещение N <...>), на регистрацию которого был представлен определенный пакет документов, оценка которой регистрирующим органом производится в каждом конкретном случае индивидуально.
Ссылки А. в жалобе на то, что между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" фактически был заключен договор строительного подряда, не могут быть приняты во внимание.
Договор от <...> не содержит видообразующих признаков договора строительного подряда (ст. 740 - 757 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выполнение ООО "Строительная фирма "Трест N 4" строительства на земельном участке, находящемся в аренде у кооператива, и предоставленном для указанной цели, не влияет на правовую квалификацию указанного договора, как из того ошибочно исходит заявитель.
Не могут быть приняты во внимание и ссылки в жалобе на ч. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Нарушений норма материального и процессуального права не установлено.
Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)