Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Зверевой Е.А., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Товарищества собственников жилья "Водолей" - неявка, извещено,
от ответчиков: Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области - неявка, извещена,
общества с ограниченной ответственностью "Павлово-Посад Строй" - неявка, извещено,
общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН КОНСАЛТИНГ" - неявка, извещено,
общества с ограниченной ответственностью "ТоргПартнер" - неявка, извещено,
от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - неявка, извещено,
общества с ограниченной ответственностью "ЭкспЛиМ" - Моисейченков С.А. по дов. от 15.01.2014,
закрытого акционерного общества "ЭЛКАТЕЛ" - неявка, извещено, рассмотрев 16 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - Товарищества собственников жилья "Водолей"
на постановление от 19 сентября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Черниковой Е.В., Ивановой Л.Н., Марченковой Н.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "Водолей"
к Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Павлово-Посад Строй", обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН КОНСАЛТИНГ", обществу с ограниченной ответственностью "ТоргПартнер"
о признании недействительными протокола распределения нежилых помещений и договоров купли-продажи нежилых помещений,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью "ЭкспЛиМ", закрытое акционерное общество "ЭЛКАТЕЛ",
установил:
товарищество собственников жилья "Водолей" (далее - истец, ТСЖ "Водолей") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее - ответчик, Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Павлово-Посад Строй" (далее - ответчик, ООО "Павлово-Посад Строй"), обществу с ограниченной ответственностью "Орион Консалтинг" (далее - ответчик, ООО "Орион Консалтинг"), обществу с ограниченной ответственностью "ТоргПартнер" (далее - ответчик, ООО "ТоргПартнер") с иском о признании недействительными:
- - протокола распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4 от 20.01.2008, подписанного Администрацией и ООО "Павлово-Посад Строй";
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг", в отношении помещения под номером 1, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг" в отношении помещения под номером 2, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг" в отношении помещения под номером 3, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг" в отношении помещения под номером 4, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 1, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 2, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 3, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 4, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) и общество с ограниченной ответственностью ООО "ЭкспЛиМ" (далее - ООО "ЭкспЛиМ").
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2013 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Указанное решение обжаловано в апелляционном порядке.
Определением от 17 июля 2013 года Десятый арбитражный апелляционный суд в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с наличием оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "ЭЛКАТЕЛ" (далее - ЗАО "ЭЛКАТЕЛ").
В суде апелляционной инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ "Водолей" заявило ходатайство об отказе от иска в части признания недействительным протокола распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4 от 20.01.2008, подписанного Администрацией и ООО "Павлово-Посад Строй", в части передачи нежилого помещения N 3 общей площадью 43,1 кв. м ЗАО "ЭЛКАТЕЛ".
Указанное ходатайство оставлено судом без удовлетворения, поскольку ТСЖ "Водолей" в рамках настоящего дела не обращалось с исковыми требованиями к ЗАО "ЭЛКАТЕЛ", в то время как последний имеет процессуальный статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2013 года решение суда первой инстанции отменено; исковые требования ТСЖ "Водолей" о признании недействительным протокола распределения нежилых помещений под номерами 1, 2, 3 и 4, расположенных по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 4, оставлены без рассмотрения; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ТСЖ "Водолей" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемое постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Водолей" к Администрации, ООО "Павлово-Посад Строй", ООО "Орион Консалтинг", ООО "ТоргПартнер" о признании недействительными протокола от 20.01.2008 распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, договоров купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008 между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг", договоров купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010 между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, указывая, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В части оставления исковых требований без рассмотрения постановление суда апелляционной инстанции не обжалуется.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что подлежащие передаче в общедолевую собственность спорные нежилые помещения были незаконно переданы в собственность ООО "Павлово-Посад Строй". Данные помещения по своему назначению являются техническими, они не обособлены и не могут использоваться как самостоятельный объект, поэтому должны были быть переданы в общедолевую собственность собственникам жилых помещений многоквартирного дома. Суд необоснованно отклонил ходатайство истца о проведении судебно-технической экспертизы, принимая во внимание то обстоятельство, что решение вопроса о наличии в помещениях различных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого помещения и вопроса о соответствии этих помещениях требованиям, предназначенных для офисов и, соответственно, отнесения их к техническим помещениям, требует специальных познаний. Передача помещений, расположенных в цокольном этаже, в собственность юридическому лицу нарушила требования по обслуживанию жилищного фонда. Кроме того, протокол распределения нежилых помещений не является достаточным основанием для регистрации права собственности у ООО "Павлово-Посад Строй", а сделки по спорным договорам купли-продажи нежилых помещений являются притворными, так как имеют своей целью придать видимость законности предшествующим им действиям (сделкам), направленным на незаконное изъятие из общей долевой собственности собственников жилых помещений спорных четырех нежилых помещений.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель третьего лица ООО "ЭкспЛиМ" возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Истец, ответчики и третьи лица Управление Росреестра по Московской области и ЗАО "ЭЛКАТЕЛ", несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в указанном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области и ООО "Павлово-Посад Строй" заключен инвестиционный контракт от 19.06.2006 N 03-ИК на реализацию инвестиционного проекта строительства объекта недвижимости жилищного назначения, расположенного по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, 3 Южный микрорайон, 1-ая очередь.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.6 контракта).
Созданному объекту недвижимости жилищного назначения присвоен адрес: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4.
Разрешение на ввод указанных объектов в эксплуатацию выдано 26.12.2007.
Между Администрацией и ООО "Павлово-Посад Строй" 20.01.2008 подписан протокол распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4, согласно которому:
- - нежилые помещения N 1, 2, 3 и 4, находящиеся по адресу Московская область, г. Павловский Посад, ул. Б. Покровская, д. 60, корп. 2, а также нежилые помещения N 1, 2, 4 и 5, находящиеся по адресу Московская область, г. Павловский Посад, ул. Б. Покровская, д. 60, корп. 4, распределены ООО "Павлово-Посад Строй";
- - нежилое помещение N 3, находящееся по адресу Московская область, г. Павловский Посад, ул. Б. Покровская, д. 60, корп. 4, распределено ЗАО "ЭЛКАТЕЛ".
Полагая, что подлежащие передаче в общедолевую собственность нежилые помещения под номерами 1, 2, 3 и 4 незаконно переданы в собственность ООО "Павлово-Посад Строй", поскольку данные помещения по своему назначению являются техническими, не обособлены и не могут использоваться как самостоятельный объект, содержат коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир всего дома, соответственно, данные помещения должны принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений этого дома, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе копии кадастровых паспортов в отношении каждого из спорных помещений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорные помещения изолированы друг от друга, не препятствуют возможности использования других помещений, расположенных в здании, являются объектами самостоятельного назначения и используются в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Выводы суда апелляционной инстанции кассационная коллегия признает правомерными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом апелляционной инстанции установлено, и истцом не опровергнуто, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорные помещения были предназначены (учтены) именно как технические подвалы.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Довод кассационной жалобы о том, что судом апелляционной инстанции необоснованно отклонено ходатайство истца о проведении судебно-технической экспертизы по делу для разрешения вопроса о наличии в спорных помещениях различных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого помещения в доме и вопроса о соответствии этих помещений требованиям, помещений, предназначенных для офисов и, соответственно отнесения, их к техническим помещениям, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Отклоняя ходатайство о проведении соответствующей экспертизы, суд исходил из того, что представленные в материалы дела доказательства позволяют прийти к однозначному выводу о технических характеристиках спорных помещений.
Довод кассационной жалобы о том, что Протокол распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, дом 60, корп. 2 и корп. 4 не является достаточным основанием для регистрации права собственности ООО "Павлово-Посад Строй", поскольку он не подписан Министерством строительного комплекса Московской области и соинвестором - ООО "Пересвет-Реал Эстейт" и не имеет отметки о регистрации в реестре Министерства строительного комплекса Московской области в соответствии с Положением об учетной регистрации инвестиционных контрактов на строительство (реконструкцию) жилья в рамках инвестиционного контракта несостоятельна, поскольку право собственности ООО "Павлово-Посад Строй" и, следовательно, основания возникновения такого права, в установленном законом порядке не оспорено, доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Иные доводы кассационной жалобы также подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, свидетельствуют о несогласии истца с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.
Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходил из того, что требования истца о признании недействительными протокола распределения нежилых помещений и договоров купли-продажи удовлетворению не подлежат.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2013 года по делу N А41-44059/12 оставить без изменения, кассационную жалобу Товарищества собственников жилья "Водолей" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2014 N Ф05-16616/2013 ПО ДЕЛУ N А41-44059/12
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2014 г. по делу N А41-44059/12
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Зверевой Е.А., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Товарищества собственников жилья "Водолей" - неявка, извещено,
от ответчиков: Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области - неявка, извещена,
общества с ограниченной ответственностью "Павлово-Посад Строй" - неявка, извещено,
общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН КОНСАЛТИНГ" - неявка, извещено,
общества с ограниченной ответственностью "ТоргПартнер" - неявка, извещено,
от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - неявка, извещено,
общества с ограниченной ответственностью "ЭкспЛиМ" - Моисейченков С.А. по дов. от 15.01.2014,
закрытого акционерного общества "ЭЛКАТЕЛ" - неявка, извещено, рассмотрев 16 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - Товарищества собственников жилья "Водолей"
на постановление от 19 сентября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Черниковой Е.В., Ивановой Л.Н., Марченковой Н.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "Водолей"
к Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Павлово-Посад Строй", обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН КОНСАЛТИНГ", обществу с ограниченной ответственностью "ТоргПартнер"
о признании недействительными протокола распределения нежилых помещений и договоров купли-продажи нежилых помещений,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью "ЭкспЛиМ", закрытое акционерное общество "ЭЛКАТЕЛ",
установил:
товарищество собственников жилья "Водолей" (далее - истец, ТСЖ "Водолей") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее - ответчик, Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Павлово-Посад Строй" (далее - ответчик, ООО "Павлово-Посад Строй"), обществу с ограниченной ответственностью "Орион Консалтинг" (далее - ответчик, ООО "Орион Консалтинг"), обществу с ограниченной ответственностью "ТоргПартнер" (далее - ответчик, ООО "ТоргПартнер") с иском о признании недействительными:
- - протокола распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4 от 20.01.2008, подписанного Администрацией и ООО "Павлово-Посад Строй";
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг", в отношении помещения под номером 1, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг" в отношении помещения под номером 2, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг" в отношении помещения под номером 3, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008, заключенного между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг" в отношении помещения под номером 4, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 1, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 2, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 3, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж;
- - договора купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010, заключенного между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" в отношении помещения под номером 4, находящегося по адресу: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, цокольный этаж.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) и общество с ограниченной ответственностью ООО "ЭкспЛиМ" (далее - ООО "ЭкспЛиМ").
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2013 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Указанное решение обжаловано в апелляционном порядке.
Определением от 17 июля 2013 года Десятый арбитражный апелляционный суд в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с наличием оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "ЭЛКАТЕЛ" (далее - ЗАО "ЭЛКАТЕЛ").
В суде апелляционной инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ "Водолей" заявило ходатайство об отказе от иска в части признания недействительным протокола распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4 от 20.01.2008, подписанного Администрацией и ООО "Павлово-Посад Строй", в части передачи нежилого помещения N 3 общей площадью 43,1 кв. м ЗАО "ЭЛКАТЕЛ".
Указанное ходатайство оставлено судом без удовлетворения, поскольку ТСЖ "Водолей" в рамках настоящего дела не обращалось с исковыми требованиями к ЗАО "ЭЛКАТЕЛ", в то время как последний имеет процессуальный статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2013 года решение суда первой инстанции отменено; исковые требования ТСЖ "Водолей" о признании недействительным протокола распределения нежилых помещений под номерами 1, 2, 3 и 4, расположенных по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 4, оставлены без рассмотрения; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ТСЖ "Водолей" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемое постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Водолей" к Администрации, ООО "Павлово-Посад Строй", ООО "Орион Консалтинг", ООО "ТоргПартнер" о признании недействительными протокола от 20.01.2008 распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2, договоров купли-продажи нежилого помещения от 22.09.2008 между ООО "Павлово-Посад Строй" и ООО "Орион Консалтинг", договоров купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010 между ООО "Орион Консалтинг" и ООО "ТоргПартнер" отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, указывая, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В части оставления исковых требований без рассмотрения постановление суда апелляционной инстанции не обжалуется.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что подлежащие передаче в общедолевую собственность спорные нежилые помещения были незаконно переданы в собственность ООО "Павлово-Посад Строй". Данные помещения по своему назначению являются техническими, они не обособлены и не могут использоваться как самостоятельный объект, поэтому должны были быть переданы в общедолевую собственность собственникам жилых помещений многоквартирного дома. Суд необоснованно отклонил ходатайство истца о проведении судебно-технической экспертизы, принимая во внимание то обстоятельство, что решение вопроса о наличии в помещениях различных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого помещения и вопроса о соответствии этих помещениях требованиям, предназначенных для офисов и, соответственно, отнесения их к техническим помещениям, требует специальных познаний. Передача помещений, расположенных в цокольном этаже, в собственность юридическому лицу нарушила требования по обслуживанию жилищного фонда. Кроме того, протокол распределения нежилых помещений не является достаточным основанием для регистрации права собственности у ООО "Павлово-Посад Строй", а сделки по спорным договорам купли-продажи нежилых помещений являются притворными, так как имеют своей целью придать видимость законности предшествующим им действиям (сделкам), направленным на незаконное изъятие из общей долевой собственности собственников жилых помещений спорных четырех нежилых помещений.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель третьего лица ООО "ЭкспЛиМ" возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Истец, ответчики и третьи лица Управление Росреестра по Московской области и ЗАО "ЭЛКАТЕЛ", несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в указанном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области и ООО "Павлово-Посад Строй" заключен инвестиционный контракт от 19.06.2006 N 03-ИК на реализацию инвестиционного проекта строительства объекта недвижимости жилищного назначения, расположенного по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, 3 Южный микрорайон, 1-ая очередь.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.6 контракта).
Созданному объекту недвижимости жилищного назначения присвоен адрес: Московская область, г. Павлово-Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4.
Разрешение на ввод указанных объектов в эксплуатацию выдано 26.12.2007.
Между Администрацией и ООО "Павлово-Посад Строй" 20.01.2008 подписан протокол распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 60, корп. 2 и корп. 4, согласно которому:
- - нежилые помещения N 1, 2, 3 и 4, находящиеся по адресу Московская область, г. Павловский Посад, ул. Б. Покровская, д. 60, корп. 2, а также нежилые помещения N 1, 2, 4 и 5, находящиеся по адресу Московская область, г. Павловский Посад, ул. Б. Покровская, д. 60, корп. 4, распределены ООО "Павлово-Посад Строй";
- - нежилое помещение N 3, находящееся по адресу Московская область, г. Павловский Посад, ул. Б. Покровская, д. 60, корп. 4, распределено ЗАО "ЭЛКАТЕЛ".
Полагая, что подлежащие передаче в общедолевую собственность нежилые помещения под номерами 1, 2, 3 и 4 незаконно переданы в собственность ООО "Павлово-Посад Строй", поскольку данные помещения по своему назначению являются техническими, не обособлены и не могут использоваться как самостоятельный объект, содержат коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир всего дома, соответственно, данные помещения должны принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений этого дома, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе копии кадастровых паспортов в отношении каждого из спорных помещений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорные помещения изолированы друг от друга, не препятствуют возможности использования других помещений, расположенных в здании, являются объектами самостоятельного назначения и используются в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Выводы суда апелляционной инстанции кассационная коллегия признает правомерными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом апелляционной инстанции установлено, и истцом не опровергнуто, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорные помещения были предназначены (учтены) именно как технические подвалы.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Довод кассационной жалобы о том, что судом апелляционной инстанции необоснованно отклонено ходатайство истца о проведении судебно-технической экспертизы по делу для разрешения вопроса о наличии в спорных помещениях различных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого помещения в доме и вопроса о соответствии этих помещений требованиям, помещений, предназначенных для офисов и, соответственно отнесения, их к техническим помещениям, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Отклоняя ходатайство о проведении соответствующей экспертизы, суд исходил из того, что представленные в материалы дела доказательства позволяют прийти к однозначному выводу о технических характеристиках спорных помещений.
Довод кассационной жалобы о том, что Протокол распределения нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, дом 60, корп. 2 и корп. 4 не является достаточным основанием для регистрации права собственности ООО "Павлово-Посад Строй", поскольку он не подписан Министерством строительного комплекса Московской области и соинвестором - ООО "Пересвет-Реал Эстейт" и не имеет отметки о регистрации в реестре Министерства строительного комплекса Московской области в соответствии с Положением об учетной регистрации инвестиционных контрактов на строительство (реконструкцию) жилья в рамках инвестиционного контракта несостоятельна, поскольку право собственности ООО "Павлово-Посад Строй" и, следовательно, основания возникновения такого права, в установленном законом порядке не оспорено, доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Иные доводы кассационной жалобы также подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, свидетельствуют о несогласии истца с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.
Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходил из того, что требования истца о признании недействительными протокола распределения нежилых помещений и договоров купли-продажи удовлетворению не подлежат.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2013 года по делу N А41-44059/12 оставить без изменения, кассационную жалобу Товарищества собственников жилья "Водолей" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)