Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник сослался на проведение реконструкции здания, в результате чего образовались два самостоятельных объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича (далее - предприниматель Мюллер А.А.) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу N А47-2023/2014 Арбитражного суда Оренбургской области.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Оренбургской области.
В судебном заседании приняли участие представители:
- предпринимателя Мюллер А.А. - Шатилова А.С. (доверенность от 11.02.2015), Мюллер А.В. (доверенность от 10.12.2012);
- Администрации муниципального образования города Новотроицк - Дустаев Б.М. (доверенность от 30.12.2014);
- открытого акционерного общества "Сберегательный банк России" - Князева Ю.Р. (доверенность от 23.12.2013).
Предприниматель Мюллер А.А. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования города Новотроицк (далее - администрация) о прекращении права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на объект недвижимого имущества - нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б общей площадью 666 кв. м. (в том числе подвал 303,1 кв. м.), расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б; признании права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на самовольно реконструированное нежилое здание магазина смешанных товаров с пристроем и подвалом литер Б, Б1, Б2 общей площадью 812,3, в том числе подвал 317,3 кв. м, расположенное по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б, а также нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сберегательный банк России".
Решением суда от 17.03.2015 (судья Калашникова А.В.) исковые требования удовлетворены в части. Суд признал права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114А, а также на нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б, в том числе подвал 317,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.06.2015 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований предпринимателя Мюллера А.А. отказано полностью.
В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Заявитель оспаривает вывод суда о том, что действия предпринимателя Мюллера А.А., направленные на легализацию самовольных построек, являются недобросовестными, отмечая, что заявитель заблуждался относительно характера возведенных пристроев, пытался зарегистрировать право собственности на постройки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, обращался в административный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Кроме того, по мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку законности действий администрации, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство. Заявитель полагает, что действия администрации носили формальный характер.
Помимо изложенного, заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции нарушил нормы процессуального права, отмечая, что суд неправомерно по собственной инициативе вышел за пределы апелляционной жалобы и осуществил пересмотр судебного акта в полном объеме.
Заявитель полагает неправомерным вывод суда о необходимости получения согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию объекта, отмечая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о влиянии реконструкции встроенного помещения на общее имущество многоквартирного дома.
Также заявитель полагает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о нарушении предпринимателем Мюллером А.А. правил землепользования и застройки.
Администрация представила возражения на кассационную жалобу, в которых просит в удовлетворении жалобы отказать, оставить в силе обжалуемый судебный акт, отмечая, что фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства судом апелляционной инстанции оценены правильно, с верным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, доводы предпринимателя Мюллера А.А. направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2007 по делу N А47-5303/2007 прекращено зарегистрированное за предпринимателем Ходыревым Игорем Ивановичем право собственности на объект недвижимости - одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Новотроицк, ул. Советская, 114Б площадью 739,5 кв. м, с одновременным признанием за указанным лицом права собственности на одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Новотроицк, ул. Советская, 114Б площадью 666 кв. м.
Судами установлено, что в дальнейшем совершались последовательные сделки отчуждения указанного объекта.
На основании договора от 20.08.2010 предприниматель Мюллер А.А. является собственником недвижимого имущества:
- - нежилого здания магазина смешанных товаров, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - подвал площадью 303,1 кв. м), общая площадь 666 кв. м, инв. N 3659/26, литер Б, адрес объекта: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б;
- - земельного участка площадью 782 кв. м, с кадастровым номером 56:42:0225007:0001, расположенного по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б.
Государственная регистрация права собственности предпринимателя Мюллер А.А. на указанные объекты недвижимости подтверждена свидетельствами о государственной регистрации права от 02.09.2010 N 56 АБ 212746, 56 АБ 212747.
При сопоставлении поэтажного плана здания лит. Б, расположенного по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б, приведенного в техническом паспорте нежилого здания по состоянию на 04.10.2006, с поэтажными планами нежилого встроенного помещения N 5 строения по ул. Советская, дом N 114А и нежилого здания магазина смешанных товаров лит Б, Б1, выполненных по состоянию на 29.06.11, в совокупности со сведениями, представленными Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в письме от 10.09.2014 N 226, суды сделали вывод о включении в состав приобретенного предпринимателем Мюллером А.А. объекта встроенного помещения N 5 площадью 65,4 кв. м, фактически расположенного на первом этаже смежного девятиэтажного жилого дома с почтовым адресом: г. Новотроицк, ул. Советская 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518.
Из содержания письма Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 10.09.2014 N 226 суды выявили, что в целях исправления допущенной технической ошибки была осуществлена постановка на кадастровый учет нежилого здания и помещения в качестве самостоятельных объектов.
Исследовав техническую документацию, суды выявили, что после приобретения имущества, составляющего единый объект, предприниматель Мюллер А.А. выполнил работы по его реконструкции, заключающейся в физическом отделении нежилого помещения N 5 от здания магазина путем закладки входа в помещения со стороны здания магазина при наличии входной группы с улицы. Кроме того, в 2011 г. предпринимателем Мюллером А.А. возведен пристрой (лит Б1) к зданию магазина лит Б.
Далее судами установлено, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в сообщении от 02.03.2012 N 08/002/2012-083, N 08/002/2012-084, N 08/002/2012-085 отказало предпринимателю Мюллеру А.А. в государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина литер ББ1, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114Б", и нежилое встроенное помещение N 5, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114А.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу А47-5303/2007 в удовлетворении заявления предпринимателя Мюллер А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина, литер ББ1, площадью 664,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б, и нежилое встроенное помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114А, отказано. При рассмотрении дела N А47-9625/2012 судами установлено, что собственником одноэтажного нежилого здания были произведены ремонтно-строительные работы, в результате которых часть помещений площадью 65.4 кв. м. приобрели статус отдельно встроенного нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, а нежилое здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, дом 114 "б", имеет пристрой, литер Б1, 2011 г. возведения. Указанные действия оценены в качестве выполнения реконструкции с изменением внешних границ и площади объекта, что соответствует понятию реконструкции, требующей получения разрешения на ее проведение в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которого у предпринимателя Мюллера А.А. не имелось.
При исследовании представленного в материалы дела технического паспорта спорного объекта по состоянию на 20.03.2013 и доводов истца суды установили, что в 2012 г. предпринимателем Мюллером А.А. возведен второй пристрой к зданию магазина, площадью 150,8 кв. м, обозначенный в техническом паспорте как литер Б2. В итоге произведенных строительных работ нежилое здание магазина смешанных товаров литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б, имеет площадь 812,3 кв. м.
Согласно справке Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114А, является отдельным встроенным нежилым помещением в составе жилого дома.
Судами выявлено, что в 2013 г. при обращении предпринимателя Мюллера А.А. в Администрацию города Новотроицка за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию строения, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:1 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114Б, администрация письмом от 04.03.2013 сообщила предпринимателю Мюллеру А.А. о необходимости представить документацию согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
На обращения предпринимателя Мюллера А.А. от 30.10.2014 за выдачей разрешения на реконструкцию нежилого здания магазина смешанных товаров администрация отказала по причине фактического выполнения реконструкции и недопустимости выдачи разрешения на строительство построенного объекта.
Ссылаясь на осуществление реконструкции приобретенного здания магазина смешанных товаров без получения разрешения на ее проведение, результатом которой явилось существование двух самостоятельных объектов - нежилого помещения N 5 площадью 65,4 кв. м. и нежилого здания магазина площадью 812,3 кв. м, расположенных по адресам: г. Новотроицк, ул. Советская, 114А и 114Б, соответственно, предприниматель Мюллер А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части прекращения права собственности Мюллера А.А. за нежилое здание магазина лит Б, поскольку такие требования в качестве оспаривания зарегистрированного права заявлены истцом к самому себе при недопустимости совпадения в одном лице истца и ответчика.
Кроме того, оценивая требования в части признания права собственности на нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, суд принял во внимание добросовестное заблуждение предпринимателя Мюллера А.А. относительно характера строительных работ по разделу здания магазина при осуществлении действий по реконструкции, сделал вывод о соответствии нежилого помещения требованиям безопасности и отсутствии ограничений в части признания права собственности на реконструированное помещение в связи с его обременением ипотекой, на основании чего признал право собственности истца на самовольно реконструированное нежилое помещение N 5.
При удовлетворении требований истца в части признания права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на помещение литер Б суд исходил из отсутствия его изменений за исключением выделения из него нежилого помещения N 5 и самостоятельности индивидуализированного присвоением литеры объекта в качестве объекта гражданских прав.
Отклоняя требования в части признании права собственности истца в отношении литер Б1 и Б2 здания магазина, суд учел обстоятельства их последовательного возведения в 2011 и 2012 г. без получения разрешения на строительство, в том числе после разрешения спора о правомерности отказа в государственной регистрации права, сделав вывод о том, что указанное исключает добросовестность застройщика. При этом, основываясь на данных градостроительного плана земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, суд не установил доказательств расположения пристроев в его пределах, а также соблюдения требований о допустимом проценте застройки земельного участка.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, признав ошибочными выводы суда первой инстанции о недоказанности ответчиком отнесения нежилого помещения N 5 к общему имуществу собственников многоквартирного дома и влияния осуществленной реконструкции на их права и интересы. Приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств получения истцом согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию одного из помещений жилого дома, установив фактические обстоятельства дела, не позволяющие признать застройщика добросовестным и имеющим заблуждения относительно характера совершаемых действий, руководствуясь правовой позицией, изложенной в п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендованного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости.
Вывод суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.
Предоставление застройщиком указанных в ст. 51 Градостроительного кодекса документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.
Кроме того, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В разъяснениях, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу разъяснений, изложенных в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом (общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При исследовании обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции установил, что в рассматриваемом случае предприниматель Мюллер А.А. произвел в отношении принадлежащего ему здания комплекс работ, включающих возведение пристроев лит. Б1, Б2, изменяющих габариты и площадь здания, то есть требующих получения разрешения на строительство. Кроме того, предпринимателем Мюллером А.А. произведены работы по физическому выделению нежилого помещения N 5 в самостоятельный объект, квалифицированные судами в качестве реконструкции, требующей получение разрешения на реконструкцию, при рассмотрении дела N А47-9625/2012.
Судом также выявлено, что согласно сведениям Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" часть спорного объекта - нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м. является отдельным встроенным нежилым помещением, расположенным на первом этаже жилого дома по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном для эксплуатации жилого дома.
Оценив фактические обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что до момента завершения реконструкции нежилого помещения предприниматель Мюллер А.А. за получением разрешения на реконструкцию не обращался.
Суд правомерно отклонил ссылки предпринимателя Мюллера А.А. на обращение истца в 2013 г. в администрацию по вопросу о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, повлекшее отказ, мотивированный отсутствием документов, предусмотренных ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и обращение истца в администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию в 2014 г. (после завершения реконструкции и в период рассмотрения судом дела N А47-9625/2012), расценив, что указанные обращения не могут свидетельствовать о совершении разумных и добросовестных действий по получению разрешения на строительство.
Судом учтено, что после получения отказа в государственной регистрации права собственности на пристрой лит. Б1, признанного правомерным решением суда по делу N А47-9625/2012, предпринимателем был возведен пристрой литер Б2, имеющий большую площадь по сравнению с лит. Б1.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что применительно к спорному вопросу распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, путем его использования для размещения пристроя как самостоятельного объекта гражданских прав и использование несущих конструкций жилого дома путем изменения расположения входной группы в нежилое помещение предполагает наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Включение в состав дома помещения, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности (размещения аптеки) с его изолированием от здания магазина влияет на функционирование и изменение системы снабжения сетевыми ресурсами (общего имущества в многоквартирном доме), что также свидетельствует о необходимости решения такого вопроса с собственниками помещений многоквартирного дома.
Помимо изложенного суд апелляционной инстанции отметил, что доказательства, позволяющие оценить взаимное расположение границ земельного участка и расположенных на нем построек с целью исключения выхода за его пределы, истцом суду не представлены.
При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции принял во внимание, что действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки, вследствие чего правомерно заключил, что с учетом особенностей рассматриваемых правоотношений, заключающихся в наличии зарегистрированного за предпринимателем права собственности на нежилое здание нежилого здания магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв. м, изначально включавшего нежилое помещение N 5, вопрос о признании права собственности на созданные в результате реконструкции объекты (самостоятельное нежилое помещение N 5 и здание магазина лит. Б, Б1, Б2) подлежит разрешению путем оценки всех обстоятельств дела в совокупности, обоснованно отметив, что иной подход ведет к искажению сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (пункт 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (редакция от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно заключил, что у суда первой инстанции не имелось оснований для квалификации требований истца о прекращении права собственности на нежилое здание магазина смешанных товаров общей А47-2023/2014 площадью 666 кв. м. в качестве самостоятельного, а также отдельного рассмотрения и частичного удовлетворения исковых требований в части признания права на нежилое помещение N 5 и здание магазина лит Б.
Указанное, с учетом соответствующих пояснений о единстве исковых требований, данных представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции, не позволило суду апелляционной инстанции расценить апелляционную жалобу предпринимателя Мюллера А.А. как направленную на обжалование решения суда первой инстанции в части (ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, следует признать, что суд апелляционной инстанции правомерно осуществил проверку законности и обоснованности обжалуемого решения суда первой инстанции в полном объеме.
Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, нормы материального права применены судом правильно.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований предпринимателя Мюллера А.А.
Доводы предпринимателя Мюллера А.А., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу N А47-2023/2014 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 08.10.2015 N Ф09-6884/15 ПО ДЕЛУ N А47-2023/2014
Требование: О прекращении права собственности на здание, признании права собственности на самовольно реконструированное здание, встроенное помещение.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник сослался на проведение реконструкции здания, в результате чего образовались два самостоятельных объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2015 г. N Ф09-6884/15
Дело N А47-2023/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича (далее - предприниматель Мюллер А.А.) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу N А47-2023/2014 Арбитражного суда Оренбургской области.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Оренбургской области.
В судебном заседании приняли участие представители:
- предпринимателя Мюллер А.А. - Шатилова А.С. (доверенность от 11.02.2015), Мюллер А.В. (доверенность от 10.12.2012);
- Администрации муниципального образования города Новотроицк - Дустаев Б.М. (доверенность от 30.12.2014);
- открытого акционерного общества "Сберегательный банк России" - Князева Ю.Р. (доверенность от 23.12.2013).
Предприниматель Мюллер А.А. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования города Новотроицк (далее - администрация) о прекращении права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на объект недвижимого имущества - нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б общей площадью 666 кв. м. (в том числе подвал 303,1 кв. м.), расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б; признании права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на самовольно реконструированное нежилое здание магазина смешанных товаров с пристроем и подвалом литер Б, Б1, Б2 общей площадью 812,3, в том числе подвал 317,3 кв. м, расположенное по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б, а также нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сберегательный банк России".
Решением суда от 17.03.2015 (судья Калашникова А.В.) исковые требования удовлетворены в части. Суд признал права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114А, а также на нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б, в том числе подвал 317,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.06.2015 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований предпринимателя Мюллера А.А. отказано полностью.
В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Заявитель оспаривает вывод суда о том, что действия предпринимателя Мюллера А.А., направленные на легализацию самовольных построек, являются недобросовестными, отмечая, что заявитель заблуждался относительно характера возведенных пристроев, пытался зарегистрировать право собственности на постройки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, обращался в административный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Кроме того, по мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку законности действий администрации, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство. Заявитель полагает, что действия администрации носили формальный характер.
Помимо изложенного, заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции нарушил нормы процессуального права, отмечая, что суд неправомерно по собственной инициативе вышел за пределы апелляционной жалобы и осуществил пересмотр судебного акта в полном объеме.
Заявитель полагает неправомерным вывод суда о необходимости получения согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию объекта, отмечая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о влиянии реконструкции встроенного помещения на общее имущество многоквартирного дома.
Также заявитель полагает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о нарушении предпринимателем Мюллером А.А. правил землепользования и застройки.
Администрация представила возражения на кассационную жалобу, в которых просит в удовлетворении жалобы отказать, оставить в силе обжалуемый судебный акт, отмечая, что фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства судом апелляционной инстанции оценены правильно, с верным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, доводы предпринимателя Мюллера А.А. направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2007 по делу N А47-5303/2007 прекращено зарегистрированное за предпринимателем Ходыревым Игорем Ивановичем право собственности на объект недвижимости - одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Новотроицк, ул. Советская, 114Б площадью 739,5 кв. м, с одновременным признанием за указанным лицом права собственности на одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Новотроицк, ул. Советская, 114Б площадью 666 кв. м.
Судами установлено, что в дальнейшем совершались последовательные сделки отчуждения указанного объекта.
На основании договора от 20.08.2010 предприниматель Мюллер А.А. является собственником недвижимого имущества:
- - нежилого здания магазина смешанных товаров, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - подвал площадью 303,1 кв. м), общая площадь 666 кв. м, инв. N 3659/26, литер Б, адрес объекта: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б;
- - земельного участка площадью 782 кв. м, с кадастровым номером 56:42:0225007:0001, расположенного по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б.
Государственная регистрация права собственности предпринимателя Мюллер А.А. на указанные объекты недвижимости подтверждена свидетельствами о государственной регистрации права от 02.09.2010 N 56 АБ 212746, 56 АБ 212747.
При сопоставлении поэтажного плана здания лит. Б, расположенного по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б, приведенного в техническом паспорте нежилого здания по состоянию на 04.10.2006, с поэтажными планами нежилого встроенного помещения N 5 строения по ул. Советская, дом N 114А и нежилого здания магазина смешанных товаров лит Б, Б1, выполненных по состоянию на 29.06.11, в совокупности со сведениями, представленными Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в письме от 10.09.2014 N 226, суды сделали вывод о включении в состав приобретенного предпринимателем Мюллером А.А. объекта встроенного помещения N 5 площадью 65,4 кв. м, фактически расположенного на первом этаже смежного девятиэтажного жилого дома с почтовым адресом: г. Новотроицк, ул. Советская 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518.
Из содержания письма Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 10.09.2014 N 226 суды выявили, что в целях исправления допущенной технической ошибки была осуществлена постановка на кадастровый учет нежилого здания и помещения в качестве самостоятельных объектов.
Исследовав техническую документацию, суды выявили, что после приобретения имущества, составляющего единый объект, предприниматель Мюллер А.А. выполнил работы по его реконструкции, заключающейся в физическом отделении нежилого помещения N 5 от здания магазина путем закладки входа в помещения со стороны здания магазина при наличии входной группы с улицы. Кроме того, в 2011 г. предпринимателем Мюллером А.А. возведен пристрой (лит Б1) к зданию магазина лит Б.
Далее судами установлено, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в сообщении от 02.03.2012 N 08/002/2012-083, N 08/002/2012-084, N 08/002/2012-085 отказало предпринимателю Мюллеру А.А. в государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина литер ББ1, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114Б", и нежилое встроенное помещение N 5, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114А.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу А47-5303/2007 в удовлетворении заявления предпринимателя Мюллер А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина, литер ББ1, площадью 664,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б, и нежилое встроенное помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114А, отказано. При рассмотрении дела N А47-9625/2012 судами установлено, что собственником одноэтажного нежилого здания были произведены ремонтно-строительные работы, в результате которых часть помещений площадью 65.4 кв. м. приобрели статус отдельно встроенного нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, а нежилое здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, дом 114 "б", имеет пристрой, литер Б1, 2011 г. возведения. Указанные действия оценены в качестве выполнения реконструкции с изменением внешних границ и площади объекта, что соответствует понятию реконструкции, требующей получения разрешения на ее проведение в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которого у предпринимателя Мюллера А.А. не имелось.
При исследовании представленного в материалы дела технического паспорта спорного объекта по состоянию на 20.03.2013 и доводов истца суды установили, что в 2012 г. предпринимателем Мюллером А.А. возведен второй пристрой к зданию магазина, площадью 150,8 кв. м, обозначенный в техническом паспорте как литер Б2. В итоге произведенных строительных работ нежилое здание магазина смешанных товаров литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б, имеет площадь 812,3 кв. м.
Согласно справке Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114А, является отдельным встроенным нежилым помещением в составе жилого дома.
Судами выявлено, что в 2013 г. при обращении предпринимателя Мюллера А.А. в Администрацию города Новотроицка за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию строения, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:1 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114Б, администрация письмом от 04.03.2013 сообщила предпринимателю Мюллеру А.А. о необходимости представить документацию согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
На обращения предпринимателя Мюллера А.А. от 30.10.2014 за выдачей разрешения на реконструкцию нежилого здания магазина смешанных товаров администрация отказала по причине фактического выполнения реконструкции и недопустимости выдачи разрешения на строительство построенного объекта.
Ссылаясь на осуществление реконструкции приобретенного здания магазина смешанных товаров без получения разрешения на ее проведение, результатом которой явилось существование двух самостоятельных объектов - нежилого помещения N 5 площадью 65,4 кв. м. и нежилого здания магазина площадью 812,3 кв. м, расположенных по адресам: г. Новотроицк, ул. Советская, 114А и 114Б, соответственно, предприниматель Мюллер А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части прекращения права собственности Мюллера А.А. за нежилое здание магазина лит Б, поскольку такие требования в качестве оспаривания зарегистрированного права заявлены истцом к самому себе при недопустимости совпадения в одном лице истца и ответчика.
Кроме того, оценивая требования в части признания права собственности на нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, суд принял во внимание добросовестное заблуждение предпринимателя Мюллера А.А. относительно характера строительных работ по разделу здания магазина при осуществлении действий по реконструкции, сделал вывод о соответствии нежилого помещения требованиям безопасности и отсутствии ограничений в части признания права собственности на реконструированное помещение в связи с его обременением ипотекой, на основании чего признал право собственности истца на самовольно реконструированное нежилое помещение N 5.
При удовлетворении требований истца в части признания права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на помещение литер Б суд исходил из отсутствия его изменений за исключением выделения из него нежилого помещения N 5 и самостоятельности индивидуализированного присвоением литеры объекта в качестве объекта гражданских прав.
Отклоняя требования в части признании права собственности истца в отношении литер Б1 и Б2 здания магазина, суд учел обстоятельства их последовательного возведения в 2011 и 2012 г. без получения разрешения на строительство, в том числе после разрешения спора о правомерности отказа в государственной регистрации права, сделав вывод о том, что указанное исключает добросовестность застройщика. При этом, основываясь на данных градостроительного плана земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, суд не установил доказательств расположения пристроев в его пределах, а также соблюдения требований о допустимом проценте застройки земельного участка.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, признав ошибочными выводы суда первой инстанции о недоказанности ответчиком отнесения нежилого помещения N 5 к общему имуществу собственников многоквартирного дома и влияния осуществленной реконструкции на их права и интересы. Приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств получения истцом согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию одного из помещений жилого дома, установив фактические обстоятельства дела, не позволяющие признать застройщика добросовестным и имеющим заблуждения относительно характера совершаемых действий, руководствуясь правовой позицией, изложенной в п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендованного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости.
Вывод суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.
Предоставление застройщиком указанных в ст. 51 Градостроительного кодекса документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.
Кроме того, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В разъяснениях, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу разъяснений, изложенных в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом (общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При исследовании обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции установил, что в рассматриваемом случае предприниматель Мюллер А.А. произвел в отношении принадлежащего ему здания комплекс работ, включающих возведение пристроев лит. Б1, Б2, изменяющих габариты и площадь здания, то есть требующих получения разрешения на строительство. Кроме того, предпринимателем Мюллером А.А. произведены работы по физическому выделению нежилого помещения N 5 в самостоятельный объект, квалифицированные судами в качестве реконструкции, требующей получение разрешения на реконструкцию, при рассмотрении дела N А47-9625/2012.
Судом также выявлено, что согласно сведениям Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" часть спорного объекта - нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м. является отдельным встроенным нежилым помещением, расположенным на первом этаже жилого дома по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном для эксплуатации жилого дома.
Оценив фактические обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что до момента завершения реконструкции нежилого помещения предприниматель Мюллер А.А. за получением разрешения на реконструкцию не обращался.
Суд правомерно отклонил ссылки предпринимателя Мюллера А.А. на обращение истца в 2013 г. в администрацию по вопросу о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, повлекшее отказ, мотивированный отсутствием документов, предусмотренных ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и обращение истца в администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию в 2014 г. (после завершения реконструкции и в период рассмотрения судом дела N А47-9625/2012), расценив, что указанные обращения не могут свидетельствовать о совершении разумных и добросовестных действий по получению разрешения на строительство.
Судом учтено, что после получения отказа в государственной регистрации права собственности на пристрой лит. Б1, признанного правомерным решением суда по делу N А47-9625/2012, предпринимателем был возведен пристрой литер Б2, имеющий большую площадь по сравнению с лит. Б1.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что применительно к спорному вопросу распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, путем его использования для размещения пристроя как самостоятельного объекта гражданских прав и использование несущих конструкций жилого дома путем изменения расположения входной группы в нежилое помещение предполагает наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Включение в состав дома помещения, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности (размещения аптеки) с его изолированием от здания магазина влияет на функционирование и изменение системы снабжения сетевыми ресурсами (общего имущества в многоквартирном доме), что также свидетельствует о необходимости решения такого вопроса с собственниками помещений многоквартирного дома.
Помимо изложенного суд апелляционной инстанции отметил, что доказательства, позволяющие оценить взаимное расположение границ земельного участка и расположенных на нем построек с целью исключения выхода за его пределы, истцом суду не представлены.
При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции принял во внимание, что действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки, вследствие чего правомерно заключил, что с учетом особенностей рассматриваемых правоотношений, заключающихся в наличии зарегистрированного за предпринимателем права собственности на нежилое здание нежилого здания магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв. м, изначально включавшего нежилое помещение N 5, вопрос о признании права собственности на созданные в результате реконструкции объекты (самостоятельное нежилое помещение N 5 и здание магазина лит. Б, Б1, Б2) подлежит разрешению путем оценки всех обстоятельств дела в совокупности, обоснованно отметив, что иной подход ведет к искажению сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (пункт 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (редакция от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно заключил, что у суда первой инстанции не имелось оснований для квалификации требований истца о прекращении права собственности на нежилое здание магазина смешанных товаров общей А47-2023/2014 площадью 666 кв. м. в качестве самостоятельного, а также отдельного рассмотрения и частичного удовлетворения исковых требований в части признания права на нежилое помещение N 5 и здание магазина лит Б.
Указанное, с учетом соответствующих пояснений о единстве исковых требований, данных представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции, не позволило суду апелляционной инстанции расценить апелляционную жалобу предпринимателя Мюллера А.А. как направленную на обжалование решения суда первой инстанции в части (ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, следует признать, что суд апелляционной инстанции правомерно осуществил проверку законности и обоснованности обжалуемого решения суда первой инстанции в полном объеме.
Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, нормы материального права применены судом правильно.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований предпринимателя Мюллера А.А.
Доводы предпринимателя Мюллера А.А., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу N А47-2023/2014 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
М.В.ТОРОПОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)