Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бундиной Ю.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 31.01.2014 по делу N А79-5622/2013, принятое по иску общественной организации "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики" (ОГРН 1022100007984), г. Чебоксары, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037), при участии третьих лиц - Финансового управления администрации города Чебоксары, общества с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Байконур - Чебоксары", г. Чебоксары, о взыскании 217 509 руб. 04 коп.,
при участии представителей лиц, участвующих в деле:
- от истца - не явился, извещен (уведомление N 77406);
- от ответчика - Николаев Д.О. по доверенности N 29/01-7736 от 24.12.2013 сроком до 31.12.2014;
- от третьих лиц - не явились, извещены (уведомление N 77491, 77492, 77407, 77404),
общественная организация "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики" (далее - истец, Фонд) обратилась в суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик, Администрация) о взыскании 217509,04 руб., в том числе 213449,06 руб. неосновательного обогащения и 4059,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных по 10.07.2013, далее начисление процентов производить до дня фактического погашения суммы неосновательного обогащения.
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать 245713,10 руб. неосновательного обогащения, 9009,48 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2013 по 25.12.2013.
Определением суда от 22.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление администрации города Чебоксары, определением суда от 07.11.2013 - ООО ЖЭУ "Байконур - Чебоксары".
Решением от 31.01.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель указал, что многоквартирный жилой дом N 7 по ул. А. Королева был сдан в эксплуатацию в несколько этапов: распоряжениями администрации города Чебоксары от 15.12.2009 N 5110-р, от 24.12.2012 N 934-р.
С точки зрения заявителя, статья 36 Жилищного кодекса РФ не должна применяться в данном случае, поскольку многоквартирный жилой дом как объект недвижимости возникает с момента последнего акта ввода в эксплуатацию (при поэтапном строительстве), а до ввода в эксплуатацию, он является объектом незавершенного строительства.
Отметил, что последний этап строительства дома был принят актом приемки и разрешением на ввод в эксплуатацию 24.12.2012, а значит, полностью объект строительства был сдан в эксплуатацию 24 декабря 2012 года.
Кроме того считает, что истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что строительство на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010901:35, общей площадью 3236 кв. м не осуществлялось. Акт приемки и разрешение на ввод в эксплуатацию от 24.12.2012 подтверждают, что пользование земельным участком имело место.
Также Администрация указала, что передача обществом квартир дольщикам согласно статье 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" свидетельствует только об исполнении обязательств застройщика по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды. Договор заключен ответчиком на указанных в нем условиях и ответчик не вправе отказываться от исполнения своих обязательств в одностороннем порядке, срок договора аренды не истек.
Считает, что поскольку невозможно установить, в какой именно части общество перестало быть пользователем участка, то у суда отсутствуют основания для вывода о прекращении обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Истец в судебное заседание не явился, явку полномочных представителей не обеспечил. В отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (арендодатель) и общественная организация "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 312/4388-М, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010901:35, общей площадью 3236 кв. м для строительства 5-этажного 84-квартирного жилого дома с мансардным и техническим этажами и пристроенной котельной (поз. 7) и газораспределительным пунктом (ГРП) (поз. 20), расположенный в г. Чебоксары по ул. Гражданской, предоставленный согласно распоряжению администрации города Чебоксары от 20.11.2009 N 4797-р.
Срок аренды земельного участка установлен с 27.10.2009 до 20.10.2010 (п. 2.1 договора).
15.12.2009 распоряжением Администрации города Чебоксары N 5110-р утверждены акт приемки и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "5-этажный 84-квартирный жилой дом (квартиры с N 1 по N 84) с мансардным и техническим этажами и пристроенной котельной" по адресу: г. Чебоксары, ул. Академика Королева, д. 7.
05.02.2010 на основании договора N 06 о долевом участии в строительстве жилья от 21.10.2008 за Смирновым Леонидом Геннадьевичем зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 34,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Академика Королева, дом 7, квартира 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 АД 113031 и выпиской из ЕГРП.
Посчитав, что с 06.02.2010 Администрация утратила право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. К числу последних, относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из указанной нормы следует, что основанием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является юридический состав, образуемый совокупностью следующих элементов: обогащение приобретателя, выразившееся в увеличении его имущества либо сохранении им имущества, которое по законному основанию он должен утратить; обогащение является неосновательным, то есть происходит без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой; обогащение приобретателя имеет место за счет потерпевшего.
В силу изложенного иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.
В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 89-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме собственник утрачивает право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.
Как видно из материалов дела, Фонду земельный участок предоставлен в аренду для строительства одного многоквартирного дома, строительство жилых квартир и нежилых помещений (кладовых) осуществлено одновременно.
При этом, как установлено судом и не опровергнуто ответчиком в установленном порядке, после ввода в эксплуатацию жилой части многоквартирного дома, застройщик на объекте какие-либо строительные работы не осуществлял; нежилые помещения (кладовые с N 1 - по N 55) не выходят за внешнюю границу построенного жилого дома, они располагаются на цокольном этаже жилого дома, что следует их технического паспорта пятиэтажного 84-квартирного жилого дома с мансардным и цокольным этажами и пристроенной котельной, нежилыми помещениями и кладовыми с N 1 по N 55, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Академика Королева, дом 7, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 07.12.2009.
Как следует из материалов дела, распоряжением от 15.12.2009 N 5110-р Администрация города Чебоксары утвердила акт приемки законченного строительством объекта и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта пятиэтажного 84-квартирного жилого дома с мансардным и техническим этажами и пристроенной котельной. (л. д. 22).
Согласно акту приема-передачи от 24.12.2009 указанный дом с пристроенной котельной передан в эксплуатацию управляющей организации - ООО "ЖЭУ "Байконур-Чебоксары" (л. д. 23).
Возражая в суде первой инстанции, а также заявляя доводы апелляционной жалобы, ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств осуществления застройщиком поэтапного строительства и ведения строительных работ после 15.12.2009. Учитывая проект вышеуказанного жилого многоквартирного дома, строительство жилых квартир невозможен без строительства кладовых (нежилых помещений), находящихся под жилой частью многоквартирного дома.
Таким образом, раздельный ввод помещений в эксплуатацию не связан с ведением строительных работ на объекте. В спорный период истец (застройщик) какой-либо частью земельного участка не пользовался.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На ответчике, предоставившем земельный участок для строительства, лежит обязанность доказать, что оно сохранило право на получение оплаты за пользование земельным участком. Поскольку такие доказательства ответчиком не представлены, суд приходит к выводу, что с 06.02.2010 Администрация г. Чебоксары утратила право на получение арендной платы по договору от 25.11.2009 N 312/4388-М.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, арендные платежи за пользование спорным земельным участком, которые истцом перечислены в пользу ответчика, являются неосновательным обогащением на стороне Администрации.
Произведенный истцом с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности расчет суммы неосновательного обогащения судом проверен и признан верным с 15.07.2010.
В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Ответчик расчет процентов по существу не оспорил, доводов относительно арифметики расчета в апелляционной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, проверив расчет, пришел к выводу об обоснованности удовлетворения требований истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 9009, 48 руб. за период с 15.07.2013 по 25.12.2013.
Кроме того, истец просил взыскать проценты по день фактической уплаты долга.
Правила исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами до момента их фактической уплаты определены пунктом 51 постановления Пленума ВС РФ и постановления Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ", согласно которому, если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитору денежных средств.
В силу пункта 3 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами" при взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной. Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.
Принимая во внимание указанные нормы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения 245 713,10 руб. по ставке рефинансирования 8,25% годовых, начиная с 26.12.2013 до дня фактической уплаты долга.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они отклоняются по вышеуказанным основаниям, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на возможное частичное прекращение пользование истцом земельным участков в связи с поэтапным вводом дома в эксплуатацию, а также на несоответствие площади земельного участка, предоставленного в аренду, и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества дома, не принимается. Поскольку земельный участок N 21:01:010901:35 был сформирован и поставлен на кадастровый учет для строительства указанного жилого дома с мансардным и техническим этажами, пристроенной котельной и газораспределительным пунктом. Договор аренды N 312/4388-М заключен в отношении всего земельного участка. Следовательно, прекращение арендных отношений произошло также в отношении всего земельного участка, а не его части.
Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного Чувашской Республики от 31.01.2014 по делу N А79-5622/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2014 ПО ДЕЛУ N А79-5622/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2014 г. по делу N А79-5622/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бундиной Ю.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 31.01.2014 по делу N А79-5622/2013, принятое по иску общественной организации "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики" (ОГРН 1022100007984), г. Чебоксары, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037), при участии третьих лиц - Финансового управления администрации города Чебоксары, общества с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Байконур - Чебоксары", г. Чебоксары, о взыскании 217 509 руб. 04 коп.,
при участии представителей лиц, участвующих в деле:
- от истца - не явился, извещен (уведомление N 77406);
- от ответчика - Николаев Д.О. по доверенности N 29/01-7736 от 24.12.2013 сроком до 31.12.2014;
- от третьих лиц - не явились, извещены (уведомление N 77491, 77492, 77407, 77404),
установил:
общественная организация "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики" (далее - истец, Фонд) обратилась в суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик, Администрация) о взыскании 217509,04 руб., в том числе 213449,06 руб. неосновательного обогащения и 4059,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных по 10.07.2013, далее начисление процентов производить до дня фактического погашения суммы неосновательного обогащения.
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать 245713,10 руб. неосновательного обогащения, 9009,48 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2013 по 25.12.2013.
Определением суда от 22.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление администрации города Чебоксары, определением суда от 07.11.2013 - ООО ЖЭУ "Байконур - Чебоксары".
Решением от 31.01.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель указал, что многоквартирный жилой дом N 7 по ул. А. Королева был сдан в эксплуатацию в несколько этапов: распоряжениями администрации города Чебоксары от 15.12.2009 N 5110-р, от 24.12.2012 N 934-р.
С точки зрения заявителя, статья 36 Жилищного кодекса РФ не должна применяться в данном случае, поскольку многоквартирный жилой дом как объект недвижимости возникает с момента последнего акта ввода в эксплуатацию (при поэтапном строительстве), а до ввода в эксплуатацию, он является объектом незавершенного строительства.
Отметил, что последний этап строительства дома был принят актом приемки и разрешением на ввод в эксплуатацию 24.12.2012, а значит, полностью объект строительства был сдан в эксплуатацию 24 декабря 2012 года.
Кроме того считает, что истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что строительство на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010901:35, общей площадью 3236 кв. м не осуществлялось. Акт приемки и разрешение на ввод в эксплуатацию от 24.12.2012 подтверждают, что пользование земельным участком имело место.
Также Администрация указала, что передача обществом квартир дольщикам согласно статье 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" свидетельствует только об исполнении обязательств застройщика по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды. Договор заключен ответчиком на указанных в нем условиях и ответчик не вправе отказываться от исполнения своих обязательств в одностороннем порядке, срок договора аренды не истек.
Считает, что поскольку невозможно установить, в какой именно части общество перестало быть пользователем участка, то у суда отсутствуют основания для вывода о прекращении обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Истец в судебное заседание не явился, явку полномочных представителей не обеспечил. В отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (арендодатель) и общественная организация "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 312/4388-М, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010901:35, общей площадью 3236 кв. м для строительства 5-этажного 84-квартирного жилого дома с мансардным и техническим этажами и пристроенной котельной (поз. 7) и газораспределительным пунктом (ГРП) (поз. 20), расположенный в г. Чебоксары по ул. Гражданской, предоставленный согласно распоряжению администрации города Чебоксары от 20.11.2009 N 4797-р.
Срок аренды земельного участка установлен с 27.10.2009 до 20.10.2010 (п. 2.1 договора).
15.12.2009 распоряжением Администрации города Чебоксары N 5110-р утверждены акт приемки и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "5-этажный 84-квартирный жилой дом (квартиры с N 1 по N 84) с мансардным и техническим этажами и пристроенной котельной" по адресу: г. Чебоксары, ул. Академика Королева, д. 7.
05.02.2010 на основании договора N 06 о долевом участии в строительстве жилья от 21.10.2008 за Смирновым Леонидом Геннадьевичем зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 34,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Академика Королева, дом 7, квартира 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 АД 113031 и выпиской из ЕГРП.
Посчитав, что с 06.02.2010 Администрация утратила право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. К числу последних, относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из указанной нормы следует, что основанием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является юридический состав, образуемый совокупностью следующих элементов: обогащение приобретателя, выразившееся в увеличении его имущества либо сохранении им имущества, которое по законному основанию он должен утратить; обогащение является неосновательным, то есть происходит без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой; обогащение приобретателя имеет место за счет потерпевшего.
В силу изложенного иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.
В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 89-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме собственник утрачивает право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.
Как видно из материалов дела, Фонду земельный участок предоставлен в аренду для строительства одного многоквартирного дома, строительство жилых квартир и нежилых помещений (кладовых) осуществлено одновременно.
При этом, как установлено судом и не опровергнуто ответчиком в установленном порядке, после ввода в эксплуатацию жилой части многоквартирного дома, застройщик на объекте какие-либо строительные работы не осуществлял; нежилые помещения (кладовые с N 1 - по N 55) не выходят за внешнюю границу построенного жилого дома, они располагаются на цокольном этаже жилого дома, что следует их технического паспорта пятиэтажного 84-квартирного жилого дома с мансардным и цокольным этажами и пристроенной котельной, нежилыми помещениями и кладовыми с N 1 по N 55, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Академика Королева, дом 7, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 07.12.2009.
Как следует из материалов дела, распоряжением от 15.12.2009 N 5110-р Администрация города Чебоксары утвердила акт приемки законченного строительством объекта и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта пятиэтажного 84-квартирного жилого дома с мансардным и техническим этажами и пристроенной котельной. (л. д. 22).
Согласно акту приема-передачи от 24.12.2009 указанный дом с пристроенной котельной передан в эксплуатацию управляющей организации - ООО "ЖЭУ "Байконур-Чебоксары" (л. д. 23).
Возражая в суде первой инстанции, а также заявляя доводы апелляционной жалобы, ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств осуществления застройщиком поэтапного строительства и ведения строительных работ после 15.12.2009. Учитывая проект вышеуказанного жилого многоквартирного дома, строительство жилых квартир невозможен без строительства кладовых (нежилых помещений), находящихся под жилой частью многоквартирного дома.
Таким образом, раздельный ввод помещений в эксплуатацию не связан с ведением строительных работ на объекте. В спорный период истец (застройщик) какой-либо частью земельного участка не пользовался.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На ответчике, предоставившем земельный участок для строительства, лежит обязанность доказать, что оно сохранило право на получение оплаты за пользование земельным участком. Поскольку такие доказательства ответчиком не представлены, суд приходит к выводу, что с 06.02.2010 Администрация г. Чебоксары утратила право на получение арендной платы по договору от 25.11.2009 N 312/4388-М.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, арендные платежи за пользование спорным земельным участком, которые истцом перечислены в пользу ответчика, являются неосновательным обогащением на стороне Администрации.
Произведенный истцом с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности расчет суммы неосновательного обогащения судом проверен и признан верным с 15.07.2010.
В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Ответчик расчет процентов по существу не оспорил, доводов относительно арифметики расчета в апелляционной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, проверив расчет, пришел к выводу об обоснованности удовлетворения требований истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 9009, 48 руб. за период с 15.07.2013 по 25.12.2013.
Кроме того, истец просил взыскать проценты по день фактической уплаты долга.
Правила исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами до момента их фактической уплаты определены пунктом 51 постановления Пленума ВС РФ и постановления Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ", согласно которому, если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитору денежных средств.
В силу пункта 3 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами" при взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной. Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.
Принимая во внимание указанные нормы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения 245 713,10 руб. по ставке рефинансирования 8,25% годовых, начиная с 26.12.2013 до дня фактической уплаты долга.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они отклоняются по вышеуказанным основаниям, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на возможное частичное прекращение пользование истцом земельным участков в связи с поэтапным вводом дома в эксплуатацию, а также на несоответствие площади земельного участка, предоставленного в аренду, и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества дома, не принимается. Поскольку земельный участок N 21:01:010901:35 был сформирован и поставлен на кадастровый учет для строительства указанного жилого дома с мансардным и техническим этажами, пристроенной котельной и газораспределительным пунктом. Договор аренды N 312/4388-М заключен в отношении всего земельного участка. Следовательно, прекращение арендных отношений произошло также в отношении всего земельного участка, а не его части.
Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного Чувашской Республики от 31.01.2014 по делу N А79-5622/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.А.БОГУНОВА
Е.А.БОГУНОВА
Судьи
А.И.ВЕЧКАНОВ
О.А.ЛОГИНОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
О.А.ЛОГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)