Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 по делу N А82-1143/2014, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18"
к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля
(ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216),
об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18" (далее - Истец, ООО "РЭУ N 18") обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля (далее - Ответчик, ОАО "Управдом Дзержинского района") об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом N 12 корп. 3 ул. Труфанова, а именно:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости;
- - проектную документацию на многоквартирный дом;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации регулятора температуры;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- - акт весеннего осмотра 2013 и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - акты проверки состояния регулятора температуры;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 иск удовлетворен частично: Ответчик обязан передать Истцу:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации регулятора температуры;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- - акт весеннего осмотра 2013 г. и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014 г.г.;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - акты проверки состояния регулятора температуры;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Ответчик с принятым решением суда в части удовлетворения требований не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Ссылаясь на Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (пункт 20) и от 13.08.2006 N 491 (пункт 21), заявитель жалобы обращает внимание апелляционного суда на то, что передаче подлежат документы, которые были переданы управляющей компании в установленном порядке, однако судом первой инстанции не было учтено, что у Ответчика спорной документации с момента заключения договора управления и до момента его расторжения не было. Соответственно, обязать Ответчика передать документацию можно только доказав наличие у него таких документов. Ответчик же такими документами никогда не располагал.
Таким образом, ОАО "Управдом Дзержинского района" считает, что решение от 17.05.2014 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных в ней доводов возражает, считает решение суда законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
До начала судебного заседания по рассмотрению жалобы от ОАО "Управдом Дзержинского района" поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором Ответчик указывает, что судом первой инстанции не исследовался вопрос о заключенности договора от 02.09.2013 управления многоквартирным домом N 12 корп. 3 по ул. Труфанова о выборе управляющей организации ООО "РЭУ N 18", так как указанный договор в нарушение действующего законодательства подписан менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Поэтому 23.06.2014 Муниципальная жилищная инспекция мэрии г. Ярославля обратилась в интересах собственников с исковым заявлением в Дзержинский районный суд о признании недействительным данного решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после принятия собственниками помещений решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля, последний техническую документацию на дом вновь избранной собственниками управляющей компании ООО "РЭУ N 18" не передал, что и послужило основанием для направления иска в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 12, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, требования Истца частично признал обоснованными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, дополнения к жалобе, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Из положений названных норм следует, что Ответчик не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с заявителем в связи с односторонним отказом от его исполнения.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 постановлением Правительством Российской Федерации N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416).
Разделом V Правил N 416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Техническая документация на многоквартирный дом подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 18, 19, 20 Правил N 416).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, данный перечень документов является открытым, кроме того, пунктами 24, 26, 27 Правил N 491 и Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов.
- Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.2013 собственниками многоквартирного дома N 12 корп. 3 по ул. Труфанова г. Ярославля принято решение об отказе с 01.10.2013 от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Управдом Дзержинского района", и выборе способа управления многоквартирными домами управляющей организацией ООО "РЭУ N 18", что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников N 1. Данный протокол никем не оспорен, недействительным не признан.
Уведомление об одностороннем отказе от договора управления получено Ответчиком 06.09.2013, что подтверждается штампом и подписью секретаря организации на данном уведомлении.
В уведомлении об одностороннем отказе от договора управления содержалось также требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилыми домами.
01.10.2013 между собственниками указанного многоквартирного дома и ООО "РЭУ N 18" пописан договор N 18/12к3-2013 на управление многоквартирным домом.
11.10.2013 Истец в адрес Ответчика направил претензию N 10, в которой вновь потребовал от Ответчика передать документацию, необходимую для управления спорным домом.
Перечень документации, истребуемой Истцом, соответствует перечню, изложенному в Правилах N 491 от 13.08.2006 (за исключением проектной документации на многоквартирные дома).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о правомерности и соответствии действующему законодательству требований ООО "РЭУ N 18" об обязании Ответчика передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом N 12 корп. 3 по ул. Труфанова г. Ярославля.
Довод Ответчика об отсутствии у него технической и иной документации в период действия договора управления многоквартирным домом, что и следовало, как настаивает заявитель жалобы, учесть суду первой инстанции, признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку в материалы дела Ответчиком не представлено ни одного доказательства в подтверждение своей позиции.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что многоквартирный жилой дом является достаточно сложным техническим объектом, поэтому представляется сомнительным, что без наличия необходимой документации Ответчик имел возможность выполнять работы (услуги) в качестве управляющей компании.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции при вынесении решения не исследовался договор от 02.09.2013 на предмет его заключенности, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данное требование не заявлялось в суде первой инстанции, а суд в данном случае в силу действующего процессуального законодательства связан доводами заявленных в суд требований.
Кроме того, указание в дополнении к апелляционной жалобе на подачу 23.06.2014 иска в суд общей юрисдикции заявления о признании данного договора недействительным, не принимается судом апелляционной инстанции, так как такие действия совершены после вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения от 29.04.2014, поэтому не являются основанием для его отмены.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ОАО "Управдом Дзержинского района" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 по делу N А82-1143/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля (ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 ПО ДЕЛУ N А82-1143/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. по делу N А82-1143/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 по делу N А82-1143/2014, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18"
к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля
(ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216),
об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление N 18" (далее - Истец, ООО "РЭУ N 18") обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля (далее - Ответчик, ОАО "Управдом Дзержинского района") об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом N 12 корп. 3 ул. Труфанова, а именно:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости;
- - проектную документацию на многоквартирный дом;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации регулятора температуры;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- - акт весеннего осмотра 2013 и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - акты проверки состояния регулятора температуры;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 иск удовлетворен частично: Ответчик обязан передать Истцу:
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекте недвижимости;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета ХВС;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - паспорт/инструкцию по эксплуатации регулятора температуры;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты выполненных работ на многоквартирном доме за последние три года;
- - акт весеннего осмотра 2013 г. и паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях 2013-2014 г.г.;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета ХВС;
- - акты проверки состояния общедомового прибора учета теплоэнергии;
- - акты проверки состояния регулятора температуры;
- - акты на разграничение эксплуатационной ответственности на наружные инженерные коммуникации;
- - протоколы измерения сопротивления;
- - протоколы измерения вентиляции;
- - поквартирные карточки;
- - карточки регистрации по месту жительства;
- - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Ответчик с принятым решением суда в части удовлетворения требований не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Ссылаясь на Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (пункт 20) и от 13.08.2006 N 491 (пункт 21), заявитель жалобы обращает внимание апелляционного суда на то, что передаче подлежат документы, которые были переданы управляющей компании в установленном порядке, однако судом первой инстанции не было учтено, что у Ответчика спорной документации с момента заключения договора управления и до момента его расторжения не было. Соответственно, обязать Ответчика передать документацию можно только доказав наличие у него таких документов. Ответчик же такими документами никогда не располагал.
Таким образом, ОАО "Управдом Дзержинского района" считает, что решение от 17.05.2014 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных в ней доводов возражает, считает решение суда законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
До начала судебного заседания по рассмотрению жалобы от ОАО "Управдом Дзержинского района" поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором Ответчик указывает, что судом первой инстанции не исследовался вопрос о заключенности договора от 02.09.2013 управления многоквартирным домом N 12 корп. 3 по ул. Труфанова о выборе управляющей организации ООО "РЭУ N 18", так как указанный договор в нарушение действующего законодательства подписан менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Поэтому 23.06.2014 Муниципальная жилищная инспекция мэрии г. Ярославля обратилась в интересах собственников с исковым заявлением в Дзержинский районный суд о признании недействительным данного решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после принятия собственниками помещений решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля, последний техническую документацию на дом вновь избранной собственниками управляющей компании ООО "РЭУ N 18" не передал, что и послужило основанием для направления иска в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 12, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, требования Истца частично признал обоснованными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, дополнения к жалобе, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Из положений названных норм следует, что Ответчик не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с заявителем в связи с односторонним отказом от его исполнения.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 постановлением Правительством Российской Федерации N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416).
Разделом V Правил N 416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Техническая документация на многоквартирный дом подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 18, 19, 20 Правил N 416).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, данный перечень документов является открытым, кроме того, пунктами 24, 26, 27 Правил N 491 и Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов.
- Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.2013 собственниками многоквартирного дома N 12 корп. 3 по ул. Труфанова г. Ярославля принято решение об отказе с 01.10.2013 от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Управдом Дзержинского района", и выборе способа управления многоквартирными домами управляющей организацией ООО "РЭУ N 18", что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников N 1. Данный протокол никем не оспорен, недействительным не признан.
Уведомление об одностороннем отказе от договора управления получено Ответчиком 06.09.2013, что подтверждается штампом и подписью секретаря организации на данном уведомлении.
В уведомлении об одностороннем отказе от договора управления содержалось также требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилыми домами.
01.10.2013 между собственниками указанного многоквартирного дома и ООО "РЭУ N 18" пописан договор N 18/12к3-2013 на управление многоквартирным домом.
11.10.2013 Истец в адрес Ответчика направил претензию N 10, в которой вновь потребовал от Ответчика передать документацию, необходимую для управления спорным домом.
Перечень документации, истребуемой Истцом, соответствует перечню, изложенному в Правилах N 491 от 13.08.2006 (за исключением проектной документации на многоквартирные дома).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о правомерности и соответствии действующему законодательству требований ООО "РЭУ N 18" об обязании Ответчика передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом N 12 корп. 3 по ул. Труфанова г. Ярославля.
Довод Ответчика об отсутствии у него технической и иной документации в период действия договора управления многоквартирным домом, что и следовало, как настаивает заявитель жалобы, учесть суду первой инстанции, признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку в материалы дела Ответчиком не представлено ни одного доказательства в подтверждение своей позиции.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что многоквартирный жилой дом является достаточно сложным техническим объектом, поэтому представляется сомнительным, что без наличия необходимой документации Ответчик имел возможность выполнять работы (услуги) в качестве управляющей компании.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции при вынесении решения не исследовался договор от 02.09.2013 на предмет его заключенности, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данное требование не заявлялось в суде первой инстанции, а суд в данном случае в силу действующего процессуального законодательства связан доводами заявленных в суд требований.
Кроме того, указание в дополнении к апелляционной жалобе на подачу 23.06.2014 иска в суд общей юрисдикции заявления о признании данного договора недействительным, не принимается судом апелляционной инстанции, так как такие действия совершены после вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения от 29.04.2014, поэтому не являются основанием для его отмены.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ОАО "Управдом Дзержинского района" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2014 по делу N А82-1143/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" г. Ярославля (ИНН: 7602063917, ОГРН: 1077602005216) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)