Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кравченко С.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.
судей Немовой Т.А., Мадатовой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в заседании от 05 марта 2014 года апелляционную жалобу ТСЖ "Березовая роща-1"
на решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года по делу по иску Д. к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца и представителя ответчика - Ч., судебная коллегия
Д. обратился в суд с иском к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения в виде платежа в размере 5920 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1461 руб. 19 коп., применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, заключенного между сторонами, взыскании денежных средств, уплаченных по счетам на оплату коммунальных платежей за период с декабря 2009 года по октябрь 2012 года, в сумме 105110 руб. 60 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13071 руб. 79 коп. В обоснование иска Д. сослался на то, что является собственником квартиры N 367, расположенной по адресу: <данные изъяты>, на основании договора участия в долевом строительстве N 9/367 от 24.12.2008 года, заключенного им с ООО "Фирма Старт". После завершения строительства дома, застройщик пригласил его для получения ключей от квартиры и документов. Представитель ООО "Фирма Старт" уведомил его о необходимости оплатить вступительный взнос в сумме 5920 рублей и 4 квитанции об оплате коммунальных платежей за предстоящий период с декабря 2009 года по март 2010 года, сказав, что в противном случае, предоставление ключей от квартиры и документов на оформление права собственности будет отсрочено. Он вынужден был оплатить указанные суммы, в том числе за установку парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения. В тот же день им был заключен договор управления многоквартирным домом. Он считает данный договор незаконным, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не было уполномочено заключать указанные договоры, он не являлся собственником квартиры, а сама услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
В судебном заседании Д. исковые требования поддержал и пояснил, что товарищество создается общим собранием собственников жилья. Такое решение собрания, проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 года, в домах N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты>, решением Видновского горсуда от 24.08.2012 года, вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что дома N 8, 9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно, а иной формы управления принято не было. Поскольку у ответчика не было полномочий на взимание платы за услуги консьержа и охраны дома, а также, поскольку данные услуги были навязаны ему против его воли, ответчик должен вернуть ему все произведенные за данные услуги платежи, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Представитель ТСЖ "Березовая роща-1" в судебном заседании иск не признал и пояснил, что ТСЖ в рамках заключенного с истцом договора управления многоквартирным домом оказывались потребляемые им услуги. Истцом не представлено доказательств в подтверждение факта навязывания услуг консьержа и охраны дома, установки систем видеонаблюдения, домофона и парковочных столбиков, а также не доказано наличие неосновательного обогащения ответчика за счет истца. Поскольку законом предусмотрено участие собственников в содержании общего имущества в многоквартирном доме, то истец обязан участвовать в данных расходах. Также представитель ответчика просил применить срок исковой давности к требованиям о взыскании суммы неосновательного обогащения.
Решением Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года иск Д. удовлетворен, в его пользу с ТСЖ "Березовая роща-1" взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 5920 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в виде неосновательного обогащения в сумме 1461 руб. 19 коп., применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, заключенного между сторонами, с ТСЖ "Березовая роща-1" в пользу Д. взысканы денежные средства в сумме 105110 руб. 60 коп. по оплате коммунальных платежей за период с декабря 2009 года по октябрь 2012 года и проценты за пользование чужими денежными средствами в виде коммунальных платежей в сумме 13071 руб. 79 коп.
Не согласившись с постановленным судом решением, ТСЖ "Березовая роща-1" обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить как незаконное, необоснованное.
Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец на основании договора участия в долевом строительстве N 9/367 от 24 декабря 2008 года и свидетельства о государственной регистрации права от 10 февраля 2010 года является собственником квартиры N 367, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Данную квартиру он приобрел у ООО "Фирма Старт".
После завершения строительства дома, между сторонами был заключен договор управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, и истцом оплачен взнос в сумме 5920 рублей.
Оспаривая указанный договор, Д. пояснял, что он является незаконным, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не было уполномочено заключать указанные договоры, он на момент подписания договора не являлся собственником квартиры, услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения, а также услуга консьержа и охраны дома была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
Разрешая заявленные требования и удовлетворяя иск, суд исходил из того, что условиями договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года не предусмотрена оплата услуг по установке домофона, шлагбаума и систем видеонаблюдения. Иных соглашений, принятых и подписанных сторонами, подтверждающих обоснованность взимания оплаты за данные услуги, не имеется. Счет N 221 от 15.12.2009 года также не содержит сведений об основаниях взимания данного платежа. На момент оплаты суммы в размере 5920 рублей, истец не являлся собственником квартиры, решений общих собраний собственников жилья, в которых участвовал истец, и где было бы принято решение об установлении данного целевого взноса и его размера, не принималось.
В этой связи суд пришел к выводу о том, что услуги по установке домофона, шлагбаума и систем видеонаблюдения в размере 5920 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. ст. 395, 1102 ГК РФ и ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Также суд указал, что в материалы дела не было представлено доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора собственниками многоквартирного <данные изъяты> были приняты решения об избрании способа управления указанным домом ТСЖ, об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации, а, кроме того, как указано выше, на момент заключения договора право собственности истца на квартиру в многоквартирном доме в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Суд отметил, что решение собрания, проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 года, в домах N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты>, решением Видновского горсуда от 24.08.2012 года, вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что <данные изъяты>, 9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно, в связи с чем договоры, в которых содержатся условия управления иным домом (в частности, домом <данные изъяты> по <данные изъяты>), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в ином многоквартирном доме (в т.ч. в <данные изъяты>), договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах лиц, не являющихся собственниками помещений в домах N 1, 3 по <данные изъяты>, не могли быть заключены ответчиком, т.к. это выходило за пределы его правоспособности.
С учетом данных обстоятельств суд признал договор N 11/367 от 15 декабря 2009 года недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ как противоречащий требованиям закона и в качестве применения последствий недействительности сделки взыскал с ответчика в пользу истца произведенную за период с декабря 2009 года по октябрь 2012 года оплату расходов за капитальный ремонт на общую сумму 5318 руб. 08 коп., оплату консьержей на общую сумму 6811 руб. 60 коп., техническое обслуживание и содержание на сумму 90629 руб. 92 коп. и оплату охраны на сумму 2351 руб. 00 коп., всего 105 110 руб. 60 коп.
Одновременно суд взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами
Суд не нашел оснований для применения срока исковой давности к требованиям о взыскании суммы в размере 5920 рублей, указав, что ст. 46 ЖК РФ в данном случае не подлежит применению, а требования о взыскании неосновательного обогащения, могут быть заявлены в течение общего срока исковой давности.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.
В силу ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Поддерживая иск в части взыскания денежных средств в сумме 5920 рублей, уплаченных по счету N 221 от 15 декабря 2009 года, Д. утверждал, что между ним и ответчиком не было заключено договора на совершение действий, указанных в счете N 221, что услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия находит указанный довод истца необоснованным.
По смыслу п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 433 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной, и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в акцепте.
Таким образом, предоставление ответчиком счета на оплату услуг в силу приведенных норм закона есть не что иное, как оферта, а совершение действий по его оплате истцом является акцептом, что свидетельствует о заключении между сторонами договора на предоставление услуг, указанных в счете N 221 от 15.12.2009 г.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренным законом или добровольно принятым обязательством.
Доказательств, подтверждающих воздействие на волю Д. со стороны ответчика при оплате услуг по установке домофона, антипарковочных столбиков, систем видеонаблюдения в материалы дела не представлено.
Кроме того, судебная коллегия учитывает следующее.
Как указано выше, квартира истца находится в многоквартирном доме.
Исходя из специфики многоквартирного жилого дома, ТСЖ может оказывать жилищно-коммунальные услуги, осуществлять техническое обслуживание и содержание, предоставлять услуги консьержей и охраны, устанавливать домофон, антипарковочные столбики и видеонаблюдение только всем жильцам дома сразу или никому. Это означает, что ответчик должен был оказывать эти услуги, в том числе и истцу, так как невозможно предоставлять услуги одним жильцам и не предоставлять эти же услуги другим жильцам.
В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в размере 5920 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами у суда не имелось.
Судебная коллегия находит также, что отсутствовали основания и для признания договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, заключенного между сторонами, недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, уплаченных на основании договора как неосновательного обогащения и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из следующего.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Как указано выше, решением Видновского городского суда от 24.08.2012 г., вступившим в законную силу, решение общего собрания членов ТСЖ "Березовая роща-1" от 12.04.2011 г., проведенного в форме заочного голосования в домах N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты> признано недействительным. Данным решением было установлено, что жилые дома N 8, 9, 11 включены в состав ТСЖ "Березовая роща-1" незаконно. Доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации, по делу не представлено.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Д. просил признать договор на управление многоквартирным домом N 11/367 от 15 декабря 2009 г. недействительным, указывая, что при его подписании он не являлся собственником квартиры, а ответчик не являлся управляющей организацией, избранной в установленном законом порядке общим собранием собственниками жилых помещений в <данные изъяты>, в которой находится квартира истца.
Однако судебная коллегия считает, что вышеуказанные обстоятельства не могут являться основанием для признания названного договора управления многоквартирным домом недействительным.
В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Статья 153 ЖК РФ, предусматривает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, покрывающих все расходы, связанные с предоставлением указанных услуг (ст. 156 ЖК РФ).
В соответствии с п. 9. статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие деятельности.
Из вышеуказанных правовых норм следует, что у собственника наряду с правами, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, имеются обязанности по содержанию принадлежащего ему имущества.
Как видно из материалов дела, разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию было издано Администрацией Ленинского муниципального района МО 30.10.2009 г. Квартира была передана истцу по акту от 15.12.2019 г.
Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 года N 373-О установлено, что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию, так как обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Таким образом, применительно к установленным по делу обстоятельствам следует признать, что на момент подписания спорного договора Д. являлся фактически собственником квартиры и приобрел право владения и пользования ею.
Следовательно, заключенный между сторонами договор по своей сути направлен на урегулирование порядка выполнения Д. своих обязанностей по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, вытекающих из бремени содержания имущества, принадлежащего ему на законном праве. Также данный договор заключен на предмет передачи Д. своих полномочий ТСЖ "Березовая Роща" для реализации прав, направленных и для установления размеров обязательных платежей, срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и др.
То обстоятельство, что в порядке п. ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме N 11 не выбирали в качестве способа управления многоквартирным домом ТСЖ, также не свидетельствует о незаконности оспариваемого договора.
В силу статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Положения вышеприведенных требований закона во взаимосвязи с требованиями, установленными частями 8 - 10 ст. 155 ЖК РФ, дает судебной коллегии основания прийти к выводу о том, что неисполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию способа управления таким домом, не освобождает собственника от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги, а также за услуги и работы по содержанию и ремонту имущества в соответствии с договором, заключенным с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности.
Ответчик, согласно уставным документам, осуществляет деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту имущества в многоквартирных домах; оказанию коммунальных услуг на основании заключенных договоров.
Договором N 11/367 от 15 декабря 2009 года предусмотрена обязанность ТСЖ "Березовая Роща-1" по обеспечению технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества и придомовой территории, предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, истец заключил договор с организацией, осуществляющей деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, что не противоречит положениям ст. 162 ЖК РФ.
С учетом данных обстоятельств и исходя из того, что Д. является фактическим пользователем услуг ответчика по управлению многоквартирным домом, оснований для признания договора N 11/367 от 15 декабря 2009 года недействительным и применения последствий недействительности сделки в виде возврата истцу уплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.
При изложенных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе Д. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года отменить и постановить по делу новое решение, которым Д. в удовлетворении исковых требований к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3266/14
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. по делу N 33-3266/14
Судья Кравченко С.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.
судей Немовой Т.А., Мадатовой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в заседании от 05 марта 2014 года апелляционную жалобу ТСЖ "Березовая роща-1"
на решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года по делу по иску Д. к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца и представителя ответчика - Ч., судебная коллегия
установила:
Д. обратился в суд с иском к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения в виде платежа в размере 5920 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1461 руб. 19 коп., применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, заключенного между сторонами, взыскании денежных средств, уплаченных по счетам на оплату коммунальных платежей за период с декабря 2009 года по октябрь 2012 года, в сумме 105110 руб. 60 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13071 руб. 79 коп. В обоснование иска Д. сослался на то, что является собственником квартиры N 367, расположенной по адресу: <данные изъяты>, на основании договора участия в долевом строительстве N 9/367 от 24.12.2008 года, заключенного им с ООО "Фирма Старт". После завершения строительства дома, застройщик пригласил его для получения ключей от квартиры и документов. Представитель ООО "Фирма Старт" уведомил его о необходимости оплатить вступительный взнос в сумме 5920 рублей и 4 квитанции об оплате коммунальных платежей за предстоящий период с декабря 2009 года по март 2010 года, сказав, что в противном случае, предоставление ключей от квартиры и документов на оформление права собственности будет отсрочено. Он вынужден был оплатить указанные суммы, в том числе за установку парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения. В тот же день им был заключен договор управления многоквартирным домом. Он считает данный договор незаконным, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не было уполномочено заключать указанные договоры, он не являлся собственником квартиры, а сама услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
В судебном заседании Д. исковые требования поддержал и пояснил, что товарищество создается общим собранием собственников жилья. Такое решение собрания, проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 года, в домах N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты>, решением Видновского горсуда от 24.08.2012 года, вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что дома N 8, 9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно, а иной формы управления принято не было. Поскольку у ответчика не было полномочий на взимание платы за услуги консьержа и охраны дома, а также, поскольку данные услуги были навязаны ему против его воли, ответчик должен вернуть ему все произведенные за данные услуги платежи, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Представитель ТСЖ "Березовая роща-1" в судебном заседании иск не признал и пояснил, что ТСЖ в рамках заключенного с истцом договора управления многоквартирным домом оказывались потребляемые им услуги. Истцом не представлено доказательств в подтверждение факта навязывания услуг консьержа и охраны дома, установки систем видеонаблюдения, домофона и парковочных столбиков, а также не доказано наличие неосновательного обогащения ответчика за счет истца. Поскольку законом предусмотрено участие собственников в содержании общего имущества в многоквартирном доме, то истец обязан участвовать в данных расходах. Также представитель ответчика просил применить срок исковой давности к требованиям о взыскании суммы неосновательного обогащения.
Решением Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года иск Д. удовлетворен, в его пользу с ТСЖ "Березовая роща-1" взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 5920 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в виде неосновательного обогащения в сумме 1461 руб. 19 коп., применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, заключенного между сторонами, с ТСЖ "Березовая роща-1" в пользу Д. взысканы денежные средства в сумме 105110 руб. 60 коп. по оплате коммунальных платежей за период с декабря 2009 года по октябрь 2012 года и проценты за пользование чужими денежными средствами в виде коммунальных платежей в сумме 13071 руб. 79 коп.
Не согласившись с постановленным судом решением, ТСЖ "Березовая роща-1" обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить как незаконное, необоснованное.
Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец на основании договора участия в долевом строительстве N 9/367 от 24 декабря 2008 года и свидетельства о государственной регистрации права от 10 февраля 2010 года является собственником квартиры N 367, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Данную квартиру он приобрел у ООО "Фирма Старт".
После завершения строительства дома, между сторонами был заключен договор управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, и истцом оплачен взнос в сумме 5920 рублей.
Оспаривая указанный договор, Д. пояснял, что он является незаконным, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не было уполномочено заключать указанные договоры, он на момент подписания договора не являлся собственником квартиры, услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения, а также услуга консьержа и охраны дома была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
Разрешая заявленные требования и удовлетворяя иск, суд исходил из того, что условиями договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года не предусмотрена оплата услуг по установке домофона, шлагбаума и систем видеонаблюдения. Иных соглашений, принятых и подписанных сторонами, подтверждающих обоснованность взимания оплаты за данные услуги, не имеется. Счет N 221 от 15.12.2009 года также не содержит сведений об основаниях взимания данного платежа. На момент оплаты суммы в размере 5920 рублей, истец не являлся собственником квартиры, решений общих собраний собственников жилья, в которых участвовал истец, и где было бы принято решение об установлении данного целевого взноса и его размера, не принималось.
В этой связи суд пришел к выводу о том, что услуги по установке домофона, шлагбаума и систем видеонаблюдения в размере 5920 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. ст. 395, 1102 ГК РФ и ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Также суд указал, что в материалы дела не было представлено доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора собственниками многоквартирного <данные изъяты> были приняты решения об избрании способа управления указанным домом ТСЖ, об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации, а, кроме того, как указано выше, на момент заключения договора право собственности истца на квартиру в многоквартирном доме в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Суд отметил, что решение собрания, проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 года, в домах N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты>, решением Видновского горсуда от 24.08.2012 года, вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что <данные изъяты>, 9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно, в связи с чем договоры, в которых содержатся условия управления иным домом (в частности, домом <данные изъяты> по <данные изъяты>), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в ином многоквартирном доме (в т.ч. в <данные изъяты>), договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах лиц, не являющихся собственниками помещений в домах N 1, 3 по <данные изъяты>, не могли быть заключены ответчиком, т.к. это выходило за пределы его правоспособности.
С учетом данных обстоятельств суд признал договор N 11/367 от 15 декабря 2009 года недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ как противоречащий требованиям закона и в качестве применения последствий недействительности сделки взыскал с ответчика в пользу истца произведенную за период с декабря 2009 года по октябрь 2012 года оплату расходов за капитальный ремонт на общую сумму 5318 руб. 08 коп., оплату консьержей на общую сумму 6811 руб. 60 коп., техническое обслуживание и содержание на сумму 90629 руб. 92 коп. и оплату охраны на сумму 2351 руб. 00 коп., всего 105 110 руб. 60 коп.
Одновременно суд взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами
Суд не нашел оснований для применения срока исковой давности к требованиям о взыскании суммы в размере 5920 рублей, указав, что ст. 46 ЖК РФ в данном случае не подлежит применению, а требования о взыскании неосновательного обогащения, могут быть заявлены в течение общего срока исковой давности.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.
В силу ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Поддерживая иск в части взыскания денежных средств в сумме 5920 рублей, уплаченных по счету N 221 от 15 декабря 2009 года, Д. утверждал, что между ним и ответчиком не было заключено договора на совершение действий, указанных в счете N 221, что услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия находит указанный довод истца необоснованным.
По смыслу п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 433 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной, и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в акцепте.
Таким образом, предоставление ответчиком счета на оплату услуг в силу приведенных норм закона есть не что иное, как оферта, а совершение действий по его оплате истцом является акцептом, что свидетельствует о заключении между сторонами договора на предоставление услуг, указанных в счете N 221 от 15.12.2009 г.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренным законом или добровольно принятым обязательством.
Доказательств, подтверждающих воздействие на волю Д. со стороны ответчика при оплате услуг по установке домофона, антипарковочных столбиков, систем видеонаблюдения в материалы дела не представлено.
Кроме того, судебная коллегия учитывает следующее.
Как указано выше, квартира истца находится в многоквартирном доме.
Исходя из специфики многоквартирного жилого дома, ТСЖ может оказывать жилищно-коммунальные услуги, осуществлять техническое обслуживание и содержание, предоставлять услуги консьержей и охраны, устанавливать домофон, антипарковочные столбики и видеонаблюдение только всем жильцам дома сразу или никому. Это означает, что ответчик должен был оказывать эти услуги, в том числе и истцу, так как невозможно предоставлять услуги одним жильцам и не предоставлять эти же услуги другим жильцам.
В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в размере 5920 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами у суда не имелось.
Судебная коллегия находит также, что отсутствовали основания и для признания договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года, заключенного между сторонами, недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, уплаченных на основании договора как неосновательного обогащения и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из следующего.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Как указано выше, решением Видновского городского суда от 24.08.2012 г., вступившим в законную силу, решение общего собрания членов ТСЖ "Березовая роща-1" от 12.04.2011 г., проведенного в форме заочного голосования в домах N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты> признано недействительным. Данным решением было установлено, что жилые дома N 8, 9, 11 включены в состав ТСЖ "Березовая роща-1" незаконно. Доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации, по делу не представлено.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Д. просил признать договор на управление многоквартирным домом N 11/367 от 15 декабря 2009 г. недействительным, указывая, что при его подписании он не являлся собственником квартиры, а ответчик не являлся управляющей организацией, избранной в установленном законом порядке общим собранием собственниками жилых помещений в <данные изъяты>, в которой находится квартира истца.
Однако судебная коллегия считает, что вышеуказанные обстоятельства не могут являться основанием для признания названного договора управления многоквартирным домом недействительным.
В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Статья 153 ЖК РФ, предусматривает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, покрывающих все расходы, связанные с предоставлением указанных услуг (ст. 156 ЖК РФ).
В соответствии с п. 9. статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие деятельности.
Из вышеуказанных правовых норм следует, что у собственника наряду с правами, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, имеются обязанности по содержанию принадлежащего ему имущества.
Как видно из материалов дела, разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию было издано Администрацией Ленинского муниципального района МО 30.10.2009 г. Квартира была передана истцу по акту от 15.12.2019 г.
Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 года N 373-О установлено, что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию, так как обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Таким образом, применительно к установленным по делу обстоятельствам следует признать, что на момент подписания спорного договора Д. являлся фактически собственником квартиры и приобрел право владения и пользования ею.
Следовательно, заключенный между сторонами договор по своей сути направлен на урегулирование порядка выполнения Д. своих обязанностей по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, вытекающих из бремени содержания имущества, принадлежащего ему на законном праве. Также данный договор заключен на предмет передачи Д. своих полномочий ТСЖ "Березовая Роща" для реализации прав, направленных и для установления размеров обязательных платежей, срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и др.
То обстоятельство, что в порядке п. ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме N 11 не выбирали в качестве способа управления многоквартирным домом ТСЖ, также не свидетельствует о незаконности оспариваемого договора.
В силу статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Положения вышеприведенных требований закона во взаимосвязи с требованиями, установленными частями 8 - 10 ст. 155 ЖК РФ, дает судебной коллегии основания прийти к выводу о том, что неисполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию способа управления таким домом, не освобождает собственника от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги, а также за услуги и работы по содержанию и ремонту имущества в соответствии с договором, заключенным с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности.
Ответчик, согласно уставным документам, осуществляет деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту имущества в многоквартирных домах; оказанию коммунальных услуг на основании заключенных договоров.
Договором N 11/367 от 15 декабря 2009 года предусмотрена обязанность ТСЖ "Березовая Роща-1" по обеспечению технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества и придомовой территории, предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, истец заключил договор с организацией, осуществляющей деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, что не противоречит положениям ст. 162 ЖК РФ.
С учетом данных обстоятельств и исходя из того, что Д. является фактическим пользователем услуг ответчика по управлению многоквартирным домом, оснований для признания договора N 11/367 от 15 декабря 2009 года недействительным и применения последствий недействительности сделки в виде возврата истцу уплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.
При изложенных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе Д. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года отменить и постановить по делу новое решение, которым Д. в удовлетворении исковых требований к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)