Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик передал истцу квартиру меньшей площади, чем это предусмотрено договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Каменская М.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ковалева А.М.,
судей Корниловой Т.Г., Вялых О.Г.,
при секретаре А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к ООО "АРМстрой" о взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе М. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 13 июля 2015 г. Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к ООО "АРМстрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, указав в обоснование, что между ним и ответчиком заключен договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на участие в долевом строительстве объекта недвижимости по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. п. 3.1 указанного договора участник обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену, а застройщик обязуется построить с привлечением подрядчиков объект недвижимости и передать участнику часть объекта долевого строительства - 1-комнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 45 кв. м, в том числе жилой 17 кв. м, на 10 - м этаже, не позднее 1-го квартала 2014 года
В соответствии с п. п. 4.1 цена договора на момент его заключения составляет сумму в размере 1800000 руб., которую участник уплачивает на расчетный счет застройщика в полном объеме в течение 10 календарных дней с момента заключения договора.
Свои обязательства им исполнены в полном объеме путем перечисления ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА денежных средств.
Пунктом 4.4. Договора установлено, что если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства указанная в Техническом паспорте окажется больше указанной в настоящем договоре площади участники долевого строительства обязаны внести дополнительные денежные средства за полученную площадь до момента передачи квартиры по акту, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления доплаты.
Также указано, что если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства окажется меньше площади, указанной в договоре застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления последнего взноса.
На основании обмеров БТИ произведено уточнение общей площади квартиры, которая составила 43,7 кв. м, что на 1,3 кв. м меньше чем предусмотрено договором.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истцом была направлена претензия ответчику о возврате излишне уплаченной суммы в размере 52000 руб., которая была оставлена без удовлетворения.
Истец указал, что в случае если объект строительства построен с отступлением от условий договора и указанных обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены, в связи с чем он считает, что с ответчика в его пользу подлежит взысканию 52000 руб. за отклонение от площади квартиры, предусмотренной в договоре. Также просил суд взыскать в его пользу неустойку в размере 52000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4247,62 руб., компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб.
Решением Батайского городского суда Ростовской области от 13 июля 2015 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить.
Апеллянт приводит доводы о том, что, ссылаясь на площадь квартиры, установленной БТИ с учетом положений Инструкции N 37, суд не учел, что Инструкция относится к нормативным актам в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и ее предписания в названной сфере в силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до 1 января 2013 года (Пленум ВС РФ в п. 11 Постановления от 29 ноября 2007 года N 48).
Кроме того, суд ссылаясь на те обстоятельства, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщикам истцу была предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, не учел, что застройщик применил коэффициент 0,5 для лоджии 0,3 для балкона при определении фактической площади объекта долевого строительства, чем уменьшил общую площадь квартиры на 1,3 кв. м.
В решении суд указал, что истец не смог пояснить в каком из помещений произошло уменьшение фактической площади квартиры, однако, и в договоре, и в исковом заявлении говорилось об общей площади квартиры, а не каких-либо помещении в квартире.
ООО "АРМстрой" принесены возражения на доводы жалобы, в которых они просят решение суда оставить без изменения, доводы жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав представителя М. - А.Л., поддержавшей доводы жалобы, представителя ООО "АРМстрой", возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО "АРМстрой" и М. заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участия в долевом строительстве. Согласно условий данного договора участник обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену, а застройщик обязуется построить с привлечением подрядчиков объект недвижимости и передать участнику часть объекта долевого строительства - 1-но комнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 45 кв. м, в том числе жилой 17 кв. м, на 10 - м этаже, не позднее 1-го квартала 2014 года.
В соответствии с п. п. 4.1 цена договора на момент его заключения составляет сумму в размере 1800000 руб., которую М. внес в полном размере путем перечисления ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА денежных средств.
Как видно из содержания пункта 4.4. Договора после окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, стороны на основании обмеров БТИ (технический паспорт) произведут уточнение общей площади объекта долевого строительства, передаваемого участникам и окончательные взаиморасчеты.
Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства указанная в Техническом паспорте окажется больше указанной в настоящем договоре площади участники долевого строительства обязаны внести дополнительные денежные средства за полученную площадь до момента передачи квартиры по акту, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления доплаты на момент заключения договора.
В случае если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства окажется меньше площади, указанной в договоре застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления последнего взноса.
Таким образом, п. 4.4. Договора предусматривается возможность изменения стоимости долевого участия с учетом отклонения фактической площади квартиры от ее проектной площади.
Судом установлено, что согласно проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, площадь спорной квартиры составляет 45,05 кв. м, в том числе жилой 17,1 кв. м. При этом площадь как лоджии, так и балкона была рассчитана с учетом понижающего коэффициента в размере 0,5.
В судебном заседании установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА согласно акту приема-передачи ООО "АРМстрой" передал, а М. принял в собственность в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН однокомнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже, общей площадью квартиры 43,7 кв. м, с учетом лоджии (к = 0,5), балкона (к = 0,3), в том числе общей площадью 39,8 кв. м (без учета лоджии и балкона), жилой площадью 17,3 кв. м.
Как следует из технического паспорта, подготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" отделение по г. Батайску ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА площадь квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 43,7 кв. м.
Из письма начальника отделения по г. Батайску Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" следует, что при составлении технического паспорта на жилой дом площадь балконов и лоджий, были подсчитаны в площадь всех частей помещений с коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно на основании п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37.
Право собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано М. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права общая площадь квартиры составляет 39,8 кв. м поскольку в силу ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что подсчет общей площади квартиры был произведен для различных целей, а именно площадь квартиры определенная в соответствии со ст. 15 ЖК РФ необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная БТИ с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ определена для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109.
Согласно пункту В. 2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Согласно п. 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, в соответствии с приведенной нормой Жилищного кодекса РФ балконы не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с п. 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир (п. 3.37).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике. Во всяком случае, такой подход не противоречит действующим нормам права регулирующим указанные правоотношения.
При таких обстоятельствах, суд верно исходил из того, что для решения вопроса о не соответствии площади квартиры по данным акта приема-передачи площади квартиры по Договору в сторону его уменьшения следует исходить из проектируемой и фактической площади переданной истцу квартиры без учета понижающего коэффициента на балкон и лоджию.
Судом произведен расчет площади квартиры, в соответствии с планом, являющимся приложением к Договору (л.д. 9 оборот), а также площади квартиры согласно данным Технического паспорта без учета понижающих коэффициентов лоджии и балкона. Исходя из данного расчета, суд пришел к выводу, что фактическая общая площадь полученной истцом квартиры меньше проектируемой на 0,2 кв. м, что является не значительным.
Учитывая, что фактическая площадь квартиры отличается от проектируемой площади квартиры на 0,2 кв. м, применение различных понижающих коэффициентов для расчета площади балкона и лоджии, при заключении договора и при обмере техниками БТИ не может свидетельствовать о меньших затратах понесенных застройщиком при возведении спорного объекта.
Судом также было принято во внимание, что при составлении договора была зафиксирована планировка объекта долевого строительства, а также площади всех его составных частей. При этом, суд пришел к выводу, что применение понижающих коэффициентов к площади балкона и лоджии на фактическую площадь квартиры не влияет.
Кроме того, судом было учтено, что при подписании акта приема передачи, в котором указано, что площадь квартиры составляет 43,7 кв. м, что меньше площади указанной в договоре, каких-либо претензий со стороны истца высказано не было.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ
определила:
решение Батайского городского суда Ростовской области от 13 июля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
Текст мотивированного апелляционного определения составлен 09.10.2015 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.10.2015 ПО ДЕЛУ N 33-15401/2015
Требование: О взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик передал истцу квартиру меньшей площади, чем это предусмотрено договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2015 г. по делу N 33-15401/2015
Судья Каменская М.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ковалева А.М.,
судей Корниловой Т.Г., Вялых О.Г.,
при секретаре А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к ООО "АРМстрой" о взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе М. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 13 июля 2015 г. Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к ООО "АРМстрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, указав в обоснование, что между ним и ответчиком заключен договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на участие в долевом строительстве объекта недвижимости по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. п. 3.1 указанного договора участник обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену, а застройщик обязуется построить с привлечением подрядчиков объект недвижимости и передать участнику часть объекта долевого строительства - 1-комнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 45 кв. м, в том числе жилой 17 кв. м, на 10 - м этаже, не позднее 1-го квартала 2014 года
В соответствии с п. п. 4.1 цена договора на момент его заключения составляет сумму в размере 1800000 руб., которую участник уплачивает на расчетный счет застройщика в полном объеме в течение 10 календарных дней с момента заключения договора.
Свои обязательства им исполнены в полном объеме путем перечисления ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА денежных средств.
Пунктом 4.4. Договора установлено, что если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства указанная в Техническом паспорте окажется больше указанной в настоящем договоре площади участники долевого строительства обязаны внести дополнительные денежные средства за полученную площадь до момента передачи квартиры по акту, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления доплаты.
Также указано, что если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства окажется меньше площади, указанной в договоре застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления последнего взноса.
На основании обмеров БТИ произведено уточнение общей площади квартиры, которая составила 43,7 кв. м, что на 1,3 кв. м меньше чем предусмотрено договором.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истцом была направлена претензия ответчику о возврате излишне уплаченной суммы в размере 52000 руб., которая была оставлена без удовлетворения.
Истец указал, что в случае если объект строительства построен с отступлением от условий договора и указанных обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены, в связи с чем он считает, что с ответчика в его пользу подлежит взысканию 52000 руб. за отклонение от площади квартиры, предусмотренной в договоре. Также просил суд взыскать в его пользу неустойку в размере 52000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4247,62 руб., компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб.
Решением Батайского городского суда Ростовской области от 13 июля 2015 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить.
Апеллянт приводит доводы о том, что, ссылаясь на площадь квартиры, установленной БТИ с учетом положений Инструкции N 37, суд не учел, что Инструкция относится к нормативным актам в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и ее предписания в названной сфере в силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до 1 января 2013 года (Пленум ВС РФ в п. 11 Постановления от 29 ноября 2007 года N 48).
Кроме того, суд ссылаясь на те обстоятельства, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщикам истцу была предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, не учел, что застройщик применил коэффициент 0,5 для лоджии 0,3 для балкона при определении фактической площади объекта долевого строительства, чем уменьшил общую площадь квартиры на 1,3 кв. м.
В решении суд указал, что истец не смог пояснить в каком из помещений произошло уменьшение фактической площади квартиры, однако, и в договоре, и в исковом заявлении говорилось об общей площади квартиры, а не каких-либо помещении в квартире.
ООО "АРМстрой" принесены возражения на доводы жалобы, в которых они просят решение суда оставить без изменения, доводы жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав представителя М. - А.Л., поддержавшей доводы жалобы, представителя ООО "АРМстрой", возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО "АРМстрой" и М. заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участия в долевом строительстве. Согласно условий данного договора участник обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену, а застройщик обязуется построить с привлечением подрядчиков объект недвижимости и передать участнику часть объекта долевого строительства - 1-но комнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 45 кв. м, в том числе жилой 17 кв. м, на 10 - м этаже, не позднее 1-го квартала 2014 года.
В соответствии с п. п. 4.1 цена договора на момент его заключения составляет сумму в размере 1800000 руб., которую М. внес в полном размере путем перечисления ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА денежных средств.
Как видно из содержания пункта 4.4. Договора после окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, стороны на основании обмеров БТИ (технический паспорт) произведут уточнение общей площади объекта долевого строительства, передаваемого участникам и окончательные взаиморасчеты.
Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства указанная в Техническом паспорте окажется больше указанной в настоящем договоре площади участники долевого строительства обязаны внести дополнительные денежные средства за полученную площадь до момента передачи квартиры по акту, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления доплаты на момент заключения договора.
В случае если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства окажется меньше площади, указанной в договоре застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент осуществления последнего взноса.
Таким образом, п. 4.4. Договора предусматривается возможность изменения стоимости долевого участия с учетом отклонения фактической площади квартиры от ее проектной площади.
Судом установлено, что согласно проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, площадь спорной квартиры составляет 45,05 кв. м, в том числе жилой 17,1 кв. м. При этом площадь как лоджии, так и балкона была рассчитана с учетом понижающего коэффициента в размере 0,5.
В судебном заседании установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА согласно акту приема-передачи ООО "АРМстрой" передал, а М. принял в собственность в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН однокомнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже, общей площадью квартиры 43,7 кв. м, с учетом лоджии (к = 0,5), балкона (к = 0,3), в том числе общей площадью 39,8 кв. м (без учета лоджии и балкона), жилой площадью 17,3 кв. м.
Как следует из технического паспорта, подготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" отделение по г. Батайску ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА площадь квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 43,7 кв. м.
Из письма начальника отделения по г. Батайску Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" следует, что при составлении технического паспорта на жилой дом площадь балконов и лоджий, были подсчитаны в площадь всех частей помещений с коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно на основании п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37.
Право собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано М. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права общая площадь квартиры составляет 39,8 кв. м поскольку в силу ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что подсчет общей площади квартиры был произведен для различных целей, а именно площадь квартиры определенная в соответствии со ст. 15 ЖК РФ необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная БТИ с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ определена для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109.
Согласно пункту В. 2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Согласно п. 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, в соответствии с приведенной нормой Жилищного кодекса РФ балконы не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с п. 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир (п. 3.37).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике. Во всяком случае, такой подход не противоречит действующим нормам права регулирующим указанные правоотношения.
При таких обстоятельствах, суд верно исходил из того, что для решения вопроса о не соответствии площади квартиры по данным акта приема-передачи площади квартиры по Договору в сторону его уменьшения следует исходить из проектируемой и фактической площади переданной истцу квартиры без учета понижающего коэффициента на балкон и лоджию.
Судом произведен расчет площади квартиры, в соответствии с планом, являющимся приложением к Договору (л.д. 9 оборот), а также площади квартиры согласно данным Технического паспорта без учета понижающих коэффициентов лоджии и балкона. Исходя из данного расчета, суд пришел к выводу, что фактическая общая площадь полученной истцом квартиры меньше проектируемой на 0,2 кв. м, что является не значительным.
Учитывая, что фактическая площадь квартиры отличается от проектируемой площади квартиры на 0,2 кв. м, применение различных понижающих коэффициентов для расчета площади балкона и лоджии, при заключении договора и при обмере техниками БТИ не может свидетельствовать о меньших затратах понесенных застройщиком при возведении спорного объекта.
Судом также было принято во внимание, что при составлении договора была зафиксирована планировка объекта долевого строительства, а также площади всех его составных частей. При этом, суд пришел к выводу, что применение понижающих коэффициентов к площади балкона и лоджии на фактическую площадь квартиры не влияет.
Кроме того, судом было учтено, что при подписании акта приема передачи, в котором указано, что площадь квартиры составляет 43,7 кв. м, что меньше площади указанной в договоре, каких-либо претензий со стороны истца высказано не было.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ
определила:
решение Батайского городского суда Ростовской области от 13 июля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
Текст мотивированного апелляционного определения составлен 09.10.2015 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)