Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Хасанзяновым,
при участии в заседании:
от истца - А.С. Жернова по доверенности от 13.01.2014, пасп.,
от ответчика - Г.С. Кручинин по доверенности от 20.11.2014, пасп.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "МКС-Новосибирск" (апелляционное производство N 07АП-10543/2014)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года (судья Е.Ю. Рябцева)
по делу N А45-2313/2014
по иску закрытого акционерного общества "МКС-Новосибирск" (630084, г. Новосибирск, ул. Республиканская, 11, ОГРН 1105476103413, ИНН 5401343371)
к обществу с ограниченной ответственностью "Обь-2" (630091, г. Новосибирск, ул. Мичурина, 12, офис 49, ОГРН 1065401096716, ИНН 5401272770)
о взыскании 408 170,70 рублей,
установил:
Закрытое акционерное общество "МКС-Новосибирск" (далее - ЗАО "МКС-Новосибирск") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Обь-2" (далее - ООО "Обь-2") о взыскании 408 170,70 рублей, в том числе 357 060,87 рублей задолженности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за период с 13.08.2010 по 31.12.2013, 51 109,83 рублей неустойки за период с 11.09.2010 по 10.01.2014.
Исковые требования обоснованы статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме по улице Красноярской, 34 в городе Новосибирске.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимся решением, ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что занимаемое ответчиком помещение не являются частью многоквартирного жилого дома. Судом не учтено, что помещение ответчика расположено в пристроенном здании к многоквартирному жилому дому, имеет такой же почтовый адрес, находится на общем земельном участке, бремя содержания данного земельного участка (уборка придомовой территории, озеленение, ремонт отмостки, ремонт и санитарное содержание контейнерной площадки и т.д.) лежит на собственниках помещений в многоквартирном доме, а также на ответчике; поскольку помещение ответчика пристроено непосредственно к многоквартирному дому, то имеет с ним общее имущество: стены, отмостка, фундамент и т.д.; инженерные коммуникации и помещения ответчика проходят через помещения многоквартирного дома, непосредственно с ресурсоснабжающей организацией у ответчика границ раздела теплотрассы нет, такая граница есть только у многоквартирного дома, общедомовой прибор учета установлен на входе теплотрассы в многоквартирный дом, поэтому ответчик должен нести расходы на общедомовые нужды наравне с другими собственниками помещений многоквартирного дома N 34 по ул. Красноярской. Заявитель апелляционной жалобы также указывает на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы при наличии у истца сомнений в обоснованности заключения эксперта.
ООО "Обь-2" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Ответчик полагает, что наличие одного и того же адреса у используемого им нежилого здания и многоквартирного дома не свидетельствуют о том, что эти строения являются единым объектом недвижимости; нежилое здание и многоквартирный дом строились в разное время и из разных материалов. Обязанность по содержанию земельного участка под многоквартирным домом возложена на собственников помещений в этом доме независимо от наличия права общей долевой собственности ответчика на земельный участок. Общая стена для нежилого здания и многоквартирного дома отсутствует, уборка прилегающей территории осуществляется ответчиком собственными силами. Доводы апелляционной жалобы о наличии совместной инженерной инфраструктуры противоречат материалам дела. Несогласие истца с выводами судебной экспертизы не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, ООО "Обь-2" с 13.08.2010 является собственником нежилых помещений общей площадью 541,4 кв. м, являющихся частью одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 54:35:021070:93, расположенного по адресу г. Новосибирск, улица Красноярская, д. 34, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54АД 865895, кадастровым паспортом помещения от 24.10.2012 (т. 1, л.д. 62, 63 - 64).
Указанное здание пристроено к многоквартирному жилому дому общей площадью 5 218,8 кв. м с кадастровым номером 54:35:021070:92, расположенному по тому же адресу (т. 1, л.д. 80).
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по улице Красноярской, 24, состоявшимся 02.03.2007, приняты решения о выборе способа управления - управление управляющей организацией и о выборе закрытого акционерного общества "Новосибирскэнергосбыт" в качестве управляющей организации. С выбранной управляющей организацией заключен договор от 01.07.2007 N 10-13 управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 15 - 28, 29 - 30).
В дальнейшем закрытое акционерное общество "Новосибирскэнергосбыт" реорганизовано в форме выделения в закрытое акционерное общество "Сибирьэнерго-Комфорт", которое реорганизовано в форме выделения в ЗАО "МКС-Новосибирск", которому перешли права и обязанности по договору управления многоквартирным домом по улице Красноярской, 24 в городе Новосибирске (т. 1, л.д. 31 - 46).
По утверждению истца, в период с 13.08.2010 по 31.12.2013 он осуществлял управление многоквартирным домом по улице Красноярской, 24 в городе Новосибирске, однако ответчик плату за содержание общего имущества в этом многоквартирном доме в указанный период не вносил, задолженность составила 357 060,87 рублей.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия общего имущества у истца и ответчика.
Суд принял по существу правильный судебный акт.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Указанные нормы права, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, распространяют свое действие на собственников квартир и собственников нежилых помещений, расположенных непосредственно в многоквартирном доме.
Между тем из материалов дела следует, что многоквартирный дом, обслуживаемый истцом, и нежилое здание, в котором расположены помещения ответчика, поставлены на технический учет в качестве самостоятельных объектов, им присвоены самостоятельные кадастровые номера (54:35:021070:92 и 54:35:021070:93 соответственно). За ответчиком зарегистрировано право на нежилые помещения в самостоятельном объекте недвижимости - нежилом здании с кадастровым номером 54:35:021070:93.
Согласно представленным в материалы дела актам приемки в эксплуатацию многоквартирного дома и нежилого строения данные объекты возведены в разное время (многоквартирный дом - в декабре 1983 года, нежилое строение - в мае 1984 года), при этом нежилое строение изначально возведено для целей, не связанных с проживанием граждан, а именно для размещения магазина 3 Челюскинского жилмассива (т. 1, л.д. 121 - 127, 128 - 131).
В соответствии с пунктом 3 Правил N 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О).
Согласно пункту 24 Правил N 491 сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.
В случае расхождения (противоречий) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Правил).
ЗАО "МКС-Новосибирск" в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательства того, что нежилое здание, пристроенное к многоквартирному жилому дому по улице Красноярской, 24 в городе Новосибирске, когда-либо учитывалось в документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, технической документации на многоквартирный дом в качестве жилищного фонда или в качестве нежилой части многоквартирного дома.
Ввиду наличия между сторонами спора относительно того, являются ли занимаемые ответчиком помещения частью многоквартирного жилого дома, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Промжилпроект" Малыхину Е.Е.
Согласно заключению эксперта от 24.07.2014 N 21.06-14 конструктивно и планировочно жилой дом не связан с одноэтажным нежилым зданием с кадастровым номером 54:35:021070:93. По конструктивному и объемно-планировочному решению зданий общего имущества, указанного в подпунктах "а", "б", "в", "г" пункта 2 Постановления N 491, у ООО "Обь-2" и ЗАО "МКС-Новосибирск" нет (т. 3, л.д. 111 - 123).
Таким образом, в ходе проведения судебной экспертизы подтверждено, что пристроенное нежилое здание, в котором расположены помещения ответчика, не является частью многоквартирного дома, в связи с чем ЗАО "МКС-Новосибирск" не вправе требовать от ответчика внесения платы за обслуживание общего имущества в порядке, установленном пунктом 31 Правил N 491.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие у многоквартирного дома и пристроенного нежилого здания общей инженерной системы подлежит отклонению, так как в настоящем случае данное обстоятельство не может являться основанием для вывода о наличии у ответчика обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в целом на общих основаниях с собственниками помещений в жилом доме.
Кроме того, согласно акту разграничения тепловых сетей и эксплуатационной ответственности от 16.05.2011 (т. 1, л.д. 136 - 137), заключению судебной экспертизы от 24.07.2014 N 21.06-14 балансовая и эксплуатационная ответственность разграничена как между истцом и ресурсоснабжающей организацией (по наружной стене многоквартирного дома), так и между истцом и владельцем нежилого здания (в точке А теплосети в подвале жилого дома после ИТП-1 и ИТП-2, непосредственно обслуживающих только жилой дом). От точки А проложена теплотрасса к ИТП-3, обслуживающему только пристроенное нежилое здание. Соответственно, обслуживание теплосети в подвале жилого дома осуществляется истцом от наружной стены жилого дома до точки А, а обслуживание участка теплосети от точки А до ИТП-3 осуществляется владельцем пристроенного нежилого здания.
Исходя из этого, не имеется оснований для вывода о том, что ЗАО "МКС-Новосибирск" обслуживает инженерные сети, через которые осуществляется подача тепловой энергии и горячей воды в помещения ответчика.
Согласно акту разграничения ответственности за состояние и эксплуатацию водопроводно-канализационных сетей и сооружений между ресурсоснабжающей организацией и ООО "Обь-2" (т. 2, л.д. 67), заключению судебной экспертизы система внутреннего водопровода в многоквартирном доме и пристроенном нежилом здании является автономной, выпуски канализации из обоих объектов - независимые и подключены к внутриквартальной сети.
Согласно акту от 20.02.2002 разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении электрических сетей (т. 4, л.д. 12 - 13), письму электроснабжающей организации от 24.04.2014 N ДО-2757 (т. 2, л.д. 8), заключению судебной экспертизы электроснабжение многоквартирного дома и пристроенного нежилого здания выполнено от электрощитовой, расположенной в нежилом здании; питание электрощитовой осуществляется непосредственно от сетей сетевой организации - трансформаторной подстанции N 963.
Таким образом, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение пристроенного нежилого здания осуществляются автономно от многоквартирного дома, обслуживаемого истцом, а в отношении теплоснабжения и горячего водоснабжения осуществлено разграничение балансовой и эксплуатационной ответственности, в силу которого определен участок единой теплосети, обслуживание которого осуществляется владельцами помещений в нежилом здании.
Ссылка истца на то, что приборы учета тепловой энергии и горячей воды установлены на границе балансовой принадлежности (по наружной стене доме) и что ответчик должен участвовать в оплате ресурсов на общедомовые нужды, не может быть принята во внимание, поскольку требование о возмещении расходов на оплату ресурсов, потребленных для общедомовых нужд, истцом в рамках настоящего дела не заявлялось и судом первой инстанции не рассматривалось.
Следует признать ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца и ответчика общего имущества, так как в общей долевой собственности сторон находится земельный участок, сформированный для размещения как многоквартирного дома, так и пристроенного нежилого здания; право собственности на долю в размере 5181/66266 в общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО "Обь-2", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серии 54АД 062314 (т. 3, л.д. 93).
Однако это обстоятельство, свидетельствующее о нахождении на одном земельном участке двух самостоятельных объектов недвижимости (многоквартирного дома и нежилого здания), не может являться основанием для возложения на собственника помещений в нежилом здании обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, поскольку помещений в многоквартирном доме у такого собственника не имеется. Вместе с тем, это не освобождает ответчика от обязанности нести расходы на содержание общего земельного участка в общем порядке, предусмотренном статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пропорционально его доле в праве общей собственности на земельный участок (а не пропорционально площади принадлежащих ему помещений).
Поскольку истцом не доказано, что ответчик владеет помещениями в многоквартирном жилом доме по улице Красноярской, 34 в городе Новосибирске, исковые требования ЗАО "МКС-Новосибирск" не подлежат удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы о неправомерном отказе суда в назначении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению в связи со следующим.
Согласно положениям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия неясностей, противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов, по тем же вопросам может быть назначена дополнительная или повторная экспертиза.
Истец, оспаривая достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не обосновал свои возражения, не представил какие-либо доказательства, подтверждающие неполноту или противоречивость заключения. По существу приведенные в апелляционной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии истца с результатами экспертизы, а не о наличии неясностей или противоречий в самом заключении эксперта.
Поскольку противоречий в выводах эксперта судом апелляционной инстанции не усматривается, а сомнения заявителя относительно данных выводов документально не подтверждены, суд апелляционной инстанции не находит оснований для назначения повторной судебной экспертизы.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ЗАО "МКС-Новосибирск".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года по делу N А45-2313/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2014 N 07АП-10543/2014 ПО ДЕЛУ N А45-2313/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2014 г. по делу N А45-2313/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Хасанзяновым,
при участии в заседании:
от истца - А.С. Жернова по доверенности от 13.01.2014, пасп.,
от ответчика - Г.С. Кручинин по доверенности от 20.11.2014, пасп.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "МКС-Новосибирск" (апелляционное производство N 07АП-10543/2014)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года (судья Е.Ю. Рябцева)
по делу N А45-2313/2014
по иску закрытого акционерного общества "МКС-Новосибирск" (630084, г. Новосибирск, ул. Республиканская, 11, ОГРН 1105476103413, ИНН 5401343371)
к обществу с ограниченной ответственностью "Обь-2" (630091, г. Новосибирск, ул. Мичурина, 12, офис 49, ОГРН 1065401096716, ИНН 5401272770)
о взыскании 408 170,70 рублей,
установил:
Закрытое акционерное общество "МКС-Новосибирск" (далее - ЗАО "МКС-Новосибирск") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Обь-2" (далее - ООО "Обь-2") о взыскании 408 170,70 рублей, в том числе 357 060,87 рублей задолженности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за период с 13.08.2010 по 31.12.2013, 51 109,83 рублей неустойки за период с 11.09.2010 по 10.01.2014.
Исковые требования обоснованы статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме по улице Красноярской, 34 в городе Новосибирске.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимся решением, ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что занимаемое ответчиком помещение не являются частью многоквартирного жилого дома. Судом не учтено, что помещение ответчика расположено в пристроенном здании к многоквартирному жилому дому, имеет такой же почтовый адрес, находится на общем земельном участке, бремя содержания данного земельного участка (уборка придомовой территории, озеленение, ремонт отмостки, ремонт и санитарное содержание контейнерной площадки и т.д.) лежит на собственниках помещений в многоквартирном доме, а также на ответчике; поскольку помещение ответчика пристроено непосредственно к многоквартирному дому, то имеет с ним общее имущество: стены, отмостка, фундамент и т.д.; инженерные коммуникации и помещения ответчика проходят через помещения многоквартирного дома, непосредственно с ресурсоснабжающей организацией у ответчика границ раздела теплотрассы нет, такая граница есть только у многоквартирного дома, общедомовой прибор учета установлен на входе теплотрассы в многоквартирный дом, поэтому ответчик должен нести расходы на общедомовые нужды наравне с другими собственниками помещений многоквартирного дома N 34 по ул. Красноярской. Заявитель апелляционной жалобы также указывает на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы при наличии у истца сомнений в обоснованности заключения эксперта.
ООО "Обь-2" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Ответчик полагает, что наличие одного и того же адреса у используемого им нежилого здания и многоквартирного дома не свидетельствуют о том, что эти строения являются единым объектом недвижимости; нежилое здание и многоквартирный дом строились в разное время и из разных материалов. Обязанность по содержанию земельного участка под многоквартирным домом возложена на собственников помещений в этом доме независимо от наличия права общей долевой собственности ответчика на земельный участок. Общая стена для нежилого здания и многоквартирного дома отсутствует, уборка прилегающей территории осуществляется ответчиком собственными силами. Доводы апелляционной жалобы о наличии совместной инженерной инфраструктуры противоречат материалам дела. Несогласие истца с выводами судебной экспертизы не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, ООО "Обь-2" с 13.08.2010 является собственником нежилых помещений общей площадью 541,4 кв. м, являющихся частью одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 54:35:021070:93, расположенного по адресу г. Новосибирск, улица Красноярская, д. 34, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54АД 865895, кадастровым паспортом помещения от 24.10.2012 (т. 1, л.д. 62, 63 - 64).
Указанное здание пристроено к многоквартирному жилому дому общей площадью 5 218,8 кв. м с кадастровым номером 54:35:021070:92, расположенному по тому же адресу (т. 1, л.д. 80).
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по улице Красноярской, 24, состоявшимся 02.03.2007, приняты решения о выборе способа управления - управление управляющей организацией и о выборе закрытого акционерного общества "Новосибирскэнергосбыт" в качестве управляющей организации. С выбранной управляющей организацией заключен договор от 01.07.2007 N 10-13 управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 15 - 28, 29 - 30).
В дальнейшем закрытое акционерное общество "Новосибирскэнергосбыт" реорганизовано в форме выделения в закрытое акционерное общество "Сибирьэнерго-Комфорт", которое реорганизовано в форме выделения в ЗАО "МКС-Новосибирск", которому перешли права и обязанности по договору управления многоквартирным домом по улице Красноярской, 24 в городе Новосибирске (т. 1, л.д. 31 - 46).
По утверждению истца, в период с 13.08.2010 по 31.12.2013 он осуществлял управление многоквартирным домом по улице Красноярской, 24 в городе Новосибирске, однако ответчик плату за содержание общего имущества в этом многоквартирном доме в указанный период не вносил, задолженность составила 357 060,87 рублей.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия общего имущества у истца и ответчика.
Суд принял по существу правильный судебный акт.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Указанные нормы права, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, распространяют свое действие на собственников квартир и собственников нежилых помещений, расположенных непосредственно в многоквартирном доме.
Между тем из материалов дела следует, что многоквартирный дом, обслуживаемый истцом, и нежилое здание, в котором расположены помещения ответчика, поставлены на технический учет в качестве самостоятельных объектов, им присвоены самостоятельные кадастровые номера (54:35:021070:92 и 54:35:021070:93 соответственно). За ответчиком зарегистрировано право на нежилые помещения в самостоятельном объекте недвижимости - нежилом здании с кадастровым номером 54:35:021070:93.
Согласно представленным в материалы дела актам приемки в эксплуатацию многоквартирного дома и нежилого строения данные объекты возведены в разное время (многоквартирный дом - в декабре 1983 года, нежилое строение - в мае 1984 года), при этом нежилое строение изначально возведено для целей, не связанных с проживанием граждан, а именно для размещения магазина 3 Челюскинского жилмассива (т. 1, л.д. 121 - 127, 128 - 131).
В соответствии с пунктом 3 Правил N 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О).
Согласно пункту 24 Правил N 491 сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.
В случае расхождения (противоречий) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Правил).
ЗАО "МКС-Новосибирск" в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательства того, что нежилое здание, пристроенное к многоквартирному жилому дому по улице Красноярской, 24 в городе Новосибирске, когда-либо учитывалось в документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, технической документации на многоквартирный дом в качестве жилищного фонда или в качестве нежилой части многоквартирного дома.
Ввиду наличия между сторонами спора относительно того, являются ли занимаемые ответчиком помещения частью многоквартирного жилого дома, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Промжилпроект" Малыхину Е.Е.
Согласно заключению эксперта от 24.07.2014 N 21.06-14 конструктивно и планировочно жилой дом не связан с одноэтажным нежилым зданием с кадастровым номером 54:35:021070:93. По конструктивному и объемно-планировочному решению зданий общего имущества, указанного в подпунктах "а", "б", "в", "г" пункта 2 Постановления N 491, у ООО "Обь-2" и ЗАО "МКС-Новосибирск" нет (т. 3, л.д. 111 - 123).
Таким образом, в ходе проведения судебной экспертизы подтверждено, что пристроенное нежилое здание, в котором расположены помещения ответчика, не является частью многоквартирного дома, в связи с чем ЗАО "МКС-Новосибирск" не вправе требовать от ответчика внесения платы за обслуживание общего имущества в порядке, установленном пунктом 31 Правил N 491.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие у многоквартирного дома и пристроенного нежилого здания общей инженерной системы подлежит отклонению, так как в настоящем случае данное обстоятельство не может являться основанием для вывода о наличии у ответчика обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в целом на общих основаниях с собственниками помещений в жилом доме.
Кроме того, согласно акту разграничения тепловых сетей и эксплуатационной ответственности от 16.05.2011 (т. 1, л.д. 136 - 137), заключению судебной экспертизы от 24.07.2014 N 21.06-14 балансовая и эксплуатационная ответственность разграничена как между истцом и ресурсоснабжающей организацией (по наружной стене многоквартирного дома), так и между истцом и владельцем нежилого здания (в точке А теплосети в подвале жилого дома после ИТП-1 и ИТП-2, непосредственно обслуживающих только жилой дом). От точки А проложена теплотрасса к ИТП-3, обслуживающему только пристроенное нежилое здание. Соответственно, обслуживание теплосети в подвале жилого дома осуществляется истцом от наружной стены жилого дома до точки А, а обслуживание участка теплосети от точки А до ИТП-3 осуществляется владельцем пристроенного нежилого здания.
Исходя из этого, не имеется оснований для вывода о том, что ЗАО "МКС-Новосибирск" обслуживает инженерные сети, через которые осуществляется подача тепловой энергии и горячей воды в помещения ответчика.
Согласно акту разграничения ответственности за состояние и эксплуатацию водопроводно-канализационных сетей и сооружений между ресурсоснабжающей организацией и ООО "Обь-2" (т. 2, л.д. 67), заключению судебной экспертизы система внутреннего водопровода в многоквартирном доме и пристроенном нежилом здании является автономной, выпуски канализации из обоих объектов - независимые и подключены к внутриквартальной сети.
Согласно акту от 20.02.2002 разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении электрических сетей (т. 4, л.д. 12 - 13), письму электроснабжающей организации от 24.04.2014 N ДО-2757 (т. 2, л.д. 8), заключению судебной экспертизы электроснабжение многоквартирного дома и пристроенного нежилого здания выполнено от электрощитовой, расположенной в нежилом здании; питание электрощитовой осуществляется непосредственно от сетей сетевой организации - трансформаторной подстанции N 963.
Таким образом, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение пристроенного нежилого здания осуществляются автономно от многоквартирного дома, обслуживаемого истцом, а в отношении теплоснабжения и горячего водоснабжения осуществлено разграничение балансовой и эксплуатационной ответственности, в силу которого определен участок единой теплосети, обслуживание которого осуществляется владельцами помещений в нежилом здании.
Ссылка истца на то, что приборы учета тепловой энергии и горячей воды установлены на границе балансовой принадлежности (по наружной стене доме) и что ответчик должен участвовать в оплате ресурсов на общедомовые нужды, не может быть принята во внимание, поскольку требование о возмещении расходов на оплату ресурсов, потребленных для общедомовых нужд, истцом в рамках настоящего дела не заявлялось и судом первой инстанции не рассматривалось.
Следует признать ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца и ответчика общего имущества, так как в общей долевой собственности сторон находится земельный участок, сформированный для размещения как многоквартирного дома, так и пристроенного нежилого здания; право собственности на долю в размере 5181/66266 в общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО "Обь-2", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серии 54АД 062314 (т. 3, л.д. 93).
Однако это обстоятельство, свидетельствующее о нахождении на одном земельном участке двух самостоятельных объектов недвижимости (многоквартирного дома и нежилого здания), не может являться основанием для возложения на собственника помещений в нежилом здании обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, поскольку помещений в многоквартирном доме у такого собственника не имеется. Вместе с тем, это не освобождает ответчика от обязанности нести расходы на содержание общего земельного участка в общем порядке, предусмотренном статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пропорционально его доле в праве общей собственности на земельный участок (а не пропорционально площади принадлежащих ему помещений).
Поскольку истцом не доказано, что ответчик владеет помещениями в многоквартирном жилом доме по улице Красноярской, 34 в городе Новосибирске, исковые требования ЗАО "МКС-Новосибирск" не подлежат удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы о неправомерном отказе суда в назначении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению в связи со следующим.
Согласно положениям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия неясностей, противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов, по тем же вопросам может быть назначена дополнительная или повторная экспертиза.
Истец, оспаривая достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не обосновал свои возражения, не представил какие-либо доказательства, подтверждающие неполноту или противоречивость заключения. По существу приведенные в апелляционной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии истца с результатами экспертизы, а не о наличии неясностей или противоречий в самом заключении эксперта.
Поскольку противоречий в выводах эксперта судом апелляционной инстанции не усматривается, а сомнения заявителя относительно данных выводов документально не подтверждены, суд апелляционной инстанции не находит оснований для назначения повторной судебной экспертизы.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ЗАО "МКС-Новосибирск".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года по делу N А45-2313/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)