Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Комиссарова Л.К.
Судья Алексеев Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Гафарова Р.Р.,
судей Карлинова С.В., Комиссаровой Л.К.,
при секретаре судебного заседания Н.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики апелляционную жалобу ООО "УК" на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары ЧР от 25 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Н.З. к ООО "УК" об обязании устранить недостатки в нежилом помещении,
установила:
Н.З. обратилась в суд с иском к ООО "УК" и после уточнения иска заявила исковые требования об обязании ответчика в течение 30 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу выполнить в многоквартирном доме <адрес> работы по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, в том числе:
фасадные работы:
- разборка бетонных оснований под полы: на гравии;
- разработка грунта вручную в траншеях глубиной до 2 м без креплений с откосами, группа грунтов: 2;
- разборка покрытий полов: асфальтовых и асфальтобетонных;
- ремонт оклеечной гидроизоляции стен подвалов в 2 слоя;
- засыпка вручную траншей, пазух котлованов и ям, группа грунтов: 2;
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- щебень марки 800 фракция 10 - 20 мм;
- устройство подстилающих слоев: бетонных (отмостка);
- пробивка в кирпичных стенах борозд площадью сечения: до 20 см2;
- устройство мелких покрытий (брандмауэры, парапеты, свесы и т.п.) из листовой оцинкованной стали;
- ремонт штукатурки гладких фасадов по камню и бетону с земли и лесов: цементно-известковым раствором площадью отдельных мест более 5 м2 толщиной слоя до 20 мм;
- окраска фасадов с лесов с подготовкой поверхности: поливинилацетатная;
- инженерные сети:
- смена внутренних трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: до 150 мм;
- смена внутренних трубопроводов из стальных труб диаметром: до 25 мм;
- крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты;
- изоляция трубопроводов изделиями из вспененного каучука ("Армофлекс"), вспененного полиэтилена ("Термофлекс"): трубками;
- проезд:
- разборка покрытий и оснований: асфальтобетонных;
- разборка бортовых камней: на щебеночном основании;
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- устройство покрытия толщиной 4 см из горячих асфальтобетонных смесей плотных мелкозернистых типа АБВ, плотность каменных материалов: 2,5 - 2,9 т/м3;
- на каждые 0,5 см изменения толщины покрытия добавлять или исключать: к расценке 27-06-020-01;
- установка бортовых камней бетонных: при других видах покрытий;
- камни бортовые: БК 100.30.21.12 /бетон ВЗО (М400), объем 0,058 м3/ (ГОСТ 6665-91);
- в случае невыполнения в установленный срок указанных работ просила предоставить право истцу выполнить их за свой счет с последующим взысканием с ответчика согласно сметам N 1, 3, 4 (фасадные работы, инженерные сети и проезд) и экспертному заключению ООО "П" (л.д. 225).
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения N 01 общей площадью 0 кв. м в многоквартирном доме <адрес>, 01 января 2010 года с ответчиком заключен договор о техническом и коммунальном обслуживании, согласно которому ответчик обязался в случае причинения ущерба ее имуществу или порчи материальных ценностей в результате аварии и ненадлежащей эксплуатации здания в пятидневный срок произвести ремонт и возместить причиненные убытки. По причине повреждений элементов здания, примыкающих и находящихся в принадлежащем ей нежилом помещении N 01, в течение времени пользования нежилым помещением причиняется ущерб ее имуществу, что является следствием неисполнения ответчиком своих обязательств.
Заочным решением Калининского районного суда г. Чебоксары ЧР от 25 ноября 2013 года постановлено:
Обязать ООО "УК" в течение тридцати рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда выполнить в многоквартирном доме <адрес> работы по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, согласно локальным сметам N 1, 3, 4 к экспертному заключению ООО "П":
фасадные работы:
- разборка бетонных оснований под полы: на гравии;
- разработка грунта вручную в траншеях глубиной до 2 м без креплений с откосами, группа грунтов: 2;
- разборка покрытий полов: асфальтовых и асфальтобетонных;
- ремонт оклеечной гидроизоляции стен подвалов в 2 слоя;
- засыпка вручную траншей, пазух котлованов и ям, группа грунтов: 2:
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- щебень марки 800 фракция 10 - 20 мм;
- устройство подстилающих слоев: бетонных (отмостка);
- пробивка в кирпичных стенах борозд площадью сечения: до 20 см2;
- устройство мелких покрытий (брандмауэры, парапеты, свесы и т.п.) из листовой оцинкованной стали;
- ремонт штукатурки гладких фасадов по камню и бетону с земли и лесов: цементно-известковым раствором площадью отдельных мест более 5 м2 толщиной слоя до 20 мм;
- окраска фасадов с лесов с подготовкой поверхности: поливинил ацетатная;
- инженерные сети:
- смена внутренних трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: до 150 мм;
- смена внутренних трубопроводов из стальных труб диаметром: до 25 мм;
- крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты;
- изоляция трубопроводов изделиями из вспененного каучука ("Армофлекс"), вспененного полиэтилена ("Термофлекс"): трубками;
- проезд:
- разборка покрытий и оснований: асфальтобетонных;
- разборка бортовых камней: на щебеночном основании;
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- устройство покрытия толщиной 4 см из горячих асфальтобетонных смесей плотных мелкозернистых типа АБВ, плотность каменных материалов: 2,5 - 2,9 т/м3;
- на каждые 0,5 см изменения толщины покрытия добавлять или исключать: к расценке 27-06-020-01;
- установка бортовых камней бетонных: при других видах покрытий;
- камни бортовые: БК 100.30.21.12 /бетон ВЗО (М400), объем 0,058 м3/ (ГОСТ 6665-91).
Взыскать с ООО "УК" в доход муниципального бюджета г. Чебоксары государственную пошлину в размере 0 рублей.
На указанное решение суда ООО "УК" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда со ссылкой на его незаконность и необоснованность.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "УК" Т. апелляционную жалобу поддержал по приведенным в жалобе основаниям.
Представитель истца Н.З. - Н.Ю. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права, Н.З. с 2009 года является собственником нежилого помещения, общей площадью 0 кв. м, расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), по адресу: <адрес>.
01 января 2010 года между истцом и ответчиком заключен договор о техническом и коммунальном обслуживании, по условиям которого ООО "УК" обязался производить капитальный ремонт инженерных сетей при выполнении общего капитального ремонта дома, в котором расположено помещение, оказывать техническое обслуживание объекта, в котором расположено нежилое помещение, то есть проведение профилактических осмотров внутридомовых сетей и инженерного оборудования, обслуживание внутридомовых сетей и инженерного оборудования жилого дома с устранением мелких неисправностей, и прочее, а в случае причинения ущерба имуществу либо порчи материальных ценностей пользователя в результате аварии и ненадлежащей эксплуатации здания, произошедшей по вине предприятия в пятидневный срок произвести ремонт имущества пользователя и возместить причиненные убытки (п. 2.1). По условиям данного договора Н.З. - "Пользователь" обязалась содержать помещение с находящимися в нем инженерными коммуникациями и прилегающую к нему территорию в соответствующем нормам состоянии с учетом требований предприятия, производить за свой счет своевременный текущий ремонт помещения с находящимися в нем инженерными коммуникациями, содержание, ремонт и реконструкцию фасада здания, связанные с деятельностью перепланировку, переоборудование им капитальный ремонт помещения (п. 2.2).
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в ходе рассмотрения дела нашли достаточное подтверждение доводы истца о ненадлежащем выполнении ответчиком своих обязанностей по содержанию и текущему ремонту указанного жилого дома.
Возлагая на управляющую компанию обязанность организовать и обеспечить выполнение работ по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, суд исходил из того, что применительно к положениям действующего жилищного законодательства, в частности, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункты 1, 5 Правил).
Суд возложил на Управляющую компанию обязанность выполнить фасадные работы; выполнить ремонтные работы инженерных сетей; выполнить ремонтные работы проезда, ссылаясь на положения п. 42 Правил, предусматривающие, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. При этом суд отверг доводы и возражения стороны ответчика о том, что отсутствует необходимое решение общего собрания собственников помещений в доме <адрес>.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда являются ошибочными.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательства положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, как один из способов защиты гражданских прав, предусматривают присуждение к исполнению обязанности в натуре. Этот способ защиты может быть применен только при наличии у ответчика соответствующей обязанности, предусмотренной законом, договором либо иным соглашением сторон, а также реальной возможности выполнения данной обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 3).
Собственники помещений в многоквартирном доме в силу ч. 2 ст. 36, ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, а также несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно статьям 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются в соответствии с ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации.
Так, согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, том числе путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 16).
При этом в соответствии с этими же Правилами собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17), по решению общего собрания собственников помещений проводится текущий ремонт общего имущества для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 18).
Учитывая вышеприведенные положения, возложение на ответчика как на управляющую организацию обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не освобождает собственников помещений в этом доме от решения вопросов о содержании этого имущества путем проведения общего собрания по вопросам, отнесенным законом к его компетенции, в том числе по вопросам о проведении текущего ремонта общего имущества и, соответственно, о порядке его финансировании.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены выбор способа управления многоквартирным домом, а также принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Текущий ремонт проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Капитальный ремонт проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 18, 21 Правил N 491).
Проведение работ по замене и (или) восстановлению строительных конструкций, замене отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановлению указанных элементов квалифицируется как капитальный ремонт объектов капитального строительства (пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", пункт 3.7 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1).
Из материалов дела следует, что истец потребовала от ответчика выполнить ремонтные работы: фасадные работы стоимостью 0 руб., ремонт инженерных сетей стоимостью 0 руб., ремонт проезда сметной стоимостью 0 руб. за счет средств ответчика. В то же время по смыслу указанных правовых норм ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома проводится по решению общего собрания собственников помещений в этом доме и за счет этих собственников. Решение должно быть основано на акте осмотра, составленного в порядке пунктов 13 и 14 Правил N 491, устанавливающего и подтверждающего необходимость проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома. Финансирование расходов по ремонту общего имущества осуществляется собственниками за счет собственных средств. Действующее законодательство допускает привлечение дополнительных бюджетных средств на капитальный ремонт (статья 165 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, истицей не ставился перед другими собственниками помещений в указанном многоквартирном доме вопрос о текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, и общее собрание собственников помещений не принимало решения о необходимости проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и источниках его финансирования.
В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора на техническое обслуживание от 01.01.2010 г. ООО "УК" обязано обеспечивать техническое обслуживание объекта, в котором расположено нежилое помещение, проведение профилактических осмотров внутридомовых сетей и инженерного оборудования, обслуживание внутридомовых сетей и инженерного оборудования жилого дома с устранением мелких неисправностей, промывку и опрессовку системы отопления; дезинфекцию и дератизацию мест общего пользования; производить аварийное обслуживание и немедленно принимать все необходимые меры по устранению аварийных ситуаций.
В соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 (далее - Правила), техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно- технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 5.8.3 Правил организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда.
При этом фасадные работы, ремонтные работы инженерных сетей, ремонтные работы проезда не входят в утвержденный Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 Перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
Согласно условиям договора N 01 на техническое и коммунальное обслуживание от 01 января 2010 года стороны этого договора не включили указанные виды работ в Перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Действительно, как указал суд в решении, в качестве отдельного вида работ по содержанию общего имущества в соответствии с подпунктом "з" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме является выполнение текущего и капитального ремонта.
Вместе с тем, отнесение работ по выполнению текущего и капитального ремонта к работам по содержанию общего имущества не может служить основанием для безусловного возложения данной обязанности на управляющую организацию.
В соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся среди прочего принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1), а также принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1).
В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Поскольку соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не принималось, соответственно, отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанностей по устранению недостатков, которые могут быть устранены только в ходе текущего или капитального ремонта.
При таких обстоятельствах у суда не имелось предусмотренных законом либо договором оснований для возложения на Управляющую компанию обязанности выполнить указанные виды работ, в связи с чем решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 25 ноября 2013 года отменить и принять новое решение, которым отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований Н.З. к ООО "УК" об обязании ООО "УК" в течение тридцати рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда выполнить в многоквартирном доме <адрес> работы по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, согласно локальным сметам N 1, 3, 4 к экспертному заключению ООО "П".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 12.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-804/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2014 г. по делу N 33-804/2014
Докладчик Комиссарова Л.К.
Судья Алексеев Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Гафарова Р.Р.,
судей Карлинова С.В., Комиссаровой Л.К.,
при секретаре судебного заседания Н.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики апелляционную жалобу ООО "УК" на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары ЧР от 25 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Н.З. к ООО "УК" об обязании устранить недостатки в нежилом помещении,
установила:
Н.З. обратилась в суд с иском к ООО "УК" и после уточнения иска заявила исковые требования об обязании ответчика в течение 30 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу выполнить в многоквартирном доме <адрес> работы по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, в том числе:
фасадные работы:
- разборка бетонных оснований под полы: на гравии;
- разработка грунта вручную в траншеях глубиной до 2 м без креплений с откосами, группа грунтов: 2;
- разборка покрытий полов: асфальтовых и асфальтобетонных;
- ремонт оклеечной гидроизоляции стен подвалов в 2 слоя;
- засыпка вручную траншей, пазух котлованов и ям, группа грунтов: 2;
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- щебень марки 800 фракция 10 - 20 мм;
- устройство подстилающих слоев: бетонных (отмостка);
- пробивка в кирпичных стенах борозд площадью сечения: до 20 см2;
- устройство мелких покрытий (брандмауэры, парапеты, свесы и т.п.) из листовой оцинкованной стали;
- ремонт штукатурки гладких фасадов по камню и бетону с земли и лесов: цементно-известковым раствором площадью отдельных мест более 5 м2 толщиной слоя до 20 мм;
- окраска фасадов с лесов с подготовкой поверхности: поливинилацетатная;
- инженерные сети:
- смена внутренних трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: до 150 мм;
- смена внутренних трубопроводов из стальных труб диаметром: до 25 мм;
- крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты;
- изоляция трубопроводов изделиями из вспененного каучука ("Армофлекс"), вспененного полиэтилена ("Термофлекс"): трубками;
- проезд:
- разборка покрытий и оснований: асфальтобетонных;
- разборка бортовых камней: на щебеночном основании;
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- устройство покрытия толщиной 4 см из горячих асфальтобетонных смесей плотных мелкозернистых типа АБВ, плотность каменных материалов: 2,5 - 2,9 т/м3;
- на каждые 0,5 см изменения толщины покрытия добавлять или исключать: к расценке 27-06-020-01;
- установка бортовых камней бетонных: при других видах покрытий;
- камни бортовые: БК 100.30.21.12 /бетон ВЗО (М400), объем 0,058 м3/ (ГОСТ 6665-91);
- в случае невыполнения в установленный срок указанных работ просила предоставить право истцу выполнить их за свой счет с последующим взысканием с ответчика согласно сметам N 1, 3, 4 (фасадные работы, инженерные сети и проезд) и экспертному заключению ООО "П" (л.д. 225).
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения N 01 общей площадью 0 кв. м в многоквартирном доме <адрес>, 01 января 2010 года с ответчиком заключен договор о техническом и коммунальном обслуживании, согласно которому ответчик обязался в случае причинения ущерба ее имуществу или порчи материальных ценностей в результате аварии и ненадлежащей эксплуатации здания в пятидневный срок произвести ремонт и возместить причиненные убытки. По причине повреждений элементов здания, примыкающих и находящихся в принадлежащем ей нежилом помещении N 01, в течение времени пользования нежилым помещением причиняется ущерб ее имуществу, что является следствием неисполнения ответчиком своих обязательств.
Заочным решением Калининского районного суда г. Чебоксары ЧР от 25 ноября 2013 года постановлено:
Обязать ООО "УК" в течение тридцати рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда выполнить в многоквартирном доме <адрес> работы по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, согласно локальным сметам N 1, 3, 4 к экспертному заключению ООО "П":
фасадные работы:
- разборка бетонных оснований под полы: на гравии;
- разработка грунта вручную в траншеях глубиной до 2 м без креплений с откосами, группа грунтов: 2;
- разборка покрытий полов: асфальтовых и асфальтобетонных;
- ремонт оклеечной гидроизоляции стен подвалов в 2 слоя;
- засыпка вручную траншей, пазух котлованов и ям, группа грунтов: 2:
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- щебень марки 800 фракция 10 - 20 мм;
- устройство подстилающих слоев: бетонных (отмостка);
- пробивка в кирпичных стенах борозд площадью сечения: до 20 см2;
- устройство мелких покрытий (брандмауэры, парапеты, свесы и т.п.) из листовой оцинкованной стали;
- ремонт штукатурки гладких фасадов по камню и бетону с земли и лесов: цементно-известковым раствором площадью отдельных мест более 5 м2 толщиной слоя до 20 мм;
- окраска фасадов с лесов с подготовкой поверхности: поливинил ацетатная;
- инженерные сети:
- смена внутренних трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: до 150 мм;
- смена внутренних трубопроводов из стальных труб диаметром: до 25 мм;
- крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты;
- изоляция трубопроводов изделиями из вспененного каучука ("Армофлекс"), вспененного полиэтилена ("Термофлекс"): трубками;
- проезд:
- разборка покрытий и оснований: асфальтобетонных;
- разборка бортовых камней: на щебеночном основании;
- устройство подстилающих и выравнивающих слоев оснований: из щебня;
- устройство покрытия толщиной 4 см из горячих асфальтобетонных смесей плотных мелкозернистых типа АБВ, плотность каменных материалов: 2,5 - 2,9 т/м3;
- на каждые 0,5 см изменения толщины покрытия добавлять или исключать: к расценке 27-06-020-01;
- установка бортовых камней бетонных: при других видах покрытий;
- камни бортовые: БК 100.30.21.12 /бетон ВЗО (М400), объем 0,058 м3/ (ГОСТ 6665-91).
Взыскать с ООО "УК" в доход муниципального бюджета г. Чебоксары государственную пошлину в размере 0 рублей.
На указанное решение суда ООО "УК" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда со ссылкой на его незаконность и необоснованность.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "УК" Т. апелляционную жалобу поддержал по приведенным в жалобе основаниям.
Представитель истца Н.З. - Н.Ю. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права, Н.З. с 2009 года является собственником нежилого помещения, общей площадью 0 кв. м, расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), по адресу: <адрес>.
01 января 2010 года между истцом и ответчиком заключен договор о техническом и коммунальном обслуживании, по условиям которого ООО "УК" обязался производить капитальный ремонт инженерных сетей при выполнении общего капитального ремонта дома, в котором расположено помещение, оказывать техническое обслуживание объекта, в котором расположено нежилое помещение, то есть проведение профилактических осмотров внутридомовых сетей и инженерного оборудования, обслуживание внутридомовых сетей и инженерного оборудования жилого дома с устранением мелких неисправностей, и прочее, а в случае причинения ущерба имуществу либо порчи материальных ценностей пользователя в результате аварии и ненадлежащей эксплуатации здания, произошедшей по вине предприятия в пятидневный срок произвести ремонт имущества пользователя и возместить причиненные убытки (п. 2.1). По условиям данного договора Н.З. - "Пользователь" обязалась содержать помещение с находящимися в нем инженерными коммуникациями и прилегающую к нему территорию в соответствующем нормам состоянии с учетом требований предприятия, производить за свой счет своевременный текущий ремонт помещения с находящимися в нем инженерными коммуникациями, содержание, ремонт и реконструкцию фасада здания, связанные с деятельностью перепланировку, переоборудование им капитальный ремонт помещения (п. 2.2).
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в ходе рассмотрения дела нашли достаточное подтверждение доводы истца о ненадлежащем выполнении ответчиком своих обязанностей по содержанию и текущему ремонту указанного жилого дома.
Возлагая на управляющую компанию обязанность организовать и обеспечить выполнение работ по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, суд исходил из того, что применительно к положениям действующего жилищного законодательства, в частности, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункты 1, 5 Правил).
Суд возложил на Управляющую компанию обязанность выполнить фасадные работы; выполнить ремонтные работы инженерных сетей; выполнить ремонтные работы проезда, ссылаясь на положения п. 42 Правил, предусматривающие, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. При этом суд отверг доводы и возражения стороны ответчика о том, что отсутствует необходимое решение общего собрания собственников помещений в доме <адрес>.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда являются ошибочными.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательства положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, как один из способов защиты гражданских прав, предусматривают присуждение к исполнению обязанности в натуре. Этот способ защиты может быть применен только при наличии у ответчика соответствующей обязанности, предусмотренной законом, договором либо иным соглашением сторон, а также реальной возможности выполнения данной обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 3).
Собственники помещений в многоквартирном доме в силу ч. 2 ст. 36, ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, а также несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно статьям 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются в соответствии с ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации.
Так, согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, том числе путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 16).
При этом в соответствии с этими же Правилами собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17), по решению общего собрания собственников помещений проводится текущий ремонт общего имущества для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 18).
Учитывая вышеприведенные положения, возложение на ответчика как на управляющую организацию обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не освобождает собственников помещений в этом доме от решения вопросов о содержании этого имущества путем проведения общего собрания по вопросам, отнесенным законом к его компетенции, в том числе по вопросам о проведении текущего ремонта общего имущества и, соответственно, о порядке его финансировании.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены выбор способа управления многоквартирным домом, а также принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Текущий ремонт проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Капитальный ремонт проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 18, 21 Правил N 491).
Проведение работ по замене и (или) восстановлению строительных конструкций, замене отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановлению указанных элементов квалифицируется как капитальный ремонт объектов капитального строительства (пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", пункт 3.7 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1).
Из материалов дела следует, что истец потребовала от ответчика выполнить ремонтные работы: фасадные работы стоимостью 0 руб., ремонт инженерных сетей стоимостью 0 руб., ремонт проезда сметной стоимостью 0 руб. за счет средств ответчика. В то же время по смыслу указанных правовых норм ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома проводится по решению общего собрания собственников помещений в этом доме и за счет этих собственников. Решение должно быть основано на акте осмотра, составленного в порядке пунктов 13 и 14 Правил N 491, устанавливающего и подтверждающего необходимость проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома. Финансирование расходов по ремонту общего имущества осуществляется собственниками за счет собственных средств. Действующее законодательство допускает привлечение дополнительных бюджетных средств на капитальный ремонт (статья 165 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, истицей не ставился перед другими собственниками помещений в указанном многоквартирном доме вопрос о текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, и общее собрание собственников помещений не принимало решения о необходимости проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и источниках его финансирования.
В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора на техническое обслуживание от 01.01.2010 г. ООО "УК" обязано обеспечивать техническое обслуживание объекта, в котором расположено нежилое помещение, проведение профилактических осмотров внутридомовых сетей и инженерного оборудования, обслуживание внутридомовых сетей и инженерного оборудования жилого дома с устранением мелких неисправностей, промывку и опрессовку системы отопления; дезинфекцию и дератизацию мест общего пользования; производить аварийное обслуживание и немедленно принимать все необходимые меры по устранению аварийных ситуаций.
В соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 (далее - Правила), техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно- технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 5.8.3 Правил организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда.
При этом фасадные работы, ремонтные работы инженерных сетей, ремонтные работы проезда не входят в утвержденный Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 Перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
Согласно условиям договора N 01 на техническое и коммунальное обслуживание от 01 января 2010 года стороны этого договора не включили указанные виды работ в Перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Действительно, как указал суд в решении, в качестве отдельного вида работ по содержанию общего имущества в соответствии с подпунктом "з" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме является выполнение текущего и капитального ремонта.
Вместе с тем, отнесение работ по выполнению текущего и капитального ремонта к работам по содержанию общего имущества не может служить основанием для безусловного возложения данной обязанности на управляющую организацию.
В соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся среди прочего принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1), а также принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1).
В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Поскольку соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не принималось, соответственно, отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанностей по устранению недостатков, которые могут быть устранены только в ходе текущего или капитального ремонта.
При таких обстоятельствах у суда не имелось предусмотренных законом либо договором оснований для возложения на Управляющую компанию обязанности выполнить указанные виды работ, в связи с чем решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 25 ноября 2013 года отменить и принять новое решение, которым отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований Н.З. к ООО "УК" об обязании ООО "УК" в течение тридцати рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда выполнить в многоквартирном доме <адрес> работы по текущему ремонту элементов, примыкающих и находящихся в нежилом помещении N 01, согласно локальным сметам N 1, 3, 4 к экспертному заключению ООО "П".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)