Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Патрунов С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:
председательствующего Ваниной Е.Н.,
судей Семиколенных Т.В., Сеземова А.А.,
при секретаре П.Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле 17 апреля 2014 года
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б., Г.И.А. по доверенности Х.А., представителя П.Н. по доверенности К. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 10 января 2014 года по иску О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б.,, Г.И.А. к ООО "Норд Строй", П.Н., ООО АСГ "Конструктив", ООО "Нормастрой" о признании подвала общим имуществом, признании недействительными сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску П.Н. к ООО "Норд Строй" о приведении системы водоснабжения, канализации в соответствии с проектом, которым постановлено:
"1. Признать нежилые помещения N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., расположенные в подвальном этаже дома по <адрес> общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Признать недействительными в силу ничтожности:
- договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГ года, заключенный между ООО "НордСтрой" и П.Н., в отношении нежилых помещений N. расположенных в подвальном этаже дома по <адрес> Применить последствия недействительности указанной сделки: взыскать с ООО "НордСтрой" в пользу П.Н. денежные средства в сумме ... руб., прекратив в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированное право собственности П.Н. на указанные помещения.
- договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГ года, заключенный между ООО "НордСтрой" и П.Н. Н.А. в отношении нежилых помещений N расположенных в подвальном этаже дома по <адрес> Применить последствия недействительности указанной сделки: взыскать с ООО "НордСтрой" в пользу П.Н. денежные средства в сумме ... руб., прекратив в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированное право собственности П.Н. на указанные помещения.
3. Признать недействительным (отсутствующим) право собственности ООО "НордСтрой" на нежилые помещения N ..., ..., ... ..., ..., ..., ..., ..., ..., расположенные в подвальном этаже дома по <адрес>
4. Признать недействительным в силу ничтожности Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ заключенный между П.Н. и обществом с ограниченной ответственностью "АСГ Конструктив" в отношении помещения N площадью ... кв. м, расположенного в подвальном этаже дома по <адрес> Обязать общество с ограниченной ответственностью "АСГ Конструктив" освободить указанное нежилое помещение.
5. Признать недействительным в силу ничтожности Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенный между П.Н. и обществом с ограниченной ответственностью "НормаСтрой" в отношении помещения N площадью ... кв. м, расположенного в подвальном этаже дома по <адрес>. Обязать общество с ограниченной ответственностью "НормаСтрой" освободить указанное нежилое помещение.
6. Обязать П.Н. освободить нежилые помещения N ..., ..., ..., ..., расположенные в подвальном этаже дома по <адрес>
7.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НордСтрой", П.Н., общества с ограниченной ответственностью "АСГ Конструктив", общества с ограниченной ответственностью "НормаСтрой" судебные расходы в пользу:
- О. - по ... руб. с каждого,
- Т. - по ... руб. с каждого,
- Х.Р. - по ... руб. с каждого,
- Б. - по ... руб. с каждого,
- В.М. - по ... руб. с каждого,
- Е.В. - по ... руб. с каждого,
- П.В. - по ... руб. с каждого,
- М. - по ... руб. с каждого,
- Н.А. - по ... руб. с каждого,
- Н.В. - по ... руб. с каждого,
- В.А. - по ... руб. с каждого,
- Е.М. - по ... руб. с каждого,
- Г.И.Б. - по ... руб. с каждого,
- Г.И.А. - по ... руб. с каждого,
В удовлетворении остальных исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Семиколенных Т.В., судебная коллегия
установила:
О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б., Г.И.А. обратились в суд с иском к ООО "НордСтрой", П.Н., ООО АСГ "Конструктив", ООО "Нормастрой" (с учетом уточнения состава ответчиков в ходе судебного разбирательства).
- С учетом неоднократного уточнения исковых требований окончательно просили: - признать подвал <адрес>, расположенного на <адрес> <адрес>, общим имуществом данного многоквартирного жилого дома;
- -признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГ, N от ДД.ММ.ГГ, N от ДД.ММ.ГГ, N от ДД.ММ.ГГ, выданные ООО "НордСтрой";
- - признать недействительными договора купли-продажи N ..., ..., ..., ... подвальных помещений N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... дома N, расположенного на <адрес> заключенные между ООО "НордСтрой" и П.Н. ДД.ММ.ГГ, свидетельства о госрегистрации права на указанные помещения сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ, сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ, выданные П.Н.;
- - применить последствия недействительности сделок купли-продажи по договорам N ..., ..., ..., ... подвальных помещений N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... <адрес>, расположенного на <адрес> бор Пестредовского сельсовета <адрес>, заключенные между ООО "НордСтрой" и П.Н. ДД.ММ.ГГ, вернув стороны в первоначальное положение, подвал признав общедомовой собственностью, обязав органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрировать подвал как общее имущество собственников дома;
- - обязать ООО "Нордстрой" выплатить П.Н., сумму в размере ... рублей, полученную от него по договорам купли-продажи подвальных помещений N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ...., .., ... - ... <адрес> расположенного на <адрес>;
- - истребовать имущество из чужого незаконного владения П.Н., обязав его освободить помещения N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... <адрес>, расположенного на <адрес>;
- - истребовать имущество из чужого незаконного владения ООО "НормаСтрой", признав договор аренды без номера от ДД.ММ.ГГ, заключенный между П.Н. и ООО "НормаСтрой" недействительным, обязав их освободить занимаемые подвальное помещения N <адрес>, расположенного на <адрес> <адрес> <адрес>;
- - истребовать имущество из чужого незаконного владения ООО "АСГ Конструктив", признав договор аренды без номера от ДД.ММ.ГГ года, заключенный между П.Н. и ООО "АСГ Конструктив" недействительным, обязав их освободить занимаемые подвальное помещения N <адрес>, расположенного на <адрес> <адрес> <адрес>;
- - взыскать с ООО "НордСтрой" и П.Н., солидарно, в пользу каждого истца ... рублей на оплату услуг представителя; и дополнительно Е., П., Н.А., Е.М., Г.И.Б., Г. по ... рублей за оформление доверенности, ФИО2, В.М., В.,М. по ... рублей за оформление доверенности; О., Н.В. по ... рублей за оформление доверенности; Б. - ... рублей за оформление доверенности.
- ООО "АСГ Конструктиву и ООО "НормаСтрой" от оплаты судебных расходов в пользу истцов освободить.
В обоснование исковых требований указывали, что в соответствии с разрешением на строительство N, выданным ДД.ММ.ГГ, ООО "НордСтрой" для строительства 27-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, данный дом на территории <адрес> был построен и сдан в эксплуатацию ООО "НордСтрой" ДД.ММ.ГГ. Начиная с ДД.ММ.ГГ ООО "НордСтрой" разместил проектную декларацию на сайтах в Интернете и стал, как Заказчик, заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве 27-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, расположенного по строительному адресу<адрес> В последнем изменении проектной декларации от ДД.ММ.ГГ в п. 17 перечислены конкретные номера технических помещений, расположенных в подвале и "передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома". После сдачи дома в эксплуатацию собственники квартир выяснили, что подвал в доме им не принадлежит. Не будучи участником долевого строительства, ООО "НордСтрой" незаконно оформил в свою собственность находящиеся в подвале технические помещения и стал пытаться продавать данные помещения, как хозблоки и офисы, жителям дома и третьим лицам. Никто из жителей подвал собственного дома покупать не стал, полагая, что подвал входит в состав общедомового имущества и был оплачен ими по договорам долевого строительства. ООО "НордСтрой" ДД.ММ.ГГ продал ... метров подвала П.Н., который не является собственником жилых помещений данного дома по цене 1873,5 рублей за кв. метр, на общую сумму в ... рублей, что составляет ...% от всей стоимости строительства, по цене в ... раз ниже, чем покупали остальные дольщики. При этом по такой же цене помещения подвалов собственникам дома предложены не были. В настоящее время часть подвальных помещений, а именно помещения N П.Н. сданы в аренду двум организациям ООО "НормаСтрой", ООО "АСГ Конструктив". В подвале спорного дома, как и во всех других подвалах, расположены инженерные коммуникации дома, стояки и лежаки систем водоснабжения и канализации с запорной и регулирующей аппаратурой, электрощитовая и водомерный узел. Вход в подвальные помещения N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... осуществляется только через общие подъезды, которыми пользуются жители дома для прохождения в свои квартиры, и их отчуждение из состава общего имущества дома и последующая продажа третьим лицам приведет к существенному ухудшению условий проживания жителей и лишит их возможностей использовать подвал для технического обслуживания дома.
П.Н. обратился в суд с иском к ООО "Норд Строй", в котором, с учетом уточненных требований просил обязать ООО "НордСтрой" привести систему водоснабжения, канализации в соответствие с проектом.
В обосновании исковых требований указал, что между ним и ООО "НордСтрой" заключены договоры купли-продажи, на основании которых он является собственником помещений ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... - ..., ... - - ... ... - ..., ... - ..., ... - ... по адресу<адрес> Водопровод выполнен застройщиком (который продал П.Н. указанные помещения) не в соответствии с проектом. В материалах дела содержится проект, представленный ОРГ1, ознакомившись с которым П.Н. пришел к такому выводу. В помещениях, которые принадлежат П.Н. на праве собственности, наличествует запорная арматура сетей водопровода.
Определением суда дела по указанным искам соединены для рассмотрения в одном производстве.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя истцов по доверенности Х.А. ставится вопрос об изменении решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе представителя П.Н. по доверенности К. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав представителя О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., В.А., Е.М., Г.И.А., Г.И.Б. - Х.А., Н.Н., Е.В., представителя П.В. - С., поддержавших доводы жалобы Х.А., представителя ООО "НордСтрой", поддержавшего доводы жалобы представителя П.Н., исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает, что правовых оснований к отмене либо изменению постановленного судом решения апелляционные жалобы не содержат.
При вынесении решения по первоначальному иску собственников жилых помещений многоквартирного <адрес>, суд пришел к выводу, что часть нежилых помещений, расположенных в подвале указанного дома не является общим домовым имуществом дома. К указанным выводам суд пришел на основании оценки исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств. При этом судом установлено, что часть нежилых помещений подвала, а именно: N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... - силу технических характеристик и потребительских свойств относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
С указанными выводами, а также мотивами, по которым суд пришел к ним, судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Довод апелляционной жалобы представителя истцов Х.А. о необходимости признания ничтожной регистрации права собственности ООО "НордСтрой" на все подвальные помещения ввиду того, суд оценил последний вариант проектной декларации, представленный в застройщиком в Росреестр как недостоверный, судебная коллегия отклоняет.
В соответствии с ч. 2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщиком была опубликована проектная декларация, в которую неоднократно вносились изменения.
Порядок внесения изменений в проектную декларацию и их опубликования предусмотрен ч. 4, 6 ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ.
Согласно ч. 7 ст. 19 ФЗ N 214-ФЗ В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Последние изменения в проектную декларацию были внесены ДД.ММ.ГГ
Наличие двух вариантов проектной декларации от ДД.ММ.ГГ не является обстоятельством, исключающим возможность расположения в подвале жилого дома нежилых помещений, являющихся самостоятельными объектами права.
Как следует из материалов дела оба варианта проектной декларации от ДД.ММ.ГГ. предусматривают наличие помещений, расположенных в подвале жилого дома и не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, однако в первом варианте данные помещения обозначены как "хозяйственные блоки", а во втором как "хозяйственные блоки, офисы". Таким образом, в любом случае, наличие нежилых помещений, не относящихся к общедомовому имуществу было предусмотрено.
- Согласно положениям ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в числе прочего и в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- Как следует из материалов дела, после внесения в проектную декларацию последних изменений участниками долевого строительства требований о расторжении договоров участия в долевом строительстве не заявлялось. То есть, все участники долевого строительства были ознакомлены с тем обстоятельством, что окончательный вариант проектной декларации предусматривает расположение в подвале дома нежилых помещений, не являющихся общим домовым имуществом, однако никаких требований в установленном законом порядке к застройщику не предъявили.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что часть нежилых помещений подвала многоквартирного дома является самостоятельным объектом права и оснований для признания недействительными регистрации права собственности ООО "НордСтрой" и заключенных в последующем договоров купли-продажи в отношении помещений N ... - ... ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... не имеется. Указанные помещения не содержат оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома.
Ссылка в апелляционной жалобе Х.А. на расположение в помещении N трубы холодной воды, на правильность выводов суда не влияет. Судом сделан вывод о том, что данная труба проектом не предусмотрена, установлена самостоятельно собственником, предназначена для поливки газона. Оснований для иного судебная коллегия не усматривает.
Довод апелляционной жалобы Х.А. о нарушении п. 3.6 СанПиН N 2.1.2.2645-10 при расположении входа в подвальные помещения, признанные судом не относящимися к домовому имуществу, через подъезд жилого дома судебная коллегия отклоняет, поскольку имеющееся расположение входа в подвальные помещения не противоречит указанным апеллянтом нормам
Согласно СанПиН N 2.1.2.2645-10 п. 3.2 В жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.
В подвальных и цокольных этажах таких жилых домов допускается устройство встроенных и встроенно-пристроенных стоянок для автомашин и мотоциклов при условии герметичности потолочных перекрытий и оборудованием устройства для отвода выхлопных газов автотранспорта.
Пунктом 3.3 предусмотрено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
Согласно материалам дела вход в нежилые подвальные помещения оборудован из подъезда, то есть, изолирован от жилых помещений, и как правильно, указал суд, собственник нежилых помещений П.Н. вправе пользоваться помещениями общего пользования для доступа к своему имуществу.
Довод апелляционной жалобы Х.А. о нарушении ООО "НордСтрой" при продаже нежилых помещений П.Н. права преимущественной покупки собственников жилых помещений многоквартирного дома, судебная коллегия отклоняет как основанный на ошибочном толковании норм материального права.
Статьей 250 ГК РФ установлено преимущественное право покупки участников долевой собственности продаваемой доли в праве общей собственности. К рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям положения указанной нормы права неприменимы.
Согласно договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным между ООО "НордСтрой" и истцами по первоначальному иску объектами долевого строительства являлись определенные квартиры (п. 4 договора). Иного договорами не установлено.
Нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома, не относящиеся к общему домовому имуществу являются самостоятельными объектами. Правовых оснований для признания сделок совершенных бывшим собственником ООО "НордСтрой" в отношении нежилых помещений N ... - ... ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... недействительными не имеется.
Указание в апелляционной жалобе Х.А. на допущенное судом нарушение норм процессуального права, выразившееся в несвоевременном предоставлении участнику процесса Е.М. для ознакомления протокола судебного заседания, не подтверждается материалами дела.
Разрешая исковые требования П.Н. суд исходил из того, что решения о переносе инженерных коммуникаций в соответствии с положениями ст. 44 ЖК РФ принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая то, что такого решения не имеется, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения обязанности на ООО "НордСтрой", как на застройщика, обязанности по переносу инженерных коммуникаций.
Судебная коллегия с указанным выводом суда также соглашается, считает его соответствующим нормам материального права. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что признание иска П.Н. ООО "НордСтрой" обоснованно не принято судом первой инстанции, поскольку в настоящее время указанная организация не обладает какими-либо правами на общее домовое имущество - инженерные сети, и не вправе проводить какие-либо работы по их переносу без решения общего собрания собственников помещений дома.
Доводы апелляционной жалобы представителя П.Н. - К. сводятся к несогласию с оценкой, данной судом Заключению ООО "Ярославское бюро судебной экспертизы" и необходимости проведения работ по переносу общих домовых инженерных сетей несмотря на отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Судебная коллегия указанные доводы апелляционной жалобы К. не принимает, поскольку обстоятельства, на которые ссылается автор жалобы были предметом исследования судом первой инстанции, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, материальный закон применен правильно.
Ссылка в апелляционной жалобе на необоснованность определения судом суммы денежных средств, подлежащей возврату П.Н. в связи с признанием недействительными сделок купли-продажи в отношении помещений N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... несостоятельна.
Определяя размер денежных средств подлежащих взысканию с ООО "НордСтрой" в пользу П.Н. суд исходил из: площади помещений отчужденных незаконно; цены по каждому договору; общей площади помещений, отчуждаемых по договору.
Учитывая то, что все помещения расположенные в подвале многоквартирного дома были приобретены П.Н. по четырем договорам купли-продажи, каждый из которых был заключен в отношении нескольких помещений с определением общей цены в ... руб. (по каждому договору), судебная коллегия полагает, что наличие различных характеристик нежилых помещений, на которое ссылается автор жалобы, при заключении договоров купли-продажи не учитывалось. При таких обстоятельствах, определение судом стоимости квадратного метра путем пропорции не противоречит закону.
Судебная коллегия отмечает, что представленные по делу доказательства суд первой инстанции исследовал и оценил в соответствии со статьей 67 ГПК РФ с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности. Положения статей 55 - 57 ГПК РФ при оценке доказательств судом не нарушены. Оснований для иной оценки доказательств не имеется. Приведенные в апелляционных жалобах доводы таковых оснований не содержат.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановленного решения, при рассмотрении дела судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы представителя О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б.,, Г.И.А. по доверенности Х.А., представителя П.Н. по доверенности К. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 10 января 2014 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2226/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-2226/2014
Судья: Патрунов С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:
председательствующего Ваниной Е.Н.,
судей Семиколенных Т.В., Сеземова А.А.,
при секретаре П.Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле 17 апреля 2014 года
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б., Г.И.А. по доверенности Х.А., представителя П.Н. по доверенности К. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 10 января 2014 года по иску О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б.,, Г.И.А. к ООО "Норд Строй", П.Н., ООО АСГ "Конструктив", ООО "Нормастрой" о признании подвала общим имуществом, признании недействительными сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску П.Н. к ООО "Норд Строй" о приведении системы водоснабжения, канализации в соответствии с проектом, которым постановлено:
"1. Признать нежилые помещения N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., расположенные в подвальном этаже дома по <адрес> общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Признать недействительными в силу ничтожности:
- договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГ года, заключенный между ООО "НордСтрой" и П.Н., в отношении нежилых помещений N. расположенных в подвальном этаже дома по <адрес> Применить последствия недействительности указанной сделки: взыскать с ООО "НордСтрой" в пользу П.Н. денежные средства в сумме ... руб., прекратив в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированное право собственности П.Н. на указанные помещения.
- договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГ года, заключенный между ООО "НордСтрой" и П.Н. Н.А. в отношении нежилых помещений N расположенных в подвальном этаже дома по <адрес> Применить последствия недействительности указанной сделки: взыскать с ООО "НордСтрой" в пользу П.Н. денежные средства в сумме ... руб., прекратив в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированное право собственности П.Н. на указанные помещения.
3. Признать недействительным (отсутствующим) право собственности ООО "НордСтрой" на нежилые помещения N ..., ..., ... ..., ..., ..., ..., ..., ..., расположенные в подвальном этаже дома по <адрес>
4. Признать недействительным в силу ничтожности Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ заключенный между П.Н. и обществом с ограниченной ответственностью "АСГ Конструктив" в отношении помещения N площадью ... кв. м, расположенного в подвальном этаже дома по <адрес> Обязать общество с ограниченной ответственностью "АСГ Конструктив" освободить указанное нежилое помещение.
5. Признать недействительным в силу ничтожности Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенный между П.Н. и обществом с ограниченной ответственностью "НормаСтрой" в отношении помещения N площадью ... кв. м, расположенного в подвальном этаже дома по <адрес>. Обязать общество с ограниченной ответственностью "НормаСтрой" освободить указанное нежилое помещение.
6. Обязать П.Н. освободить нежилые помещения N ..., ..., ..., ..., расположенные в подвальном этаже дома по <адрес>
7.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НордСтрой", П.Н., общества с ограниченной ответственностью "АСГ Конструктив", общества с ограниченной ответственностью "НормаСтрой" судебные расходы в пользу:
- О. - по ... руб. с каждого,
- Т. - по ... руб. с каждого,
- Х.Р. - по ... руб. с каждого,
- Б. - по ... руб. с каждого,
- В.М. - по ... руб. с каждого,
- Е.В. - по ... руб. с каждого,
- П.В. - по ... руб. с каждого,
- М. - по ... руб. с каждого,
- Н.А. - по ... руб. с каждого,
- Н.В. - по ... руб. с каждого,
- В.А. - по ... руб. с каждого,
- Е.М. - по ... руб. с каждого,
- Г.И.Б. - по ... руб. с каждого,
- Г.И.А. - по ... руб. с каждого,
В удовлетворении остальных исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Семиколенных Т.В., судебная коллегия
установила:
О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б., Г.И.А. обратились в суд с иском к ООО "НордСтрой", П.Н., ООО АСГ "Конструктив", ООО "Нормастрой" (с учетом уточнения состава ответчиков в ходе судебного разбирательства).
- С учетом неоднократного уточнения исковых требований окончательно просили: - признать подвал <адрес>, расположенного на <адрес> <адрес>, общим имуществом данного многоквартирного жилого дома;
- -признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГ, N от ДД.ММ.ГГ, N от ДД.ММ.ГГ, N от ДД.ММ.ГГ, выданные ООО "НордСтрой";
- - признать недействительными договора купли-продажи N ..., ..., ..., ... подвальных помещений N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... дома N, расположенного на <адрес> заключенные между ООО "НордСтрой" и П.Н. ДД.ММ.ГГ, свидетельства о госрегистрации права на указанные помещения сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ, сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ сер. 76-АБ N от ДД.ММ.ГГ, выданные П.Н.;
- - применить последствия недействительности сделок купли-продажи по договорам N ..., ..., ..., ... подвальных помещений N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... <адрес>, расположенного на <адрес> бор Пестредовского сельсовета <адрес>, заключенные между ООО "НордСтрой" и П.Н. ДД.ММ.ГГ, вернув стороны в первоначальное положение, подвал признав общедомовой собственностью, обязав органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрировать подвал как общее имущество собственников дома;
- - обязать ООО "Нордстрой" выплатить П.Н., сумму в размере ... рублей, полученную от него по договорам купли-продажи подвальных помещений N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ...., .., ... - ... <адрес> расположенного на <адрес>;
- - истребовать имущество из чужого незаконного владения П.Н., обязав его освободить помещения N ..., ..., ..., ... - ..., ... - ..., ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... <адрес>, расположенного на <адрес>;
- - истребовать имущество из чужого незаконного владения ООО "НормаСтрой", признав договор аренды без номера от ДД.ММ.ГГ, заключенный между П.Н. и ООО "НормаСтрой" недействительным, обязав их освободить занимаемые подвальное помещения N <адрес>, расположенного на <адрес> <адрес> <адрес>;
- - истребовать имущество из чужого незаконного владения ООО "АСГ Конструктив", признав договор аренды без номера от ДД.ММ.ГГ года, заключенный между П.Н. и ООО "АСГ Конструктив" недействительным, обязав их освободить занимаемые подвальное помещения N <адрес>, расположенного на <адрес> <адрес> <адрес>;
- - взыскать с ООО "НордСтрой" и П.Н., солидарно, в пользу каждого истца ... рублей на оплату услуг представителя; и дополнительно Е., П., Н.А., Е.М., Г.И.Б., Г. по ... рублей за оформление доверенности, ФИО2, В.М., В.,М. по ... рублей за оформление доверенности; О., Н.В. по ... рублей за оформление доверенности; Б. - ... рублей за оформление доверенности.
- ООО "АСГ Конструктиву и ООО "НормаСтрой" от оплаты судебных расходов в пользу истцов освободить.
В обоснование исковых требований указывали, что в соответствии с разрешением на строительство N, выданным ДД.ММ.ГГ, ООО "НордСтрой" для строительства 27-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, данный дом на территории <адрес> был построен и сдан в эксплуатацию ООО "НордСтрой" ДД.ММ.ГГ. Начиная с ДД.ММ.ГГ ООО "НордСтрой" разместил проектную декларацию на сайтах в Интернете и стал, как Заказчик, заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве 27-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, расположенного по строительному адресу<адрес> В последнем изменении проектной декларации от ДД.ММ.ГГ в п. 17 перечислены конкретные номера технических помещений, расположенных в подвале и "передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома". После сдачи дома в эксплуатацию собственники квартир выяснили, что подвал в доме им не принадлежит. Не будучи участником долевого строительства, ООО "НордСтрой" незаконно оформил в свою собственность находящиеся в подвале технические помещения и стал пытаться продавать данные помещения, как хозблоки и офисы, жителям дома и третьим лицам. Никто из жителей подвал собственного дома покупать не стал, полагая, что подвал входит в состав общедомового имущества и был оплачен ими по договорам долевого строительства. ООО "НордСтрой" ДД.ММ.ГГ продал ... метров подвала П.Н., который не является собственником жилых помещений данного дома по цене 1873,5 рублей за кв. метр, на общую сумму в ... рублей, что составляет ...% от всей стоимости строительства, по цене в ... раз ниже, чем покупали остальные дольщики. При этом по такой же цене помещения подвалов собственникам дома предложены не были. В настоящее время часть подвальных помещений, а именно помещения N П.Н. сданы в аренду двум организациям ООО "НормаСтрой", ООО "АСГ Конструктив". В подвале спорного дома, как и во всех других подвалах, расположены инженерные коммуникации дома, стояки и лежаки систем водоснабжения и канализации с запорной и регулирующей аппаратурой, электрощитовая и водомерный узел. Вход в подвальные помещения N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... осуществляется только через общие подъезды, которыми пользуются жители дома для прохождения в свои квартиры, и их отчуждение из состава общего имущества дома и последующая продажа третьим лицам приведет к существенному ухудшению условий проживания жителей и лишит их возможностей использовать подвал для технического обслуживания дома.
П.Н. обратился в суд с иском к ООО "Норд Строй", в котором, с учетом уточненных требований просил обязать ООО "НордСтрой" привести систему водоснабжения, канализации в соответствие с проектом.
В обосновании исковых требований указал, что между ним и ООО "НордСтрой" заключены договоры купли-продажи, на основании которых он является собственником помещений ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... - ..., ... - - ... ... - ..., ... - ..., ... - ... по адресу<адрес> Водопровод выполнен застройщиком (который продал П.Н. указанные помещения) не в соответствии с проектом. В материалах дела содержится проект, представленный ОРГ1, ознакомившись с которым П.Н. пришел к такому выводу. В помещениях, которые принадлежат П.Н. на праве собственности, наличествует запорная арматура сетей водопровода.
Определением суда дела по указанным искам соединены для рассмотрения в одном производстве.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя истцов по доверенности Х.А. ставится вопрос об изменении решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе представителя П.Н. по доверенности К. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав представителя О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., В.А., Е.М., Г.И.А., Г.И.Б. - Х.А., Н.Н., Е.В., представителя П.В. - С., поддержавших доводы жалобы Х.А., представителя ООО "НордСтрой", поддержавшего доводы жалобы представителя П.Н., исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает, что правовых оснований к отмене либо изменению постановленного судом решения апелляционные жалобы не содержат.
При вынесении решения по первоначальному иску собственников жилых помещений многоквартирного <адрес>, суд пришел к выводу, что часть нежилых помещений, расположенных в подвале указанного дома не является общим домовым имуществом дома. К указанным выводам суд пришел на основании оценки исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств. При этом судом установлено, что часть нежилых помещений подвала, а именно: N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... - силу технических характеристик и потребительских свойств относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
С указанными выводами, а также мотивами, по которым суд пришел к ним, судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Довод апелляционной жалобы представителя истцов Х.А. о необходимости признания ничтожной регистрации права собственности ООО "НордСтрой" на все подвальные помещения ввиду того, суд оценил последний вариант проектной декларации, представленный в застройщиком в Росреестр как недостоверный, судебная коллегия отклоняет.
В соответствии с ч. 2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщиком была опубликована проектная декларация, в которую неоднократно вносились изменения.
Порядок внесения изменений в проектную декларацию и их опубликования предусмотрен ч. 4, 6 ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ.
Согласно ч. 7 ст. 19 ФЗ N 214-ФЗ В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Последние изменения в проектную декларацию были внесены ДД.ММ.ГГ
Наличие двух вариантов проектной декларации от ДД.ММ.ГГ не является обстоятельством, исключающим возможность расположения в подвале жилого дома нежилых помещений, являющихся самостоятельными объектами права.
Как следует из материалов дела оба варианта проектной декларации от ДД.ММ.ГГ. предусматривают наличие помещений, расположенных в подвале жилого дома и не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, однако в первом варианте данные помещения обозначены как "хозяйственные блоки", а во втором как "хозяйственные блоки, офисы". Таким образом, в любом случае, наличие нежилых помещений, не относящихся к общедомовому имуществу было предусмотрено.
- Согласно положениям ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в числе прочего и в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- Как следует из материалов дела, после внесения в проектную декларацию последних изменений участниками долевого строительства требований о расторжении договоров участия в долевом строительстве не заявлялось. То есть, все участники долевого строительства были ознакомлены с тем обстоятельством, что окончательный вариант проектной декларации предусматривает расположение в подвале дома нежилых помещений, не являющихся общим домовым имуществом, однако никаких требований в установленном законом порядке к застройщику не предъявили.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что часть нежилых помещений подвала многоквартирного дома является самостоятельным объектом права и оснований для признания недействительными регистрации права собственности ООО "НордСтрой" и заключенных в последующем договоров купли-продажи в отношении помещений N ... - ... ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... не имеется. Указанные помещения не содержат оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома.
Ссылка в апелляционной жалобе Х.А. на расположение в помещении N трубы холодной воды, на правильность выводов суда не влияет. Судом сделан вывод о том, что данная труба проектом не предусмотрена, установлена самостоятельно собственником, предназначена для поливки газона. Оснований для иного судебная коллегия не усматривает.
Довод апелляционной жалобы Х.А. о нарушении п. 3.6 СанПиН N 2.1.2.2645-10 при расположении входа в подвальные помещения, признанные судом не относящимися к домовому имуществу, через подъезд жилого дома судебная коллегия отклоняет, поскольку имеющееся расположение входа в подвальные помещения не противоречит указанным апеллянтом нормам
Согласно СанПиН N 2.1.2.2645-10 п. 3.2 В жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.
В подвальных и цокольных этажах таких жилых домов допускается устройство встроенных и встроенно-пристроенных стоянок для автомашин и мотоциклов при условии герметичности потолочных перекрытий и оборудованием устройства для отвода выхлопных газов автотранспорта.
Пунктом 3.3 предусмотрено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
Согласно материалам дела вход в нежилые подвальные помещения оборудован из подъезда, то есть, изолирован от жилых помещений, и как правильно, указал суд, собственник нежилых помещений П.Н. вправе пользоваться помещениями общего пользования для доступа к своему имуществу.
Довод апелляционной жалобы Х.А. о нарушении ООО "НордСтрой" при продаже нежилых помещений П.Н. права преимущественной покупки собственников жилых помещений многоквартирного дома, судебная коллегия отклоняет как основанный на ошибочном толковании норм материального права.
Статьей 250 ГК РФ установлено преимущественное право покупки участников долевой собственности продаваемой доли в праве общей собственности. К рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям положения указанной нормы права неприменимы.
Согласно договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным между ООО "НордСтрой" и истцами по первоначальному иску объектами долевого строительства являлись определенные квартиры (п. 4 договора). Иного договорами не установлено.
Нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома, не относящиеся к общему домовому имуществу являются самостоятельными объектами. Правовых оснований для признания сделок совершенных бывшим собственником ООО "НордСтрой" в отношении нежилых помещений N ... - ... ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ..., ... - ... недействительными не имеется.
Указание в апелляционной жалобе Х.А. на допущенное судом нарушение норм процессуального права, выразившееся в несвоевременном предоставлении участнику процесса Е.М. для ознакомления протокола судебного заседания, не подтверждается материалами дела.
Разрешая исковые требования П.Н. суд исходил из того, что решения о переносе инженерных коммуникаций в соответствии с положениями ст. 44 ЖК РФ принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая то, что такого решения не имеется, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения обязанности на ООО "НордСтрой", как на застройщика, обязанности по переносу инженерных коммуникаций.
Судебная коллегия с указанным выводом суда также соглашается, считает его соответствующим нормам материального права. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что признание иска П.Н. ООО "НордСтрой" обоснованно не принято судом первой инстанции, поскольку в настоящее время указанная организация не обладает какими-либо правами на общее домовое имущество - инженерные сети, и не вправе проводить какие-либо работы по их переносу без решения общего собрания собственников помещений дома.
Доводы апелляционной жалобы представителя П.Н. - К. сводятся к несогласию с оценкой, данной судом Заключению ООО "Ярославское бюро судебной экспертизы" и необходимости проведения работ по переносу общих домовых инженерных сетей несмотря на отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Судебная коллегия указанные доводы апелляционной жалобы К. не принимает, поскольку обстоятельства, на которые ссылается автор жалобы были предметом исследования судом первой инстанции, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, материальный закон применен правильно.
Ссылка в апелляционной жалобе на необоснованность определения судом суммы денежных средств, подлежащей возврату П.Н. в связи с признанием недействительными сделок купли-продажи в отношении помещений N ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... несостоятельна.
Определяя размер денежных средств подлежащих взысканию с ООО "НордСтрой" в пользу П.Н. суд исходил из: площади помещений отчужденных незаконно; цены по каждому договору; общей площади помещений, отчуждаемых по договору.
Учитывая то, что все помещения расположенные в подвале многоквартирного дома были приобретены П.Н. по четырем договорам купли-продажи, каждый из которых был заключен в отношении нескольких помещений с определением общей цены в ... руб. (по каждому договору), судебная коллегия полагает, что наличие различных характеристик нежилых помещений, на которое ссылается автор жалобы, при заключении договоров купли-продажи не учитывалось. При таких обстоятельствах, определение судом стоимости квадратного метра путем пропорции не противоречит закону.
Судебная коллегия отмечает, что представленные по делу доказательства суд первой инстанции исследовал и оценил в соответствии со статьей 67 ГПК РФ с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности. Положения статей 55 - 57 ГПК РФ при оценке доказательств судом не нарушены. Оснований для иной оценки доказательств не имеется. Приведенные в апелляционных жалобах доводы таковых оснований не содержат.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановленного решения, при рассмотрении дела судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы представителя О., Т., Х.Р., Б., В.М., Е.В., П.В., М., Н.А., Н.В., В.А., Е.М., Г.И.Б.,, Г.И.А. по доверенности Х.А., представителя П.Н. по доверенности К. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 10 января 2014 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)