Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Акцизы; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего судьи Л.С.Копыловой,
судей Е.Г.Глазкова, И.Ю.Тойвонена,
при ведении протокола судебного заседания секретарем З.С.Нартикоевой,
при участии
от истцов: Раяновой Е.З. по доверенностям от 11.06.2013 и 25.06.2013,
от ответчика: Пушкиной Я.А. по доверенности от 15.07.2013,
2. Давыдова С.А. по доверенности от 29.08.2013, Бенгарда В.В. по доверенности от 25.06.2013,
от 3-го лица: не явился,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25608/2013) Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2013 по делу N А56-33047/2013 (судья С.С.Покровский), принятое
по иску Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю.
к 1. ЗАО Инвестиционно-строительная компания "АВЕРС", 2. Флегантову А.С.
3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу,
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,
установил:
акционеры ЗАО "ИСК "АВЕРС", владеющие каждый по 25% акций общества, Курашова И.Е. и Грибашев М.Ю. обратились в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 19.12.2011 к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 в связи с отсутствием корпоративного одобрения, причинением убытков обществу и акционерам и обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу исключить запись об изменениях в Едином государственном реестра прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.10.2013 исковые требования оставлены без удовлетворения. Суд первой инстанции счел, что формальное превышение цены земельного участка над балансовой стоимостью активов общества не является бесспорным критерием для отнесения оспариваемого соглашения к крупным сделкам, и признал заключение дополнительного соглашения обеспечивающим обычную хозяйственную деятельность общества.
Истцами подана и в судебном заседании представителем поддержана апелляционная жалоба, в которой просили решение отменить, иск удовлетворить. Указали на отсутствие доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном истцами отчете, как и не представил доказательств, безусловно свидетельствующих о порочности представленного истцами отчета. Фактически оспариваемая сделка влечет значительное увеличение обязательств ЗАО "ИСК "АВЕРС". Кроме того, арбитражный суд первой инстанции установил и признал факт возникновения неблагоприятных последствий для общества и причинение убытков ЗАО "ИСК "АВЕРС" и непосредственно акционерам. Удовлетворение искового заявления о признании недействительной сделкой дополнительного соглашения от 19.12.2011 к договору от 19.12.2011 приведет к восстановлению нарушенных прав, а именно к возврату к изначально согласованным истцами условиям совершения сделки купли-продажи земельного участка. Истцы одобрили совершение сделки по приобретению земельного участка на условиях договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, то есть без обязательства ЗАО "ИСК "АВЕРС" построить исключительно многоквартирный дом, а также без обязательства произвести оплату стоимости земельного участка передачей прав на квартиры. Истцы считают, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, и выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Какой-либо необходимости в заключении дополнительного соглашения к договору у сторон договора не было, и заключение оспариваемого соглашения не являлось логическим и неотъемлемым следствием подписания основного договора. Истцы считают, что факт одобрения ими, как и иными акционерами, сделки по приобретению земельного участка по цене равной 14393761 руб., не свидетельствует о наличии у истцов воли на одобрение сделки по приобретению земельного участка по цене равной 165000000 руб. и не препятствует оспариванию сделки, совершенной, как установлено судом первой инстанции, без одобрения уполномоченным органом (общим собранием акционеров). Как таковой отчет об оценке N 129-ОН/2013 от 21 июня 2013 года ответчиком Флегантовым А.С. оспорен не был, как и не было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка без условия о специфическом использовании земельного участка и отсрочки по оплате его стоимости. В результате совершения оспариваемой сделки были изменены существенные условия договора купли-продажи земельного участка, а именно пункты 2.2. и 2.3. этого договора (о стоимости земельного участка и порядке расчетов, соответственно).
В судебном заседании апелляционного суда в порядке пункта 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцы отказались от иска в части требования об обязании Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу исключить записи об изменениях в Едином государственном реестре прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, внесенных согласно уведомлению УФРС по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183.
В отзывах ответчики возражали относительно апелляционной жалобы.
Флегантов А.С., считает, что иск заявлен в целях приобретения земельного участка по бросовой цене равной его кадастровой стоимости, существовавшей на момент совершения сделки. Согласно отчету об оценке, стоимость земельного участка на дату совершения договора в случае использования для размещения многоквартирного жилого дома составляет 189.038.662 руб., что превышает согласованную сторонами стоимость земельного участка. Поскольку в пункте 1.2 договора купли-продажи стороны согласовали, что разрешенным видом использования земельного участка является размещения жилого дома (жилых домов), то следует принять его рыночную стоимость за величину, равную 189.038.662 руб., что на 24.038.662 руб. меньше цены, согласованной сторонами. При таких обстоятельствах становиться очевидным, что оспариваемая сделка не причинила и не могла причинить каких-либо убытков как Обществу, так и его акционерам, поскольку цена, за которую земельный участок был отчужден, существенно меньше той, которую определил оценщик по заданию одного из истцов. Продавец за приобретенный участок ничего не платил и никаких убытков в этой связи нести не мог. Одним из видов производственно-хозяйственной деятельности является инвестиционно-строительная деятельность ЗАО "ИСК "АВЕРС". В то же время земельный участок, составляющий предмет оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему, был куплен для осуществления на нем строительства многоквартирного жилого дома, то есть для осуществления инвестиционно-строительной деятельности, являющейся основным видом хозяйственной деятельности общества. Следовательно, оспариваемая сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности ЗАО "ИСК "АВЕРС" и одобрения в соответствии со статьей 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в редакции от 07.08.2001 N 120-ФЗ, далее - Закон об АО) не требовала. Действия истцов выходят за допустимые пределы осуществления гражданских прав и являются явным злоупотреблением правом, в связи с чем в силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ должны быть лишены судебной защиты.
Флегантовым А.С. заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса: сколько может составлять на 19.12.2011, а также на дату назначения настоящей экспертизы, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 9013 кв. м, кадастровый номер 78:37:17113А:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 25, лит. А, использование которого предполагает размещение на нем многоквартирного дома жилого дома (жилых домов) с предоставлением отсрочки покупателю по оплате его стоимости на 894 календарных дня?
В порядке статей 184 ч. 5, 159, 65 ч. 2, 168 ч. 1 Арбитражного процессуального кодекса РФ в удовлетворении ходатайства отказано притом, что предложенные к исследованию обстоятельства существенными и относимыми к разрешению спора по заявленным основаниям не являются.
ЗАО "ИСК "АВЕРС" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Представитель указал, что работа по внесению изменений в разрешительную документацию в отношении земельного участка представляла собой длительный и затратный процесс, что признавалось обеими сторонами договора, в связи с чем в договоре был предусмотрен срок оплаты до 01.06.2014. В последующем было заключено дополнительное соглашение к указанному договору об изменении срока и порядка оплаты стоимости земельного участка, согласно которому оплата стоимости земельного участка должна быть произведена не денежными средствами до 01.06.2014, а долей площадей (квартир, встроенных и пристроенных помещений) в планируемом к строительству объекте. Была выявлена возможность получения права на проектирование и строительство жилого дома через внесение изменений в разрешительную документацию на земельный участок. Реализация проекта по строительству жилого дома на земельном участке была интересна обеим сторонам тем более, что сотрудничество между ЗАО "ИСК "АВЕРС" и А.С.Флегантовым планировалось как долгосрочное и не ограничивалось договором купли-продажи земельного участка от 19.12.2011. Подписание и подача на регистрацию дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 происходили в марте 2012 года и проводились по требованию продавца в спешном режиме. На формирование комплекта документов ЗАО "ИСК "АВЕРС" были даны сутки. В таких условиях получить одобрение общего собрания акционеров в предусмотренном законом порядке не представлялось возможным. В последующем генеральный директор ЗАО "ИСК "АВЕРС" обратился с просьбой к акционерам одобрить заключение указанного дополнительного соглашения и оформить последующее одобрение соответствующей крупной сделки. Однако истцы, усмотрев рисковый характер планов по внесению изменений в разрешительную документацию на земельный участок, взяли паузу по вопросу одобрения заключения дополнительного соглашения от 19.12.2011 к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011. ЗАО "ИСК "АВЕРС" считает возможным внесение изменений в разрешительную документацию в отношении земельного участка, реализацию планов по строительству жилого дома и намерено выполнить принятые обязательства по договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 в редакции дополнительного соглашения от 19.12.2011.
3-е лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом толкования норм процессуального права Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явилось.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке с применением части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, препятствий, предусмотренных частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд считает возможным на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принять отказ истцов от требования об обязании Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу исключить записи об изменениях в Едином государственном реестре прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, внесенных согласно уведомлению УФРС по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183, заявленного в порядке применения последствий недействительности сделки.
Исследовав доводы подателей апелляционной жалобы, возражения ответчиков в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, апелляционный суд находит апелляционную жалобу истцов обоснованной, решение - подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, и принятием нового судебного акта об удовлетворении иска о недействительности сделки.
Как следует из материалов дела, акционеры Курашова И.Е. и Грибашев М.Ю. владеют каждый по 2500 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 руб. ЗАО "ИСК "АВЕРС".
16.12.2011 в форме совместного присутствия акционерами ЗАО "ИСК "АВЕРС" единогласно принято положительное решение по вопросу о заключении с Флегантовым А.С. договора купли-продажи земельного участка общей площадью 9013 кв. м, кадастровый номер 78:37:11113А:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино ул. Веры Слуцкой, д. 25, лит. А по цене 14.393.761 руб. со сроком платежа до 01.06.2014.
На согласованных акционерами условиях 19.12.2011 заключен соответствующий договор, право собственности на земельный участок зарегистрировано 17.01.2012 с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона.
Согласно письму Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183 Управлением ФРС по Санкт-Петербургу на основании дополнительного соглашения от 19.12.2011 и представленных документов внесены изменения в Единый государственный реестр прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011. При этом генеральный директор ЗАО "ИСК "АВЕРС" обратился к акционерам с просьбой одобрить заключение указанного дополнительного соглашения и оформить последующее одобрение указанной крупной сделки.
Считая дополнительное соглашение убыточным как по размеру долгового обязательства, превысившего одобренное в 10 раз, так и по порядку расчетов - квартирами в многоквартирном жилом доме, - акционеры Курашова И.Е. и Грибашев М.Ю. обратились в суд с иском в порядке статьи 79 Закона об АО.
Исследовав доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, арбитражный суд первой инстанции применил положения абзаца 3 пункта 6 статьи 79 Закона об АО, признав права акционеров не нарушенными.
Вместе с тем суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению и неверно оценил фактические обстоятельства.
Согласно бухгалтерскому балансу на 30.09.2011, активы ЗАО "ИСК "АВЕРС" составляли 220000 руб.
Как следует из пункта 7.3.16 Устава Общества, к компетенции общего собрания акционеров отнесено принятие решений об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных статьей 79 Закона об АО.
Согласно пункту 7.9 Устава, этот вопрос не мог быть передан на решение единоличного исполнительного органа Общества.
Относимость договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 стоимостью 14.393.761 руб. к крупным для ЗАО "ИСК "АВЕРС" сделкам по признаку соотношения цены приобретения с балансовой стоимостью активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, как указано в пункте 1 статьи 78 Закона об АО, объективно подтверждена. Это обусловило согласование заключения сделки акционерами ЗАО "ИСК "АВЕРС" на внеочередном общем собрании 16.12.2011 и принятие понятного и известного акционерам решения, послужившего основанием для заключения договора от 19.12.2011.
Договор помимо цены, основанной на кадастровой стоимости земельного участка (пункты 2.1, 2.2), содержал условие отсрочки оплаты в пункте 2.3 договора до 01.06.2014.
Обязательство носило денежный характер по общему правилу положений пунктов 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ.
Изменение существенных условий договора - пунктов 2.2 и 2.3 - дополнительным соглашением, датированным 19.12.2011, зарегистрированным 11.04.2012, произведено генеральным директором ЗАО "ИСК "АВЕРС" без предварительного или последующего одобрения акционерами притом, что при возрастании суммы сделки - до 165 млн. руб. - дополнительное соглашение отвечало признаку крупности и требовало корпоративного одобрения в установленном законом порядке.
Согласно абзацу 2 пункта 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества, может приниматься только общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании.
Дополнительное соглашение, направленное на изменение существенных условий договора купли-продажи (в части цены и порядка расчетов), по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса является самостоятельной сделкой, которая по признаку крупности подлежала одобрению общим собранием.
Принятие решений об одобрении крупных сделок, а также сделок с заинтересованностью подпунктами 15 и 16 пункта 1 статьи 47 Закона об акционерных обществах отнесено к компетенции общего собрания акционеров.
Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы на решение исполнительному органу общества (пункт 2 статьи 47 Закона об акционерных обществах).
Общее собрание акционеров, принимая решение об одобрении крупной сделки, не только уполномочивает исполнительный орган на ее совершение, но и определяет пределы полномочий единоличного исполнительного органа по определению ее условий.
Поскольку исполнительный орган не вправе совершить крупную сделку на иных, нежели определенные общим собранием условиях, постольку он не вправе, совершив такую сделку на условиях, определенных общим собранием, впоследствии без одобрения общего собрания вносить в нее такие изменения, в результате которых определенные решением общего собрания условия сделки изменяются на более обременительные. Иной подход означает признание за исполнительным органом права по своему усмотрению, безотносительно к выраженному в решении об одобрении сделки волеизъявлению общего собрания акционеров, формировать условия крупных сделок путем заключения с другой стороной соответствующих дополнительных соглашений, что противоречит сущности предусмотренного законом института одобрения крупных сделок как механизма защиты прав акционеров.
Как указано в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" иски акционеров о признании недействительными сделок, заключенных акционерными обществами, могут быть удовлетворены в случае представления доказательств, подтверждающих нарушение прав и законных интересов акционера.
Неблагоприятные последствия заключения дополнительного соглашения связаны с возрастанием цены покупки более чем в 10 раз (с 14 млн. руб. до 165 млн. руб.), а также изменением порядка расчетов (обязанности покупателя по встречному предоставлению): с денежных на натуральную форму через принятие дополнительных обязанностей по проектированию и строительству жилого дома на приобретенном земельном участке, общей площадью на менее 15000 кв. м, за счет которых продавец получает 20% от общей площадью объектов (3000 кв. м), с определением в пунктах 2.3.5 - 2.3.6 дополнительного соглашения условий последующих договоров долевого участия в строительстве.
Согласно последнему абзацу пункта 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" в решении об одобрении сделки, принимаемом советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров, должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные существенные условия.
Неинформирование акционеров об изменении условий крупной сделки в сторону ухудшения положения общества вследствие возрастания цены и возложения дополнительных обязанностей, нарушает их безусловное право на определение направлений деятельности общества, ведет к убыточности финансовых показателей и возможности утраты корпоративного руководства.
Как следует из материалов дела, в октябре 2012 года Флегантовым А.С. направлены истцам письма с информацией о долговом обязательстве общества по дополнительному соглашению от 19.12.2011 в размере 165 млн. руб., что не могло не вызвать опасений у акционеров по поводу материального положения как общества, так и собственного.
При этом отнесение оспариваемого соглашения к обычным хозяйственным сделкам для ЗАО "ИСК "АВЕРС" не соответствует толкованию норм материального права в абзаце 5 пункта 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" и сведениям об основных вида деятельности Общества.
В материалы дела представлены копии бухгалтерских балансов ЗАО ИСК "АВЕРС", согласно которым основным видом экономической деятельности общества являются капиталовложения в собственность (ОКВЭД 65.23.3).
Согласно общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД) (КДЕС Ред. 1), введенному в действие постановлением Госстандарта РФ от 6 ноября 2001 года N 454-ст), вид деятельности "капиталовложения в собственность" (ОКВЭД 65.23.3) размещен в Разделе J "Финансовая деятельность" и относится к классу финансового посредничества.
Согласно Приложению А общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2001 "Описания группировок" подгруппа вида деятельности "капиталовложения в собственность" (ОКВЭД 65.23.3) включает капиталовложения в собственность, осуществляемые, в основном, за счет других финансовых посредников, например траст-компаний, и не включает покупку, продажу и аренду недвижимого имущества (класс 70 "Операции с недвижимым имуществом").
Сведения о видах экономической деятельности Ответчика ЗАО ИСК "АВЕРС" имеются в Едином государственном реестре юридических лиц и являются общедоступными.
Ответчик А.С.Флегантов при должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой при заключении сделки по купле-продаже недвижимости, используя и реализуя свои права на получение информации в отношении ЗАО ИСК "АВЕРС", имел возможность ознакомиться со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре юридических лиц.
Учитывая множественные обязательственные отношения ответчиков, о чем представлены соответствующие договоры, продавцом земельного участка в нарушение статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ и последнего абзаца пункта 6 статьи 79 Закона об АО не доказано, что он не знал и не должен был знать о ее совершении с нарушением предусмотренных Законом об АО требований к ней.
Из текста договора купли-продажи земельного участка от 19 декабря 2011 года не следует, что земельный участок приобретался для последующего строительства жилого дома.
Виды разрешенного использования земельного участка определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки. В соответствии с подпунктом 5) пункта 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка помимо прочего указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
Согласно предоставленному в материалы дела градостроительному плану земельного участка N RU78100000-11086, утвержденному Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре N 828 от 24 марта 2011 года, спорный земельный участок относится к территориальной зоне ТД1-2 - зоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторических пригородов, периферийных и пригородных районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры. Как следует из информации, указанной на странице 5, вид использования "для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)" относится к одному из условно-разрешенных видов (код 10300). Согласно разделу N 1 на странице 3 указанного градостроительного плана (чертежу градостроительного плана земельного участка), сведения о местах допустимого размещения зданий, сооружений отсутствуют.
Таким образом, на спорном земельном участке не было и до настоящего времени не разрешено размещение зданий, сооружений, в том числе, но не исключительно, многоквартирного жилого дома (жилых домов), вследствие чего довод ответчика Флегантова А.С. о необходимости учета стоимости земельного участка в случае размещения на нем многоквартирного жилого дома (жилых домов) необоснован.
При этом позиция ответчика Флегантова А.С. об установлении цены в дополнительном соглашении ниже, чем рыночная, не влияет на признание сделки недействительной по отсутствию корпоративного одобрения. Цена в самом договоре, получившая согласие акционеров, не являлась произвольной, была установлена на основании кадастровой оценки в свободной воле сторон.
С учетом изложенного, отсутствием разрешенного в соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства использования проданного Флегантовым А.С. земельного участка для строительства на нем жилого дома, спорное дополнительное соглашение, изменившее условия договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, заключено на явно невыгодных для покупателя условиях.
Обусловленность его иными обязательственными отношениями с участием тех же сторон не может быть принята во внимание при наличии признака крупности и отсутствия корпоративного одобрения.
Сведения о достижении промежуточных результатов исполнения рассматриваемого дополнительного соглашения от 19.12.2011 судам первой и апелляционной инстанций не представлено.
При указанных обстоятельствах фактических и правовых оснований для отказа акционерам в иске не имелось.
С учетом толкования норм материального и процессуального права в пункте 17 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 (ред. от 12.03.2013) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" истцам возвращается излишне уплаченная государственная пошлина (по 2.000 руб. 00 коп. по иску и по 1.000 руб. 00 коп. по апелляционной жалобе), а понесенные в требуемых размерах расходы подлежат возмещению ответчиками в равных долях.
Руководствуясь статьями 176, 49 ч. 2, 150 ч. 1 п. 4, 104, 110, 268, 269 п. п. 2, 3, 270 ч. 1 п. 4, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда первой инстанции от 09.10.2013 отменить.
Принять отказ истцов от требования об обязании УФРС по Санкт-Петербургу исключить запись об изменениях в ЕГРП в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, внесенных согласно уведомлению УФРС по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183.
Производство по делу в указанной части прекратить.
Признать недействительной сделкой дополнительное соглашение от 19.12.2011 к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, между ЗАО ИСК "АВЕРС" и Флегантовым Александром Сергеевичем.
Возвратить Курашовой И.Е. и Грибашеву М.Ю. по 3.000 руб. 00 коп. государственной пошлины из федерального бюджета.
Взыскать с ЗАО Инвестиционно-строительная компания "АВЕРС" в пользу Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю. по 1.500 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине каждому.
Взыскать с Флегантова А.С. в пользу Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю. по 1.500 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине каждому.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.С.КОПЫЛОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
И.Ю.ТОЙВОНЕН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2014 ПО ДЕЛУ N А56-33047/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Акцизы; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. по делу N А56-33047/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего судьи Л.С.Копыловой,
судей Е.Г.Глазкова, И.Ю.Тойвонена,
при ведении протокола судебного заседания секретарем З.С.Нартикоевой,
при участии
от истцов: Раяновой Е.З. по доверенностям от 11.06.2013 и 25.06.2013,
от ответчика: Пушкиной Я.А. по доверенности от 15.07.2013,
2. Давыдова С.А. по доверенности от 29.08.2013, Бенгарда В.В. по доверенности от 25.06.2013,
от 3-го лица: не явился,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25608/2013) Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2013 по делу N А56-33047/2013 (судья С.С.Покровский), принятое
по иску Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю.
к 1. ЗАО Инвестиционно-строительная компания "АВЕРС", 2. Флегантову А.С.
3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу,
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,
установил:
акционеры ЗАО "ИСК "АВЕРС", владеющие каждый по 25% акций общества, Курашова И.Е. и Грибашев М.Ю. обратились в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 19.12.2011 к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 в связи с отсутствием корпоративного одобрения, причинением убытков обществу и акционерам и обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу исключить запись об изменениях в Едином государственном реестра прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.10.2013 исковые требования оставлены без удовлетворения. Суд первой инстанции счел, что формальное превышение цены земельного участка над балансовой стоимостью активов общества не является бесспорным критерием для отнесения оспариваемого соглашения к крупным сделкам, и признал заключение дополнительного соглашения обеспечивающим обычную хозяйственную деятельность общества.
Истцами подана и в судебном заседании представителем поддержана апелляционная жалоба, в которой просили решение отменить, иск удовлетворить. Указали на отсутствие доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном истцами отчете, как и не представил доказательств, безусловно свидетельствующих о порочности представленного истцами отчета. Фактически оспариваемая сделка влечет значительное увеличение обязательств ЗАО "ИСК "АВЕРС". Кроме того, арбитражный суд первой инстанции установил и признал факт возникновения неблагоприятных последствий для общества и причинение убытков ЗАО "ИСК "АВЕРС" и непосредственно акционерам. Удовлетворение искового заявления о признании недействительной сделкой дополнительного соглашения от 19.12.2011 к договору от 19.12.2011 приведет к восстановлению нарушенных прав, а именно к возврату к изначально согласованным истцами условиям совершения сделки купли-продажи земельного участка. Истцы одобрили совершение сделки по приобретению земельного участка на условиях договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, то есть без обязательства ЗАО "ИСК "АВЕРС" построить исключительно многоквартирный дом, а также без обязательства произвести оплату стоимости земельного участка передачей прав на квартиры. Истцы считают, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, и выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Какой-либо необходимости в заключении дополнительного соглашения к договору у сторон договора не было, и заключение оспариваемого соглашения не являлось логическим и неотъемлемым следствием подписания основного договора. Истцы считают, что факт одобрения ими, как и иными акционерами, сделки по приобретению земельного участка по цене равной 14393761 руб., не свидетельствует о наличии у истцов воли на одобрение сделки по приобретению земельного участка по цене равной 165000000 руб. и не препятствует оспариванию сделки, совершенной, как установлено судом первой инстанции, без одобрения уполномоченным органом (общим собранием акционеров). Как таковой отчет об оценке N 129-ОН/2013 от 21 июня 2013 года ответчиком Флегантовым А.С. оспорен не был, как и не было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка без условия о специфическом использовании земельного участка и отсрочки по оплате его стоимости. В результате совершения оспариваемой сделки были изменены существенные условия договора купли-продажи земельного участка, а именно пункты 2.2. и 2.3. этого договора (о стоимости земельного участка и порядке расчетов, соответственно).
В судебном заседании апелляционного суда в порядке пункта 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцы отказались от иска в части требования об обязании Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу исключить записи об изменениях в Едином государственном реестре прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, внесенных согласно уведомлению УФРС по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183.
В отзывах ответчики возражали относительно апелляционной жалобы.
Флегантов А.С., считает, что иск заявлен в целях приобретения земельного участка по бросовой цене равной его кадастровой стоимости, существовавшей на момент совершения сделки. Согласно отчету об оценке, стоимость земельного участка на дату совершения договора в случае использования для размещения многоквартирного жилого дома составляет 189.038.662 руб., что превышает согласованную сторонами стоимость земельного участка. Поскольку в пункте 1.2 договора купли-продажи стороны согласовали, что разрешенным видом использования земельного участка является размещения жилого дома (жилых домов), то следует принять его рыночную стоимость за величину, равную 189.038.662 руб., что на 24.038.662 руб. меньше цены, согласованной сторонами. При таких обстоятельствах становиться очевидным, что оспариваемая сделка не причинила и не могла причинить каких-либо убытков как Обществу, так и его акционерам, поскольку цена, за которую земельный участок был отчужден, существенно меньше той, которую определил оценщик по заданию одного из истцов. Продавец за приобретенный участок ничего не платил и никаких убытков в этой связи нести не мог. Одним из видов производственно-хозяйственной деятельности является инвестиционно-строительная деятельность ЗАО "ИСК "АВЕРС". В то же время земельный участок, составляющий предмет оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему, был куплен для осуществления на нем строительства многоквартирного жилого дома, то есть для осуществления инвестиционно-строительной деятельности, являющейся основным видом хозяйственной деятельности общества. Следовательно, оспариваемая сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности ЗАО "ИСК "АВЕРС" и одобрения в соответствии со статьей 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в редакции от 07.08.2001 N 120-ФЗ, далее - Закон об АО) не требовала. Действия истцов выходят за допустимые пределы осуществления гражданских прав и являются явным злоупотреблением правом, в связи с чем в силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ должны быть лишены судебной защиты.
Флегантовым А.С. заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса: сколько может составлять на 19.12.2011, а также на дату назначения настоящей экспертизы, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 9013 кв. м, кадастровый номер 78:37:17113А:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 25, лит. А, использование которого предполагает размещение на нем многоквартирного дома жилого дома (жилых домов) с предоставлением отсрочки покупателю по оплате его стоимости на 894 календарных дня?
В порядке статей 184 ч. 5, 159, 65 ч. 2, 168 ч. 1 Арбитражного процессуального кодекса РФ в удовлетворении ходатайства отказано притом, что предложенные к исследованию обстоятельства существенными и относимыми к разрешению спора по заявленным основаниям не являются.
ЗАО "ИСК "АВЕРС" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Представитель указал, что работа по внесению изменений в разрешительную документацию в отношении земельного участка представляла собой длительный и затратный процесс, что признавалось обеими сторонами договора, в связи с чем в договоре был предусмотрен срок оплаты до 01.06.2014. В последующем было заключено дополнительное соглашение к указанному договору об изменении срока и порядка оплаты стоимости земельного участка, согласно которому оплата стоимости земельного участка должна быть произведена не денежными средствами до 01.06.2014, а долей площадей (квартир, встроенных и пристроенных помещений) в планируемом к строительству объекте. Была выявлена возможность получения права на проектирование и строительство жилого дома через внесение изменений в разрешительную документацию на земельный участок. Реализация проекта по строительству жилого дома на земельном участке была интересна обеим сторонам тем более, что сотрудничество между ЗАО "ИСК "АВЕРС" и А.С.Флегантовым планировалось как долгосрочное и не ограничивалось договором купли-продажи земельного участка от 19.12.2011. Подписание и подача на регистрацию дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 происходили в марте 2012 года и проводились по требованию продавца в спешном режиме. На формирование комплекта документов ЗАО "ИСК "АВЕРС" были даны сутки. В таких условиях получить одобрение общего собрания акционеров в предусмотренном законом порядке не представлялось возможным. В последующем генеральный директор ЗАО "ИСК "АВЕРС" обратился с просьбой к акционерам одобрить заключение указанного дополнительного соглашения и оформить последующее одобрение соответствующей крупной сделки. Однако истцы, усмотрев рисковый характер планов по внесению изменений в разрешительную документацию на земельный участок, взяли паузу по вопросу одобрения заключения дополнительного соглашения от 19.12.2011 к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011. ЗАО "ИСК "АВЕРС" считает возможным внесение изменений в разрешительную документацию в отношении земельного участка, реализацию планов по строительству жилого дома и намерено выполнить принятые обязательства по договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 в редакции дополнительного соглашения от 19.12.2011.
3-е лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом толкования норм процессуального права Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явилось.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке с применением части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, препятствий, предусмотренных частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд считает возможным на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принять отказ истцов от требования об обязании Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу исключить записи об изменениях в Едином государственном реестре прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, внесенных согласно уведомлению УФРС по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183, заявленного в порядке применения последствий недействительности сделки.
Исследовав доводы подателей апелляционной жалобы, возражения ответчиков в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, апелляционный суд находит апелляционную жалобу истцов обоснованной, решение - подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, и принятием нового судебного акта об удовлетворении иска о недействительности сделки.
Как следует из материалов дела, акционеры Курашова И.Е. и Грибашев М.Ю. владеют каждый по 2500 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 руб. ЗАО "ИСК "АВЕРС".
16.12.2011 в форме совместного присутствия акционерами ЗАО "ИСК "АВЕРС" единогласно принято положительное решение по вопросу о заключении с Флегантовым А.С. договора купли-продажи земельного участка общей площадью 9013 кв. м, кадастровый номер 78:37:11113А:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино ул. Веры Слуцкой, д. 25, лит. А по цене 14.393.761 руб. со сроком платежа до 01.06.2014.
На согласованных акционерами условиях 19.12.2011 заключен соответствующий договор, право собственности на земельный участок зарегистрировано 17.01.2012 с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона.
Согласно письму Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183 Управлением ФРС по Санкт-Петербургу на основании дополнительного соглашения от 19.12.2011 и представленных документов внесены изменения в Единый государственный реестр прав в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011. При этом генеральный директор ЗАО "ИСК "АВЕРС" обратился к акционерам с просьбой одобрить заключение указанного дополнительного соглашения и оформить последующее одобрение указанной крупной сделки.
Считая дополнительное соглашение убыточным как по размеру долгового обязательства, превысившего одобренное в 10 раз, так и по порядку расчетов - квартирами в многоквартирном жилом доме, - акционеры Курашова И.Е. и Грибашев М.Ю. обратились в суд с иском в порядке статьи 79 Закона об АО.
Исследовав доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, арбитражный суд первой инстанции применил положения абзаца 3 пункта 6 статьи 79 Закона об АО, признав права акционеров не нарушенными.
Вместе с тем суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению и неверно оценил фактические обстоятельства.
Согласно бухгалтерскому балансу на 30.09.2011, активы ЗАО "ИСК "АВЕРС" составляли 220000 руб.
Как следует из пункта 7.3.16 Устава Общества, к компетенции общего собрания акционеров отнесено принятие решений об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных статьей 79 Закона об АО.
Согласно пункту 7.9 Устава, этот вопрос не мог быть передан на решение единоличного исполнительного органа Общества.
Относимость договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 стоимостью 14.393.761 руб. к крупным для ЗАО "ИСК "АВЕРС" сделкам по признаку соотношения цены приобретения с балансовой стоимостью активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, как указано в пункте 1 статьи 78 Закона об АО, объективно подтверждена. Это обусловило согласование заключения сделки акционерами ЗАО "ИСК "АВЕРС" на внеочередном общем собрании 16.12.2011 и принятие понятного и известного акционерам решения, послужившего основанием для заключения договора от 19.12.2011.
Договор помимо цены, основанной на кадастровой стоимости земельного участка (пункты 2.1, 2.2), содержал условие отсрочки оплаты в пункте 2.3 договора до 01.06.2014.
Обязательство носило денежный характер по общему правилу положений пунктов 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ.
Изменение существенных условий договора - пунктов 2.2 и 2.3 - дополнительным соглашением, датированным 19.12.2011, зарегистрированным 11.04.2012, произведено генеральным директором ЗАО "ИСК "АВЕРС" без предварительного или последующего одобрения акционерами притом, что при возрастании суммы сделки - до 165 млн. руб. - дополнительное соглашение отвечало признаку крупности и требовало корпоративного одобрения в установленном законом порядке.
Согласно абзацу 2 пункта 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества, может приниматься только общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании.
Дополнительное соглашение, направленное на изменение существенных условий договора купли-продажи (в части цены и порядка расчетов), по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса является самостоятельной сделкой, которая по признаку крупности подлежала одобрению общим собранием.
Принятие решений об одобрении крупных сделок, а также сделок с заинтересованностью подпунктами 15 и 16 пункта 1 статьи 47 Закона об акционерных обществах отнесено к компетенции общего собрания акционеров.
Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы на решение исполнительному органу общества (пункт 2 статьи 47 Закона об акционерных обществах).
Общее собрание акционеров, принимая решение об одобрении крупной сделки, не только уполномочивает исполнительный орган на ее совершение, но и определяет пределы полномочий единоличного исполнительного органа по определению ее условий.
Поскольку исполнительный орган не вправе совершить крупную сделку на иных, нежели определенные общим собранием условиях, постольку он не вправе, совершив такую сделку на условиях, определенных общим собранием, впоследствии без одобрения общего собрания вносить в нее такие изменения, в результате которых определенные решением общего собрания условия сделки изменяются на более обременительные. Иной подход означает признание за исполнительным органом права по своему усмотрению, безотносительно к выраженному в решении об одобрении сделки волеизъявлению общего собрания акционеров, формировать условия крупных сделок путем заключения с другой стороной соответствующих дополнительных соглашений, что противоречит сущности предусмотренного законом института одобрения крупных сделок как механизма защиты прав акционеров.
Как указано в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" иски акционеров о признании недействительными сделок, заключенных акционерными обществами, могут быть удовлетворены в случае представления доказательств, подтверждающих нарушение прав и законных интересов акционера.
Неблагоприятные последствия заключения дополнительного соглашения связаны с возрастанием цены покупки более чем в 10 раз (с 14 млн. руб. до 165 млн. руб.), а также изменением порядка расчетов (обязанности покупателя по встречному предоставлению): с денежных на натуральную форму через принятие дополнительных обязанностей по проектированию и строительству жилого дома на приобретенном земельном участке, общей площадью на менее 15000 кв. м, за счет которых продавец получает 20% от общей площадью объектов (3000 кв. м), с определением в пунктах 2.3.5 - 2.3.6 дополнительного соглашения условий последующих договоров долевого участия в строительстве.
Согласно последнему абзацу пункта 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" в решении об одобрении сделки, принимаемом советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров, должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные существенные условия.
Неинформирование акционеров об изменении условий крупной сделки в сторону ухудшения положения общества вследствие возрастания цены и возложения дополнительных обязанностей, нарушает их безусловное право на определение направлений деятельности общества, ведет к убыточности финансовых показателей и возможности утраты корпоративного руководства.
Как следует из материалов дела, в октябре 2012 года Флегантовым А.С. направлены истцам письма с информацией о долговом обязательстве общества по дополнительному соглашению от 19.12.2011 в размере 165 млн. руб., что не могло не вызвать опасений у акционеров по поводу материального положения как общества, так и собственного.
При этом отнесение оспариваемого соглашения к обычным хозяйственным сделкам для ЗАО "ИСК "АВЕРС" не соответствует толкованию норм материального права в абзаце 5 пункта 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" и сведениям об основных вида деятельности Общества.
В материалы дела представлены копии бухгалтерских балансов ЗАО ИСК "АВЕРС", согласно которым основным видом экономической деятельности общества являются капиталовложения в собственность (ОКВЭД 65.23.3).
Согласно общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД) (КДЕС Ред. 1), введенному в действие постановлением Госстандарта РФ от 6 ноября 2001 года N 454-ст), вид деятельности "капиталовложения в собственность" (ОКВЭД 65.23.3) размещен в Разделе J "Финансовая деятельность" и относится к классу финансового посредничества.
Согласно Приложению А общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2001 "Описания группировок" подгруппа вида деятельности "капиталовложения в собственность" (ОКВЭД 65.23.3) включает капиталовложения в собственность, осуществляемые, в основном, за счет других финансовых посредников, например траст-компаний, и не включает покупку, продажу и аренду недвижимого имущества (класс 70 "Операции с недвижимым имуществом").
Сведения о видах экономической деятельности Ответчика ЗАО ИСК "АВЕРС" имеются в Едином государственном реестре юридических лиц и являются общедоступными.
Ответчик А.С.Флегантов при должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой при заключении сделки по купле-продаже недвижимости, используя и реализуя свои права на получение информации в отношении ЗАО ИСК "АВЕРС", имел возможность ознакомиться со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре юридических лиц.
Учитывая множественные обязательственные отношения ответчиков, о чем представлены соответствующие договоры, продавцом земельного участка в нарушение статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ и последнего абзаца пункта 6 статьи 79 Закона об АО не доказано, что он не знал и не должен был знать о ее совершении с нарушением предусмотренных Законом об АО требований к ней.
Из текста договора купли-продажи земельного участка от 19 декабря 2011 года не следует, что земельный участок приобретался для последующего строительства жилого дома.
Виды разрешенного использования земельного участка определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки. В соответствии с подпунктом 5) пункта 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка помимо прочего указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
Согласно предоставленному в материалы дела градостроительному плану земельного участка N RU78100000-11086, утвержденному Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре N 828 от 24 марта 2011 года, спорный земельный участок относится к территориальной зоне ТД1-2 - зоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторических пригородов, периферийных и пригородных районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры. Как следует из информации, указанной на странице 5, вид использования "для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)" относится к одному из условно-разрешенных видов (код 10300). Согласно разделу N 1 на странице 3 указанного градостроительного плана (чертежу градостроительного плана земельного участка), сведения о местах допустимого размещения зданий, сооружений отсутствуют.
Таким образом, на спорном земельном участке не было и до настоящего времени не разрешено размещение зданий, сооружений, в том числе, но не исключительно, многоквартирного жилого дома (жилых домов), вследствие чего довод ответчика Флегантова А.С. о необходимости учета стоимости земельного участка в случае размещения на нем многоквартирного жилого дома (жилых домов) необоснован.
При этом позиция ответчика Флегантова А.С. об установлении цены в дополнительном соглашении ниже, чем рыночная, не влияет на признание сделки недействительной по отсутствию корпоративного одобрения. Цена в самом договоре, получившая согласие акционеров, не являлась произвольной, была установлена на основании кадастровой оценки в свободной воле сторон.
С учетом изложенного, отсутствием разрешенного в соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства использования проданного Флегантовым А.С. земельного участка для строительства на нем жилого дома, спорное дополнительное соглашение, изменившее условия договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, заключено на явно невыгодных для покупателя условиях.
Обусловленность его иными обязательственными отношениями с участием тех же сторон не может быть принята во внимание при наличии признака крупности и отсутствия корпоративного одобрения.
Сведения о достижении промежуточных результатов исполнения рассматриваемого дополнительного соглашения от 19.12.2011 судам первой и апелляционной инстанций не представлено.
При указанных обстоятельствах фактических и правовых оснований для отказа акционерам в иске не имелось.
С учетом толкования норм материального и процессуального права в пункте 17 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 (ред. от 12.03.2013) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" истцам возвращается излишне уплаченная государственная пошлина (по 2.000 руб. 00 коп. по иску и по 1.000 руб. 00 коп. по апелляционной жалобе), а понесенные в требуемых размерах расходы подлежат возмещению ответчиками в равных долях.
Руководствуясь статьями 176, 49 ч. 2, 150 ч. 1 п. 4, 104, 110, 268, 269 п. п. 2, 3, 270 ч. 1 п. 4, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда первой инстанции от 09.10.2013 отменить.
Принять отказ истцов от требования об обязании УФРС по Санкт-Петербургу исключить запись об изменениях в ЕГРП в отношении пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, внесенных согласно уведомлению УФРС по Санкт-Петербургу от 12.04.2012 N 78-78-02/014/2012-183.
Производство по делу в указанной части прекратить.
Признать недействительной сделкой дополнительное соглашение от 19.12.2011 к договору купли-продажи земельного участка от 19.12.2011, между ЗАО ИСК "АВЕРС" и Флегантовым Александром Сергеевичем.
Возвратить Курашовой И.Е. и Грибашеву М.Ю. по 3.000 руб. 00 коп. государственной пошлины из федерального бюджета.
Взыскать с ЗАО Инвестиционно-строительная компания "АВЕРС" в пользу Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю. по 1.500 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине каждому.
Взыскать с Флегантова А.С. в пользу Курашовой И.Е. и Грибашева М.Ю. по 1.500 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине каждому.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.С.КОПЫЛОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
И.Ю.ТОЙВОНЕН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)