Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец указал, что асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
жилищно-строительного кооператива "Олимп-С" - Кононистовой А.Ю., доверенность от 20.03.2013,
общества с ограниченной ответственностью "Антей" - Мартынчевой М.Ю., доверенность от 01.01.2015,
общества с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007" - Мартынчевой М.Ю., доверенность от 17.06.2014,
Прокуратуры Саратовской области - Королева Д.В., служебное удостоверение ТО N 170416 от 19.12.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007" и общества с ограниченной ответственностью "Антей"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 (судья Николаева Л.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Лыткина О.В., Смирников А.В.)
по делу N А57-14599/2013
по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Олимп-С", г. Саратов (ОГРН 1126450010136, ИНН 6450056519) к обществу с ограниченной ответственностью "Антей", г. Саратов, (ОГРН 1136453001585, ИНН 6453127655), администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), о признании отсутствующим права собственности на асфальтовое покрытие, признании недействительным договора аренды земельного участка, прекращении права аренды на земельный участок, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007", г. Саратов (ОГРН 1076453001360, ИНН 6453091670), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Подгайнова Александра Юрьевича, г. Саратов,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Олимп-С" (далее - ЖСК "Олимп-С", кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Антей" (далее - ООО "Антей", общество), администрации муниципального образования "город Саратов" (далее - администрация) о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на сооружение - асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, инв. N 63:401:003:000081480, Литера 1, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О.К.Антонова, б/н; признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, заключенного между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007" (далее - ООО "Солнечный-2007").
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014, исковые требования удовлетворены.
ООО "Солнечный-2007" и ООО "Антей", не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2015 кассационная жалоба ООО "Солнечный-2007" была принята к производству, судебное заседание назначено на 17.02.2015 в 10 часов 40 минут.
В судебном заседании 17.02.2015 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией Арбитражного суда Поволжского округа в составе судей Петрова А.Л., Ананьева Р.В., Петрушкина В.А. объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 24.02.2015.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2014 кассационная жалобы ООО "Антей" была принята к производству, судебное заседание назначено на 24.03.2015 в 10 часов 40 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено 24.02.2015 в 12 часов 00 минут в том же составе.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.02.2015 в составе судей Петрова А.Л., Ананьев Р.В., Петрушкина В.А. в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы ООО "Солнечный-2007" отложено на 10 часов 40 минут 24.03.2015 для совместного рассмотрения с кассационной жалобой ООО "Антей".
Определением председателя судебного состава Арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2015 произведена замена судьи Петрова А.Л., рассматривающего дело N А57-14599/2013 (кассационные жалобы от 27.01.2015 N Ф06/КГ/21046, от 16.02.2015 N Ф06/КГ/21800) на судью Ананьева Р.В. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду нахождения судьи Петрова А.Л. в отпуске. Сформирован следующий судебный состав: судья-докладчик Ананьев Р.В., судьи Муравьев С.Ю., Петрушкин В.А., вследствие чего 24.03.2015 в 10 часов 40 минут рассмотрение дела начато сначала.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 24.03.2015 был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 30.03.2015.
После перерыва судебное заседание продолжено 30.03.2015 в 10 часов 00 минут в том же составе, перерыв был продлен до 15 часов 00 минут 30.03.2015.
После перерыва судебное заседание продолжено 30.03.2015 в 15 часов 00 минут в том же составе.
Представитель ООО "Антей", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой ООО "Солнечный-2007" согласен.
Представитель ООО "Солнечный-2007", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой ООО "Антей" согласен.
Представитель ЖСК "Олимп-С", явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Представитель Прокуратуры Республики Татарстан с кассационными жалобами согласен, полагает, что судебные акты подлежат отмене.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 11.10.2004 N 224А-28 между администрацией (арендодатель) и Рабаевой Тамарой Федоровной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.06.2005 N 719, по условиям которого Рабаевой Т.Ф. в аренду сроком на 5 лет с 11.10.2004 по 11.10.2009 предоставлен земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:0007, расположенный по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Ак. О.К.Антонова, для размещения временной автостоянки без права капитального строительства.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.07.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись регистрации.
Права и обязанности по указанному договору были переданы Кузнецову А.И. по договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2007, а в последующем ООО "Солнечный 2007" по договору замены стороны в обязательстве от 12.04.2007, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации.
Между администрацией и ООО "Солнечный 2007" было заключено соглашение от 25.09.2007 к договору аренды от 09.06.2005 N 719, в соответствии с которым было изменено разрешенное использование земельного участка, вместо: для временной автостоянки без права капитального строительства указано: для строительства многоэтажных жилых домов.
На вышеуказанном земельном участке было построено сооружение асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, право собственности на которое было зарегистрировано за ООО "Солнечный 2007", о чем 20.03.2008 в ЕГРП сделана запись регистрации.
На основании постановления администрации от 22.03.2010 N 1144 между администрацией (арендодатель) и ООО "Солнечный 2007" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, по условиям которого ООО "Солнечный 2007" в аренду сроком на 49 лет с 31.03.2010 по 20.03.2059 предоставлен земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:7, расположенный по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Ак. О.К.Антонова, занимаемый сооружением - асфальтовое покрытие, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок.
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2013 ООО "Антей" приобрело в собственность сооружение - асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, инвентарный номер 63:401:003:000081480, условный номер 64-64-11/170/2008-022, Литера 1, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, о чем 11.07.2013 в ЕГРП сделана запись регистрации.
Права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 были переданы ООО "Антей" по договору замены стороны в обязательстве от 20.06.2013, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации 11.07.2013.
Земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:7 является смежным с земельным участком площадью 28064 с кадастровым номером 64:48:040420:20, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова и ул. Топольчанская, который был предоставлен в аренду ЖСК "Олимп-С" сроком на 25 лет для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.04.2008 N 292, договору замены стороны в обязательстве от 26.06.2012.
Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации.
Администрацией 12.10.2012 кооперативу выдано разрешение на строительство N RU64304000-235 жилого дома N 1 по ул. им. Ак. О.К.Антонова и ул. Топольчанская, а 28.11.2012 выдано разрешение на строительство N RU64304000-279 жилого дома N 2 по тому же адресу.
ЖСК "Олимп-С", полагая, что асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на данный объект за ООО "Солнечный 2007", а в последующем за ООО "Антей", а также отсутствовали основания для заключения договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая, что решением Волжского районного суда г. Саратова от 09.12.2013 по делу N 2-1970/2013 установлено, что размещение автостоянки, принадлежащей ООО "Антей" в пределах жилого района нарушает требования действующего законодательства и права собственников помещений многоквартирных домов на благоприятную окружающую среду, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что асфальтовое покрытие не отвечает признакам объекта недвижимого имущества в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является элементом благоустройства земельного участка, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к правильному выводу о том, что требования кооператива в указанной части подлежат удовлетворению, поскольку право собственности на спорный объект не подлежало государственной регистрации как на объект недвижимого имущества.
Довод заявителей кассационных жалоб о том, что ЖСК "Олимп-С" избран ненадлежащий способ защиты, судебной коллегией отклоняется.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.
По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 отмечено, термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".
Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном Постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.
Из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 следует, что асфальтовое покрытие как объект - сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.
Учитывая изложенное суды пришли к правильному выводу о том, что асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земельного участка и обслуживает только земельный участок, на котором оно расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса должно следовать судьбе этого земельного участка.
Таким образом, вышеуказанное асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2014 по делу N А06-4015/2013, от 01.04.2014 по делу N А57-7507/2013, от 18.03.2014 по делу N А12-12696/2013, от 26.06.2014 по делу N А55-18154/2013.
Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12 по делу N А40-7912/11-28-61 сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании права отсутствующим.
Поскольку право собственности на спорное асфальтовое покрытие зарегистрировано как на объект недвижимости, суды пришли к правильному выводу о том, что требование кооператива о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "Антей" на данное асфальтовое покрытие подлежит удовлетворению.
Довод ООО "Солнечный 2007" и ООО "Антей" о том, что зарегистрированное право собственности ООО "Антей" на асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, не нарушает прав истца, правильно был отклонен судами первой и апелляционной инстанций.
Как следует из материалов дела, на арендуемом кооперативом земельном участке возведено два жилых многоквартирных дома, часть квартир которых передана в собственность физических лиц. При этом земельные участки под возведенными домами не сформированы.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников жилья.
Пунктом 1.7 устава предусмотрено, что ЖСК "Олимп-С" может от своего имени представлять общие интересы членов кооператива, в том числе в государственных органах.
Согласно пунктам 1.2, 2.1 устава ЖСК "Олимп-С", кооператив создан в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Таким образом, ЖСК "Олимп-С" вправе обратиться с иском в суд в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе на благоприятную окружающую среду.
Как установлено решением Волжского районного суда г. Саратова от 09.12.2003 по делу N 2-1970/2013, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на расстоянии менее 50 м от автостоянки ООО "Антей" вместимостью 337 машиномест, расположенной на земельном участке площадью 8 443 кв. м с кадастровым номером 64: 64:48:040420:7, находятся: на расстоянии 42 м в северном направлении: жилой дом N 2 по ул. Чехова, на расстоянии 33,6 м и 40 м в юго-западном направлении: территория медико-биологического лицея по ул. Блинова, 27, которые были построены и введены в эксплуатацию до предоставления прав на земельный участок для размещения автостоянки.
Указанным решением суда установлено, что размещение открытой автостоянки для хранения легковых автомобилей вместимостью более 300 машиномест в пределах жилого района нарушает требования действующего законодательства.
Довод кассационных жалоб о том, что кооперативом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на спорное асфальтовое покрытие, несостоятелен.
В пункте 57 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2013, за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона.
Установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений, общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как установлено судами, кооператив узнал о том, что за ООО "Антей" зарегистрировано право собственности на асфальтовой покрытие общей площадью 5939 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, как на объект недвижимого имущества, после предъявления прокуратурой Ленинского района г. Саратова иска в Волжский районный суд г. Саратова (дело N 2-1970/2013), который был принят к производству 27.03.2013.
ООО "Солнечный 2007" и ООО "Антей" в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств о том, что ЖСК "Олимп-С" узнало о нарушении права ранее указанной даты.
Ссылка заявителей кассационных жалоб о том, что срок исковой давности должен исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на спорное асфальтовое покрытие за ООО "Солнечный 2007", т.е. с 20.03.2008, судебной коллегией отклоняется, поскольку противоречит указанным нормам права, а также разъяснениям, изложенным в пункте 57 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Поскольку срок исковой давности по требованиям о признании отсутствующим зарегистрированного права на спорную асфальтовую площадку до 01.09.2013 не истек, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по требованиям кооператива о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на спорное асфальтовое покрытие не истек.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования ЖСК "Олимп-С" о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на сооружение - асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, инв. N 63:401:003:000081480, Литера 1, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О.К.Антонова, б/н, обоснованны и подлежат удовлетворению.
Как правильно отмечено судами, ООО "Солнечный 2007" по договору аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 31.03.2010 по 20.03.2059 земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:7, расположенный по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Ак. О.К.Антонова, как собственнику объекта недвижимого имущества: сооружение - асфальтовое покрытие, на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Поскольку спорное асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества, то вышеуказанный земельный участок не мог быть предоставлен ООО "Солнечный 2007" в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения данного договора.
При этом удовлетворяя требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, суды первой и апелляционной инстанций отклонили доводы ответчиков о том, что кооперативом пропущен срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, по данным требованиям, поскольку пришли к выводу, что срок исковой давности начал течь с момента, когда к ЖСК "Олимп-С" перешли права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.04.2008 N 292, т.е. с 26.06.2012, тогда как настоящий иск был подан в суд 28.08.2013.
Между тем, удовлетворяя исковые требования кооператива о признании договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 недействительным, судами не было принято во внимание следующего.
В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Между тем указанная норма к спорным правоотношениям не применима, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01.09.2013.
Договор аренды земельного участка N А-10-370Ю-4 заключен 31.03.2010, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения данного договора.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 456-О-О указано, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 начал течь в силу пункта 1 статьи 181 и статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.04.2010 и истек 01.04.2013.
Таким образом, на момент предъявления кооперативом иска в суд 28.08.2013 срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации истек, что в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 в части признания недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 отменить, в связи с неправильным применением норм материального права.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в отмененной части новый судебный акт об отказе ЖСК "Олимп-С" в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А57-14599/2013 в части признания недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 отменить.
В указанной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А57-14599/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 03.04.2015 N Ф06-21046/2013, Ф06-21800/2013 ПО ДЕЛУ N А57-14599/2013
Требование: 1) О признании отсутствующим права собственности на асфальтовое покрытие; 2) О признании недействительным договора аренды земельного участка, прекращении права аренды на земельный участок.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец указал, что асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2015 г. N Ф06-21046/2013
Дело N А57-14599/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
жилищно-строительного кооператива "Олимп-С" - Кононистовой А.Ю., доверенность от 20.03.2013,
общества с ограниченной ответственностью "Антей" - Мартынчевой М.Ю., доверенность от 01.01.2015,
общества с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007" - Мартынчевой М.Ю., доверенность от 17.06.2014,
Прокуратуры Саратовской области - Королева Д.В., служебное удостоверение ТО N 170416 от 19.12.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007" и общества с ограниченной ответственностью "Антей"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 (судья Николаева Л.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Лыткина О.В., Смирников А.В.)
по делу N А57-14599/2013
по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Олимп-С", г. Саратов (ОГРН 1126450010136, ИНН 6450056519) к обществу с ограниченной ответственностью "Антей", г. Саратов, (ОГРН 1136453001585, ИНН 6453127655), администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), о признании отсутствующим права собственности на асфальтовое покрытие, признании недействительным договора аренды земельного участка, прекращении права аренды на земельный участок, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007", г. Саратов (ОГРН 1076453001360, ИНН 6453091670), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Подгайнова Александра Юрьевича, г. Саратов,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Олимп-С" (далее - ЖСК "Олимп-С", кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Антей" (далее - ООО "Антей", общество), администрации муниципального образования "город Саратов" (далее - администрация) о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на сооружение - асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, инв. N 63:401:003:000081480, Литера 1, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О.К.Антонова, б/н; признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, заключенного между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Солнечный-2007" (далее - ООО "Солнечный-2007").
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014, исковые требования удовлетворены.
ООО "Солнечный-2007" и ООО "Антей", не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2015 кассационная жалоба ООО "Солнечный-2007" была принята к производству, судебное заседание назначено на 17.02.2015 в 10 часов 40 минут.
В судебном заседании 17.02.2015 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией Арбитражного суда Поволжского округа в составе судей Петрова А.Л., Ананьева Р.В., Петрушкина В.А. объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 24.02.2015.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2014 кассационная жалобы ООО "Антей" была принята к производству, судебное заседание назначено на 24.03.2015 в 10 часов 40 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено 24.02.2015 в 12 часов 00 минут в том же составе.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.02.2015 в составе судей Петрова А.Л., Ананьев Р.В., Петрушкина В.А. в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы ООО "Солнечный-2007" отложено на 10 часов 40 минут 24.03.2015 для совместного рассмотрения с кассационной жалобой ООО "Антей".
Определением председателя судебного состава Арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2015 произведена замена судьи Петрова А.Л., рассматривающего дело N А57-14599/2013 (кассационные жалобы от 27.01.2015 N Ф06/КГ/21046, от 16.02.2015 N Ф06/КГ/21800) на судью Ананьева Р.В. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду нахождения судьи Петрова А.Л. в отпуске. Сформирован следующий судебный состав: судья-докладчик Ананьев Р.В., судьи Муравьев С.Ю., Петрушкин В.А., вследствие чего 24.03.2015 в 10 часов 40 минут рассмотрение дела начато сначала.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 24.03.2015 был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 30.03.2015.
После перерыва судебное заседание продолжено 30.03.2015 в 10 часов 00 минут в том же составе, перерыв был продлен до 15 часов 00 минут 30.03.2015.
После перерыва судебное заседание продолжено 30.03.2015 в 15 часов 00 минут в том же составе.
Представитель ООО "Антей", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой ООО "Солнечный-2007" согласен.
Представитель ООО "Солнечный-2007", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой ООО "Антей" согласен.
Представитель ЖСК "Олимп-С", явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Представитель Прокуратуры Республики Татарстан с кассационными жалобами согласен, полагает, что судебные акты подлежат отмене.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 11.10.2004 N 224А-28 между администрацией (арендодатель) и Рабаевой Тамарой Федоровной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.06.2005 N 719, по условиям которого Рабаевой Т.Ф. в аренду сроком на 5 лет с 11.10.2004 по 11.10.2009 предоставлен земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:0007, расположенный по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Ак. О.К.Антонова, для размещения временной автостоянки без права капитального строительства.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.07.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись регистрации.
Права и обязанности по указанному договору были переданы Кузнецову А.И. по договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2007, а в последующем ООО "Солнечный 2007" по договору замены стороны в обязательстве от 12.04.2007, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации.
Между администрацией и ООО "Солнечный 2007" было заключено соглашение от 25.09.2007 к договору аренды от 09.06.2005 N 719, в соответствии с которым было изменено разрешенное использование земельного участка, вместо: для временной автостоянки без права капитального строительства указано: для строительства многоэтажных жилых домов.
На вышеуказанном земельном участке было построено сооружение асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, право собственности на которое было зарегистрировано за ООО "Солнечный 2007", о чем 20.03.2008 в ЕГРП сделана запись регистрации.
На основании постановления администрации от 22.03.2010 N 1144 между администрацией (арендодатель) и ООО "Солнечный 2007" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, по условиям которого ООО "Солнечный 2007" в аренду сроком на 49 лет с 31.03.2010 по 20.03.2059 предоставлен земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:7, расположенный по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Ак. О.К.Антонова, занимаемый сооружением - асфальтовое покрытие, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок.
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2013 ООО "Антей" приобрело в собственность сооружение - асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, инвентарный номер 63:401:003:000081480, условный номер 64-64-11/170/2008-022, Литера 1, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, о чем 11.07.2013 в ЕГРП сделана запись регистрации.
Права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 были переданы ООО "Антей" по договору замены стороны в обязательстве от 20.06.2013, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации 11.07.2013.
Земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:7 является смежным с земельным участком площадью 28064 с кадастровым номером 64:48:040420:20, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова и ул. Топольчанская, который был предоставлен в аренду ЖСК "Олимп-С" сроком на 25 лет для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.04.2008 N 292, договору замены стороны в обязательстве от 26.06.2012.
Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации.
Администрацией 12.10.2012 кооперативу выдано разрешение на строительство N RU64304000-235 жилого дома N 1 по ул. им. Ак. О.К.Антонова и ул. Топольчанская, а 28.11.2012 выдано разрешение на строительство N RU64304000-279 жилого дома N 2 по тому же адресу.
ЖСК "Олимп-С", полагая, что асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на данный объект за ООО "Солнечный 2007", а в последующем за ООО "Антей", а также отсутствовали основания для заключения договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая, что решением Волжского районного суда г. Саратова от 09.12.2013 по делу N 2-1970/2013 установлено, что размещение автостоянки, принадлежащей ООО "Антей" в пределах жилого района нарушает требования действующего законодательства и права собственников помещений многоквартирных домов на благоприятную окружающую среду, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что асфальтовое покрытие не отвечает признакам объекта недвижимого имущества в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является элементом благоустройства земельного участка, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к правильному выводу о том, что требования кооператива в указанной части подлежат удовлетворению, поскольку право собственности на спорный объект не подлежало государственной регистрации как на объект недвижимого имущества.
Довод заявителей кассационных жалоб о том, что ЖСК "Олимп-С" избран ненадлежащий способ защиты, судебной коллегией отклоняется.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.
По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 отмечено, термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".
Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном Постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.
Из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 следует, что асфальтовое покрытие как объект - сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.
Учитывая изложенное суды пришли к правильному выводу о том, что асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земельного участка и обслуживает только земельный участок, на котором оно расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса должно следовать судьбе этого земельного участка.
Таким образом, вышеуказанное асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2014 по делу N А06-4015/2013, от 01.04.2014 по делу N А57-7507/2013, от 18.03.2014 по делу N А12-12696/2013, от 26.06.2014 по делу N А55-18154/2013.
Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12 по делу N А40-7912/11-28-61 сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании права отсутствующим.
Поскольку право собственности на спорное асфальтовое покрытие зарегистрировано как на объект недвижимости, суды пришли к правильному выводу о том, что требование кооператива о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "Антей" на данное асфальтовое покрытие подлежит удовлетворению.
Довод ООО "Солнечный 2007" и ООО "Антей" о том, что зарегистрированное право собственности ООО "Антей" на асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, не нарушает прав истца, правильно был отклонен судами первой и апелляционной инстанций.
Как следует из материалов дела, на арендуемом кооперативом земельном участке возведено два жилых многоквартирных дома, часть квартир которых передана в собственность физических лиц. При этом земельные участки под возведенными домами не сформированы.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников жилья.
Пунктом 1.7 устава предусмотрено, что ЖСК "Олимп-С" может от своего имени представлять общие интересы членов кооператива, в том числе в государственных органах.
Согласно пунктам 1.2, 2.1 устава ЖСК "Олимп-С", кооператив создан в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Таким образом, ЖСК "Олимп-С" вправе обратиться с иском в суд в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе на благоприятную окружающую среду.
Как установлено решением Волжского районного суда г. Саратова от 09.12.2003 по делу N 2-1970/2013, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на расстоянии менее 50 м от автостоянки ООО "Антей" вместимостью 337 машиномест, расположенной на земельном участке площадью 8 443 кв. м с кадастровым номером 64: 64:48:040420:7, находятся: на расстоянии 42 м в северном направлении: жилой дом N 2 по ул. Чехова, на расстоянии 33,6 м и 40 м в юго-западном направлении: территория медико-биологического лицея по ул. Блинова, 27, которые были построены и введены в эксплуатацию до предоставления прав на земельный участок для размещения автостоянки.
Указанным решением суда установлено, что размещение открытой автостоянки для хранения легковых автомобилей вместимостью более 300 машиномест в пределах жилого района нарушает требования действующего законодательства.
Довод кассационных жалоб о том, что кооперативом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на спорное асфальтовое покрытие, несостоятелен.
В пункте 57 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2013, за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона.
Установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений, общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как установлено судами, кооператив узнал о том, что за ООО "Антей" зарегистрировано право собственности на асфальтовой покрытие общей площадью 5939 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Ак. О.К.Антонова, б/н, как на объект недвижимого имущества, после предъявления прокуратурой Ленинского района г. Саратова иска в Волжский районный суд г. Саратова (дело N 2-1970/2013), который был принят к производству 27.03.2013.
ООО "Солнечный 2007" и ООО "Антей" в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств о том, что ЖСК "Олимп-С" узнало о нарушении права ранее указанной даты.
Ссылка заявителей кассационных жалоб о том, что срок исковой давности должен исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на спорное асфальтовое покрытие за ООО "Солнечный 2007", т.е. с 20.03.2008, судебной коллегией отклоняется, поскольку противоречит указанным нормам права, а также разъяснениям, изложенным в пункте 57 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Поскольку срок исковой давности по требованиям о признании отсутствующим зарегистрированного права на спорную асфальтовую площадку до 01.09.2013 не истек, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по требованиям кооператива о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на спорное асфальтовое покрытие не истек.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования ЖСК "Олимп-С" о признании отсутствующим права собственности ООО "Антей" на сооружение - асфальтовое покрытие общей площадью 5939 кв. м, инв. N 63:401:003:000081480, Литера 1, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О.К.Антонова, б/н, обоснованны и подлежат удовлетворению.
Как правильно отмечено судами, ООО "Солнечный 2007" по договору аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 31.03.2010 по 20.03.2059 земельный участок площадью 8443 кв. м с кадастровым номером 64:48:040420:7, расположенный по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Ак. О.К.Антонова, как собственнику объекта недвижимого имущества: сооружение - асфальтовое покрытие, на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Поскольку спорное асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества, то вышеуказанный земельный участок не мог быть предоставлен ООО "Солнечный 2007" в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения данного договора.
При этом удовлетворяя требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, суды первой и апелляционной инстанций отклонили доводы ответчиков о том, что кооперативом пропущен срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, по данным требованиям, поскольку пришли к выводу, что срок исковой давности начал течь с момента, когда к ЖСК "Олимп-С" перешли права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.04.2008 N 292, т.е. с 26.06.2012, тогда как настоящий иск был подан в суд 28.08.2013.
Между тем, удовлетворяя исковые требования кооператива о признании договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 недействительным, судами не было принято во внимание следующего.
В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Между тем указанная норма к спорным правоотношениям не применима, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01.09.2013.
Договор аренды земельного участка N А-10-370Ю-4 заключен 31.03.2010, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения данного договора.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 456-О-О указано, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 начал течь в силу пункта 1 статьи 181 и статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.04.2010 и истек 01.04.2013.
Таким образом, на момент предъявления кооперативом иска в суд 28.08.2013 срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации истек, что в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 в части признания недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 отменить, в связи с неправильным применением норм материального права.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в отмененной части новый судебный акт об отказе ЖСК "Олимп-С" в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А57-14599/2013 в части признания недействительным договора аренды земельного участка от 31.03.2010 N А-10-370Ю-4 отменить.
В указанной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А57-14599/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)