Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 марта 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, В.М. Сухотиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.В. Губиной,
при участии в судебном заседании:
от истца - Каргопольцева О.В. по доверенности от 04.06.2014, удостоверение; Журов Д.А. по доверенности от 01.10.2014, удостоверение,
от ответчика - Серебряков В.Г. по доверенности от 12.08.2014, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (рег.N 07АП-63/15)
на решение Арбитражного суда Томской области от 01 декабря 2014 года по делу N А67-4287/2014 (судья А.В. Хлебников)
по иску Муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)
к Жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (ИНН 7017104804, ОГРН 1047000268413)
об обязании создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в размере 14 650 651 руб., взыскании 1 506 220 руб. неустойки,
установил:
Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (далее - ЖСК "Заисточный") о взыскании 31 413 147.10 руб. затрат, понесенных в связи с расселением жилых домов, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, и 1 506 220 руб. неустойки за период с 30.09.2012 по 27.06.2014.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом были изменены исковые требования. С учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения (т. 1 л.д. 129-130, 131) истец просит:
1. Обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма:
1) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 1 - Гуренковой Людмиле Константиновне, состав семьи - 2 человека;
2) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Хайдуковой Анне Михайловне, состав семьи - 4 человека;
3) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Стариковой Марии Яковлевне, состав семьи - 1 человек;
4) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Каральниковой Елене Михайловне, состав семьи - 5 человек;
5) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 4 - Гинкель Людмиле Степановне, состав семьи - 4 человека;
6) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Ильиных Константину Николаевичу, состав семьи - 4 человека;
7) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Селиванову Виктору Эдуардовичу, состав семьи - 5 человек;
2. Обязать ответчика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения по адресам:
1) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 2. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1766/ГК/Р и составляет 1 337 152 руб.;
2) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 5. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1767/ГК/Р и составляет 1 322 866 руб.;
3) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "БизнесОценка", г. Томск, от 09.07.2012 г. N 171/12 и составляет 445280 руб.;
4) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 7. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1768/ГК/Р и составляет 1 468 582 руб.;
5) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 1. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1770/ГК/Р и составляет 1 398 000 руб.;
6) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 2. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1771/ГК/Р и составляет 1 1 857 013 руб.;
7) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 5. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1773/ГК/Р и составляет 1 354 295 руб.;
8) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 6. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1774/ГК/Р и составляет 534 289 руб.;
9) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 7. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1775/ГК/Р и составляет 1 338 581 руб.;
10) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1769/ГК/Р и составляет 1 311 438 руб.;
11) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 3 Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1772/ГК/Р и составляет 1 458 010 руб.;
12) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 4. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ОГУП "Томский областной центр технической инвентаризации", г. Томск, от 07.11.2012 N 2012/300 и составляет 418 000 руб.;
13) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1777/ГК/Р и составляет 357 145 руб.;
Всего 14 650 651 руб.
3. Взыскать с ответчика в доход бюджета муниципального образования "Город Томск" неустойку за период с 30.09.2012 по 27.06.2014 в размере 1 506 220 руб.
Решением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, к которым пришел суд, фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование к отмене судебного акта заявитель жалобы указывает на то, что заключенным между сторонами договором о развитии застроенной территории от 20.04.2012 предусмотрено обязательство ответчика в срок до 30.09.2012 создать или приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилых домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а и 4б, а также обязанность ответчика в этот же срок уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Томска жилые помещения в многоквартирных жилых домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а и 4б, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска. По мнению истца, договор о развитии застроенной территории от 20.04.2012 является заключенным и действительным. У ответчика возникла обязанность по созданию, приобретению и передаче жилых помещений в муниципальную собственность и уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения, соответственно. Судом договор не был признан незаключенным, однако сделан вывод об отсутствии у ответчика обязанности по исполнению обязательств по договору. Специальные нормы градостроительного законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договора о развитии застроенной территории, не ограничивают право органа местного самоуправления осуществить расселение многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на такой территории, своими силами. Более того, расселение указанных многоквартирных домов является обязанностью органов местного самоуправления в силу прямого указания закона и подлежит исполнению независимо от заключенных с застройщиками договоров о развитии застроенной территории. Истец полагает неправильным толкование подпунктов 2.5.1 и 2.5.21 пункта 2.5 договора узко (буквально). Податель жалобы указывает на нарушение судом первой инстанции норм п. 2 статьи 170, п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней и основаниях.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что условиями заключенного между сторонами договора от 20.04.2012 не предусмотрены обязанности, на исполнении которых настаивает истец, более того, до участия в торгах и заключения договора ответчиком был произведен осмотр территории, и при заключении договора он исходил из того, что дома по спорным адресам фактически расселены, истец до заключения договора не ставил ответчика в известность об обязанностях расселить указанные в иске квартиры и уплатить выкупную цену. Участие в аукционе было обусловлено указанными выше обстоятельствами. Договоры социального найма и соглашения о выкупе заключались в рамках реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной распоряжением администрации г. Томска от 23.09.2009 г. N 880, постановлением Мэра г. Томска от 29.12.2008 г. N 1041, а не в рамках договора о развитии застроенной территории. В период действия договора истец не имел никаких претензий к ответчику по выполнению своих обязательств по договору; обязательства сторон исполнялись в предусмотренном договором порядке, в том числе, по согласованию и утверждению проекта планировки территории администрацией г. Томска.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены либо изменения, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации Города Томска N 577 от 20.02.2012 на Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска возложена обязанность провести аукцион, открытый по составу участников и форме подачи заявок по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории площадью 2 480 кв. м, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, расположенной в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (т. 1 л.д. 9).
Согласно протоколу N 3 от 12.04.2012 и протоколу N 4 от 12.04.2012 единственным участником аукциона был ЖСК "Заисточный", в связи с чем, аукцион признан несостоявшимся (т. 1 л.д. 14-15).
Муниципальным образованием "Город Томск", от имени и в интересах которого действует Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска с ЖСК "Заисточный", как с единственным участником аукциона, был заключен договор о развитии застроенной территории, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, от 20.04.2012 (т. 1 л.д. 10-12).
В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора предметом договора являются обязательства и действия ЖСК "Заисточный", направленные на развитие застроенной территории общей площадью 2 480 кв. м, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б (далее - территория), с расселением жилых домов, расположенных на территории, признанных постановлением Мэра города Томска от 29.12.2008 N 1041 аварийными, подлежащими сносу с последующим предоставлением земельного участка без проведения торгов: для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, учетом обязательств, которые ЖСК "Заисточный" обязуется выполнить в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц, а также обязательства и действия муниципального образования "Город Томск" по созданию необходимых условий для выполнения вышеуказанных обязательств ЖСК "Заисточный".
В соответствии с пунктом 2.1 договора местоположение застроенной территории: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, площадь которой, согласно пункту 2.2 договора, составляет 2 480 кв. м. Здание, подлежащее сносу: жилой дом по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б (пункт 2.3 договора).
Цена права на заключение договора 2 372 000 руб. (в соответствии с протоколом аукциона от 12.04.2012 N 4) (пункт 2.4 договора).
Пунктом 2.5 договора предусмотрены обязанности ЖСК "Заисточный" и срок их исполнения. Ответчик обязан:
- - в срок до 30.09.2012 создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилых домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б (пункт 2.5.1 договора);
- - в срок до 30.09.2012 уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации г. Томска жилые помещения в многоквартирных домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска (пункт 2.5.2 договора);
- - в срок до 30.10.2012 разработать и представить к утверждению в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (пункт 2.5.3 договора);
- - в течение двух месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска с заявлением о предоставлении земельного участка в границах застроенной территории для строительства объекта - согласно утвержденного проекта планировки (пункт 2.5.4 договора);
- - в срок до 30.03.2015 осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 2.5.5 договора);
- - в срок до 30.03.2015 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии с действующими требованиями и нормативами. По окончанию строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска, в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию (пункт 2.5.6 договора);
- Пунктом 2.5.7 договора предусмотрена ответственность ЖСК "Заисточный" за неисполнение или ненадлежащее исполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, в виде неустойки в размере 0,1% от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки.
Письмом N 3474 от 29.04.2014 N 3474 Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Томска указал ответчику на неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2 договора по состоянию на 25.04.2014 (т. 1 л.д. 13).
Также в этом письме указано на то, что Муниципальным образованием "Город Томск" произведено расселение 20 квартир в жилых домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б. При этом сумма затрат, понесенных бюджетом муниципального образования, составила 31 413 147,1 руб. По состоянию на 25.04.2014 начислена неустойка за просрочку обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1 и 2.5.2, в сумме 1 356 784 руб. Ответчику предложено в течение 30 календарных дней оплатить образовавшуюся сумму неустойки, а также сумму компенсации в связи с предоставлением гражданам по договорам найма других жилых помещений и с уплатой выкупной цены собственникам изымаемых жилых помещений в размере понесенных бюджетом города Томска затрат.
Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление истцом жилых помещений гражданам, проживавшим в спорных домах, производилось в рамках реализации городской долгосрочной целевой программы "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах", утвержденной постановлением администрации города Томска N 880 от 23.09.2009 за счет средств муниципального бюджета без привлечения внебюджетных источников финансирования; в договоре от 20.04.2012 отсутствует указание на наличие не расселенных квартир, находящихся в муниципальной собственности или частной собственности; согласно условиям договора от 20.04.2012 сначала застройщик должен исполнить обязанности, указанные в пунктах 2.5.1 и 2.5.4, и лишь после этого ему предоставляется земельный участок для строительства в границах застроенной территории согласно проекту планировки (пункт 2.7.3); земельный участок застройщику предоставлен, и до 29.04.2014 истец не предъявлял к ответчику претензий по исполнению пунктов 2.5.1 и 2.5.2 договора. Материалы дела не содержат доказательств принятия в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у ответчика обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильным выводам по существу спора.
Обязанность истца по расселению ветхого и аварийного жилья установлена статьей 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома.
Обязанность ответчика по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений в границах населенного пункта г. Томск, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также по выплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения ответчик основывает на условиях договора о развитии застроенной территории.
Как усматривается из позиций сторон, спор о наличии такой обязанности возник в связи с тем, что ими по-разному толкуется содержание пунктов 2.5.1 и 2.5.1 указанного договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального содержания пункта 2.5.1 договора от 20.04.2012 не следует, что ответчик должен приобрести и передать Обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 1 - Гуренковой Людмиле Константиновне, состав семьи - 2 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Хайдуковой Анне Михайловне, состав семьи - 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Стариковой Марии Яковлевне, состав семьи - 1 человек; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Каральниковой Елене Михайловне, состав семьи - 5 человек; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 4 - Гинкель Людмиле Степановне, состав семьи - 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Ильиных Константину Николаевичу, состав семьи - 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Селиванову Виктору Эдуардовичу, состав семьи - 5 человек.
Из буквального содержания пункта 2.5.2 договора от 20.04.2012 не следует обязанность ответчика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 2 (1 337 152 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 5 (1 322 866 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 (445 280 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 7 (1 468 582 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 1 (1 398 000 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 2 (1 1 857 013 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 5 (1 354 295 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 6 (составляет 534 289 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 7 (1 338 581 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8 (1 311 438 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 3 (1 458 010 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 4 (418000 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8 (357 145 руб.).
Договор от 20.04.2012, а также конкурсная документация, в представленном в материалы дела объеме, не содержат указания на наличие нерасселенных квартир.
Указанные обязанности ответчика также не следуют из системного толкования условий договора путем сопоставления и другими условиями договора. Соответственно в данном случае следует руководствоваться абзацем 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд апелляционной инстанции в судебном заседании выяснял вопрос о том, каким образом истец определял объем и содержание обязательств ответчика по расселению жилых домов и уплате выкупной стоимости изымаемых квартир. Представители ответчика пояснили, что каких-либо решений комиссий по определению этих условий договора, в которых бы перечислялись конкретно обязательства застройщика, так, как это изложено в исковых требованиях, не принималось. При подготовке аукциона условия договора были сформулированы именно так, как они изложены в договоре.
В свою очередь представитель ответчика пояснил, что участие ЖСК "Заисточный" в аукционе было обусловлено именно тем, что нерасселенные квартиры в жилых домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а и 4б, отсутствовали.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска N 1041 от 29.12.2008 "Об утверждении решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", постановления Администрации города Томска N 15 от 22.02.2011 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в постановление Мэра города Томска от 12.01.2009 N 2 "Об утверждении решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда" и постановление администрации города Томска от 16.09.2010 г. N 962 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", распоряжения Администрации города Томска N р1525 от 14.12.2009 "О Регламенте подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирному доме, признанном аварийным и подлежащим сносу"; постановлений Мэра города Томска N 192 от 29.03.2007, N 330 от 25.04.2008, N 884 от 29.12.2007 "О признании жилых домов в г. Томске аварийными и подлежащими сносу" были приняты постановления Администрации города Томска об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу и жилых помещений, признанных непригодными для проживания N 193 от 01.03.2012, N 857 от 23.07.2012, N 538 от 24.05.2012, N 303 от 04.04.2012, N 217 от 13.03.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 1-8) (т. 1 л.д. 54-64).
В целях расселения домов, признанных аварийными, были изданы распоряжения Администрации Кировского района г. Томска о заселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда N 433 от 27.11.2011, N 351 от 14.11.2011, N 346 от 10.11.2011, N 343 от 10.11.2011, N 416 от 21.12.2011, N 405 от 20.12.2011, N 438 от 29.12.2011, заключены договоры социального найма к ним (т. 1 л.д. 101-114).
Также в материалы дела Департаментом недвижимости представлены соглашения о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд от 15.05.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 2); от 27.04.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 5); от 17.07.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 6); от 22.08.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 7); от 15.10.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 8); от 15.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 1); от 30.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 2); от 15.10.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 3); от 01.03.2013 (ул. Савиных, 4б кв. 4); от 03.09.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 5); от 26.06.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 15.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 7); от 21.11.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 8). В которых в качестве основания их заключения указана городская долгосрочная целевая программа "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах", утвержденная постановлением администрации города Томска от 23.09.2009 N 880, и постановление Администрации города Томска от 24.05.2012 N 538 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу" (т. 1 л.д. 65-100).
Суд апелляционной инстанции учитывает также действия сторон, по исполнению договора от 20.04.2012.
Так постановлением администрации города Томска N 1404-з от 19.07.2013 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории в границах ул. Савиных, ул. Карпова в городе Томске (т. 1 л.д. 17). Земельный участок предоставлен застройщику, что сторонами не оспаривается.
Вместе с тем, указанные действия стороны по условиям договора от 20.04.2012 должны следовать за исполнением обязанностей, предусмотренных пунктами 2.5.1 и 2.5.2, на что правомерно было указано судом первой инстанции. Указанные обстоятельства, в совокупности с отсутствием претензий со стороны истца на момент передачи застройщику земельного участка, свидетельствуют о том, что стороны считали обязательства, предусмотренные пунктами 2.5.1 и 2.5.2, исполненными.
Таким образом, применив положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договором от 20.04.2012 не предусмотрены те обязанности, которые истец просит возложить на ответчика по данному исковому заявлению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку договору от 20.04.2012, подлежат отклонению, поскольку судом оценка договору дана применительно предмету иска.
Суд апелляционной инстанции не видит оснований не согласиться с позицией сторон о заключенности договора. Однако пришел к выводу о том, что обязанности застройщика, об исполнении которых просит истец в данном иске, в договоре отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы, касающиеся обязанности органов местного самоуправления расселить ветхое и аварийное жилье, также являются обоснованными и законными, однако исполнение данной обязанности органом местного самоуправления не порождает для ответчика обязанности произвести соответствующую компенсацию, поскольку обязательства ответчика возникли именно из договора о развитии застроенной территории.
Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что истец изначально планировал расселение жилых домов по ул. Савиных, 4а, 4б, за счет муниципального бюджета без привлечения внебюджетных источников финансирования.
Доводы апелляционной жалобы о нарушениях норм материального права, а именно пункта 2 статьи 170, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются несостоятельными в силу следующего.
Существенные условия договора от 20.04.2012 сторонами согласованы, признаков притворности сделки суд не усматривает. Предусмотренные частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенные условия в договоре отражены.
В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным в их подтверждение доказательствам.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца, который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 01 декабря 2014 года по делу N А67-4287/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.03.2015 N 07АП-63/2015 ПО ДЕЛУ N А67-4287/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 марта 2015 г. по делу N А67-4287/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 марта 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, В.М. Сухотиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.В. Губиной,
при участии в судебном заседании:
от истца - Каргопольцева О.В. по доверенности от 04.06.2014, удостоверение; Журов Д.А. по доверенности от 01.10.2014, удостоверение,
от ответчика - Серебряков В.Г. по доверенности от 12.08.2014, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (рег.N 07АП-63/15)
на решение Арбитражного суда Томской области от 01 декабря 2014 года по делу N А67-4287/2014 (судья А.В. Хлебников)
по иску Муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)
к Жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (ИНН 7017104804, ОГРН 1047000268413)
об обязании создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в размере 14 650 651 руб., взыскании 1 506 220 руб. неустойки,
установил:
Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (далее - ЖСК "Заисточный") о взыскании 31 413 147.10 руб. затрат, понесенных в связи с расселением жилых домов, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, и 1 506 220 руб. неустойки за период с 30.09.2012 по 27.06.2014.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом были изменены исковые требования. С учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения (т. 1 л.д. 129-130, 131) истец просит:
1. Обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма:
1) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 1 - Гуренковой Людмиле Константиновне, состав семьи - 2 человека;
2) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Хайдуковой Анне Михайловне, состав семьи - 4 человека;
3) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Стариковой Марии Яковлевне, состав семьи - 1 человек;
4) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Каральниковой Елене Михайловне, состав семьи - 5 человек;
5) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 4 - Гинкель Людмиле Степановне, состав семьи - 4 человека;
6) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Ильиных Константину Николаевичу, состав семьи - 4 человека;
7) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Селиванову Виктору Эдуардовичу, состав семьи - 5 человек;
2. Обязать ответчика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения по адресам:
1) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 2. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1766/ГК/Р и составляет 1 337 152 руб.;
2) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 5. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1767/ГК/Р и составляет 1 322 866 руб.;
3) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "БизнесОценка", г. Томск, от 09.07.2012 г. N 171/12 и составляет 445280 руб.;
4) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 7. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1768/ГК/Р и составляет 1 468 582 руб.;
5) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 1. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1770/ГК/Р и составляет 1 398 000 руб.;
6) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 2. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1771/ГК/Р и составляет 1 1 857 013 руб.;
7) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 5. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1773/ГК/Р и составляет 1 354 295 руб.;
8) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 6. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1774/ГК/Р и составляет 534 289 руб.;
9) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 7. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1775/ГК/Р и составляет 1 338 581 руб.;
10) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1769/ГК/Р и составляет 1 311 438 руб.;
11) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 3 Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1772/ГК/Р и составляет 1 458 010 руб.;
12) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 4. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ОГУП "Томский областной центр технической инвентаризации", г. Томск, от 07.11.2012 N 2012/300 и составляет 418 000 руб.;
13) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 N 1777/ГК/Р и составляет 357 145 руб.;
Всего 14 650 651 руб.
3. Взыскать с ответчика в доход бюджета муниципального образования "Город Томск" неустойку за период с 30.09.2012 по 27.06.2014 в размере 1 506 220 руб.
Решением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, к которым пришел суд, фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование к отмене судебного акта заявитель жалобы указывает на то, что заключенным между сторонами договором о развитии застроенной территории от 20.04.2012 предусмотрено обязательство ответчика в срок до 30.09.2012 создать или приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилых домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а и 4б, а также обязанность ответчика в этот же срок уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Томска жилые помещения в многоквартирных жилых домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а и 4б, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска. По мнению истца, договор о развитии застроенной территории от 20.04.2012 является заключенным и действительным. У ответчика возникла обязанность по созданию, приобретению и передаче жилых помещений в муниципальную собственность и уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения, соответственно. Судом договор не был признан незаключенным, однако сделан вывод об отсутствии у ответчика обязанности по исполнению обязательств по договору. Специальные нормы градостроительного законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договора о развитии застроенной территории, не ограничивают право органа местного самоуправления осуществить расселение многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на такой территории, своими силами. Более того, расселение указанных многоквартирных домов является обязанностью органов местного самоуправления в силу прямого указания закона и подлежит исполнению независимо от заключенных с застройщиками договоров о развитии застроенной территории. Истец полагает неправильным толкование подпунктов 2.5.1 и 2.5.21 пункта 2.5 договора узко (буквально). Податель жалобы указывает на нарушение судом первой инстанции норм п. 2 статьи 170, п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней и основаниях.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что условиями заключенного между сторонами договора от 20.04.2012 не предусмотрены обязанности, на исполнении которых настаивает истец, более того, до участия в торгах и заключения договора ответчиком был произведен осмотр территории, и при заключении договора он исходил из того, что дома по спорным адресам фактически расселены, истец до заключения договора не ставил ответчика в известность об обязанностях расселить указанные в иске квартиры и уплатить выкупную цену. Участие в аукционе было обусловлено указанными выше обстоятельствами. Договоры социального найма и соглашения о выкупе заключались в рамках реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной распоряжением администрации г. Томска от 23.09.2009 г. N 880, постановлением Мэра г. Томска от 29.12.2008 г. N 1041, а не в рамках договора о развитии застроенной территории. В период действия договора истец не имел никаких претензий к ответчику по выполнению своих обязательств по договору; обязательства сторон исполнялись в предусмотренном договором порядке, в том числе, по согласованию и утверждению проекта планировки территории администрацией г. Томска.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены либо изменения, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации Города Томска N 577 от 20.02.2012 на Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска возложена обязанность провести аукцион, открытый по составу участников и форме подачи заявок по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории площадью 2 480 кв. м, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, расположенной в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (т. 1 л.д. 9).
Согласно протоколу N 3 от 12.04.2012 и протоколу N 4 от 12.04.2012 единственным участником аукциона был ЖСК "Заисточный", в связи с чем, аукцион признан несостоявшимся (т. 1 л.д. 14-15).
Муниципальным образованием "Город Томск", от имени и в интересах которого действует Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска с ЖСК "Заисточный", как с единственным участником аукциона, был заключен договор о развитии застроенной территории, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, от 20.04.2012 (т. 1 л.д. 10-12).
В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора предметом договора являются обязательства и действия ЖСК "Заисточный", направленные на развитие застроенной территории общей площадью 2 480 кв. м, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б (далее - территория), с расселением жилых домов, расположенных на территории, признанных постановлением Мэра города Томска от 29.12.2008 N 1041 аварийными, подлежащими сносу с последующим предоставлением земельного участка без проведения торгов: для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, учетом обязательств, которые ЖСК "Заисточный" обязуется выполнить в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц, а также обязательства и действия муниципального образования "Город Томск" по созданию необходимых условий для выполнения вышеуказанных обязательств ЖСК "Заисточный".
В соответствии с пунктом 2.1 договора местоположение застроенной территории: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, площадь которой, согласно пункту 2.2 договора, составляет 2 480 кв. м. Здание, подлежащее сносу: жилой дом по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б (пункт 2.3 договора).
Цена права на заключение договора 2 372 000 руб. (в соответствии с протоколом аукциона от 12.04.2012 N 4) (пункт 2.4 договора).
Пунктом 2.5 договора предусмотрены обязанности ЖСК "Заисточный" и срок их исполнения. Ответчик обязан:
- - в срок до 30.09.2012 создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилых домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б (пункт 2.5.1 договора);
- - в срок до 30.09.2012 уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации г. Томска жилые помещения в многоквартирных домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска (пункт 2.5.2 договора);
- - в срок до 30.10.2012 разработать и представить к утверждению в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (пункт 2.5.3 договора);
- - в течение двух месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска с заявлением о предоставлении земельного участка в границах застроенной территории для строительства объекта - согласно утвержденного проекта планировки (пункт 2.5.4 договора);
- - в срок до 30.03.2015 осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 2.5.5 договора);
- - в срок до 30.03.2015 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии с действующими требованиями и нормативами. По окончанию строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска, в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию (пункт 2.5.6 договора);
- Пунктом 2.5.7 договора предусмотрена ответственность ЖСК "Заисточный" за неисполнение или ненадлежащее исполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, в виде неустойки в размере 0,1% от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки.
Письмом N 3474 от 29.04.2014 N 3474 Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Томска указал ответчику на неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2 договора по состоянию на 25.04.2014 (т. 1 л.д. 13).
Также в этом письме указано на то, что Муниципальным образованием "Город Томск" произведено расселение 20 квартир в жилых домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б. При этом сумма затрат, понесенных бюджетом муниципального образования, составила 31 413 147,1 руб. По состоянию на 25.04.2014 начислена неустойка за просрочку обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1 и 2.5.2, в сумме 1 356 784 руб. Ответчику предложено в течение 30 календарных дней оплатить образовавшуюся сумму неустойки, а также сумму компенсации в связи с предоставлением гражданам по договорам найма других жилых помещений и с уплатой выкупной цены собственникам изымаемых жилых помещений в размере понесенных бюджетом города Томска затрат.
Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление истцом жилых помещений гражданам, проживавшим в спорных домах, производилось в рамках реализации городской долгосрочной целевой программы "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах", утвержденной постановлением администрации города Томска N 880 от 23.09.2009 за счет средств муниципального бюджета без привлечения внебюджетных источников финансирования; в договоре от 20.04.2012 отсутствует указание на наличие не расселенных квартир, находящихся в муниципальной собственности или частной собственности; согласно условиям договора от 20.04.2012 сначала застройщик должен исполнить обязанности, указанные в пунктах 2.5.1 и 2.5.4, и лишь после этого ему предоставляется земельный участок для строительства в границах застроенной территории согласно проекту планировки (пункт 2.7.3); земельный участок застройщику предоставлен, и до 29.04.2014 истец не предъявлял к ответчику претензий по исполнению пунктов 2.5.1 и 2.5.2 договора. Материалы дела не содержат доказательств принятия в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у ответчика обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильным выводам по существу спора.
Обязанность истца по расселению ветхого и аварийного жилья установлена статьей 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома.
Обязанность ответчика по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений в границах населенного пункта г. Томск, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также по выплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения ответчик основывает на условиях договора о развитии застроенной территории.
Как усматривается из позиций сторон, спор о наличии такой обязанности возник в связи с тем, что ими по-разному толкуется содержание пунктов 2.5.1 и 2.5.1 указанного договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального содержания пункта 2.5.1 договора от 20.04.2012 не следует, что ответчик должен приобрести и передать Обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 1 - Гуренковой Людмиле Константиновне, состав семьи - 2 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Хайдуковой Анне Михайловне, состав семьи - 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Стариковой Марии Яковлевне, состав семьи - 1 человек; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 - Каральниковой Елене Михайловне, состав семьи - 5 человек; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 4 - Гинкель Людмиле Степановне, состав семьи - 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Ильиных Константину Николаевичу, состав семьи - 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 - Селиванову Виктору Эдуардовичу, состав семьи - 5 человек.
Из буквального содержания пункта 2.5.2 договора от 20.04.2012 не следует обязанность ответчика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 2 (1 337 152 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 5 (1 322 866 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 (445 280 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 7 (1 468 582 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 1 (1 398 000 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 2 (1 1 857 013 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 5 (1 354 295 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 6 (составляет 534 289 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 7 (1 338 581 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8 (1 311 438 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 3 (1 458 010 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 4 (418000 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8 (357 145 руб.).
Договор от 20.04.2012, а также конкурсная документация, в представленном в материалы дела объеме, не содержат указания на наличие нерасселенных квартир.
Указанные обязанности ответчика также не следуют из системного толкования условий договора путем сопоставления и другими условиями договора. Соответственно в данном случае следует руководствоваться абзацем 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд апелляционной инстанции в судебном заседании выяснял вопрос о том, каким образом истец определял объем и содержание обязательств ответчика по расселению жилых домов и уплате выкупной стоимости изымаемых квартир. Представители ответчика пояснили, что каких-либо решений комиссий по определению этих условий договора, в которых бы перечислялись конкретно обязательства застройщика, так, как это изложено в исковых требованиях, не принималось. При подготовке аукциона условия договора были сформулированы именно так, как они изложены в договоре.
В свою очередь представитель ответчика пояснил, что участие ЖСК "Заисточный" в аукционе было обусловлено именно тем, что нерасселенные квартиры в жилых домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а и 4б, отсутствовали.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска N 1041 от 29.12.2008 "Об утверждении решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", постановления Администрации города Томска N 15 от 22.02.2011 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в постановление Мэра города Томска от 12.01.2009 N 2 "Об утверждении решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда" и постановление администрации города Томска от 16.09.2010 г. N 962 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", распоряжения Администрации города Томска N р1525 от 14.12.2009 "О Регламенте подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирному доме, признанном аварийным и подлежащим сносу"; постановлений Мэра города Томска N 192 от 29.03.2007, N 330 от 25.04.2008, N 884 от 29.12.2007 "О признании жилых домов в г. Томске аварийными и подлежащими сносу" были приняты постановления Администрации города Томска об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу и жилых помещений, признанных непригодными для проживания N 193 от 01.03.2012, N 857 от 23.07.2012, N 538 от 24.05.2012, N 303 от 04.04.2012, N 217 от 13.03.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 1-8) (т. 1 л.д. 54-64).
В целях расселения домов, признанных аварийными, были изданы распоряжения Администрации Кировского района г. Томска о заселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда N 433 от 27.11.2011, N 351 от 14.11.2011, N 346 от 10.11.2011, N 343 от 10.11.2011, N 416 от 21.12.2011, N 405 от 20.12.2011, N 438 от 29.12.2011, заключены договоры социального найма к ним (т. 1 л.д. 101-114).
Также в материалы дела Департаментом недвижимости представлены соглашения о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд от 15.05.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 2); от 27.04.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 5); от 17.07.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 6); от 22.08.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 7); от 15.10.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 8); от 15.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 1); от 30.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 2); от 15.10.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 3); от 01.03.2013 (ул. Савиных, 4б кв. 4); от 03.09.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 5); от 26.06.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 15.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 7); от 21.11.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 8). В которых в качестве основания их заключения указана городская долгосрочная целевая программа "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах", утвержденная постановлением администрации города Томска от 23.09.2009 N 880, и постановление Администрации города Томска от 24.05.2012 N 538 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу" (т. 1 л.д. 65-100).
Суд апелляционной инстанции учитывает также действия сторон, по исполнению договора от 20.04.2012.
Так постановлением администрации города Томска N 1404-з от 19.07.2013 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории в границах ул. Савиных, ул. Карпова в городе Томске (т. 1 л.д. 17). Земельный участок предоставлен застройщику, что сторонами не оспаривается.
Вместе с тем, указанные действия стороны по условиям договора от 20.04.2012 должны следовать за исполнением обязанностей, предусмотренных пунктами 2.5.1 и 2.5.2, на что правомерно было указано судом первой инстанции. Указанные обстоятельства, в совокупности с отсутствием претензий со стороны истца на момент передачи застройщику земельного участка, свидетельствуют о том, что стороны считали обязательства, предусмотренные пунктами 2.5.1 и 2.5.2, исполненными.
Таким образом, применив положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договором от 20.04.2012 не предусмотрены те обязанности, которые истец просит возложить на ответчика по данному исковому заявлению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку договору от 20.04.2012, подлежат отклонению, поскольку судом оценка договору дана применительно предмету иска.
Суд апелляционной инстанции не видит оснований не согласиться с позицией сторон о заключенности договора. Однако пришел к выводу о том, что обязанности застройщика, об исполнении которых просит истец в данном иске, в договоре отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы, касающиеся обязанности органов местного самоуправления расселить ветхое и аварийное жилье, также являются обоснованными и законными, однако исполнение данной обязанности органом местного самоуправления не порождает для ответчика обязанности произвести соответствующую компенсацию, поскольку обязательства ответчика возникли именно из договора о развитии застроенной территории.
Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что истец изначально планировал расселение жилых домов по ул. Савиных, 4а, 4б, за счет муниципального бюджета без привлечения внебюджетных источников финансирования.
Доводы апелляционной жалобы о нарушениях норм материального права, а именно пункта 2 статьи 170, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются несостоятельными в силу следующего.
Существенные условия договора от 20.04.2012 сторонами согласованы, признаков притворности сделки суд не усматривает. Предусмотренные частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенные условия в договоре отражены.
В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным в их подтверждение доказательствам.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца, который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 01 декабря 2014 года по делу N А67-4287/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)