Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Мищенко Е.А., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Келехсаевым Д.О.,
при участии в заседании:
от заявителя ООО "Эйфер" (ИНН: 7715547404, ОГРН: 1047796963961) - Щеглова Е.А. - представитель по доверенности от 05 сентября 2013 года,
представители заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьего лица Администрации городского округа Химки Московской области в судебное заседание не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2013 года по делу N А41-47662/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Эйфер" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа N 61/024/2013-077 от 30 июля 2013 года в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30, признании незаконным отказа N 61/024/2013-076 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новопозрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31, обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды на данные земельные участки, с участием третьего лица Администрации городского округа Химки Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эйфер" (далее по тексту - ООО "Эйфер") обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, в котором просило:
- признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 30 июля 2013 года N 61/024/2013-077 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30.
- признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 30 июля 2013 года N 61/024/2013-076 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31.
- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30.
- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2013 года заявленные ООО "Эйфер" требования удовлетворены (л.д. 66 - 69 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права (л.д. 71 - 73 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Эйфер" возражал по доводам апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители заявителя апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и третьего лица Администрации городского округа Химки Московской области в судебное заседание не явились. Суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "Эйфер" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30, и с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31.
Управлением Росреестра сообщениями от 30 июля 2013 года N 61/024/2013-076, N 61/024/2013-076 было отказано в государственной регистрации прекращения права аренды вышеуказанных участков.
Полагая, что данные отказы являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя, ООО "Эйфер" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно совместному Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ходе судебного разбирательства установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0040207:30, 50:10:0040207:31, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, были предоставлены Администрацией городского округа Химки ООО "Земстрой-М" в аренду сроком на 11 месяцев для строительства многоэтажного жилого дома на основании договоров аренды земельных участков N 354 от 30 сентября 2005 г. и N 357 от 30 сентября 2005 г.
30 сентября 2005 года согласно актам приема - передачи земельных участков вышеуказанные земельные участки были переданы Администрацией городского округа Химки ООО "Земстрой-М".
11 мая 2006 года между ООО "Земстрой-М", ООО "Эйфер" и Администрацией городского округа Химки Московской области были заключены договоры N 10А-34, N 10А-37 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0040207:30, 50:10:0040207:31, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная., согласно которым ООО "Земстрой-М" передало свои права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков N 354 от 30 сентября 2005 г. и N 357 от 30 сентября 2005 г. - Обществу с ограниченной ответственностью "Эйфер".
В дальнейшем срок действия указанных договоров аренды был продлен до 01 января 2014 года.
16 июля 2009 года ООО "Эйфер" Администрацией городского округа Химки было выдано разрешение на строительство N RU50301000-107, в соответствии с которым ООО "Эйфер" разрешалось строительство 15-ти этажного 5-ти секционного жилого дома серии ИП-46С с 1-ым нежилым этажом (корпус 1) со следующими характеристиками: площадь застройки - 1612 кв. м, общая площадь жилого дома - 21882,79 кв. м, количество квартир - 210 шт., общая площадь квартир - 14695,85 кв. м, общая площадь нежилых помещений - 787,79 кв. м. Строительство должно было вестись по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, в соответствии разработанным проектом.
10 августа 2009 года между ООО "Эйфер" и Министерством обороны РФ был заключен Государственный контракт долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 100809/4.
В соответствии с условиями государственного контракта ООО "Эйфер" (застройщик) обязалось построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиры Министерству обороны Российской Федерации (участнику долевого строительства).
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию N RU50301000-16 от 05 марта 2010 года 15-ти этажный 5-ти секционный жилой дом по адресу: Московская область, г. Химки, микр. Подрезково, ул. Новозаводская, д. 10 был введен в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что 22 февраля 2013 года ООО "Эйфер" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о внесении в ЕГРП записи о прекращении права в связи с возникновением общей долевой собственности на земельные участки, на которых расположены жилые дома.
При этом, заявителем при обращении в Управление Росреестра указывалось на наличие зарегистрированных прав собственности на квартиры в указанном жилом доме, о чем свидетельствуют отметки Управления Росреестра на государственном контракте долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 100809/4 от 10 августа 2009 г.
Управление Росреестра направило в адрес заявителя уведомления от 13 марта 2013 года N 61/024/2013-076, 61/024/2013-077 о приостановлении государственной регистрации по следующим основаниям: в связи с тем, что срок, до которого заключены указанные договоры, не истек, при этом соглашение о расторжении или решение суда о расторжении договора в судебном порядке на регистрацию не представлены; земельные участки, переданные заявителю в аренду, находятся в залоге у участников долевого строительства, так как документы, подтверждающие исполнение обязательств по строительству 56 квартир га государственную регистрацию не представлены; также надлежаще не подтверждены полномочия лица, подавшего заявление на государственную регистрацию.
26 марта 2013 года заявитель вновь обратился в Управление Росреестра с заявлением, в котором просил приобщить к ранее представленным на регистрацию документам Акт приема-передачи квартир от 07 мая 2010 года, подписанный Министерством обороны РФ с одной стороны и ООО "Эйфер" с другой.
В ответ на данное обращение Управление Росреестра ответило сообщениями от 30 июля 2013 г. N 61/024/2013-076, 61/024/2013-077 об отказе в государственной регистрации.
В указанном сообщении Управление Росреестра ссылалось на то, что срок, до которого заключены указанные договоры, не истек, при этом соглашение о расторжении или решение суда о расторжении договора в судебном порядке на регистрацию не представлены, и также земельные участки, переданные заявителю в аренду, находятся в залоге у участников долевого строительства, так как документы, подтверждающие исполнение обязательств по строительству 56 квартир га государственную регистрацию не представлены.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии с совместным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами дела подтверждена регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договоры аренды земельных участков N 354 от 30 сентября 2005 г. и N 357 от 30 сентября 2005 г. с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме прекратили свое действие, в связи с чем Управлением Росреестра должно было быть принято решение о государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков.
Довод Управления Росреестра о том, что право аренды на спорные земельные участки на момент принятия отказа в государственной регистрации прекращения права аренды находилось в залоге у участников долевого строительства, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
При этом пункт 5 статьи 5 Закона N 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено материалами дела, что 05 марта 2010 года многоквартирный дом введен в эксплуатацию.
В связи с этим залог права аренды спорных земельных участков, подлежал погашению с момента представления в регистрирующий орган заявления и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства на помещение в многоквартирном доме, влекущим за собой прекращение действия договоров аренды.
В материалах дела имеются также выписки из ЕГРП от 07 октября 2013 г. за номерами N 01/001/2013-89008, 01/001/2013-88961 из которых следует, что в настоящий момент сведения об обременениях на указанные спорные земельные участки в виде залога (ипотеки) отсутствуют.
Принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а договор аренды земельного участка подлежит прекращению, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управлением Росреестра должна была быть осуществлена государственная регистрация прекращения права аренды на спорные земельные участки.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных ООО "Эйфер" требований.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Доводы, приведенные ООО "Эйфер" в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2013 года по делу N А41-47662/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2014 ПО ДЕЛУ N А41-47662/13
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. по делу N А41-47662/13
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Мищенко Е.А., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Келехсаевым Д.О.,
при участии в заседании:
от заявителя ООО "Эйфер" (ИНН: 7715547404, ОГРН: 1047796963961) - Щеглова Е.А. - представитель по доверенности от 05 сентября 2013 года,
представители заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьего лица Администрации городского округа Химки Московской области в судебное заседание не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2013 года по делу N А41-47662/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Эйфер" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа N 61/024/2013-077 от 30 июля 2013 года в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30, признании незаконным отказа N 61/024/2013-076 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новопозрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31, обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды на данные земельные участки, с участием третьего лица Администрации городского округа Химки Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эйфер" (далее по тексту - ООО "Эйфер") обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, в котором просило:
- признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 30 июля 2013 года N 61/024/2013-077 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30.
- признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 30 июля 2013 года N 61/024/2013-076 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31.
- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30.
- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2013 года заявленные ООО "Эйфер" требования удовлетворены (л.д. 66 - 69 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права (л.д. 71 - 73 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Эйфер" возражал по доводам апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители заявителя апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и третьего лица Администрации городского округа Химки Московской области в судебное заседание не явились. Суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "Эйфер" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:30, и с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, кадастровый номер 50:10:0040207:31.
Управлением Росреестра сообщениями от 30 июля 2013 года N 61/024/2013-076, N 61/024/2013-076 было отказано в государственной регистрации прекращения права аренды вышеуказанных участков.
Полагая, что данные отказы являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя, ООО "Эйфер" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно совместному Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ходе судебного разбирательства установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0040207:30, 50:10:0040207:31, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, были предоставлены Администрацией городского округа Химки ООО "Земстрой-М" в аренду сроком на 11 месяцев для строительства многоэтажного жилого дома на основании договоров аренды земельных участков N 354 от 30 сентября 2005 г. и N 357 от 30 сентября 2005 г.
30 сентября 2005 года согласно актам приема - передачи земельных участков вышеуказанные земельные участки были переданы Администрацией городского округа Химки ООО "Земстрой-М".
11 мая 2006 года между ООО "Земстрой-М", ООО "Эйфер" и Администрацией городского округа Химки Московской области были заключены договоры N 10А-34, N 10А-37 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0040207:30, 50:10:0040207:31, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная., согласно которым ООО "Земстрой-М" передало свои права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков N 354 от 30 сентября 2005 г. и N 357 от 30 сентября 2005 г. - Обществу с ограниченной ответственностью "Эйфер".
В дальнейшем срок действия указанных договоров аренды был продлен до 01 января 2014 года.
16 июля 2009 года ООО "Эйфер" Администрацией городского округа Химки было выдано разрешение на строительство N RU50301000-107, в соответствии с которым ООО "Эйфер" разрешалось строительство 15-ти этажного 5-ти секционного жилого дома серии ИП-46С с 1-ым нежилым этажом (корпус 1) со следующими характеристиками: площадь застройки - 1612 кв. м, общая площадь жилого дома - 21882,79 кв. м, количество квартир - 210 шт., общая площадь квартир - 14695,85 кв. м, общая площадь нежилых помещений - 787,79 кв. м. Строительство должно было вестись по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Подрезково, территория N 2 (Новоподрезково), в районе улиц Московская и Школьная, в соответствии разработанным проектом.
10 августа 2009 года между ООО "Эйфер" и Министерством обороны РФ был заключен Государственный контракт долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 100809/4.
В соответствии с условиями государственного контракта ООО "Эйфер" (застройщик) обязалось построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиры Министерству обороны Российской Федерации (участнику долевого строительства).
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию N RU50301000-16 от 05 марта 2010 года 15-ти этажный 5-ти секционный жилой дом по адресу: Московская область, г. Химки, микр. Подрезково, ул. Новозаводская, д. 10 был введен в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что 22 февраля 2013 года ООО "Эйфер" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о внесении в ЕГРП записи о прекращении права в связи с возникновением общей долевой собственности на земельные участки, на которых расположены жилые дома.
При этом, заявителем при обращении в Управление Росреестра указывалось на наличие зарегистрированных прав собственности на квартиры в указанном жилом доме, о чем свидетельствуют отметки Управления Росреестра на государственном контракте долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 100809/4 от 10 августа 2009 г.
Управление Росреестра направило в адрес заявителя уведомления от 13 марта 2013 года N 61/024/2013-076, 61/024/2013-077 о приостановлении государственной регистрации по следующим основаниям: в связи с тем, что срок, до которого заключены указанные договоры, не истек, при этом соглашение о расторжении или решение суда о расторжении договора в судебном порядке на регистрацию не представлены; земельные участки, переданные заявителю в аренду, находятся в залоге у участников долевого строительства, так как документы, подтверждающие исполнение обязательств по строительству 56 квартир га государственную регистрацию не представлены; также надлежаще не подтверждены полномочия лица, подавшего заявление на государственную регистрацию.
26 марта 2013 года заявитель вновь обратился в Управление Росреестра с заявлением, в котором просил приобщить к ранее представленным на регистрацию документам Акт приема-передачи квартир от 07 мая 2010 года, подписанный Министерством обороны РФ с одной стороны и ООО "Эйфер" с другой.
В ответ на данное обращение Управление Росреестра ответило сообщениями от 30 июля 2013 г. N 61/024/2013-076, 61/024/2013-077 об отказе в государственной регистрации.
В указанном сообщении Управление Росреестра ссылалось на то, что срок, до которого заключены указанные договоры, не истек, при этом соглашение о расторжении или решение суда о расторжении договора в судебном порядке на регистрацию не представлены, и также земельные участки, переданные заявителю в аренду, находятся в залоге у участников долевого строительства, так как документы, подтверждающие исполнение обязательств по строительству 56 квартир га государственную регистрацию не представлены.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии с совместным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами дела подтверждена регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договоры аренды земельных участков N 354 от 30 сентября 2005 г. и N 357 от 30 сентября 2005 г. с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме прекратили свое действие, в связи с чем Управлением Росреестра должно было быть принято решение о государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков.
Довод Управления Росреестра о том, что право аренды на спорные земельные участки на момент принятия отказа в государственной регистрации прекращения права аренды находилось в залоге у участников долевого строительства, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
При этом пункт 5 статьи 5 Закона N 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено материалами дела, что 05 марта 2010 года многоквартирный дом введен в эксплуатацию.
В связи с этим залог права аренды спорных земельных участков, подлежал погашению с момента представления в регистрирующий орган заявления и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства на помещение в многоквартирном доме, влекущим за собой прекращение действия договоров аренды.
В материалах дела имеются также выписки из ЕГРП от 07 октября 2013 г. за номерами N 01/001/2013-89008, 01/001/2013-88961 из которых следует, что в настоящий момент сведения об обременениях на указанные спорные земельные участки в виде залога (ипотеки) отсутствуют.
Принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а договор аренды земельного участка подлежит прекращению, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управлением Росреестра должна была быть осуществлена государственная регистрация прекращения права аренды на спорные земельные участки.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных ООО "Эйфер" требований.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Доводы, приведенные ООО "Эйфер" в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2013 года по делу N А41-47662/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)