Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N А44-1905/2013

Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N А44-1905/2013


Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 26.08.2013 (судья Ларина И.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 (судьи Докшина А.Ю., Виноградова Т.В., Тарасова О.А.) по делу N А44-1905/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Деловой партнер плюс", место нахождения: 173015, Новгородская обл., Великий Новгород, пер. Юннатов, д. 5, ОГРН 1025300788853 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Новгородской области, место нахождения: 137007, Великий Новгород, пл. Победы-Софийская, д. 1, ОГРН 1025300805254 (далее - Комитет), именуемому в настоящее время Департаментом имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (далее - Департамент), об обязании предоставить в собственность Общества за плату земельные участки площадью 2914 кв. м с кадастровым номером 53:23:7815203:26 и площадью 2409 кв. м с кадастровым номером 53:23:7815203:34, расположенные по адресу: Великий Новгород, Псковская ул., для жилищного строительства. Кроме того, истец попросил взыскать с ответчика 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и расходы по уплате государственной пошлины по иску.
Решением от 26.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.11.2013, требования Общества удовлетворены.
В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 26.08.2013 и постановление от 11.11.2013 и отказать Обществу в иске.
Податель жалобы указывает на следующее: суды сделали неправильный вывод, что Общество вправе приобрести в собственность спорные участки в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); суды не учли, что Общество ранее реализовало исключительное право, предусмотренное указанной нормой, посредством заключения договора аренды от 01.10.2012.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество является победителем аукциона по продаже права аренды земельного участка общей площадью 76 738 кв. м, с кадастровым номером 53:23:7815203:23, относящегося к категории земель населенных пунктов и расположенного по адресу: Великий Новгород, Псковская ул.
На основании протокола от 15.07.2010 N 11 об итогах торгов Общество и Комитет заключили договор от 26.07.2010 N 2 купли-продажи права на заключение договора аренды названного земельного участка, а затем договор от 30.07.2010 N 2091-з аренды этого участка на срок по 29.07.2016 в указанных целях. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно схеме расположения земельного участка, аукционной документации, заключению Комитета архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации Великого Новгорода от 27.02.2010 N 2 территория земельного участка, выставленного на торги, является недостаточной для расположения пятнадцати многоквартирных домов, предусмотренных проектом детальной планировки Псковского жилого микрорайона, утвержденным постановлением администрации Великого Новгорода (далее - Администрация) от 04.05.2009 N 135, поскольку в пятно застройки попали земельные участки, занятые индивидуальным жилым домом и садовыми некапитальными постройками, подлежащими сносу.
В связи с этим пунктом 4.4.4 договора аренды от 30.07.2010 на Общество возложена обязанность обеспечить подъезд к земельным участкам садоводческого товарищества, иных пользователей до их изъятия посредством выкупа застройщиком в соответствии с земельным законодательством.
В пункте 4.4.6 договора аренды установлены следующие этапы и сроки освоения Обществом земельного участка в целях жилищного строительства: подготовка проектов планировки и межевания территории в границах названного участка - 1 год с даты заключения договора купли-продажи участка; выполнение работ по обустройству территории (строительство объектов инженерной инфраструктуры) - 2 года с момента утверждения документов по планировке; осуществление жилищного строительства и объектов социально-бытового назначения - 3 года с момента получения разрешения на строительство.
Пунктом 4.5.1 того же договора предусмотрено, что после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 53:23:7815203:23, Общество имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду с определением их цены по правилам пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ.
Администрация постановлением от 17.10.2011 N 4505 утвердила проектную документацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 53:23:7815203:23, включая межевание и градостроительные планы земельных участков. В дальнейшем указанный земельный участок был разделен на пятнадцать самостоятельных участков, поставленных на кадастровый учет.
Общество на основании пункта 4.5.1 договора от 30.07.2010 обратилось в Комитет с заявлением от 23.07.2012 N 1063 о предоставлении в аренду тринадцати земельных участков и о предоставлении возможности выкупить земельные участки с кадастровыми номерами 53:23:7815203:26 и 53:23:7815203:34 после того, как будут выкуплены смежные земельные участки, находящиеся в собственности иных лиц.
Комитет в письме от 15.08.2012 N ГИ-7272-и отказал в удовлетворении заявления Общества, сославшись на то, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех участков, образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером 53:23:7815203:23. Комитет предложил Обществу реализовать свое исключительное право, предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ либо путем одновременного выкупа всех 15 участков, либо путем заключения договора аренды этих участков.
На основании обращения Общества от 27.09.2012 и приказа Комитета от 01.10.2012 N 2613 Общество и Комитет заключили договор от 01.10.2012 N 2879-з аренды пятнадцати земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 53:23:7815203:23, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами 53:23:7815203:26, 53:23:7815203:34.
После того, как Общество выкупило у иных лиц два земельных участка, прилегающих к земельным участкам с кадастровыми номерами 53:23:7815203:26 и 53:23:7815203:34, оно обратилось в Комитет с заявлением от 05.02.2013 N 276 об исключении из договора аренды от 01.10.2012 N 2879-з названных участков и о предоставлении их в собственность на основании пункта 4.5.1 договора от 30.06.2010 путем заключения договора купли-продажи.
Комитет в письме от 04.03.2013 N ГИ-1286-и отказал Обществу в выкупе испрашиваемых земельных участков, сославшись на то, что Общество уже реализовало право, предусмотренное пунктом 4.5.1 договора аренды от 30.07.2010, заключив договор аренды от 01.10.2012.
Общество, считая, что Комитет незаконно в нарушение положений пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ отказал ему в выкупе двух названных земельных участков, обратилось с настоящим иском в суд.
Суды удовлетворили иск исходя из следующего.
Статьей 30.2 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Так, пунктами 1 и 2 названной статьи установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе, проводимом по правилам статьи 38.2 ЗК РФ.
Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, установленные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 того же Кодекса, в том числе требования аукционной документации.
В соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Суды установили, что аукционной документацией и договором аренды от 30.07.2010 право комплексного освоения земельного участка обусловлено обязанностью Общества выкупить земельные участки садоводческого товарищества, попадающие в пятно застройки. Срок выкупа названным договором не установлен. Проектом планировки территории, утвержденной постановлением Администрации от 17.10.2011 N 4505, также предусмотрена обязанность Общества построить на земельном участке, предоставленном для комплексного освоения, с учетом выкупа земельных участков, принадлежащих иным лицам, 15 жилых домов. В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 53:23:7815203:23 были образованы 15 участков, причем с учетом планировки территории площадь 13 из них была достаточной для строительства 13 домов, а площадь земельных участков с кадастровыми номерами 53:23:7815203:26 и 53:23:7815203:34 - недостаточной для строительства 2 домов. Для строительства 2 домов предполагалось выкупить попадающие в пятно застройки смежные участки, принадлежащие иным лицам, а затем сформировать из земельных участков с кадастровыми номерами 53:23:7815203:26 и 53:23:7815203:34 и из выкупленных участков два новых участка, площадь которых будет достаточна для строительства в соответствии с проектом планировки.
Поскольку на момент заключения договора от 01.10.2012 аренды участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, выкуп земельных участков, находившихся в собственности иных лиц, не был завершен, у Общества не имелось оснований выкупить все пятнадцать земельных участков. К тому же Комитет отказал Обществу в частичном выкупе сформированных земельных участков.
После завершения выкупа у иных лиц необходимых для комплексного освоения территории смежных земельных участков по отношению к земельным участкам с кадастровыми номерами 53:23:7815203:26 и 53:23:7815203:34 у Общества появились предусмотренные пунктом 4.5.1 договора аренды от 30.07.2010 и пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ основания для приобретения в собственность двух названных земельных участков, находящихся в государственной собственности.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство Обществу необходимо представить правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых будет вестись строительство. Для формирования земельных участков, необходимых для строительства двух жилых домов, следует объединить земельные участки с кадастровыми номерами 53:23:7815203:26 и 53:23:7815203:34 и выкупленные Обществом земельные участки. Между тем Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность объединения земельных участков, находящихся в публичной собственности, с земельными участками, находящимися в частной собственности.
С учетом приведенных фактических обстоятельств и норм права суды пришли к обоснованному выводу, что Общество вправе приобрести в собственность спорные земельные участки в порядке статьи 30.2 ЗК РФ с целью формирования двух земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов для комплексного освоения земельных участков на основании градостроительной документации, утвержденной Администрацией, и аукционной документации, и обязали ответчика заключить с Обществом договор купли-продажи спорных земельных участков.
Тот факт, что Общество заключило 01.10.2012 договор аренды пятнадцати земельных участков, не свидетельствует об отсутствии у Общества права два из них затем приобрести в собственность по правилам пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ.
В связи с удовлетворением иска суд первой инстанции правомерно по правилам статей 106 и 110 АПК РФ взыскал с ответчика 20 000 руб. в возмещение расходов истца на оплату услуг представителя и 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. Факт несения судебных расходов подтвержден представленными в дело доказательствами. Ответчик не привел возражений относительно размера взысканных судом судебных расходов.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 26.08.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по делу N А44-1905/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области - без удовлетворения.

Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)