Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 12.08.2014 N Ф09-4458/14 ПО ДЕЛУ N А60-26785/2013

Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. N Ф09-4458/14

Дело N А60-26785/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.
судей Тороповой М.В., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2014 по делу N А60-26785/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- администрации г. Екатеринбурга - Жолобова А.Ю. (доверенность от 24.12.2013 N 461/05/50.2-03);
- закрытого акционерного общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" (далее - общество "Корпорация "Атомстройкомплекс") - Ездакова О.И. (доверенность от 10.01.2014).

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс" о взыскании 1 638 052 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2012 г. по декабрь 2012 г., 801 138 руб. 89 коп. пени за период с 11.03.2011 по 06.06.2013.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания "Территория-Юг".
Решением суда от 02.12.2013 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскано 350 000 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 (судьи Гладких Е.О., Голубцова Ю.А., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация г. Екатеринбурга просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом судов о прекращении договора аренды с момента регистрации права собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирном доме, полагает, что он прекращен лишь в части земельного участка, находящегося под введенным в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами, и продолжает действовать в пределах площади, необходимой для строительства непостроенного объекта - подземного паркинга, равной 560,84 кв. м. По мнению заявителя, постановлением администрации г. Екатеринбурга от 21.08.2013 N 2909 утвержден проект межевания территории в квартале пер. Широкого - ул. Щербакова - пер. Гончарного - пл. Жуковского, который не исключает необходимость строительства подземного паркинга, предусмотренную правоустанавливающим документом.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Корпорация "Атомстройкомплекс" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" (арендатор) заключен договор аренды от 20.10.2008 N 5-1718, согласно условиям которого обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0478 общей площадью 8 612 кв. м, расположенный в границах ул. Гастелло - пер. Широкий - пер. Гончарный, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенным магазином и подземной автопарковкой.
Согласно п. 6.1 договора срок действия договора установлен с 20.10.2008.
В соответствии с п. 2.2.1 договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 24.12.2009 N 1 размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).
При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. При этом размер арендной платы изменяется с даты вступления в действие этих нормативных правовых актов, если иное не предусмотрено данными нормативными актами.
Пунктом п. 2.2.4 договора аренды с учетом указанного дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
Администрацией г. Екатеринбурга обществу "Корпорация "Атомстройкомплекс" выданы разрешения N RU 66302000-646, RU 66302000-1955 на строительство многоэтажного трехсекционного жилого дома с крышной газовой котельной, с ТСЖ на 1 этаже, с офисом УК, с помещениями фитнеса на 1 этаже (N 1 по ГП), трансформаторной подстанцией (N 4 по ГП) - 1 этап строительства по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гастелло - пер. Гончарный - пер. Широкий, на земельном участке площадью 8 612 кв. м.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2011 N RU 66302000-1076 названный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав от 25.03.2013, первая государственная регистрация права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гастелло, 32а, произведена 15.02.2012.
Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 638 052 руб. 44 коп. за период с апреля 2012 г. по декабрь 2012 г. и 801 138 руб. 89 коп. пени за период с 11.03.2011 по 06.06.2013, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
На основании ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, установив, что 15.02.2012 произведена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, находящемся на спорном земельном участке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что с указанного момента договор аренды считается прекратившим свое действие, у общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0000000:0478 общей площадью 8 612 кв. м.
Судами рассмотрены и отклонены ссылки администрации г. Екатеринбурга на продолжение действия договора аренды от 20.10.2008 N 5-1718 в пределах площади, необходимой для строительства непостроенного объекта - подземного паркинга.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство N RU 66302000-646, RU 66302000-1955, протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от 08.04.2012, заявление собственников помещений в многоквартирном доме, заявление от 10.04.2012 о формировании земельного участка под многоквартирным домом, письмо администрации г. Екатеринбурга от 20.04.2013 о порядке формирования земельных участков, постановление администрации г. Екатеринбурга от 21.08.2013 N 2909 об утверждении проекта межевания территории и схемы расположения земельного участка, суды установили, что часть земельного участка, необходимого для строительства подземного гаража, входит в площадь земельного участка, в отношении которого начата процедура формирования под занимаемым многоквартирным жилым домом, и пришли к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о продолжении арендных отношений.
При таких обстоятельствах, установив, что в период действия договора аренды от 20.10.2008 N 5-1718 (до 15.02.2012) обязательство по внесению арендной платы исполнено обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" в установленном размере с учетом подлежащих применению ставок и коэффициентов, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований в данной части.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
На основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Установив, что в период действия договора аренды (с марта 2010 г. по февраль 2013 г.) арендная плата за пользование спорным земельным участком вносилась ответчиком не своевременно, суды сделали правильный вывод об удовлетворении требований администрации г. Екатеринбурга в части взыскания с общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" пени, предусмотренной п. 3.1 договора аренды.
При этом суд первой инстанции, учитывая отсутствие основного долга, непредставление доказательств возникновения у истца негативных последствий, явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства по уплате арендной платы, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, пришел к выводу о возможности уменьшения ее размера на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 350 000 руб.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судами выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2014 по делу N А60-26785/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
З.Г.СЕМЕНОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)