Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Малышкиной Е.Л., Логиновой О.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
при участии представителей сторон:
от ответчика - Дореева Г.А. по доверенности от 09.01.2013 (сроком до 31.12.2014),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.05.2013 по делу N А38-1496/2013 принятое судьей Щегловой Л.М.,
по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215120236, ОГРН 1071215003683), о взыскании основного долга и неустойки,
муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис" (далее - ООО "ИнвестСтрой-Сервис") о взыскании 825 091 руб. 28 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка N 3151/2007-н от 21.02.2007, 46 200 руб. 43 коп. неустойки.
Решением от 14.05.2013 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовлетворил. Взыскал с ООО "ИнвестСтрой-Сервис" в пользу МО "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" 825 091 руб. 28 коп. долга, 46 200 руб. 43 коп. неустойки.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ИнвестСтрой-Сервис" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции применил нормы законодательства Российской Федерации и руководствовался практикой, которые не могли быть применены при рассмотрении настоящего дела, не приняв во внимание доводы ответчика о незаконном изменении истцом методики исчисления расчета арендной платы.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает на окончание действия спорного договора аренды, в связи с регистрацией права собственности участника долевого строительства на приобретенное им помещение.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда явку полномочного представителя не обеспечил.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает жалобу подлежащей удовлетворению исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 21.02.2007 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола") (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ПРО-ГРАС" (арендатор) заключен договор, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл примерно в 28 м по направлению на север от ориентира: г. Йошкар-Ола, ул. Лебедева, дом 51, площадью 2610 кв. м, для строительства многоквартирного жилого дома, а арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном пунктом 2 договора.
Арендодатель обязательство по передаче участка в аренду исполнил, что подтверждается актом приема-передачи от 21.02.2007 N 3151/2007-н.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл N 01/072/2007-242 от 28.06.2007.
Договором аренды (пункт 2.3) установлен размер арендной платы, срок внесения арендной платы: ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года (пункт 2.2).
Арендодатель в силу пункта 2.4 договора вправе изменить (пересмотреть) размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы.
Об изменении размера арендной платы на 2012 год истец в письменной форме уведомлял ответчика.
11.04.2007 общество с ограниченной ответственностью "ПРО-ГРАС" и ООО "ИнвестСтройСервис", с согласия арендодателя, заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3151/2007-н от 21.02.2007, согласно которому все права и обязанности по договору аренды N 3151/2007-н от 21.02.2007 перешли от ООО "ПРО-ГРАС" к новому арендатору - ООО "ИнвестСтройСервис".
В связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию, 04.12.2012 стороны заключили дополнительное соглашение, которым изменен порядок начисления арендной платы с 31.08.2012.
Ответчик периодически вносил арендную плату, что подтверждается платежными поручениями и выписками из лицевого счета истца.
По сведениям истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 2 квартала 2012 года по 4 квартал 2012 года в сумме 825 091 руб. 28 коп., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате, хотя срок платежа наступил, в связи с чем арендатор обязан уплачивать арендную плату.
Апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.
Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Исходя из указанного, с 04.08.2009, то есть с даты вступления в законную силу указанного постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, арендная плата по договору аренды от 21.02.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством РФ Правил.
Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога.
Пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в 2,5% и 5% от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Договор аренды с обществом заключен 21.02.2007. В течение двух лет с момента заключения договора арендная плата подлежит исчислению в размере, установленном договором аренды. При этом правило подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 к отношениям сторон по данному договору не применяется, так как оно вступило в силу лишь 04.08.2009.
По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
По истечении третьего года строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
С 30.08.2012 (даты вводы объекта в эксплуатацию) до 21.12.2012 (даты первой регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме) арендная плата исчисляется в размере 2% от кадастровой стоимости.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Кроме того, согласно статьям 307 и 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.
По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, а министерство утрачивает право собственности на земельный участок.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно статье 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
После сдачи дома в эксплуатацию и даты регистрации первого права собственности на квартиру собственники жилья имеют законное право владения и пользования земельным участком под многоквартирным домом и необходимым для его использования.
Из материалов дела усматривается, что 31.08.2012 ООО "ИнвестСтрой-Сервис" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно представленному в дело свидетельству о государственной регистрации права серии 12-МР N 774501 от 21.12.2012 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, общей площадью 64,3 кв. м, этаж 6, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Лебедева, д. 51г, кв. 21.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды от 21.02.2007 прекратил действие в силу закона с 21.12.2012, что исключает взыскание задолженности по арендной плате после указанной даты.
При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований МО "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" у суда отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции, оценив доводы и возражения сторон, расчеты истца и ответчика, пришел к выводу о недоказанности наличия задолженности у ответчика перед истцом в части арендной платы за предъявленный период. Основания для удовлетворения требований в части взыскания штрафных санкций отсутствуют, поскольку материалами дела не подтверждается просрочка платежа за предъявленный период.
Решение суда подлежит отмене на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. С истца подлежит взысканию в пользу ответчика 2000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
1. Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.05.2013 по делу N А38-1496/2013 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола, - удовлетворить.
2. В иске отказать.
3. Взыскать с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215120236, ОГРН 1071215003683) 2000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2013 ПО ДЕЛУ N А38-1496/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. по делу N А38-1496/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Малышкиной Е.Л., Логиновой О.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
при участии представителей сторон:
от ответчика - Дореева Г.А. по доверенности от 09.01.2013 (сроком до 31.12.2014),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.05.2013 по делу N А38-1496/2013 принятое судьей Щегловой Л.М.,
по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215120236, ОГРН 1071215003683), о взыскании основного долга и неустойки,
установил:
муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис" (далее - ООО "ИнвестСтрой-Сервис") о взыскании 825 091 руб. 28 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка N 3151/2007-н от 21.02.2007, 46 200 руб. 43 коп. неустойки.
Решением от 14.05.2013 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовлетворил. Взыскал с ООО "ИнвестСтрой-Сервис" в пользу МО "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" 825 091 руб. 28 коп. долга, 46 200 руб. 43 коп. неустойки.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ИнвестСтрой-Сервис" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции применил нормы законодательства Российской Федерации и руководствовался практикой, которые не могли быть применены при рассмотрении настоящего дела, не приняв во внимание доводы ответчика о незаконном изменении истцом методики исчисления расчета арендной платы.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает на окончание действия спорного договора аренды, в связи с регистрацией права собственности участника долевого строительства на приобретенное им помещение.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда явку полномочного представителя не обеспечил.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает жалобу подлежащей удовлетворению исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 21.02.2007 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола") (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ПРО-ГРАС" (арендатор) заключен договор, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл примерно в 28 м по направлению на север от ориентира: г. Йошкар-Ола, ул. Лебедева, дом 51, площадью 2610 кв. м, для строительства многоквартирного жилого дома, а арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном пунктом 2 договора.
Арендодатель обязательство по передаче участка в аренду исполнил, что подтверждается актом приема-передачи от 21.02.2007 N 3151/2007-н.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл N 01/072/2007-242 от 28.06.2007.
Договором аренды (пункт 2.3) установлен размер арендной платы, срок внесения арендной платы: ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года (пункт 2.2).
Арендодатель в силу пункта 2.4 договора вправе изменить (пересмотреть) размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы.
Об изменении размера арендной платы на 2012 год истец в письменной форме уведомлял ответчика.
11.04.2007 общество с ограниченной ответственностью "ПРО-ГРАС" и ООО "ИнвестСтройСервис", с согласия арендодателя, заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3151/2007-н от 21.02.2007, согласно которому все права и обязанности по договору аренды N 3151/2007-н от 21.02.2007 перешли от ООО "ПРО-ГРАС" к новому арендатору - ООО "ИнвестСтройСервис".
В связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию, 04.12.2012 стороны заключили дополнительное соглашение, которым изменен порядок начисления арендной платы с 31.08.2012.
Ответчик периодически вносил арендную плату, что подтверждается платежными поручениями и выписками из лицевого счета истца.
По сведениям истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 2 квартала 2012 года по 4 квартал 2012 года в сумме 825 091 руб. 28 коп., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате, хотя срок платежа наступил, в связи с чем арендатор обязан уплачивать арендную плату.
Апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.
Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Исходя из указанного, с 04.08.2009, то есть с даты вступления в законную силу указанного постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, арендная плата по договору аренды от 21.02.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством РФ Правил.
Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога.
Пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в 2,5% и 5% от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Договор аренды с обществом заключен 21.02.2007. В течение двух лет с момента заключения договора арендная плата подлежит исчислению в размере, установленном договором аренды. При этом правило подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 к отношениям сторон по данному договору не применяется, так как оно вступило в силу лишь 04.08.2009.
По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
По истечении третьего года строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
С 30.08.2012 (даты вводы объекта в эксплуатацию) до 21.12.2012 (даты первой регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме) арендная плата исчисляется в размере 2% от кадастровой стоимости.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Кроме того, согласно статьям 307 и 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.
По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, а министерство утрачивает право собственности на земельный участок.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно статье 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
После сдачи дома в эксплуатацию и даты регистрации первого права собственности на квартиру собственники жилья имеют законное право владения и пользования земельным участком под многоквартирным домом и необходимым для его использования.
Из материалов дела усматривается, что 31.08.2012 ООО "ИнвестСтрой-Сервис" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно представленному в дело свидетельству о государственной регистрации права серии 12-МР N 774501 от 21.12.2012 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, общей площадью 64,3 кв. м, этаж 6, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Лебедева, д. 51г, кв. 21.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды от 21.02.2007 прекратил действие в силу закона с 21.12.2012, что исключает взыскание задолженности по арендной плате после указанной даты.
При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований МО "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" у суда отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции, оценив доводы и возражения сторон, расчеты истца и ответчика, пришел к выводу о недоказанности наличия задолженности у ответчика перед истцом в части арендной платы за предъявленный период. Основания для удовлетворения требований в части взыскания штрафных санкций отсутствуют, поскольку материалами дела не подтверждается просрочка платежа за предъявленный период.
Решение суда подлежит отмене на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. С истца подлежит взысканию в пользу ответчика 2000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.05.2013 по делу N А38-1496/2013 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола, - удовлетворить.
2. В иске отказать.
3. Взыскать с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСервис", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215120236, ОГРН 1071215003683) 2000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
М.В.СОЛОВЬЕВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
О.А.ЛОГИНОВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
О.А.ЛОГИНОВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)