Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Яковлева А.С.,
Алферовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевым В.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш дом": Смотрова Л.В., представитель по доверенности б/н от 25.07.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство", (ОГРН 1104632001011, ИНН 4632117064), на решение Арбитражного суда Курской области от 26.12.2013 года по делу N А35-4566/2013 (судья Петрухина А.Н.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш дом", (ОГРН 1124632012658, ИНН 4632168943), к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство", (ОГРН 1104632001011, ИНН 4632117064), о передаче технической документации,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" (далее - ООО УК "Наш Дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство" (далее - ООО УК "Жилищное хозяйство", ответчик), об обязании передать техническую документацию и иные документы на многоквартирный жилой дом N 77 по ул. Проспект Ленинского Комсомола (далее - ПЛК) в городе Курске, а именно: технический паспорт на многоквартирный жилой дом; проектную документацию на многоквартирный жилой дом, включая проекты системы отопления холодного и горячего водоснабжения жилого дома; копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений; копии договоров на техническое обслуживание; копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги; сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года (при их наличии); сведения о составе общего имущества многоквартирного дома; карточки регистрации жильцов многоквартирного жилого дома N 77 по ул. ПЛК в г. Курска; технические паспорта на приборы учета общедомового потребления всех энергоносителей; согласованный проект на узел учета тепловой энергии; акт Ростехнадзора о допуске теплопотребляющих установок в постоянную эксплуатацию; акт разграничения балансовой принадлежности; акт - разрешение Ростехнадзора на эксплуатацию многоквартирного жилого дома; электрическую схему (или проект) электроснабжения многоквартирного жилого дома.
Решением Арбитражного суда Курской области от 26.12.2013 года по делу N А35-4566/2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО Управляющая компания "Жилищное хозяйство" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, договоры управления многоквартирным домом, заключенные между ним и собственниками помещений спорного жилого дома не расторгнуты в установленном законом порядке.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.03.2014 года представитель ООО Управляющая компания "Жилищное хозяйство" не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
Представитель ООО Управляющая компания "Наш дом" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу.
При рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, что собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 77 по ул. ПЛК в г. Курск в период с 30.03.2013 по 30.04.2013 проведено общее собрание в форме заочного голосования.
По итогам голосования собственников квартир в качестве управляющей компании выбрано ООО УК "Наш Дом" (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 77 по ул. ПЛК, проводимого в форме заочного голосования без номера и даты (т. 1, л.д. 11). При этом общее количество голосов равняется 6005,90 кв. м, количество голосов, принявших участие в голосовании 4519,8 кв. м.
В адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора управления собственников помещений многоквартирного дома N 77 по ул. ПЛК с ООО УК "Жилищное хозяйство". Указанное уведомление получено ответчиком 13.05.2013 (т. 1, л.д. 39).
Согласно письму ООО УК "Жилищное хозяйство" общее собрание собственников многоквартирного дома проведено с нарушением норм жилищного законодательства Российской Федерации, а именно: указанное собрание проведено без уведомления и участия ответчика, протокол общего собрания составлен без подсчета голосов собственников помещений, отсутствие в повестке дня вопроса по форме голосования, несоответствие протокола голосования статье 47 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), отсутствие кворума и даты расторжения договора с ООО УК "Жилищное хозяйство".
На основании изложенного, представленные в адрес ответчика документы оставлены без дальнейшего оформления.
В свою очередь от собственников спорного многоквартирного дома в количестве 12 человек в адрес Государственной жилищной инспекции Курской области 29.04.2013 было направлено заявление N 04301-25/1883 (т. 6, л.д. 106-107), согласно которому просили провести обследование спорного дома и проверить финансовую деятельность ООО УК "Жилищное хозяйство".
Как видно из ответа Государственной жилищной инспекции Курской области от 20.05.2013 в указанном жилом доме выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. По фактам выявленных нарушений в отношении ответчика оформлен протокол об административном правонарушении и выдано предписание.
Между тем, во исполнение решения собственников помещений многоквартирного жилого дома, истец обратился в ресурсоснабжающие организации с просьбой о включении жилого дома по улице ПЛК 77 в перечень объектов на предоставление услуг.
Так, в материалах дела (т. 1, л.д. 36-38) имеется дополнительное соглашение от 20.05.2013, подписанное между истцом и ООО "Экотранс" (к договору N 460/13 от 01.03.2013 на оказание услуг по сбору, транспортировке твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора); дополнительное соглашение от 01.06.2013 с ООО "Спецлифтремонт" (к договору N 207 от 01.02.2013 на обслуживание лифтов); дополнительное соглашение от 16.05.2013 с МУП "Водоканал" города Курска (к договору N 3792 от 01.02.2013 на отпуск воды и прием сточных вод).
Письмом от 13.05.2013 N 151 ООО УК "Наш Дом" известило также и открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра" в лице филиала ОАО "МРСК Центра" - "Курскэнерго" (далее - ОАО "МРСК Центра") об избрании истца управляющей компанией спорного дома и просило заключить договор энергоснабжения с 01.06.2013. К письму были приложены копия протокола общего собрания собственников жилья и копия договора управления.
Ввиду отсутствия полного комплекта документов для заключения договора энергоснабжения ОАО "МРСК Центра" ответом от 30.05.2013 установлен срок 30 дней получения недостающих документов (т. 1, л.д. 40-41)
Сопроводительным письмом от 18.06.2013 в адрес ОАО "МРСК Центра" направлен акт разграничения ответственности за электрические устройства (т. 1, л.д. 42).
В материалах дела имеется акт проверки N 3435 от 19.06.2013, составленный Государственной жилищной инспекцией Курской области, из которого следует, что по обращению ОАО "МРСК Центра" проведена проверка по вопросу правомерности управления спорным домом. При проведении проверки присутствовал представитель ООО УК "Наш дом" Непочатых Н.В. по доверенности от 30.04.2013 N 133 (т. 6, л.д. 110-116).
Согласно указанному акту проверки в соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ кворум имеется, общее собрание правомочно, по каждому вопросу повестки дня решение были приняты большинством голосов от общего числа голосов, принявших участие в данном собрании (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
13.08.2013 в адрес Государственной жилищной инспекцией Курской области от ответчика поступил пакет документов в отношении спорного дома, а именно свидетельства о государственной регистрации права собственности по квартирам N 2, 4, 5,14, 20, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 35, 39, 40, 44, 45, 52, 53, 58, 60, 62, 66, 71, 72, 73, 85, 88, 89, 93, 95, 97, 98, 102, 104, 119, 126, 127, 128, 140, 141, согласно которых было установлено, что при долевой собственности в голосовании принимал участие один из собственников с указанием общей совместной площади помещения, что повлияло на наличие кворума. Исходя из количества собственников, принявших участие в общем собрании, с учетом размера площади принадлежащей им на праве собственности, общее количество голосов собственников принявших участие в общем собрании от 30.04.2013 составляет - 3199,05 кв. м, т.е. менее 50% от общего числа голосов, а значит, кворум отсутствует, общее собрание неправомочно.
13.08.2013 определением Государственной жилищной инспекции N 3435 о признании недействительными результатов проверки установлено следующее: в ходе проверки представителем по доверенности ООО УК "Наш дом" был представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 77 по проспекту Ленинского комсомола г. Курска от 30.04.2013 на основании, которого ООО УК "Наш дом" было выбрано в качестве управляющей компании в отношении указанного дома. При проверке протокола общего собрания установлено, что общее количество голосов в многоквартирном доме - 7705,8 кв. м в проведении общего собрания участвовало 60% (4620 кв. м голосов собственников помещений по площади указанной в решениях собственников помещений) таким образом, в соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ кворум имеется, общее собрание правомочно.
В результате Государственная жилищная инспекция Курской области определила выданный акт проверки N 3435 от 19.06.2013, составленный в отношении ООО УК "Наш дом" по итогам внеплановой документарной проверки от 19.06.2013 считать недействительным; о принятом решении уведомить заинтересованных лиц (т. 6, л.д. 114).
Также, в материалах дела имеется акт проверки от 26.08.2013 N 4999, составленный Государственной жилищной инспекцией, из которого следует, что объяснения и дополнительные документы не могут быть приобщены к материалам проверки N 3435 от 19.06.2013, так как полный пакет документов уже был представлен ООО УК "Наш дом" для проведения проверки, также в связи с тем, что данные документы появились только после вынесения Государственной жилищной инспекцией Курской области определения от 13.08.2013 N 3435 о признании недействительными результатов проверки, оформленной актом N 3435 от 19.06.2013 (т. 6, л.д. 115-116).
26.08.2013 Государственной жилищной инспекцией Курской области вынесено предписание N 4999, требующее прекращение ООО УК "Жилищное хозяйство" управления спорным домом по причине нарушения части 3 статьи 45 ЖК РФ (т. 6, л.д. 117).
Как усматривается из материалов дела, собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 77 по ул. ПЛК в г. Курск повторно проведено общее собрание. Форма голосования - очная.
По итогам голосования собственников квартир в качестве управляющей компании выбрано ООО УК "Наш Дом" (протокол внеочередного (повторного) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 77 по улице проспект Ленинского Комсомола г. Курска, проводимого в форме очного голосования от 05.09.2013 (т. 6, л.д. 118). Общая площадь всех помещений составляет 7714,5 кв. м. Согласно реестру собственников присутствовали собственники жилых помещений 5508,32 кв. м (71,4%).
В соответствии с актом проверки государственной жилищной инспекции от 26.09.2013 N 5621 нарушений действующего законодательства при проведении общего собрания не выявлено. Таким образом, исполнение предписания N 4999 от 26.08.2013, выданного в отношении истца по прекращению управления спорным домом, приведет к нарушению прав собственников помещений, которые на общем собрании от 05.09.2013 приняли решение о повторном выборе ООО УК "Наш дом".
Согласно предписанию от 26.09.2013 N 5621 ООО УК "Наш дом" необходимо приступить к управлению спорным домом на основании протокола б/н внеочередного собрания собственников помещений от 05.09.2013 и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов и прием сточных вод в части спорного дома.
Из представленного в материалы дела письма прокуратуры Курской области от 06.10.2013 при ответе на запрос председателя ТСЖ "ПЛК-77" также следует, что нарушений в действиях сотрудников Государственной жилищной инспекции Курской области не установлено.
В соответствии с протоколом общего собрания от 05.09.2013 собственниками квартир выбраны председатель собрания Кожемякина Г.С. и секретарь Денисова Л.В.
Кожемякиной Г.С. было предложено расторгнуть договор управления с ООО УК "Жилищное хозяйство" и избрать в качестве управляющей компании ООО УК "Наш дом", за что проголосовало 100% присутствующих.
Также, в протоколе общего собрания от 05.09.2013 установлено, что каждому собственнику необходимо заключить договор управления с ООО УК "Наш дом", существенные условия которого были утверждены в апреле 2013 года (проект договора был передан в каждую квартиру в период май - июнь 2013 года).
Председателем и секретарем общего собрания в адрес ООО УК "Жилищное хозяйство" было направлено уведомление об избрании собственниками многоквартирного дома новой управляющей компании УК "Наш дом", в связи с чем, необходимо передать техническую документацию.
Однако, до настоящего времени ООО УК "Жилищное хозяйство" техническая документация и иные документы на многоквартирный жилой дом N 77 по ул. ПЛК в городе Курске истцу не переданы.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.
Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Из содержания пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе способа управления и управляющей организации принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 3 статьи 45, статьи 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятидесяти процентами голосов от общего числа голосов.
Из пунктов 1, 8, 9 статьи 162 ЖК РФ следует, что отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией опосредуются договором управления многоквартирным домом. Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Любая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать только одну управляющую организацию.
Частью 7 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности ООО УК "Наш дом".
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 ГК РФ и пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как выбор иной управляющей компании, в частности ООО УК "Наш дом".
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего иска суд руководствуется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 - далее Правила N 491), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 - далее Правила N 170).
Согласно пункту 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Пункт 24 названных Правил устанавливает перечень документации о составе и состоянии общего имущества, а пункт 25 - обязанность застройщика, осуществившего строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, передать в течение одного месяца после получения разрешения введение в эксплуатацию экземпляров инструкции (на бумажных и электронных носителях) по эксплуатации многоквартирного дома.
В силу пункта 24 Правил N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 1.1 Правил N 170, данные правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 1.5.1 Правил N 170 в состав технической документации длительного хранения входят: а) план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; б) проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; в) акты приемки жилых домов от строительных организаций; г) акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; д) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; е) паспорта котельного хозяйства, котловые книги; ж) паспорта лифтового хозяйства; з) паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; и) исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Истец заявил требования по настоящему делу в интересах собственников квартир жилого дома в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения надлежащей эксплуатации этого дома, создания благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Возражая против заявленного иска, ответчик не представил доказательств наличия правовых и фактических оснований, освобождающих его от предоставления предусмотренной нормативными актами технической документации на жилой многоквартирный дом.
Довод ответчика о том, что договоры управления многоквартирным домом, заключенные между ним и собственниками помещений спорного жилого дома не расторгнуты в установленном законом порядке, отклоняется судом в связи со следующим.
В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ нарушенное или оспариваемое гражданское право может быть защищено судом путем его признания.
Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров.
Предусмотренное ЖК РФ наименование договора, подлежащего заключению собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения такого права вне соответствующих договорных отношений.
Условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре.
В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях.
Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10.
Сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Данная правовая позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
В соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
Согласно названной норме граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации; правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Исходя из пункта 1 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713 (далее - Правила регистрации), регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом.
В перечне должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденном тем же Постановлением Правительства Российской Федерации (в редакции от 28.03.2008), к таким лицам отнесены собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда; уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Таким образом, управляющая компания наряду с другими лицами, поименованными в указанном перечне, выполняющими функции управления многоквартирным домом, в соответствии с приведенными нормами права осуществляет полномочия должностного лица, ответственного за регистрацию граждан.
Поскольку регистрационный учет устанавливается не только в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, но и исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (пункт 1 Правил регистрации), невозможность выполнения указанных функций ООО УК "Наш дом", осуществляющим полномочия должностного лица, ответственного за регистрацию, в отсутствие истребуемых документов не только нарушает права граждан - собственников помещений многоквартирного дома, которым управляющая компания не вправе отказывать в приеме заявлений на регистрацию и снятие их с регистрационного учета, но и создает условия для нарушения публичного порядка совершения данных процедур, а следовательно, и требований закона.
Управляющая компания, утратив полномочия по управлению многоквартирным домом и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан по упомянутому дому, обязана с переходом этих обязанностей к новой управляющей компании передать по ее требованию все документы по ведению регистрационного учета для последующего исполнения им возложенных на него законом функций.
Изложенное, согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 1089/11.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу заявленных истцом требований в части передачи учетно-регистрационных документов и технической документации на жилой дом N 77 по улице Проспект Ленинского Комсомола.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 26.12.2013 года по делу N А35-4566/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство", (ОГРН 1104632001011, ИНН 4632117064) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Е.Е.АЛФЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.03.2014 ПО ДЕЛУ N А35-4566/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2014 г. по делу N А35-4566/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Яковлева А.С.,
Алферовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевым В.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш дом": Смотрова Л.В., представитель по доверенности б/н от 25.07.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство", (ОГРН 1104632001011, ИНН 4632117064), на решение Арбитражного суда Курской области от 26.12.2013 года по делу N А35-4566/2013 (судья Петрухина А.Н.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш дом", (ОГРН 1124632012658, ИНН 4632168943), к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство", (ОГРН 1104632001011, ИНН 4632117064), о передаче технической документации,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" (далее - ООО УК "Наш Дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство" (далее - ООО УК "Жилищное хозяйство", ответчик), об обязании передать техническую документацию и иные документы на многоквартирный жилой дом N 77 по ул. Проспект Ленинского Комсомола (далее - ПЛК) в городе Курске, а именно: технический паспорт на многоквартирный жилой дом; проектную документацию на многоквартирный жилой дом, включая проекты системы отопления холодного и горячего водоснабжения жилого дома; копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений; копии договоров на техническое обслуживание; копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги; сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года (при их наличии); сведения о составе общего имущества многоквартирного дома; карточки регистрации жильцов многоквартирного жилого дома N 77 по ул. ПЛК в г. Курска; технические паспорта на приборы учета общедомового потребления всех энергоносителей; согласованный проект на узел учета тепловой энергии; акт Ростехнадзора о допуске теплопотребляющих установок в постоянную эксплуатацию; акт разграничения балансовой принадлежности; акт - разрешение Ростехнадзора на эксплуатацию многоквартирного жилого дома; электрическую схему (или проект) электроснабжения многоквартирного жилого дома.
Решением Арбитражного суда Курской области от 26.12.2013 года по делу N А35-4566/2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО Управляющая компания "Жилищное хозяйство" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, договоры управления многоквартирным домом, заключенные между ним и собственниками помещений спорного жилого дома не расторгнуты в установленном законом порядке.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.03.2014 года представитель ООО Управляющая компания "Жилищное хозяйство" не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
Представитель ООО Управляющая компания "Наш дом" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу.
При рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, что собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 77 по ул. ПЛК в г. Курск в период с 30.03.2013 по 30.04.2013 проведено общее собрание в форме заочного голосования.
По итогам голосования собственников квартир в качестве управляющей компании выбрано ООО УК "Наш Дом" (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 77 по ул. ПЛК, проводимого в форме заочного голосования без номера и даты (т. 1, л.д. 11). При этом общее количество голосов равняется 6005,90 кв. м, количество голосов, принявших участие в голосовании 4519,8 кв. м.
В адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора управления собственников помещений многоквартирного дома N 77 по ул. ПЛК с ООО УК "Жилищное хозяйство". Указанное уведомление получено ответчиком 13.05.2013 (т. 1, л.д. 39).
Согласно письму ООО УК "Жилищное хозяйство" общее собрание собственников многоквартирного дома проведено с нарушением норм жилищного законодательства Российской Федерации, а именно: указанное собрание проведено без уведомления и участия ответчика, протокол общего собрания составлен без подсчета голосов собственников помещений, отсутствие в повестке дня вопроса по форме голосования, несоответствие протокола голосования статье 47 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), отсутствие кворума и даты расторжения договора с ООО УК "Жилищное хозяйство".
На основании изложенного, представленные в адрес ответчика документы оставлены без дальнейшего оформления.
В свою очередь от собственников спорного многоквартирного дома в количестве 12 человек в адрес Государственной жилищной инспекции Курской области 29.04.2013 было направлено заявление N 04301-25/1883 (т. 6, л.д. 106-107), согласно которому просили провести обследование спорного дома и проверить финансовую деятельность ООО УК "Жилищное хозяйство".
Как видно из ответа Государственной жилищной инспекции Курской области от 20.05.2013 в указанном жилом доме выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. По фактам выявленных нарушений в отношении ответчика оформлен протокол об административном правонарушении и выдано предписание.
Между тем, во исполнение решения собственников помещений многоквартирного жилого дома, истец обратился в ресурсоснабжающие организации с просьбой о включении жилого дома по улице ПЛК 77 в перечень объектов на предоставление услуг.
Так, в материалах дела (т. 1, л.д. 36-38) имеется дополнительное соглашение от 20.05.2013, подписанное между истцом и ООО "Экотранс" (к договору N 460/13 от 01.03.2013 на оказание услуг по сбору, транспортировке твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора); дополнительное соглашение от 01.06.2013 с ООО "Спецлифтремонт" (к договору N 207 от 01.02.2013 на обслуживание лифтов); дополнительное соглашение от 16.05.2013 с МУП "Водоканал" города Курска (к договору N 3792 от 01.02.2013 на отпуск воды и прием сточных вод).
Письмом от 13.05.2013 N 151 ООО УК "Наш Дом" известило также и открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра" в лице филиала ОАО "МРСК Центра" - "Курскэнерго" (далее - ОАО "МРСК Центра") об избрании истца управляющей компанией спорного дома и просило заключить договор энергоснабжения с 01.06.2013. К письму были приложены копия протокола общего собрания собственников жилья и копия договора управления.
Ввиду отсутствия полного комплекта документов для заключения договора энергоснабжения ОАО "МРСК Центра" ответом от 30.05.2013 установлен срок 30 дней получения недостающих документов (т. 1, л.д. 40-41)
Сопроводительным письмом от 18.06.2013 в адрес ОАО "МРСК Центра" направлен акт разграничения ответственности за электрические устройства (т. 1, л.д. 42).
В материалах дела имеется акт проверки N 3435 от 19.06.2013, составленный Государственной жилищной инспекцией Курской области, из которого следует, что по обращению ОАО "МРСК Центра" проведена проверка по вопросу правомерности управления спорным домом. При проведении проверки присутствовал представитель ООО УК "Наш дом" Непочатых Н.В. по доверенности от 30.04.2013 N 133 (т. 6, л.д. 110-116).
Согласно указанному акту проверки в соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ кворум имеется, общее собрание правомочно, по каждому вопросу повестки дня решение были приняты большинством голосов от общего числа голосов, принявших участие в данном собрании (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
13.08.2013 в адрес Государственной жилищной инспекцией Курской области от ответчика поступил пакет документов в отношении спорного дома, а именно свидетельства о государственной регистрации права собственности по квартирам N 2, 4, 5,14, 20, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 35, 39, 40, 44, 45, 52, 53, 58, 60, 62, 66, 71, 72, 73, 85, 88, 89, 93, 95, 97, 98, 102, 104, 119, 126, 127, 128, 140, 141, согласно которых было установлено, что при долевой собственности в голосовании принимал участие один из собственников с указанием общей совместной площади помещения, что повлияло на наличие кворума. Исходя из количества собственников, принявших участие в общем собрании, с учетом размера площади принадлежащей им на праве собственности, общее количество голосов собственников принявших участие в общем собрании от 30.04.2013 составляет - 3199,05 кв. м, т.е. менее 50% от общего числа голосов, а значит, кворум отсутствует, общее собрание неправомочно.
13.08.2013 определением Государственной жилищной инспекции N 3435 о признании недействительными результатов проверки установлено следующее: в ходе проверки представителем по доверенности ООО УК "Наш дом" был представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 77 по проспекту Ленинского комсомола г. Курска от 30.04.2013 на основании, которого ООО УК "Наш дом" было выбрано в качестве управляющей компании в отношении указанного дома. При проверке протокола общего собрания установлено, что общее количество голосов в многоквартирном доме - 7705,8 кв. м в проведении общего собрания участвовало 60% (4620 кв. м голосов собственников помещений по площади указанной в решениях собственников помещений) таким образом, в соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ кворум имеется, общее собрание правомочно.
В результате Государственная жилищная инспекция Курской области определила выданный акт проверки N 3435 от 19.06.2013, составленный в отношении ООО УК "Наш дом" по итогам внеплановой документарной проверки от 19.06.2013 считать недействительным; о принятом решении уведомить заинтересованных лиц (т. 6, л.д. 114).
Также, в материалах дела имеется акт проверки от 26.08.2013 N 4999, составленный Государственной жилищной инспекцией, из которого следует, что объяснения и дополнительные документы не могут быть приобщены к материалам проверки N 3435 от 19.06.2013, так как полный пакет документов уже был представлен ООО УК "Наш дом" для проведения проверки, также в связи с тем, что данные документы появились только после вынесения Государственной жилищной инспекцией Курской области определения от 13.08.2013 N 3435 о признании недействительными результатов проверки, оформленной актом N 3435 от 19.06.2013 (т. 6, л.д. 115-116).
26.08.2013 Государственной жилищной инспекцией Курской области вынесено предписание N 4999, требующее прекращение ООО УК "Жилищное хозяйство" управления спорным домом по причине нарушения части 3 статьи 45 ЖК РФ (т. 6, л.д. 117).
Как усматривается из материалов дела, собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 77 по ул. ПЛК в г. Курск повторно проведено общее собрание. Форма голосования - очная.
По итогам голосования собственников квартир в качестве управляющей компании выбрано ООО УК "Наш Дом" (протокол внеочередного (повторного) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 77 по улице проспект Ленинского Комсомола г. Курска, проводимого в форме очного голосования от 05.09.2013 (т. 6, л.д. 118). Общая площадь всех помещений составляет 7714,5 кв. м. Согласно реестру собственников присутствовали собственники жилых помещений 5508,32 кв. м (71,4%).
В соответствии с актом проверки государственной жилищной инспекции от 26.09.2013 N 5621 нарушений действующего законодательства при проведении общего собрания не выявлено. Таким образом, исполнение предписания N 4999 от 26.08.2013, выданного в отношении истца по прекращению управления спорным домом, приведет к нарушению прав собственников помещений, которые на общем собрании от 05.09.2013 приняли решение о повторном выборе ООО УК "Наш дом".
Согласно предписанию от 26.09.2013 N 5621 ООО УК "Наш дом" необходимо приступить к управлению спорным домом на основании протокола б/н внеочередного собрания собственников помещений от 05.09.2013 и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов и прием сточных вод в части спорного дома.
Из представленного в материалы дела письма прокуратуры Курской области от 06.10.2013 при ответе на запрос председателя ТСЖ "ПЛК-77" также следует, что нарушений в действиях сотрудников Государственной жилищной инспекции Курской области не установлено.
В соответствии с протоколом общего собрания от 05.09.2013 собственниками квартир выбраны председатель собрания Кожемякина Г.С. и секретарь Денисова Л.В.
Кожемякиной Г.С. было предложено расторгнуть договор управления с ООО УК "Жилищное хозяйство" и избрать в качестве управляющей компании ООО УК "Наш дом", за что проголосовало 100% присутствующих.
Также, в протоколе общего собрания от 05.09.2013 установлено, что каждому собственнику необходимо заключить договор управления с ООО УК "Наш дом", существенные условия которого были утверждены в апреле 2013 года (проект договора был передан в каждую квартиру в период май - июнь 2013 года).
Председателем и секретарем общего собрания в адрес ООО УК "Жилищное хозяйство" было направлено уведомление об избрании собственниками многоквартирного дома новой управляющей компании УК "Наш дом", в связи с чем, необходимо передать техническую документацию.
Однако, до настоящего времени ООО УК "Жилищное хозяйство" техническая документация и иные документы на многоквартирный жилой дом N 77 по ул. ПЛК в городе Курске истцу не переданы.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.
Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Из содержания пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе способа управления и управляющей организации принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 3 статьи 45, статьи 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятидесяти процентами голосов от общего числа голосов.
Из пунктов 1, 8, 9 статьи 162 ЖК РФ следует, что отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией опосредуются договором управления многоквартирным домом. Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Любая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать только одну управляющую организацию.
Частью 7 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности ООО УК "Наш дом".
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 ГК РФ и пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как выбор иной управляющей компании, в частности ООО УК "Наш дом".
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего иска суд руководствуется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 - далее Правила N 491), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 - далее Правила N 170).
Согласно пункту 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Пункт 24 названных Правил устанавливает перечень документации о составе и состоянии общего имущества, а пункт 25 - обязанность застройщика, осуществившего строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, передать в течение одного месяца после получения разрешения введение в эксплуатацию экземпляров инструкции (на бумажных и электронных носителях) по эксплуатации многоквартирного дома.
В силу пункта 24 Правил N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 1.1 Правил N 170, данные правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 1.5.1 Правил N 170 в состав технической документации длительного хранения входят: а) план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; б) проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; в) акты приемки жилых домов от строительных организаций; г) акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; д) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; е) паспорта котельного хозяйства, котловые книги; ж) паспорта лифтового хозяйства; з) паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; и) исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Истец заявил требования по настоящему делу в интересах собственников квартир жилого дома в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения надлежащей эксплуатации этого дома, создания благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Возражая против заявленного иска, ответчик не представил доказательств наличия правовых и фактических оснований, освобождающих его от предоставления предусмотренной нормативными актами технической документации на жилой многоквартирный дом.
Довод ответчика о том, что договоры управления многоквартирным домом, заключенные между ним и собственниками помещений спорного жилого дома не расторгнуты в установленном законом порядке, отклоняется судом в связи со следующим.
В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ нарушенное или оспариваемое гражданское право может быть защищено судом путем его признания.
Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров.
Предусмотренное ЖК РФ наименование договора, подлежащего заключению собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения такого права вне соответствующих договорных отношений.
Условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре.
В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях.
Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10.
Сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Данная правовая позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
В соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
Согласно названной норме граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации; правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Исходя из пункта 1 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713 (далее - Правила регистрации), регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом.
В перечне должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденном тем же Постановлением Правительства Российской Федерации (в редакции от 28.03.2008), к таким лицам отнесены собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда; уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Таким образом, управляющая компания наряду с другими лицами, поименованными в указанном перечне, выполняющими функции управления многоквартирным домом, в соответствии с приведенными нормами права осуществляет полномочия должностного лица, ответственного за регистрацию граждан.
Поскольку регистрационный учет устанавливается не только в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, но и исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (пункт 1 Правил регистрации), невозможность выполнения указанных функций ООО УК "Наш дом", осуществляющим полномочия должностного лица, ответственного за регистрацию, в отсутствие истребуемых документов не только нарушает права граждан - собственников помещений многоквартирного дома, которым управляющая компания не вправе отказывать в приеме заявлений на регистрацию и снятие их с регистрационного учета, но и создает условия для нарушения публичного порядка совершения данных процедур, а следовательно, и требований закона.
Управляющая компания, утратив полномочия по управлению многоквартирным домом и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан по упомянутому дому, обязана с переходом этих обязанностей к новой управляющей компании передать по ее требованию все документы по ведению регистрационного учета для последующего исполнения им возложенных на него законом функций.
Изложенное, согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 1089/11.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу заявленных истцом требований в части передачи учетно-регистрационных документов и технической документации на жилой дом N 77 по улице Проспект Ленинского Комсомола.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 26.12.2013 года по делу N А35-4566/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищное хозяйство", (ОГРН 1104632001011, ИНН 4632117064) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Е.Е.АЛФЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)