Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Григорьевой Н.М.,
судей Пучковой Л.В. и Хрулевой Т.Е.,
при секретаре А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 14 мая 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Г., Б., М.Л., Ч., заявленных к К., М.Ж., О.В., О.Н., Ц. о признании недействительными всех решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя истцов Г. и Ч. - К.А.И., действующего на основании доверенностей, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика О.Н., представителя 3-го лица - ООО "Городская управляющая жилищная компания" (далее ООО "ГУЖК") В., действующей на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истцы Г., Ч., М.Л., Б., являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме N <...>, обратились в Сланцевский городской суд Ленинградской области с иском к К., М.Ж., О.В., О.Н., Ц., являющихся инициаторами состоявшегося собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома о признании всех решений общего собрания, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г., и оформленных протоколом от 21 ноября 2013 года, недействительными.
В обоснование своих требований истцы сослались на то, что в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 года по инициативе собственников жилых помещений многоквартирного дома N <...> К., М.Ж., О.В., О.Н., Ц. было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования по 19 вопросам, в том числе, по вопросу ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4". Истцы полагают, что решения, принятые указанным общим собранием собственников являются недействительными, поскольку общее собрание не являлось правомочным для голосования и принятия решений по поставленным на повестку дня вопросам.
Истцы при рассмотрении дела в суде первой инстанции ссылались на то, что в нарушение ст. 45 ЖК РФ, пятьдесят восемь собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме не были надлежаще уведомлены о проведении собрания, поскольку уведомления о проведении собрания им были направлены 25.10.2013 года, т.е. менее, чем за 10 дней до начала голосования с учетом времени почтового пробега (2 дня). Кроме того, уведомления о проведении собрания не содержали сведений о личных данных инициаторов собрания, таких как: сведения о документах, подтверждающих право собственности на жилое помещение, паспортные данные, что противоречит требованиям п. 5 ст. 45 ЖК РФ. В нарушение требований п. 3 ст. 46 ЖК РФ сообщение о принятых на собрании решениях не содержит итоги голосования. Общая площадь многоквартирного дома в протоколе общего собрания указана неправильно, что привело к неправильному подсчету голосов. Вопрос N 3 в повестке дня об определении порядка подсчета голосов поставлен на голосование неправомерно, поскольку нарушает принцип определения количества голосов, которым обладает каждый собственник многоквартирного дома, установленный п. 3 ст. 48, п. 4 ст. 45 ЖК РФ.
В нарушение требований ст. 47 ЖК РФ к голосованию были приняты 28 бюллетеней, в которых не содержатся сведения о документе, подтверждающем право собственности лица на помещение в многоквартирном доме. На этом основании подлежат исключению <...> голосов.
В бюллетенях на имя <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО56> отсутствуют сведения о количестве голосов, которым обладает собственник жилого помещения, а потому из общего числа голосов подлежат исключению <...> голоса.
Кроме того, в голосовании принимали участие лица, которые не являются собственниками жилых помещений в указанном многоквартирном доме. Это: <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12> На этом основании подлежат исключению <...> голоса.
Подлежат исключению и бюллетени, заполненные от имени собственников представителями, полномочия которых оформлены в нарушение требований п. 2 ст. 48 ЖК РФ. Это: <ФИО13>, <ФИО14>, <ФИО15>, <ФИО16> - представитель КУМИ администрации МО <...>, а всего <...> голосов.
В противоречии со ст. 46 ЖК РФ форма протокола общего собрания не утверждена, счетная комиссия итоги голосования не подводила, протокол счетной комиссии суду не представлен. Инициаторы собрания в повестку дня собрания неправомерно включили вопросы N 4, 5, 6, связанные с ликвидацией ТСЖ "Ленина 25/4", определением срока и порядка его ликвидации, поскольку в соответствии со ст. 141 ЖК РФ вопрос о ликвидации ТСЖ может быть включен в повестку дня общего собрания собственников только в случае, если члены товарищества не обладают более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. На момент проведения собрания члены товарищества обладали 54% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, решение о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" не могло быть принято.
Также истцы ссылались на то, что неправомерно в повестку дня общего собрания был включен вопрос и N 9 об утверждении условий договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "ГУЖК" в предложенной редакции, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления должен быть заключен с ТСЖ. Включение в повестку дня общего собрания вопроса N 16 об участии управляющей организации в предоставлении государственной услуги регистрационного учета также является неправомерным, т.к. решение данного вопроса не относится к полномочиям общего собрания собственников и противоречит ст. 44 ЖК РФ. Кроме того, в решении по данному вопросу повестки дня собственники разрешили управляющей компании привлекать третьих лиц на договорной основе, т.е. за плату. Данная услуга оказывается гражданам бесплатно. Таким образом, включение ответчиками данного вопроса в повестку дня общего собрания собственников влечет нанесение убытков не только истцам, но и всем собственникам в доме, что недопустимо в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Ответчиками при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования признаны не были, ответчики пояснили, что недостатки при оформлении решения общего собрания собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, имеются, однако они являются несущественными, а потому не могут служить основанием для признания этого решения недействительным.
Сланцевский городской суд Ленинградской области 14 мая 2014 года постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований Г., Ч., М.Л., Б. в полном объеме (том 4, л.д. 219 - 229).
Истец Ч., не согласившись с указанным решением, представила апелляционную жалобу на решение суда от 14 мая 2014 года, в которой просила отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение. В качестве оснований для отмены судебного решения истец сослалась на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Так, Ч. в апелляционной жалобе указала, что суд первой инстанции игнорировал установленный п. 1 ст. 37 и п. 3 ст. 48 ЖК РФ порядок определения количества голосов, которыми обладает собственник помещения при голосовании, не установив надлежащим образом количество голосов, принимавших участие в голосовании. Суд счел возможным определять количество голосов собственников, определяя пропорцию из общей жилой площади дома - <...> кв. м, а не из общей площади дома - <...> кв. м. Также, суд посчитал установленным факт описки в протоколе общего собрания от 21 ноября 2013 года при указании общей жилой площади многоквартирного дома, где со слов ответчиков было пропущено слово "жилая", однако, никаких доказательств "описки" ответчиками в материалы дела не представлено. Суд первой инстанции не учел отсутствие доверенности на имя представителя МО <...>, принимавшего участие в голосовании по вопросам повестки дня собрания, поэтому суд незаконно включил <...> голосов, исходя из принадлежащих Муниципальному образованию пяти квартир общей площадью <...> кв. м, в итоги голосования.
Помимо того, суд, по мнению подателя жалобы, не учел все ссылки истцов на отсутствие в протоколе сведений о количестве голосов части собственников, отсутствие сведений о документах, подтверждающих право собственности части лиц, участвовавших в голосовании, в связи с чем вывод суда о наличии кворума при принятии обжалуемых решений не соответствует обстоятельствам дела.
Кроме того, суд первой инстанции неправильно применил положения ч. 2 ст. 141 и ст. 44 ЖК РФ, поскольку общим собранием собственников от 21 ноября 2013 года не могло быть принято решение о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", т.к. члены ТСЖ обладали на тот момент 54% от общего числа голосов, в то время как, согласно положениям ст. 141 ЖК РФ, решение о ликвидации принимается, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений (том 5, л.д. 3 - 9).
Ответчиками представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчики указывают, что полностью согласны с постановленным судом решением, общим собранием был определен порядок подсчета голосов на общем собрании собственников помещений исходя из одного метра общей площади жилого помещения равного одному голосу, что позволяет определить величину пропорции, соответствует соотношению размера общей площади жилого помещения собственника к общей жилой площади многоквартирного дома. Итоговые результаты нисколько не изменились бы, производился бы расчет голосов как от общей площади дома, так и от общей площади жилых помещений в доме, поскольку в зависимости от размера жилого помещения собственника, пропорционально увеличивается его доля в праве собственности на общее имущество дома.
Ответчики полагают, что подсчет голосов был определен правильно, согласны с доводами суда относительно определения числа голосов, подлежащих учету при определении результатов голосования, вопрос о ликвидации ТСЖ включен в повестку дня правомерно, нормы ст. 44 ЖК РФ не содержат исчерпывающего перечня вопросов, которые могут быть поставлены перед общим собранием, ответчики просили оставить решение суда без изменения (том 5, л.д. 20 - 25).
Явившийся в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истцов Г. и Ч., действующий на основании доверенности К.А.И., поддержал доводы апелляционной жалобы. Явившиеся ответчик О.Н. и представитель 3-го лица - ООО "ГУЖК" В. против удовлетворения жалобы возражали.
На рассмотрение апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции не явились истцы, а также ответчики К., М.Ж., О.В., Ц., и представитель привлеченного в качестве 3-го лица ТСЖ "Ленина 25/4", все извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы судебными повестками (расписки в томе 5, л.д. 69 - 87), истцы и ответчики представили заявления о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие (том 5, л.д. 88 - 97).
В отсутствие возражений со стороны лиц, принимавших участие в апелляционном разбирательстве, с учетом имеющихся в материалах дела сведений об извещении всех участников гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
По правилу ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 года в форме заочного голосования проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N <...>, принятые в результате собрания решения оформлены протоколом N 2 от 21 ноября 2013 года (том 2, л.д. 4 - 6 обор.). По повестке дня, в числе прочих, были приняты решения об определении порядка подсчета голосов (вопрос N 3), по которому принято решение определить порядок подсчета голосов следующим образом: 1 метр общей площади помещения равен 1 голосу; о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" и сроке ликвидации ТСЖ (вопросы N 4 и N 5), по которым в результате собрания приняты решения ликвидировать ТСЖ "Ленина 25/4", установить срок ликвидации - шесть месяцев; по вопросу N 6 было принято решение "уполномочить председателя ТСЖ "Ленина 25/4" на проведение всех юридических и фактических действий для ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" (том 2, л.д. 4 обор., 5).
Истец Ч., как следует из доводов апелляционной жалобы, не согласна с выводами суда первой инстанции в части указанных решений собрания и в части определения кворума для правомочности собрания и порядка подсчета голосов.
Согласно представленной в материалы дела справке ТСЖ о площадях многоквартирного дома по адресу: <...>., общая площадь дома, включая подвалы и цокольные этажи, составляет <...> кв. м; площадь жилых помещений, находящихся в собственности, составляет <...> кв. м, из них: в собственности граждан находится <...> кв. м, в собственности Муниципального образования <...> <...> кв. м (том 3, л.д. 36).
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; выбор способа управления многоквартирным домом; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Положениями п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
По правилам п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.
Вопросы, по которым в соответствии с положениями ст. 46 ЖК РФ, п. п. 1 - 3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ, требовалось для принятия решений не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений, в повестку дня указанного собрания для разрешения не были включены.
Согласно ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Истцы ссылались, на то, что на момент проведения собрания члены товарищества "Ленина 25/4" обладали 54% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, решение о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" не могло быть принято.
Между тем, норма ст. 141 ЖК РФ не является единственной, регулирующей вопросы об основаниях и порядке ликвидации ТСЖ.
В силу упомянутой ст. 141 ЖК РФ, ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. В соответствии с положениями ч. 1 п. 2, п. 3 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано: по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано. Требование о ликвидации юридического лица, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Решением суда о ликвидации юридического лица на его учредителей (участников) либо орган, уполномоченный на ликвидацию юридического лица его учредительными документами, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.
Порядок ликвидации юридического лица регулируется положениями ст. 63 ГК РФ, положения п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК предусматривают обязательное назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов.
Пунктом 3 ст. 62 ГК РФ установлено, что с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде.
Положения ст. 145 ЖК РФ предусматривают, что принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов относятся к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Не имело бы значения и не влекло недействительность решения собрания в данной части, если члены ТСЖ выразили бы свое решение по вопросу ликвидации ТСЖ не в рамках собрания членов ТСЖ, а в ходе проведения общего собрания собственников, однако, при этом для законности решения о ликвидации должно соблюдаться требование пункта 4 ст. 146 ЖК РФ, согласно которому решение общего собрания членов ТСЖ по вопросу ликвидации товарищества, назначения ликвидационной комиссии, утверждения промежуточного и окончательного ликвидационных балансов должно приниматься не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Истцами в материалы дела был представлен реестр членов ТСЖ "Ленина 25/4" по состоянию на 01 ноября 2013 года, согласно которому членами ТСЖ являются 88 собственников жилых помещений, которым принадлежат жилые помещения площадью <...> кв. м, следовательно, принадлежат <...> голосов (том 3, л.д. 204 - 209). Также были представлены копии заявлений собственников о приеме в члены ТСЖ (том 4, л.д. 18 - 104).
Ответчиками, в возражениях на апелляционную жалобу полагавшими, что заявленное количество членов ТСЖ не соответствует действительности, некоторые заявления граждан о приеме в члены ТСЖ являются подложными (том 5, л.д. 20 - 25), доказательств в обоснование данных возражений в материалы дела не представлено, результатов проверки по заявлению собственников в <...> прокуратуру, на момент вынесения решения в деле не имелось, также, в материалах дела не имеется заявлений собственников, в том числе О.Н., о выходе из членов ТСЖ с отметками о получении данных заявлений уполномоченными лицами ТСЖ.
Таким образом, согласно реестру членов ТСЖ, при наличии у членов ТСЖ <...> голосов, для принятия решения о ликвидации ТСЖ необходимо, чтобы проголосовало положительно по данному вопросу <...> голосов, которыми обладают члены ТСЖ (<...> : 3 х 2 = <...>).
В рассматриваемом случае за ликвидацию ТСЖ из числа лиц, имеющих членство в товариществе проголосовали: <ФИО1> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО23> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО20> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО17> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО18> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО19> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО21> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО22> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО24> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО25> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО26> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО27> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО28> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО29> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО7> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО30> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО31> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО32> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО33> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО34> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО35> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО36> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО37> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО38> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО39> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО40> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО41> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО42> (кв. N <...>, <...> голосов), О.В. (кв. N <...>, <...> голосов), О.Н. (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО57> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО43> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО58> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО44> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО45> (кв. N <...>, <...> голосов) что в сумме составляет <...> голосов. Таким образом, решение о ликвидации ТСЖ принято менее чем требуемыми нормой п. 4 ст. 146 ЖК двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества, поэтому оспариваемое решение общего собрания является незаконным в данной части.
Помимо того, решение общего собрания, принятое по вопросу N 6, которым председатель ТСЖ уполномочен на проведение всех юридических и фактических действий для ликвидации ТСЖ, не соответствует положениям п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, ст. ст. 62, 63 ГК РФ, поскольку порядок ликвидации, предусмотренный данными нормами не соблюден, ликвидационная комиссия, назначение которой обязательно, решением собрания членов ТСЖ, не назначалась.
Соответственно, требования апелляционной жалобы в части признания недействительными решений общего собрания о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", сроке ликвидации ТСЖ (вопросы N 4 и N 5), о возложении на председателя ТСЖ полномочий на проведение всех юридических и фактических действий для ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", обоснованны и подлежат удовлетворению.
По всем остальным вопросам, разрешенным общим собранием, решения которого оспаривались истцами, в соответствии с положениями п. 1 ст. 46 ЖК РФ, достаточно было большинства голосов от общего числа голосов принимавших участие в данном собрании.
Следующим доводом апелляционной жалобы является несогласие истца с выводом суда о наличии у <ФИО16> - председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации <...> полномочий представлять интересы собственника нескольких помещений в доме - муниципального образования Сланцевское городское поселение в ходе общего собрания собственников дома. Податель жалобы полагает, что суд незаконно включил в итоги голосования <...> голосов, исходя из принадлежащих Муниципальному образованию пяти квартир общей площадью <...> кв. м, т.к. в ходе проведения собрания не была представлена доверенность, подтверждающая полномочия <ФИО16> принимать участие в собрании от имени Муниципального образования.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части, и полагает данный довод жалобы необоснованным.
Согласно представленной в материалы дела справке ТСЖ о площадях многоквартирного дома по названному выше адресу, в собственности Муниципального образования <...> находится <...> кв. м (том 3, л.д. 36).
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.
Решением Совета депутатов МО <...> 28 марта 2006 г. N <...> утверждено положение о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования <...>. В соответствии со ст. 7 указанного положения, владение, пользование и распоряжение долями в праве общей собственности, находящимися в собственности муниципального образования, осуществляется по соглашению со всеми лицами, в собственности которых находятся остальные доли в праве общей собственности на данное имущество... Согласование порядка владения, пользования и распоряжения долей муниципального образования в вправе общей собственности с остальными участниками долевой собственности осуществляет от имени муниципального образования Комитет по управлению муниципальным имуществом (том 3, л.д. 195, 196).
В соответствии с приказом Администрации муниципального образования <...> N <...> от 05 ноября 2013 года, с 05 ноября 2013 года <ФИО16> назначена на должность председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации <...> (л.д. 190).
Согласно положениям п. 1 ст. 53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
В соответствии с приведенным положением закона, а также п. 6.3 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации муниципального образования <...>, председатель Комитета действует без доверенности от имени Комитета, представляет его интересы во всех учреждениях, предприятиях и организациях (л.д. 192, 193). Соответственно, правомочия голосовать от имени муниципального образования как собственника помещений в многоквартирном доме были реализованы председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации муниципального образования <...> как органом юридического лица на основании акта органа местного самоуправления.
Довод апелляционной жалобы о незаконном включении в повестку дня вопроса об определении порядка подсчета голосов, а именно, 1 метр общей площади помещения собственника равен 1 голосу, а также о незаконном подсчете голосов исходя из общей площади жилых помещений дома - <...> кв. м, вместо общей площади помещений дома <...> кв. м, также подлежит отклонению.
Действительно, в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Однако, как правильно указал суд первой инстанции, определение порядка подсчета голосов на общем собрании собственников жилых помещений необходимо с целью определения величины пропорции, соотношения размера общей площади жилого помещения собственника к общей жилой площади многоквартирного дома.
Если бы количество голосов исчислялось исходя из общей площади помещений дома, равной <...> кв. м, количество голосов каждого собственника пропорционально увеличилось, а итоговый результат голосования в процентном соотношении не изменился.
Таким образом, решение общего собрания собственников об определении порядка подсчета голосов, а именно, о том, что 1 метр общей площади помещения собственника равен 1 голосу, при подсчете голосов исходя из общей площади жилых помещений дома - <...> кв. м, является арифметически верным и не противоречащим закону.
В апелляционной жалобе истец сослалась также на то, что суд первой инстанции необоснованно отверг доводы истцов об исключении из кворума общего собрания решения собственников, в которых не указано количество голосов, а именно, в решениях <ФИО1> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО2> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО3> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО4> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО5> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО6> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО33> (кв. N <...>, <...> голосов).
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции обоснованно не были исключены из кворума голоса указанных собственников, поскольку в силу ч. 3 ст. 47 ЖК РФ сведения о количестве голосов, которым обладает собственник жилого помещения, к числу обязательных для указания в бюллетене для голосования не относятся, количество голосов собственника может быть определено при подведении итогов голосования членами счетной комиссии.
Также, по мнению истца, суд первой инстанции неправомерно не исключил из кворума голоса собственников, в решениях которых указаны неполные сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, а именно голоса собственников <ФИО46> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО21> (кв. N <...> <...> голосов), <ФИО22> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО24> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО30> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО47> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО48> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО32> (кв. N <...> <...> голосов), <ФИО49> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО35> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО50> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО9> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО51> (кв. N <...>, <...> голосов), М.Ж. (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО52> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО53> (кв. N <...>, <...> голосов).
Действительно, материалами дела и приобщенными к делу подлинниками решений собственников подтверждается, что в решении <ФИО48> (кв. N <...>, <...> голосов) не указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности, в связи с чем, голоса <ФИО48> подлежат исключению из общего количества голосов.
В решениях собственников <ФИО21> и <ФИО52> имеются неточности в виде указания неполных сведений, однако, как верно указал суд первой инстанции, данные неточности не могут быть приняты во внимание, поскольку указания на документы, подтверждающие право собственности, имеются, их право собственности подтверждено материалами (т. 3 л.д. 88, 211).
В решениях остальных вышеупомянутых собственников указаны полные сведения о документе, подтверждающем право собственности, поэтому оснований для исключения данных голосов из общего количества проголосовавших не имеется.
Судом первой инстанции обоснованно были исключены из общего количества проголосовавших голоса собственников К. (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО11> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО54> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО55> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО13> (кв. N <...>, <...> голосов), а всего - <...> голосов. Общее количество голосов, подлежащих исключению, с голосами <ФИО48>, равно <...> голосов.
Таким образом, из общего количества проголосовавших собственников <...>, подсчитанного судом апелляционной инстанции в соответствии со сведениями об общей площади каждого из жилых помещений проголосовавших собственников, содержащимися в выписках из ЕГРЮЛ и копиях правоустанавливающих документов, представленных в материалы дела, подлежат исключению <...> голоса, а подлежат учету <...>, что составляет более 50% голосов собственников жилых помещений многоквартирного дома, и говорит о наличии кворума общего собрания собственников.
Истцы Ч. (кв. N <...>, <...> голосов), Г. (кв. N <...>, <...> голосов), Б. (кв. N <...>, <...> голосов), М.Л. (кв. N <...>, <...> голосов), не принимали участия в голосовании при принятии обжалуемых решений общего собрания собственников. При этом, участие в голосовании истцов, обладающих в совокупности <...> голосами, не могло повлиять на результаты голосования, что является одним из оснований оставления в силе обжалуемого решения в части, согласно положениям ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Также представитель истцов в ходе заседания суда апелляционной инстанции обратил внимание на то, что включение в повестку дня собрания вопроса N 9 об утверждении условий договора управления многоквартирным домом является неправомерным, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления должен быть заключен с ТСЖ.
Судебная коллегия полагает невозможным согласиться с данным доводом. Согласно положениям ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, это может быть либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, либо управление управляющей организацией.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно положениям п. 11 ст. 161 ЖК РФ, в случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией. Таким образом, закон позволяет при наличии созданного в многоквартирном доме ТСЖ управление управляющей организацией. В данной части решение принято общим собранием собственников при наличии требуемого законом кворума: из необходимого для принятия решения <...> голосов + 1 голос, наличествовало <...> голосов (<...> принятых судом голосов - <...> воздержавшихся = <...>) за принятие решения по данному пункту. При этом, голосование истцов, обладающих в совокупности <...> голосами, не могло повлиять на результаты голосования.
Иные доводы несогласия с принятым решением в апелляционной жалобе не приведены. В пределах доводов апелляционной жалобы решение суда первой инстанции проверено, оснований для его отмены в остальной части судебная коллегия не усматривает. За исключением требований о признании недействительными решений общего собрания, касающихся ликвидации ТСЖ, исковые требования судом первой инстанции разрешены верно, при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права, все доводы истцов проверены и выводы суда подробным образом мотивированы, каких-либо нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
Руководствуясь ч. 4 ст. 1, ст. 199, ч. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 14 мая 2014 года в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...>, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г. о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", сроке ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", возложении на председателя ТСЖ "Ленина 25/4" обязанностей по совершению юридических и фактических действий с целью ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", отменить. Принять в указанной части новое решение.
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...>, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г. о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", сроке ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", возложении на председателя ТСЖ "Ленина 25/4" обязанностей по совершению юридических и фактических действий с целью ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4".
В остальной части решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 14 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.08.2014 N 33-3696/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2014 г. N 33-3696/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Григорьевой Н.М.,
судей Пучковой Л.В. и Хрулевой Т.Е.,
при секретаре А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 14 мая 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Г., Б., М.Л., Ч., заявленных к К., М.Ж., О.В., О.Н., Ц. о признании недействительными всех решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя истцов Г. и Ч. - К.А.И., действующего на основании доверенностей, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика О.Н., представителя 3-го лица - ООО "Городская управляющая жилищная компания" (далее ООО "ГУЖК") В., действующей на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истцы Г., Ч., М.Л., Б., являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме N <...>, обратились в Сланцевский городской суд Ленинградской области с иском к К., М.Ж., О.В., О.Н., Ц., являющихся инициаторами состоявшегося собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома о признании всех решений общего собрания, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г., и оформленных протоколом от 21 ноября 2013 года, недействительными.
В обоснование своих требований истцы сослались на то, что в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 года по инициативе собственников жилых помещений многоквартирного дома N <...> К., М.Ж., О.В., О.Н., Ц. было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования по 19 вопросам, в том числе, по вопросу ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4". Истцы полагают, что решения, принятые указанным общим собранием собственников являются недействительными, поскольку общее собрание не являлось правомочным для голосования и принятия решений по поставленным на повестку дня вопросам.
Истцы при рассмотрении дела в суде первой инстанции ссылались на то, что в нарушение ст. 45 ЖК РФ, пятьдесят восемь собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме не были надлежаще уведомлены о проведении собрания, поскольку уведомления о проведении собрания им были направлены 25.10.2013 года, т.е. менее, чем за 10 дней до начала голосования с учетом времени почтового пробега (2 дня). Кроме того, уведомления о проведении собрания не содержали сведений о личных данных инициаторов собрания, таких как: сведения о документах, подтверждающих право собственности на жилое помещение, паспортные данные, что противоречит требованиям п. 5 ст. 45 ЖК РФ. В нарушение требований п. 3 ст. 46 ЖК РФ сообщение о принятых на собрании решениях не содержит итоги голосования. Общая площадь многоквартирного дома в протоколе общего собрания указана неправильно, что привело к неправильному подсчету голосов. Вопрос N 3 в повестке дня об определении порядка подсчета голосов поставлен на голосование неправомерно, поскольку нарушает принцип определения количества голосов, которым обладает каждый собственник многоквартирного дома, установленный п. 3 ст. 48, п. 4 ст. 45 ЖК РФ.
В нарушение требований ст. 47 ЖК РФ к голосованию были приняты 28 бюллетеней, в которых не содержатся сведения о документе, подтверждающем право собственности лица на помещение в многоквартирном доме. На этом основании подлежат исключению <...> голосов.
В бюллетенях на имя <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3>, <ФИО4>, <ФИО5>, <ФИО6>, <ФИО56> отсутствуют сведения о количестве голосов, которым обладает собственник жилого помещения, а потому из общего числа голосов подлежат исключению <...> голоса.
Кроме того, в голосовании принимали участие лица, которые не являются собственниками жилых помещений в указанном многоквартирном доме. Это: <ФИО7>, <ФИО8>, <ФИО9>, <ФИО10>, <ФИО11>, <ФИО12> На этом основании подлежат исключению <...> голоса.
Подлежат исключению и бюллетени, заполненные от имени собственников представителями, полномочия которых оформлены в нарушение требований п. 2 ст. 48 ЖК РФ. Это: <ФИО13>, <ФИО14>, <ФИО15>, <ФИО16> - представитель КУМИ администрации МО <...>, а всего <...> голосов.
В противоречии со ст. 46 ЖК РФ форма протокола общего собрания не утверждена, счетная комиссия итоги голосования не подводила, протокол счетной комиссии суду не представлен. Инициаторы собрания в повестку дня собрания неправомерно включили вопросы N 4, 5, 6, связанные с ликвидацией ТСЖ "Ленина 25/4", определением срока и порядка его ликвидации, поскольку в соответствии со ст. 141 ЖК РФ вопрос о ликвидации ТСЖ может быть включен в повестку дня общего собрания собственников только в случае, если члены товарищества не обладают более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. На момент проведения собрания члены товарищества обладали 54% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, решение о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" не могло быть принято.
Также истцы ссылались на то, что неправомерно в повестку дня общего собрания был включен вопрос и N 9 об утверждении условий договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "ГУЖК" в предложенной редакции, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления должен быть заключен с ТСЖ. Включение в повестку дня общего собрания вопроса N 16 об участии управляющей организации в предоставлении государственной услуги регистрационного учета также является неправомерным, т.к. решение данного вопроса не относится к полномочиям общего собрания собственников и противоречит ст. 44 ЖК РФ. Кроме того, в решении по данному вопросу повестки дня собственники разрешили управляющей компании привлекать третьих лиц на договорной основе, т.е. за плату. Данная услуга оказывается гражданам бесплатно. Таким образом, включение ответчиками данного вопроса в повестку дня общего собрания собственников влечет нанесение убытков не только истцам, но и всем собственникам в доме, что недопустимо в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Ответчиками при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования признаны не были, ответчики пояснили, что недостатки при оформлении решения общего собрания собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, имеются, однако они являются несущественными, а потому не могут служить основанием для признания этого решения недействительным.
Сланцевский городской суд Ленинградской области 14 мая 2014 года постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований Г., Ч., М.Л., Б. в полном объеме (том 4, л.д. 219 - 229).
Истец Ч., не согласившись с указанным решением, представила апелляционную жалобу на решение суда от 14 мая 2014 года, в которой просила отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение. В качестве оснований для отмены судебного решения истец сослалась на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Так, Ч. в апелляционной жалобе указала, что суд первой инстанции игнорировал установленный п. 1 ст. 37 и п. 3 ст. 48 ЖК РФ порядок определения количества голосов, которыми обладает собственник помещения при голосовании, не установив надлежащим образом количество голосов, принимавших участие в голосовании. Суд счел возможным определять количество голосов собственников, определяя пропорцию из общей жилой площади дома - <...> кв. м, а не из общей площади дома - <...> кв. м. Также, суд посчитал установленным факт описки в протоколе общего собрания от 21 ноября 2013 года при указании общей жилой площади многоквартирного дома, где со слов ответчиков было пропущено слово "жилая", однако, никаких доказательств "описки" ответчиками в материалы дела не представлено. Суд первой инстанции не учел отсутствие доверенности на имя представителя МО <...>, принимавшего участие в голосовании по вопросам повестки дня собрания, поэтому суд незаконно включил <...> голосов, исходя из принадлежащих Муниципальному образованию пяти квартир общей площадью <...> кв. м, в итоги голосования.
Помимо того, суд, по мнению подателя жалобы, не учел все ссылки истцов на отсутствие в протоколе сведений о количестве голосов части собственников, отсутствие сведений о документах, подтверждающих право собственности части лиц, участвовавших в голосовании, в связи с чем вывод суда о наличии кворума при принятии обжалуемых решений не соответствует обстоятельствам дела.
Кроме того, суд первой инстанции неправильно применил положения ч. 2 ст. 141 и ст. 44 ЖК РФ, поскольку общим собранием собственников от 21 ноября 2013 года не могло быть принято решение о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", т.к. члены ТСЖ обладали на тот момент 54% от общего числа голосов, в то время как, согласно положениям ст. 141 ЖК РФ, решение о ликвидации принимается, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений (том 5, л.д. 3 - 9).
Ответчиками представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчики указывают, что полностью согласны с постановленным судом решением, общим собранием был определен порядок подсчета голосов на общем собрании собственников помещений исходя из одного метра общей площади жилого помещения равного одному голосу, что позволяет определить величину пропорции, соответствует соотношению размера общей площади жилого помещения собственника к общей жилой площади многоквартирного дома. Итоговые результаты нисколько не изменились бы, производился бы расчет голосов как от общей площади дома, так и от общей площади жилых помещений в доме, поскольку в зависимости от размера жилого помещения собственника, пропорционально увеличивается его доля в праве собственности на общее имущество дома.
Ответчики полагают, что подсчет голосов был определен правильно, согласны с доводами суда относительно определения числа голосов, подлежащих учету при определении результатов голосования, вопрос о ликвидации ТСЖ включен в повестку дня правомерно, нормы ст. 44 ЖК РФ не содержат исчерпывающего перечня вопросов, которые могут быть поставлены перед общим собранием, ответчики просили оставить решение суда без изменения (том 5, л.д. 20 - 25).
Явившийся в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истцов Г. и Ч., действующий на основании доверенности К.А.И., поддержал доводы апелляционной жалобы. Явившиеся ответчик О.Н. и представитель 3-го лица - ООО "ГУЖК" В. против удовлетворения жалобы возражали.
На рассмотрение апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции не явились истцы, а также ответчики К., М.Ж., О.В., Ц., и представитель привлеченного в качестве 3-го лица ТСЖ "Ленина 25/4", все извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы судебными повестками (расписки в томе 5, л.д. 69 - 87), истцы и ответчики представили заявления о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие (том 5, л.д. 88 - 97).
В отсутствие возражений со стороны лиц, принимавших участие в апелляционном разбирательстве, с учетом имеющихся в материалах дела сведений об извещении всех участников гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
По правилу ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 года в форме заочного голосования проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N <...>, принятые в результате собрания решения оформлены протоколом N 2 от 21 ноября 2013 года (том 2, л.д. 4 - 6 обор.). По повестке дня, в числе прочих, были приняты решения об определении порядка подсчета голосов (вопрос N 3), по которому принято решение определить порядок подсчета голосов следующим образом: 1 метр общей площади помещения равен 1 голосу; о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" и сроке ликвидации ТСЖ (вопросы N 4 и N 5), по которым в результате собрания приняты решения ликвидировать ТСЖ "Ленина 25/4", установить срок ликвидации - шесть месяцев; по вопросу N 6 было принято решение "уполномочить председателя ТСЖ "Ленина 25/4" на проведение всех юридических и фактических действий для ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" (том 2, л.д. 4 обор., 5).
Истец Ч., как следует из доводов апелляционной жалобы, не согласна с выводами суда первой инстанции в части указанных решений собрания и в части определения кворума для правомочности собрания и порядка подсчета голосов.
Согласно представленной в материалы дела справке ТСЖ о площадях многоквартирного дома по адресу: <...>., общая площадь дома, включая подвалы и цокольные этажи, составляет <...> кв. м; площадь жилых помещений, находящихся в собственности, составляет <...> кв. м, из них: в собственности граждан находится <...> кв. м, в собственности Муниципального образования <...> <...> кв. м (том 3, л.д. 36).
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; выбор способа управления многоквартирным домом; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Положениями п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
По правилам п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.
Вопросы, по которым в соответствии с положениями ст. 46 ЖК РФ, п. п. 1 - 3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ, требовалось для принятия решений не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений, в повестку дня указанного собрания для разрешения не были включены.
Согласно ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Истцы ссылались, на то, что на момент проведения собрания члены товарищества "Ленина 25/4" обладали 54% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, решение о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4" не могло быть принято.
Между тем, норма ст. 141 ЖК РФ не является единственной, регулирующей вопросы об основаниях и порядке ликвидации ТСЖ.
В силу упомянутой ст. 141 ЖК РФ, ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. В соответствии с положениями ч. 1 п. 2, п. 3 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано: по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано. Требование о ликвидации юридического лица, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Решением суда о ликвидации юридического лица на его учредителей (участников) либо орган, уполномоченный на ликвидацию юридического лица его учредительными документами, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.
Порядок ликвидации юридического лица регулируется положениями ст. 63 ГК РФ, положения п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК предусматривают обязательное назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов.
Пунктом 3 ст. 62 ГК РФ установлено, что с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде.
Положения ст. 145 ЖК РФ предусматривают, что принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов относятся к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Не имело бы значения и не влекло недействительность решения собрания в данной части, если члены ТСЖ выразили бы свое решение по вопросу ликвидации ТСЖ не в рамках собрания членов ТСЖ, а в ходе проведения общего собрания собственников, однако, при этом для законности решения о ликвидации должно соблюдаться требование пункта 4 ст. 146 ЖК РФ, согласно которому решение общего собрания членов ТСЖ по вопросу ликвидации товарищества, назначения ликвидационной комиссии, утверждения промежуточного и окончательного ликвидационных балансов должно приниматься не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Истцами в материалы дела был представлен реестр членов ТСЖ "Ленина 25/4" по состоянию на 01 ноября 2013 года, согласно которому членами ТСЖ являются 88 собственников жилых помещений, которым принадлежат жилые помещения площадью <...> кв. м, следовательно, принадлежат <...> голосов (том 3, л.д. 204 - 209). Также были представлены копии заявлений собственников о приеме в члены ТСЖ (том 4, л.д. 18 - 104).
Ответчиками, в возражениях на апелляционную жалобу полагавшими, что заявленное количество членов ТСЖ не соответствует действительности, некоторые заявления граждан о приеме в члены ТСЖ являются подложными (том 5, л.д. 20 - 25), доказательств в обоснование данных возражений в материалы дела не представлено, результатов проверки по заявлению собственников в <...> прокуратуру, на момент вынесения решения в деле не имелось, также, в материалах дела не имеется заявлений собственников, в том числе О.Н., о выходе из членов ТСЖ с отметками о получении данных заявлений уполномоченными лицами ТСЖ.
Таким образом, согласно реестру членов ТСЖ, при наличии у членов ТСЖ <...> голосов, для принятия решения о ликвидации ТСЖ необходимо, чтобы проголосовало положительно по данному вопросу <...> голосов, которыми обладают члены ТСЖ (<...> : 3 х 2 = <...>).
В рассматриваемом случае за ликвидацию ТСЖ из числа лиц, имеющих членство в товариществе проголосовали: <ФИО1> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО23> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО20> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО17> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО18> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО19> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО21> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО22> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО24> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО25> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО26> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО27> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО28> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО29> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО7> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО30> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО31> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО32> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО33> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО34> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО35> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО36> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО37> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО38> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО39> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО40> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО41> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО42> (кв. N <...>, <...> голосов), О.В. (кв. N <...>, <...> голосов), О.Н. (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО57> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО43> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО58> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО44> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО45> (кв. N <...>, <...> голосов) что в сумме составляет <...> голосов. Таким образом, решение о ликвидации ТСЖ принято менее чем требуемыми нормой п. 4 ст. 146 ЖК двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества, поэтому оспариваемое решение общего собрания является незаконным в данной части.
Помимо того, решение общего собрания, принятое по вопросу N 6, которым председатель ТСЖ уполномочен на проведение всех юридических и фактических действий для ликвидации ТСЖ, не соответствует положениям п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, ст. ст. 62, 63 ГК РФ, поскольку порядок ликвидации, предусмотренный данными нормами не соблюден, ликвидационная комиссия, назначение которой обязательно, решением собрания членов ТСЖ, не назначалась.
Соответственно, требования апелляционной жалобы в части признания недействительными решений общего собрания о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", сроке ликвидации ТСЖ (вопросы N 4 и N 5), о возложении на председателя ТСЖ полномочий на проведение всех юридических и фактических действий для ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", обоснованны и подлежат удовлетворению.
По всем остальным вопросам, разрешенным общим собранием, решения которого оспаривались истцами, в соответствии с положениями п. 1 ст. 46 ЖК РФ, достаточно было большинства голосов от общего числа голосов принимавших участие в данном собрании.
Следующим доводом апелляционной жалобы является несогласие истца с выводом суда о наличии у <ФИО16> - председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации <...> полномочий представлять интересы собственника нескольких помещений в доме - муниципального образования Сланцевское городское поселение в ходе общего собрания собственников дома. Податель жалобы полагает, что суд незаконно включил в итоги голосования <...> голосов, исходя из принадлежащих Муниципальному образованию пяти квартир общей площадью <...> кв. м, т.к. в ходе проведения собрания не была представлена доверенность, подтверждающая полномочия <ФИО16> принимать участие в собрании от имени Муниципального образования.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части, и полагает данный довод жалобы необоснованным.
Согласно представленной в материалы дела справке ТСЖ о площадях многоквартирного дома по названному выше адресу, в собственности Муниципального образования <...> находится <...> кв. м (том 3, л.д. 36).
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.
Решением Совета депутатов МО <...> 28 марта 2006 г. N <...> утверждено положение о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования <...>. В соответствии со ст. 7 указанного положения, владение, пользование и распоряжение долями в праве общей собственности, находящимися в собственности муниципального образования, осуществляется по соглашению со всеми лицами, в собственности которых находятся остальные доли в праве общей собственности на данное имущество... Согласование порядка владения, пользования и распоряжения долей муниципального образования в вправе общей собственности с остальными участниками долевой собственности осуществляет от имени муниципального образования Комитет по управлению муниципальным имуществом (том 3, л.д. 195, 196).
В соответствии с приказом Администрации муниципального образования <...> N <...> от 05 ноября 2013 года, с 05 ноября 2013 года <ФИО16> назначена на должность председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации <...> (л.д. 190).
Согласно положениям п. 1 ст. 53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
В соответствии с приведенным положением закона, а также п. 6.3 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации муниципального образования <...>, председатель Комитета действует без доверенности от имени Комитета, представляет его интересы во всех учреждениях, предприятиях и организациях (л.д. 192, 193). Соответственно, правомочия голосовать от имени муниципального образования как собственника помещений в многоквартирном доме были реализованы председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации муниципального образования <...> как органом юридического лица на основании акта органа местного самоуправления.
Довод апелляционной жалобы о незаконном включении в повестку дня вопроса об определении порядка подсчета голосов, а именно, 1 метр общей площади помещения собственника равен 1 голосу, а также о незаконном подсчете голосов исходя из общей площади жилых помещений дома - <...> кв. м, вместо общей площади помещений дома <...> кв. м, также подлежит отклонению.
Действительно, в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Однако, как правильно указал суд первой инстанции, определение порядка подсчета голосов на общем собрании собственников жилых помещений необходимо с целью определения величины пропорции, соотношения размера общей площади жилого помещения собственника к общей жилой площади многоквартирного дома.
Если бы количество голосов исчислялось исходя из общей площади помещений дома, равной <...> кв. м, количество голосов каждого собственника пропорционально увеличилось, а итоговый результат голосования в процентном соотношении не изменился.
Таким образом, решение общего собрания собственников об определении порядка подсчета голосов, а именно, о том, что 1 метр общей площади помещения собственника равен 1 голосу, при подсчете голосов исходя из общей площади жилых помещений дома - <...> кв. м, является арифметически верным и не противоречащим закону.
В апелляционной жалобе истец сослалась также на то, что суд первой инстанции необоснованно отверг доводы истцов об исключении из кворума общего собрания решения собственников, в которых не указано количество голосов, а именно, в решениях <ФИО1> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО2> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО3> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО4> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО5> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО6> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО33> (кв. N <...>, <...> голосов).
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции обоснованно не были исключены из кворума голоса указанных собственников, поскольку в силу ч. 3 ст. 47 ЖК РФ сведения о количестве голосов, которым обладает собственник жилого помещения, к числу обязательных для указания в бюллетене для голосования не относятся, количество голосов собственника может быть определено при подведении итогов голосования членами счетной комиссии.
Также, по мнению истца, суд первой инстанции неправомерно не исключил из кворума голоса собственников, в решениях которых указаны неполные сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, а именно голоса собственников <ФИО46> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО21> (кв. N <...> <...> голосов), <ФИО22> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО24> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО30> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО47> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО48> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО32> (кв. N <...> <...> голосов), <ФИО49> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО35> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО50> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО9> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО51> (кв. N <...>, <...> голосов), М.Ж. (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО52> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО53> (кв. N <...>, <...> голосов).
Действительно, материалами дела и приобщенными к делу подлинниками решений собственников подтверждается, что в решении <ФИО48> (кв. N <...>, <...> голосов) не указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности, в связи с чем, голоса <ФИО48> подлежат исключению из общего количества голосов.
В решениях собственников <ФИО21> и <ФИО52> имеются неточности в виде указания неполных сведений, однако, как верно указал суд первой инстанции, данные неточности не могут быть приняты во внимание, поскольку указания на документы, подтверждающие право собственности, имеются, их право собственности подтверждено материалами (т. 3 л.д. 88, 211).
В решениях остальных вышеупомянутых собственников указаны полные сведения о документе, подтверждающем право собственности, поэтому оснований для исключения данных голосов из общего количества проголосовавших не имеется.
Судом первой инстанции обоснованно были исключены из общего количества проголосовавших голоса собственников К. (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО11> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО54> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО55> (кв. N <...>, <...> голосов), <ФИО13> (кв. N <...>, <...> голосов), а всего - <...> голосов. Общее количество голосов, подлежащих исключению, с голосами <ФИО48>, равно <...> голосов.
Таким образом, из общего количества проголосовавших собственников <...>, подсчитанного судом апелляционной инстанции в соответствии со сведениями об общей площади каждого из жилых помещений проголосовавших собственников, содержащимися в выписках из ЕГРЮЛ и копиях правоустанавливающих документов, представленных в материалы дела, подлежат исключению <...> голоса, а подлежат учету <...>, что составляет более 50% голосов собственников жилых помещений многоквартирного дома, и говорит о наличии кворума общего собрания собственников.
Истцы Ч. (кв. N <...>, <...> голосов), Г. (кв. N <...>, <...> голосов), Б. (кв. N <...>, <...> голосов), М.Л. (кв. N <...>, <...> голосов), не принимали участия в голосовании при принятии обжалуемых решений общего собрания собственников. При этом, участие в голосовании истцов, обладающих в совокупности <...> голосами, не могло повлиять на результаты голосования, что является одним из оснований оставления в силе обжалуемого решения в части, согласно положениям ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Также представитель истцов в ходе заседания суда апелляционной инстанции обратил внимание на то, что включение в повестку дня собрания вопроса N 9 об утверждении условий договора управления многоквартирным домом является неправомерным, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления должен быть заключен с ТСЖ.
Судебная коллегия полагает невозможным согласиться с данным доводом. Согласно положениям ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, это может быть либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, либо управление управляющей организацией.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно положениям п. 11 ст. 161 ЖК РФ, в случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией. Таким образом, закон позволяет при наличии созданного в многоквартирном доме ТСЖ управление управляющей организацией. В данной части решение принято общим собранием собственников при наличии требуемого законом кворума: из необходимого для принятия решения <...> голосов + 1 голос, наличествовало <...> голосов (<...> принятых судом голосов - <...> воздержавшихся = <...>) за принятие решения по данному пункту. При этом, голосование истцов, обладающих в совокупности <...> голосами, не могло повлиять на результаты голосования.
Иные доводы несогласия с принятым решением в апелляционной жалобе не приведены. В пределах доводов апелляционной жалобы решение суда первой инстанции проверено, оснований для его отмены в остальной части судебная коллегия не усматривает. За исключением требований о признании недействительными решений общего собрания, касающихся ликвидации ТСЖ, исковые требования судом первой инстанции разрешены верно, при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права, все доводы истцов проверены и выводы суда подробным образом мотивированы, каких-либо нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
Руководствуясь ч. 4 ст. 1, ст. 199, ч. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 14 мая 2014 года в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...>, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г. о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", сроке ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", возложении на председателя ТСЖ "Ленина 25/4" обязанностей по совершению юридических и фактических действий с целью ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", отменить. Принять в указанной части новое решение.
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...>, проводившегося в форме заочного голосования в период с 05 ноября 2013 года по 20 ноября 2013 г. о ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", сроке ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4", возложении на председателя ТСЖ "Ленина 25/4" обязанностей по совершению юридических и фактических действий с целью ликвидации ТСЖ "Ленина 25/4".
В остальной части решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 14 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)