Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Требования третьих лиц: О признании недействительными договора долевого участия в строительстве и дополнительного соглашения к нему, о признании права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой А.Г.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Минеевой А.А.,
при участии:
представителя открытого акционерного общества "Тольяттиазот" - Левичев С.В., доверенность от 21.01.2015 N 12,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Тольяттиазот"
на определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судей Александрова А.И., Липкинд Е.Я.)
А55-6250/2009
по заявлению Максимовой Эммы Николаевны о признании права собственности и заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 29.12.2003 N 1604 о признании права собственности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "Сиэгла",
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "Сиэгла" (далее ООО фирма "Сиэгла") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Максимова Эмма Николаевна (далее - Максимова Э.М.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании права собственности на жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры N 65 без отделочных работ во 2 подъезде на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, жилой площадью 29,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, дом 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.08.2014 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот"), которое просило:
- - признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья от 29.12.2003 N 1604, подписанный Максимовой Э.Н. и ООО фирма "Сиэгла";
- - признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на двухкомнатную квартиру N 65, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, в 2 подъезде на 7 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.10.2014 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "НОНА+" и Алексеев Олег Васильевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 заявление Максимовой Эммы Николаевны о признании права собственности удовлетворено. За Максимовой Эммой Николаевной признано право собственности на двухкомнатную квартиру N 65 без отделочных работ во 2 подъезде на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, жилой площадью 29,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, дом 66. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 1604 от 29.12.2003, подписанного Максимовой Э.Н. и ООО фирма "Сиэгла" отказано. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании права собственности открытого акционерного общества "Тольяттиазот" на двухкомнатную квартиру N 65, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, в 2 подъезде на 7 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли открытого акционерного общества "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 оставлено без изменений.
Открытое акционерное общество "Тольяттиазот" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу N А55-6250/2009 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
В заседании суда кассационной инстанции представитель открытого акционерного общества "Тольяттиазот" поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просил определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела 29.12.2003 между ООО фирма "Сиэгла" (заказчик-застройщик) и Максимовой Эммой Николаевной (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1604, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве 4-х подъездного 10-ти этажного панельного жилого дома поз. 15, ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а "заказчик-застройщик" по завершении строительства и сдачи панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика двухкомнатную квартиру общей площадью 50,51 кв. м (по проекту).
Общая стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ, включая затраты по "Самараэнерго" на подключение тепла и электроэнергии составляет - 530 355 рублей (подпункт 2.1.5 пункта 2.1 договора).
Строительство жилого дома производилось на основании договора о долевом инвестировании строительства жилья N 10/99 от 23.02.1999, заключенного между ОАО "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" и ООО фирма "СИЭГЛА" и дополнительных соглашений от 15.03.1999, 05.10.2010, 14.12.2006 к договору N 10/99, по условиям которого, участники обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома и получения в собственность расположенного в указанном доме жилья.
В судебном заседании 09.12.2014 года привлеченный в качестве третьего лица Алексеев О.В. пояснил, что между ООО "НОНА+" и должником был заключен договор на выполнение работ по устройству кровли на церкви в Комсомольском районе г. Тольятти Самарской области. Должник в счет оплаты по данному договору выделил ООО "НОНА+" двухкомнатную квартиру без отделочных работ в строящемся жилом доме по улице Л.Чайкиной. ООО "НОНА+" в его лице заключила договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной с Максимовой Э.Н. Денежные средства от Максимовой Э.Н. получал лично Алексеев О.В. и передавал их в бухгалтерию ООО "НОНА+", взамен Максимовой Э.Н. выдавал расписки в получении денежных средств.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU63302000-145.
Квартира передана Максимовой Э.Н. по акту приема-передачи от 11.01.2011 и поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 1604 на долевое участие в строительстве жилья от 29.12.2003 обязательств по оплате установлен судами и подтвержден справкой конкурсного управляющего Салюка П.К. от 25.09.2012 исх. N 41, в соответствии с которой двухкомнатная квартира N 27 (по БТИ N 65) на 7 этаже общей площадью 50,51 кв. м (по БТИ 51,0 кв. м) в жилом доме с нежилыми помещениями по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 оплачена в сумме 530 355 руб. путем взаимозачета с обществом с ограниченной ответственностью "НОНА+".
Установив, что Максимова Э.Н. свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнила, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана Максимовой Э.Н. по акту приема-передачи, последняя проживает в данной квартире, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявление Максимовой Э.Н. о признании за ней права собственности на квартиру, которой она фактически владеет, подлежит удовлетворению.
Требование ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 1604 от 29.12.2003 между Максимовой Э.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА" ввиду того, что указанный договор не прошел государственную регистрацию, отклонено судом первой инстанции со ссылкой на правовую позицию, содержащуюся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73" и указанием на то, что отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и основания для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации при подтверждении произведения участником строительства полной оплаты застройщику.
При этом судом принято во внимание, то обстоятельство, что спорный жилой дом на момент открытия конкурсного производства в отношении ООО фирма "СИЭГЛА" находился на балансе должника.
Судом первой инстанции со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума от 04.09.2007 N 3039/07 также отказано в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на спорную квартиру исходя из того, что спорная квартира, находится в фактическом владении Максимовой Э.Н., которая проживает в квартире и несет расходы по ее содержанию. При этом суд принял во внимание, что ОАО "Тольяттиазот", в нарушение требований статей 65 - 68 АПК РФ, доказательств нахождения спорной квартиры в фактическом владении ОАО "Тольяттиазот", не представлено.
Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал обоснованными и правомерными.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что отношения между дольщиком и должником - ООО фирма "СИЭГЛА" подлежат квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и заключенный между ними договор является юридическим основанием возникновения у заявителя - участника строительства права собственности на спорную квартиру, поскольку Максимовой Э.Н. представлены надлежащие, в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства наличия прав на вышеуказанную квартиру.
Судами первой инстанции и апелляционной инстанций проверено и установлено то обстоятельство, что на спорную квартиру признанные права иных лиц, в том числе ОАО "Тольяттиазот", ни ОАО "Азотреммаш" отсутствуют.
Арбитражный суд Поволжского округа находит, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации.
При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.
На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закона о банкротстве) требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Исходя из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", статьи 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В силу пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Поскольку судами установлено, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность участника строительства по договору долевого участия Максимовой Э.Н. полностью выполнена, квартира передана ей по акту и находится в ее фактическом владении, вывод судов о наличии оснований для удовлетворения требований Максимовой Э.Н. и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" является правомерным.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. В соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по N А55-6250/2009 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Г.ИВАНОВА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
А.А.МИНЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.06.2015 N Ф06-11157/2011 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Требование: О признании права собственности на однокомнатную квартиру в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Требования третьих лиц: О признании недействительными договора долевого участия в строительстве и дополнительного соглашения к нему, о признании права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N Ф06-11157/2011
Дело N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой А.Г.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Минеевой А.А.,
при участии:
представителя открытого акционерного общества "Тольяттиазот" - Левичев С.В., доверенность от 21.01.2015 N 12,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Тольяттиазот"
на определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судей Александрова А.И., Липкинд Е.Я.)
А55-6250/2009
по заявлению Максимовой Эммы Николаевны о признании права собственности и заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 29.12.2003 N 1604 о признании права собственности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "Сиэгла",
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "Сиэгла" (далее ООО фирма "Сиэгла") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Максимова Эмма Николаевна (далее - Максимова Э.М.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании права собственности на жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры N 65 без отделочных работ во 2 подъезде на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, жилой площадью 29,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, дом 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.08.2014 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот"), которое просило:
- - признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья от 29.12.2003 N 1604, подписанный Максимовой Э.Н. и ООО фирма "Сиэгла";
- - признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на двухкомнатную квартиру N 65, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, в 2 подъезде на 7 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.10.2014 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "НОНА+" и Алексеев Олег Васильевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 заявление Максимовой Эммы Николаевны о признании права собственности удовлетворено. За Максимовой Эммой Николаевной признано право собственности на двухкомнатную квартиру N 65 без отделочных работ во 2 подъезде на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, жилой площадью 29,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, дом 66. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 1604 от 29.12.2003, подписанного Максимовой Э.Н. и ООО фирма "Сиэгла" отказано. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании права собственности открытого акционерного общества "Тольяттиазот" на двухкомнатную квартиру N 65, общей площадью без балконов и лоджий 49,9 кв. м, в 2 подъезде на 7 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли открытого акционерного общества "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 оставлено без изменений.
Открытое акционерное общество "Тольяттиазот" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу N А55-6250/2009 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
В заседании суда кассационной инстанции представитель открытого акционерного общества "Тольяттиазот" поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просил определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела 29.12.2003 между ООО фирма "Сиэгла" (заказчик-застройщик) и Максимовой Эммой Николаевной (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1604, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве 4-х подъездного 10-ти этажного панельного жилого дома поз. 15, ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а "заказчик-застройщик" по завершении строительства и сдачи панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика двухкомнатную квартиру общей площадью 50,51 кв. м (по проекту).
Общая стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ, включая затраты по "Самараэнерго" на подключение тепла и электроэнергии составляет - 530 355 рублей (подпункт 2.1.5 пункта 2.1 договора).
Строительство жилого дома производилось на основании договора о долевом инвестировании строительства жилья N 10/99 от 23.02.1999, заключенного между ОАО "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" и ООО фирма "СИЭГЛА" и дополнительных соглашений от 15.03.1999, 05.10.2010, 14.12.2006 к договору N 10/99, по условиям которого, участники обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома и получения в собственность расположенного в указанном доме жилья.
В судебном заседании 09.12.2014 года привлеченный в качестве третьего лица Алексеев О.В. пояснил, что между ООО "НОНА+" и должником был заключен договор на выполнение работ по устройству кровли на церкви в Комсомольском районе г. Тольятти Самарской области. Должник в счет оплаты по данному договору выделил ООО "НОНА+" двухкомнатную квартиру без отделочных работ в строящемся жилом доме по улице Л.Чайкиной. ООО "НОНА+" в его лице заключила договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной с Максимовой Э.Н. Денежные средства от Максимовой Э.Н. получал лично Алексеев О.В. и передавал их в бухгалтерию ООО "НОНА+", взамен Максимовой Э.Н. выдавал расписки в получении денежных средств.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU63302000-145.
Квартира передана Максимовой Э.Н. по акту приема-передачи от 11.01.2011 и поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 1604 на долевое участие в строительстве жилья от 29.12.2003 обязательств по оплате установлен судами и подтвержден справкой конкурсного управляющего Салюка П.К. от 25.09.2012 исх. N 41, в соответствии с которой двухкомнатная квартира N 27 (по БТИ N 65) на 7 этаже общей площадью 50,51 кв. м (по БТИ 51,0 кв. м) в жилом доме с нежилыми помещениями по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 оплачена в сумме 530 355 руб. путем взаимозачета с обществом с ограниченной ответственностью "НОНА+".
Установив, что Максимова Э.Н. свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнила, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана Максимовой Э.Н. по акту приема-передачи, последняя проживает в данной квартире, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявление Максимовой Э.Н. о признании за ней права собственности на квартиру, которой она фактически владеет, подлежит удовлетворению.
Требование ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 1604 от 29.12.2003 между Максимовой Э.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА" ввиду того, что указанный договор не прошел государственную регистрацию, отклонено судом первой инстанции со ссылкой на правовую позицию, содержащуюся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73" и указанием на то, что отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и основания для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации при подтверждении произведения участником строительства полной оплаты застройщику.
При этом судом принято во внимание, то обстоятельство, что спорный жилой дом на момент открытия конкурсного производства в отношении ООО фирма "СИЭГЛА" находился на балансе должника.
Судом первой инстанции со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума от 04.09.2007 N 3039/07 также отказано в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на спорную квартиру исходя из того, что спорная квартира, находится в фактическом владении Максимовой Э.Н., которая проживает в квартире и несет расходы по ее содержанию. При этом суд принял во внимание, что ОАО "Тольяттиазот", в нарушение требований статей 65 - 68 АПК РФ, доказательств нахождения спорной квартиры в фактическом владении ОАО "Тольяттиазот", не представлено.
Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал обоснованными и правомерными.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что отношения между дольщиком и должником - ООО фирма "СИЭГЛА" подлежат квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и заключенный между ними договор является юридическим основанием возникновения у заявителя - участника строительства права собственности на спорную квартиру, поскольку Максимовой Э.Н. представлены надлежащие, в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства наличия прав на вышеуказанную квартиру.
Судами первой инстанции и апелляционной инстанций проверено и установлено то обстоятельство, что на спорную квартиру признанные права иных лиц, в том числе ОАО "Тольяттиазот", ни ОАО "Азотреммаш" отсутствуют.
Арбитражный суд Поволжского округа находит, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации.
При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.
На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закона о банкротстве) требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Исходя из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", статьи 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В силу пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Поскольку судами установлено, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность участника строительства по договору долевого участия Максимовой Э.Н. полностью выполнена, квартира передана ей по акту и находится в ее фактическом владении, вывод судов о наличии оснований для удовлетворения требований Максимовой Э.Н. и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" является правомерным.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. В соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по N А55-6250/2009 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Г.ИВАНОВА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
А.А.МИНЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)