Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Семенова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Белоногого А.В., Селезневой Е.Н.
при секретаре К.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2373/14 по апелляционной жалобе М. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2014 года по заявлению М. об оспаривании отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., выслушав объяснения представителей заявителя - адвоката Царенковой О.А. (по доверенности и ордеру), представителя заинтересованного лица администрации Невского района Санкт-Петербурга - К.С. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
М. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением, в котором оспаривала отказ администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки <адрес>.
В качестве мер по восстановлению нарушенного права М. просила суд возложить на администрацию Невского района Санкт-Петербурга обязанность согласовать проект перепланировки квартиры.
В обоснование поданного в суд заявления М. ссылалась на то обстоятельство, что приобрела в собственность отдельную изолированную квартиру, расположенную на 1-м этаже дома по указанному выше адресу с целью перевода данного жилого помещения в нежилое и открытия магазина промышленных товаров, в связи с чем, обратилась в администрацию Невского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры, представив, при этом, все необходимые для этого документы, однако, районная администрация уведомлением от <дата> N <...> отказала заявителю в согласовании изготовленного проекта перепланировки, при этом, по мнению последнего, незаконно сославшись на нарушение требований пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, запрещающего устройство отдельного входа в помещение посредством пробития или расширения проемов во внешних и внутренних стенах крупноблочных и крупнопанельных зданий.
По мнению заявителя, отказ в согласовании перепланировки жилого помещения является незаконным, поскольку положения Правил эксплуатации жилищного фонда, на которые районная администрация ссылается в своем отказе, неприменимы к рассматриваемым отношениям; отказ нарушает право заявителя на перепланировку жилого помещения, перевод жилого помещения в нежилое и его использование в коммерческих целях.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2014 года в удовлетворении заявления М. отказано.
В апелляционной жалобе М. выражает несогласие с постановленным по делу решением, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и на неправильное применение судом норм материального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, М. на основании договора купли-продажи от <дата>, является собственником отдельной <адрес> (л.д. 53).
Уведомлением от <дата> администрация Невского района Санкт-Петербурга сообщила М. об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения - <адрес> (л.д. 10 - 11).
Как следует из письма районной администрации от <дата>, основанием к отказу в согласовании проекта перепланировки жилого помещения послужил вывод о несоответствии представленного заявителем проекта требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, согласно которому, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий запрещено расширять и пробивать проемы.
Согласно части 1 статьи 23 ЖК Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, согласно части 2 этой же статьи ЖК Российской Федерации, собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) обязан представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК Российской Федерации, допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
В соответствии с положениями ст. 22 ЖК Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом, положения частей 2 - 4 этой же статьи ЖК Российской Федерации не допускают перевод жилого помещения в нежилое помещение, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Иных оснований к отказу в согласовании перевода жилого помещения в нежилое Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
Разрешая вопрос об обоснованности заявления (жалобы) М. суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность применения положений пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда к отношениям, возникающим при реализации проекта по обустройству отдельного входа на месте оконного проема в панели внешней стены дома, включающему в себя разборку (демонтаж) подоконного пространства, поскольку названный пункт Правил определяет техническое обслуживание и ремонт таких строительных конструкций, как балконов, козырьков, лоджий, эркеров, в то время как <адрес> указанных строительных элементов не имеет (л.д. 56).
Положения пункта 1.7.1 Правил допускают производить переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. При этом, положения пунктов 1.7.2 и 1.7.3 Правил, не допускают переоборудование и перепланировку, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Проект устройства отдельных входов со стороны лицевого фасада здания по адресу: <адрес>, выполненный ООО <...>, предусматривает обустройство отдельных входов в помещение квартиры на месте существующих окон в ограждающей стеновой панели (л.д. 57 - 179). Этим же проектом предусмотрен монтаж наружной лестницы-крыльца.
Каких либо доказательств, опровергающих правильность технических решений проекта ООО <...>, их обоснованность и безопасность, со стороны администрации Невского района Санкт-Петербурга суду первой инстанции не представлялось.
Других оснований для отказа в согласовании проекта перепланировки <адрес> уведомление администрации Невского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...> не содержит. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что указанные районной администрацией в уведомлении обстоятельства не могли служить основанием для отказа в согласовании представленного заявителем проекта следует признать правильным.
Тем не менее, несмотря на незаконность отказа районной администрации в согласовании проекта перепланировки по основаниям, изложенным в уведомлении от <дата> N <...>, требования М., указанные в заявлении в качестве мер по восстановлению нарушенного права, обоснованно оставлены судом без удовлетворения.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель районной администрации, возражая против поданного М. заявления, ссылался на то, что часть собственников помещений дома на общем собрании высказались против занятия М. общего имущества - части земельного участка и использования фасада здания для обустройства крыльца и отдельного входа в квартиру (л.д. 210 - 211).
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно описанию устройства крыльца (содержание проекта устройства отдельного входа, разработанного ООО <...>), проект перепланировки квартиры, предусматривает занятие и единоличное использование заявителем в своих интересах части земельного участка, размером 2800 мм х 1500 мм, под крыльцо, а также занятие части отмостки фундамента дома и зеленого газона, непосредственно примыкающего к отмостке фундамента дома (л.д. 84, 84-А), то есть такого имущества, которое в силу прямого указания закона отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, поэтому, в силу данной нормы права, самонесущая стеновая панель дома, в которой в соответствии с проектом предполагается устройство отдельного входа в помещение каждой из квартир, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку является ограждающей конструкцией дома.
При обустройстве в стеновой панели дома обособленного входа/выхода с установкой крыльца из сборных железобетонных плит и металлических конструкций, изменяется назначение данной стеновой панели фасада здания, в связи с чем, заявителю, по смыслу пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации, также необходимо получить согласие всех остальных собственников помещений дома.
Вместе с тем, в числе представленных в МВК администрации района документов не предоставлено документа, подтверждающего выражение всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие заявителем общего имущества и изменение назначения его использования.
Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиры, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК Российской Федерации (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ), но об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2014 года по делу N 2-2373/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 09.12.2014 N 33-19642/2014 ПО ДЕЛУ N 2-2373/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2014 г. N 33-19642/2014
Судья: Семенова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Белоногого А.В., Селезневой Е.Н.
при секретаре К.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2373/14 по апелляционной жалобе М. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2014 года по заявлению М. об оспаривании отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., выслушав объяснения представителей заявителя - адвоката Царенковой О.А. (по доверенности и ордеру), представителя заинтересованного лица администрации Невского района Санкт-Петербурга - К.С. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
М. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением, в котором оспаривала отказ администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки <адрес>.
В качестве мер по восстановлению нарушенного права М. просила суд возложить на администрацию Невского района Санкт-Петербурга обязанность согласовать проект перепланировки квартиры.
В обоснование поданного в суд заявления М. ссылалась на то обстоятельство, что приобрела в собственность отдельную изолированную квартиру, расположенную на 1-м этаже дома по указанному выше адресу с целью перевода данного жилого помещения в нежилое и открытия магазина промышленных товаров, в связи с чем, обратилась в администрацию Невского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры, представив, при этом, все необходимые для этого документы, однако, районная администрация уведомлением от <дата> N <...> отказала заявителю в согласовании изготовленного проекта перепланировки, при этом, по мнению последнего, незаконно сославшись на нарушение требований пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, запрещающего устройство отдельного входа в помещение посредством пробития или расширения проемов во внешних и внутренних стенах крупноблочных и крупнопанельных зданий.
По мнению заявителя, отказ в согласовании перепланировки жилого помещения является незаконным, поскольку положения Правил эксплуатации жилищного фонда, на которые районная администрация ссылается в своем отказе, неприменимы к рассматриваемым отношениям; отказ нарушает право заявителя на перепланировку жилого помещения, перевод жилого помещения в нежилое и его использование в коммерческих целях.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2014 года в удовлетворении заявления М. отказано.
В апелляционной жалобе М. выражает несогласие с постановленным по делу решением, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и на неправильное применение судом норм материального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, М. на основании договора купли-продажи от <дата>, является собственником отдельной <адрес> (л.д. 53).
Уведомлением от <дата> администрация Невского района Санкт-Петербурга сообщила М. об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения - <адрес> (л.д. 10 - 11).
Как следует из письма районной администрации от <дата>, основанием к отказу в согласовании проекта перепланировки жилого помещения послужил вывод о несоответствии представленного заявителем проекта требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, согласно которому, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий запрещено расширять и пробивать проемы.
Согласно части 1 статьи 23 ЖК Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, согласно части 2 этой же статьи ЖК Российской Федерации, собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) обязан представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК Российской Федерации, допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
В соответствии с положениями ст. 22 ЖК Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом, положения частей 2 - 4 этой же статьи ЖК Российской Федерации не допускают перевод жилого помещения в нежилое помещение, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Иных оснований к отказу в согласовании перевода жилого помещения в нежилое Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
Разрешая вопрос об обоснованности заявления (жалобы) М. суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность применения положений пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда к отношениям, возникающим при реализации проекта по обустройству отдельного входа на месте оконного проема в панели внешней стены дома, включающему в себя разборку (демонтаж) подоконного пространства, поскольку названный пункт Правил определяет техническое обслуживание и ремонт таких строительных конструкций, как балконов, козырьков, лоджий, эркеров, в то время как <адрес> указанных строительных элементов не имеет (л.д. 56).
Положения пункта 1.7.1 Правил допускают производить переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. При этом, положения пунктов 1.7.2 и 1.7.3 Правил, не допускают переоборудование и перепланировку, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Проект устройства отдельных входов со стороны лицевого фасада здания по адресу: <адрес>, выполненный ООО <...>, предусматривает обустройство отдельных входов в помещение квартиры на месте существующих окон в ограждающей стеновой панели (л.д. 57 - 179). Этим же проектом предусмотрен монтаж наружной лестницы-крыльца.
Каких либо доказательств, опровергающих правильность технических решений проекта ООО <...>, их обоснованность и безопасность, со стороны администрации Невского района Санкт-Петербурга суду первой инстанции не представлялось.
Других оснований для отказа в согласовании проекта перепланировки <адрес> уведомление администрации Невского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...> не содержит. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что указанные районной администрацией в уведомлении обстоятельства не могли служить основанием для отказа в согласовании представленного заявителем проекта следует признать правильным.
Тем не менее, несмотря на незаконность отказа районной администрации в согласовании проекта перепланировки по основаниям, изложенным в уведомлении от <дата> N <...>, требования М., указанные в заявлении в качестве мер по восстановлению нарушенного права, обоснованно оставлены судом без удовлетворения.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель районной администрации, возражая против поданного М. заявления, ссылался на то, что часть собственников помещений дома на общем собрании высказались против занятия М. общего имущества - части земельного участка и использования фасада здания для обустройства крыльца и отдельного входа в квартиру (л.д. 210 - 211).
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно описанию устройства крыльца (содержание проекта устройства отдельного входа, разработанного ООО <...>), проект перепланировки квартиры, предусматривает занятие и единоличное использование заявителем в своих интересах части земельного участка, размером 2800 мм х 1500 мм, под крыльцо, а также занятие части отмостки фундамента дома и зеленого газона, непосредственно примыкающего к отмостке фундамента дома (л.д. 84, 84-А), то есть такого имущества, которое в силу прямого указания закона отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, поэтому, в силу данной нормы права, самонесущая стеновая панель дома, в которой в соответствии с проектом предполагается устройство отдельного входа в помещение каждой из квартир, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку является ограждающей конструкцией дома.
При обустройстве в стеновой панели дома обособленного входа/выхода с установкой крыльца из сборных железобетонных плит и металлических конструкций, изменяется назначение данной стеновой панели фасада здания, в связи с чем, заявителю, по смыслу пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации, также необходимо получить согласие всех остальных собственников помещений дома.
Вместе с тем, в числе представленных в МВК администрации района документов не предоставлено документа, подтверждающего выражение всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие заявителем общего имущества и изменение назначения его использования.
Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиры, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК Российской Федерации (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ), но об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2014 года по делу N 2-2373/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)