Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Во исполнение заключенного с ответчиком-1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома истцом выплачена стоимость квартиры. Однако дом ответчиком-2 как застройщиком в эксплуатацию введен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Гонтарь Н.Ю.
Михляевой Г.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Н. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о защите прав потребителя, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Михляевой Г.А., судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что 09 декабря 2005 года между ней и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес". Согласно указанному договору она профинансировал строительство двухкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 6 этаже 12-этажного дома, блок А1, секция 8-9, адрес общей проектной площадью 56,74 кв. метров, из расчета стоимости одного квадратного метра - 20000 руб. Стоимость квартиры составила 1134800 руб. Свои обязательства по договору она выполнил в полном объеме - внесла денежные средства - в сумме 1134800 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. Просила признать за ней право собственности на жилое помещение - квартиру N... на 6 этаже общей площадью по техническому паспорту 52,5 кв. м, в жилом адрес.
Определением Кировского районного суда г. Уфы от 11 июня 2014 г. ОАО "СтройПроектЦентр" привлечено по делу в качестве соответчика.
Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21.07.2014 года постановлено: исковое заявление Н. удовлетворить; признать за Н. право собственности на жилое помещение двухкомнатную квартиру N... общей площадью жилого помещения 52,5 кв. м на 6 этаже в жилом адрес.
Не соглашаясь с решением суда, ОАО АКБ "Региональный банк развития" в апелляционной жалобе просит отменить его полностью, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
В силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В ходе апелляционного рассмотрения дела установлено и из материалов дела усматривается, что настоящее дело рассмотрено в отсутствие третьего лица ОАО АКБ "Региональный банк развития", не извещенного судом о времени и месте его рассмотрения надлежащим образом. Допущенное судом нарушение норм процессуального права, в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене решения суда первой инстанции. В связи с этим, судебной коллегией 13.11.2014 года вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое судебное постановление и в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Представитель Н. Б. в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Н. Б., судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 его ст. 4 также начиная с указанной даты.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с приведенным выше Федеральным законом объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Установлено, что на основании договора от 29 ноября 2004 года N... между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном адрес, ООО "СПЕЦХИМСНАБ" в рамках полномочий, установленных указанным выше договором заключен с Н. договор N... от 09 декабря 2005 года "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес", двухкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 6 этаже 12-этажного дома, блок А1, секция 8-9, адрес общей проектной площадью 56,74 кв. м, из расчета стоимости одного квадратного метра - 20000 руб. Стоимость квартиры составляет 1134800 руб.
Н. полностью выполнила свои обязанности по оплате квартиры, а именно внесла в кассу ООО "СПЕЦХИМСНАБ" 1134800 руб., что подтверждается квитанциями к приходному ордеру и приложением к договору о том, что Н. оплачено 56,74 кв. м на сумму 1134800 руб.
Пунктом 1.3 договора установлен плановый срок окончания строительства первый квартал 2007 г., также установлено, что строительство квартир (жилого дома) ведется застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр". ОАО "СтройПроектЦентр" отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа выдано разрешение на строительство N... от 10.12.2010 г.
Жилой дом 8 адрес окончен строительством, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N..., составленным по состоянию на 22 ноября 2013 г. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан.
Согласно письму за N 7-9394/Г от 21.09.2012 Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес
Из представленной справки УКС ГУП "ФЖС РБ" следует, что квартира адрес (строительный номер) на 6 этаже 12-этажного дома, блок А1, секция 8-9, фактически соответствует квартире N... на поэтажном плане технического паспорта объекта.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ 28 декабря 2013 года выдано заключение N 131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский", 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
С учетом установленных по делу обстоятельств, приведенных выше норм материального права, исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья от 09 декабря 2005 года N..., судебная коллегия находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения с целью проживания в нем и оплаченные им денежные средства предназначены для финансирования строительства только этого жилого помещения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы ответчика о том, что банкротство застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и отсутствие ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" препятствует передаче квартиры Н.
Неисполнение обязательства по передаче квартиры истцу влечет нарушение его прав на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме, спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Кроме того, в суд апелляционной инстанции представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.07.2014 г. N... "Жилого адрес. Первый этап: жилая часть".
Судебная коллегия также находит, что признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и ОАО "Региональный банк развития", не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от 18 декабря 2007 года N... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенный по адресу: адрес, площадью застройки 6514,20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору N... от 18 декабря 2007 г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития" и ОАО "СтройПроектЦентр", зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан N 02-04-01/294/2007-547, в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащий на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенный по адресу: адрес, площадью застройки 6514,20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность заключения указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от 09 декабря 2005 года N... заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и Н. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от 29 ноября 2004 года N...
Судебная коллегия находит также несостоятельными доводы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, поскольку Н., вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между Н. и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" не имеет признаков экономического спора.
В силу ст. 22 ГПК РФ при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.
Истцом заявлены требования, которые она обосновывала положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", указывая на то, что неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в установленные договором сроки нарушило ее права как потребителя.
Также нельзя признать состоятельным довод ОАО "Региональный банк развития" о том, что судом признано право собственности за заявителем на не завершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором Н. просит признать за ней право собственности на квартиру, администрацией г. Уфы РБ 04 июля 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных Н.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21.07.2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковое заявление Н. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за Н. право собственности на двухкомнатную квартиру N... общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) по техническому паспорту 52,5 кв. м, расположенную на 6 этаже в жилом адрес.
Настоящее решение является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за Н. на двухкомнатную квартиру N... общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) по техническому паспорту 52,5 кв. м, расположенную в жилом адрес.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 09.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-15851/14
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Во исполнение заключенного с ответчиком-1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома истцом выплачена стоимость квартиры. Однако дом ответчиком-2 как застройщиком в эксплуатацию введен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2014 г. по делу N 33-15851/14
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Гонтарь Н.Ю.
Михляевой Г.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Н. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о защите прав потребителя, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Михляевой Г.А., судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что 09 декабря 2005 года между ней и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес". Согласно указанному договору она профинансировал строительство двухкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 6 этаже 12-этажного дома, блок А1, секция 8-9, адрес общей проектной площадью 56,74 кв. метров, из расчета стоимости одного квадратного метра - 20000 руб. Стоимость квартиры составила 1134800 руб. Свои обязательства по договору она выполнил в полном объеме - внесла денежные средства - в сумме 1134800 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. Просила признать за ней право собственности на жилое помещение - квартиру N... на 6 этаже общей площадью по техническому паспорту 52,5 кв. м, в жилом адрес.
Определением Кировского районного суда г. Уфы от 11 июня 2014 г. ОАО "СтройПроектЦентр" привлечено по делу в качестве соответчика.
Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21.07.2014 года постановлено: исковое заявление Н. удовлетворить; признать за Н. право собственности на жилое помещение двухкомнатную квартиру N... общей площадью жилого помещения 52,5 кв. м на 6 этаже в жилом адрес.
Не соглашаясь с решением суда, ОАО АКБ "Региональный банк развития" в апелляционной жалобе просит отменить его полностью, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
В силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В ходе апелляционного рассмотрения дела установлено и из материалов дела усматривается, что настоящее дело рассмотрено в отсутствие третьего лица ОАО АКБ "Региональный банк развития", не извещенного судом о времени и месте его рассмотрения надлежащим образом. Допущенное судом нарушение норм процессуального права, в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене решения суда первой инстанции. В связи с этим, судебной коллегией 13.11.2014 года вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое судебное постановление и в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Представитель Н. Б. в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Н. Б., судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 его ст. 4 также начиная с указанной даты.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с приведенным выше Федеральным законом объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Установлено, что на основании договора от 29 ноября 2004 года N... между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном адрес, ООО "СПЕЦХИМСНАБ" в рамках полномочий, установленных указанным выше договором заключен с Н. договор N... от 09 декабря 2005 года "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес", двухкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 6 этаже 12-этажного дома, блок А1, секция 8-9, адрес общей проектной площадью 56,74 кв. м, из расчета стоимости одного квадратного метра - 20000 руб. Стоимость квартиры составляет 1134800 руб.
Н. полностью выполнила свои обязанности по оплате квартиры, а именно внесла в кассу ООО "СПЕЦХИМСНАБ" 1134800 руб., что подтверждается квитанциями к приходному ордеру и приложением к договору о том, что Н. оплачено 56,74 кв. м на сумму 1134800 руб.
Пунктом 1.3 договора установлен плановый срок окончания строительства первый квартал 2007 г., также установлено, что строительство квартир (жилого дома) ведется застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр". ОАО "СтройПроектЦентр" отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа выдано разрешение на строительство N... от 10.12.2010 г.
Жилой дом 8 адрес окончен строительством, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N..., составленным по состоянию на 22 ноября 2013 г. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан.
Согласно письму за N 7-9394/Г от 21.09.2012 Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес
Из представленной справки УКС ГУП "ФЖС РБ" следует, что квартира адрес (строительный номер) на 6 этаже 12-этажного дома, блок А1, секция 8-9, фактически соответствует квартире N... на поэтажном плане технического паспорта объекта.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ 28 декабря 2013 года выдано заключение N 131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский", 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
С учетом установленных по делу обстоятельств, приведенных выше норм материального права, исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья от 09 декабря 2005 года N..., судебная коллегия находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения с целью проживания в нем и оплаченные им денежные средства предназначены для финансирования строительства только этого жилого помещения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы ответчика о том, что банкротство застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и отсутствие ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" препятствует передаче квартиры Н.
Неисполнение обязательства по передаче квартиры истцу влечет нарушение его прав на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме, спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Кроме того, в суд апелляционной инстанции представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.07.2014 г. N... "Жилого адрес. Первый этап: жилая часть".
Судебная коллегия также находит, что признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и ОАО "Региональный банк развития", не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от 18 декабря 2007 года N... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенный по адресу: адрес, площадью застройки 6514,20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору N... от 18 декабря 2007 г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития" и ОАО "СтройПроектЦентр", зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан N 02-04-01/294/2007-547, в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащий на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенный по адресу: адрес, площадью застройки 6514,20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность заключения указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от 09 декабря 2005 года N... заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и Н. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от 29 ноября 2004 года N...
Судебная коллегия находит также несостоятельными доводы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, поскольку Н., вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между Н. и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" не имеет признаков экономического спора.
В силу ст. 22 ГПК РФ при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.
Истцом заявлены требования, которые она обосновывала положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", указывая на то, что неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в установленные договором сроки нарушило ее права как потребителя.
Также нельзя признать состоятельным довод ОАО "Региональный банк развития" о том, что судом признано право собственности за заявителем на не завершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором Н. просит признать за ней право собственности на квартиру, администрацией г. Уфы РБ 04 июля 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных Н.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21.07.2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковое заявление Н. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за Н. право собственности на двухкомнатную квартиру N... общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) по техническому паспорту 52,5 кв. м, расположенную на 6 этаже в жилом адрес.
Настоящее решение является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за Н. на двухкомнатную квартиру N... общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) по техническому паспорту 52,5 кв. м, расположенную в жилом адрес.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)