Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что между обществом и истцами был заключен предварительный договор купли-продажи по инвестиционному договору жилья. Вследствие недостатков выполненных работ, повлекших появление плесени в квартире, требуется восстановительный ремонт.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Усова В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова П.А.,
судей Коротковой Ю.Ю., Бабойдо И.А.,
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина, М.Д.Е. и М.Е.А. на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 02 октября 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования М.Д.Е. и М.Е.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина в пользу М.Д.Е. и М.Е.А. неустойку в сумме *** рублей, компенсацию морального вреда в размере *** рублей и штраф в размере *** рублей.
В остальной части иска М.Д.Е. и М.Е.А. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина в доход бюджета муниципального образования "Город Ульяновск" госпошлину в сумме *** рублей.
Заслушав доклад судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения представителя ООО им. В.И. Ленина - В.М.А., истца М.Е.А., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия,
установила:
М.Д.Е. и М.Е.А. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина (ООО им. В.И. Ленина) о взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда, возложении обязанности выполнить работы по благоустройству.
Требования мотивированы тем, что предметом инвестиционного договора от 15.05.2007, заключенного между ООО им. В.И. Ленина, ООО "Сервис Газ", ООО "Волганефтепродукт", являлась совместная реализация проекта строительства объекта: трехэтажного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения на земельном участке, находящемся на праве постоянного пользования ООО им. В.И. Ленина и расположенном по адресу: г. Ульяновск ***1.
12.07.2012 между ООО "Волганефтепродукт" и истцами был заключен предварительный договор купли-продажи по инвестиционному договору жилья, а именно двухкомнатной квартиры N ***, расположенной в указанном жилом доме. На день заключения договора ими была внесена денежная сумма в размере ***.
По условиям этого договора, основной договор купли-продажи на квартиру должен быть заключен в срок до 31.07.2012, по истечении которого истцы предприняли меры по урегулированию спора мирным путем и направили претензию ООО "Волганефтепродукт", которая оставлена без ответа.
Основной договор купли-продажи был заключен только 15.10.2013. Просрочка передачи квартиры ответчиком составила 441 день.
Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18.12.2013 установлено, что ответственность за нарушение сроков передачи квартиры должен нести именно ответчик. Неустойка за период просрочки составила *** рублей.
Вследствие недостатков выполненных работ, повлекших появление плесени в квартире, требуется восстановительный ремонт стоимостью ***.
Кроме того, согласно технической документации, на придомовой территории их дома не были произведены работы по благоустройству объекта, а именно, не установлены малые архитектурные формы и оборудование: карусель, гимнастический комплекс, песочный дворик, диван-качель, беседка-скамья со столиком, перекладина для выбивания ковров, бревно для собак, ограждения Н = 400 мм 88 п. м по периметру газонов по фасаду дома, калитка сварная распашная в количестве 2 штук, скамьи в количестве 2 штук возле подъезда, урны возле подъезда в количестве 2 штук; не оборудована мусорная контейнерная площадка; не произведено озеленение газонов по фасаду дома снежноягодником. Собственники жилого дома были вынуждены за свой счет установить две сварные распашные калитки и ворота распашные.
Считают, что электроснабжение дома не соответствует требованию таблицы 5.1 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий", что приводит к отключению котлов в зимний период, отсутствию отопления (в отопительный период 2013 - 2014 года было отключение электроснабжения 1 раз - 3,5 часа, 2 раз - 2 часа). На лестничных клетках также отсутствовало отопление.
Вышеуказанные недостатки были перечислены в претензии от 14.05.2014 и направлены ответчику, на что ответ не получен.
С учетом уточненных исковых требований просили: взыскать с ООО им. В.И. Ленина неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в собственность в размере *** руб.; обязать ответчика произвести работы по благоустройству дома N *** по ул. ***, *** в г. Ульяновске, а именно, установить карусель, мини-горку, детский столик, песочницу "Ромашка",стол для тенниса, качели средние; оборудовать мусорную контейнерную площадки, произвести озеленение газонов по фасаду дома снежноягодником, спирией белоцветной, сиренью обыкновенной; взыскать с ответчика *** рублей в счет возмещения расходов на изготовление и установку двух калиток сварных распашных; обязать ответчика привести систему отопления и горячего водоснабжения дома в соответствие с п. п. 4, 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011; взыскать компенсацию морального вреда в размере *** руб., по *** рублей в пользу каждого из истцов.
Производство по делу в части взыскания стоимости восстановительных работ в размере ***, расходов по оценке ущерба *** руб. прекращено в связи с отказом от иска.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "Волганефтепродукт", ООО "СервисГаз", ООО "Техноград", ОАО "Ульяновскэнерго", ООО "Стройинвест".
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе М.Д.Е., М.Е.А., не соглашаются с решением суда в части снижения судом размера неустойки и отказа в удовлетворении остальных исковых требований ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы указывают, что в период уклонения ответчика от передачи квартиры в собственность истцов застройщиком без их согласия была проведена перепланировка общего имущества дома, а именно, в чердачном помещении размещены квартиры-студии. Данное обстоятельство привело к ухудшению условий проживания истцов и дополнительной прибыли ответчика.
Ссылаясь на п. п. 6, 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ и Планы благоустройств, датированные 2010 и 2012 годами, авторы жалобы считают несостоятельным вывод суда о выполнении застройщиком комплекса работ по благоустройству придомовой территории дома в полном объеме.
Кроме того, полагают необоснованным вывод суда об ответственности энергоснабжающей организации за подачу отопления и горячего водоснабжения, так как в спорной квартире установлен газовый котел, для работы которого необходима электрическая энергия. Электроснабжение дома осуществляется в соответствии с проектом, разработанным для трехэтажного дома. Однако размещение дополнительных квартир на четвертом этаже приводит к дополнительному потреблению электрической энергии, а сама система отопления и горячего водоснабжения, установленная в доме не отвечает требованиям п. п. 4, 14 Приложения к Правилам "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
В апелляционной жалобе ООО им. В.И. Ленина, просит решение суда отменить, указывая, что суд не полно исследовал и дал неверную оценку представленным доказательствам, неправильно определил и не выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.
В обоснование жалобы указывает, что квартира была передана истцам в день заключения договора купли-продажи от 15.10.2013, претензий, касающихся предмета договора, от истцов не поступало до августа 2014 года.
Ссылаясь на решение Ленинского районного суда г. Ульяновка по иску М.Д.А., М.Е.А. к ООО "Волганефтепродукт", суд оставил без внимания, что данное дело было рассмотрено без участия ООО им. Ленина, а также момент возникновения между сторонами по настоящему делу подрядных отношений и срок, в который ответчик должен был передать квартиру истцам.
ООО им. В.И. Ленина не принимало участия как сторона по предварительному договору купли-продажи от 12.07.2012 г. В соответствии с п. 6 инвестиционного договора от 15.05.2007, заключенного между ООО "Имени В.И. Ленина", ООО"СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт", участники договора вправе по согласованию уступить свои права по договору третьему лицу. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства согласия ООО им. В.И. Ленина на заключение договора от 12.07.2012, принятия на себя обязательств перед истцами до 15.10.2013, а также совершения ООО "Волганефтепродукт" действий от имени и в интересах ответчика по настоящему делу.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, апелляционная инстанция не находит его подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и проверил доводы сторон, в том числе изложенные в апелляционных жалобах.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам и оснований для признания их неправильными не имеется.
Как следует из материалов дела, 15.05.2007 между ООО имени В.И. Ленина, ООО "СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт" был заключен инвестиционный договор, предметом которого являлась совместная реализация участниками проекта строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунального бытового назначения и обслуживания населения на земельном участке, принадлежащем ООО имени В.И. Ленина на праве постоянного (бессрочного) пользования и расположенном по адресу: г. Ульяновск, ***.
Заказчиком строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома выступило ООО им В.И. Ленина. ООО "СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт" являются инвесторами, которые от своего имени, а также сторонних физических и юридических лиц направляют материальные и финансовые ресурсы на реализацию проекта.
12.07.2012 ООО "Волганефтепродукт" (участник) заключило с истцами (правоприобретателями) предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым приняло на себя обязательство заключить договор купли-продажи по вышеуказанному инвестиционному договору в срок до 31.07.2012. Предметом договора является двухкомнатная квартира N *** общей площадью 60,25 кв. м в указанном строящемся доме. Цена договора - *** рублей, из которых *** рублей уплачено при заключении договора. Оставшуюся сумму в размере *** рублей М-вы обязались внести в срок до 31.09.2012 года.
В соответствии с п. 3 данного договора М-вы вправе требовать от ООО им. В.И. Ленина по окончании строительства передачи для оформления в собственность 60,25 кв. м общей площади жилья, соответствующей двухкомнатной квартире N *** согласно проектно-сметной документации, без оборудования, отделочных работ, с установленным котлом нагрева воды и смонтированной системой отопления), расположенной на третьем этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения), а также своевременного исполнения всех иных обязательств, предусмотренных инвестиционным договором от 15.05.2007.
Кроме того, в п. 5 договора стороны установили, что все права и обязательства участника по инвестиционному договору от 15.05.2007 переходят к правоприобретателям в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту передачи прав участника.
При этом по смыслу ст. 388 ГК РФ такая уступка права требования не требовала согласия должника.
В соответствии с п. 8 указанного договора от 12.07.2012 после ввода вышеуказанного трехэтажного многоквартирного дома в эксплуатацию квартира, являющаяся предметом договора, передается правоприобретателям по акту приема-передачи ООО им. Ленина.
03.08.2012 ООО имени В.И. Ленина, как заказчику строительства, было выдано разрешение на ввод объекта строительства - многоквартирного жилого дома по ул. *** в *** Заволжского района г. Ульяновска в эксплуатацию.
В этот же день ООО имени В.И. Ленина получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: гор. Ульяновск, ***, которая являлась предметом предварительного договора от 12.07.2012, заключенного с истцами.
Лишь 15.10.2013 между М.Д. и М.Е. и ООО имени В.И. Ленина заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, и в тот же день между сторонами подписан передаточный акт квартиры, что позволило истцам оформить право собственности и реализовать свои права в отношении квартиры.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Проанализировав нормы данного Федерального закона и обстоятельства, установленные решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18.12.2013 по иску М-вых к ООО "Волганефтепродукт", суд правильно указал, что фактически между истцами и ООО им. В.И. Ленина сложились отношения, которые регулируются этим Федеральным законом и Законом о защите прав потребителей.
Условия вышеуказанного инвестиционного договора предусматривали, что ответчик, выступая в роли застройщика, привлекает денежные средства неограниченного круга физических лиц, что влечет возникновение у них права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств граждан не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Статья 2 вышеуказанного Федерального закона оговаривает допустимые способы привлечения денежных средств граждан для строительства, одним из которых является заключение договора участия в долевом строительстве.
ООО им. Ленина нарушило требования закона и фактически привлекло денежные средства М-вых без оформления договора долевого участия в строительстве дома, а посредством заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию, с ООО "Волганефтепродукт".
Доводы жалобы о том, что обстоятельства, установленные вышеуказанным решением суда от 18.12.2013 не обязательны для суда при рассмотрении настоящего дела, не могут быть признаны состоятельными. ООО им. В.И. Ленина было привлечено к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, состоявшееся судебное постановление не оспорило.
Статья 6 вышеназванного Федерального закона возлагает на застройщика обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Принимая во внимание в совокупности условия предварительного договора и инвестиционного договора, суд правильно указал об обоснованности требований истцов уплаты неустойки за период с 01.10.2012 по 15.10.2013.
Доводы жалобы ответчика в этой части основаны на неправильном толковании закона.
Учитывая положения ст. 333 ГК РФ, предусматривающей право суда уменьшить неустойку в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, и компенсационную природу неустойки, суд обоснованно определил ее размер *** руб.
Вопреки доводам жалобы в этой части, судебная коллегия полагает, что такой размер соразмерен последствиям неисполненного обязательства.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В связи с установленным нарушением прав истцов действиями ООО им. В.И. Ленина суд исходя из положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" пришел к обоснованному выводу о взыскании компенсации морального вреда в пользу М-вых.
Проверяя доводы истцов о необходимости проведения работ по благоустройству территории в соответствии с Планом благоустройства, судебная коллегия отмечает, что согласно Дополнительному соглашению от 04.07.2012 к Инвестиционному договору от 15.05.2007, ООО им. В.И. Ленина, ООО "СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт" приняли совместное решение изменить объем финансирования работ по благоустройству территории объекта строительства - многоквартирного жилого дома N *** по ***, определив объем инвестиций на благоустройство территории объекта в размере *** рублей. В комплект этих работ входит: устройство ограждения территории жилого дома забором из профилированного листа, устройство детской площадки (установка песочницы, качалки, горки, двух урн и двух скамеек).
Актом осмотра благоустройства придомовой территории данного жилого дома от 30.09.2014, составленным с участием М.Е.А., установлено наличие всех элементов благоустройства, предусмотренных дополнительным соглашением от 04.07.2012 к инвестиционному договору.
Кроме того, из пояснений сторон установлено, что жилой дом оборудован площадкой, на которой установлен мусорный контейнер.
Свидетель М.М.Б. пояснил в суде первой инстанции, что, являясь главным инженером подрядной организации, он осуществлял строительство и сдачу указанного жилого дома "под ключ". План благоустройства входит в состав проектной документации и неоднократно менялся в зависимости от объема финансирования. Объем выполненных работ по благоустройству полностью соответствовал Плану благоустройству. В противном случае дом не мог быть введен в эксплуатацию.
Принимая во внимание, что ответчик выполнил объем работ по благоустройству придомовой территории исходя из вышеуказанного дополнительного соглашения, действовавшего на момент возникновения правоотношений с М-вым, в том числе относительно объема финансирования ими этих работ, и дом принят в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, включающей измененный План благоустройства, у суда отсутствовали основания для возложения на ООО им. В.И. Ленина обязанности по проведению работ, указанных в иске.
В связи с этим не подлежат удовлетворению и требования истцов о взыскании денежной суммы в счет возмещения расходов, затраченных ими на приобретение и установку двух калиток сварных распашных и ворот сварных распашных, которые не включены в перечень элементов по благоустройству, установленный дополнительным соглашением к инвестиционному договору.
Доводы истцов относительно обязанности ответчика привести систему отопления и горячего водоснабжения дома в соответствие с п. п. 4, 14 Приложения к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011 являлись предметом тщательной проверки суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными.
Изложенные в иске и в ходе судебного разбирательства факты единичных отключений электроснабжения дома сами по себе не могут свидетельствовать о нарушениях со стороны ответчика.
Указанные истцами правовые нормы требует от исполнителя коммунальной услуги обеспечить бесперебойное круглосуточное горячее водоснабжение в течение года (п. 4 Приложения к Правилам) и бесперебойное круглосуточное отопление в течение отопительного периода (п. 14 Приложения к Правилам).
Как установлено в ходе судебного разбирательства, в квартире истцов установлен электрический котел для нагрева воды, который служит источником подачи воды в систему отопления и водоснабжения. Следовательно, при наличии сбоев в подаче электроэнергии отсутствует горячая вода и отопление.
Между сетевой организацией ОАО "МРСК Волги" и застройщиком ООО имени В.И. Ленина заключен акт о разграничении имущественной принадлежности и эксплуатационной ответственности от 17.07.2012 N ***, в котором определена третья категория надежности электроснабжения жилого дома, расположенного по адресу: ***.
В соответствии с протоколом приемо-сдаточных испытаний жилого дома, питающая кабельная линия и электроустановка соответствуют требованиям нормативной документации.
Фактически отношения по энергоснабжению у истцов сложились с ОАО "Ульяновскэнерго".
Договор оказания услуг с выполнением работ по содержание ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключен с управляющей организацией ООО "Стройинвест" с 01.01.2014 сроком на три года.
Проанализировав нормы Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011, суд обоснованно указал, что ООО им. В.И. Ленина не является исполнителем коммунальных услуг, отвечающим за бесперебойное оказание услуг.
Рассмотрев спор в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных требований, на основании представленных сторонами доказательств, суд принял законное и обоснованное решение.
Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам, материалам дела, и нормам действующего законодательства. Оснований для признания решения неправильным по доводам жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 02 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "имени В.И. Ленина", М.Д.Е. и М.Е.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4953/2014
Требование: О взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, возложении обязанности выполнить работы по благоустройству.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что между обществом и истцами был заключен предварительный договор купли-продажи по инвестиционному договору жилья. Вследствие недостатков выполненных работ, повлекших появление плесени в квартире, требуется восстановительный ремонт.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 декабря 2014 г. по делу N 33-4953/2014
Судья: Усова В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова П.А.,
судей Коротковой Ю.Ю., Бабойдо И.А.,
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина, М.Д.Е. и М.Е.А. на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 02 октября 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования М.Д.Е. и М.Е.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина в пользу М.Д.Е. и М.Е.А. неустойку в сумме *** рублей, компенсацию морального вреда в размере *** рублей и штраф в размере *** рублей.
В остальной части иска М.Д.Е. и М.Е.А. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина в доход бюджета муниципального образования "Город Ульяновск" госпошлину в сумме *** рублей.
Заслушав доклад судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения представителя ООО им. В.И. Ленина - В.М.А., истца М.Е.А., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия,
установила:
М.Д.Е. и М.Е.А. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью имени В.И. Ленина (ООО им. В.И. Ленина) о взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда, возложении обязанности выполнить работы по благоустройству.
Требования мотивированы тем, что предметом инвестиционного договора от 15.05.2007, заключенного между ООО им. В.И. Ленина, ООО "Сервис Газ", ООО "Волганефтепродукт", являлась совместная реализация проекта строительства объекта: трехэтажного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения на земельном участке, находящемся на праве постоянного пользования ООО им. В.И. Ленина и расположенном по адресу: г. Ульяновск ***1.
12.07.2012 между ООО "Волганефтепродукт" и истцами был заключен предварительный договор купли-продажи по инвестиционному договору жилья, а именно двухкомнатной квартиры N ***, расположенной в указанном жилом доме. На день заключения договора ими была внесена денежная сумма в размере ***.
По условиям этого договора, основной договор купли-продажи на квартиру должен быть заключен в срок до 31.07.2012, по истечении которого истцы предприняли меры по урегулированию спора мирным путем и направили претензию ООО "Волганефтепродукт", которая оставлена без ответа.
Основной договор купли-продажи был заключен только 15.10.2013. Просрочка передачи квартиры ответчиком составила 441 день.
Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18.12.2013 установлено, что ответственность за нарушение сроков передачи квартиры должен нести именно ответчик. Неустойка за период просрочки составила *** рублей.
Вследствие недостатков выполненных работ, повлекших появление плесени в квартире, требуется восстановительный ремонт стоимостью ***.
Кроме того, согласно технической документации, на придомовой территории их дома не были произведены работы по благоустройству объекта, а именно, не установлены малые архитектурные формы и оборудование: карусель, гимнастический комплекс, песочный дворик, диван-качель, беседка-скамья со столиком, перекладина для выбивания ковров, бревно для собак, ограждения Н = 400 мм 88 п. м по периметру газонов по фасаду дома, калитка сварная распашная в количестве 2 штук, скамьи в количестве 2 штук возле подъезда, урны возле подъезда в количестве 2 штук; не оборудована мусорная контейнерная площадка; не произведено озеленение газонов по фасаду дома снежноягодником. Собственники жилого дома были вынуждены за свой счет установить две сварные распашные калитки и ворота распашные.
Считают, что электроснабжение дома не соответствует требованию таблицы 5.1 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий", что приводит к отключению котлов в зимний период, отсутствию отопления (в отопительный период 2013 - 2014 года было отключение электроснабжения 1 раз - 3,5 часа, 2 раз - 2 часа). На лестничных клетках также отсутствовало отопление.
Вышеуказанные недостатки были перечислены в претензии от 14.05.2014 и направлены ответчику, на что ответ не получен.
С учетом уточненных исковых требований просили: взыскать с ООО им. В.И. Ленина неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в собственность в размере *** руб.; обязать ответчика произвести работы по благоустройству дома N *** по ул. ***, *** в г. Ульяновске, а именно, установить карусель, мини-горку, детский столик, песочницу "Ромашка",стол для тенниса, качели средние; оборудовать мусорную контейнерную площадки, произвести озеленение газонов по фасаду дома снежноягодником, спирией белоцветной, сиренью обыкновенной; взыскать с ответчика *** рублей в счет возмещения расходов на изготовление и установку двух калиток сварных распашных; обязать ответчика привести систему отопления и горячего водоснабжения дома в соответствие с п. п. 4, 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011; взыскать компенсацию морального вреда в размере *** руб., по *** рублей в пользу каждого из истцов.
Производство по делу в части взыскания стоимости восстановительных работ в размере ***, расходов по оценке ущерба *** руб. прекращено в связи с отказом от иска.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "Волганефтепродукт", ООО "СервисГаз", ООО "Техноград", ОАО "Ульяновскэнерго", ООО "Стройинвест".
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе М.Д.Е., М.Е.А., не соглашаются с решением суда в части снижения судом размера неустойки и отказа в удовлетворении остальных исковых требований ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы указывают, что в период уклонения ответчика от передачи квартиры в собственность истцов застройщиком без их согласия была проведена перепланировка общего имущества дома, а именно, в чердачном помещении размещены квартиры-студии. Данное обстоятельство привело к ухудшению условий проживания истцов и дополнительной прибыли ответчика.
Ссылаясь на п. п. 6, 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ и Планы благоустройств, датированные 2010 и 2012 годами, авторы жалобы считают несостоятельным вывод суда о выполнении застройщиком комплекса работ по благоустройству придомовой территории дома в полном объеме.
Кроме того, полагают необоснованным вывод суда об ответственности энергоснабжающей организации за подачу отопления и горячего водоснабжения, так как в спорной квартире установлен газовый котел, для работы которого необходима электрическая энергия. Электроснабжение дома осуществляется в соответствии с проектом, разработанным для трехэтажного дома. Однако размещение дополнительных квартир на четвертом этаже приводит к дополнительному потреблению электрической энергии, а сама система отопления и горячего водоснабжения, установленная в доме не отвечает требованиям п. п. 4, 14 Приложения к Правилам "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
В апелляционной жалобе ООО им. В.И. Ленина, просит решение суда отменить, указывая, что суд не полно исследовал и дал неверную оценку представленным доказательствам, неправильно определил и не выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.
В обоснование жалобы указывает, что квартира была передана истцам в день заключения договора купли-продажи от 15.10.2013, претензий, касающихся предмета договора, от истцов не поступало до августа 2014 года.
Ссылаясь на решение Ленинского районного суда г. Ульяновка по иску М.Д.А., М.Е.А. к ООО "Волганефтепродукт", суд оставил без внимания, что данное дело было рассмотрено без участия ООО им. Ленина, а также момент возникновения между сторонами по настоящему делу подрядных отношений и срок, в который ответчик должен был передать квартиру истцам.
ООО им. В.И. Ленина не принимало участия как сторона по предварительному договору купли-продажи от 12.07.2012 г. В соответствии с п. 6 инвестиционного договора от 15.05.2007, заключенного между ООО "Имени В.И. Ленина", ООО"СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт", участники договора вправе по согласованию уступить свои права по договору третьему лицу. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства согласия ООО им. В.И. Ленина на заключение договора от 12.07.2012, принятия на себя обязательств перед истцами до 15.10.2013, а также совершения ООО "Волганефтепродукт" действий от имени и в интересах ответчика по настоящему делу.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, апелляционная инстанция не находит его подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и проверил доводы сторон, в том числе изложенные в апелляционных жалобах.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам и оснований для признания их неправильными не имеется.
Как следует из материалов дела, 15.05.2007 между ООО имени В.И. Ленина, ООО "СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт" был заключен инвестиционный договор, предметом которого являлась совместная реализация участниками проекта строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунального бытового назначения и обслуживания населения на земельном участке, принадлежащем ООО имени В.И. Ленина на праве постоянного (бессрочного) пользования и расположенном по адресу: г. Ульяновск, ***.
Заказчиком строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома выступило ООО им В.И. Ленина. ООО "СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт" являются инвесторами, которые от своего имени, а также сторонних физических и юридических лиц направляют материальные и финансовые ресурсы на реализацию проекта.
12.07.2012 ООО "Волганефтепродукт" (участник) заключило с истцами (правоприобретателями) предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым приняло на себя обязательство заключить договор купли-продажи по вышеуказанному инвестиционному договору в срок до 31.07.2012. Предметом договора является двухкомнатная квартира N *** общей площадью 60,25 кв. м в указанном строящемся доме. Цена договора - *** рублей, из которых *** рублей уплачено при заключении договора. Оставшуюся сумму в размере *** рублей М-вы обязались внести в срок до 31.09.2012 года.
В соответствии с п. 3 данного договора М-вы вправе требовать от ООО им. В.И. Ленина по окончании строительства передачи для оформления в собственность 60,25 кв. м общей площади жилья, соответствующей двухкомнатной квартире N *** согласно проектно-сметной документации, без оборудования, отделочных работ, с установленным котлом нагрева воды и смонтированной системой отопления), расположенной на третьем этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения), а также своевременного исполнения всех иных обязательств, предусмотренных инвестиционным договором от 15.05.2007.
Кроме того, в п. 5 договора стороны установили, что все права и обязательства участника по инвестиционному договору от 15.05.2007 переходят к правоприобретателям в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту передачи прав участника.
При этом по смыслу ст. 388 ГК РФ такая уступка права требования не требовала согласия должника.
В соответствии с п. 8 указанного договора от 12.07.2012 после ввода вышеуказанного трехэтажного многоквартирного дома в эксплуатацию квартира, являющаяся предметом договора, передается правоприобретателям по акту приема-передачи ООО им. Ленина.
03.08.2012 ООО имени В.И. Ленина, как заказчику строительства, было выдано разрешение на ввод объекта строительства - многоквартирного жилого дома по ул. *** в *** Заволжского района г. Ульяновска в эксплуатацию.
В этот же день ООО имени В.И. Ленина получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: гор. Ульяновск, ***, которая являлась предметом предварительного договора от 12.07.2012, заключенного с истцами.
Лишь 15.10.2013 между М.Д. и М.Е. и ООО имени В.И. Ленина заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, и в тот же день между сторонами подписан передаточный акт квартиры, что позволило истцам оформить право собственности и реализовать свои права в отношении квартиры.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Проанализировав нормы данного Федерального закона и обстоятельства, установленные решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18.12.2013 по иску М-вых к ООО "Волганефтепродукт", суд правильно указал, что фактически между истцами и ООО им. В.И. Ленина сложились отношения, которые регулируются этим Федеральным законом и Законом о защите прав потребителей.
Условия вышеуказанного инвестиционного договора предусматривали, что ответчик, выступая в роли застройщика, привлекает денежные средства неограниченного круга физических лиц, что влечет возникновение у них права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств граждан не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Статья 2 вышеуказанного Федерального закона оговаривает допустимые способы привлечения денежных средств граждан для строительства, одним из которых является заключение договора участия в долевом строительстве.
ООО им. Ленина нарушило требования закона и фактически привлекло денежные средства М-вых без оформления договора долевого участия в строительстве дома, а посредством заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию, с ООО "Волганефтепродукт".
Доводы жалобы о том, что обстоятельства, установленные вышеуказанным решением суда от 18.12.2013 не обязательны для суда при рассмотрении настоящего дела, не могут быть признаны состоятельными. ООО им. В.И. Ленина было привлечено к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, состоявшееся судебное постановление не оспорило.
Статья 6 вышеназванного Федерального закона возлагает на застройщика обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Принимая во внимание в совокупности условия предварительного договора и инвестиционного договора, суд правильно указал об обоснованности требований истцов уплаты неустойки за период с 01.10.2012 по 15.10.2013.
Доводы жалобы ответчика в этой части основаны на неправильном толковании закона.
Учитывая положения ст. 333 ГК РФ, предусматривающей право суда уменьшить неустойку в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, и компенсационную природу неустойки, суд обоснованно определил ее размер *** руб.
Вопреки доводам жалобы в этой части, судебная коллегия полагает, что такой размер соразмерен последствиям неисполненного обязательства.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В связи с установленным нарушением прав истцов действиями ООО им. В.И. Ленина суд исходя из положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" пришел к обоснованному выводу о взыскании компенсации морального вреда в пользу М-вых.
Проверяя доводы истцов о необходимости проведения работ по благоустройству территории в соответствии с Планом благоустройства, судебная коллегия отмечает, что согласно Дополнительному соглашению от 04.07.2012 к Инвестиционному договору от 15.05.2007, ООО им. В.И. Ленина, ООО "СервисГаз" и ООО "Волганефтепродукт" приняли совместное решение изменить объем финансирования работ по благоустройству территории объекта строительства - многоквартирного жилого дома N *** по ***, определив объем инвестиций на благоустройство территории объекта в размере *** рублей. В комплект этих работ входит: устройство ограждения территории жилого дома забором из профилированного листа, устройство детской площадки (установка песочницы, качалки, горки, двух урн и двух скамеек).
Актом осмотра благоустройства придомовой территории данного жилого дома от 30.09.2014, составленным с участием М.Е.А., установлено наличие всех элементов благоустройства, предусмотренных дополнительным соглашением от 04.07.2012 к инвестиционному договору.
Кроме того, из пояснений сторон установлено, что жилой дом оборудован площадкой, на которой установлен мусорный контейнер.
Свидетель М.М.Б. пояснил в суде первой инстанции, что, являясь главным инженером подрядной организации, он осуществлял строительство и сдачу указанного жилого дома "под ключ". План благоустройства входит в состав проектной документации и неоднократно менялся в зависимости от объема финансирования. Объем выполненных работ по благоустройству полностью соответствовал Плану благоустройству. В противном случае дом не мог быть введен в эксплуатацию.
Принимая во внимание, что ответчик выполнил объем работ по благоустройству придомовой территории исходя из вышеуказанного дополнительного соглашения, действовавшего на момент возникновения правоотношений с М-вым, в том числе относительно объема финансирования ими этих работ, и дом принят в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, включающей измененный План благоустройства, у суда отсутствовали основания для возложения на ООО им. В.И. Ленина обязанности по проведению работ, указанных в иске.
В связи с этим не подлежат удовлетворению и требования истцов о взыскании денежной суммы в счет возмещения расходов, затраченных ими на приобретение и установку двух калиток сварных распашных и ворот сварных распашных, которые не включены в перечень элементов по благоустройству, установленный дополнительным соглашением к инвестиционному договору.
Доводы истцов относительно обязанности ответчика привести систему отопления и горячего водоснабжения дома в соответствие с п. п. 4, 14 Приложения к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011 являлись предметом тщательной проверки суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными.
Изложенные в иске и в ходе судебного разбирательства факты единичных отключений электроснабжения дома сами по себе не могут свидетельствовать о нарушениях со стороны ответчика.
Указанные истцами правовые нормы требует от исполнителя коммунальной услуги обеспечить бесперебойное круглосуточное горячее водоснабжение в течение года (п. 4 Приложения к Правилам) и бесперебойное круглосуточное отопление в течение отопительного периода (п. 14 Приложения к Правилам).
Как установлено в ходе судебного разбирательства, в квартире истцов установлен электрический котел для нагрева воды, который служит источником подачи воды в систему отопления и водоснабжения. Следовательно, при наличии сбоев в подаче электроэнергии отсутствует горячая вода и отопление.
Между сетевой организацией ОАО "МРСК Волги" и застройщиком ООО имени В.И. Ленина заключен акт о разграничении имущественной принадлежности и эксплуатационной ответственности от 17.07.2012 N ***, в котором определена третья категория надежности электроснабжения жилого дома, расположенного по адресу: ***.
В соответствии с протоколом приемо-сдаточных испытаний жилого дома, питающая кабельная линия и электроустановка соответствуют требованиям нормативной документации.
Фактически отношения по энергоснабжению у истцов сложились с ОАО "Ульяновскэнерго".
Договор оказания услуг с выполнением работ по содержание ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключен с управляющей организацией ООО "Стройинвест" с 01.01.2014 сроком на три года.
Проанализировав нормы Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011, суд обоснованно указал, что ООО им. В.И. Ленина не является исполнителем коммунальных услуг, отвечающим за бесперебойное оказание услуг.
Рассмотрев спор в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных требований, на основании представленных сторонами доказательств, суд принял законное и обоснованное решение.
Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам, материалам дела, и нормам действующего законодательства. Оснований для признания решения неправильным по доводам жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 02 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "имени В.И. Ленина", М.Д.Е. и М.Е.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)