Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Головниной Е.Н., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Русский продукт": Сокиряка М.Е., представитель, доверенность от 24.02.2014 N 15;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский продукт"
на решение от 14.11.2013
по делу N А37-1236/2013
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Сторчак Н.В.
по иску муниципального унитарного предприятия муниципального образования "Поселок Ола "Ода-Электротеплосеть"
к обществу с ограниченной ответственностью "Русский продукт"
о взыскании 217 541 руб. 98 коп.
установил:
Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования "поселок Ола" "Ола-Электротеплосеть" (ИНН 4901008242 ОГРН 1094910001581, далее - МУП "Ола-Электротеплосеть", Предприятие) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русский продукт" (ИНН 4909076572 ОГРН 1054900046266, далее - ООО "Русский продукт", Общество) о взыскании задолженности за тепловую энергию (на отопление и горячее водоснабжение) за период с ноября 2012 года по май 2013 года, поставленную на объект ответчика - нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: пос. Ола, ул. Советская, д. 41 в размере 217 552 руб. 49 коп.
Решением суда от 14.11.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "Русский продукт" просит отменить решение суда от 14.11.2013 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Оспаривает вывод суда о наличии между сторонами договорных отношений. Указывает на отсутствие в арендуемых им помещениях приборов отопления, ссылаясь на то, что транзитные стояки, имеющиеся в помещениях, не могут являться приборами отопления, а относятся к общему имуществу собственников жилого дома.
В отзыве на апелляционную жалобу МУП "Ола-Электротеплосеть" выразило несогласие с изложенными в ней доводами. Указывает на то, что ввиду отсутствия индивидуальных приборов учета коммунального ресурса для нужд отопления, размер платы рассчитан исходя из расчетного объема коммунального ресурса, при установлении которого не учитывается тепловая нагрузка. Ссылается на то, что в суде первой инстанции ответчик не высказывал мнения о том, кто является надлежащим ответчиком по настоящему делу, а напротив признавал свою обязанность по оплате коммунального ресурса, не соглашался только с выставляемым объемом ресурса.
В судебном заседании апелляционной инстанции 12.03.2014 представитель ООО "Русский продукт" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал на наличие в многоквартирном жилом доме управляющей компании.
В судебном заседании 12.03.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 19.03.2014 до 09 час. 20 мин.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Установлено, что между Администрацией муниципального образования "поселок Ола" (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2010 с дополнительным соглашением к нему (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - встроенное нежилое помещение, расположенное в пятиэтажном мелкоблочном жилом доме по адресу: Магаданская обл., Ольский район, пос.Ола, ул. Советская, д. 41, общей площадью 305,4 кв. м.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.11.2010.
Вышеназванное нежилое помещение является муниципальной собственностью муниципального образования "поселок Ола", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2006 серии 49 АА N 040147.
В соответствии с пунктом 5.2.4 договора аренды ответчик обязался нести все расходы, связанные с содержанием нежилого помещения, заключать и оплачивать договоры на оказание коммунальных и иных услуг (выполнение работ), необходимых для его содержания.
МУП "Ола-Электротеплосеть" неоднократно направляло ООО "Русский продукт" проекты договоров на снабжение тепловой энергией в горячей воде через присоединенную сеть, однако ответчик указанные договоры не подписал.
Вместе с тем, истцом как ресурсоснабжающей организацией в указанный в иске период подавалась теплоэнергия в горячей воде (на отопление и горячее водоснабжение).
Наличие задолженности по оплате тепловой энергии послужило основанием для обращения МУП "Ола-Электротеплосеть" в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Русский продукт" как к арендатору помещения.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик является фактическим потребителем услуг, арендатором нежилого помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договор с ресурсоснабжающей организацией.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Рассматриваемые правоотношения касаются правоотношений по отпуску тепловой энергии на цели оказания коммунальных услуг собственникам помещений многоквартирных жилых домов, подпадающих под регулирование норм Жилищного законодательства.
В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, статьей 171 этого Кодекса.
В силу части 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники (наниматели) помещений в доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением такими лицами своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Согласно части 6.2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, которая получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми управляющей организацией заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ.
Применительно к спорному периоду вопросы обеспечения ресурсами собственников помещений жилищного фонда регулировались Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила N 307), а также Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 (далее - Правила N 124).
Данные нормативные правовые акты подлежат обязательному применению к правоотношениям по поставке энергоресурсов исполнителям коммунальных услуг, независимо от того, заключены ли между ними и ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры.
В соответствии с пунктом 3 Правил N 307, пунктом 2 Правил N 124, корреспондирующими к приведенным выше нормам Жилищного кодекса РФ, на исполнителя коммунальных услуг возлагается обязанность по оказанию коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечению комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях. Исполнителями коммунальных услуг могут выступать управляющая организация, товарищество собственников жилья или кооператив.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что ими определена схема взаимоотношений по обеспечению коммунальными услугами конечных потребителей объектов жилищного фонда через исполнителя коммунальных услуг (при его наличии), в функции которого входит осуществление расчетов за потребленные на эти нужды коммунальные ресурсы. Действующие в настоящее время Правила N 124 и Правила N 354 закрепляют и расширяют подходы к разграничению взаимоотношений между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг с одной стороны и между исполнителем коммунальных услуг и собственниками (пользователями) помещений многоквартирных жилых домов с другой стороны. Правила N 124 устанавливают обязанность ресурсоснабжающей организации и исполнителя коммунальных услуг согласовать порядок и условия поставки и расчетов за отпущенные на дом ресурсы, вводя расчетные формулы, подлежащие обязательному применению в расчетах между ними при отсутствии общедомового прибора учета (подпункт "в" пункта 21, приложение к Правилам N 124).
Следует учитывать, что часть 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, допускающая принятие собственниками помещений дома решения о внесении платы за ресурсы непосредственно ресурсоснабжающей организации, по сути, определяет право потребителя услуг на избрание такого порядка расчетов. Наличие такого решения не освобождает исполнителя коммунальных услуг от обязанности обеспечить полную оплату ресурсоснабжающей организации отпущенных на многоквартирный дом энергоресурсов (помимо законодательно оговоренных случаев, в частности, заключения прямого договора энергоснабжения собственником нежилого помещения с поставщиком ресурса).
В данном случае требования ресурсоснабжающей организацией заявлены не к собственнику, а к арендатору нежилого помещения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования за счет арендатора счел, что, обязательство по оплате коммунальных услуг, оказанных в связи с использованием помещения, подлежит исполнению обществом, являющимся арендатором помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Между тем судом не учтено следующее.
Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).
Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Суд, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с ООО "Русский продукт", исходил из наличия в пункте 5.2.4 договора аренды условия об обязанности общества нести расходы, связанные с содержанием нежилого помещения, а также заключения и оплаты договоров на оказание коммунальных услуг и иных услуг (выполнение работ), необходимых для его содержания.
Однако договор, который бы предусматривал обязательство ООО "Русский продукт" перед ресурсоснабжающей организацией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослался суд при разрешении спора, ресурсоснабжающая организация участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с Общества.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у суда не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).
Удовлетворяя заявленный иск по взысканию с общества платы за коммунальные услуги, суд также не учел, что общество явилось потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество, переданное Обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.
Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Вместе с тем, приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.
Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011).
При таких обстоятельствах решение суда от 14.11.2013 об удовлетворении исковых требований, предъявленных к ненадлежащему ответчику, подлежит отмене.
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит распределению между сторонами в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Магаданской области от 14 ноября 2013 года по делу N А37-1236/2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить муниципальному унитарному предприятию муниципального образования "поселок Ола" "Ола-Электротеплосеть" (ОГРН 1094910001581) из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 16 949 руб. 26 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 03.07.2013 N 1116.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия муниципального образования "поселок Ола" "Ола-Электротеплосеть" (ОГРН 1094910001581) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Русский продукт" (ОГРН 1054900046266) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.03.2014 N 06АП-84/2014 ПО ДЕЛУ N А37-1236/2013
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 марта 2014 г. N 06АП-84/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Головниной Е.Н., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Русский продукт": Сокиряка М.Е., представитель, доверенность от 24.02.2014 N 15;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский продукт"
на решение от 14.11.2013
по делу N А37-1236/2013
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Сторчак Н.В.
по иску муниципального унитарного предприятия муниципального образования "Поселок Ола "Ода-Электротеплосеть"
к обществу с ограниченной ответственностью "Русский продукт"
о взыскании 217 541 руб. 98 коп.
установил:
Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования "поселок Ола" "Ола-Электротеплосеть" (ИНН 4901008242 ОГРН 1094910001581, далее - МУП "Ола-Электротеплосеть", Предприятие) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русский продукт" (ИНН 4909076572 ОГРН 1054900046266, далее - ООО "Русский продукт", Общество) о взыскании задолженности за тепловую энергию (на отопление и горячее водоснабжение) за период с ноября 2012 года по май 2013 года, поставленную на объект ответчика - нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: пос. Ола, ул. Советская, д. 41 в размере 217 552 руб. 49 коп.
Решением суда от 14.11.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "Русский продукт" просит отменить решение суда от 14.11.2013 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Оспаривает вывод суда о наличии между сторонами договорных отношений. Указывает на отсутствие в арендуемых им помещениях приборов отопления, ссылаясь на то, что транзитные стояки, имеющиеся в помещениях, не могут являться приборами отопления, а относятся к общему имуществу собственников жилого дома.
В отзыве на апелляционную жалобу МУП "Ола-Электротеплосеть" выразило несогласие с изложенными в ней доводами. Указывает на то, что ввиду отсутствия индивидуальных приборов учета коммунального ресурса для нужд отопления, размер платы рассчитан исходя из расчетного объема коммунального ресурса, при установлении которого не учитывается тепловая нагрузка. Ссылается на то, что в суде первой инстанции ответчик не высказывал мнения о том, кто является надлежащим ответчиком по настоящему делу, а напротив признавал свою обязанность по оплате коммунального ресурса, не соглашался только с выставляемым объемом ресурса.
В судебном заседании апелляционной инстанции 12.03.2014 представитель ООО "Русский продукт" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал на наличие в многоквартирном жилом доме управляющей компании.
В судебном заседании 12.03.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 19.03.2014 до 09 час. 20 мин.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Установлено, что между Администрацией муниципального образования "поселок Ола" (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2010 с дополнительным соглашением к нему (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - встроенное нежилое помещение, расположенное в пятиэтажном мелкоблочном жилом доме по адресу: Магаданская обл., Ольский район, пос.Ола, ул. Советская, д. 41, общей площадью 305,4 кв. м.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.11.2010.
Вышеназванное нежилое помещение является муниципальной собственностью муниципального образования "поселок Ола", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2006 серии 49 АА N 040147.
В соответствии с пунктом 5.2.4 договора аренды ответчик обязался нести все расходы, связанные с содержанием нежилого помещения, заключать и оплачивать договоры на оказание коммунальных и иных услуг (выполнение работ), необходимых для его содержания.
МУП "Ола-Электротеплосеть" неоднократно направляло ООО "Русский продукт" проекты договоров на снабжение тепловой энергией в горячей воде через присоединенную сеть, однако ответчик указанные договоры не подписал.
Вместе с тем, истцом как ресурсоснабжающей организацией в указанный в иске период подавалась теплоэнергия в горячей воде (на отопление и горячее водоснабжение).
Наличие задолженности по оплате тепловой энергии послужило основанием для обращения МУП "Ола-Электротеплосеть" в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Русский продукт" как к арендатору помещения.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик является фактическим потребителем услуг, арендатором нежилого помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договор с ресурсоснабжающей организацией.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Рассматриваемые правоотношения касаются правоотношений по отпуску тепловой энергии на цели оказания коммунальных услуг собственникам помещений многоквартирных жилых домов, подпадающих под регулирование норм Жилищного законодательства.
В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, статьей 171 этого Кодекса.
В силу части 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники (наниматели) помещений в доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением такими лицами своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Согласно части 6.2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, которая получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми управляющей организацией заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ.
Применительно к спорному периоду вопросы обеспечения ресурсами собственников помещений жилищного фонда регулировались Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила N 307), а также Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 (далее - Правила N 124).
Данные нормативные правовые акты подлежат обязательному применению к правоотношениям по поставке энергоресурсов исполнителям коммунальных услуг, независимо от того, заключены ли между ними и ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры.
В соответствии с пунктом 3 Правил N 307, пунктом 2 Правил N 124, корреспондирующими к приведенным выше нормам Жилищного кодекса РФ, на исполнителя коммунальных услуг возлагается обязанность по оказанию коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечению комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях. Исполнителями коммунальных услуг могут выступать управляющая организация, товарищество собственников жилья или кооператив.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что ими определена схема взаимоотношений по обеспечению коммунальными услугами конечных потребителей объектов жилищного фонда через исполнителя коммунальных услуг (при его наличии), в функции которого входит осуществление расчетов за потребленные на эти нужды коммунальные ресурсы. Действующие в настоящее время Правила N 124 и Правила N 354 закрепляют и расширяют подходы к разграничению взаимоотношений между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг с одной стороны и между исполнителем коммунальных услуг и собственниками (пользователями) помещений многоквартирных жилых домов с другой стороны. Правила N 124 устанавливают обязанность ресурсоснабжающей организации и исполнителя коммунальных услуг согласовать порядок и условия поставки и расчетов за отпущенные на дом ресурсы, вводя расчетные формулы, подлежащие обязательному применению в расчетах между ними при отсутствии общедомового прибора учета (подпункт "в" пункта 21, приложение к Правилам N 124).
Следует учитывать, что часть 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, допускающая принятие собственниками помещений дома решения о внесении платы за ресурсы непосредственно ресурсоснабжающей организации, по сути, определяет право потребителя услуг на избрание такого порядка расчетов. Наличие такого решения не освобождает исполнителя коммунальных услуг от обязанности обеспечить полную оплату ресурсоснабжающей организации отпущенных на многоквартирный дом энергоресурсов (помимо законодательно оговоренных случаев, в частности, заключения прямого договора энергоснабжения собственником нежилого помещения с поставщиком ресурса).
В данном случае требования ресурсоснабжающей организацией заявлены не к собственнику, а к арендатору нежилого помещения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования за счет арендатора счел, что, обязательство по оплате коммунальных услуг, оказанных в связи с использованием помещения, подлежит исполнению обществом, являющимся арендатором помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Между тем судом не учтено следующее.
Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).
Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Суд, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с ООО "Русский продукт", исходил из наличия в пункте 5.2.4 договора аренды условия об обязанности общества нести расходы, связанные с содержанием нежилого помещения, а также заключения и оплаты договоров на оказание коммунальных услуг и иных услуг (выполнение работ), необходимых для его содержания.
Однако договор, который бы предусматривал обязательство ООО "Русский продукт" перед ресурсоснабжающей организацией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослался суд при разрешении спора, ресурсоснабжающая организация участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с Общества.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у суда не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).
Удовлетворяя заявленный иск по взысканию с общества платы за коммунальные услуги, суд также не учел, что общество явилось потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество, переданное Обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.
Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Вместе с тем, приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.
Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011).
При таких обстоятельствах решение суда от 14.11.2013 об удовлетворении исковых требований, предъявленных к ненадлежащему ответчику, подлежит отмене.
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит распределению между сторонами в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Магаданской области от 14 ноября 2013 года по делу N А37-1236/2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить муниципальному унитарному предприятию муниципального образования "поселок Ола" "Ола-Электротеплосеть" (ОГРН 1094910001581) из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 16 949 руб. 26 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 03.07.2013 N 1116.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия муниципального образования "поселок Ола" "Ола-Электротеплосеть" (ОГРН 1094910001581) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Русский продукт" (ОГРН 1054900046266) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)