Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,
при участии:
- от истца - представителя Гладышева-Лядова В.Ю. по доверенности от 25.10.2014;
- от ответчика - представителя Гузева Б.А. по доверенности от 08.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Варенька" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 августа 2013 года по делу N А32-29748/2012 по иску ООО УК "РЭП N 3" к ООО "Варенька" о взыскании задолженности, принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,
установил:
ООО УК "РЭП-N 3", г. Сочи (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Варенька", г. Сочи (далее - ответчик) о взыскании задолженности за содержание и обслуживание имущества многоквартирного дома в сумме 280 530 руб. (уточненные требования).
Решением арбитражного суда от 08.08.2013 исковые требования удовлетворены.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. В дело не представлены допустимые доказательства приобретения ООО УК "РЭП N 3" статуса управляющей организации в отношении многоквартирного дома N 2 по ул. Невской в г. Сочи. Общим собранием собственников помещений в форме заочного голосования выбран способ управления - управляющая организация, принято решение заключить договоры на управление и содержание общего имущества с ООО УК "РЭП N 3". В дело не представлены оформленные в установленном порядке решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом, протокол 2007 года не имеет номера и даты. Доказательств проведения общего собрания не имеется. Подсчет голосов пропорционально размеру площади помещений не произведен. Сведения о кворуме собрания в протоколе отсутствуют. Протокол общего собрания, представленный в судебном заседании 18.06.2013, не мог быть принят как доказательство проведения общего собрания о выборе способа управления домом. Суд не принял во внимание доводы ответчика о недостоверности изложенных в этом документе сведений. Внесение в протокол 2007 года паспортных данных собственников за 2013 год указывает на его фальсификацию. Вывод суда о том, что факт принятия общим собранием собственников помещений решения по вопросу, поставленному на голосование, может быть установлен по правилам абзаца 2 ст. 431 ГК РФ о толковании договора путем выявления воли не привлеченных к участию в деле лиц противоречит положениям ст. 44 - 48 ЖК РФ. Договор на содержание и техническое обслуживание многоквартирного дома подписаны организацией, не получившей статуса управляющей ввиду отсутствия общего собрания о заключении договора на управление домом с этой организацией. Истец признал факт предоставления в дело фальсифицированного протокола N 4 от 20.11.2007 и дал согласие на его исключение из числа доказательств. Ответчик имеет прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг и оплачивает их, счета на оплату выставляются напрямую ответчику, а не истцу. Вывод о включении пристроенного здания магазина площадью 519,5 кв. м в состав многоквартирного жилого дома необоснован. Помещения ответчика, расположенные на первом этаже и в подвале здания пристройки литер "А1" и "подА1", изъяты для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта на основании решения арбитражного суда от 08.04.2013 по делу N А32-2022/2013.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2014 в составе суда произведена замена судьи Тимченко О.Х. на судью Мисника Н.Н. в связи с отпуском судьи Тимченко О.Х. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала в соответствии со ст. 18 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи проведено общее собрание собственников помещений, выбран способ управления - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО УК "РЭП N 3".
Как следует из отзыва на иск, ответчик являлся собственником нежилых помещений N 1-24 первого этажа лит. Б, помещений N 25-38 подвала лит. Б1, общей площадью 719,7 кв. м, в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2006.
В первый этаж многоквартирного жилого дома встроены нежилые помещения ООО "Варенька" площадью 128,4 кв. м, в отношении которых между истцом и ответчиком были подписаны договоры на техническое обслуживание и содержание многоквартирного жилого дома.
Как указал, в суде первой инстанции, истец, ответчик производит оплату только за 128,4 кв. м из расчета 15 руб. за 1 квадратный метр в месяц. Ответчик уклоняется от уплаты расходов в отношении остальной площади.
21.02.2013 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АЛ N 772538 на нежилые помещения N 1-24 первого этажа лит. Б, помещения N 25-38 подвала лит. Б1, общей площадью 691,8 кв. м в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи, которое в настоящее время погашено, так как в связи со сменой литерации 28.02.2013 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения N 4-22 1-го этажа лит. А, N 25 подвального этажа литер под А, помещения N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3, 23, 23/1, 24 1-го этажа литер А1, N 26-28, 28/1, 29-38 подвального этажа "под А1" назначение нежилое, общей площадью 691, 8 кв. м в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что истец требует оплатить расходы на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, исходя из площади принадлежащих ответчику помещений N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3, 23, 23/1, 24 1-го этажа литер А1, помещений N 26-28, 28/1, 29-38 подвального этажа "под А1" назначение нежилое, в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи, равной 519,5 кв. м, и исходя из тарифа, равного 15 руб. за квадратный метр за период с 2010 по 2012 год.
Согласно расчету истца, размер расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома составил 280 530 руб.
Неисполнение ответчиком обязанности по оплате понесенных истцом расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, наличие задолженности в размере 280 530 руб. послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В процессе рассмотрения исковых требований судом первой инстанции установлено следующее.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом, вне зависимости от наличия договорных отношений между сторонами спора.
Функции управляющей организации в отношении дома 2 по ул. Невской г. Сочи в спорный период времени осуществлял истец, подтверждено протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 2007 года.
Договор управления многоквартирного дома между ответчиком и истцом в отношении спорной площади 519, 5 кв. м не заключен.
Судом первой инстанции отклонен довод ответчика о том, что протоколы являются недействительными (ничтожными) и не порождают правовых последствий, поскольку основаны на предположении и не подтверждены документально.
Доказательств признания протоколов собрания собственников недействительным, либо принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом, выборе иной управляющей организации, как и доказательств, свидетельствующих о том, что функции управляющей организации в спорный период времени фактически осуществляло иное юридическое лицо, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Суд первой инстанции пришел выводу, что принадлежащее ответчику здание магазина обладает признаками единства с примыкающим к нему многоквартирным домом, так как имеет совместные точки подключения сетей теплоснабжения, канализации, водопровода.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В процессе рассмотрения довод апелляционной жалобы, представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении экспертизы документов - протоколов общего собрания собственников помещений.
На разрешение экспертов Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы были поставлены следующие вопросы:
1) возможно ли установить время выполнения рукописных записей (фамилии и подписи) на первом листе и на последнем листе документа - протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 2, ул. Невская, г. Сочи, датированного 2007 годом, без месяца, числа и номера?
2) если да, то каков период их выполнения и соответствует ли он либо нет указанному в документе периоду его составления - 2007 год?
3) возможно ли установить время выполнения рукописных записей на первом листе документа - протокол общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, дом N 2, датированного 03 декабря 2007 года, без номера,?
4) если да, то каков период их выполнения и соответствует ли он либо нет указанной в документе дате его составления - 03 декабря 2007 года?
5) на одном ли печатном устройстве выполнены листы документа - протокол общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, дом N 2, датированный 03 декабря 2007 года.
24.03.2014 в апелляционный суд поступило заключение эксперта N 585/04-3 от 11.03.2014, из выводов по поставленным вопросам которого следует, что первый лист протокола общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невской, д. N 2, датированный 03.12.2007 выполнен на другом печатающем устройстве (либо на том же, но с другим картриджем) по сравнению со вторым и третьим листами.
Второй и третий листы протокола выполнены на одном печатающем устройстве.
26.05.2014 в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение эксперта N 586, 587/05-3 от 12.05.2014, из выводов по поставленным вопросам которого следует, что решить вопрос о времени выполнения всех рукописных реквизитов (рукописных записей, подписей) на первом листе протокола (без номера) общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, д. 2, датированного 03.12.2007; и рукописных реквизитов на первом и последним листах протокола (без номера) общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, д. 2, датированного 2007 годом (число и месяц не указаны), не представляется возможным.
Таким образом, довод о фальсификации спорных документов по итогам проведенных экспертиз не подтверждается материалами дела, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика, что внесение в протокол 2007 года паспортных данных собственников за 2013 год указывает на его фальсификацию. В протоколе допущена явная описка, а именно: на листе N 3 протокола общего собрания собственников помещений в графе "паспортные данные" под N 10 Бондаренко Е.Г. указана дата выдачи паспорта 11.06.2013, учитывая, что дата собрания согласно протоколу 03.12.2007. Вывод об описке прямо следует из нумерации паспортов иных лиц, указанных в протоколе и ее сопоставления с паспортом Бондаренко Е.Г. Порядок цифр в серии спорного паспорта свидетельствует о том, что он был выдан в 2003 году, поскольку, в частности, паспорта граждан Прохоровой Е.А. (выдан в июле 2003 года), Горбунова С.А. (выдан в октябре 2003 года) имеют ту же серию "0304", паспорт гр. Мхитрян (выдан в январе 2003 года) - серию 0303, а паспорт гр. Текучевой Р.А. (выдан в январе 2005 года) - серию 0305. Таким образом, спорный паспорт гр. Бондаренко Е.Г., имеющий серию 0304 не мог быть выдан в 2013 году, годом его выдачи является 2003 год.
Довод ответчика о том, что истец не представил надлежащих доказательств избрания его управляющей организацией, отклонен апелляционным судом, поскольку решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное спорным протоколом, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано, а заявление о фальсификации не подтверждено материалами дела (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.02.2011 по делу N А53-9686/2010).
Доводы ответчика о недоказанности наличия у истца полномочий управляющей организации, ввиду непредставления бюллетеней для голосования или протоколов регистрации участников собрания, отклоняются как не основанные на нормах права. Поскольку решение собственников помещений об избрании управляющей организации не было оспорено в установленном законе порядке, то соответствующие доводы о том, что часть жильцов не была извещена о времени и месте проведения общего собрания собственников подлежат отклонению. (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 по делу N А53-13424/2014).
Таким образом, утвержденный решением собственников помещений многоквартирного жилого дома тариф на содержание общего имущества, подтвержден материалами дела. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 изложены обязательные для арбитражных судов разъяснения, согласно которым при наличии тарифов на оплату услуг управляющей организации и коммунальных ресурсов, данных о площади многоквартирного дома и площади помещений, находящихся во владении конкретного собственника, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества.
В силу характера спорных правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, управляющая организация доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений, не обязана.
В соответствии с пунктом 28 Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
В части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.
Материалами дела подтверждается факт осуществления истцом в течение спорного периода деятельности по управлению домом, в том числе оказание им управленческих услуг. Размер задолженности ответчика определен истцом с учетом тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, утвержденных общими собраниями собственников помещений. Данные решения общих собраний ответчиком не оспорены и являются для последнего обязательными к исполнению. В судебном заседании истцом даны исчерпывающие пояснения по порядку расчета со ссылкой на материалы дела.
Факт оказания услуг (управление домом, содержание и ремонт жилья), ответчиком по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнут.
При указанных обстоятельствах, учитывая несение истцом расходов на содержание и обслуживание имущества многоквартирного дома, и принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика оплаты ежемесячных взносов на содержание и обслуживание имущества многоквартирного дома в размере и в порядке, установленными общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме от 03.12.2007, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, ремонту и содержанию жилья за период с 2010 год по 2012 год в сумме 280 530 руб.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 августа 2013 года по делу N А32-29748/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2014 N 15АП-15990/2013 ПО ДЕЛУ N А32-29748/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2014 г. N 15АП-15990/2013
Дело N А32-29748/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,
при участии:
- от истца - представителя Гладышева-Лядова В.Ю. по доверенности от 25.10.2014;
- от ответчика - представителя Гузева Б.А. по доверенности от 08.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Варенька" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 августа 2013 года по делу N А32-29748/2012 по иску ООО УК "РЭП N 3" к ООО "Варенька" о взыскании задолженности, принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,
установил:
ООО УК "РЭП-N 3", г. Сочи (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Варенька", г. Сочи (далее - ответчик) о взыскании задолженности за содержание и обслуживание имущества многоквартирного дома в сумме 280 530 руб. (уточненные требования).
Решением арбитражного суда от 08.08.2013 исковые требования удовлетворены.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. В дело не представлены допустимые доказательства приобретения ООО УК "РЭП N 3" статуса управляющей организации в отношении многоквартирного дома N 2 по ул. Невской в г. Сочи. Общим собранием собственников помещений в форме заочного голосования выбран способ управления - управляющая организация, принято решение заключить договоры на управление и содержание общего имущества с ООО УК "РЭП N 3". В дело не представлены оформленные в установленном порядке решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом, протокол 2007 года не имеет номера и даты. Доказательств проведения общего собрания не имеется. Подсчет голосов пропорционально размеру площади помещений не произведен. Сведения о кворуме собрания в протоколе отсутствуют. Протокол общего собрания, представленный в судебном заседании 18.06.2013, не мог быть принят как доказательство проведения общего собрания о выборе способа управления домом. Суд не принял во внимание доводы ответчика о недостоверности изложенных в этом документе сведений. Внесение в протокол 2007 года паспортных данных собственников за 2013 год указывает на его фальсификацию. Вывод суда о том, что факт принятия общим собранием собственников помещений решения по вопросу, поставленному на голосование, может быть установлен по правилам абзаца 2 ст. 431 ГК РФ о толковании договора путем выявления воли не привлеченных к участию в деле лиц противоречит положениям ст. 44 - 48 ЖК РФ. Договор на содержание и техническое обслуживание многоквартирного дома подписаны организацией, не получившей статуса управляющей ввиду отсутствия общего собрания о заключении договора на управление домом с этой организацией. Истец признал факт предоставления в дело фальсифицированного протокола N 4 от 20.11.2007 и дал согласие на его исключение из числа доказательств. Ответчик имеет прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг и оплачивает их, счета на оплату выставляются напрямую ответчику, а не истцу. Вывод о включении пристроенного здания магазина площадью 519,5 кв. м в состав многоквартирного жилого дома необоснован. Помещения ответчика, расположенные на первом этаже и в подвале здания пристройки литер "А1" и "подА1", изъяты для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта на основании решения арбитражного суда от 08.04.2013 по делу N А32-2022/2013.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2014 в составе суда произведена замена судьи Тимченко О.Х. на судью Мисника Н.Н. в связи с отпуском судьи Тимченко О.Х. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала в соответствии со ст. 18 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи проведено общее собрание собственников помещений, выбран способ управления - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО УК "РЭП N 3".
Как следует из отзыва на иск, ответчик являлся собственником нежилых помещений N 1-24 первого этажа лит. Б, помещений N 25-38 подвала лит. Б1, общей площадью 719,7 кв. м, в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2006.
В первый этаж многоквартирного жилого дома встроены нежилые помещения ООО "Варенька" площадью 128,4 кв. м, в отношении которых между истцом и ответчиком были подписаны договоры на техническое обслуживание и содержание многоквартирного жилого дома.
Как указал, в суде первой инстанции, истец, ответчик производит оплату только за 128,4 кв. м из расчета 15 руб. за 1 квадратный метр в месяц. Ответчик уклоняется от уплаты расходов в отношении остальной площади.
21.02.2013 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АЛ N 772538 на нежилые помещения N 1-24 первого этажа лит. Б, помещения N 25-38 подвала лит. Б1, общей площадью 691,8 кв. м в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи, которое в настоящее время погашено, так как в связи со сменой литерации 28.02.2013 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения N 4-22 1-го этажа лит. А, N 25 подвального этажа литер под А, помещения N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3, 23, 23/1, 24 1-го этажа литер А1, N 26-28, 28/1, 29-38 подвального этажа "под А1" назначение нежилое, общей площадью 691, 8 кв. м в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что истец требует оплатить расходы на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, исходя из площади принадлежащих ответчику помещений N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3, 23, 23/1, 24 1-го этажа литер А1, помещений N 26-28, 28/1, 29-38 подвального этажа "под А1" назначение нежилое, в доме N 2 по ул. Невская в г. Сочи, равной 519,5 кв. м, и исходя из тарифа, равного 15 руб. за квадратный метр за период с 2010 по 2012 год.
Согласно расчету истца, размер расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома составил 280 530 руб.
Неисполнение ответчиком обязанности по оплате понесенных истцом расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, наличие задолженности в размере 280 530 руб. послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В процессе рассмотрения исковых требований судом первой инстанции установлено следующее.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом, вне зависимости от наличия договорных отношений между сторонами спора.
Функции управляющей организации в отношении дома 2 по ул. Невской г. Сочи в спорный период времени осуществлял истец, подтверждено протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 2007 года.
Договор управления многоквартирного дома между ответчиком и истцом в отношении спорной площади 519, 5 кв. м не заключен.
Судом первой инстанции отклонен довод ответчика о том, что протоколы являются недействительными (ничтожными) и не порождают правовых последствий, поскольку основаны на предположении и не подтверждены документально.
Доказательств признания протоколов собрания собственников недействительным, либо принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом, выборе иной управляющей организации, как и доказательств, свидетельствующих о том, что функции управляющей организации в спорный период времени фактически осуществляло иное юридическое лицо, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Суд первой инстанции пришел выводу, что принадлежащее ответчику здание магазина обладает признаками единства с примыкающим к нему многоквартирным домом, так как имеет совместные точки подключения сетей теплоснабжения, канализации, водопровода.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В процессе рассмотрения довод апелляционной жалобы, представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении экспертизы документов - протоколов общего собрания собственников помещений.
На разрешение экспертов Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы были поставлены следующие вопросы:
1) возможно ли установить время выполнения рукописных записей (фамилии и подписи) на первом листе и на последнем листе документа - протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 2, ул. Невская, г. Сочи, датированного 2007 годом, без месяца, числа и номера?
2) если да, то каков период их выполнения и соответствует ли он либо нет указанному в документе периоду его составления - 2007 год?
3) возможно ли установить время выполнения рукописных записей на первом листе документа - протокол общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, дом N 2, датированного 03 декабря 2007 года, без номера,?
4) если да, то каков период их выполнения и соответствует ли он либо нет указанной в документе дате его составления - 03 декабря 2007 года?
5) на одном ли печатном устройстве выполнены листы документа - протокол общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, дом N 2, датированный 03 декабря 2007 года.
24.03.2014 в апелляционный суд поступило заключение эксперта N 585/04-3 от 11.03.2014, из выводов по поставленным вопросам которого следует, что первый лист протокола общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невской, д. N 2, датированный 03.12.2007 выполнен на другом печатающем устройстве (либо на том же, но с другим картриджем) по сравнению со вторым и третьим листами.
Второй и третий листы протокола выполнены на одном печатающем устройстве.
26.05.2014 в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение эксперта N 586, 587/05-3 от 12.05.2014, из выводов по поставленным вопросам которого следует, что решить вопрос о времени выполнения всех рукописных реквизитов (рукописных записей, подписей) на первом листе протокола (без номера) общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, д. 2, датированного 03.12.2007; и рукописных реквизитов на первом и последним листах протокола (без номера) общего собрания собственников помещений путем заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Невская, д. 2, датированного 2007 годом (число и месяц не указаны), не представляется возможным.
Таким образом, довод о фальсификации спорных документов по итогам проведенных экспертиз не подтверждается материалами дела, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика, что внесение в протокол 2007 года паспортных данных собственников за 2013 год указывает на его фальсификацию. В протоколе допущена явная описка, а именно: на листе N 3 протокола общего собрания собственников помещений в графе "паспортные данные" под N 10 Бондаренко Е.Г. указана дата выдачи паспорта 11.06.2013, учитывая, что дата собрания согласно протоколу 03.12.2007. Вывод об описке прямо следует из нумерации паспортов иных лиц, указанных в протоколе и ее сопоставления с паспортом Бондаренко Е.Г. Порядок цифр в серии спорного паспорта свидетельствует о том, что он был выдан в 2003 году, поскольку, в частности, паспорта граждан Прохоровой Е.А. (выдан в июле 2003 года), Горбунова С.А. (выдан в октябре 2003 года) имеют ту же серию "0304", паспорт гр. Мхитрян (выдан в январе 2003 года) - серию 0303, а паспорт гр. Текучевой Р.А. (выдан в январе 2005 года) - серию 0305. Таким образом, спорный паспорт гр. Бондаренко Е.Г., имеющий серию 0304 не мог быть выдан в 2013 году, годом его выдачи является 2003 год.
Довод ответчика о том, что истец не представил надлежащих доказательств избрания его управляющей организацией, отклонен апелляционным судом, поскольку решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное спорным протоколом, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано, а заявление о фальсификации не подтверждено материалами дела (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.02.2011 по делу N А53-9686/2010).
Доводы ответчика о недоказанности наличия у истца полномочий управляющей организации, ввиду непредставления бюллетеней для голосования или протоколов регистрации участников собрания, отклоняются как не основанные на нормах права. Поскольку решение собственников помещений об избрании управляющей организации не было оспорено в установленном законе порядке, то соответствующие доводы о том, что часть жильцов не была извещена о времени и месте проведения общего собрания собственников подлежат отклонению. (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 по делу N А53-13424/2014).
Таким образом, утвержденный решением собственников помещений многоквартирного жилого дома тариф на содержание общего имущества, подтвержден материалами дела. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 изложены обязательные для арбитражных судов разъяснения, согласно которым при наличии тарифов на оплату услуг управляющей организации и коммунальных ресурсов, данных о площади многоквартирного дома и площади помещений, находящихся во владении конкретного собственника, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества.
В силу характера спорных правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, управляющая организация доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений, не обязана.
В соответствии с пунктом 28 Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
В части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.
Материалами дела подтверждается факт осуществления истцом в течение спорного периода деятельности по управлению домом, в том числе оказание им управленческих услуг. Размер задолженности ответчика определен истцом с учетом тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, утвержденных общими собраниями собственников помещений. Данные решения общих собраний ответчиком не оспорены и являются для последнего обязательными к исполнению. В судебном заседании истцом даны исчерпывающие пояснения по порядку расчета со ссылкой на материалы дела.
Факт оказания услуг (управление домом, содержание и ремонт жилья), ответчиком по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнут.
При указанных обстоятельствах, учитывая несение истцом расходов на содержание и обслуживание имущества многоквартирного дома, и принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика оплаты ежемесячных взносов на содержание и обслуживание имущества многоквартирного дома в размере и в порядке, установленными общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме от 03.12.2007, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, ремонту и содержанию жилья за период с 2010 год по 2012 год в сумме 280 530 руб.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 августа 2013 года по делу N А32-29748/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)