Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчику было выдано разрешение на строительство отдельного входа в нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в котором проживают истцы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Худоногова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Войты И.В.,
судей - Маркатюк Г.В., Абрамовича В.В.,
при секретаре - С.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Маркатюк Г.В.
дело по иску К.В.Д. <данные изъяты>, Н. <данные изъяты>, П.В. <данные изъяты> к К.В.П. <данные изъяты> о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, возложении обязанности демонтировать конструкции установленного крыльца, к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года,
по апелляционной жалобе К.В.Д. <данные изъяты>
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.В.Д. <данные изъяты>, Н. <данные изъяты>, П.В. <данные изъяты> к К.В.П. <данные изъяты> о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, обязании демонтировать конструкции установленного крыльца, а также заявленных требований к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02.08.2011 года, выданного Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска К.В.П. с правом реконструкции нежилого помещения N 2 в доме N 30 по ул. 40 лет Победы в г. Красноярске - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установил:
К.В.Д., Н., П.В. обратились в суд с иском к К.В.П. о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома <данные изъяты> в г. Красноярске, проведенного по поводу реконструкции помещения N <данные изъяты> в г. Красноярске с устройством отдельного входа с крыльцом под магазин непродовольственных товаров и размещения крыльца на земельном участке, находящимся в долевой собственности, возложении обязанности на К.В.П. своими силами демонтировать все конструкции установленного крыльца - бетонный слой на земельном участке, крепление и козырек.
Требования мотивированы тем, что 02 августа 2011 года Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска К.В.П. было выдано разрешение на строительство N 01/3297-дг, предоставлено право реконструировать нежилое помещение N 2 дома N <данные изъяты> в г. Красноярске с устройством отдельного входа. Для устройства отдельного входа ответчику было необходимо пристроить крыльцо к стене многоквартирного дома. Произвести такие действия возможно только использовав при этом часть земельного участка под многоквартирным домом. Однако общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, решение о выделении в пользование К.В.П. части земельного участка не принималось, никто из собственников не был уведомлен о проведении общего собрания, с итогами собрания их также никто не знакомил. Договор о передаче в пользование ответчику части земельного участка под многоквартирным домом между собственниками и ответчицей не заключался.
Кроме того, К.В.Д., Н., П.В. обратились в суд с требованиями к администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, выданного Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска К.В.П. с правом реконструкции нежилого помещения N 2 <данные изъяты> в г. Красноярск.
Требования мотивированы тем, что разрешение нарушает пункт 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, ответчику не представлено и не могло быть представлено согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. О выдаче такого разрешения истцы узнали 13 октября 2011 года. Полагают, что вышеназванное разрешение на строительство нарушает права собственников в многоквартирном доме, поскольку позволяет собственнику помещения N 2 К.В.П. выделить в натуре часть общего имущества - земельного участка и ограждающей несущей конструкции без согласия остальных собственников этого общего имущества.
Определением Советского районного суда г. Красноярска от 25 июня 2012 года произведена замена ненадлежащего ответчика администрации г. Красноярска на надлежащего ответчика Департамент градостроительства администрации г. Красноярска; администрация г. Красноярска привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
Определением Советского районного суда г. Красноярска от 30 ноября 2012 года гражданские дела по иску К.В.Д., Н., П.В. к К.В.П. о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома и к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство N 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, объединены в одно производство.
Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе К.В.Д. просит отменить решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается на отсутствие стопроцентного согласия собственников многоквартирного дома на реконструкцию помещения, связанную как с уменьшением общего имущества собственников многоквартирного дома, так и с присоединением к собственности ответчицы общего имущества собственников дома.
На апелляционную жалобу ответчицей К.В.П. в лице представителя Г., поданы возражения, в которых она ссылается на необоснованность доводов жалобы и отсутствии оснований для отмены судебного решения.
Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению, согласно статье 167 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав К.В.Д., его представителя С.М., действующего по доверенности от 10 ноября 2012 года, К.В.П., ее представителя Г., действующую по доверенности от 19 декабря 2012 года, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене.
В силу части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно статье 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии с требованиями статьи 255 ГПК РФ к решениям органов местного самоуправления, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения, в результате которых нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
На основании статьи 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Положения части 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливают перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. Указанный перечень является исчерпывающим.
Вместе с тем, часть 2 статьи 40 ЖК РФ предусматривает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Часть 2 названной статьи предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В силу части 3 данной нормы, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Таким образом, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, в тех случаях, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ уменьшающих размер общего имущества в многоквартирном доме (что возможно только путем реконструкции в силу прямого указания части 3 статьи 36 ЖК РФ) либо влекущих присоединение к переводимому в нежилое помещение части общего имущества в многоквартирном доме, то в указанных случаях получение заявителем согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме до обращения в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое является обязательным.
В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в составе общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из дела видно, что 05 июля 2010 года К.В.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Красноярск, ул. <данные изъяты>, общей площадью 53 кв.м.
Распоряжением администрации г. Красноярска N 753-арх от 17 августа 2010 года указанное жилое помещение разрешено перевести в нежилое помещение с последующей реконструкцией с получением разрешения на строительство.
02 августа 2011 года Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска выдано разрешение на строительство N 01/3297, разрешена реконструкция нежилого помещения N 2 под магазин непродовольственных товаров, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, <данные изъяты>.
28 апреля 2012 года ООО Институт "Красноярскпромгражданпроект" выдано техническое заключение за N 1-285/1 из которого следует, что техническое состояние строительных конструкций нежилого помещения N 2, расположенного в жилом доме N <данные изъяты> в г. Красноярске, находится в работоспособном состоянии, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, качество строительно-монтажных работ соответствует строительным нормам и правилам (СНиП) и обеспечивает безопасную эксплуатацию нежилого помещения N 2 и жилого дома в целом.
15 мая 2012 года К.В.П. было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и 09 июля 2012 года ей выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. <данные изъяты>, помещение 2, общей площадью 53.1 кв.м.
Земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. <данные изъяты>, поставлен на кадастровый учет 14 марта 2012 года.
Из представленных К.В.П. результатов голосования собственников помещений в многоквартирном доме при проведении общего собрания по вопросу о реконструкции помещения N 2 с устройством отдельного входа с крыльцом под магазин непродовольственных товаров на земельном участке видно, что ею не было получено 100% согласие собственников многоквартирного дома.
Также из материалов дела и показаний допрошенных в суде первой инстанции свидетелей следует, что собрание фактически не проводилось, в протоколах голосования подписи от имени собственников выполнены не ими.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что факт проведения либо непроведения общего собрания собственников не имеет правового значения, поскольку общее имущество собственников многоквартирного дома к помещению N 2, принадлежащему К.В.П. не присоединяется, земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и поставлен на кадастровый учет после выдачи разрешения на перевод помещения в нежилое и получения разрешения на его реконструкцию, дверной проем в нежилое помещение пробит в наружной стене вместо оконного путем удаления подоконной части стены, которая не является несущей конструкцией.
Данные выводы суда первой инстанции сделаны без учета норм действующего материального права, фактических обстоятельств по делу и судебная коллегия с ними согласиться не может.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что крыльцо, установленное К.В.П., непосредственно примыкает к дому, а следовательно, располагается на земельном участке, предназначенном непосредственно для обслуживания многоквартирного дома. В этой связи, несмотря на несформированность земельного участка и непроведение в отношении него государственного кадастрового учета, как при выдаче К.В.П. разрешения на перевод помещения в нежилое, так и при получении разрешения на его реконструкцию, правомочия владения и пользования земельным участком должны реализовываться в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При отсутствии согласия собственников многоквартирного дома на использование части земельного участка, предназначенного непосредственно для обслуживания многоквартирного дома, действия К.В.П. по обустройству крыльца на земельном участке в зоне расположения дома нельзя признать законными. Кроме того, при формировании земельного участка, на котором в отсутствии согласия собственников дома возведено крыльцо к нежилому помещению, будут уменьшены доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Из материалов дела видно, что для устройства самостоятельного входа в нежилое помещение на месте существующего оконного проема в наружной стене был пробит дверной проем с организацией входной группы со стороны фасада, что влечет увеличение проема за счет подоконного участка и с очевидностью уменьшает площадь наружной стены, относящейся к общему имуществу собственников жилых помещений. Последующая установка дверного блока, козырька направлена на использование К.В.П. общего имущества собственников многоквартирного дома.
Таким образом, указанные строительно-монтажные работы являются реконструкцией, поскольку влекут уменьшение площади внешней стены дома, связаны с разрушением части несущей стены многоквартирного дома, и изменением режима пользования частью земельного участка.
Поскольку перевод спорного жилого помещения в нежилое и связанная с этим реконструкция повлечет изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, то есть приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений, то в силу пункта 3 статьи 36, пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако указанного согласия К.В.П. получено не было, в связи с чем права и законные интересы истцов, как собственников помещений в многоквартирном доме, являются безусловно нарушенными.
Поскольку Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в отсутствие 100% согласия собственников многоквартирного дома К.В.П. было выдано разрешение на строительство N 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, то данное разрешение следует признать недействительным.
Доводы К.В.И. и ее представителя о том, что стена, в которой пробит проем для входной двери в нежилое помещение, не является несущей конструкцией, являются несостоятельными, поскольку дверной проем пробит в наружной стене дома, что влечет разрушение части несущей стены дома.
Довод К.В.П. о том, что земельный участок при получении ею необходимых разрешений не был сформирован также безоснователен, поскольку правомочия владения и пользования земельным участком должны реализовываться в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, оборудование крыльца влечет использование и придомовой территории. Так в суде апелляционной инстанции К.В.П. пояснила, что в настоящее время земельный участок под многоквартирным домом сформирован и крыльцо, возведенное ею на земельном участке, находится в его границах.
Поскольку отсутствие 100% согласия всех собственников в многоквартирном доме на реконструкцию жилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривалось К.В.П., то решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым исковые требования К.В.Д., Н., П.В. к К.В.П. о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, возложении обязанности демонтировать конструкции установленного крыльца, к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года - отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования К.В.Д. <данные изъяты>, Н. <данные изъяты>, П.В. <данные изъяты> к К.В.П. <данные изъяты> о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, возложении обязанности демонтировать конструкции установленного крыльца, к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года - удовлетворить.
Признать несостоявшимся общее собрание собственников квартир многоквартирного дома <данные изъяты> г. Красноярска, проведенного по вопросу о реконструкции помещения N 2 с устройством отдельного входа с крыльцом под магазин непродовольственных товаров на земельном участке.
Обязать К.В.П. демонтировать конструкции установленного крыльца к помещению 2 дома 30 <данные изъяты> г. Красноярска, бетонный слой на земельном участке, крепление и козырек.
Признать недействительным разрешение на строительство с правом реконструкции нежилого помещения N 2 <данные изъяты> в г. Красноярске 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, выданное К.В.П. Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3497/2013
Требование: О признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, возложении обязанности демонтировать конструкции, признании недействительным разрешения на строительство.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчику было выдано разрешение на строительство отдельного входа в нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в котором проживают истцы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. по делу N 33-3497/2013
Судья Худоногова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Войты И.В.,
судей - Маркатюк Г.В., Абрамовича В.В.,
при секретаре - С.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Маркатюк Г.В.
дело по иску К.В.Д. <данные изъяты>, Н. <данные изъяты>, П.В. <данные изъяты> к К.В.П. <данные изъяты> о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, возложении обязанности демонтировать конструкции установленного крыльца, к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года,
по апелляционной жалобе К.В.Д. <данные изъяты>
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.В.Д. <данные изъяты>, Н. <данные изъяты>, П.В. <данные изъяты> к К.В.П. <данные изъяты> о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, обязании демонтировать конструкции установленного крыльца, а также заявленных требований к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02.08.2011 года, выданного Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска К.В.П. с правом реконструкции нежилого помещения N 2 в доме N 30 по ул. 40 лет Победы в г. Красноярске - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установил:
К.В.Д., Н., П.В. обратились в суд с иском к К.В.П. о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома <данные изъяты> в г. Красноярске, проведенного по поводу реконструкции помещения N <данные изъяты> в г. Красноярске с устройством отдельного входа с крыльцом под магазин непродовольственных товаров и размещения крыльца на земельном участке, находящимся в долевой собственности, возложении обязанности на К.В.П. своими силами демонтировать все конструкции установленного крыльца - бетонный слой на земельном участке, крепление и козырек.
Требования мотивированы тем, что 02 августа 2011 года Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска К.В.П. было выдано разрешение на строительство N 01/3297-дг, предоставлено право реконструировать нежилое помещение N 2 дома N <данные изъяты> в г. Красноярске с устройством отдельного входа. Для устройства отдельного входа ответчику было необходимо пристроить крыльцо к стене многоквартирного дома. Произвести такие действия возможно только использовав при этом часть земельного участка под многоквартирным домом. Однако общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, решение о выделении в пользование К.В.П. части земельного участка не принималось, никто из собственников не был уведомлен о проведении общего собрания, с итогами собрания их также никто не знакомил. Договор о передаче в пользование ответчику части земельного участка под многоквартирным домом между собственниками и ответчицей не заключался.
Кроме того, К.В.Д., Н., П.В. обратились в суд с требованиями к администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, выданного Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска К.В.П. с правом реконструкции нежилого помещения N 2 <данные изъяты> в г. Красноярск.
Требования мотивированы тем, что разрешение нарушает пункт 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, ответчику не представлено и не могло быть представлено согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. О выдаче такого разрешения истцы узнали 13 октября 2011 года. Полагают, что вышеназванное разрешение на строительство нарушает права собственников в многоквартирном доме, поскольку позволяет собственнику помещения N 2 К.В.П. выделить в натуре часть общего имущества - земельного участка и ограждающей несущей конструкции без согласия остальных собственников этого общего имущества.
Определением Советского районного суда г. Красноярска от 25 июня 2012 года произведена замена ненадлежащего ответчика администрации г. Красноярска на надлежащего ответчика Департамент градостроительства администрации г. Красноярска; администрация г. Красноярска привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
Определением Советского районного суда г. Красноярска от 30 ноября 2012 года гражданские дела по иску К.В.Д., Н., П.В. к К.В.П. о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома и к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство N 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, объединены в одно производство.
Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе К.В.Д. просит отменить решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается на отсутствие стопроцентного согласия собственников многоквартирного дома на реконструкцию помещения, связанную как с уменьшением общего имущества собственников многоквартирного дома, так и с присоединением к собственности ответчицы общего имущества собственников дома.
На апелляционную жалобу ответчицей К.В.П. в лице представителя Г., поданы возражения, в которых она ссылается на необоснованность доводов жалобы и отсутствии оснований для отмены судебного решения.
Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению, согласно статье 167 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав К.В.Д., его представителя С.М., действующего по доверенности от 10 ноября 2012 года, К.В.П., ее представителя Г., действующую по доверенности от 19 декабря 2012 года, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене.
В силу части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно статье 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии с требованиями статьи 255 ГПК РФ к решениям органов местного самоуправления, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения, в результате которых нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
На основании статьи 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Положения части 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливают перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. Указанный перечень является исчерпывающим.
Вместе с тем, часть 2 статьи 40 ЖК РФ предусматривает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Часть 2 названной статьи предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В силу части 3 данной нормы, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Таким образом, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, в тех случаях, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ уменьшающих размер общего имущества в многоквартирном доме (что возможно только путем реконструкции в силу прямого указания части 3 статьи 36 ЖК РФ) либо влекущих присоединение к переводимому в нежилое помещение части общего имущества в многоквартирном доме, то в указанных случаях получение заявителем согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме до обращения в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое является обязательным.
В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в составе общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из дела видно, что 05 июля 2010 года К.В.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Красноярск, ул. <данные изъяты>, общей площадью 53 кв.м.
Распоряжением администрации г. Красноярска N 753-арх от 17 августа 2010 года указанное жилое помещение разрешено перевести в нежилое помещение с последующей реконструкцией с получением разрешения на строительство.
02 августа 2011 года Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска выдано разрешение на строительство N 01/3297, разрешена реконструкция нежилого помещения N 2 под магазин непродовольственных товаров, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, <данные изъяты>.
28 апреля 2012 года ООО Институт "Красноярскпромгражданпроект" выдано техническое заключение за N 1-285/1 из которого следует, что техническое состояние строительных конструкций нежилого помещения N 2, расположенного в жилом доме N <данные изъяты> в г. Красноярске, находится в работоспособном состоянии, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, качество строительно-монтажных работ соответствует строительным нормам и правилам (СНиП) и обеспечивает безопасную эксплуатацию нежилого помещения N 2 и жилого дома в целом.
15 мая 2012 года К.В.П. было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и 09 июля 2012 года ей выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. <данные изъяты>, помещение 2, общей площадью 53.1 кв.м.
Земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. <данные изъяты>, поставлен на кадастровый учет 14 марта 2012 года.
Из представленных К.В.П. результатов голосования собственников помещений в многоквартирном доме при проведении общего собрания по вопросу о реконструкции помещения N 2 с устройством отдельного входа с крыльцом под магазин непродовольственных товаров на земельном участке видно, что ею не было получено 100% согласие собственников многоквартирного дома.
Также из материалов дела и показаний допрошенных в суде первой инстанции свидетелей следует, что собрание фактически не проводилось, в протоколах голосования подписи от имени собственников выполнены не ими.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что факт проведения либо непроведения общего собрания собственников не имеет правового значения, поскольку общее имущество собственников многоквартирного дома к помещению N 2, принадлежащему К.В.П. не присоединяется, земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и поставлен на кадастровый учет после выдачи разрешения на перевод помещения в нежилое и получения разрешения на его реконструкцию, дверной проем в нежилое помещение пробит в наружной стене вместо оконного путем удаления подоконной части стены, которая не является несущей конструкцией.
Данные выводы суда первой инстанции сделаны без учета норм действующего материального права, фактических обстоятельств по делу и судебная коллегия с ними согласиться не может.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что крыльцо, установленное К.В.П., непосредственно примыкает к дому, а следовательно, располагается на земельном участке, предназначенном непосредственно для обслуживания многоквартирного дома. В этой связи, несмотря на несформированность земельного участка и непроведение в отношении него государственного кадастрового учета, как при выдаче К.В.П. разрешения на перевод помещения в нежилое, так и при получении разрешения на его реконструкцию, правомочия владения и пользования земельным участком должны реализовываться в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При отсутствии согласия собственников многоквартирного дома на использование части земельного участка, предназначенного непосредственно для обслуживания многоквартирного дома, действия К.В.П. по обустройству крыльца на земельном участке в зоне расположения дома нельзя признать законными. Кроме того, при формировании земельного участка, на котором в отсутствии согласия собственников дома возведено крыльцо к нежилому помещению, будут уменьшены доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Из материалов дела видно, что для устройства самостоятельного входа в нежилое помещение на месте существующего оконного проема в наружной стене был пробит дверной проем с организацией входной группы со стороны фасада, что влечет увеличение проема за счет подоконного участка и с очевидностью уменьшает площадь наружной стены, относящейся к общему имуществу собственников жилых помещений. Последующая установка дверного блока, козырька направлена на использование К.В.П. общего имущества собственников многоквартирного дома.
Таким образом, указанные строительно-монтажные работы являются реконструкцией, поскольку влекут уменьшение площади внешней стены дома, связаны с разрушением части несущей стены многоквартирного дома, и изменением режима пользования частью земельного участка.
Поскольку перевод спорного жилого помещения в нежилое и связанная с этим реконструкция повлечет изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, то есть приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений, то в силу пункта 3 статьи 36, пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако указанного согласия К.В.П. получено не было, в связи с чем права и законные интересы истцов, как собственников помещений в многоквартирном доме, являются безусловно нарушенными.
Поскольку Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в отсутствие 100% согласия собственников многоквартирного дома К.В.П. было выдано разрешение на строительство N 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, то данное разрешение следует признать недействительным.
Доводы К.В.И. и ее представителя о том, что стена, в которой пробит проем для входной двери в нежилое помещение, не является несущей конструкцией, являются несостоятельными, поскольку дверной проем пробит в наружной стене дома, что влечет разрушение части несущей стены дома.
Довод К.В.П. о том, что земельный участок при получении ею необходимых разрешений не был сформирован также безоснователен, поскольку правомочия владения и пользования земельным участком должны реализовываться в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, оборудование крыльца влечет использование и придомовой территории. Так в суде апелляционной инстанции К.В.П. пояснила, что в настоящее время земельный участок под многоквартирным домом сформирован и крыльцо, возведенное ею на земельном участке, находится в его границах.
Поскольку отсутствие 100% согласия всех собственников в многоквартирном доме на реконструкцию жилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривалось К.В.П., то решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым исковые требования К.В.Д., Н., П.В. к К.В.П. о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, возложении обязанности демонтировать конструкции установленного крыльца, к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года - отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования К.В.Д. <данные изъяты>, Н. <данные изъяты>, П.В. <данные изъяты> к К.В.П. <данные изъяты> о признании несостоявшимся общего собрания собственников многоквартирного дома, возложении обязанности демонтировать конструкции установленного крыльца, к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании недействительным разрешения на строительство 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года - удовлетворить.
Признать несостоявшимся общее собрание собственников квартир многоквартирного дома <данные изъяты> г. Красноярска, проведенного по вопросу о реконструкции помещения N 2 с устройством отдельного входа с крыльцом под магазин непродовольственных товаров на земельном участке.
Обязать К.В.П. демонтировать конструкции установленного крыльца к помещению 2 дома 30 <данные изъяты> г. Красноярска, бетонный слой на земельном участке, крепление и козырек.
Признать недействительным разрешение на строительство с правом реконструкции нежилого помещения N 2 <данные изъяты> в г. Красноярске 01\\3297-дг от 02 августа 2011 года, выданное К.В.П. Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)