Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 11.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Территория" (г. Рязань, ОГРН 1046209000441, ИНН 6234002188), общества с ограниченной ответственностью "Градспецстрой" (г. Рязань, ОГРН 1056204028737, ИНН 623401001) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области (г. Москва, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.11.2014 по делу N А54-135/2014 (судья Сельдемирова В.А.),
установил:
следующее.
Товарищество собственников жилья "ОЛИМП" (г. Рязань, ОГРН 1106230000161, ИНН 6230068692) (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Территория" (далее - общество 1) о признании отсутствующим права собственности общества 1 на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:2443 и 62:29:0100001:2444, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, а также признании недействительным решения о разделе земельного участка от 05.06.2013, послужившего основанием для раздела земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:74 (т. 1, л.д. 4).
Определением суда от 13.05.2014 (т. 2, л.д. 34) и от 11.06.2014 (т. 2, л.д. 96) принятыми на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области (далее - кадастровая палата) и общество с ограниченной ответственностью "Градспецстрой" (далее - общество 2). Одновременно к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Соломатин Игорь Валерьевич.
Определениями суда от 08.08.2014, от 05.09.2014 и от 03.10.2014, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость", общество с ограниченной ответственностью "Интер Парк", общество с ограниченной ответственностью "Муниципальный коммерческий банк им. Сергия Живаго", товарищество собственников жилья "Зубковой", Синица Татьяна Николаевна.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил:
- - признать отсутствующим право собственности общества 1 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3675, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой;
- - признать отсутствующим право собственности общества 1 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3674, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой;
- - признать отсутствующим право собственности общества 2 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3673, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой;
- - возложить на кадастровую палату обязанность в течение в течение 18 календарных дней с момента вступления решения в законную силу исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0100001:3675, 62:29:0100001:3674, 62:29:0100001:3673, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, и восстановить в государственном кадастре недвижимости аннулированные (исключенные) сведения о земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:74, общей площадью 11 582 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) и земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2 082 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) со всеми характеристиками, существовавшими на момент их снятия с кадастрового учета. Судом уточнение принято.
Решением суда от 11.11.2014 (т. 3, л.д. 138) исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что в силу закона право собственности на спорные участки, ранее входившие в состав исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, принадлежит жильцам многоквартирных домов, в связи с чем регистрация права собственности ответчиков на эти участки осуществлена неправомерно.
Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят о его отмене.
В апелляционной жалобе кадастровая палата указывает на неправомерное привлечение ее к участию в деле в качестве ответчика и возложении обязанности снять спорные участки с кадастрового учета, ссылаясь на то, что решение об их постановке на кадастровый учет не признано незаконным. Поясняет, что положения статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о кадастре) не распространяют свое действие на спорные правоотношения, поскольку на кадастровый учет спорные земельные участки были поставлены со статусом "временные" и видом разрешенного использования для "строительства многоквартирных жилых домов".
Общество 1 в апелляционной жалобе отмечает, что земельный участок находился в его собственности на основании учредительного договора от 14.01.2004 в связи с снесением в качестве взноса в уставный капитал. При этом первоначальное назначение земельного участка - земли поселений впоследствии было изменено на разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов. Обращает внимание на то, что земельный участок был сформирован для целей купли-продажи, а не для строительства многоквартирного жилого дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположены два многоквартирных дома, никогда не определялись в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, как это предусмотрено статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Выражает несогласие с выводом суда о том, что земельный участок перешел в собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме с даты первой регистрации права собственности участников долевого строительства.
Оспаривает вывод суда о том, что на земельном участке может быть построено только два многоквартирных жилых дома. Заявляет ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения площади, необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов.
В апелляционной жалобе общество 2 ссылается на то, что является добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку участок выбыл из владения ТСЖ "Зубковой" по его воле и возмездно. Отмечает, что в рамках дела N А54-4026/2011 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73 общей площадью 2 082 кв. метров для обслуживания и эксплуатации спорного многоквартирного жилого дома не требуется. Поддерживает позицию общества 1 о необходимости проведения судебной экспертизы с целью определения площади, необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов. Ссылается на то, что к спорным правоотношениям должны применяться пункты 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 (далее - постановление N 10/22), постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 г. N 12-П.
Товарищество в отзыве, ссылаясь на то, что изложенные в жалобах доводы являлись предметом рассмотрения первой инстанции, просит решение оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в отсутствие участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А54-4026/2011 (т. 1, л.д. 14-23), ООО "Территория" являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский район), категория земель - земли поселений, в последующем - земли населенных пунктов, общей площадью 13 664,1 кв. метров, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.07.2004, от 30.12.2008 (т. 2, л.д. 19-20).
Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 14.08.2002. Разрешенное использование земельного участка - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.
На основании постановления администрации города Рязани от 30.12.2003 N 4911 ООО "Территория" получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов на указанном земельном участке в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.
На основании договора о передаче прав и обязанностей от 15.07.2004 ООО "Территория" передало ТСЖ "Зубковой" функции заказчика по строительству многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:3 по адресу г. Рязань, ул. Зубковой.
27.12.2004 ООО "Территория" выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 540-04.
20.05.2009 между ООО "Территория" и ТСЖ "Зубковой" заключен договор безвозмездной передачи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.05.2009 N RU 62361000-35/2009/PB принята в эксплуатацию первая очередь одного из двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
16.06.2009 общим собранием ТСЖ "Зубковой" принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, общей площадью 2 082 кв. метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, общей площадью 11 582 кв. метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ).
Вновь образованные в результате раздела земельные участки поставлены на кадастровый учет 21.07.2009.
Право собственности ТСЖ "Зубковой" на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74 зарегистрировано 07.06.2011.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 62361000-46/2010/РВ от 25.06.2010 принята в эксплуатацию вторая очередь многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2011 по делу N А54-5520/2010 договор от 20.05.2009 безвозмездной передачи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, заключенный между ООО "Территория" и ТСЖ "Зубковой", признан недействительным.
Однако, 28.06.2011 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74, образованный из земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, по договору безвозмездной передачи передан от ТСЖ "Зубковой" к ООО "Территория".
Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2 082 кв. метров, также образованный из земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, на основании договора купли-продажи от 10.06.2011 передан от ТСЖ "Зубковой" к ООО "Недвижимость", впоследствии по договору купли-продажи от 24.06.2011 этот участок перешел от ООО "Недвижимость" к ООО "Территория", а затем - по договору от 10.08.2011 от ООО "Территория" к ООО "Интер Парк".
До совершения указанных сделок общим собранием будущих собственников помещений строящегося многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, проведенного в форме заочного голосования, был выбран способ управления многоквартирным домом, для чего создано ТСЖ "Олимп" (протокол от 03.11.2009 N 1), сведения о котором внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 28.01.2010.
Кроме того, 31.07.2012 администрацией города Рязани выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (секции 7 и 8, третья очередь строительства), расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 3 (т. 1, л.д. 146).
Согласно пункту 1.4 устава ТСЖ "Олимп", утвержденному общим собранием собственников от 24.06.2013 (т. 1, л.д. 74-89), в управлении товарищества находятся многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой д. 16, корп. 1 и корп. 3. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в указанных многоквартирных домах.
Судебными актами по делу N А54-4026/2011, которым ТСЖ "Олимп" отказано в удовлетворении требований к ООО "Территория", ТСЖ "Зубковой" и ООО "Недвижимость" о признании недействительным решения ТСЖ "Зубковой" о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, установлено, что указанный раздел не повлек нарушения прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома N 16 корп. 1 по ул. Зубковой г. Рязани, поскольку, согласно заключению судебной экспертизы, площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации данного дома, составляет 4 173,7 кв. метров. Кроме того, на земельном участке номером с кадастровым номером 62:29:0100001:74 расположен второй многоквартирный дом, строительство которого завершено, в связи с чем признание права общей долевой собственности за собственниками одного дома повлечет нарушение прав собственников помещений второго дома.
Суды апелляционной и кассационной инстанций признали, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов с даты его постановки на кадастровый учет (21.07.2009), а право собственности ТСЖ "Зубковой" на данный земельный участок прекращено в силу императивного требования закона, в связи с чем признали ничтожной сделкой договор безвозмездной передачи земельного участка от 28.06.2011, заключенный между ТСЖ "Зубковой" и ООО "Территория" по причине отсутствия у ТСЖ "Зубковой" полномочий на распоряжение земельным участком.
При этом суды констатировали, что требования истца о признании указанного договора недействительным и о признании права собственности ТСЖ "Зубковой" на указанный земельный участок отсутствующим не подлежат удовлетворению, поскольку оба вышеуказанных требования, по сути, направлены на установление права долевой собственности жителей многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1 на земельный участок, на котором расположен этот дом. Однако избранный истцом способ защиты предполагаемых нарушенных прав не приведет к их восстановлению, так как право долевой собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом, о признании которого просит истец, установлено законом, не требует специального признания или подтверждения в судебном порядке и не может быть предметом рассмотрения в суде.
Отказывая в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ТСЖ "Зубковой" на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, суды указали на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку на дату рассмотрения спора собственником земельного участка являлось ООО "Интер Парк", которое не было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Таким образом, судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, разделенный на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74, в силу закона относится к общей долевой собственности собственников многоквартирных жилых домов, которыми управляет истец.
При этом указанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов 01.03.2005 (статья 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") (т. 1, л.д. 40).
Между тем, несмотря на нахождение в силу закона земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 в собственности собственников многоквартирных жилых домов, был осуществлен его раздел на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74.
В дальнейшем, 05.06.2013, ООО "Территория" приняло решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:74 на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:2443, общей площадью 1 224 кв. метров, и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:2444, общей площадью 10 358 кв. метров (т. 1, л.д. 106).
Государственная регистрация права собственности ООО "Территория" на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:2444 и 62:29:0100001:2443 произведена 07.06.2013 (т. 1, л.д. 104-105).
Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73 по договору купли-продажи от 22.01.2013, заключенному между ООО "Интер Парк" (продавец) и ООО "Градспецстрой" (покупатель) приобрело ООО "Градспецстрой" (т. 3, л.д. 11), право собственности которого зарегистрировано 30.01.2013 (т. 3, л.д. 10).
В дальнейшем, 16.04.2014, между ООО "Территория" и ООО "Градспецстрой" заключено соглашение (т. 2, л.д. 113) о перераспределении границ земельных участков, принадлежащих ООО "Территория" (земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:2444 площадью 10 358 кв. метров и 62:29:0100001:2443 площадью 1 224 кв. метров) и ООО "Градспецстрой" (земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73 площадью 2 082 кв. метров), в соответствии с которым образовано три земельных участка, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ):
- - земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3675 площадью 10 358 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2444 и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:73), право собственности на который передано ООО "Территория";
- - земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3674 площадью 1 224 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2444 и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2443), право собственности на который передано ООО "Территория";
- земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3673 площадью 2 082 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2444, земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2443 и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:73), право собственности на который передано ООО "Градспецстрой".
Земельные участки поставлены на кадастровый учет 12.02.2014, что подтверждается кадастровыми выписками (т. 2, л.д. 75-77).
Государственная регистрация права собственности ООО "Территория" на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:3675 и 62:29:0100001:3674 и права собственности ООО "Градспецстрой" на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3673 произведена 19.05.2014, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л.д. 78).
Ссылаясь на то, что в силу закона собственниками спорных земельных участков, образованных в результате неоднократного раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, являются собственники многоквартирных домов, управление которыми осуществляет истец, товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12).
В данном случае мотивируя необходимость признания отсутствующим права собственности ответчиков на спорные земельные участки, являющиеся частями ранее сформированного исходного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, истец сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А54-4026/2011, которыми установлено, что участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3 перешел в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов. При этом право собственности возникло в силу закона, поскольку участок формировался до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исходя из фактических обстоятельств дела, апелляционная инстанция соглашается с позицией суда области о возможности применения исключительного способа защиты в виде признания права собственности отсутствующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами.
Из материалов дела следует, что в управлении ТСЖ "Олимп" находятся многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой д. 16, корп. 1 и корп. 3. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в указанных многоквартирных домах.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благо-устройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, данных в пунктах 66 и 67 постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11).
Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-4026/2011 установлено и ответчиками не оспаривается тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:3, общей площадью 13 664,1 кв. метров, проектом комплексной застройки территории предусмотрено строительство двух многоквартирных жилых домов.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 62361000-35/2009/PB от 29.05.2009 принята в эксплуатацию первая очередь строительства одного из двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию NRU 62361000-46/2010/РВ от 25.06.2010 принята в эксплуатацию вторая очередь строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
Разрешением на ввод в эксплуатацию NRU 62361000-56/2012/PB от 31.07.2012 принята в эксплуатацию третья очередь строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 3.
Согласно правоустанавливающим документам на объекты недвижимости домов 16, корпус 1 и корпус 3 по ул. Зубковой г. Рязани, представленным Управлением Росреестра по Рязанской области (т. 3, л.д. 120-132), государственная регистрация права собственности участников долевого строительства произведена 10.09.2009 (квартира N 231 дом N 16 корп. 1) и 23.07.2013 (квартира N 74 дом N 16, корп. 3).
Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с даты первой регистрации права собственности участников долевого строительства на объект недвижимости, земельный участок, предназначенный для строительства двух многоквартирных домов, перешел в долевую собственность собственников помещений данных домов.
Как указано выше, судебными актами по делу N А54-4026/2011 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов.
При этом имевшие место факты раздела этого участка, в результате которых были образованы и спорные участки, не влияет на существо спора.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Доводы ООО "Территория" о том, что общество имеет право построить на земельном участке еще несколько домов или иные объекты недвижимости, был предметом исследования в суде первой инстанции и правомерно отклонен им, поскольку ответчиком не оспаривается тот факт, что проектом на земельном участке было предусмотрено строительство только двух многоквартирных домов. На дату рассмотрения спора оба многоквартирных дома введены в эксплуатацию, доказательств наличия у ответчика действующего разрешения на строительство домов или иных объектов недвижимости, последним не представлено, проектная документация, из которой бы следовало, что помимо двух многоквартирных домов, предусматривалось строительство иных объектов недвижимости, также отсутствует.
Кроме того, в ходе рассмотрения спора установлено, что спорные участки, являющиеся составными частями исходного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, перешли в собственность собственников многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию.
Следует отметить и то, что в пояснениях ответчиков, данных в деле N А54-4026/2011, указано, что раздел земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 на два земельных участка с кадастровыми номерами 62:29:0100001:74 и 62:29:0100001:73 был произведен застройщиком (ТСЖ "Зубковой") лишь в интересах собственников помещений многоквартирных домов.
Следовательно, доводы заявителей о необходимости назначения экспертизы и определения площади, необходимой для эксплуатации спорных жилых домов, фактически направлены на переоценку вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-4026/2011, а потому подлежит отклонению.
При таких обстоятельствах, учитывая, что к собственникам домов в силу закона перешло и право собственности на спорные участки (ранее входившие в состав исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3), регистрация прав иных лиц на них осуществлена неправомерно.
Так как в ЕГРП должна содержаться запись о регистрации права общей долевой собственности собственников многоквартирных домов на спорные участки, требование о признании отсутствующим права собственности является надлежащим способом защиты.
В то же время суд апелляционной инстанции не может согласиться с решением в части удовлетворения исковых требований к кадастровой палате в силу следующего.
В соответствии со статей 22 Закона о кадастре необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением.
В силу пункта 31 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N 42 сведения об объектах недвижимости и содержащие их документы проверяются органом кадастрового учета на предмет выявления отсутствия предусмотренных Законом о кадастре оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета, которые установлены статьями 26, 27 Закона о кадастре.
Заявитель обратился в суд с требованиями о возложении на кадастровую палату обязанности исключить сведения о постановке на кадастровый учет одних земельных участков и восстановить содержащиеся ранее в кадастре сведения о других участках, не оспаривая действий кадастровой палаты по постановке этих участков на кадастровый учет.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 постановления 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Таким образом, из разъяснений, содержащихся в пунктах 52, 53, 56 постановления N 10/22, следует, что требование, направленное на оспаривание правомерности кадастрового учета земельного участка, должно рассматриваться в исковом порядке.
Кроме того, согласно пункту 53 названного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решение, которым признано отсутствующим право собственности, может послужить основанием для исключения соответствующих сведений о спорных земельных участках на основании такого решения суда.
В соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 20.06.2008 N ВК/2657 "О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами" право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. В соответствии с нормами жилищного законодательства проведение государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. При этом временный характер сведениям о таких земельных участках не присваивается.
Письмом Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10 "О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом" (пункт 1) даны разъяснения о том, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации, аналогичная позиция отражена в письме Росреестра от 17.06.2010 N 14-4731-ГЕ.
Судом неверно истолковано письмо Росреестра от 28.11.2012 N 14-9817-НА "Об отдельных вопросах взаимодействия при осуществлении учетно-регистрационных действий", в котором указано, что Законом о кадастре не предусмотрена возможность восстановления аннулированных сведений государственного кадастра недвижимости и такое аннулирование возможно на основании вступившего в законную силу судебного акта, обязывающего орган кадастрового учета восстановить аннулированные сведения государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка.
Решение суда, обязывающее кадастровый орган восстановить аннулированные сведения о земельном участке связано с признанием незаконными действий кадастрового органа и не может существовать вне этой связи. В данном случае правовым последствием принятого судебного акта о признании отсутствующим права собственности ответчиков должна явиться обязанность уполномоченных органов восстановить право собственников на спорные участки, которые ранее входили в состав земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0100001:74 и 62:29:0100001:73 (а до этого - в состав земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3).
Следовательно, основанием для совершения кадастровой палатой соответствующих действий должно являться решение суда о признании прав ответчиков отсутствующим (в порядке его исполнения).
Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 05.02.2015 по делу N А68-7175/2014.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает обоснованной апелляционную жалобу кадастровой палаты и считает подлежащим отмене решение в части удовлетворения соответствующих требований к ней и распределения расходов по госпошлине.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку кадастровая палата в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит. Расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам ООО "Градспецстрой" и ООО "Территория" подлежат отнесению на заявителей.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.11.2014 по делу N А54-135/2014 в части обязания Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0100001:3675, 62:29:0100001:3674, 62:29:0100001:3673, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, и возложения обязанности восстановить в государственном кадастре недвижимости аннулированные (исключенные) сведения о земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:74, общей площадью 11582 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) и земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2082 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) со всеми характеристиками, существовавшими на момент их снятия с кадастрового учета, а также в части взыскания судебных расходов - отменить.
В удовлетворении требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Территория" в пользу ТСЖ "Олимп" расходы по госпошлине в сумме 12 тыс. рублей.
Взыскать с ООО "Градспецстрой" в пользу ТСЖ "Олимп" расходы по госпошлине в сумме 6 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2015 N 20АП-7526/2014 ПО ДЕЛУ N А54-135/2014
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2015 г. по делу N А54-135/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 11.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Территория" (г. Рязань, ОГРН 1046209000441, ИНН 6234002188), общества с ограниченной ответственностью "Градспецстрой" (г. Рязань, ОГРН 1056204028737, ИНН 623401001) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области (г. Москва, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.11.2014 по делу N А54-135/2014 (судья Сельдемирова В.А.),
установил:
следующее.
Товарищество собственников жилья "ОЛИМП" (г. Рязань, ОГРН 1106230000161, ИНН 6230068692) (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Территория" (далее - общество 1) о признании отсутствующим права собственности общества 1 на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:2443 и 62:29:0100001:2444, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, а также признании недействительным решения о разделе земельного участка от 05.06.2013, послужившего основанием для раздела земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:74 (т. 1, л.д. 4).
Определением суда от 13.05.2014 (т. 2, л.д. 34) и от 11.06.2014 (т. 2, л.д. 96) принятыми на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области (далее - кадастровая палата) и общество с ограниченной ответственностью "Градспецстрой" (далее - общество 2). Одновременно к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Соломатин Игорь Валерьевич.
Определениями суда от 08.08.2014, от 05.09.2014 и от 03.10.2014, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость", общество с ограниченной ответственностью "Интер Парк", общество с ограниченной ответственностью "Муниципальный коммерческий банк им. Сергия Живаго", товарищество собственников жилья "Зубковой", Синица Татьяна Николаевна.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил:
- - признать отсутствующим право собственности общества 1 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3675, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой;
- - признать отсутствующим право собственности общества 1 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3674, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой;
- - признать отсутствующим право собственности общества 2 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3673, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой;
- - возложить на кадастровую палату обязанность в течение в течение 18 календарных дней с момента вступления решения в законную силу исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0100001:3675, 62:29:0100001:3674, 62:29:0100001:3673, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, и восстановить в государственном кадастре недвижимости аннулированные (исключенные) сведения о земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:74, общей площадью 11 582 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) и земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2 082 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) со всеми характеристиками, существовавшими на момент их снятия с кадастрового учета. Судом уточнение принято.
Решением суда от 11.11.2014 (т. 3, л.д. 138) исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что в силу закона право собственности на спорные участки, ранее входившие в состав исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, принадлежит жильцам многоквартирных домов, в связи с чем регистрация права собственности ответчиков на эти участки осуществлена неправомерно.
Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят о его отмене.
В апелляционной жалобе кадастровая палата указывает на неправомерное привлечение ее к участию в деле в качестве ответчика и возложении обязанности снять спорные участки с кадастрового учета, ссылаясь на то, что решение об их постановке на кадастровый учет не признано незаконным. Поясняет, что положения статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о кадастре) не распространяют свое действие на спорные правоотношения, поскольку на кадастровый учет спорные земельные участки были поставлены со статусом "временные" и видом разрешенного использования для "строительства многоквартирных жилых домов".
Общество 1 в апелляционной жалобе отмечает, что земельный участок находился в его собственности на основании учредительного договора от 14.01.2004 в связи с снесением в качестве взноса в уставный капитал. При этом первоначальное назначение земельного участка - земли поселений впоследствии было изменено на разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов. Обращает внимание на то, что земельный участок был сформирован для целей купли-продажи, а не для строительства многоквартирного жилого дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположены два многоквартирных дома, никогда не определялись в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, как это предусмотрено статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Выражает несогласие с выводом суда о том, что земельный участок перешел в собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме с даты первой регистрации права собственности участников долевого строительства.
Оспаривает вывод суда о том, что на земельном участке может быть построено только два многоквартирных жилых дома. Заявляет ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения площади, необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов.
В апелляционной жалобе общество 2 ссылается на то, что является добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку участок выбыл из владения ТСЖ "Зубковой" по его воле и возмездно. Отмечает, что в рамках дела N А54-4026/2011 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73 общей площадью 2 082 кв. метров для обслуживания и эксплуатации спорного многоквартирного жилого дома не требуется. Поддерживает позицию общества 1 о необходимости проведения судебной экспертизы с целью определения площади, необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов. Ссылается на то, что к спорным правоотношениям должны применяться пункты 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 (далее - постановление N 10/22), постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 г. N 12-П.
Товарищество в отзыве, ссылаясь на то, что изложенные в жалобах доводы являлись предметом рассмотрения первой инстанции, просит решение оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в отсутствие участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А54-4026/2011 (т. 1, л.д. 14-23), ООО "Территория" являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский район), категория земель - земли поселений, в последующем - земли населенных пунктов, общей площадью 13 664,1 кв. метров, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.07.2004, от 30.12.2008 (т. 2, л.д. 19-20).
Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 14.08.2002. Разрешенное использование земельного участка - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.
На основании постановления администрации города Рязани от 30.12.2003 N 4911 ООО "Территория" получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов на указанном земельном участке в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.
На основании договора о передаче прав и обязанностей от 15.07.2004 ООО "Территория" передало ТСЖ "Зубковой" функции заказчика по строительству многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:3 по адресу г. Рязань, ул. Зубковой.
27.12.2004 ООО "Территория" выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 540-04.
20.05.2009 между ООО "Территория" и ТСЖ "Зубковой" заключен договор безвозмездной передачи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.05.2009 N RU 62361000-35/2009/PB принята в эксплуатацию первая очередь одного из двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
16.06.2009 общим собранием ТСЖ "Зубковой" принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, общей площадью 2 082 кв. метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, общей площадью 11 582 кв. метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ).
Вновь образованные в результате раздела земельные участки поставлены на кадастровый учет 21.07.2009.
Право собственности ТСЖ "Зубковой" на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74 зарегистрировано 07.06.2011.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 62361000-46/2010/РВ от 25.06.2010 принята в эксплуатацию вторая очередь многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2011 по делу N А54-5520/2010 договор от 20.05.2009 безвозмездной передачи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, заключенный между ООО "Территория" и ТСЖ "Зубковой", признан недействительным.
Однако, 28.06.2011 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74, образованный из земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, по договору безвозмездной передачи передан от ТСЖ "Зубковой" к ООО "Территория".
Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2 082 кв. метров, также образованный из земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, на основании договора купли-продажи от 10.06.2011 передан от ТСЖ "Зубковой" к ООО "Недвижимость", впоследствии по договору купли-продажи от 24.06.2011 этот участок перешел от ООО "Недвижимость" к ООО "Территория", а затем - по договору от 10.08.2011 от ООО "Территория" к ООО "Интер Парк".
До совершения указанных сделок общим собранием будущих собственников помещений строящегося многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, проведенного в форме заочного голосования, был выбран способ управления многоквартирным домом, для чего создано ТСЖ "Олимп" (протокол от 03.11.2009 N 1), сведения о котором внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 28.01.2010.
Кроме того, 31.07.2012 администрацией города Рязани выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (секции 7 и 8, третья очередь строительства), расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 3 (т. 1, л.д. 146).
Согласно пункту 1.4 устава ТСЖ "Олимп", утвержденному общим собранием собственников от 24.06.2013 (т. 1, л.д. 74-89), в управлении товарищества находятся многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой д. 16, корп. 1 и корп. 3. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в указанных многоквартирных домах.
Судебными актами по делу N А54-4026/2011, которым ТСЖ "Олимп" отказано в удовлетворении требований к ООО "Территория", ТСЖ "Зубковой" и ООО "Недвижимость" о признании недействительным решения ТСЖ "Зубковой" о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, установлено, что указанный раздел не повлек нарушения прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома N 16 корп. 1 по ул. Зубковой г. Рязани, поскольку, согласно заключению судебной экспертизы, площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации данного дома, составляет 4 173,7 кв. метров. Кроме того, на земельном участке номером с кадастровым номером 62:29:0100001:74 расположен второй многоквартирный дом, строительство которого завершено, в связи с чем признание права общей долевой собственности за собственниками одного дома повлечет нарушение прав собственников помещений второго дома.
Суды апелляционной и кассационной инстанций признали, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов с даты его постановки на кадастровый учет (21.07.2009), а право собственности ТСЖ "Зубковой" на данный земельный участок прекращено в силу императивного требования закона, в связи с чем признали ничтожной сделкой договор безвозмездной передачи земельного участка от 28.06.2011, заключенный между ТСЖ "Зубковой" и ООО "Территория" по причине отсутствия у ТСЖ "Зубковой" полномочий на распоряжение земельным участком.
При этом суды констатировали, что требования истца о признании указанного договора недействительным и о признании права собственности ТСЖ "Зубковой" на указанный земельный участок отсутствующим не подлежат удовлетворению, поскольку оба вышеуказанных требования, по сути, направлены на установление права долевой собственности жителей многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1 на земельный участок, на котором расположен этот дом. Однако избранный истцом способ защиты предполагаемых нарушенных прав не приведет к их восстановлению, так как право долевой собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом, о признании которого просит истец, установлено законом, не требует специального признания или подтверждения в судебном порядке и не может быть предметом рассмотрения в суде.
Отказывая в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ТСЖ "Зубковой" на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, суды указали на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку на дату рассмотрения спора собственником земельного участка являлось ООО "Интер Парк", которое не было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Таким образом, судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, разделенный на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74, в силу закона относится к общей долевой собственности собственников многоквартирных жилых домов, которыми управляет истец.
При этом указанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов 01.03.2005 (статья 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") (т. 1, л.д. 40).
Между тем, несмотря на нахождение в силу закона земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 в собственности собственников многоквартирных жилых домов, был осуществлен его раздел на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74.
В дальнейшем, 05.06.2013, ООО "Территория" приняло решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:74 на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:2443, общей площадью 1 224 кв. метров, и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:2444, общей площадью 10 358 кв. метров (т. 1, л.д. 106).
Государственная регистрация права собственности ООО "Территория" на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:2444 и 62:29:0100001:2443 произведена 07.06.2013 (т. 1, л.д. 104-105).
Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73 по договору купли-продажи от 22.01.2013, заключенному между ООО "Интер Парк" (продавец) и ООО "Градспецстрой" (покупатель) приобрело ООО "Градспецстрой" (т. 3, л.д. 11), право собственности которого зарегистрировано 30.01.2013 (т. 3, л.д. 10).
В дальнейшем, 16.04.2014, между ООО "Территория" и ООО "Градспецстрой" заключено соглашение (т. 2, л.д. 113) о перераспределении границ земельных участков, принадлежащих ООО "Территория" (земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:2444 площадью 10 358 кв. метров и 62:29:0100001:2443 площадью 1 224 кв. метров) и ООО "Градспецстрой" (земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73 площадью 2 082 кв. метров), в соответствии с которым образовано три земельных участка, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ):
- - земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3675 площадью 10 358 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2444 и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:73), право собственности на который передано ООО "Территория";
- - земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3674 площадью 1 224 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2444 и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2443), право собственности на который передано ООО "Территория";
- земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3673 площадью 2 082 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2444, земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2443 и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:73), право собственности на который передано ООО "Градспецстрой".
Земельные участки поставлены на кадастровый учет 12.02.2014, что подтверждается кадастровыми выписками (т. 2, л.д. 75-77).
Государственная регистрация права собственности ООО "Территория" на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:3675 и 62:29:0100001:3674 и права собственности ООО "Градспецстрой" на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3673 произведена 19.05.2014, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л.д. 78).
Ссылаясь на то, что в силу закона собственниками спорных земельных участков, образованных в результате неоднократного раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, являются собственники многоквартирных домов, управление которыми осуществляет истец, товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12).
В данном случае мотивируя необходимость признания отсутствующим права собственности ответчиков на спорные земельные участки, являющиеся частями ранее сформированного исходного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, истец сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А54-4026/2011, которыми установлено, что участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3 перешел в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов. При этом право собственности возникло в силу закона, поскольку участок формировался до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исходя из фактических обстоятельств дела, апелляционная инстанция соглашается с позицией суда области о возможности применения исключительного способа защиты в виде признания права собственности отсутствующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами.
Из материалов дела следует, что в управлении ТСЖ "Олимп" находятся многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой д. 16, корп. 1 и корп. 3. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в указанных многоквартирных домах.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благо-устройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, данных в пунктах 66 и 67 постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11).
Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-4026/2011 установлено и ответчиками не оспаривается тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:3, общей площадью 13 664,1 кв. метров, проектом комплексной застройки территории предусмотрено строительство двух многоквартирных жилых домов.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 62361000-35/2009/PB от 29.05.2009 принята в эксплуатацию первая очередь строительства одного из двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию NRU 62361000-46/2010/РВ от 25.06.2010 принята в эксплуатацию вторая очередь строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.
Разрешением на ввод в эксплуатацию NRU 62361000-56/2012/PB от 31.07.2012 принята в эксплуатацию третья очередь строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 3.
Согласно правоустанавливающим документам на объекты недвижимости домов 16, корпус 1 и корпус 3 по ул. Зубковой г. Рязани, представленным Управлением Росреестра по Рязанской области (т. 3, л.д. 120-132), государственная регистрация права собственности участников долевого строительства произведена 10.09.2009 (квартира N 231 дом N 16 корп. 1) и 23.07.2013 (квартира N 74 дом N 16, корп. 3).
Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с даты первой регистрации права собственности участников долевого строительства на объект недвижимости, земельный участок, предназначенный для строительства двух многоквартирных домов, перешел в долевую собственность собственников помещений данных домов.
Как указано выше, судебными актами по делу N А54-4026/2011 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов.
При этом имевшие место факты раздела этого участка, в результате которых были образованы и спорные участки, не влияет на существо спора.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Доводы ООО "Территория" о том, что общество имеет право построить на земельном участке еще несколько домов или иные объекты недвижимости, был предметом исследования в суде первой инстанции и правомерно отклонен им, поскольку ответчиком не оспаривается тот факт, что проектом на земельном участке было предусмотрено строительство только двух многоквартирных домов. На дату рассмотрения спора оба многоквартирных дома введены в эксплуатацию, доказательств наличия у ответчика действующего разрешения на строительство домов или иных объектов недвижимости, последним не представлено, проектная документация, из которой бы следовало, что помимо двух многоквартирных домов, предусматривалось строительство иных объектов недвижимости, также отсутствует.
Кроме того, в ходе рассмотрения спора установлено, что спорные участки, являющиеся составными частями исходного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, перешли в собственность собственников многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию.
Следует отметить и то, что в пояснениях ответчиков, данных в деле N А54-4026/2011, указано, что раздел земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 на два земельных участка с кадастровыми номерами 62:29:0100001:74 и 62:29:0100001:73 был произведен застройщиком (ТСЖ "Зубковой") лишь в интересах собственников помещений многоквартирных домов.
Следовательно, доводы заявителей о необходимости назначения экспертизы и определения площади, необходимой для эксплуатации спорных жилых домов, фактически направлены на переоценку вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-4026/2011, а потому подлежит отклонению.
При таких обстоятельствах, учитывая, что к собственникам домов в силу закона перешло и право собственности на спорные участки (ранее входившие в состав исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3), регистрация прав иных лиц на них осуществлена неправомерно.
Так как в ЕГРП должна содержаться запись о регистрации права общей долевой собственности собственников многоквартирных домов на спорные участки, требование о признании отсутствующим права собственности является надлежащим способом защиты.
В то же время суд апелляционной инстанции не может согласиться с решением в части удовлетворения исковых требований к кадастровой палате в силу следующего.
В соответствии со статей 22 Закона о кадастре необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением.
В силу пункта 31 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N 42 сведения об объектах недвижимости и содержащие их документы проверяются органом кадастрового учета на предмет выявления отсутствия предусмотренных Законом о кадастре оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета, которые установлены статьями 26, 27 Закона о кадастре.
Заявитель обратился в суд с требованиями о возложении на кадастровую палату обязанности исключить сведения о постановке на кадастровый учет одних земельных участков и восстановить содержащиеся ранее в кадастре сведения о других участках, не оспаривая действий кадастровой палаты по постановке этих участков на кадастровый учет.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 постановления 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Таким образом, из разъяснений, содержащихся в пунктах 52, 53, 56 постановления N 10/22, следует, что требование, направленное на оспаривание правомерности кадастрового учета земельного участка, должно рассматриваться в исковом порядке.
Кроме того, согласно пункту 53 названного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решение, которым признано отсутствующим право собственности, может послужить основанием для исключения соответствующих сведений о спорных земельных участках на основании такого решения суда.
В соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 20.06.2008 N ВК/2657 "О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами" право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. В соответствии с нормами жилищного законодательства проведение государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. При этом временный характер сведениям о таких земельных участках не присваивается.
Письмом Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10 "О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом" (пункт 1) даны разъяснения о том, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации, аналогичная позиция отражена в письме Росреестра от 17.06.2010 N 14-4731-ГЕ.
Судом неверно истолковано письмо Росреестра от 28.11.2012 N 14-9817-НА "Об отдельных вопросах взаимодействия при осуществлении учетно-регистрационных действий", в котором указано, что Законом о кадастре не предусмотрена возможность восстановления аннулированных сведений государственного кадастра недвижимости и такое аннулирование возможно на основании вступившего в законную силу судебного акта, обязывающего орган кадастрового учета восстановить аннулированные сведения государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка.
Решение суда, обязывающее кадастровый орган восстановить аннулированные сведения о земельном участке связано с признанием незаконными действий кадастрового органа и не может существовать вне этой связи. В данном случае правовым последствием принятого судебного акта о признании отсутствующим права собственности ответчиков должна явиться обязанность уполномоченных органов восстановить право собственников на спорные участки, которые ранее входили в состав земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0100001:74 и 62:29:0100001:73 (а до этого - в состав земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3).
Следовательно, основанием для совершения кадастровой палатой соответствующих действий должно являться решение суда о признании прав ответчиков отсутствующим (в порядке его исполнения).
Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 05.02.2015 по делу N А68-7175/2014.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает обоснованной апелляционную жалобу кадастровой палаты и считает подлежащим отмене решение в части удовлетворения соответствующих требований к ней и распределения расходов по госпошлине.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку кадастровая палата в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит. Расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам ООО "Градспецстрой" и ООО "Территория" подлежат отнесению на заявителей.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.11.2014 по делу N А54-135/2014 в части обязания Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0100001:3675, 62:29:0100001:3674, 62:29:0100001:3673, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, и возложения обязанности восстановить в государственном кадастре недвижимости аннулированные (исключенные) сведения о земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:74, общей площадью 11582 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) и земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2082 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) со всеми характеристиками, существовавшими на момент их снятия с кадастрового учета, а также в части взыскания судебных расходов - отменить.
В удовлетворении требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Территория" в пользу ТСЖ "Олимп" расходы по госпошлине в сумме 12 тыс. рублей.
Взыскать с ООО "Градспецстрой" в пользу ТСЖ "Олимп" расходы по госпошлине в сумме 6 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)