Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кривицкая О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи - Подольской А.А.
судей Маркина А.В., Пияковой Н.А.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу И.С.А. на решение Самарского районного суда г. Самары от 12 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования О.Е.В. к И.С.А. удовлетворить.
Признать договор залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес>, дом N от 21.06.2012, заключенный между О.Е.В. и И.С.А., прекратившим действие в связи с не заключением и истечением 30.09.2012 срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений (прав на нежилые помещения), расположенных по адресу: <адрес>, дом N на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей (строительной) площадью 245,48 кв. м на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене 5 000 000 рублей.
Признать соглашение о задатке от 07.12.2012, заключенное между О.Е.В. и И.С.А. прекратившим действие в связи с не заключением и истечением 07.12.2013 срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений площадью 190,7 кв. м на цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>, по цене 2 500 000 рублей.
Признать предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013, заключенный между О.Е.В. и И.С.А., прекратившим действие в полном объеме в связи с не заключением и истечением 01.10.2013 срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секций общей (строительной) площадью 245,48 кв. м и нежилых помещение на цокольном этаже в первой секции общей (строительной) площадью 190,57 кв. м, на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене приобретения недвижимости 5 500 000 рублей, 2 000 000 рублей стоимости оформления документов, подтверждающих право собственности покупателя на указанную недвижимость.
Применить последствия прекращения действия предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013, заключенного между О.Е.В. и И.С.А. в виде возврата О.Е.В. И.С.А. полученных по договору денежных средств в сумме 5 500 000 рублей.
Освободить офисное помещение общей площадью ориентировочно 190,57 кв. м на цокольном этаже секции N 1 и офисное помещение площадью ориентировочно 245,48 кв. м на первом этаже секции N 1 в жилом доме переменной этажности по адресу: <адрес> а (строительный адрес <адрес>) от ограничений и обременении в пользу И.С.А.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А., судебная коллегия
установила:
О.Е.В. обратилась в суд с иском к И.С.А. о признании прекращенным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, признании недействительными условий предварительного договора, признании прекращенным договора залога прав, признании прекращенным соглашения о задатке, освобождении нежилого помещения от ограничений и обременении в пользу третьего лица.
В обоснование заявленных требований истица указала, что она является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома <адрес>
Объектом долевого строительства являются офисное помещение общей площадью ориентировочно 190,57 кв. м на цокольном этаже секции N 1 и офисное помещение площадью ориентировочно 245,48 кв. м на первом этаже секции N 1 в жилом доме переменной этажности по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>).
В настоящее время строительство жилого дома ведется Некоммерческим партнерством "Развитие жилищно-строительной кооперации "Старый город" на основании разрешения на строительство N RU 63301000-171, выданного Главой городского округа Самара 19.09.2008 г. сроком до 19.09.2009 г. Впоследствии действие разрешения продлено до 19.09.2013 г., затем до 01.01.2015 г.
Заочным решением Самарского районного суда г. Самара от 25.09.2012 г. по гражданскому делу иск О.Е.В. к Некоммерческому партнерству "Развитие жилищно-строительной кооперации "Старый город" о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств удовлетворены частично, за просрочку исполнении обязательств взыскана неустойка в размере 15 000 рублей.
21.01.2013 г. между истицей и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1.1 и п. 1.2 которого стороны договорились в срок не позднее 01.10.2013 г. заключить договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей строительной площадью 245,48 кв. м и нежилых помещений на цокольном этаже в первой секции общей строительной площадью 190,57 кв. м по на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора "цена приобретения Недвижимости, продаваемой по Договору, составляет сумму, равную 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей. 2 000 000 (два миллиона) рублей стоит оформление документов, подтверждающих право собственности Покупателя на указанную недвижимость".
Вышеуказанный предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013 г. заключен взамен отношений между теми же сторонами, возникших с 11.06.2012 г. по передаче аванса в сумме 575 000 рублей, а также вместо договора залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <...> от 21.06.2012 г., и вместо соглашения о задатке от 07.12.2012 г.
Отношения между истицей и ответчиком по договору залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <...> от 21.06.2012 г. и по соглашению о задатке о права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <...> от 21.06.2012 г. от 07.12.2012 г. прекратились 21.01.2013 г. после подписания вышеуказанного предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г.
Предварительный договор купли-продажи явился также результатом обращения истицы в Самарский районный суд г. Самара с иском к ответчику о признании договора залога от 21.06.2012 г. незаключенным. Определением от 28.01.2013 г. Самарским районным судом г. Самара прекращено производство по делу N 2-135/2013 на основании ходатайства О.Е.В. об отказе от иска в связи с достижением между сторонами соглашения об урегулировании спора.
01.10.2013 г. на основании предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г. основной договор купли-продажи объектов недвижимости сторонами заключен не был.
Заключение основного договора в предусмотренный сторонами срок до 01.10.2013 г. стало невозможным в связи с тем, что строительство дома не завершено, объекты недвижимости не созданы. В связи с этим право собственности истицей в установленном порядке не зарегистрировано, кроме того, 14.10.2013 г. Застройщик стал оспаривать права О.Е.В. на получение объектов недвижимости по акту приема-передачи.
Предварительный договор от 21.01.2013 г. прекратил свое действие с 02.10.2013 г. в связи с невозможностью его исполнения по не зависящим от сторон причинам.
Ответчик устно требует от О.Е.В. передать ему все правоустанавливающие документы для оформления права собственности на спорные объекты. В этой связи возникла необходимость признания подписанных сторонами договоров прекращенными, а в части недействительными.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, с учетом уточненных исковых требований, О.Е.В. просила суд:
- - признать договор залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> от 21.06.2012 г., заключенный между ней (О.Е.В.) и И.С.А., прекратившим действие в связи с незаключением и истечением 30.09.2012 г. срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений (прав на нежилые помещения), расположенных по адресу: <адрес> на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей (строительной) площадью 245,48 кв. м на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене 5 000 000 рублей;
- - признать соглашение о задатке от 07.12.2012 г., заключенное между О.Е.В. и И.С.А. прекратившим действие в связи с не заключением и истечением 07.12.2013 г. срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений площадью 190,7 кв. м на цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>, по цене 2 500 000 рублей;
- - признать предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенный между О.Е.В. и И.С.А., прекратившим действие в полном объеме в связи с незаключением и истечением 01.10.2013 г. срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей (строительной) площадью 245,48 кв. м и нежилых помещение на цокольном этаже в первой секции общей (строительной) площадью 190,57 кв. м, на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене приобретения недвижимости 5 500 000 рублей, 2 000 000 рублей стоимости оформления документов, подтверждающих право собственности Покупателя на указанную недвижимость;
- - признать недействительными п. 3.1 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013, заключенного между О.Е.В. и И.С.А. вследствие отсутствия достигнутого соглашения о существенном условии основного договора купли-продажи - о цене объектов недвижимости;
- - признать недействительным п. 3.4 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. на основании ст. 168 ГК РФ;
- - признать недействительным п. 4.1 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. на основании ст. 168 ГК РФ;
- - признать недействительным п. 7.1 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. вследствие противоречия достигнутому соглашению о сроке заключения основного договора;
- - применить последствия прекращения действия предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. в виде возврата О.Е.В. И.С.А. полученных по договору денежных средств в сумме 5 500 000 рублей.
- освободить офисное помещение общей площадью ориентировочно 190,57 кв. м на цокольном этаже секции N 1 и офисное помещение площадью ориентировочно 245,48 кв. м на первом этаже секции N 1 в жилом доме переменной этажности по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>) от ограничений и обременении в пользу И.С.А. (л.д. 98 т. 1).
Судом постановлено указанное выше решение, которое И.С.В. в апелляционной жалобе просит отменить в части удовлетворенных исковых требований, как незаконное, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. При этом указывает, что при разрешении спора судом неправильно истолковано содержание предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., не приняты во внимание пояснения сторон, а также условия договора купли-продажи.
Кроме того, в жалобе И.С.А. ссылается на незаконность отказа суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания с целью ознакомления с возражениями истицы на отзыв ответчика, поскольку тем самым он был лишен возможности сформировать свою правовую позицию.
В заседании судебной коллегии И.С.А. и его представитель С. доводы жалобы поддержали в полном объеме, указали, что истица злоупотребляет своими правами.
О.Е.В., а также ее представитель - адвокат Евланова Н.Ю., с доводами жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, указав, что исполнить договор невозможно по объективным причинам.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а также установлено, что если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Согласно ч. 3 ст. 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Судом установлено, что О.Е.В. является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома <адрес>.
Ее право как участника долевого строительства подтверждено следующими исследованными судом доказательствами.
Строительство жилого дома <адрес> осуществляется на основании договора о долевом участии от 02.07.2002 г., заключенному между ЖСК "Старый город" как Заказчика-застройщика и ООО "Подряд-Инвест" - Дольщика, согласно которому Дольщик направляет денежные средства в строительство Объекта в порядке долевого участия (п. 3.1) и его долевое участие составляет 50%, согласно плану распределения. Право ООО "Подряд-Инвест" переуступать нежилое помещение площадью 190,57 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома и нежилое помещение на 1 этаже площадью 245,48 кв. м никем не оспаривается.
Согласно договору от 04.04.2003 г. ООО "Подряд-Инвест" как застройщик переуступило право на спорные объекты недвижимости ООО МК "Семейный врач" в лице директора и единственного учредителя О.Е.В. П. 2.1.1 договора определяет, что общая предварительная стоимость Объекта составляет 234 110,4 условных единиц (1 у.е. равна 1 доллару). В соответствии с п. 3.8 данного договора Дольщик при переуступке своих прав обязан визировать договор с ООО "Подряд-Инвест". Согласно трехстороннему договору от 17.07.2004 г. права долевого участия от ООО МК "Семейный врач" переуступлено О.Е.В. В силу п. 2.2 определено, что первоначальный дольщик ООО МК "Семейный врач" произвел оплату Застройщику за долевое участие в строительстве в размере 2 889 018 руб. за 267,11 кв. м, из них 117,53 кв. м на цокольном этаже и 149,58 кв. м на 1 этаже. Пункт 2.3 определяет, что правопреемник обязуется оплатить оставшиеся квадратные метры в рублевым эквиваленте (л.д. 30).
НП ЖСК "Старый город" как заказчик, ООО "Подряд-Инвест" как дольщик и О.Е.В. как Правопреемник заключили договор от 29.10.2004 г., по которому к О.Е.В. перешли все права как к участнику долевого строительства в части спорных объектов, с подтверждением того, что Дольщик (ООО "Подряд-Инвест") оплатил Заказчику 2 889 018 рублей за 267,11 кв. м, а оставшуюся сумму О.Е.В. обязуется оплатить из расчета 500 долларов США/ кв. м по курсу ЦБ РФ.
25.03.2008 г. НП "ЖСК "Старый город" подтвердило О.Е.В., что сумма по договору N 15/4-1 об уступке долевого участия в строительстве 190,57 кв. м площади цокольного этажа оплачена полностью. (л.д. 115).
29.04.2009 г. НП РЖСК "Старый город" (правопреемник НП "ЖСК "Старый город") подтвердило полностью оплату 245,48 кв. м площади первого этажа, выдав соответствующую справку О.Е.В.
Таким образом, долевое участие в строительстве со стороны О.Е.В. в отношении спорных нежилых помещений оплачено полностью, что подтвердил Заказчик строительства, а оплату части суммы подтвердил и застройщик, путем составления трехстороннего договора.
После полной оплаты доли участия в долевом строительстве между О.Е.В. и И.С.А. стали достигаться соглашения о порядке передачи прав на спорные объекты.
11.06.2012 г. О.Е.В. получила от И.С.А. 575 000 рублей по расписке в счет переуступки прав на долевое участие на помещение первого этажа, однако к соглашению о заключении договора переуступки прав стороны не пришли, и соответствующий договор заключен не был.
21.06.2012 г. О.Е.В. и И.С.А. в простой письменной форме без государственной регистрации подписали составленный И.С.А. договор залога права долевого строительства в строительстве жилого дома на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома N 15/4 от 04.04.2003 г., договора об уступке долевого участия в строительстве жилого дома N 37 от 17.07.2004 г., договора об уступке долевого участия в строительстве жилого дома N 15/4-1 от 29.10.2004 г., после чего О.Е.В. получила от И.С.А. 1 000 000 рублей на условиях возврата (л.д. 47 т. 1).
Пунктом 3.5 договора залога предусмотрена обязанность О.Е.В. вернуть И.С.А. полученные деньги в срок до 30.09.2012 г.
В силу п. 4.1 договора залога в случае не возврата или несвоевременного возврата переданных денег или их части, права считаются собственностью И.С.А., при этом О.Е.В. обязуется выполнить все действия по оформлению передачи заложенных прав, их регистрацию в уполномоченных органах в срок не позднее 3-х месяцев, с 30.09.2012.
Пунктом 5.6 договора залога предусмотрена обязанность О.Е.В. в срок до 30.09.2012 г. оформить сделку по передаче в собственность И.С.А. нежилых помещений, расположенных на первом этаже площадью 245,48 кв. м по цене 5 000 000 рублей.
Строительство дома к 30.09.2012 г. не было завершено, что сторонами не оспаривается.
Суд пришел к правильному выводу о том, что фактически подписанный сторонами договор залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес> от 21.06.2012 г. являлся предварительным договором купли-продажи недвижимости, в котором стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.09.2012 г., и он прекратил свое действие в связи с не заключением сторонами основного договора в предусмотренный договором срок.
07.12.2012 г. О.Е.В. и И.С.А. подписали соглашение о задатке, согласно которому О.Е.В. получила от И.С.А. 1 000 000 рублей в качестве гарантии выполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений площадью 190,7 кв. м, расположенных в цокольном этаже, по цене 2 500 000 рублей, после оформления помещения в ее собственность. Срок заключения договора купли-продажи в соглашении о задатке сторонами предусмотрен не был. (л.д. 50 т. 1).
14.12.2012 г. О.Е.В. получила от И.С.А. по расписке со ссылкой на договор залога от 21.06.2012 г. 1 000 000 рублей. Строительство жилого дома также завершено не было.
Истица обращалась в Самарский районный суд г. Самара с иском к ответчику о признании договора залога от 21.06.2012 г. незаключенным. Определением от 28.01.2013 г. Самарским районным судом г. Самара было прекращено производство по делу N 2-135/2013 на основании ходатайства О.Е.В. об отказе от иска о признании недействительным договора залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в связи с достижением между сторонами соглашения об урегулировании спора.
Оценивая обоснованность оснований иска в части признания договора залога права на долевое участие в строительстве от 21.06.2012 г. и соглашения о задатке от 07.12.2012 г. прекратившими действия в связи с не заключением сторонами основного договора и истечением предусмотренных договором залога и соглашением о задатке сроков на его заключение, суд правильно указал, что в соответствии с требованиями гражданского законодательства, данные сроки устанавливаются либо соглашением сторон и отражаются в договоре либо в силу закона, если срок не оговорен сторонами, то основной договор должен быть заключен в течение 1 года.
С момента заключения спорных договора и соглашения такие сроки истекли, стороны не заключили основного договора купли-продажи объектов недвижимости, следовательно, все правовые последствия действий данных договоров прекращаются.
21.01.2013 г. между истцом и ответчиком подписан предварительный договор купли-продажи. (л.д. 43 т. 1).
Вышеуказанный предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013 г. заключен взамен отношений между теми же сторонами, возникших с 11.06.2012 г. по передаче аванса в сумме 575 000 рублей, а также вместо договора залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> от 21.06.2012 г., и вместо соглашения о задатке от 07.12.2012 г.
Согласно п. 1.1 предварительного договора истец и ответчик договорились в срок не позднее 01.10.2013 г. заключить договор купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1.2 предварительного договора установлено, что недвижимостью являются "нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей строительной площадью 245,48 кв. м и нежилые помещения на цокольном этаже в первой секции общей строительной площадью 190,57 кв. м по на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м".
Предмет договора предусматривает, что отчуждаются объекты недвижимости, на которые до заключения основного договора О.Е.В. обязана зарегистрировать свои права в регистрирующем органе, а именно в срок до 01.10.2013 г.
Заявляя требования о признании прекратившим в полном объеме действие данного предварительного договора истица указала, что срок, на который он заключен - до 01.10.2013 г. истек, основной договор не заключен и по обстоятельствам, независящим от воли сторон, не может быть заключен.
Оценивая данные основания иска, суд пришел к обоснованному выводу о том, что стороны при заключении договора определили период действия предварительного договора - до 01.10.2013 г., который истек, и не одна из сторон не высказала намерение заключить основной договор.
Более того, его заключение невозможно в силу отсутствия у О.Е.В. зарегистрированных прав собственности на спорные объекты, при наличии которого она смогла бы их отчуждать как объекты недвижимости.
И.С.А. в силу прямого указания в договоре, что им не оспаривалось в заседании судебной коллегии, желал приобретения права только на объекты недвижимости, а не получить право на долевое участие в строительстве по договору уступки.
Ответчик не оспаривает, что до настоящего времени жилой дом не введен в эксплуатацию, разрешение на строительство продлено до 01.01.2015 г., объекты О.Е.В. по акту приема-передачи не переданы.
Таким образом, суд правильно указал, что истек предусмотренный предварительным договором срок на заключение основного договора и со стороны О.Е.В. отсутствует уклонение от исполнения договора, поскольку у нее отсутствуют права на нежилые помещения, она до настоящего времени является лишь участником долевого строительства в отношении спорных объектов.
Суд правильно применил положения ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора и пришел к выводу о том, что согласно п. 1.1 и 1.3 договора условие о сроке заключения основного договора прямо указано - "не позднее 01.10.2013 г.".
Обоснованно судом не приняты во внимание ссылки ответчика на то, что иные условия договора данный срок не ограничивают, поскольку они не основаны на представленных сторонами доказательствах.
Договор купли-продажи указанных объектов недвижимости сторонами заключен не был.
Доводы жалобы о том, что в предварительном договоре определены все существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости, несостоятельны, поскольку он не может подменять основного договора. В настоящее время объектов, которые могут быть предметом купли-продажи, у О.Е.В. не имеется. Заключенные с истицей договора о долевом участии государственную регистрацию не прошли.
Условия предварительного договора для И.С.А. подтверждают лишь наличие у него намерения приобрести объекты недвижимости, если их строительство будет закончено и право собственности О.Е.В. на них будет зарегистрировано в срок до 01.10.2013.
В силу норм действующего законодательства, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Каких-либо дополнительных соглашений между истцом и ответчиком о пролонгации действия предварительного договора не заключалось.
По смыслу пунктов 4 и 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Эти обязательства прекращаются в случае не заключения основного договора (ненаправления сторонами (одной из сторон) предложения о его заключении) в срок, установленный предварительным договором.
Действия ответчика по направлению О.Е.В. предложения от 20 января 2014 года заключить основной договор на условиях предварительного договора, обоснованно оценены судом как наступившие за пределами срока действия предварительного договора в отсутствии фактической возможности для заключения договора купли-продажи объектов недвижимости.
Предложение заключить основной договор является безосновательным, поскольку строительство дома не завершено, права продавца на указанные объекты недвижимости не оформлены, срок заключения основного договора к моменту направления указанного предложения от И.С.А. истек.
В результате данной сделки - заключенного сторонами предварительного договора - продавец нежилого помещения, заключающий подобный предварительный договор с обеспечительным платежом, принимает на себя существенные риски наступления имущественных последствий, отличающиеся от тех, на которые он рассчитывает, вступая в сделку по отчуждению имущества.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны заключили договор купли-продажи будущей вещи, рассматривались судом первой инстанции и обоснованно оценены критически, поскольку предмет договора однозначно указывает на желание приобретения И.С.А. прав на объекты недвижимости, которое в свою очередь должно возникнуть у О.Е.В. в силу договора долевого участия в строительстве и быть зарегистрированным до 01.10.2013 г.
Вместе с тем, заключение договора о долевом участие в строительстве лишь закрепляет участие гражданина в денежном выражении в создании многоквартирного жилого дома, с правом получения после завершения строительства определенных договором объектов, если они будут возведены застройщиком, что не влечет в момент заключения договора о долевом участии в строительстве права на объекты недвижимости.
В рамках предварительного договора О.Е.В. не брала на себя обязанности создать для И.С.А. или приобрести в будущем какой-либо товар.
При этом суд обоснованно указал, что ссылки на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" несостоятельны, поскольку данное Постановление не регулирует правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве многоквартирных домов.
Доводы жалоб о том, что суд необоснованно не применил к истице положения ст. 10 ГК РФ необоснованны, поскольку согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Оценивая действия сторон, правовые основания для заключения предварительного договора, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел в действиях О.Е.В. признаков злоупотребления правом, поскольку И.С.А. знал о том, что нежилые помещения еще не построены, дом не введен в эксплуатацию, что стороны О.Е.В. отсутствуют действия, свидетельствующие о введении его в заблуждение. Более того, именно О.Е.В. обратилась в суд с иском о признании прекратившим действие предварительного договора по истечении срока, на который он был заключен, с возложением на нее обязанности возвратить ответчику денежные средства, дабы избежать неопределенности в правоотношениях сторон по договору, в ходе судебного разбирательства предлагала ответчику выплатить полученные по договору денежные средства, от чего он отказался, в суде апелляционной инстанции ответчик также пояснил, что его интересуют только нежилые помещения.
Доводы апелляционной жалобы И.С.А. о незаконности отказа суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания с целью его ознакомления с письменными возражениями истицы, основанием к отмене судебного решения служить не могут, поскольку данный документ отражает мнение О.Е.В. об отзыве ответчика на иск. Он не требует дополнительного изучения и не влечет для ответчика изменение правовой позиции по делу. По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно счел не целесообразным отложить судебное заседание по данному основанию, в том числе принимая во внимание требования разумности сроков рассмотрения гражданского дела в суде, поскольку исковое заявление поступило в суд 05.11.2013 г., неоднократно назначалось к слушанию и откладывалось, в том числе по ходатайствам И.С.А.
В остальной части решение суда не оспаривается.
Другие доводы жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло свое отражение в мотивировочной части решения, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения.
Нарушения материального права, а также нарушения или неправильного применения норм процессуального права, которое привело или могло привести к неправильному решению, судом не допущено. Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 12 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4462/14
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2014 г. по делу N 33-4462/14
Судья: Кривицкая О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи - Подольской А.А.
судей Маркина А.В., Пияковой Н.А.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу И.С.А. на решение Самарского районного суда г. Самары от 12 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования О.Е.В. к И.С.А. удовлетворить.
Признать договор залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес>, дом N от 21.06.2012, заключенный между О.Е.В. и И.С.А., прекратившим действие в связи с не заключением и истечением 30.09.2012 срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений (прав на нежилые помещения), расположенных по адресу: <адрес>, дом N на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей (строительной) площадью 245,48 кв. м на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене 5 000 000 рублей.
Признать соглашение о задатке от 07.12.2012, заключенное между О.Е.В. и И.С.А. прекратившим действие в связи с не заключением и истечением 07.12.2013 срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений площадью 190,7 кв. м на цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>, по цене 2 500 000 рублей.
Признать предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013, заключенный между О.Е.В. и И.С.А., прекратившим действие в полном объеме в связи с не заключением и истечением 01.10.2013 срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секций общей (строительной) площадью 245,48 кв. м и нежилых помещение на цокольном этаже в первой секции общей (строительной) площадью 190,57 кв. м, на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене приобретения недвижимости 5 500 000 рублей, 2 000 000 рублей стоимости оформления документов, подтверждающих право собственности покупателя на указанную недвижимость.
Применить последствия прекращения действия предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013, заключенного между О.Е.В. и И.С.А. в виде возврата О.Е.В. И.С.А. полученных по договору денежных средств в сумме 5 500 000 рублей.
Освободить офисное помещение общей площадью ориентировочно 190,57 кв. м на цокольном этаже секции N 1 и офисное помещение площадью ориентировочно 245,48 кв. м на первом этаже секции N 1 в жилом доме переменной этажности по адресу: <адрес> а (строительный адрес <адрес>) от ограничений и обременении в пользу И.С.А.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А., судебная коллегия
установила:
О.Е.В. обратилась в суд с иском к И.С.А. о признании прекращенным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, признании недействительными условий предварительного договора, признании прекращенным договора залога прав, признании прекращенным соглашения о задатке, освобождении нежилого помещения от ограничений и обременении в пользу третьего лица.
В обоснование заявленных требований истица указала, что она является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома <адрес>
Объектом долевого строительства являются офисное помещение общей площадью ориентировочно 190,57 кв. м на цокольном этаже секции N 1 и офисное помещение площадью ориентировочно 245,48 кв. м на первом этаже секции N 1 в жилом доме переменной этажности по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>).
В настоящее время строительство жилого дома ведется Некоммерческим партнерством "Развитие жилищно-строительной кооперации "Старый город" на основании разрешения на строительство N RU 63301000-171, выданного Главой городского округа Самара 19.09.2008 г. сроком до 19.09.2009 г. Впоследствии действие разрешения продлено до 19.09.2013 г., затем до 01.01.2015 г.
Заочным решением Самарского районного суда г. Самара от 25.09.2012 г. по гражданскому делу иск О.Е.В. к Некоммерческому партнерству "Развитие жилищно-строительной кооперации "Старый город" о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств удовлетворены частично, за просрочку исполнении обязательств взыскана неустойка в размере 15 000 рублей.
21.01.2013 г. между истицей и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1.1 и п. 1.2 которого стороны договорились в срок не позднее 01.10.2013 г. заключить договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей строительной площадью 245,48 кв. м и нежилых помещений на цокольном этаже в первой секции общей строительной площадью 190,57 кв. м по на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора "цена приобретения Недвижимости, продаваемой по Договору, составляет сумму, равную 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей. 2 000 000 (два миллиона) рублей стоит оформление документов, подтверждающих право собственности Покупателя на указанную недвижимость".
Вышеуказанный предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013 г. заключен взамен отношений между теми же сторонами, возникших с 11.06.2012 г. по передаче аванса в сумме 575 000 рублей, а также вместо договора залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <...> от 21.06.2012 г., и вместо соглашения о задатке от 07.12.2012 г.
Отношения между истицей и ответчиком по договору залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <...> от 21.06.2012 г. и по соглашению о задатке о права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <...> от 21.06.2012 г. от 07.12.2012 г. прекратились 21.01.2013 г. после подписания вышеуказанного предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г.
Предварительный договор купли-продажи явился также результатом обращения истицы в Самарский районный суд г. Самара с иском к ответчику о признании договора залога от 21.06.2012 г. незаключенным. Определением от 28.01.2013 г. Самарским районным судом г. Самара прекращено производство по делу N 2-135/2013 на основании ходатайства О.Е.В. об отказе от иска в связи с достижением между сторонами соглашения об урегулировании спора.
01.10.2013 г. на основании предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г. основной договор купли-продажи объектов недвижимости сторонами заключен не был.
Заключение основного договора в предусмотренный сторонами срок до 01.10.2013 г. стало невозможным в связи с тем, что строительство дома не завершено, объекты недвижимости не созданы. В связи с этим право собственности истицей в установленном порядке не зарегистрировано, кроме того, 14.10.2013 г. Застройщик стал оспаривать права О.Е.В. на получение объектов недвижимости по акту приема-передачи.
Предварительный договор от 21.01.2013 г. прекратил свое действие с 02.10.2013 г. в связи с невозможностью его исполнения по не зависящим от сторон причинам.
Ответчик устно требует от О.Е.В. передать ему все правоустанавливающие документы для оформления права собственности на спорные объекты. В этой связи возникла необходимость признания подписанных сторонами договоров прекращенными, а в части недействительными.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, с учетом уточненных исковых требований, О.Е.В. просила суд:
- - признать договор залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> от 21.06.2012 г., заключенный между ней (О.Е.В.) и И.С.А., прекратившим действие в связи с незаключением и истечением 30.09.2012 г. срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений (прав на нежилые помещения), расположенных по адресу: <адрес> на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей (строительной) площадью 245,48 кв. м на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене 5 000 000 рублей;
- - признать соглашение о задатке от 07.12.2012 г., заключенное между О.Е.В. и И.С.А. прекратившим действие в связи с не заключением и истечением 07.12.2013 г. срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений площадью 190,7 кв. м на цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>, по цене 2 500 000 рублей;
- - признать предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенный между О.Е.В. и И.С.А., прекратившим действие в полном объеме в связи с незаключением и истечением 01.10.2013 г. срока заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей (строительной) площадью 245,48 кв. м и нежилых помещение на цокольном этаже в первой секции общей (строительной) площадью 190,57 кв. м, на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м по цене приобретения недвижимости 5 500 000 рублей, 2 000 000 рублей стоимости оформления документов, подтверждающих право собственности Покупателя на указанную недвижимость;
- - признать недействительными п. 3.1 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013, заключенного между О.Е.В. и И.С.А. вследствие отсутствия достигнутого соглашения о существенном условии основного договора купли-продажи - о цене объектов недвижимости;
- - признать недействительным п. 3.4 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. на основании ст. 168 ГК РФ;
- - признать недействительным п. 4.1 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. на основании ст. 168 ГК РФ;
- - признать недействительным п. 7.1 предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. вследствие противоречия достигнутому соглашению о сроке заключения основного договора;
- - применить последствия прекращения действия предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., заключенного между О.Е.В. и И.С.А. в виде возврата О.Е.В. И.С.А. полученных по договору денежных средств в сумме 5 500 000 рублей.
- освободить офисное помещение общей площадью ориентировочно 190,57 кв. м на цокольном этаже секции N 1 и офисное помещение площадью ориентировочно 245,48 кв. м на первом этаже секции N 1 в жилом доме переменной этажности по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>) от ограничений и обременении в пользу И.С.А. (л.д. 98 т. 1).
Судом постановлено указанное выше решение, которое И.С.В. в апелляционной жалобе просит отменить в части удовлетворенных исковых требований, как незаконное, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. При этом указывает, что при разрешении спора судом неправильно истолковано содержание предварительного договора купли-продажи от 21.01.2013 г., не приняты во внимание пояснения сторон, а также условия договора купли-продажи.
Кроме того, в жалобе И.С.А. ссылается на незаконность отказа суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания с целью ознакомления с возражениями истицы на отзыв ответчика, поскольку тем самым он был лишен возможности сформировать свою правовую позицию.
В заседании судебной коллегии И.С.А. и его представитель С. доводы жалобы поддержали в полном объеме, указали, что истица злоупотребляет своими правами.
О.Е.В., а также ее представитель - адвокат Евланова Н.Ю., с доводами жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, указав, что исполнить договор невозможно по объективным причинам.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а также установлено, что если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Согласно ч. 3 ст. 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Судом установлено, что О.Е.В. является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома <адрес>.
Ее право как участника долевого строительства подтверждено следующими исследованными судом доказательствами.
Строительство жилого дома <адрес> осуществляется на основании договора о долевом участии от 02.07.2002 г., заключенному между ЖСК "Старый город" как Заказчика-застройщика и ООО "Подряд-Инвест" - Дольщика, согласно которому Дольщик направляет денежные средства в строительство Объекта в порядке долевого участия (п. 3.1) и его долевое участие составляет 50%, согласно плану распределения. Право ООО "Подряд-Инвест" переуступать нежилое помещение площадью 190,57 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома и нежилое помещение на 1 этаже площадью 245,48 кв. м никем не оспаривается.
Согласно договору от 04.04.2003 г. ООО "Подряд-Инвест" как застройщик переуступило право на спорные объекты недвижимости ООО МК "Семейный врач" в лице директора и единственного учредителя О.Е.В. П. 2.1.1 договора определяет, что общая предварительная стоимость Объекта составляет 234 110,4 условных единиц (1 у.е. равна 1 доллару). В соответствии с п. 3.8 данного договора Дольщик при переуступке своих прав обязан визировать договор с ООО "Подряд-Инвест". Согласно трехстороннему договору от 17.07.2004 г. права долевого участия от ООО МК "Семейный врач" переуступлено О.Е.В. В силу п. 2.2 определено, что первоначальный дольщик ООО МК "Семейный врач" произвел оплату Застройщику за долевое участие в строительстве в размере 2 889 018 руб. за 267,11 кв. м, из них 117,53 кв. м на цокольном этаже и 149,58 кв. м на 1 этаже. Пункт 2.3 определяет, что правопреемник обязуется оплатить оставшиеся квадратные метры в рублевым эквиваленте (л.д. 30).
НП ЖСК "Старый город" как заказчик, ООО "Подряд-Инвест" как дольщик и О.Е.В. как Правопреемник заключили договор от 29.10.2004 г., по которому к О.Е.В. перешли все права как к участнику долевого строительства в части спорных объектов, с подтверждением того, что Дольщик (ООО "Подряд-Инвест") оплатил Заказчику 2 889 018 рублей за 267,11 кв. м, а оставшуюся сумму О.Е.В. обязуется оплатить из расчета 500 долларов США/ кв. м по курсу ЦБ РФ.
25.03.2008 г. НП "ЖСК "Старый город" подтвердило О.Е.В., что сумма по договору N 15/4-1 об уступке долевого участия в строительстве 190,57 кв. м площади цокольного этажа оплачена полностью. (л.д. 115).
29.04.2009 г. НП РЖСК "Старый город" (правопреемник НП "ЖСК "Старый город") подтвердило полностью оплату 245,48 кв. м площади первого этажа, выдав соответствующую справку О.Е.В.
Таким образом, долевое участие в строительстве со стороны О.Е.В. в отношении спорных нежилых помещений оплачено полностью, что подтвердил Заказчик строительства, а оплату части суммы подтвердил и застройщик, путем составления трехстороннего договора.
После полной оплаты доли участия в долевом строительстве между О.Е.В. и И.С.А. стали достигаться соглашения о порядке передачи прав на спорные объекты.
11.06.2012 г. О.Е.В. получила от И.С.А. 575 000 рублей по расписке в счет переуступки прав на долевое участие на помещение первого этажа, однако к соглашению о заключении договора переуступки прав стороны не пришли, и соответствующий договор заключен не был.
21.06.2012 г. О.Е.В. и И.С.А. в простой письменной форме без государственной регистрации подписали составленный И.С.А. договор залога права долевого строительства в строительстве жилого дома на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома N 15/4 от 04.04.2003 г., договора об уступке долевого участия в строительстве жилого дома N 37 от 17.07.2004 г., договора об уступке долевого участия в строительстве жилого дома N 15/4-1 от 29.10.2004 г., после чего О.Е.В. получила от И.С.А. 1 000 000 рублей на условиях возврата (л.д. 47 т. 1).
Пунктом 3.5 договора залога предусмотрена обязанность О.Е.В. вернуть И.С.А. полученные деньги в срок до 30.09.2012 г.
В силу п. 4.1 договора залога в случае не возврата или несвоевременного возврата переданных денег или их части, права считаются собственностью И.С.А., при этом О.Е.В. обязуется выполнить все действия по оформлению передачи заложенных прав, их регистрацию в уполномоченных органах в срок не позднее 3-х месяцев, с 30.09.2012.
Пунктом 5.6 договора залога предусмотрена обязанность О.Е.В. в срок до 30.09.2012 г. оформить сделку по передаче в собственность И.С.А. нежилых помещений, расположенных на первом этаже площадью 245,48 кв. м по цене 5 000 000 рублей.
Строительство дома к 30.09.2012 г. не было завершено, что сторонами не оспаривается.
Суд пришел к правильному выводу о том, что фактически подписанный сторонами договор залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес> от 21.06.2012 г. являлся предварительным договором купли-продажи недвижимости, в котором стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.09.2012 г., и он прекратил свое действие в связи с не заключением сторонами основного договора в предусмотренный договором срок.
07.12.2012 г. О.Е.В. и И.С.А. подписали соглашение о задатке, согласно которому О.Е.В. получила от И.С.А. 1 000 000 рублей в качестве гарантии выполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений площадью 190,7 кв. м, расположенных в цокольном этаже, по цене 2 500 000 рублей, после оформления помещения в ее собственность. Срок заключения договора купли-продажи в соглашении о задатке сторонами предусмотрен не был. (л.д. 50 т. 1).
14.12.2012 г. О.Е.В. получила от И.С.А. по расписке со ссылкой на договор залога от 21.06.2012 г. 1 000 000 рублей. Строительство жилого дома также завершено не было.
Истица обращалась в Самарский районный суд г. Самара с иском к ответчику о признании договора залога от 21.06.2012 г. незаключенным. Определением от 28.01.2013 г. Самарским районным судом г. Самара было прекращено производство по делу N 2-135/2013 на основании ходатайства О.Е.В. об отказе от иска о признании недействительным договора залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в связи с достижением между сторонами соглашения об урегулировании спора.
Оценивая обоснованность оснований иска в части признания договора залога права на долевое участие в строительстве от 21.06.2012 г. и соглашения о задатке от 07.12.2012 г. прекратившими действия в связи с не заключением сторонами основного договора и истечением предусмотренных договором залога и соглашением о задатке сроков на его заключение, суд правильно указал, что в соответствии с требованиями гражданского законодательства, данные сроки устанавливаются либо соглашением сторон и отражаются в договоре либо в силу закона, если срок не оговорен сторонами, то основной договор должен быть заключен в течение 1 года.
С момента заключения спорных договора и соглашения такие сроки истекли, стороны не заключили основного договора купли-продажи объектов недвижимости, следовательно, все правовые последствия действий данных договоров прекращаются.
21.01.2013 г. между истцом и ответчиком подписан предварительный договор купли-продажи. (л.д. 43 т. 1).
Вышеуказанный предварительный договор купли-продажи от 21.01.2013 г. заключен взамен отношений между теми же сторонами, возникших с 11.06.2012 г. по передаче аванса в сумме 575 000 рублей, а также вместо договора залога права на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> от 21.06.2012 г., и вместо соглашения о задатке от 07.12.2012 г.
Согласно п. 1.1 предварительного договора истец и ответчик договорились в срок не позднее 01.10.2013 г. заключить договор купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1.2 предварительного договора установлено, что недвижимостью являются "нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> на первом этаже девятиэтажного жилого дома в первой секции общей строительной площадью 245,48 кв. м и нежилые помещения на цокольном этаже в первой секции общей строительной площадью 190,57 кв. м по на земельных участках, имеющих кадастровые номера N, N, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 2763,40 кв. м".
Предмет договора предусматривает, что отчуждаются объекты недвижимости, на которые до заключения основного договора О.Е.В. обязана зарегистрировать свои права в регистрирующем органе, а именно в срок до 01.10.2013 г.
Заявляя требования о признании прекратившим в полном объеме действие данного предварительного договора истица указала, что срок, на который он заключен - до 01.10.2013 г. истек, основной договор не заключен и по обстоятельствам, независящим от воли сторон, не может быть заключен.
Оценивая данные основания иска, суд пришел к обоснованному выводу о том, что стороны при заключении договора определили период действия предварительного договора - до 01.10.2013 г., который истек, и не одна из сторон не высказала намерение заключить основной договор.
Более того, его заключение невозможно в силу отсутствия у О.Е.В. зарегистрированных прав собственности на спорные объекты, при наличии которого она смогла бы их отчуждать как объекты недвижимости.
И.С.А. в силу прямого указания в договоре, что им не оспаривалось в заседании судебной коллегии, желал приобретения права только на объекты недвижимости, а не получить право на долевое участие в строительстве по договору уступки.
Ответчик не оспаривает, что до настоящего времени жилой дом не введен в эксплуатацию, разрешение на строительство продлено до 01.01.2015 г., объекты О.Е.В. по акту приема-передачи не переданы.
Таким образом, суд правильно указал, что истек предусмотренный предварительным договором срок на заключение основного договора и со стороны О.Е.В. отсутствует уклонение от исполнения договора, поскольку у нее отсутствуют права на нежилые помещения, она до настоящего времени является лишь участником долевого строительства в отношении спорных объектов.
Суд правильно применил положения ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора и пришел к выводу о том, что согласно п. 1.1 и 1.3 договора условие о сроке заключения основного договора прямо указано - "не позднее 01.10.2013 г.".
Обоснованно судом не приняты во внимание ссылки ответчика на то, что иные условия договора данный срок не ограничивают, поскольку они не основаны на представленных сторонами доказательствах.
Договор купли-продажи указанных объектов недвижимости сторонами заключен не был.
Доводы жалобы о том, что в предварительном договоре определены все существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости, несостоятельны, поскольку он не может подменять основного договора. В настоящее время объектов, которые могут быть предметом купли-продажи, у О.Е.В. не имеется. Заключенные с истицей договора о долевом участии государственную регистрацию не прошли.
Условия предварительного договора для И.С.А. подтверждают лишь наличие у него намерения приобрести объекты недвижимости, если их строительство будет закончено и право собственности О.Е.В. на них будет зарегистрировано в срок до 01.10.2013.
В силу норм действующего законодательства, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Каких-либо дополнительных соглашений между истцом и ответчиком о пролонгации действия предварительного договора не заключалось.
По смыслу пунктов 4 и 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Эти обязательства прекращаются в случае не заключения основного договора (ненаправления сторонами (одной из сторон) предложения о его заключении) в срок, установленный предварительным договором.
Действия ответчика по направлению О.Е.В. предложения от 20 января 2014 года заключить основной договор на условиях предварительного договора, обоснованно оценены судом как наступившие за пределами срока действия предварительного договора в отсутствии фактической возможности для заключения договора купли-продажи объектов недвижимости.
Предложение заключить основной договор является безосновательным, поскольку строительство дома не завершено, права продавца на указанные объекты недвижимости не оформлены, срок заключения основного договора к моменту направления указанного предложения от И.С.А. истек.
В результате данной сделки - заключенного сторонами предварительного договора - продавец нежилого помещения, заключающий подобный предварительный договор с обеспечительным платежом, принимает на себя существенные риски наступления имущественных последствий, отличающиеся от тех, на которые он рассчитывает, вступая в сделку по отчуждению имущества.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны заключили договор купли-продажи будущей вещи, рассматривались судом первой инстанции и обоснованно оценены критически, поскольку предмет договора однозначно указывает на желание приобретения И.С.А. прав на объекты недвижимости, которое в свою очередь должно возникнуть у О.Е.В. в силу договора долевого участия в строительстве и быть зарегистрированным до 01.10.2013 г.
Вместе с тем, заключение договора о долевом участие в строительстве лишь закрепляет участие гражданина в денежном выражении в создании многоквартирного жилого дома, с правом получения после завершения строительства определенных договором объектов, если они будут возведены застройщиком, что не влечет в момент заключения договора о долевом участии в строительстве права на объекты недвижимости.
В рамках предварительного договора О.Е.В. не брала на себя обязанности создать для И.С.А. или приобрести в будущем какой-либо товар.
При этом суд обоснованно указал, что ссылки на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" несостоятельны, поскольку данное Постановление не регулирует правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве многоквартирных домов.
Доводы жалоб о том, что суд необоснованно не применил к истице положения ст. 10 ГК РФ необоснованны, поскольку согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Оценивая действия сторон, правовые основания для заключения предварительного договора, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел в действиях О.Е.В. признаков злоупотребления правом, поскольку И.С.А. знал о том, что нежилые помещения еще не построены, дом не введен в эксплуатацию, что стороны О.Е.В. отсутствуют действия, свидетельствующие о введении его в заблуждение. Более того, именно О.Е.В. обратилась в суд с иском о признании прекратившим действие предварительного договора по истечении срока, на который он был заключен, с возложением на нее обязанности возвратить ответчику денежные средства, дабы избежать неопределенности в правоотношениях сторон по договору, в ходе судебного разбирательства предлагала ответчику выплатить полученные по договору денежные средства, от чего он отказался, в суде апелляционной инстанции ответчик также пояснил, что его интересуют только нежилые помещения.
Доводы апелляционной жалобы И.С.А. о незаконности отказа суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания с целью его ознакомления с письменными возражениями истицы, основанием к отмене судебного решения служить не могут, поскольку данный документ отражает мнение О.Е.В. об отзыве ответчика на иск. Он не требует дополнительного изучения и не влечет для ответчика изменение правовой позиции по делу. По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно счел не целесообразным отложить судебное заседание по данному основанию, в том числе принимая во внимание требования разумности сроков рассмотрения гражданского дела в суде, поскольку исковое заявление поступило в суд 05.11.2013 г., неоднократно назначалось к слушанию и откладывалось, в том числе по ходатайствам И.С.А.
В остальной части решение суда не оспаривается.
Другие доводы жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло свое отражение в мотивировочной части решения, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения.
Нарушения материального права, а также нарушения или неправильного применения норм процессуального права, которое привело или могло привести к неправильному решению, судом не допущено. Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 12 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)