Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, подъезд находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в ремонте.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Русакова О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего Ельчаниновой Г.А.,
судей Малыгиной Г.В. и Яроцкой Н.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района"
на решение Дновского районного суда Псковской области от 19 марта 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования прокурора Дновского района в интересах И. к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" об обязании произвести ремонт подъезда многоквартирного дома удовлетворить.
Обязать ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" произвести в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу ремонт подъезда N дома N по ул. *** г. Дно Псковской области, а именно: отремонтировать на всех этажах подъезда притворы окон и окрасить их, осуществить покраску стен и потолков, на площадках частично восстановить пол, уложить половую плитку.
Выслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., объяснения представителя ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" Г., просившей решение суда отменить и прокурору в удовлетворении иска отказать, возражения прокурора прокуратуры Псковской области Сурусова А.Е., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Прокурор Дновского района обратился в суд с иском в интересах И. к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" об обязании произвести ремонт в подъезде N многоквартирного дома N по ул. *** в г. Дно Псковской области в срок до 1 августа 2015 года, указав, что с 21 мая 2013 года ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" осуществляет управление указанным домом. В ходе проверки подъезда дома установлено, что управляющей организацией нарушаются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, в части технического обслуживания и ремонта подъезда N данного дома. Обследованием подъезда установлено, что окна в подъезде не имеют плотного притвора, имеется отслоение окрасочного слоя, пятна и потеки на стенках и потолках на всех пяти этажах, оконные рамы требуют покраски, на площадках на всех пяти этажах необходимо частично восстановить пол, уложить половую плитку.
В судебном заседании прокурор Бударина О.В. иск поддержала, пояснив, что нуждаемость подъезда в проведении ремонта подтверждена актом осмотра, а соответствующая обязанность ответчика следует из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, и Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации N 290 от 3 апреля 2013 года, вне зависимости от того, предусмотрены ли необходимые для проведения ремонта работы договором управления.
Истица И. поддержала заявленные требования, пояснив, что в указанном доме проживает с 1991 года, за 24 года подъезд ни разу не ремонтировался. Примерно в 2010 году жильцы в складчину купили материалы для ремонта, но он проведен так и не был, а теперь срок годности этих материалов истек. Из-за протекания крыши стены и потолок подъезда имеют потеки. Кроме того, в подъезде имел место пожар в квартире на первом этаже и пожар в щите на пятом этаже, что создает дополнительную необходимость в ремонте подъезда.
Представитель ответчика ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" С. иск не признал, пояснив, что при осуществлении своей деятельности управляющая организация руководствуется конкурсной документацией и заключенным на ее основе договором управления многоквартирным домом. Данный договор предусматривает проведение управляющей организацией технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах вентиляции, дымоудаления, электротехнических устройств, аварийное обслуживание, дератизацию и дезинсекацию, а также в связи с подготовкой многоквартирного дома к сезонной эксплуатации замену разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования. Плата за данные услуги входит в состав квартирной платы. Обязанность управляющей организации производить какие-либо другие ремонтные работы договором управления многоквартирным домом не установлена. По заявке жителей подъезда произведен осмотр подъезда, выявленные деформации стен устранены путем оштукатуривания, а окраска стен, ремонт полов и окон в обязанности управляющей организации по договору управления не входят. Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществляется при принятии соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома с привлечением дополнительных средств.
Судом принято вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" подало апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что в связи с его признанием единственным участником открытого конкурса, предметом договора управления многоквартирным домом являются только те обязательные работы и услуги, которые были указаны в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации.
В своих возражениях участвовавший в деле прокурор Бударина О.В. считает решение суда законным и обоснованным и просит об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения.
Не явившаяся в суд апелляционной инстанции истица И. извещена о времени и месте судебного заседания и заявила о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие, поэтому судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражений на нее с учетом позиций, высказанных в суде апелляционной инстанции представителем ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" Г. и прокурором Сурусовым А.Е., судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу положений ст. ст. 153 - 155 КЖ РФ и п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, бремя расходов на содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, управление которого осуществляется управляющей организацией, собственники помещений несут путем внесения платы управляющей организации за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Из материалов дела видно, что И. зарегистрирована по месту жительства по адресу: ***; указанная квартира находится в ее собственности.
ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" является управляющей организацией на основании договора управления многоквартирными домами, заключенного 1 апреля 2013 года на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации от 29 марта 2013 года. Под управлением ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" находится дом по адресу: ***.
Согласно акту обследования подъезда N многоквартирного дома N по ул. *** г. Дно от 13 февраля 2015 года притворы окон в подъезде не пригнаны, имеется отслоение окрасочного слоя, пятна, потеки на стенах и потолках подъезда с первого по пятый этаж, оконные рамы на этажах требуют покраски, на площадках с первого по пятый этаж необходимо частично восстановить пол, уложить половую плитку.
Неудовлетворительное состояние подъезда и его нуждаемость в ремонте подтверждены также представленными суду фотографиями, объяснениями истицы И. и ответчиком не оспариваются.
В соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" обязалось за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять установленные договором коммунальные услуги собственнику помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 1.2 договора управления многоквартирным домом при исполнении условий договора стороны руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года N 25, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, иными положениями действующего законодательства, применимыми к договору.
Установив данные обстоятельства, проанализировав условия договора управления многоквартирным домом от 1 апреля 2013 года и применив вышеприведенные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, а также правовые положения, содержащиеся в вышеуказанных Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда и в утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (содержащем в себе проведение восстановительных работ при выявлении выбоин и сколов в ступенях лестниц многоквартирных домов, трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями; устранение выявленных нарушений при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию; проведение восстановительных работ для обеспечения плотности оконных притворов), суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, сделав вывод о том, что все текущие, неотложные, обязательные работы считаются предусмотренными в договоре управления в силу законодательных требований к содержанию многоквартирного дома и должны выполняться управляющей организацией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу их выполнения решение собрания собственников помещений в доме.
Однако с таким выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном применении судом норм материального права.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом и на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации и устанавливает размер такой платы. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещении в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом, при этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 7 ст. 156, части 4, 5 ст. 161 ЖК РФ).
В Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75, понятие "конкурс" определено как форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
В силу п. 41 вышеуказанных Правил в редакции, действовавшей на момент проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Дновского района Псковской области, конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг и перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса. При этом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг.
Пунктом 71 Правил установлено, что в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.
Данная норма является специальной для определения предмета договора управления многоквартирным домом в указанном в ней случае, и при наступлении такого случая она имеет приоритет перед иными правовыми нормами.
Таким образом, нормативно урегулированным правовым последствием неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своей обязанности выбрать способ управления многоквартирным домом в том случае, если участником проведенного в связи с этим открытого конкурса признан единственный претендент, является обязательное как для этого участника конкурса, так и для всех собственников помещений в многоквартирном доме заключение договора управления многоквартирным домом на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса.
Из этого следует, что в случае заключения договора управления многоквартирным домом на таких условиях собственники помещений в многоквартирном доме не вправе требовать от управляющей организации выполнения работ и услуг, не указанных в конкурсной документации в перечне обязательных работ и услуг, за ту плату, размер которой указан в извещении о проведении конкурса.
Материалами дела подтверждено, что ответчик был признан единственным участником открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Дновского района Псковской области, в связи с чем с ним 1 апреля 2013 года был заключен договор управления многоквартирным домом на условиях, определенных конкурсной документацией.
Поскольку ни одна из указанных в исковых требованиях прокурора работ (поставить на окна плотно пригнанные притворы, осуществить покраску стен, потолков и оконных рам в подъезде на 1-5 этажах, частично восстановить пол, уложить половую плитку на площадках на 1-5 этажах) не содержится в конкурсной документации в перечне обязательных работ и услуг, оснований для удовлетворения иска не имеется, а принятое судом решение подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" утвержденные данным постановлением перечень и Правила применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу данного постановления.
Как видно из материалов дела открытый конкурс был проведен и договор управления многоквартирным домом заключен до дня вступления в силу вышеуказанного постановления, поэтому его нормы, примененные судом первой инстанции при разрешении дела, применению к спорным правоотношениям не подлежат.
Считая, что утвержденная органом местного самоуправления конкурсная документация не обеспечивает надлежащее содержание их общего имущества, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действительность результатов конкурса и заключенного договора управления многоквартирным домом либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, приняв общим собранием решение о выборе или об изменении способа управления этим домом, но не могут требовать по этим основаниям выполнения управляющей организацией работ, не входящих в предмет и в цену договора управления многоквартирным домом.
Приведенные в суде первой инстанции доводы истицы И. о том, что за весь период ее проживания в доме с 1991 года подъезд ни разу не ремонтировался, и примерно в 2010 году жильцы дома в складчину купили материалы для ремонта, но он проведен так и не был, не могут быть приняты во внимание, как не имеющие значения для разрешения дела по исковым требованиям, предъявленным к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района", управляющему многоквартирным домом с апреля 2013 года.
Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Дновского районного суда Псковской области от 19 марта 2015 года отменить и принять по делу новое решение.
Отказать прокурору Дновского района в удовлетворении заявленного в интересах И. иска к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" об обязании произвести ремонт подъезда многоквартирного дома.
Председательствующий
Г.А.ЕЛЬЧАНИНОВА
Судьи
Г.В.МАЛЫГИНА
Н.В.ЯРОЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.06.2015 N 33-858
Требование: Об обязании произвести ремонт подъезда многоквартирного дома.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, подъезд находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в ремонте.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. N 33-858
Судья: Русакова О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего Ельчаниновой Г.А.,
судей Малыгиной Г.В. и Яроцкой Н.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района"
на решение Дновского районного суда Псковской области от 19 марта 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования прокурора Дновского района в интересах И. к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" об обязании произвести ремонт подъезда многоквартирного дома удовлетворить.
Обязать ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" произвести в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу ремонт подъезда N дома N по ул. *** г. Дно Псковской области, а именно: отремонтировать на всех этажах подъезда притворы окон и окрасить их, осуществить покраску стен и потолков, на площадках частично восстановить пол, уложить половую плитку.
Выслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., объяснения представителя ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" Г., просившей решение суда отменить и прокурору в удовлетворении иска отказать, возражения прокурора прокуратуры Псковской области Сурусова А.Е., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Прокурор Дновского района обратился в суд с иском в интересах И. к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" об обязании произвести ремонт в подъезде N многоквартирного дома N по ул. *** в г. Дно Псковской области в срок до 1 августа 2015 года, указав, что с 21 мая 2013 года ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" осуществляет управление указанным домом. В ходе проверки подъезда дома установлено, что управляющей организацией нарушаются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, в части технического обслуживания и ремонта подъезда N данного дома. Обследованием подъезда установлено, что окна в подъезде не имеют плотного притвора, имеется отслоение окрасочного слоя, пятна и потеки на стенках и потолках на всех пяти этажах, оконные рамы требуют покраски, на площадках на всех пяти этажах необходимо частично восстановить пол, уложить половую плитку.
В судебном заседании прокурор Бударина О.В. иск поддержала, пояснив, что нуждаемость подъезда в проведении ремонта подтверждена актом осмотра, а соответствующая обязанность ответчика следует из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, и Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации N 290 от 3 апреля 2013 года, вне зависимости от того, предусмотрены ли необходимые для проведения ремонта работы договором управления.
Истица И. поддержала заявленные требования, пояснив, что в указанном доме проживает с 1991 года, за 24 года подъезд ни разу не ремонтировался. Примерно в 2010 году жильцы в складчину купили материалы для ремонта, но он проведен так и не был, а теперь срок годности этих материалов истек. Из-за протекания крыши стены и потолок подъезда имеют потеки. Кроме того, в подъезде имел место пожар в квартире на первом этаже и пожар в щите на пятом этаже, что создает дополнительную необходимость в ремонте подъезда.
Представитель ответчика ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" С. иск не признал, пояснив, что при осуществлении своей деятельности управляющая организация руководствуется конкурсной документацией и заключенным на ее основе договором управления многоквартирным домом. Данный договор предусматривает проведение управляющей организацией технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах вентиляции, дымоудаления, электротехнических устройств, аварийное обслуживание, дератизацию и дезинсекацию, а также в связи с подготовкой многоквартирного дома к сезонной эксплуатации замену разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования. Плата за данные услуги входит в состав квартирной платы. Обязанность управляющей организации производить какие-либо другие ремонтные работы договором управления многоквартирным домом не установлена. По заявке жителей подъезда произведен осмотр подъезда, выявленные деформации стен устранены путем оштукатуривания, а окраска стен, ремонт полов и окон в обязанности управляющей организации по договору управления не входят. Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществляется при принятии соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома с привлечением дополнительных средств.
Судом принято вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" подало апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что в связи с его признанием единственным участником открытого конкурса, предметом договора управления многоквартирным домом являются только те обязательные работы и услуги, которые были указаны в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации.
В своих возражениях участвовавший в деле прокурор Бударина О.В. считает решение суда законным и обоснованным и просит об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения.
Не явившаяся в суд апелляционной инстанции истица И. извещена о времени и месте судебного заседания и заявила о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие, поэтому судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражений на нее с учетом позиций, высказанных в суде апелляционной инстанции представителем ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" Г. и прокурором Сурусовым А.Е., судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу положений ст. ст. 153 - 155 КЖ РФ и п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, бремя расходов на содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, управление которого осуществляется управляющей организацией, собственники помещений несут путем внесения платы управляющей организации за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Из материалов дела видно, что И. зарегистрирована по месту жительства по адресу: ***; указанная квартира находится в ее собственности.
ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" является управляющей организацией на основании договора управления многоквартирными домами, заключенного 1 апреля 2013 года на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации от 29 марта 2013 года. Под управлением ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" находится дом по адресу: ***.
Согласно акту обследования подъезда N многоквартирного дома N по ул. *** г. Дно от 13 февраля 2015 года притворы окон в подъезде не пригнаны, имеется отслоение окрасочного слоя, пятна, потеки на стенах и потолках подъезда с первого по пятый этаж, оконные рамы на этажах требуют покраски, на площадках с первого по пятый этаж необходимо частично восстановить пол, уложить половую плитку.
Неудовлетворительное состояние подъезда и его нуждаемость в ремонте подтверждены также представленными суду фотографиями, объяснениями истицы И. и ответчиком не оспариваются.
В соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" обязалось за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять установленные договором коммунальные услуги собственнику помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 1.2 договора управления многоквартирным домом при исполнении условий договора стороны руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года N 25, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, иными положениями действующего законодательства, применимыми к договору.
Установив данные обстоятельства, проанализировав условия договора управления многоквартирным домом от 1 апреля 2013 года и применив вышеприведенные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, а также правовые положения, содержащиеся в вышеуказанных Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда и в утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (содержащем в себе проведение восстановительных работ при выявлении выбоин и сколов в ступенях лестниц многоквартирных домов, трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями; устранение выявленных нарушений при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию; проведение восстановительных работ для обеспечения плотности оконных притворов), суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, сделав вывод о том, что все текущие, неотложные, обязательные работы считаются предусмотренными в договоре управления в силу законодательных требований к содержанию многоквартирного дома и должны выполняться управляющей организацией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу их выполнения решение собрания собственников помещений в доме.
Однако с таким выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном применении судом норм материального права.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом и на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации и устанавливает размер такой платы. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещении в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом, при этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 7 ст. 156, части 4, 5 ст. 161 ЖК РФ).
В Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75, понятие "конкурс" определено как форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
В силу п. 41 вышеуказанных Правил в редакции, действовавшей на момент проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Дновского района Псковской области, конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг и перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса. При этом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг.
Пунктом 71 Правил установлено, что в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.
Данная норма является специальной для определения предмета договора управления многоквартирным домом в указанном в ней случае, и при наступлении такого случая она имеет приоритет перед иными правовыми нормами.
Таким образом, нормативно урегулированным правовым последствием неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своей обязанности выбрать способ управления многоквартирным домом в том случае, если участником проведенного в связи с этим открытого конкурса признан единственный претендент, является обязательное как для этого участника конкурса, так и для всех собственников помещений в многоквартирном доме заключение договора управления многоквартирным домом на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса.
Из этого следует, что в случае заключения договора управления многоквартирным домом на таких условиях собственники помещений в многоквартирном доме не вправе требовать от управляющей организации выполнения работ и услуг, не указанных в конкурсной документации в перечне обязательных работ и услуг, за ту плату, размер которой указан в извещении о проведении конкурса.
Материалами дела подтверждено, что ответчик был признан единственным участником открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Дновского района Псковской области, в связи с чем с ним 1 апреля 2013 года был заключен договор управления многоквартирным домом на условиях, определенных конкурсной документацией.
Поскольку ни одна из указанных в исковых требованиях прокурора работ (поставить на окна плотно пригнанные притворы, осуществить покраску стен, потолков и оконных рам в подъезде на 1-5 этажах, частично восстановить пол, уложить половую плитку на площадках на 1-5 этажах) не содержится в конкурсной документации в перечне обязательных работ и услуг, оснований для удовлетворения иска не имеется, а принятое судом решение подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" утвержденные данным постановлением перечень и Правила применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу данного постановления.
Как видно из материалов дела открытый конкурс был проведен и договор управления многоквартирным домом заключен до дня вступления в силу вышеуказанного постановления, поэтому его нормы, примененные судом первой инстанции при разрешении дела, применению к спорным правоотношениям не подлежат.
Считая, что утвержденная органом местного самоуправления конкурсная документация не обеспечивает надлежащее содержание их общего имущества, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действительность результатов конкурса и заключенного договора управления многоквартирным домом либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, приняв общим собранием решение о выборе или об изменении способа управления этим домом, но не могут требовать по этим основаниям выполнения управляющей организацией работ, не входящих в предмет и в цену договора управления многоквартирным домом.
Приведенные в суде первой инстанции доводы истицы И. о том, что за весь период ее проживания в доме с 1991 года подъезд ни разу не ремонтировался, и примерно в 2010 году жильцы дома в складчину купили материалы для ремонта, но он проведен так и не был, не могут быть приняты во внимание, как не имеющие значения для разрешения дела по исковым требованиям, предъявленным к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района", управляющему многоквартирным домом с апреля 2013 года.
Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Дновского районного суда Псковской области от 19 марта 2015 года отменить и принять по делу новое решение.
Отказать прокурору Дновского района в удовлетворении заявленного в интересах И. иска к ОАО "ХЭУ Адмиралтейского района" об обязании произвести ремонт подъезда многоквартирного дома.
Председательствующий
Г.А.ЕЛЬЧАНИНОВА
Судьи
Г.В.МАЛЫГИНА
Н.В.ЯРОЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)