Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Скубаева А.И., Уманя И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Селетковой В.И.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" Эккерт Ольги Петровны (доверенность N 547 от 30.12.2013), гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Яновского Игоря Владимировича,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Яновского Игоря Владимировича на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по делу N А33-14502/2013 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Шошин П.В., Бабенко А.Н., Споткай Л.Е.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Яновский Игорь Владимирович (ОГРН 304246319800119, далее - индивидуальный предприниматель Яновский И.В., истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, далее - общество, ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N 3-161/12-С незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в сумме 6 221 рубль 30 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года иск удовлетворен.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, индивидуальный предприниматель Яновский И.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о том, что части земельного участка могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и (или) текстуального описания части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором, не соответствует нормам действующего законодательства. Фактически по оспариваемому договору ответчик взимает с истца - владельца помещения, имеющего единственный вход, плату за доступ к этому помещению по земельному участку, находящемуся на праве общей долевой собственности также в собственности истца. При этом истец и так имеет в силу закона право использования этим участком, платит за участок налог и несет бремя содержания. Правомочность ответчика на заключение договора и взимания платы с истца не подтверждается материалами дела, предмет договора не определен в соответствии с действующим законодательством.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, в письме от 03.10.2012 общество уведомило индивидуального предпринимателя Яновского И.В. о необходимости получения разрешения на использование земельного участка, необходимости заключения договора аренды на земельный участок под крыльцом во встроенное помещение, находящееся по адресу г. Красноярск, ул. Весны, 2, в срок до 15.10.2012.
Общество (управляющая компания) и индивидуальный предприниматель Яновский И.В. (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, в соответствии с пунктом 1.1 управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 12,08 кв. м, в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 2 по ул. Весны для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 2 дома N 2 по ул. Весны.
Согласно пункту 1.2 договора договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора.
Срок аренды части земельного участка установлен с 01.10.2012 по 31.08.2013 (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы составляет 478 рублей 56 копеек в месяц с учетом НДС (18%).
К договору приложена подписанная сторонами схема размещения части земельного участка, состоящая из плана и фотографии крыльца.
Договор окончательно подписан сторонами в редакции страницы 1 договора со стоимостью арендной платы в размере 478 рублей 56 копеек и в редакции приложения N 2 к договору о размере платы также на сумму 478 рублей 56 копеек, что подтверждено пояснениями истца, приложенными к иску, ответчиком не оспаривается.
Истец вносил арендную плату на основании указанного договора на общую сумму 6 221 рубль 30 копеек: по кассовым чекам от 11.10.2012 N 5841 на сумму 287 рублей 14 копеек, от 16.11.2012 N 1319 на сумму 670 рублей, платежными поручениями от 01.02.2013 N 17 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 28.02.2013 N 41 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.04.2013 N 53 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 29.04.2013 N 70 на сумму 1435 рублей 68 копеек, от 31.05.2013 N 84 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.07.2013 N 101 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 31.07.2013 N 113 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.08.2013 N 141 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.09.2013 N 153 на сумму 478 рублей 56 копеек.
В ходе проверки Управлением Росреестра по Красноярскому краю соблюдения земельного законодательства установлено, что на земельном участке находящегося в общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 размещено крыльцо площадью 7,6 кв. м, используемое индивидуальным предпринимателем Яновским И.В., посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного десятиэтажного жилого дома по вышеуказанному адресу.
Согласно данным государственного кадастра недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 поставлен на кадастровый учет за номером 24:50:0400124:199.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, в использовании Яновским И.В. крыльца, посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2, не усматривается нарушений требований земельного законодательства (акт от 15.12.2011 N 8-27).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.07.2013 N 24/13-307317 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199, общей площадью 19 419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2, поставлен на кадастровый учет 07.03.2009, разрешенное использование - занимаемый тремя многоэтажными многоквартирными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (дома по ул. Взлетная, 16, 18 и ул. Весны, 2).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.08.2013, от 01.09.2011, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2013 N 01/325/2013-191 Яновский И.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 53,1 кв. м, 1 этаж по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, д. 2, пом. 2, на основании договора дарения от 23.08.2011; собственником в соответствующей доле на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок N 24:50:0400124:199 из земель населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый тремя многоэтажными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, общей площадью 1 9419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2.
В материалы дела истцом представлено налоговое уведомление N 1268230 инспекции Федеральной налоговой службы России по Советскому району г. Красноярска о необходимости уплаты земельного налога за участок N 24:50:0400124:199.
Ссылаясь на несогласование в договоре аренды существенных условий о предмете договора, отсутствие правовых оснований у ответчика для получения с истца платы за земельный участок ввиду наличия у него права общей долевой собственности на участок в силу закона, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаключенным договора аренды N З-161/12-С от 11.10.2012 и взыскании 6 221 рубля 30 копеек неосновательного обогащения.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что часть земельного участка, переданная истцу в аренду, не сформирована, межевание на эту часть не проводилось, сведения об этой части не внесены в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о невозможности индивидуализировать предмет и, как следствие, к выводу о незаключенности договора.
Третий арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что договор аренды земельного участка является соглашением собственников о порядке пользования общим имуществом, заключенным в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Из разъяснений, изложенных в абзацах 5, 6 пункта 9 указанного Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 следует, что заключение договора аренды, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается лишь в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Части земельных участков всех остальных форм собственности могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и/или текстуального описания той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
На основании кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199 суды установили, что земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.03.2009, то есть после даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного земельный участок с момента проведения кадастрового учета в силу закона перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем на момент заключения договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С указанный земельный участок не находился в публичной собственности.
Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, приложение N 1 к договору от 11.10.2012 N З-161/12-С, доказательства исполнения арендатором договора и установив, что в аренду передана часть земельного участка, непосредственно занятая крыльцом, обоснованно пришел к выводу о согласовании сторонами предмета договора аренды.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
Судом апелляционной инстанции на основании решения внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 2, проводимого в форме очного голосования, и оформленного протоколом N 10с от 04.03.2011 правомерно установлено, что ООО "УК Красжилсервис" является лицом, уполномоченным предоставлять в интересах собственников помещений многоквартирного дома части земельного участка под многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что заключение договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С не привело к совпадению должника и кредитора, поскольку из договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, со стороны арендодателя договор заключен ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени, что соответствует структуре договорных правоотношений, возникающих при заключении договора агентом от своего имени, но за счет принципала (статья 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации), является правильным.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Наличие права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия других собственников на безвозмездное пользование общим имуществом не предоставляет такому собственнику право безвозмездно использовать общее имущество собственников многоквартирного дома для размещения принадлежащего ему имущества (его частей).
Судом апелляционной инстанции правомерно указано на то, что тот факт, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400124:199 в соответствующей доле влияет лишь на определение правовой природы отношений по использованию части земельного участка, но не на наличие либо отсутствие обязанности вносить плату за использование части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности, исключительно для собственных нужд.
Поскольку целью (каузой) договора аренды является предоставление непотребляемой вещи (части вещи) во временное пользование за плату с ее последующим возвращением арендодателю, то при наличии у арендатора титула собственности правовая конструкция арендных правоотношений не соответствует фактическим отношениям сторон и не может применяться.
В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С является соглашением собственников о порядке пользования общим имуществом, заключенным в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени, со ссылкой на пункт 2 статьи 421, пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по делу N А33-14502/2013 Арбитражного суда Красноярского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по делу N А33-14502/2013 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
А.И.СКУБАЕВ
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.05.2014 ПО ДЕЛУ N А33-14502/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2014 г. по делу N А33-14502/2013
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Скубаева А.И., Уманя И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Селетковой В.И.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" Эккерт Ольги Петровны (доверенность N 547 от 30.12.2013), гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Яновского Игоря Владимировича,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Яновского Игоря Владимировича на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по делу N А33-14502/2013 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Шошин П.В., Бабенко А.Н., Споткай Л.Е.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Яновский Игорь Владимирович (ОГРН 304246319800119, далее - индивидуальный предприниматель Яновский И.В., истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, далее - общество, ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N 3-161/12-С незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в сумме 6 221 рубль 30 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года иск удовлетворен.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, индивидуальный предприниматель Яновский И.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о том, что части земельного участка могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и (или) текстуального описания части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором, не соответствует нормам действующего законодательства. Фактически по оспариваемому договору ответчик взимает с истца - владельца помещения, имеющего единственный вход, плату за доступ к этому помещению по земельному участку, находящемуся на праве общей долевой собственности также в собственности истца. При этом истец и так имеет в силу закона право использования этим участком, платит за участок налог и несет бремя содержания. Правомочность ответчика на заключение договора и взимания платы с истца не подтверждается материалами дела, предмет договора не определен в соответствии с действующим законодательством.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, в письме от 03.10.2012 общество уведомило индивидуального предпринимателя Яновского И.В. о необходимости получения разрешения на использование земельного участка, необходимости заключения договора аренды на земельный участок под крыльцом во встроенное помещение, находящееся по адресу г. Красноярск, ул. Весны, 2, в срок до 15.10.2012.
Общество (управляющая компания) и индивидуальный предприниматель Яновский И.В. (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, в соответствии с пунктом 1.1 управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 12,08 кв. м, в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 2 по ул. Весны для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 2 дома N 2 по ул. Весны.
Согласно пункту 1.2 договора договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора.
Срок аренды части земельного участка установлен с 01.10.2012 по 31.08.2013 (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы составляет 478 рублей 56 копеек в месяц с учетом НДС (18%).
К договору приложена подписанная сторонами схема размещения части земельного участка, состоящая из плана и фотографии крыльца.
Договор окончательно подписан сторонами в редакции страницы 1 договора со стоимостью арендной платы в размере 478 рублей 56 копеек и в редакции приложения N 2 к договору о размере платы также на сумму 478 рублей 56 копеек, что подтверждено пояснениями истца, приложенными к иску, ответчиком не оспаривается.
Истец вносил арендную плату на основании указанного договора на общую сумму 6 221 рубль 30 копеек: по кассовым чекам от 11.10.2012 N 5841 на сумму 287 рублей 14 копеек, от 16.11.2012 N 1319 на сумму 670 рублей, платежными поручениями от 01.02.2013 N 17 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 28.02.2013 N 41 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.04.2013 N 53 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 29.04.2013 N 70 на сумму 1435 рублей 68 копеек, от 31.05.2013 N 84 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.07.2013 N 101 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 31.07.2013 N 113 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.08.2013 N 141 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.09.2013 N 153 на сумму 478 рублей 56 копеек.
В ходе проверки Управлением Росреестра по Красноярскому краю соблюдения земельного законодательства установлено, что на земельном участке находящегося в общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 размещено крыльцо площадью 7,6 кв. м, используемое индивидуальным предпринимателем Яновским И.В., посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного десятиэтажного жилого дома по вышеуказанному адресу.
Согласно данным государственного кадастра недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 поставлен на кадастровый учет за номером 24:50:0400124:199.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, в использовании Яновским И.В. крыльца, посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2, не усматривается нарушений требований земельного законодательства (акт от 15.12.2011 N 8-27).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.07.2013 N 24/13-307317 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199, общей площадью 19 419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2, поставлен на кадастровый учет 07.03.2009, разрешенное использование - занимаемый тремя многоэтажными многоквартирными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (дома по ул. Взлетная, 16, 18 и ул. Весны, 2).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.08.2013, от 01.09.2011, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2013 N 01/325/2013-191 Яновский И.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 53,1 кв. м, 1 этаж по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, д. 2, пом. 2, на основании договора дарения от 23.08.2011; собственником в соответствующей доле на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок N 24:50:0400124:199 из земель населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый тремя многоэтажными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, общей площадью 1 9419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2.
В материалы дела истцом представлено налоговое уведомление N 1268230 инспекции Федеральной налоговой службы России по Советскому району г. Красноярска о необходимости уплаты земельного налога за участок N 24:50:0400124:199.
Ссылаясь на несогласование в договоре аренды существенных условий о предмете договора, отсутствие правовых оснований у ответчика для получения с истца платы за земельный участок ввиду наличия у него права общей долевой собственности на участок в силу закона, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаключенным договора аренды N З-161/12-С от 11.10.2012 и взыскании 6 221 рубля 30 копеек неосновательного обогащения.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что часть земельного участка, переданная истцу в аренду, не сформирована, межевание на эту часть не проводилось, сведения об этой части не внесены в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о невозможности индивидуализировать предмет и, как следствие, к выводу о незаключенности договора.
Третий арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что договор аренды земельного участка является соглашением собственников о порядке пользования общим имуществом, заключенным в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Из разъяснений, изложенных в абзацах 5, 6 пункта 9 указанного Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 следует, что заключение договора аренды, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается лишь в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Части земельных участков всех остальных форм собственности могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и/или текстуального описания той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
На основании кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199 суды установили, что земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.03.2009, то есть после даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного земельный участок с момента проведения кадастрового учета в силу закона перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем на момент заключения договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С указанный земельный участок не находился в публичной собственности.
Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, приложение N 1 к договору от 11.10.2012 N З-161/12-С, доказательства исполнения арендатором договора и установив, что в аренду передана часть земельного участка, непосредственно занятая крыльцом, обоснованно пришел к выводу о согласовании сторонами предмета договора аренды.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
Судом апелляционной инстанции на основании решения внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 2, проводимого в форме очного голосования, и оформленного протоколом N 10с от 04.03.2011 правомерно установлено, что ООО "УК Красжилсервис" является лицом, уполномоченным предоставлять в интересах собственников помещений многоквартирного дома части земельного участка под многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что заключение договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С не привело к совпадению должника и кредитора, поскольку из договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, со стороны арендодателя договор заключен ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени, что соответствует структуре договорных правоотношений, возникающих при заключении договора агентом от своего имени, но за счет принципала (статья 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации), является правильным.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Наличие права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия других собственников на безвозмездное пользование общим имуществом не предоставляет такому собственнику право безвозмездно использовать общее имущество собственников многоквартирного дома для размещения принадлежащего ему имущества (его частей).
Судом апелляционной инстанции правомерно указано на то, что тот факт, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400124:199 в соответствующей доле влияет лишь на определение правовой природы отношений по использованию части земельного участка, но не на наличие либо отсутствие обязанности вносить плату за использование части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности, исключительно для собственных нужд.
Поскольку целью (каузой) договора аренды является предоставление непотребляемой вещи (части вещи) во временное пользование за плату с ее последующим возвращением арендодателю, то при наличии у арендатора титула собственности правовая конструкция арендных правоотношений не соответствует фактическим отношениям сторон и не может применяться.
В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С является соглашением собственников о порядке пользования общим имуществом, заключенным в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени, со ссылкой на пункт 2 статьи 421, пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по делу N А33-14502/2013 Арбитражного суда Красноярского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по делу N А33-14502/2013 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
А.И.СКУБАЕВ
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)