Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Строительство ответчиком нежилых помещений в многоквартирном доме нарушает жилищные и имущественные права третьих лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Якушева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Набок Л.А.,
судей Хаировой А.Х., Сафоновой Л.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ТСЖ "Волжские Зори" на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 24.09.2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ТСЖ "Волжские зори" к Ш. о признании незаконной сделки, признании незаконными действий по проведению строительных работ на техническом этаже дома <адрес>, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства и привести помещения в первоначальное состояние -отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Набок Л.А., судебная коллегия,
установила:
ТСЖ "Волжские зори" обратилось в суд с иском к Ш. о признании незаконной сделки, признании незаконными действий по проведению строительных работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства.
В обоснование требований истец указал, что на основании постановления Главы г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО "Гагаринец" предоставлен земельный участок для строительства N этажного дома, секций N с офисными помещениями на цокольном и 1 этажах, совмещенной подстанцией РП5, подземными гаражами и котельной, в последующем 15.11.2004 г. утвержден акт Государственной приемочной комиссией данного проекта. 03.08.2005 г. постановлением главы г. Самара продлен договор аренды земельного участка для завершения строительства указанного дома. Согласно договору N 6/1 от 23.03.2005 г. между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост" и Ш. о переуступке прав на долевое строительство жилого дома <адрес> в отношении офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в 6,7 подъездах секции 5, ориентировочной площадью 532 кв. м. Истец считает данную сделку незаконной, поскольку в постановлении от 03.08.2005 г. не указано на строительство мастерской на техническом этаже 6, 7 подъездах. Устройство таких нежилых помещений в многоквартирном доме нарушает жилищные и имущественные права граждан, являющихся собственниками квартир. По всему периметру технического этажа проходят разливные трубы отопления, стояки отопления, горячего водоснабжения. На технический этаж выведены вертикальные каналы естественной вентиляции кухонных и сантехнических комнат. В нарушение СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 г. N 109, п. 6.12 СНиП 21-01-97, для устройства отдельного выхода в спорном помещении не имеется технической возможности. Решением Октябрьского районного суда от 24.06.2010 г. исковые требования Ш. о признании права собственности на техническое помещение общей площадью 476,80 кв. м в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес> в 6,7 подъездах, секция 5, удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.10.2011 г. данное решение отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.05.2012 г. решение Октябрьского районного суда от 24.06.2010 г. в части признания за Ш. права собственности на нежилое помещение общей площадью 476,8 кв. м на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 отменено. Суд указал на отсутствие у Ш. разрешения на ведение работ относящихся к капитальным.
В настоящий момент Ш. производит работы по приведению помещения в соответствие с проектом. Предусмотренные проектом работы носят капитальный характер, связаны с пробивкой отверстий в кровле, ограждающих несущих конструкциях дома, однако разрешения на производство указанных работ у Ш. не имеется. Осуществлением строительных работ без разрешения создается реальная угроза жизни, здоровью имуществу жильцов дома, качеству коммунальных услуг.
Основываясь на изложенном, уточнив исковые требования, истец просил суд признать договор долевого участия между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", а также последующей переуступки прав на долевое строительство жилого дома <адрес> в отношении офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в 6,7 подъездах секции 5, ориентировочной площадью 532 кв. м между ООО "Мост" и Ш. недействительными в порядке ст. 168 ГК РФ, признать незаконными действия Ш. по проведению строительных работ на техническом этаже данного дома и обязать последнего устранить нарушения градостроительного законодательства, прекратив работы по незаконному строительству на техническом этаже дома, привести указанные помещения в первоначальное состояние.
Определением суда от 04.08.2014 г., от 09.09.2014 г. к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т., ООО "Мост", Департамент строительства и архитектуры г.о.Самары, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Самарский филиал, Глава г.о. Самара, Администрация г.о. Самара.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Волжские Зори" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указывает, что спорный технический этаж не отвечает требованиям, указанным СНиП и, поскольку там расположены инженерные сети, относится к местам общего пользования, предназначенного для обслуживания более одного помещения, является общедолевой собственностью собственников помещений, следовательно, он не является самостоятельным объектом гражданских прав. Более того, незаконность действий по проведению Ш. строительных работ, подтверждает отсутствие у последнего разрешения на строительные работы.
В заседание судебной коллегии представитель ТСЖ "Волжские Зори" не явился, извещен надлежащим образом.
Представители Ш. - Я. и П. возражали против доводов апелляционной жалобы.
Конкурсный управляющий ЗАО "Гагаринец", представитель ООО "Мост", представитель Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара, представитель Главы городского округа Самара, Администрации городского округа Самара, представитель ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Самарский филиал в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещались надлежащим образом и заблаговременно, уважительных причин неявки суду не сообщили.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Из материалов дела следует, что 15.03.2005 г. между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост" заключен договор N 6 тех. долевого участия в строительстве, предметом которого является строительство сторонами десятиэтажного жилого дома <адрес> с последующим выделением дольщику изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские), в 6, 7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м.
23.03.2005 г. между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост" и Ш. заключен договор N 6/1 тех. о переуступке прав на долевое участие в строительстве, согласно которому дольщик переуступает на возмездной основе права по долевому участию в строительстве десятиэтажного жилого дома <адрес> новому дольщику, который по окончании строительства и после ввода жилого дома в эксплуатацию получает право на собственность изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в 6, 7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м, переуступка прав производится за 3 840 000 руб.; основанием передачи прав является договор N 6 тех. долевого участия в строительстве от 15.03.2005 г., заключенный между заказчиком и дольщиком.
Согласно представленному ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т. (выписка из ЕГРЮЛ л.д. 15 т. 2) отзыва на исковое заявление обязательства ООО "Мост" и Ш. перед ЗАО "Гагаринец" исполнены в полном объеме.
15.03.2010 г. между ЗАО "Гагаринец" и Ш. подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, находящееся в доме <адрес> в 6, 7 подъездах, секция 5, общей площадью 476,80 кв. м.
Распоряжением Администрации Октябрьского района г. Самара от 24.10.2001 г. N 284 присвоен адрес "<адрес>" жилому дому по <адрес>.
Согласно Уставу ТСЖ "Волжские Зори" создано в строящемся многоквартирном доме решением общего собрания учредителей протокол N 1 от 10.04.2002 г. по адресу: <адрес>.
Решением Октябрьского районного суда г. Самара от 24.06.2010 г. за Ш. признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 476,80 кв. м на техническом этаже 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.10.2011 г. решение отменено и дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
Решением Октябрьского районного суда г. Самара от 27.02.2012 г. по иску Ш. к ЗАО "Гагаринец" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования Г.Н., К. к ЗАО "Гагаринец", Ш., ООО "Мост" о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации права собственности, третьи лица ТСЖ "Волжские зори" и другие, исковые требования Ш. удовлетворены, за ним признано право собственности на вышеуказанный объект, в удовлетворении иска Г.Н. и К. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.05.2012 г. решение отменено в части признания за Ш. права собственности на вышеуказанное нежилое помещение, в остальной части решение оставлено без изменения.
Оспаривая законность договора долевого участия в строительстве N 6 от 15.03.2005 г., заключенного между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", а также договора N 6/1 от 23.03.2005 г., заключенного между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост", Ш., истец ссылается на нарушение ответчиками положений ст. 36 ЖК РФ и 290 ГК РФ, поскольку предметом договоров является техническое помещение, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома и входящее в состав общего имущества этого дома.
Разрешая исковые требования в указанной части, суд, руководствуясь ст. ст. 166, 168 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Судом установлено, что спорное помещение находится на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме N 240 Б по ул. Советской Армии в г. Самара, секция N 5 застройщиком в эксплуатацию не сдана.
Принимая во внимание имеющейся в материалах дела проектной документации, предусматривающей обустройство на техническом этаже мастерских художника, а также учитывая, что акт ввода в эксплуатацию жилого дома отсутствует, суд пришел к правильному выводу о необоснованности утверждения истца о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в связи с чем, оснований для признания сделок недействительными не имеется.
В обоснование требований о незаконности действий Ш. по проведению строительных работ в вышеуказанном помещении ТСЖ "Волжские Зори" ссылается на самовольное строительство ввиду отсутствия разрешения на строительство.
Разрешая спор в указанной части, суд обоснованно исходил из следующего.
Постановлением Главы г. Самара N 2053 от 03.08.2005 г. утвержден проект границ земельного участка площадью 11 100 кв. м, по адресу: ул. Советской Армии в Октябрьском районе г. Самара.
Постановлением Главы г. Самара N 2620 от 30.09.2005 г. утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами и проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; разрешено ЗАО "Гагаринец" завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами на земельном участке площадью 8 393,50 кв. м, по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, по сведениям Департамента строительства и архитектуры г. Самара разрешение на строительство второй очереди (секц. V, VI, УП) жилого дома <адрес> застройщиком в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не получено. Однако жилой дом заселен, создано ТСЖ.
Согласно пояснениям специалиста Д., являющейся одним из разработчиков проекта строительства объекта по ул. Советской Армии, д. 240 Б, изменения по размещению на техническом этаже мастерских художника внесены в проект, изменения прошли все согласования, что нашло отражение в сводном экспертом заключении.
Из материалов проектной документации по названному объекту следует, что изменения в проект внесены с учетом размещения инженерных коммуникаций, по проекту с изменениями составлено сводное экспертное заключение.
Судом также установлено, что 15.03.2010 г. между ЗАО "Гагаринец" и Ш. подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, в доме <адрес> в 6, 7 подъездах, секция 5, общей площадью 476,80 кв. м с рядом отступлений от условий договора от 15.03.2005 г. N 6 долевого участия в строительстве (проектного решения): вентиляция в нарушение проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) выведена на технический этаж (мастерские художника-архитектора); не доведены до проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) расположение сети электроснабжения (приборы освещения, учета); лоджия выполнена без остекления; не выполнена установка межкомнатных перегородок.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Из письма Администрации г.о.Самара от 22.10.2013 г. N Ш-8563 "О согласовании проведения работ" видно, что согласно сводному экспертному заключению N 1544.00-06/1 к проекту архитектурно-строительной части в нежилом помещении, расположенном на техническом этаже по адресу: <...> секция 5, должны располагаться "Мастерские художника". Для приведения данного помещения в соответствии с проектом дополнительного согласования с администрацией Октябрьского района г.о. Самара не требуется. Вопрос по доведению вышеуказанного помещения до проектного задания следует решать с конкурсным управляющим ЗАО "Гагаринец".
Как следует из письменного отзыва конкурсного управляющего ЗАО "Гагаринец", последний не возражал против проведения работ в соответствии с проектом.
В обоснование своих требований истец ссылался на наличие строительно-монтажных работ (строительные, отделочные, санитарно-технические, электромонтажные и другие), указанных в акте осмотра (обследования) от 18.03.2014 г., произведенного ст. прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан З., настаивая на нарушение законодательства и СНиП ответчиком.
Вместе с тем, согласно заключению эксперта N 359/2014 от 08.07.2014 г.: - нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес> по состоянию на 09.06.2014 г. (осмотр произведен 30.06.2014 г.) проектной документации соответствует. Отступлением являются работы произведенные Застройщиком по вентиляции кухонь и санузлов квартир. В доме вентиляция выполнена в нарушении проектного решения Рабочего проекта 2002-05-АС (лист дела 141). Перепланировка не зафиксирована - устройство перегородок соответствует проекту и назначенному материалу стен; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме N 240Б по ул. Советской Армии г. Самара, выполненные работы требованиям СНиП, СанПиН, пожарной безопасности соответствуют и не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания в целом, так как перегородки являются самонесущими конструкциями и выполнены из негорючих материалов. Мероприятия для устранения негативных влиянии, возникших в результате произведенных работ проводить нет необходимости. Реконструкции, перепланировки, переустройства в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> не обнаружено; - нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме 240 Б по ул. Советской Армии г. Самара не относится к местам общего пользования в многоквартирном доме, имеет самостоятельные выходы в подъезды. Инженерные коммуникации водоснабжения (тупиковые) и водоотведения, выведены и предназначены для обслуживания нежилого помещения (мастерские). Система отопления соответствует Рабочему проекту 2002-05-АС (лист дела 121 - 145, 146 - 170); - фактически выполненные Ш. строительно-монтажные работы (строительные, отделочные, санитарно-технические, электромонтажные и другие), указанные в акте осмотра (обследования) от 18.03.2014 г., произведенного ст.прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан З., в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в б и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>, требованиям действующих СНиП, СанПиН и проектной документации соответствуют, Рабочий проект 2002-05-АС (лист дела 121 - 145, 146 - 170), и выполнены с надлежащим качеством; - для мастерских художника-архитектора, относящихся к офисным помещениям, в СНиП и СанПиН не предусмотрены нормы по инсоляции, т.е. следует считать, что оконные проемы соответствуют требованиям, так как для этой категории помещений допускается отсутствие окон при обеспечении искусственным освещением. Искусственное освещение выполнено. Размер оконных проемов в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме N по <адрес> соответствуют проекту (лист 127, 153). В мастерских художника-архитектора допускается заниженные характеристики по естественной инсоляции при обеспечении искусственного освещения по нормам в помещениях по назначению. Данные оконные проемы соответствуют проектному решению с изменениями внесенными в проект и прошедшие госэкспертизу; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> имеются все инженерные коммуникации отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения для функционирования помещений. Их характеристики, места ввода и расположение, соответствуют проектной документации Рабочий проект 2002-05-АС.
Согласно пояснениям эксперта Н., в процессе подготовки заключения на 10 странице допущена опечатка, не влияющая на правильность экспертизы в целом. Фактически он произвел осмотр обследуемого объекта, доступ в помещения ему был предоставлен. Зависимости от технического этажа, где расположены мастерские по системе водоснабжения, не имеется, в части отопления имеет место система верхнего розлива; в спорном помещении имеются запорные устройства. Отклонений от проекта им не установлено за исключением системы вентиляции, которая организована застройщиком при строительстве дома. Проектом предусмотрено вывод вентиляции на кровлю, что возможно при наличии проведенных строительных работ в спорном помещении. Помещение имеет отдельный вход, освещение, является самостоятельным помещением, пригодным к использованию.
Судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции о соответствии заключения эксперта требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Основываясь на изложенном, учитывая, что производимые Ш. работы по приведению нежилого помещения в соответствие с проектом не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а, следовательно, в силу ст. 51 ГрК РФ не требуют получение разрешения на строительство, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании незаконными действий Ш. по проведению строительных работ на техническом этаже данного дома, возложении на последнего обязанности по устранению нарушений градостроительного законодательства путем прекращения работ по незаконному строительству на техническом этаже дома и приведению указанных помещений в первоначальное состояние.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный технический этаж не отвечает требованиям, указанным СНиП а, поскольку на нем расположены инженерные сети, то он относится к местам общего пользования, предназначенным для обслуживания более одного помещения и потому находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений, и вследствие этого не являющимся самостоятельным объектом гражданских прав, судебной коллегией отклоняются, поскольку спорное помещение находится в объекте незавершенного строительства, акт ввода в эксплуатацию многоквартирного дома отсутствует, согласно заключению эксперта от 08.07.2014 г. нежилое помещение (мастерские) имеет самостоятельные выходы в подъезды. Инженерные коммуникации водоснабжения (тупиковые) и водоотведения, выведены и предназначены для обслуживания нежилого помещения (мастерские). Доказательств обратного суду, в силу ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии разрешения на строительные работу у ответчика, не являются основанием для отмены законного решения суда, поскольку в соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, выдача разрешения на строительство, в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не требуется. ТСЖ "Волжские Зори" не представило доказательств того, что работы, проводимые Ш. в спорном помещении, затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания в целом.
Напротив, согласно заключению эксперта от 08.07.2014 г. N 359/2014, изготовленному в отношении работ, проводимых Ш. и зафиксированных актом осмотра органов прокуратуры с привлечением специалиста Государственной инспекции строительного надзора Самарской области от 18.03.2014 г., работы, проводимые Ш., соответствуют проектному решению, нормам СанПиН, СниП и не затрагивают конструктивных характеристик надежности и безопасности здания в целом.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, ставящих под сомнение законность вынесенного по делу судебного решения, поэтому оснований к отмене обжалуемого решения суда судебная коллегия не усматривает.
Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
При таких обстоятельствах решение суда является законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 24.09.2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Волжские Зори", - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-12923/2014
Требование: Об оспаривании сделки, признании незаконными действий по проведению строительных работ на техническом этаже дома, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Строительство ответчиком нежилых помещений в многоквартирном доме нарушает жилищные и имущественные права третьих лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2014 г. по делу N 33-12923/2014
Судья: Якушева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Набок Л.А.,
судей Хаировой А.Х., Сафоновой Л.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ТСЖ "Волжские Зори" на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 24.09.2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ТСЖ "Волжские зори" к Ш. о признании незаконной сделки, признании незаконными действий по проведению строительных работ на техническом этаже дома <адрес>, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства и привести помещения в первоначальное состояние -отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Набок Л.А., судебная коллегия,
установила:
ТСЖ "Волжские зори" обратилось в суд с иском к Ш. о признании незаконной сделки, признании незаконными действий по проведению строительных работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства.
В обоснование требований истец указал, что на основании постановления Главы г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО "Гагаринец" предоставлен земельный участок для строительства N этажного дома, секций N с офисными помещениями на цокольном и 1 этажах, совмещенной подстанцией РП5, подземными гаражами и котельной, в последующем 15.11.2004 г. утвержден акт Государственной приемочной комиссией данного проекта. 03.08.2005 г. постановлением главы г. Самара продлен договор аренды земельного участка для завершения строительства указанного дома. Согласно договору N 6/1 от 23.03.2005 г. между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост" и Ш. о переуступке прав на долевое строительство жилого дома <адрес> в отношении офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в 6,7 подъездах секции 5, ориентировочной площадью 532 кв. м. Истец считает данную сделку незаконной, поскольку в постановлении от 03.08.2005 г. не указано на строительство мастерской на техническом этаже 6, 7 подъездах. Устройство таких нежилых помещений в многоквартирном доме нарушает жилищные и имущественные права граждан, являющихся собственниками квартир. По всему периметру технического этажа проходят разливные трубы отопления, стояки отопления, горячего водоснабжения. На технический этаж выведены вертикальные каналы естественной вентиляции кухонных и сантехнических комнат. В нарушение СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 г. N 109, п. 6.12 СНиП 21-01-97, для устройства отдельного выхода в спорном помещении не имеется технической возможности. Решением Октябрьского районного суда от 24.06.2010 г. исковые требования Ш. о признании права собственности на техническое помещение общей площадью 476,80 кв. м в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес> в 6,7 подъездах, секция 5, удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.10.2011 г. данное решение отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.05.2012 г. решение Октябрьского районного суда от 24.06.2010 г. в части признания за Ш. права собственности на нежилое помещение общей площадью 476,8 кв. м на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 отменено. Суд указал на отсутствие у Ш. разрешения на ведение работ относящихся к капитальным.
В настоящий момент Ш. производит работы по приведению помещения в соответствие с проектом. Предусмотренные проектом работы носят капитальный характер, связаны с пробивкой отверстий в кровле, ограждающих несущих конструкциях дома, однако разрешения на производство указанных работ у Ш. не имеется. Осуществлением строительных работ без разрешения создается реальная угроза жизни, здоровью имуществу жильцов дома, качеству коммунальных услуг.
Основываясь на изложенном, уточнив исковые требования, истец просил суд признать договор долевого участия между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", а также последующей переуступки прав на долевое строительство жилого дома <адрес> в отношении офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в 6,7 подъездах секции 5, ориентировочной площадью 532 кв. м между ООО "Мост" и Ш. недействительными в порядке ст. 168 ГК РФ, признать незаконными действия Ш. по проведению строительных работ на техническом этаже данного дома и обязать последнего устранить нарушения градостроительного законодательства, прекратив работы по незаконному строительству на техническом этаже дома, привести указанные помещения в первоначальное состояние.
Определением суда от 04.08.2014 г., от 09.09.2014 г. к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т., ООО "Мост", Департамент строительства и архитектуры г.о.Самары, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Самарский филиал, Глава г.о. Самара, Администрация г.о. Самара.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Волжские Зори" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указывает, что спорный технический этаж не отвечает требованиям, указанным СНиП и, поскольку там расположены инженерные сети, относится к местам общего пользования, предназначенного для обслуживания более одного помещения, является общедолевой собственностью собственников помещений, следовательно, он не является самостоятельным объектом гражданских прав. Более того, незаконность действий по проведению Ш. строительных работ, подтверждает отсутствие у последнего разрешения на строительные работы.
В заседание судебной коллегии представитель ТСЖ "Волжские Зори" не явился, извещен надлежащим образом.
Представители Ш. - Я. и П. возражали против доводов апелляционной жалобы.
Конкурсный управляющий ЗАО "Гагаринец", представитель ООО "Мост", представитель Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара, представитель Главы городского округа Самара, Администрации городского округа Самара, представитель ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Самарский филиал в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещались надлежащим образом и заблаговременно, уважительных причин неявки суду не сообщили.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Из материалов дела следует, что 15.03.2005 г. между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост" заключен договор N 6 тех. долевого участия в строительстве, предметом которого является строительство сторонами десятиэтажного жилого дома <адрес> с последующим выделением дольщику изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские), в 6, 7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м.
23.03.2005 г. между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост" и Ш. заключен договор N 6/1 тех. о переуступке прав на долевое участие в строительстве, согласно которому дольщик переуступает на возмездной основе права по долевому участию в строительстве десятиэтажного жилого дома <адрес> новому дольщику, который по окончании строительства и после ввода жилого дома в эксплуатацию получает право на собственность изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в 6, 7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м, переуступка прав производится за 3 840 000 руб.; основанием передачи прав является договор N 6 тех. долевого участия в строительстве от 15.03.2005 г., заключенный между заказчиком и дольщиком.
Согласно представленному ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т. (выписка из ЕГРЮЛ л.д. 15 т. 2) отзыва на исковое заявление обязательства ООО "Мост" и Ш. перед ЗАО "Гагаринец" исполнены в полном объеме.
15.03.2010 г. между ЗАО "Гагаринец" и Ш. подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, находящееся в доме <адрес> в 6, 7 подъездах, секция 5, общей площадью 476,80 кв. м.
Распоряжением Администрации Октябрьского района г. Самара от 24.10.2001 г. N 284 присвоен адрес "<адрес>" жилому дому по <адрес>.
Согласно Уставу ТСЖ "Волжские Зори" создано в строящемся многоквартирном доме решением общего собрания учредителей протокол N 1 от 10.04.2002 г. по адресу: <адрес>.
Решением Октябрьского районного суда г. Самара от 24.06.2010 г. за Ш. признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 476,80 кв. м на техническом этаже 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.10.2011 г. решение отменено и дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
Решением Октябрьского районного суда г. Самара от 27.02.2012 г. по иску Ш. к ЗАО "Гагаринец" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования Г.Н., К. к ЗАО "Гагаринец", Ш., ООО "Мост" о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации права собственности, третьи лица ТСЖ "Волжские зори" и другие, исковые требования Ш. удовлетворены, за ним признано право собственности на вышеуказанный объект, в удовлетворении иска Г.Н. и К. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.05.2012 г. решение отменено в части признания за Ш. права собственности на вышеуказанное нежилое помещение, в остальной части решение оставлено без изменения.
Оспаривая законность договора долевого участия в строительстве N 6 от 15.03.2005 г., заключенного между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", а также договора N 6/1 от 23.03.2005 г., заключенного между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост", Ш., истец ссылается на нарушение ответчиками положений ст. 36 ЖК РФ и 290 ГК РФ, поскольку предметом договоров является техническое помещение, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома и входящее в состав общего имущества этого дома.
Разрешая исковые требования в указанной части, суд, руководствуясь ст. ст. 166, 168 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Судом установлено, что спорное помещение находится на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме N 240 Б по ул. Советской Армии в г. Самара, секция N 5 застройщиком в эксплуатацию не сдана.
Принимая во внимание имеющейся в материалах дела проектной документации, предусматривающей обустройство на техническом этаже мастерских художника, а также учитывая, что акт ввода в эксплуатацию жилого дома отсутствует, суд пришел к правильному выводу о необоснованности утверждения истца о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в связи с чем, оснований для признания сделок недействительными не имеется.
В обоснование требований о незаконности действий Ш. по проведению строительных работ в вышеуказанном помещении ТСЖ "Волжские Зори" ссылается на самовольное строительство ввиду отсутствия разрешения на строительство.
Разрешая спор в указанной части, суд обоснованно исходил из следующего.
Постановлением Главы г. Самара N 2053 от 03.08.2005 г. утвержден проект границ земельного участка площадью 11 100 кв. м, по адресу: ул. Советской Армии в Октябрьском районе г. Самара.
Постановлением Главы г. Самара N 2620 от 30.09.2005 г. утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами и проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; разрешено ЗАО "Гагаринец" завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами на земельном участке площадью 8 393,50 кв. м, по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, по сведениям Департамента строительства и архитектуры г. Самара разрешение на строительство второй очереди (секц. V, VI, УП) жилого дома <адрес> застройщиком в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не получено. Однако жилой дом заселен, создано ТСЖ.
Согласно пояснениям специалиста Д., являющейся одним из разработчиков проекта строительства объекта по ул. Советской Армии, д. 240 Б, изменения по размещению на техническом этаже мастерских художника внесены в проект, изменения прошли все согласования, что нашло отражение в сводном экспертом заключении.
Из материалов проектной документации по названному объекту следует, что изменения в проект внесены с учетом размещения инженерных коммуникаций, по проекту с изменениями составлено сводное экспертное заключение.
Судом также установлено, что 15.03.2010 г. между ЗАО "Гагаринец" и Ш. подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, в доме <адрес> в 6, 7 подъездах, секция 5, общей площадью 476,80 кв. м с рядом отступлений от условий договора от 15.03.2005 г. N 6 долевого участия в строительстве (проектного решения): вентиляция в нарушение проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) выведена на технический этаж (мастерские художника-архитектора); не доведены до проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) расположение сети электроснабжения (приборы освещения, учета); лоджия выполнена без остекления; не выполнена установка межкомнатных перегородок.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Из письма Администрации г.о.Самара от 22.10.2013 г. N Ш-8563 "О согласовании проведения работ" видно, что согласно сводному экспертному заключению N 1544.00-06/1 к проекту архитектурно-строительной части в нежилом помещении, расположенном на техническом этаже по адресу: <...> секция 5, должны располагаться "Мастерские художника". Для приведения данного помещения в соответствии с проектом дополнительного согласования с администрацией Октябрьского района г.о. Самара не требуется. Вопрос по доведению вышеуказанного помещения до проектного задания следует решать с конкурсным управляющим ЗАО "Гагаринец".
Как следует из письменного отзыва конкурсного управляющего ЗАО "Гагаринец", последний не возражал против проведения работ в соответствии с проектом.
В обоснование своих требований истец ссылался на наличие строительно-монтажных работ (строительные, отделочные, санитарно-технические, электромонтажные и другие), указанных в акте осмотра (обследования) от 18.03.2014 г., произведенного ст. прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан З., настаивая на нарушение законодательства и СНиП ответчиком.
Вместе с тем, согласно заключению эксперта N 359/2014 от 08.07.2014 г.: - нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес> по состоянию на 09.06.2014 г. (осмотр произведен 30.06.2014 г.) проектной документации соответствует. Отступлением являются работы произведенные Застройщиком по вентиляции кухонь и санузлов квартир. В доме вентиляция выполнена в нарушении проектного решения Рабочего проекта 2002-05-АС (лист дела 141). Перепланировка не зафиксирована - устройство перегородок соответствует проекту и назначенному материалу стен; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме N 240Б по ул. Советской Армии г. Самара, выполненные работы требованиям СНиП, СанПиН, пожарной безопасности соответствуют и не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания в целом, так как перегородки являются самонесущими конструкциями и выполнены из негорючих материалов. Мероприятия для устранения негативных влиянии, возникших в результате произведенных работ проводить нет необходимости. Реконструкции, перепланировки, переустройства в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> не обнаружено; - нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме 240 Б по ул. Советской Армии г. Самара не относится к местам общего пользования в многоквартирном доме, имеет самостоятельные выходы в подъезды. Инженерные коммуникации водоснабжения (тупиковые) и водоотведения, выведены и предназначены для обслуживания нежилого помещения (мастерские). Система отопления соответствует Рабочему проекту 2002-05-АС (лист дела 121 - 145, 146 - 170); - фактически выполненные Ш. строительно-монтажные работы (строительные, отделочные, санитарно-технические, электромонтажные и другие), указанные в акте осмотра (обследования) от 18.03.2014 г., произведенного ст.прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан З., в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в б и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>, требованиям действующих СНиП, СанПиН и проектной документации соответствуют, Рабочий проект 2002-05-АС (лист дела 121 - 145, 146 - 170), и выполнены с надлежащим качеством; - для мастерских художника-архитектора, относящихся к офисным помещениям, в СНиП и СанПиН не предусмотрены нормы по инсоляции, т.е. следует считать, что оконные проемы соответствуют требованиям, так как для этой категории помещений допускается отсутствие окон при обеспечении искусственным освещением. Искусственное освещение выполнено. Размер оконных проемов в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме N по <адрес> соответствуют проекту (лист 127, 153). В мастерских художника-архитектора допускается заниженные характеристики по естественной инсоляции при обеспечении искусственного освещения по нормам в помещениях по назначению. Данные оконные проемы соответствуют проектному решению с изменениями внесенными в проект и прошедшие госэкспертизу; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> имеются все инженерные коммуникации отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения для функционирования помещений. Их характеристики, места ввода и расположение, соответствуют проектной документации Рабочий проект 2002-05-АС.
Согласно пояснениям эксперта Н., в процессе подготовки заключения на 10 странице допущена опечатка, не влияющая на правильность экспертизы в целом. Фактически он произвел осмотр обследуемого объекта, доступ в помещения ему был предоставлен. Зависимости от технического этажа, где расположены мастерские по системе водоснабжения, не имеется, в части отопления имеет место система верхнего розлива; в спорном помещении имеются запорные устройства. Отклонений от проекта им не установлено за исключением системы вентиляции, которая организована застройщиком при строительстве дома. Проектом предусмотрено вывод вентиляции на кровлю, что возможно при наличии проведенных строительных работ в спорном помещении. Помещение имеет отдельный вход, освещение, является самостоятельным помещением, пригодным к использованию.
Судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции о соответствии заключения эксперта требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Основываясь на изложенном, учитывая, что производимые Ш. работы по приведению нежилого помещения в соответствие с проектом не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а, следовательно, в силу ст. 51 ГрК РФ не требуют получение разрешения на строительство, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании незаконными действий Ш. по проведению строительных работ на техническом этаже данного дома, возложении на последнего обязанности по устранению нарушений градостроительного законодательства путем прекращения работ по незаконному строительству на техническом этаже дома и приведению указанных помещений в первоначальное состояние.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный технический этаж не отвечает требованиям, указанным СНиП а, поскольку на нем расположены инженерные сети, то он относится к местам общего пользования, предназначенным для обслуживания более одного помещения и потому находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений, и вследствие этого не являющимся самостоятельным объектом гражданских прав, судебной коллегией отклоняются, поскольку спорное помещение находится в объекте незавершенного строительства, акт ввода в эксплуатацию многоквартирного дома отсутствует, согласно заключению эксперта от 08.07.2014 г. нежилое помещение (мастерские) имеет самостоятельные выходы в подъезды. Инженерные коммуникации водоснабжения (тупиковые) и водоотведения, выведены и предназначены для обслуживания нежилого помещения (мастерские). Доказательств обратного суду, в силу ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии разрешения на строительные работу у ответчика, не являются основанием для отмены законного решения суда, поскольку в соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, выдача разрешения на строительство, в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не требуется. ТСЖ "Волжские Зори" не представило доказательств того, что работы, проводимые Ш. в спорном помещении, затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания в целом.
Напротив, согласно заключению эксперта от 08.07.2014 г. N 359/2014, изготовленному в отношении работ, проводимых Ш. и зафиксированных актом осмотра органов прокуратуры с привлечением специалиста Государственной инспекции строительного надзора Самарской области от 18.03.2014 г., работы, проводимые Ш., соответствуют проектному решению, нормам СанПиН, СниП и не затрагивают конструктивных характеристик надежности и безопасности здания в целом.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, ставящих под сомнение законность вынесенного по делу судебного решения, поэтому оснований к отмене обжалуемого решения суда судебная коллегия не усматривает.
Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
При таких обстоятельствах решение суда является законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 24.09.2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Волжские Зори", - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)