Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Грачевой И.Л. и Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Коннолахтинский 55" Шувалова С.Б. (доверенность от 01.02.2013) и Алексеенковой О.А. (доверенность от 14.08.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 26.12.2013), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Чеготовой Е.В. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А56-13331/2013 (судьи Жиляева Е.В., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Коннолахтинский 55", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 4, лит. А-А3, ОГРН 1097847232515 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным выраженного в сообщении N 78-78-38/189/2012-148,149, 78-78-38/138/2012-010,011 отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (жилые дома), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Коннолахтинский, д. 55, лит. А (общей площадью 1852,8 кв. м) и лит. Б (общей площадью 1868,6 кв. м), и об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости и выдать свидетельства о праве собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Приморского района Санкт-Петербурга (далее - администрация района), Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1/3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760 (далее - Служба строительного надзора).
Решением суда от 24.12.2013 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 15.04.2014 решение отменено, требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Служба строительного надзора просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы ссылается на то, что выводы эксперта не основаны на законодательстве. Податель жалобы считает, что отсутствие стен, делящих здание на отдельные блоки, не является признаком индивидуального жилищного строительства, указывает, что отсутствуют сквозные проходы по всей длине здания на уровне третьего этажа, эксперт не конкретизирует состав помещений общего пользования, к которым имеется прямой доступ, считает, что имеющиеся проходы носят технологический характер на период строительства, а доступ имеется к квартирам. Податель жалобы считает, что наличие вспомогательных помещений, в которых должно располагаться инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, не свидетельствует о том, что дома по статусу являются объектами индивидуального жилищного строительства; указывает, что вывод эксперта о том, что имеется одна электрощитовая, противоречит материалам дела; указывает, что наличие более одного эвакуационного выхода наружу дома не является признаком объекта индивидуального жилищного строительства, считает, что вывод эксперта о наличии по одному основному и по два пожарных выхода противоречит материалам дела.
Податель жалобы указывает, что при проведении экспертизы не использован СП 55.13330.2011 - "Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", не учтены нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Податель жалобы ссылается на то, что из содержания представленных организацией технического учета абрисов помещений объектов следует, что дома имеют секционные составляющие, имеющие отдельные входы-выходы на земельный участок, соответствующие данные отражены в поэтажных планах в составе технических паспортов, фактически дома имеют 11 секций; ссылается на пункты 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и считает, что упомянутые объекты не являются объектами индивидуального жилищного строительства, а относятся к многоквартирным жилым домам блокированной застройки в значении пунктов 3.1, 3.2, 3.19 приложения Б "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", пунктов 1.1, 1.2, 3.2 приложения Б "СП 55.13330.2011. Свод правил, Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001".
Податель жалобы ссылается на то, что органом власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство многоквартирных жилых домов, является Служба строительного надзора в соответствии с пунктом 3.2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1747, и в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации по окончании строительства необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемого Службой строительного надзора.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Податель жалобы считает, что постановление вынесено с нарушением норм материального права по причине неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела. Податель жалобы ссылается на то, что представление обществом с заявлением на государственную регистрацию права собственности разрешений администрации района противоречит логике. Податель жалобы указывает, что в представленных обществом кадастровых паспортах объектов от 25.01.2012 отсутствуют кадастровые номера, что, по мнению подателя жалобы, позволяет сделать вывод о том, что постановка на кадастровый учет объектов не осуществлялась. Податель жалобы указывает, что в технических паспортах объектов, выданных ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 03.08.2011, вид объектов определен как "жилой дом", "объект индивидуального жилищного строительства", согласно экспликациям к поэтажным планам первичной технической документации в здании литера А учтено 161 помещение, в том числе 11 гаражей, более 10 помещений санитарного назначения (санузлы), несколько кухонных помещений, технические помещения, в объекте литера Б учтено 159 помещений, в том числе 11 гаражей, более 10 помещений санитарного назначения (санузлы), несколько кухонных помещений, технические помещения.
Податель жалобы ссылается на то, что ввиду наличия противоречий, Управлением Росреестра сделаны запросы, из полученных ответов следует, что объекты недвижимости отвечают признакам индивидуальных жилых домов, в том числе из уведомления ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 14.05.2012 N Ф-78/1128, однако считает, что из уведомления от 11.05.2012 N 5537 Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" можно сделать вывод о том, что объекты являются многоквартирными домами.
Податель жалобы ссылается на пункт 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 16 Жилищного кодекса Российской Федерации и считает, что учитывая противоречивую информацию, касающуюся отнесения заявленных на регистрацию домов к объектам индивидуального жилищного строительства, государственная регистрация прав в порядке, установленном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), осуществлена быть не может.
В отзыве на кассационные жалобы общество просит оставить постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представители Службы строительного надзора и Управления Росреестра поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.
Администрация района и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Общество является собственником земельного участка площадью 4 432 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Коннолахтинский пр., д. 55, литера А.
В соответствии с градостроительным планом земельного участка N RU78164000-2727 основным видом его разрешенного использования является размещение индивидуальных жилых домов без права содержания скота и птицы.
Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Коннолахтинский, д. 55, лит. А (общей площадью 1852,8 кв. м) и лит. Б (общей площадью 1868,6 кв. м) в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации в упрощенном порядке как на объекты индивидуального жилищного строительства. К заявлению в качестве оснований для государственной регистрации права собственности обществом представлены: правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о праве собственности), разрешения администрации Приморского района Санкт-Петербурга на строительство от 31.07.2009 N 78-41 и 78-42 и кадастровые паспорта объектов, утвержденные Санкт-Петербургским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 25.01.2012, содержащие условные номера объектов.
Управление Росреестра направило обществу уведомление N 78-78-38/189/2012-148,149, 78-78-38/138/2012-010,011 об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные объекты на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав. При этом Управление Росреестра сослалось на противоречивость сведений о характеристиках объектов как индивидуальных домов и отсутствие оснований для государственной регистрации права на объекты в упрощенном порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации.
Общество, считая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на указанные объекты является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В обоснование требований общество ссылается на то, что объекты соответствуют признакам индивидуальных жилых домов, поставлены в качестве таковых на технический учет, отвечают требованиям разрешительной документации на строительство.
Суд первой инстанции применил статью 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 25, пункт 1 статьи 25.3 Закона о регистрации, часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Суд установил, что общество является собственником земельного участка площадью 4 432 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Коннолахтинский пр., д. 55, лит. А, на котором расположены упомянутые здания, в соответствии с градостроительным планом участка N RU78164000-2727 основным видом разрешенного использования земельного участка является - строительство индивидуальных жилых домов без права содержания скота и птицы.
Суд также установил, что в качестве оснований для государственной регистрации права собственности на дома заявитель представил в Управление Росреестра свидетельство о праве собственности на этот земельный участок, разрешения администрации района на строительство домов от 31.07.2009 N 78-41 и 78-42 и кадастровые паспорта объектов, оформленных ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 25.01.2012, в которых в графе "наименование объекта" указано - "жилой дом".
Суд установил, что в технических паспортах, выданных ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 03.08.2011 вид объектов определен как "жилой дом", "объект индивидуального жилищного строительства", имеющий три этажа.
Суд сослался на акты обследования объектов и абрисы, на основании которых ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" произвело технический учет жилых домов, на поэтажные планы объектов в составе технических паспортов, и посчитал, что из их содержания следует, что объекты имеют секционные составляющие, имеющие отдельные входы-выходы.
Суд сослался на то, что в результате обследования домов, проведенного Санкт-Петербургским бюджетным учреждением "Центр экспертно-технического сопровождения, выявлено, что объекты представляют совокупность блоков, в каждом из которых имеется гараж и выход на земельный участок.
Оценивая заключение экспертизы от 17.10.2013 N 524, проведенной на основании определения суда, суд первой инстанции указал, что в качестве основного признака, позволяющего отнести спорные дома к объектам индивидуального жилищного строительства, эксперт определил наличие сквозных проходов в помещениях первого этажа. Суд посчитал, что наличие таких проходов в условиях продолжения строительных работ не свидетельствует о предназначении объекта для проживания одной семьи. Суд указал в решении, что учитывая характеристики проходов, они могут быть квалифицированы как технологические проходы на этапе строительства. Суд сослался на то, что иные признаки, свидетельствующие о предназначении объектов для проживания одной семьи, в заключении эксперта не содержатся, указал в решении, что исходя из планировочной организации объектов на момент их первичной технической инвентаризации (03.08.2011), количества помещений, в том числе гаражных, кухонных, санитарных и вспомогательных, характера их расположения, количества отдельных выходов на земельный участок, достаточных оснований считать объекты предназначенными для проживания одной семьи не установлено. При этом суд указал, что характер расположения помещений в объектах, организация входов-выходов позволяют определить контуры отдельных секций высотой в три этажа с определенным набором помещений, которые предназначены для проживания. На основании этого суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований не имеется.
Апелляционный суд применил часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой до 01.03.2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.
Апелляционный суд применил пункты 1 и 4 статьи 25.3 Закона о регистрации и сослался на заключение эксперта от 17.10.2013 N 524, составленное на основании определения суда по настоящему делу, согласно которому упомянутые объекты отвечали признакам индивидуальных жилых домов как на момент их первичной технической инвентаризации, так и на момент проведения экспертизы, а также на то, что в судебном заседании 10.12.2013 проведен опрос эксперта, и при даче объяснений эксперт пояснил, что в ходе экспертного исследования им не было установлено наличие у объектов признаков многоквартирных домов и домов блокированной застройки, в связи с чем объекты были признаны индивидуальными жилыми домами. Суд апелляционной инстанции сослался на то, что помещения объектов имеют сквозные сообщения, что не позволяет говорить о возможности проживания в объектах более чем одной семьи.
Апелляционный суд признал необоснованной ссылку Управления Росреестра в обжалуемом отказе на уведомление СПб ГУП "ГУИОН" от 11.05.2012 N 5537, установив, что данное уведомление не содержит сведений о том, что спорные объекты имеют признаки многоквартирных жилых домов.
Суд апелляционной инстанции сослался на то, что из уведомления ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 14.05.2012 N 1128 следует, что при проведении в августе 2011 г. первичной технической инвентаризации зафиксированы строения по адресу Санкт-Петербург, Коннолахтинский пр., д. 55, литеры А и Б, здания учтены в качестве индивидуальных жилых домов.
На основании этого апелляционный суд пришел к выводу о том, что упомянутые жилые дома обладают признаками объектов индивидуального жилищного строительства, в связи с этим суд посчитал, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации права собственности общества на объекты в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, и удовлетворил требования общества.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что постановление апелляционного суда следует отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Как следует из части 4 этой же статьи документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
Согласно части 3 статьи 48 и пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, к жилым домам блокированной застройки отнесены жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приведенные в этих нормах права признаки объектов жилищного строительства корреспондируются с понятиями одноквартирного жилого дома и сблокированного жилого дома, приведенными в СП 55.13330.2011 - "Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001".
В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд подразделяется: в зависимости от формы собственности на частный, государственный и муниципальный (части 2 статьи); в зависимости от целей использования на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования (часть 3 статьи). В соответствии с указанной статьей индивидуальный жилищный фонд это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что основным отличительным признаком, характеризующим индивидуальный жилой дом и многоквартирный жилой дом или так называемый жилой дом блокированной застройки, является цель их использования. Целью использования индивидуального жилого дома является безвозмездное проживание граждан, объединенных в одну семью.
Вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности общество представило в Управление Росреестра свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешенным видом использования которого является размещение индивидуальных жилых домов, и кадастровые паспорта домов.
Кадастровые паспорта на заявленные к регистрации жилые дома оформлены Санкт-Петербургским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 25.01.2012 в соответствии с требованиями законодательства. Отсутствие в них кадастровых номеров объектов не является препятствием для государственной регистрации права в соответствии с частью 3 статьи 12 Закона о регистрации, согласно которой в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Полученные Управлением Росреестра технические паспорта на упомянутые объекты выданы в установленном законодательством порядке в соответствии с требованиями, установленными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17.08.2006 N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества".
Данные, содержащиеся в технических паспортах объектов, свидетельствуют о том, что по архитектурно-планировочным решениям заявленные на регистрацию жилые дома представляют собой совокупность нескольких блоков, имеющих отдельные выходы на земельный участок, в каждый из блоков входят кухонные, санитарные и иные помещения.
Как следует из технических паспортов заявленных на регистрацию домов и не оспаривается участвующими в деле лицами, упомянутые жилые дома имеют сквозные проходы в помещениях первых этажей зданий; имеются проемы на втором этаже здания литера Б между отдельными блоками, образующие спаренные блоки, отделенные от соседних блоков перегородками без проемов; из технического паспорта дома литера А (план второго этажа) следует, что блоки разделены перегородками без проемов; в планах третьих этажей технических паспортов зданий литеры А и Б проемы между отдельными блоками зданий не обозначены.
Вывод суда первой инстанции о том, что наличие сквозных проходов в помещениях первого этажа зданий могут быть квалифицированы как технологические проходы на этапе строительства, ничем не обоснован, не подтверждается данными технических паспортов объектов и носит предположительный характер, следовательно, не может быть положен в основу судебного акта. Вывод суда первой инстанции о том, что эти проходы являются проходами на этапе строительства, опровергается тем, что технические и кадастровые паспорта на упомянутые дома составлены как на объекты законченные строительством, и заявление в регистрирующий орган подано обществом на государственную регистрацию права собственности в отношении законченных строительством объектов.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что данные, полученные из технических паспортов зданий, не подтверждают, что они могут быть использованы только членами одной семьи, поскольку помещения вторых и третьих этажей жилых домов разделены на несколько обособленных блоков, обладающих признаками, позволяющими отнести их к отдельным квартирам, каждая из которых предназначена для проживания отдельной семьи. В состав каждого блока входит несколько комнат, не менее чем по одному кухонному помещению, не менее чем по одному санузлу, помещения вспомогательного использования, а также обеспечивается возможность прямого доступа из такого блока к помещениям общего пользования первых этажей зданий (гаражных и вспомогательных помещений, объединенных сквозными проемами). Количество таких структурно обособленных блоков в каждом из двух зданий также свидетельствует о возможности использования жилых домов не только членами одной семьи. Иных документов, подтверждающих, что целью использования заявленных на регистрацию объектов является проживание в них членов одной семьи, обществом в регистрирующий орган не представлено.
Таким образом, Управление Росреестра правомерно на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказало обществу в осуществлении регистрационных действий в связи с тем, что общество не представило документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации.
При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции следует отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А56-13331/2013 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2013 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.08.2014 ПО ДЕЛУ N А56-13331/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. по делу N А56-13331/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Грачевой И.Л. и Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Коннолахтинский 55" Шувалова С.Б. (доверенность от 01.02.2013) и Алексеенковой О.А. (доверенность от 14.08.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 26.12.2013), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Чеготовой Е.В. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А56-13331/2013 (судьи Жиляева Е.В., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Коннолахтинский 55", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 4, лит. А-А3, ОГРН 1097847232515 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным выраженного в сообщении N 78-78-38/189/2012-148,149, 78-78-38/138/2012-010,011 отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (жилые дома), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Коннолахтинский, д. 55, лит. А (общей площадью 1852,8 кв. м) и лит. Б (общей площадью 1868,6 кв. м), и об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости и выдать свидетельства о праве собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Приморского района Санкт-Петербурга (далее - администрация района), Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1/3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760 (далее - Служба строительного надзора).
Решением суда от 24.12.2013 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 15.04.2014 решение отменено, требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Служба строительного надзора просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы ссылается на то, что выводы эксперта не основаны на законодательстве. Податель жалобы считает, что отсутствие стен, делящих здание на отдельные блоки, не является признаком индивидуального жилищного строительства, указывает, что отсутствуют сквозные проходы по всей длине здания на уровне третьего этажа, эксперт не конкретизирует состав помещений общего пользования, к которым имеется прямой доступ, считает, что имеющиеся проходы носят технологический характер на период строительства, а доступ имеется к квартирам. Податель жалобы считает, что наличие вспомогательных помещений, в которых должно располагаться инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, не свидетельствует о том, что дома по статусу являются объектами индивидуального жилищного строительства; указывает, что вывод эксперта о том, что имеется одна электрощитовая, противоречит материалам дела; указывает, что наличие более одного эвакуационного выхода наружу дома не является признаком объекта индивидуального жилищного строительства, считает, что вывод эксперта о наличии по одному основному и по два пожарных выхода противоречит материалам дела.
Податель жалобы указывает, что при проведении экспертизы не использован СП 55.13330.2011 - "Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", не учтены нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Податель жалобы ссылается на то, что из содержания представленных организацией технического учета абрисов помещений объектов следует, что дома имеют секционные составляющие, имеющие отдельные входы-выходы на земельный участок, соответствующие данные отражены в поэтажных планах в составе технических паспортов, фактически дома имеют 11 секций; ссылается на пункты 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и считает, что упомянутые объекты не являются объектами индивидуального жилищного строительства, а относятся к многоквартирным жилым домам блокированной застройки в значении пунктов 3.1, 3.2, 3.19 приложения Б "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", пунктов 1.1, 1.2, 3.2 приложения Б "СП 55.13330.2011. Свод правил, Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001".
Податель жалобы ссылается на то, что органом власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство многоквартирных жилых домов, является Служба строительного надзора в соответствии с пунктом 3.2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1747, и в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации по окончании строительства необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемого Службой строительного надзора.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Податель жалобы считает, что постановление вынесено с нарушением норм материального права по причине неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела. Податель жалобы ссылается на то, что представление обществом с заявлением на государственную регистрацию права собственности разрешений администрации района противоречит логике. Податель жалобы указывает, что в представленных обществом кадастровых паспортах объектов от 25.01.2012 отсутствуют кадастровые номера, что, по мнению подателя жалобы, позволяет сделать вывод о том, что постановка на кадастровый учет объектов не осуществлялась. Податель жалобы указывает, что в технических паспортах объектов, выданных ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 03.08.2011, вид объектов определен как "жилой дом", "объект индивидуального жилищного строительства", согласно экспликациям к поэтажным планам первичной технической документации в здании литера А учтено 161 помещение, в том числе 11 гаражей, более 10 помещений санитарного назначения (санузлы), несколько кухонных помещений, технические помещения, в объекте литера Б учтено 159 помещений, в том числе 11 гаражей, более 10 помещений санитарного назначения (санузлы), несколько кухонных помещений, технические помещения.
Податель жалобы ссылается на то, что ввиду наличия противоречий, Управлением Росреестра сделаны запросы, из полученных ответов следует, что объекты недвижимости отвечают признакам индивидуальных жилых домов, в том числе из уведомления ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 14.05.2012 N Ф-78/1128, однако считает, что из уведомления от 11.05.2012 N 5537 Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" можно сделать вывод о том, что объекты являются многоквартирными домами.
Податель жалобы ссылается на пункт 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 16 Жилищного кодекса Российской Федерации и считает, что учитывая противоречивую информацию, касающуюся отнесения заявленных на регистрацию домов к объектам индивидуального жилищного строительства, государственная регистрация прав в порядке, установленном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), осуществлена быть не может.
В отзыве на кассационные жалобы общество просит оставить постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представители Службы строительного надзора и Управления Росреестра поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.
Администрация района и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Общество является собственником земельного участка площадью 4 432 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Коннолахтинский пр., д. 55, литера А.
В соответствии с градостроительным планом земельного участка N RU78164000-2727 основным видом его разрешенного использования является размещение индивидуальных жилых домов без права содержания скота и птицы.
Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Коннолахтинский, д. 55, лит. А (общей площадью 1852,8 кв. м) и лит. Б (общей площадью 1868,6 кв. м) в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации в упрощенном порядке как на объекты индивидуального жилищного строительства. К заявлению в качестве оснований для государственной регистрации права собственности обществом представлены: правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о праве собственности), разрешения администрации Приморского района Санкт-Петербурга на строительство от 31.07.2009 N 78-41 и 78-42 и кадастровые паспорта объектов, утвержденные Санкт-Петербургским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 25.01.2012, содержащие условные номера объектов.
Управление Росреестра направило обществу уведомление N 78-78-38/189/2012-148,149, 78-78-38/138/2012-010,011 об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные объекты на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав. При этом Управление Росреестра сослалось на противоречивость сведений о характеристиках объектов как индивидуальных домов и отсутствие оснований для государственной регистрации права на объекты в упрощенном порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации.
Общество, считая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на указанные объекты является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В обоснование требований общество ссылается на то, что объекты соответствуют признакам индивидуальных жилых домов, поставлены в качестве таковых на технический учет, отвечают требованиям разрешительной документации на строительство.
Суд первой инстанции применил статью 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 25, пункт 1 статьи 25.3 Закона о регистрации, часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Суд установил, что общество является собственником земельного участка площадью 4 432 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Коннолахтинский пр., д. 55, лит. А, на котором расположены упомянутые здания, в соответствии с градостроительным планом участка N RU78164000-2727 основным видом разрешенного использования земельного участка является - строительство индивидуальных жилых домов без права содержания скота и птицы.
Суд также установил, что в качестве оснований для государственной регистрации права собственности на дома заявитель представил в Управление Росреестра свидетельство о праве собственности на этот земельный участок, разрешения администрации района на строительство домов от 31.07.2009 N 78-41 и 78-42 и кадастровые паспорта объектов, оформленных ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 25.01.2012, в которых в графе "наименование объекта" указано - "жилой дом".
Суд установил, что в технических паспортах, выданных ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 03.08.2011 вид объектов определен как "жилой дом", "объект индивидуального жилищного строительства", имеющий три этажа.
Суд сослался на акты обследования объектов и абрисы, на основании которых ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" произвело технический учет жилых домов, на поэтажные планы объектов в составе технических паспортов, и посчитал, что из их содержания следует, что объекты имеют секционные составляющие, имеющие отдельные входы-выходы.
Суд сослался на то, что в результате обследования домов, проведенного Санкт-Петербургским бюджетным учреждением "Центр экспертно-технического сопровождения, выявлено, что объекты представляют совокупность блоков, в каждом из которых имеется гараж и выход на земельный участок.
Оценивая заключение экспертизы от 17.10.2013 N 524, проведенной на основании определения суда, суд первой инстанции указал, что в качестве основного признака, позволяющего отнести спорные дома к объектам индивидуального жилищного строительства, эксперт определил наличие сквозных проходов в помещениях первого этажа. Суд посчитал, что наличие таких проходов в условиях продолжения строительных работ не свидетельствует о предназначении объекта для проживания одной семьи. Суд указал в решении, что учитывая характеристики проходов, они могут быть квалифицированы как технологические проходы на этапе строительства. Суд сослался на то, что иные признаки, свидетельствующие о предназначении объектов для проживания одной семьи, в заключении эксперта не содержатся, указал в решении, что исходя из планировочной организации объектов на момент их первичной технической инвентаризации (03.08.2011), количества помещений, в том числе гаражных, кухонных, санитарных и вспомогательных, характера их расположения, количества отдельных выходов на земельный участок, достаточных оснований считать объекты предназначенными для проживания одной семьи не установлено. При этом суд указал, что характер расположения помещений в объектах, организация входов-выходов позволяют определить контуры отдельных секций высотой в три этажа с определенным набором помещений, которые предназначены для проживания. На основании этого суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований не имеется.
Апелляционный суд применил часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой до 01.03.2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.
Апелляционный суд применил пункты 1 и 4 статьи 25.3 Закона о регистрации и сослался на заключение эксперта от 17.10.2013 N 524, составленное на основании определения суда по настоящему делу, согласно которому упомянутые объекты отвечали признакам индивидуальных жилых домов как на момент их первичной технической инвентаризации, так и на момент проведения экспертизы, а также на то, что в судебном заседании 10.12.2013 проведен опрос эксперта, и при даче объяснений эксперт пояснил, что в ходе экспертного исследования им не было установлено наличие у объектов признаков многоквартирных домов и домов блокированной застройки, в связи с чем объекты были признаны индивидуальными жилыми домами. Суд апелляционной инстанции сослался на то, что помещения объектов имеют сквозные сообщения, что не позволяет говорить о возможности проживания в объектах более чем одной семьи.
Апелляционный суд признал необоснованной ссылку Управления Росреестра в обжалуемом отказе на уведомление СПб ГУП "ГУИОН" от 11.05.2012 N 5537, установив, что данное уведомление не содержит сведений о том, что спорные объекты имеют признаки многоквартирных жилых домов.
Суд апелляционной инстанции сослался на то, что из уведомления ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 14.05.2012 N 1128 следует, что при проведении в августе 2011 г. первичной технической инвентаризации зафиксированы строения по адресу Санкт-Петербург, Коннолахтинский пр., д. 55, литеры А и Б, здания учтены в качестве индивидуальных жилых домов.
На основании этого апелляционный суд пришел к выводу о том, что упомянутые жилые дома обладают признаками объектов индивидуального жилищного строительства, в связи с этим суд посчитал, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации права собственности общества на объекты в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, и удовлетворил требования общества.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что постановление апелляционного суда следует отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Как следует из части 4 этой же статьи документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
Согласно части 3 статьи 48 и пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, к жилым домам блокированной застройки отнесены жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приведенные в этих нормах права признаки объектов жилищного строительства корреспондируются с понятиями одноквартирного жилого дома и сблокированного жилого дома, приведенными в СП 55.13330.2011 - "Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001".
В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд подразделяется: в зависимости от формы собственности на частный, государственный и муниципальный (части 2 статьи); в зависимости от целей использования на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования (часть 3 статьи). В соответствии с указанной статьей индивидуальный жилищный фонд это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что основным отличительным признаком, характеризующим индивидуальный жилой дом и многоквартирный жилой дом или так называемый жилой дом блокированной застройки, является цель их использования. Целью использования индивидуального жилого дома является безвозмездное проживание граждан, объединенных в одну семью.
Вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности общество представило в Управление Росреестра свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешенным видом использования которого является размещение индивидуальных жилых домов, и кадастровые паспорта домов.
Кадастровые паспорта на заявленные к регистрации жилые дома оформлены Санкт-Петербургским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 25.01.2012 в соответствии с требованиями законодательства. Отсутствие в них кадастровых номеров объектов не является препятствием для государственной регистрации права в соответствии с частью 3 статьи 12 Закона о регистрации, согласно которой в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Полученные Управлением Росреестра технические паспорта на упомянутые объекты выданы в установленном законодательством порядке в соответствии с требованиями, установленными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17.08.2006 N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества".
Данные, содержащиеся в технических паспортах объектов, свидетельствуют о том, что по архитектурно-планировочным решениям заявленные на регистрацию жилые дома представляют собой совокупность нескольких блоков, имеющих отдельные выходы на земельный участок, в каждый из блоков входят кухонные, санитарные и иные помещения.
Как следует из технических паспортов заявленных на регистрацию домов и не оспаривается участвующими в деле лицами, упомянутые жилые дома имеют сквозные проходы в помещениях первых этажей зданий; имеются проемы на втором этаже здания литера Б между отдельными блоками, образующие спаренные блоки, отделенные от соседних блоков перегородками без проемов; из технического паспорта дома литера А (план второго этажа) следует, что блоки разделены перегородками без проемов; в планах третьих этажей технических паспортов зданий литеры А и Б проемы между отдельными блоками зданий не обозначены.
Вывод суда первой инстанции о том, что наличие сквозных проходов в помещениях первого этажа зданий могут быть квалифицированы как технологические проходы на этапе строительства, ничем не обоснован, не подтверждается данными технических паспортов объектов и носит предположительный характер, следовательно, не может быть положен в основу судебного акта. Вывод суда первой инстанции о том, что эти проходы являются проходами на этапе строительства, опровергается тем, что технические и кадастровые паспорта на упомянутые дома составлены как на объекты законченные строительством, и заявление в регистрирующий орган подано обществом на государственную регистрацию права собственности в отношении законченных строительством объектов.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что данные, полученные из технических паспортов зданий, не подтверждают, что они могут быть использованы только членами одной семьи, поскольку помещения вторых и третьих этажей жилых домов разделены на несколько обособленных блоков, обладающих признаками, позволяющими отнести их к отдельным квартирам, каждая из которых предназначена для проживания отдельной семьи. В состав каждого блока входит несколько комнат, не менее чем по одному кухонному помещению, не менее чем по одному санузлу, помещения вспомогательного использования, а также обеспечивается возможность прямого доступа из такого блока к помещениям общего пользования первых этажей зданий (гаражных и вспомогательных помещений, объединенных сквозными проемами). Количество таких структурно обособленных блоков в каждом из двух зданий также свидетельствует о возможности использования жилых домов не только членами одной семьи. Иных документов, подтверждающих, что целью использования заявленных на регистрацию объектов является проживание в них членов одной семьи, обществом в регистрирующий орган не представлено.
Таким образом, Управление Росреестра правомерно на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказало обществу в осуществлении регистрационных действий в связи с тем, что общество не представило документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации.
При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции следует отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А56-13331/2013 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2013 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)