Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-45641

Требование: Об обязании произвести государственную регистрацию договора залога (ипотеки).

Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Договор залога квартиры заключен в целях исполнения обязательств по договору займа. Кредитная организация указывает, что заемщик уклоняется от регистрации договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-45641


Судья: Черныш Е.М.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.
судей Демидовой Э.Э., Баталовой И.С.
при секретаре Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.
гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 мая 2014 года, которым постановлено
Обязать Управление Росреестра по городу Москве произвести государственную регистрацию договора залога (ипотеки) от 29.08.2013 года, заключенного между КПК "Первый Кредитный Союз Сберегательная Касса" и Ш.
Взыскать с Ш. в пользу КПК "Первый Кредитный Сберегательная Касса" расходы по оплате госпошлины в сумме "..." рублей. В удовлетворении встречного иска Ш. к КПК "Первый Кредитный Союз Сберегательная Касса" о признании договора незаключенным отказать.

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о государственной регистрации договора залога квартиры истца по адресу: Москва, "...", д. "..." кв. "...", взыскании расходов по оплате госпошлины, мотивируя тем, что между сторонами был заключен договор займа N 205 от 29.08.2013 года, согласно которому заемщику предоставлены денежные средства в размере "..." рублей под "..."% годовых на срок до 29.08.2014 года.
В целях исполнения обязательств по договору займа сторонами был заключен договор залога квартиры истца. Однако договор залога до настоящего времени не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, ответчик от регистрации договора уклоняется, представила в Управление заявление о прекращении регистрации договора залога.
В ходе рассмотрения дела по существу ответчиком был предъявлен встречный иск о признании договора залога незаключенным в связи с несогласованностью его условий.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, возражала против удовлетворения встречного иска. Ответчик и ее представитель поддержали встречные требования, в удовлетворении первоначального иска просили отказать.
Судом постановлено указанное выше решение, которым первоначальные требования были удовлетворены, во встречном иске было отказано.
Об отмене решения по доводам апелляционной жалобы просит ответчик, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика, объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
На основании ст. 8 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Согласно п. 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
Из изложенной нормы применительно к рассматриваемой ситуации следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из материалов дела между Кредитным потребительским кооперативом "Первый кредитный союз Сберегательная касса" и Ш. 29.08.2013 г. был заключен договор денежного займа N "...", по которому ответчику предоставлены денежные средства в размере "..." руб. сроком на один год под 36% годовых.
29.08.2013 г. между сторонами был подписан договор залога, в п. 1.1 которого указано, что в целях исполнения обязательств по договору займа ответчик передает залогодержателю квартиру N "..." по адресу: г. Москва, "...", дом "..." общей площадью 68,8 кв. м. Данная квартира находится в собственности у ответчика на основании договора передачи от 06.07.2006 г. Помимо ответчика в данной квартире зарегистрированы два сына ответчика, что следует из единого жилищного документа.
В тексте договора залога на его последней странице содержится рукописная запись ответчика о том, что с пунктом 1.1 договора она не согласна, далее ответчиком поставлена подпись. Договор со стороны истца подписан исполнительным директором К.
В материалы дела представлен расходный кассовый ордер, согласно которому ответчик получила "..." руб. 27.09.2013 г. по договору займа.
Ответчиком направлено в Управление Росреестра по Москве заявление о прекращении государственной регистрации договора залога. 10.09.2013 г. регистрация договора залога была приостановлена. 09.10.2013 г. Управление Росреестра по Москве сообщило об отказе в государственной регистрации договора залога ввиду отсутствия согласия второй стороны сделки на его регистрацию.
Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу о необходимости обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора залога, взыскал с ответчика расходы по оплате госпошлины, и отказал в удовлетворении встречного иска ответчика о признании договора залога незаключенным.
Суд руководствовался общими положениями ГК РФ об исполнении обязательств, предусмотренными ст. ст. 307 - 310 ГК РФ, положениями ст. ст. 1, 8, 9, 13 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установив, что договор заключен в требуемой форме, однако ответчик уклоняется от его регистрации.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что сторонами при заключении договора соблюдены необходимые требования в отношении определения предмета ипотеки с указанием его характеристики, договор залога соответствует требованиям действующего законодательства.
Истец решение суда не обжалует. С решением суда не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе указывает, что состоит на учете в ПНД, не могла отдавать отчет своим действиям при заключении договора займа. В заседании судебной коллегии ответчик дополнительно указала, что считает решение суда подлежащим отмене, поскольку договор залога является незаключенным, существенные условия договора не согласованы, она не имела намерений передавать единственное жилье в обеспечение требований по договору займа.
Довод ответчика о том, что заключенный договор займа является недействительной сделкой, поскольку ответчик не могла отдавать отчет своим действиям, основанием для отмены решения не является, поскольку о данных обстоятельствах в суде первой инстанции ответчик не заявляла, они судом не исследовались и не устанавливались.
Согласно п. 3 статьи 196 ГПК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении" суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.
Ответчик не предъявляла в суде первой инстанции требований об оспаривании договора залога и займа по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, в связи с чем суд апелляционной инстанции не может принять во внимание приведенные в апелляционной жалобе доводы о недействительности договора вследствие того, что ответчик не могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Ответчик не лишена права обратиться с соответствующими требованиями в рамках отдельного гражданско-правового спора.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что договор залога не является заключенным в связи с несогласованностью его существенных условий, судебная коллегия находит заслуживающим внимания.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора залога квартиры предусмотрены в п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По смыслу ст. 432 ГК РФ условия о предмете договора индивидуализируют предмет исполнения и определяют характер самого договора. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор теряет смысл и потому считается незаключенным.
Суду апелляционной инстанции предъявлен оригинал договора залога квартиры от 29.08.2013 г., который находится у сторон, в том числе, у КПК "Первый кредитный союз Сберегательная касса". Содержание оригинала договора залога соответствует его копии, имеющейся в материалах дела на л.д. 25 - 27.
В тексте договора залога, который имеется у обеих сторон договора, содержится рукописная запись ответчика о том, что с п. 1.1 договора она не согласна, в подтверждение чего далее следует подпись ответчика и ее расшифровка, а также дата 29.08.2013 г., что соответствует дате заключения договора.
В п. 1.1 договора, с которым не согласилась ответчик при его подписании, содержится условие о передаче в залог истцу квартиры ответчика по адресу: <...>.
Таким образом, при заключении договора залога с ответчиком не было достигнуто соглашение о его заключении в отношении квартиры ответчика, т.е. предмет договора не является согласованным, поскольку в день заключения договора при его подписании ответчик указала, что не согласна с предметом договора. Впоследствии между сторонами не было достигнуто условие о предмете договора ипотеки, дополнительные соглашения к договору залога не заключались, переписка сторон, из которой бы следовало, что стороны достигли соглашения о предмете договора, не велась.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильными доводы ответчика о том, что она не достигала соглашения с истцом о передаче ему в залог своей квартиры, поскольку при заключении договора возражала против такого условия, о чем прямо указала в договоре.
Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.
Довод истца о том, что соответствующая запись была внесена не в день заключения договора, а впоследствии, опровергается текстом договора, в котором содержится рукописная запись 29.08.2013 г. Доказательств, подтверждающих доводы истца, не представлено.
Ввиду того, что договор залога не порождает юридических последствий, т.к. не является заключенным, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации договора залога. Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права. По делу надлежит вынести новое решение, которым в удовлетворении иска КПК "Первый кредитный союз Сберегательная касса" следует отказать, встречный иск ответчика о признании договора незаключенным удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 мая 2014 года отменить.
Отказать в удовлетворении исковых требований КПК "Первый кредитный союз Сберегательная касса" к Ш. о государственной регистрации договора залога квартиры (ипотеки) от 29.08.2013 г.
Встречный иск Ш. к КПК "Первый кредитный союз Сберегательная касса" о признании договора залога квартиры (ипотеки) от 29.08.2013 г. незаключенным удовлетворить.
Признать незаключенным договор залога квартиры (ипотеки) от 29.08.2013 г. между КПК "Первый кредитный союз Сберегательная касса" и Ш.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)